本錢管理——房地產本錢控制工程目標本錢的制定、支解與落實工程清單招標管理工程本錢數據庫的建立本錢管理理念內容要點：5WIH1，本錢管理的目的〔WHY)—提升價值2，房地產工程的本錢構成〔WHAT)—全本錢，空間與時間分布3，房地產工程本錢管理的出發點〔WHERE)—確定與控制4，本錢管理的階段〔WHEN)—全過程5,本錢管理的責任人〔WHO)—全員6，本錢管理的方法(HOW〕—目標管理本錢管理的目的〔WHY)1，房地產公司是企業，利潤是企業用永恒目標2，利潤與本錢的關系收入一定的情況下，本錢越低，利潤越大3，本錢管理的目的與企業的目標是一致的—機構/團隊的目標4，本錢管理的目標是保證本錢的支出獲得最有效的收益--提升價值本錢控制不等于省錢,花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵提升價值的五種途徑

價值工程的根本公式：V=F/C

V-value,性價比

F-function,產品、功能/性能、效勞、收益

C-cost,費用/本錢

C下降，F上升C不變，F上升C下降，F不變C小幅上升，F大幅上升C大幅下降，F小幅下降--具體選擇哪種途徑，與市場環境、公司經營理念、產品方針有關--價值的評估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長遠的，需要綜合平衡與決策房地產工程本錢的構成〔WHAT)—全本錢的概念1，本錢構成建造本錢=前期+建安+室外及配套開發本錢=土地+建造+開發間接全本錢〔即工程開展本錢〕=開發本錢+期間費〔營銷和管理〕2，時間與空間上的分布時間：建設全過程都在發生空間：公司+現場；實體+費用本錢管理的出發點〔WHERE)

兩大根本內容----合理確定和有效控制1，合理確定—確定是控制的前提和根底，市場定價原那么，沒有準確只有合理；本錢的決定因素：外部--市場；內部--產品籌劃與定位；本錢的影響因素:諸多經營、技術、管理方面;本錢確定的方法:決不是靠定額算出來的；靠對市場和產品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場本錢確定的過程:行業特點決定本錢的特點：單件性、復雜性、屢次性；從虛到實；本錢實現關鍵環節：招標〔發包〕，使產品與市場結合----招標的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段----定標的原那么：合理低價；合理的概念：能做出符合要求產品本錢管理的出發點〔WHERE)

