1、2016年房 地 產 估 價 案 例 與 分 析 真 題 與 解 析一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下）（一）某房地產開發公司擬將其開發建設中的一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產 估價機構評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體結構已封頂，后續建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達 65%,擬選用假設開發法作為其中一種估價方法。請問：1.假設開發法的估價前提有哪幾種？本次估價應選擇哪種估價前提？ 2.在各種不同的估價前提下，假設開發法的測算主要有哪些差別？【參考答案】1 .假設開發法的估價前提有3種：（1 ）估價對象仍然

2、由其業主開發完成，這種估價前提稱為“業主自 行開發前提”；（2）估價對象要被其業主自愿轉讓給他人開發完成，這種估價前提稱為“自愿轉讓開發前 提”；（3）估價對象要被迫轉讓給他人開發完成，這種估價前提稱為“被迫轉讓開發前提”。本次估價是房地產抵押估價，應采用“被迫轉讓前提”。參見房地產估價理論與方法 教材P341342。房地產抵押估價和房地產司法拍賣估價，一般應采用“被迫轉讓前提”。2 .在不同的估價前提下，假設開發法測算的主要差別包括：（1）預測出的后續開發經營期的長短不同。自行開發前提下，后續開發經營期就是正常的后續建 設期；而自愿轉讓開發前提和被迫轉讓開發前提下，需要考慮轉讓的正常期限，從

3、而導致后續開發經營 期發生變化。（2）后續開發的必要支出不同。自行開發前提下，只考慮后續開發的必要支出；而自愿轉讓開發 前提和被迫轉讓開發前提下，通常會產生新的“前期費用”，在估價后續開發的必要支出時，還應加上 這部分“前期費用”。（3）測算出的待開發房地產價值不同。一般情況下，自己開發前提下評估出的價值要大于自愿轉讓 前提下評估出的價值，自愿轉讓前提下評估出的價值要大于被迫轉讓前提下評估出的價值。參見房地 產估價理論與方法教材 P341342。第三科教材的某一敘述，可能就是案例與分析的一個問答題答案的關鍵。（二）甲公司擬以其擁有的房地產作價與乙公司合資，委托房地產評估機構評估該房地產于201

4、5年6月5日的市場價值。房地產估價機構采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于 2016年9月20日重新啟動。 由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產市場并無明顯變化，甲公司要求房地產估價機 構直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結果后出具新的評估 報告。請問：1 .房地產估價機構可否滿足甲公司的上述要求？請簡述理由。2 .針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業工 作？對原估價報告中兩種估價方法的測算內容必須做出哪些具體

5、調整？【參考答案】1 .房地產估價機構不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使用期限已過，不能直接使用原估價報 告，超過使用期限的，需要重新進行估價、并出具新的估價報告。2 .房地產估價機構重新出具估價報告應補充的外部作業工作包括：（1）通過市場調查收集相似房地產的交易實例資料、收集房地產實物狀況和權益狀況的資料。（2）收集建安造價資料、房地產開發市政配套費用等規費資料、開發利潤率資料等；通過實地查 勘確定建筑物折舊。對原估價報告中兩種估價方法的測算內容需要做出的調整包括：（1）比較法：根據交易實例資料對可比實例成交價格進行調整；對可比房地產狀況進行調整，主 要是對房地產實物狀況和權益狀況進行調

6、整，因為不知道這一年中估價對象是否產生了新的債權債務， 需要重點對房地產權益狀況進行調整。（2）成本法：首先需要調整折舊，然后根據建安造價資料、房地產開發市政配套費用等規費資 料、開發利潤率資料對各項成本和開發利潤率進行調整，計算建筑物重新購建價格。（三）李某于2015年6月向甲房地產開發公司（以下稱甲公司）購置了一處商鋪，2015年9月交房，裝修 后即投入使用。同年12月該房屋出現局部基礎沉陷，部分墻體開裂等質量問題，不能繼續使用。經 雙方協商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一

