房地產(chǎn)公司工程項目管理辦法?一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司工程項目管理，規(guī)范項目運(yùn)作流程，確保工程項目質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo)的實現(xiàn)，提高公司經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司開發(fā)建設(shè)的所有工程項目，包括新建、改建、擴(kuò)建等項目。（三）基本原則1.目標(biāo)管理原則：明確項目各階段的質(zhì)量、進(jìn)度、成本等目標(biāo)，并進(jìn)行有效的控制和考核。2.過程控制原則：對工程項目建設(shè)全過程進(jìn)行監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，確保項目順利進(jìn)行。3.團(tuán)隊協(xié)作原則：強(qiáng)調(diào)項目團(tuán)隊各成員之間的協(xié)作配合，形成高效的工作機(jī)制。4.科學(xué)決策原則：在項目策劃、設(shè)計、施工等各個環(huán)節(jié)，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段進(jìn)行決策。二、項目前期管理（一）項目立項1.市場調(diào)研市場部負(fù)責(zé)對項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研，包括市場需求、競爭狀況、價格走勢等。撰寫市場調(diào)研報告，為項目立項提供依據(jù)。2.項目可行性研究工程部組織相關(guān)部門對項目進(jìn)行可行性研究，包括項目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、環(huán)境可行性等。編制項目可行性研究報告，提交公司決策層審批。3.項目立項審批公司決策層根據(jù)市場調(diào)研報告和可行性研究報告，對項目進(jìn)行立項審批。立項批準(zhǔn)后，下達(dá)項目任務(wù)書，明確項目的目標(biāo)、任務(wù)、責(zé)任人和時間節(jié)點(diǎn)等。（二）項目規(guī)劃設(shè)計1.設(shè)計單位選擇工程部負(fù)責(zé)組織設(shè)計單位的招標(biāo)工作，通過邀請招標(biāo)、公開招標(biāo)等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和業(yè)績的設(shè)計單位。與選定的設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同，明確設(shè)計任務(wù)、設(shè)計周期、設(shè)計費(fèi)用等條款。2.設(shè)計任務(wù)書編制工程部根據(jù)項目立項批復(fù)和市場需求，編制設(shè)計任務(wù)書，明確項目的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格等要求。設(shè)計任務(wù)書經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后提交給設(shè)計單位。3.設(shè)計方案評審工程部組織相關(guān)部門對設(shè)計單位提交的設(shè)計方案進(jìn)行評審，包括規(guī)劃設(shè)計方案、建筑設(shè)計方案、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案、裝修設(shè)計方案等。提出評審意見，要求設(shè)計單位進(jìn)行修改和完善。4.設(shè)計文件審核設(shè)計單位完成設(shè)計文件后，工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行審核，包括圖紙會審、技術(shù)交底等。審核通過后，設(shè)計文件方可用于施工。（三）項目報建1.報建資料準(zhǔn)備工程部負(fù)責(zé)收集和整理項目報建所需的資料，包括項目立項批復(fù)、土地使用證、規(guī)劃許可證、設(shè)計文件等。確保報建資料的真實性、完整性和合法性。2.報建手續(xù)辦理工程部安排專人負(fù)責(zé)辦理項目報建手續(xù)，按照當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門的要求，及時提交報建資料，辦理各項報建手續(xù)。跟蹤報建手續(xù)的辦理進(jìn)度，及時解決報建過程中出現(xiàn)的問題。三、項目招標(biāo)管理（一）招標(biāo)范圍1.勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)類項目：根據(jù)項目需要，通過招標(biāo)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和業(yè)績的勘察、設(shè)計、監(jiān)理單位。2.施工總承包項目：對項目的主體工程、安裝工程等進(jìn)行施工總承包招標(biāo)。3.材料設(shè)備采購項目：對項目所需的主要材料、設(shè)備進(jìn)行采購招標(biāo)。（二）招標(biāo)方式1.公開招標(biāo)：適用于大型項目、技術(shù)復(fù)雜項目或有較多潛在投標(biāo)人的項目。