兩大根本內容----合理確定和有效控制2，有效控制—動態監控，做到隨時心中有數---控制是解決問題的手段之一，目的為到達某些既定目標；因此，控制可理解為一系統對外界影響的調節功能；此項調節功能可使系統的結果或產出不偏離既定目標。---控制的要素：目標、偏差測定、修正---有效控制的前提：目標要合理實在；實際結果要及時反響---控制不等于限制：心中有數就可以說在控制之中，時刻掌握實際與目標偏差的原因、幅度、造成后果，進而做出相應的調整方案3，技術經濟相結合的原那么—不管是確定還是控制本錢管理的階段〔WHEN)—全過程1，階段立項\籌劃\設計發包\施工\竣工\維護2，對應本錢實現過程---由虛到實虛擬：估、概、預算現實：合同價、付款、結算價----從虛到實的轉折點就是發包各階段本錢管理重點內容立項階段—本錢測算，工程經濟性評價籌劃階段—選擇性價比最好的產品，制定產品目標與開展方案設計階段〔賣什么、設計什么、施工什么〕—方案：最經濟合理方案，符合工程定位---初步：材料設備的合理選型---施工圖：限額設計，圖紙的質量和時間保證發包階段—通過市場競爭找到適宜的價格和單位，完備的合同〔與合作伙伴雙贏的關系〕施工階段—變更和簽證的管理，付款審核竣工階段—結算、索賠辦理本錢管理的責任主體〔WHO)—全員1，所有與產品制造相關的部門，都有本錢管理的責任，都要具有本錢意識只要考慮了性價比問題，就是有本錢意識2，責任本錢管理體系的建立目的：令全員實施自覺的本錢管理行為要素：〔1〕責任范圍；〔2〕責任人〔3〕評價標準；〔4〕評價人3,房地產公司本錢管理專業人員的職責全面、全過程本錢管理，而非單純編制預結算工作了解產品、掌握市場，制定目標，全程監控；甲方整合社會資源的目標就是讓其符合我們的產品定位；甲方的工作就是協調，不管是設計、工程還是本錢人員；專業人員是專家型的管理者〔不是大廚是美食家〕本錢管理的根本方法〔HOW)—目標管理1，目標管理的內容--目標確實定與控制兩方面2，目標確定的依據—經驗數據庫、市場調研、產品把握3，實現目標動態監控的手段—信息化4，目標管理的過程—PDCA循環本錢管理的認識過程三個階段造價計算〔概、預、結〕--定額模式下，強調個人經驗，追求算得快、算量準，定額熟、套價正確；本錢控制—強調不能突破目標值提升價值—強調企業/團隊的共同目標：利潤，講求性價比，開掘價值，創造價值--當前指導思想：結合產品和市場，以造價計算和本錢分析為根底，以目標管理為方法，以技術管理為保障，以產品價值的實現為目標開展本錢管理工作房地產公司本錢管理總體思路本錢管理的根本內容：---點、線、面1，兩個重點：招標及合約、預結算2，一條主線：工程本錢全過程動態控制3，兩個根本面：信息平臺〔數據與工具〕、制度建設本錢部門的工作思路：1，三個層次：根本的審算工作、控制體系的建立與運行、產品與市場研究2，三大主題：工程建設、業務建設、組織建設3，兩條管理原那么：方案管理、目標管理4，一個工作準那么：靠數據說話，留下作業痕跡本錢管理工作根本面本錢目標管理方法供方管理制度招標管理方法合同管理方法本錢信息化管理方法變更及簽證管理方法付款及結算管理方法其他：材料采購及認價管理；資料管理；預算編制深度要求本錢目標的制定—根本原那么1，目標的內涵：不僅限于本錢目標值本身、更要關注本錢背后的產品目標2，目標的作用：目標不一定是上限而是基準，目標的作用在于心中有數3，目標的范圍：本錢目標是整個工程團隊的目標，目標范圍覆蓋全本錢本錢目標的制定—主要過程1，制定的時間：目標制定從立項時就已經開始，區分控制目標與經濟測算數據，要求不同，考慮風險因素；籌劃、設計階段進行各階段的本錢測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原那么上前期目標控制后期目標；規劃方案確定后，形成正式目標本錢施工圖完成后，可根據預算對目標做調整〔通常是在偏差較大的情況下〕；2，制定的方法3，制定的要求本錢目標的制定—主要過程1，制定的時間：2，制定的方法：本錢與首先是由產品的定位與檔次決定的，因此本錢目標要在與產品目標的互動溝通中共同制定，在發包前的階段經歷由粗到細的過程。一般的依據文件有：工程開展報告、籌劃報告、各階段的設計文件和交樓標準；前期工作盡可能做細，促進籌劃、設計人員對產品的深入考慮，不要因為今后會發生變化而不作預先設定。最好能結合公司產品特點，制定公司通用的標準和表格，各工程的不同點在局部作調整，可以節省時間，減少誤解；符合公司利潤要求，經過各方的討論和審批〔可能集團審批〕，正式發布3，制定的要求：本錢目標的制定—主要過程1，制定的時間：2，制定的方法：3，制定的要求：合理確定的前提條件：了解市場、結合產品，有充分的數據支持，通過市場調研和數據庫；內容要明確具體，比方同樣是高檔，各人心目中可能不同；盡可能有量化的計算，量價別離，而不是籠統的總數，便于今后的比照分析；盡可能作為績效考核指標；所有房地產公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執行和監控，沒有用目標對控制結果進行考核本錢目標的制定—工作案例1，某中學本錢控制綱要：注意前期制定的過程、方案和人員，如何調整2，某中學本錢測算：注意全本錢的范圍，對產品的明確3，本錢調研報告格式：4，本錢目標評審要點本錢目標的分解--分解是為了落實1，要滿足動態控制的需要：按分包與甲供材方案分解到每個分判工程上；這樣分解的前提工程開發過程事先有充分的籌劃，是方案管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標2，要滿足本錢分析的需要：按照標準本錢科目〔公司內部的，沒有行業標準〕分解，一般只在末級科目上可以增加；3，按內部職責劃分：本錢費用總額分解到各相關責任部門，列入KPI4，分解到設計限額：也可以認為是目標的落實，實際上在目標制定時就已經考慮到了設計限額5，分攤問題：作為本錢控制目標以已發生為準，但在經濟測算時要分攤，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據效勞范圍在各期之間分攤；本錢目標的分解—工作案例1，按招標和合同項分解：2，按科目細分：3，責任劃分：4，設計限額本錢目標的實現產品的實現導致目標的落實，使預測本錢分塊、分步變為實際本錢；要有保證目標實現的方法，技術經濟相結合的手段；重點是在設計和招標過程中，在設計和合約中表達甲方的意圖，保護設計和施工的成果不會出現定位和檔次上的偏差；既要有完整的流程，更要強調工程操作團隊的本錢意識與溝通，對產品和技術的控制與對本錢的控制同步實現；這里所謂本錢意識就是要考慮性價比；動態監控的環節〔招標、變更、結算〕與手段〔軟件與報表〕；調整也是一種落實，關鍵是要心中有數，調整的原因、內容、幅度、產生的影響等；調整的對象包括本錢目標、實施方案和利潤預期；調整提出原那么：誰主張，誰舉證；本錢目標的落實--工作案例1，月報表：2，每月變更匯總：3，調整所需文件：4，價值分析報告：5，后評估報告小結：1，本錢控制操作的關鍵環節事前有目標：工程總本錢目標及分解事中有監控：月報表事后有分析：后評估報告2，本錢控制指導思想本錢控制就是要做到心中有數，而不是簡單的限制和壓低本錢，本錢確定是要找到合理值不是準確值不管確定與控制，必須面向市場、面向產品，技術與經濟相結合