7、致意見。雙方協商后決定委托乙房地產估價機構就其他損害賠償的內容及具體賠償金額提出建議并進行評 估。請問：1 .若停業損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。2 .除房屋修復費用和停業損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內容？ 【參考答案】1 .損失資本化測算過程：（1）測算損失期；（2）確定月租金收益和運營費用，計算因房屋質量問 題導致商鋪月凈收益降低或運營費用增加額；（3）確定報酬率；（4）計算房地產價值減損額。參見房地 產估價理論與方法教材P380。2 .除房屋修復費用和停業損失外，該項目損害賠償還應該包括的內容有：（1）房屋使用人周轉安置費用；（2）房屋耐久

8、性降低、導致剩余收益年限縮短的損失；（3）修復對鄰近房屋損壞的補償；（4）施工影響的補償；（5）修復后對承租人的心理減價；（6）補償協商長期未能得到解決而耗費的相關費 用。參見教材P292o二、單項選擇題 （共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內）（一）某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經全體業主協商一致并報相關部門批準，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期 3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現業主欲轉讓其位

9、于頂層的一套住宅，委托房地產估價機構進行估價，房地產估價機構接受委托進行了市場調查，了解到該區域無廣告位的類似住宅租售實例較 多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金 3萬元。1 .本次住宅轉讓估價的估價對象范圍應為（）。A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權正確答案B答案解析業主轉讓其位于頂層的一套住宅，轉讓估價時，估價對象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權，該住宅樓共10套住宅，歸屬于該頂層住宅的是1/10的廣告位的收益權。2.該估價項目最適宜采用的估價技術思路為（）

10、。A.采用比較法、B.采用比較法、C.采用比較法、D.采用比較法、 正確答案C收益法評估住宅的市場價值收益法評估住宅和相應廣告位的市場價值收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應廣告位的收益權價值 收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響答案解析該區域無廣告位的類似住宅租售實例較多，采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，該廣告位現已出租，用收益法評估相應廣告位的收益權價值。3.若采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術思路為（）。A.按市場租金評估該廣告位收益價值B.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本D.租約

11、期內按租約租金，租約期外市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本 正確答案B答案解析評估有租約限制的房地產價值，評估出租人權益價值，租賃期間應采用租賃合同約 定的租金，即實際租金；租賃期間屆滿后應采用市場租金。4.若對該套住宅進行房地產抵押估價，則估價對象范圍應為（）。A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權正確答案A答案解析抵押價值評估時，估價對象范圍為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權不 能單獨使用、也不可以獨立變現，不屬于抵押估價的范圍。參見房地產基本制度與政策教

12、材 P142o（二）某房地產估價機構接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區的平房價值。該房屋登記 建筑面積為20。肝，帶有院落，建有圍墻，院內有一口水井。征收決定公告后，業主在院內自行搭建了 20 Of的簡易房。5.本次估價的估價對象應包括（）o平房、 平房、 平房、 平房、簡易房、水井水井水井、圍墻簡易房、水井、圍墻A. 土地使用權、B. 土地使用權、C. 土地使用權、D. 土地使用權、 正確答案C答案解析征收估價對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其 他不動產，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑。被征收房屋價值評估不得遺漏、虛構評 估對象。6 .本估價項目

13、最適宜采用的估價技術思路為（）。A.采用批量估價方法進行評估B.采用標準價調整法進行評估C.選用適宜估價方法進行個案評估D.采用假設開發法進行個案評估正確答案C答案解析該平房帶有院落屬于個案，應選用適宜估價方法進行個案評估。7 .采用比較法估價時，適宜選為可比實例的是（）。A.周邊帶院落的類似平房8 .周邊不帶院落的類似平房C.周邊新建商品住宅D.周邊成套二手住宅正確答案A答案解析選取可比實例的要求之一是可比實例房地產應與估價對象房地產相似，具體應滿足下 列要求：與估價對象區位相近、與估價對象的用途相同、與估價對象的權利性質相同、與估價對象 的檔次相當、與估價對象的規模相當。本題中，估價對象是