2.邀請招標(biāo)：適用于具有特定資質(zhì)要求、技術(shù)難度較小或潛在投標(biāo)人較少的項目。3.競爭性談判：適用于技術(shù)規(guī)格明確、采購數(shù)量較少、時間緊迫的項目。4.詢價采購：適用于標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或通用設(shè)備的采購項目。（三）招標(biāo)程序1.招標(biāo)計劃編制工程部根據(jù)項目進(jìn)度計劃，編制招標(biāo)計劃，明確招標(biāo)項目名稱、招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)時間等。招標(biāo)計劃經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。2.招標(biāo)文件編制工程部組織相關(guān)部門編制招標(biāo)文件，包括招標(biāo)公告、投標(biāo)須知、合同條款、技術(shù)規(guī)格、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等。招標(biāo)文件經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后發(fā)布。3.資格預(yù)審對潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審，審查其營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、業(yè)績、信譽(yù)等情況。確定合格投標(biāo)人名單，并向其發(fā)出投標(biāo)邀請書。4.投標(biāo)文件接收與開標(biāo)接收投標(biāo)人提交的投標(biāo)文件，并在規(guī)定時間進(jìn)行開標(biāo)。開標(biāo)過程應(yīng)公開、公正、公平，由專人負(fù)責(zé)記錄開標(biāo)情況。5.評標(biāo)組織評標(biāo)委員會對投標(biāo)文件進(jìn)行評審，按照評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分，推薦中標(biāo)候選人。評標(biāo)委員會由公司內(nèi)部相關(guān)人員和外部專家組成。6.定標(biāo)根據(jù)評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人，公司決策層確定中標(biāo)單位，并向其發(fā)出中標(biāo)通知書。7.合同簽訂工程部與中標(biāo)單位簽訂合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括工程內(nèi)容、工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程價款、付款方式等條款。四、項目施工管理（一）施工組織設(shè)計編制1.施工單位根據(jù)施工合同和設(shè)計文件，編制施工組織設(shè)計施工組織設(shè)計應(yīng)包括工程概況、施工總體部署、施工進(jìn)度計劃、施工方法及技術(shù)措施、質(zhì)量保證措施、安全保證措施、環(huán)境保護(hù)措施等內(nèi)容。2.施工組織設(shè)計經(jīng)監(jiān)理單位審核后，報工程部審批工程部對施工組織設(shè)計進(jìn)行審查，提出修改意見，要求施工單位進(jìn)行完善。（二）施工進(jìn)度管理1.進(jìn)度計劃制定施工單位根據(jù)合同工期和施工組織設(shè)計，編制詳細(xì)的施工進(jìn)度計劃，包括總進(jìn)度計劃、月進(jìn)度計劃、周進(jìn)度計劃等。進(jìn)度計劃應(yīng)明確各階段的工作任務(wù)、開始時間、完成時間和責(zé)任人等。2.進(jìn)度計劃跟蹤與調(diào)整監(jiān)理單位定期對施工進(jìn)度進(jìn)行檢查和分析，及時發(fā)現(xiàn)進(jìn)度偏差。工程部根據(jù)監(jiān)理單位的報告，組織施工單位分析進(jìn)度偏差原因，采取相應(yīng)的調(diào)整措施，確保工程進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)。（三）施工質(zhì)量管理1.質(zhì)量目標(biāo)制定工程部根據(jù)合同要求和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，制定項目質(zhì)量目標(biāo)，明確工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)。2.質(zhì)量管理體系建立施工單位建立質(zhì)量管理體系，配備質(zhì)量管理人員，制定質(zhì)量管理制度和質(zhì)量保證措施。3.質(zhì)量控制措施監(jiān)理單位對施工過程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控，包括原材料檢驗、工序質(zhì)量驗收、隱蔽工程驗收等。工程部定期組織質(zhì)量檢查和質(zhì)量評比活動，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時下達(dá)整改通知，要求施工單位限期整改。4.