工程量清單招標管理

為什么要采用清單招標，與費率招標相比有多大益處？充分競爭、了解市場、掌握投標細節：在總價和單價上都充分競爭，可以表達各單位的真實本錢，施工方案，對工程的了解程度等，分析投標報價的針對性，可以知道其重視程度，也可以反映管理水平；事先定價、心中有數：競爭是降價最有力的武器，在投標階段甲方處于主動地位，盡可能確定總價和單價，進場之后會由主動變被動；承包范圍和內容事先明確，減少索賠：促使招標過程中將圖紙和現場的問題事先提出和解決付款、變更、結算過程簡化、清晰：減少了施工過程中的扯皮；存在的難度：時間上的增加、地方上的不適應；

工程量清單招標管理

2，清單招標的組織及過程招標范圍：制度化，不招標的審批與認定組織者、參與者、決策者—根據各公司的組織架構和經營特點各環節的參與人與參與度可能不同；準備過程：調研考察〔廣泛性和準對性，公司、工程、基地〕、標前會議、文件準備〔圖紙、清單、技術要求、樣板〕招標過程：發標、答疑、開標、評標、談判、定標，每個過程都要遵循“靠數據說話、留有作業痕跡〞的原那么善后工作：合同簽訂與交底〔合同附件、材料問題〕、數據分析與積累、資料整理、樣板管理工程量清單招標管理

3，清單招標的合同管理合同制定的雙贏原那么，要考慮誠信風險；明確合同的目的：分工協作，賺社會的錢根本概念；一般是總價、單價、本錢加酬金；最后一種中國用的較少；總價包括固定總價和可調總價，單價包括有暫定量的單價和純單價；單價/總價合同的選擇：要看具體工程的復雜程度，與時間長短，變化的多少，圖紙的清晰度有關；還可以綜合選用的方式，單價中有總價，如，一些內容就是一項定一個價，局部總價；總價中有單價，比方有些可能價格或實際數量上差異較大的工程，某消防工程種的防火封堵、土方工程；最常用的是固定單價的總價合同，且列出一些備用價格，如零星清單，主材價；包干方式是圖紙加清單，量價的風險都給了施工單位變更與調價的方式：合同價、定額或其他參考、商定；注意報價時的本錢水平；總之承包的內容明確才能包死，假設想制定品牌必須在招標示提出；付款、結算辦理：盡量按照實際完成工程量

工程量清單招標管理

4，關于標底的討論正確認識標底：合理范圍的參考，不是準確的價格，例：領導要求說出到底哪個是準確的是否需要標底：很多單位說沒有標底，使沒有專門編制，但對可能的造價水平都有個預期，目標也是一種標底；如何取定標底：調研，按定額或市場價格計算，甲方的企業定額就是本錢經驗數據工程量清單招標管理

5，關于談判的討論是否需要標后談判：談判的目的是降價，各公司的認識與習慣，最終為自身營造什么樣的市場環境；方式：不談或屢次報價、多輪談判；如何有效的談判：有針準對性：從質量、技術、進度、效勞、付款等方面以及報價中的問題入手誰負責：不同目的不同的人員，從澄清、優化和摸底的角度出發或最終拍板角度工程量清單招標管理

6，評標原那么與要點根本目的，要知道各家報價的差異在哪里，選定適宜的隊伍〔產品和效勞〕和價格，報證工程順利實施合理低價的概念與把握：技術與經濟結合，與工程特征結合深層次的重點分析，要有單價分析表；預防不平衡報價：分項之間、費用之間，可用圖表必須與目標做比照分析表格要統一，招標文件中充分考慮評標的需要工程量清單招標管理

7，招標成功的關鍵為自身營造標準的市場環境，才能得到市場上的優質資源市場調研充分，了解投標人及其產品的內幕，合理確定入圍的產品和隊伍〔檔次標準一致，新老結合〕；招標范圍、要求明確，圖紙文件內容清楚，加強樣板管理投標報價的方式明確〔如算量不同如何處理〕，表格統一；評標充分、到位總之：準備充分、到位。時間上有保障工程量清單招標管理

8，幾個常見問題有特殊照顧對象—給時機，低價中標；長期合作伙伴優先圖紙不夠完備—先出招標圖，之后出變更；先作暫定價，并保存甲方分包的權利；時間過于緊迫—幾方同時算量；加快評標速度；準備充分，壓縮談判時間工程量清單招標管理

9，總包及主要分包案例總包電梯：有針對性定產品技術要求鋁合金：配件細節的掌握及分析思路裝修：材料和樣板的要求環境綠化：要建立實物量的標準智能化：兩次，首先是系統的優化與確認第三局部工程本錢數據庫的建立目的與作用掌握市場信息，積累經驗數據，為合理確定作數據支持，也為保證公司的本錢控制標準穩定性；要建立制度，將本錢信息管理落實2，數據庫的主要內容與形式本錢管理數據庫包括本錢管理信息〔供方、法規〕與本錢信息本錢數據不僅包括經濟指標〔價的指標〕，還應包括技術指標〔量的指標〕；定額也是一種本錢數據庫本錢數據內容很多，概括為三個層次的本錢數據：工程及單體、分局部