14、帶有院落的平房，因此應選擇周邊帶院落的類似平房作為可比實例。（三）甲公司擁有總建筑面積為5230 m 土地面積為10000 nf的廠區，土地性質為出讓工業用地。廠區圍墻內建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000 m2；兩棟生產車間，建筑面積均為1500 m2；鍋爐房和門衛房各一棟，建筑面積分別為200 nl2、30 m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區全部出租給乙公司使用，租期 10年，每年租金固定不變。乙公司承租后 經甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲

15、公司因債務問題擬轉讓該廠區。8 .若甲公司抵押貸款時以整體房地產作為抵押物，最適宜采用的估價方法為（）。A.比較法和收益法B.成本法和假設開發法C.比較法和成本法D.收益法和成本法正確答案D答案解析工業房地產估價時采用較多的是成本法；甲公司將廠區全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價，因此以整體房地產作為抵押物時，最適宜采用的估價方法為收益法和成本法。9 .若甲公司抵押貸款時以部分房地產作為抵押物，最適宜作為抵押物的是（）。A.5棟共計5230 nf的建筑物B. 10000 土地使用權C.鍋爐房和門衛房的建筑物及其分攤的土地使用權D.生產車間的建筑物及其分攤的土地使用權正確答案D 答案解析以

16、出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押；以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。10.甲公司轉讓該廠區時，評估其轉讓價值的內涵為（）。A. 土地使用權價值及全部建筑價值B.全部房地產價值-房地產因抵押、出租造成的價值減損額C.合法產權的全部房地產價值 承租人權益損失-貸款余額D.合法產權的全部房地產價值 -承租人租金損失-貸款余額正確答案C答案解析轉讓價值 二合法產權下的全部房地產價值 承租人權益損失-貸款余額。三、下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中的 13處（每指明一處錯誤得 3分，本題全對得 40分。請在答題

17、紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分）房地產抵押估價報告估價項目名稱：XX市XX區XX路19號樓第10層房地產抵押價值評估估價委托人：XXX集團有限公司房地產估價機構：XXX房地產估價有限公司注冊房地產估價師：XXX （注冊號XXX） XXX（注冊號XXX）估價作業期：2015年12月1日 2015年12月5日估價報告編號：XXX （房估）（抵）字第XXX號致估價委托人函XXX集團有限公司：受貴公司委托，我公司對XXX集團有限公司位于XX市XX區XX路19號樓第十層，總建筑面積為2026.77m2的辦公房地產（產權證號：XX房權證第XX號）的抵押價值進行了評估

18、。估價目的：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。價值時點：2015年12月1日。價值類型：房地產抵押價值。2。（隨函附估價結果報告和估價技術報告各兩份）XXX房地產估價有限公司XX分公司（公章） 法定代表人：XXX 2015年12月5日【參考答案】1 .封面中的“估價作業期”應為“估價報告出具日期”。2 .在致估價委托人函中應明確選用的估價方法。3 .致函方應為義房地產估價有限公司而不是分公司。分公司作為總公司的一個分支機構，是不具有獨立法人資格的，也不能獨立承擔債務，所以一般是 沒有資質的；但若總公司有相應資質，是可以授權分公司參與的。目錄（略）注冊房地產估價師聲明（略

19、）估價假設和限制條件（略） 估價結果報告一、估價委托人（略）二、房地產估價機構（略）三、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。四、估價對象1 .估價對象范圍估價對象為坐落于XX市XX區XX路19號樓第10層的整層辦公用房，總建筑面積為 2026.77m2,本次評估不包括動產、債權債務等其他財產或權益。2 .估價對象基本概況（1） 土地基本狀況估價對象所在大樓用地坐落于XX市XX區XX路，四至為：南至XX路，西至XX路，北至小巷， 東至小巷，宗地形狀規整，土地使用期限至2055年4月1日，土地開發程度為宗地內，外達到“七通一 平”。（2）建筑物基本狀況估價對象所處的X