質(zhì)量驗收工程竣工后，施工單位進(jìn)行自檢，自檢合格后向監(jiān)理單位提交工程竣工報告。監(jiān)理單位組織初步驗收，對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題要求施工單位進(jìn)行整改。工程部組織相關(guān)部門進(jìn)行竣工驗收，驗收合格后辦理工程竣工驗收備案手續(xù)。（四）施工安全管理1.安全目標(biāo)制定工程部根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和公司要求，制定項目安全目標(biāo)，確保施工過程中無重大安全事故發(fā)生。2.安全管理體系建立施工單位建立安全管理體系，配備安全管理人員，制定安全管理制度和安全保證措施。3.安全教育培訓(xùn)施工單位對所有施工人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，包括入場安全教育、定期安全教育、專項安全教育等。經(jīng)考試合格后方可上崗作業(yè)。4.安全檢查與隱患排查監(jiān)理單位定期對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時下達(dá)整改通知。工程部組織定期和不定期的安全檢查，對重大安全隱患進(jìn)行掛牌督辦，確保施工安全。5.安全事故處理發(fā)生安全事故后，施工單位應(yīng)立即采取措施進(jìn)行救援，并及時向工程部和相關(guān)部門報告。工程部組織相關(guān)部門對事故進(jìn)行調(diào)查處理，分析事故原因，追究相關(guān)人員責(zé)任，制定防范措施，防止類似事故再次發(fā)生。（五）施工成本管理1.成本預(yù)算編制工程部根據(jù)施工圖紙和工程量清單，編制項目成本預(yù)算，包括直接成本和間接成本。成本預(yù)算經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后作為項目成本控制的依據(jù)。2.成本控制措施施工單位根據(jù)成本預(yù)算，制定成本控制計劃，采取有效的成本控制措施，降低工程成本。監(jiān)理單位對工程費(fèi)用進(jìn)行審核，確保工程費(fèi)用支付合理。工程部定期對項目成本進(jìn)行分析和核算，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差，采取相應(yīng)的調(diào)整措施。（六）施工協(xié)調(diào)管理1.內(nèi)部協(xié)調(diào)工程部定期組織召開工程協(xié)調(diào)會，協(xié)調(diào)項目各參建單位之間的關(guān)系，解決施工過程中出現(xiàn)的問題。加強(qiáng)與設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位等的溝通與協(xié)作，確保項目順利進(jìn)行。2.外部協(xié)調(diào)工程部負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門、周邊居民等進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，辦理相關(guān)手續(xù)，解決施工過程中出現(xiàn)的外部問題。協(xié)調(diào)處理好施工過程中的擾民問題，維護(hù)公司良好形象。五、項目竣工驗收管理（一）竣工驗收準(zhǔn)備1.施工單位完成工程收尾工作，清理施工現(xiàn)場整理工程技術(shù)資料，包括施工圖紙、施工記錄、質(zhì)量檢驗報告、試驗檢測報告等。2.監(jiān)理單位對工程質(zhì)量進(jìn)行預(yù)驗收對預(yù)驗收中發(fā)現(xiàn)的問題要求施工單位進(jìn)行整改，整改合格后出具工程質(zhì)量評估報告。3.工程部組織相關(guān)部門對工程進(jìn)行自查對自查中發(fā)現(xiàn)的問題要求施工單位進(jìn)行整改，整改合格后向公司領(lǐng)導(dǎo)提交工程竣工驗收申請報告。（二）竣工驗收程序1.公司領(lǐng)導(dǎo)組織相關(guān)部門對工程進(jìn)行竣工驗收施工單位匯報工程建設(shè)情況，監(jiān)理單位匯報工程質(zhì)量評估情況。驗收人員對工程實體質(zhì)量、工程技術(shù)資料等進(jìn)行檢查和驗收。2.對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見要求施工單位限期整改，整改合格后進(jìn)行復(fù)查。3.工程竣工驗收合格后辦理工程竣工驗收備案手續(xù)，將工程交付使用。六、項目后期管理（一）工程保修1.保修期限按照國家相關(guān)規(guī)定和合同約定，確定工程保修期限。2.保修責(zé)任施工單位負(fù)責(zé)工程保修工作，在保修期限內(nèi)對工程質(zhì)量問題承擔(dān)保修責(zé)任。3.保修程序建設(shè)單位或業(yè)主發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題后，向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)及時派人到現(xiàn)場進(jìn)行維修。（二）項目后評價1.評價內(nèi)容對項目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全等目標(biāo)的完成情況進(jìn)行評價。對項