20、X區XX路19號樓，現用名稱為XX中心，地下 4層，地上37層，總建筑面積為105000 itf,采用鋼架結構及無柱式設計，電梯分區設置，客梯 16部，貨梯2部，集中式中央空調， 整棟大廈擁有智能控制系統、閉路電視監視系統、門傳感器監視系統、應急電源、照明和擴音系統、智 能火警檢測系統、自動噴水滅火系統等。該中心于 2008年8月竣工交付使用，目前維護保養狀況良好。估價對象外立面采用石材與高檔LOW-E玻璃幕墻，大堂挑高6米，采用進口高檔石材裝修，花崗石柱體及墻面，藝術造型吊頂，標準層電梯間采用高檔進口大理石，地面采用高檔地毯，由XX物業管理 有限公司管理。估價對象位于19號樓第10層，總建筑

21、面積為2026.77nA 層高3.2m,已作普通辦公房室內裝修：墻面乳 膠漆，地面部分瓷磚、部分地板、部分地毯，頂棚部分燈池吊頂，部分礦棉板吊頂。（3）權屬基本狀況根據估價委托人提供的相關資料，估價對象土地用途為辦公，目前為XXX集團有限公司所有，產 權證號為X X房權證第X X號，估價對象未設立抵押權等他項權利。4 .估價對象中未說明估價對象是否有共有權、租賃、用益物權、其他特殊情況說明。5 .估價對象中未說明估價對象房屋用途和土地使用人。五、價值時點依據房地產抵押估價指導意見，本次價值時點為完成估價對象實地勘查之日，即2015年12月1日。六、價值類型房地產抵押價值（定義略）七、估價依據1

22、 .法律、法規、規范性文件（略）2 .技術標準（1）中華人民共和國國家標準房地產估價規范（GB/T50291- 1999）（2）中華人民共和國國家標準房地產估價基本術語標準（GBfT50899- 2013）（3）房地產抵押估價指導意見（建住房 20068號）（4）商業銀行房地產貸款風險管理指引（銀監發 200457號）3 .估價委托人提供的相關資料（略）4 .估價機構市場調查及實地查勘獲取的相關資料（略）5 .估價機構搜集整理的其他相關資料（略）八、估價原則（略）九、估價方法經估價方法適用性分析，決定采用比較法和收益法為本項目的估價方法。（估價方法定義略）6 .應依據中華人民共和國國家標準房地

23、產估價規范（GB"50291 2015）而不是中華人民共和國國家 標準房地產估價規范（GB/T50291 1999）。7 .估價方法中應具體說明所選用估價方法的理由。十、估價結果卜一、注冊房地產估價師姓名注冊號蓋章日期XXXXXX2015年12月5日XXXXXX2015年12月5日8 .估價結果報告中注冊房地產估價師應親筆簽名，不能用蓋章代替簽名。 十二、實地查勘期2015年12月1日十三、估價作業期2015年12月1日至2015年12月5日十四、變現能力分析（略）十五、風險提示（略）估價技術報告一、估價對象描述與分析（略）二、市場背景描述與分析（略）三、估價對象最高最佳利用分析（略

24、）四、估價方法適用性分析（略）五、估價測算過程1.比較法（定義及公式略）（1）可比實例選取可比實例選取過程及來源（略），估價對象及可比實例狀況見下表：項目估價對象可比實例A可比實例B可比實例C物業名稱XX中心10層XX大廈11層XX大廈15層XX中心18層建筑面積（m2）2026.7719852050580成交日期2015.12.12015.11.4成交單價（元/m2）5700061000590009.可比實例C規模與估價對象不相當，不能作為可比實例。（2）可比實例情況說明將可比實例與估價對象進行比較分析，比較因素及說明見下表。 表2估價對象及可比實例情況說明表比較因素坐落位置物業名稱估價對象

25、X X區X X樓X X路19芝樓X X中心十層可比實例A可比實例BX X區X X樓X X路25號樓X X，：廈十二層XX區XX樓XX路26號樓X X大廈十五層可比實例CXX區XX樓XX路19 W義X中心十八層成交 價單元/（元/m2）待估570006100059000付款正常正常正常正常交交易正常正常正常成交2015.12.12015.1 1.4區域附近有X X中心、附近有XX中心、X附近有XX中心、附近荷XX中心、X繁華XX大廈、XX體X大廈、XX體育XX大廈、XX體義大廈、XX體育育館，市政配套完善館，市政配套完善育館，市政配套完5市政配套完善交通 便捷 工口 程度附近有多條公交線 路：距

26、地鐵義號線XX 站 100m附近有多條公交線 路：距地鐵X號線XX 站 120m附近有多條公交線 路：距地鐵X號線 XX站 130m附近有多條公交線 路：距地鐵X號線X X 站 100m外部 配套 設施 兀缶 度公共配套完善公共配套完善公共配套完善公共配套完善區域環境附近有X X公園附近有x X公附近有x x公用途辦公辦公辦公辦公使用¥1裝39.33 年38年38年39.33 年物設施情I設備電梯（客梯16個, 貨梯2個）、中央空調。消防設施,電梯（客梯21個，中梯（客梯17個，電梯（客梯16個,貨梯4個）、中央空If梯6個）、中央貨梯2個）、中央空調。消防設施,高速空調。消防設施,

27、調。消防設施，高速高速光纖接入，地光纖接入，地下停車高速光纖接入，地光纖接入，地下停車下停車場（ 385個）場（373個）下停車場（376個）場（385個）物業 管理好好好好樓層10層11層15層18層戶吉 公|Rj/m3.23.23.23.2平面規整規整規整規整建筑面積2026.7719852050580Zm2 內部高檔高檔高檔毛壞10 .辦公用房區位因素不應包括“區域繁華程度”，可用“商務辦公氛圍或聚集度”代替。11 .樓層屬于區位狀況因素不是實物狀況因素。12 .未說明可比實例總樓層。（3）建立比較基礎估價對象與可比實例的付款方式均為一次性付款，幣種為人民幣，計價方式按建筑面積計價，價格

28、 內涵一致。（4）交易情況修正各可比實例均為正常交易，交易情況無需修正。（5）市場狀況調整市場狀況調整是將實例在成交日期的價格調整為價值時點的價格。估價對象價值時點與可比實例成 交日期接近，且該區域辦公室用房市場價格平穩，市場狀況無需調整。（6）房地產狀況調整根據估價對象與比較實例各比較因素的具體情況，將各項因素分為好、較好、一般、稍差、差五個等級，以估價對象為基準，每相差一個等級結合具體情況調整+1或一 1,編制比較因素分析表（表 3）、比較因素調整系數表（表 4）如下。3比較因素分析表比較因索K位狀況估價對象可比實例A可比實例B口J比實例C區域繁華程度交通便捷程度好好-般好好好一般公共設施

29、完備度好好好好權益狀況區域環境好好好好用塔辦公辦公辦公辦公實物狀況使用年限39.33 年38年38車39.33 年設備設施一般好較好一般物業管理好,好好好樓層層高10瓊11好15好18好平而布局璉好好好建筑面積Zm22026.7719852050580內部裝修好好好表4比較因素調整系數比較因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例Ck易情況100100100,易日期100100100100區位狀況區域繁華程度100100100100交通便捷程度100100102100公共設施完備度100100100100區域環境100100100100權益狀況用途100100100100使用年限10099_99

30、n100實物狀況設施設備100102101100物業管理100100100100樓層10099102104t層高100100100100平面布局100100100100建筑面積100100100100內部裝修1001001009813 .建立比較基礎中缺“統一財產范圍”和“統一稅費負擔”的說明。14 .可比實例A交通便捷程度比估價對象略差，比較因素不應與估價對象相同。15 .可比實例B交通便捷程度比估價對象略差，比較因素不應比估價對象好。16 .可比實例C為毛坯房，與估價對象高檔裝修標準相差懸殊，“一般”與“好”的差距明顯不符。17 .可比實例A樓層調整系數應大于100,可為101,不能為99

31、。（前提是各可比實例與估價對象總樓層 一樣）（7）可比實例比較價值測算 表5可比實例比較價值測算調整因素可比實例A可比實例B可比實例C交易單價/ （7C /m2）570006100059000交易時間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區位因素100/100100/102100/100權益因素100/99100/99100/100|實物狀況"100/102100/101100/100100/99100/102100/104100/100100/100100/98可比實例比較價值/ （元/m2）570175863757889估價對

32、象評估單價/ （元/m2）5784818.未說明區位狀況、權益狀況和實物狀況各子項調整系數各自的權重。（8）求取比較價值（單價）經過比較分析，認為三個可比實例的價格經過修正、調整后的結果相近，且符合市場客觀情況，故以三者的簡單算術平均值確定最終比較價值。即：最終比較價值=（57017+ 58637+ 57889） + 3=57848 （元/m2）2.收益法（1）收益法定義及計算公式收益法是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到 估價對象價值或價格的方法。采用報酬資本化法、全剩余壽命模式進行測算，其計算公式為：式中 V收益價值(元或元/1B2);Ai未來第

33、i年的凈收益(元或元 加2);Yi一未來第i年的報酬率(%)； n 收益期(年)。(2)租金收入經過測算確定估價對象的市場租金為342.6元/ (n/月)。(測算過程略)(3)有效出租面積的確定注冊房地產估價師經過對周邊市場的調查，周邊同類型的辦公用房一般按其產權登記的建筑面積為 出租面積，因此確定估價對象的出租面積為其房屋所有權證上登記的建筑面積2026.77m?。(4)其他收入經測算估價對象其他收入為15.42元/ 年)。(測算過程略)(5)空置率據了解義X區辦公用房近期的市場平均空置率在3%7%。估價對象位于XX區重要的商務辦公區，周圍人流密集，商務辦公氣氛好，該區域內辦公用房租賃情況良

34、好，考慮到估價對象的實際狀況，取空置率為 5%o(6)年有效毛收入單位面積年有效毛收人= (潛在毛租金收入X 12 +其他收入)X ( 1 一空置率)=(342.6 X 12+ 15.42 ) 2X ( 1-5%) = 3920.29 (元/m 年)(7)運營費用根據合同租金的內涵，估價對象的運營費用包括管理費、房屋維修費、房產稅、租賃稅費、房屋保2險等。根據市場調查確定估價對象年運營費用為864.83元/ ( m 年)。(測算過程略)19 .缺收租損失率的說明或者說沒有考慮收租損失。20 .如有租賃合同且合同合理，則在租約期內應采用合同租金，租約期外應采用市場租金計算。(8)年凈收益 2(9

35、)報酬率采用累加法確定報酬率為 7.25%o21 .報酬率的確定未說明理由或者說缺少報酬率確定過程。22 .未說明報酬率是預測值。(10)收益期估價對象建成于2008年，至價值時點已使用 7年，估價對象為鋼混結構，房屋耐用年限為6。年，則房屋剩余使用年限為53年，估價對象土地的使用年限為5。年，截至價值時點剩余使用年限為39.33年，根據孰短原則，確定估價對象的收益期為39.33年。23 .估價對象建成于 2008年8月，剩余經濟壽命應為52年多。24 .結果報告中說估價對象為鋼架結構，此處說估價對象為鋼混結構，說法不一致。 (11)凈收益變化趨勢估價對象建位于XX中心大廈內，設定其可持續經營

36、，預測其發展前景良好。據調查XX區同地段同類型寫字樓物業年租金及費用變化情況，確定估價對象凈收益增長率為2%ov = (F-g)xl-(1+/(1 +Y)H=3055 46 -(7.25%-2%)燈 一 725%)33)=5。115(元宜)25 .抵押目的估價遵循謹慎原則，在確定凈收益和凈收益流模式時應保守估計。26 .未說明在土地使用權出讓合同中約定不可約期。27 .未說明在土地使用權到期后對收回的建筑物不予補償。 六、估價結果確定1 .未設立法定優先受償權下的估價對象房地產價值 經測算，兩種估價方法的結果見下表。序號12估價方法 比較法 收益法測算單元/ （元/1蠟）5784850115對

37、測算結果進行校核和比較分析后，結合估價師經驗，決定采用加權算術平均法定估價對象的價值, 比較法權重取60%,收益法取40% (權重確定理由略)，估價結果為：2估價對象房地產單價= 57848 X 60%+ 50115X 40%=54755 (元/m )2 .房地產估價師知悉的法定優先受償款法定優先受償權是指假定在價值時點實現抵押權時，已存在的依法優先于本次抵押貸款受償的款額，包括 已抵押擔保的債權數額、發包人拖欠承包人建設工程價款、其他法定優先受償款。根據房地產估價師調查，至價值時點，估價對象未設定抵押，也不存在其他法定優先受償款。3 .確定房地產抵押價值附件1 .估價委托書復印件2 .估價對

38、象位置示意圖3 .估計對象實地查勘情況和相關照片4 .房地產權屬證明復印件5 .房地產估價機構營業執照復印件6 .房地產估價機構資質證書復印件7 .注冊房地產估價師注冊證書復印件28 .附件中缺估價對象法定優先受償款調查情況說明。29 .附件中缺可比實例位置圖和外觀照片。30 .專業幫助情況和相關專業意見【參考答案】1 .封面中的“估價作業期”應為“估價報告出具日期”。2 .在致估價委托人函中應明確選用的估價方法。3 .致函方應為X房地產估價有限公司而不是分公司。4 .估價對象中未說明估價對象是否有共有權。5 .估價對象中未說明估價對象房屋用途和土地使用人。6 .應依據中華人民共和國國家標準房

39、地產估價規范(GB"50291 2015)而不是中華人民共和國國家標準房地產估價規范(GB/T50291 1999) o7 .估價方法中應具體說明所選用估價方法的理由。8 .估價結果報告中注冊房地產估價師應親筆簽名，不能用蓋章代替簽名。9 .可比實例C規模與估價對象不相當，不能作為可比實例。10 .辦公用房區位因素不應包括“區域繁華程度”，可用“商務辦公氛圍或聚集度”代替。11 .樓層屬于區位狀況因素不是實物狀況因素。12 .未說明可比實例總樓層。13 .建立比較基礎中缺“統一財產范圍”和“統一稅費負擔”的說明。14 .可比實例A交通便捷程度比估價對象略差，比較因素不應與估價對象相同

40、。15 .可比實例B交通便捷程度比估價對象略差，比較因素不應比估價對象好。16 .可比實例C為毛坯房，與估價對象高檔裝修標準相差懸殊，“一般”與“好”的差距明顯不符。17 .可比實例A樓層調整系數應大于100,可為101,不能為99。（前提是各可比實例與估價對象總樓層 一樣）18 .未說明區位狀況、權益狀況和實物狀況各子項調整系數各自的權重。19 .缺收租損失率的說明或者說沒有考慮收租損失。20 .如有租賃合同且合同合理，則在租約期內應采用合同租金，租約期外應采用市場租金計算。21 .報酬率的確定未說明理由或者說缺少報酬率確定過程。22 .未說明報酬率是預測值。23 .估價對象建成于2008年8月，剩余經濟壽命應為 52年多。24 .結果報告中說估價對象為鋼架結構，此處說估價對象為鋼混結構，說法不一致。25 .抵押目的估價遵循謹慎原則，在確定凈收益和凈收益流模式時應保守估計。26 .未說明在土地使用權出讓合同中約定不可約期。27 .未說明在土地使用權到期后對收回的建筑物不予補償。28 .附件中缺估價對象法定優先受償款調查情況說明。29 .附件中缺可比實例位置圖和外觀照片。30 .專業幫助情況和相關專業意見四、指出并改正下列房地產估價報告