1、開發流程及工程知識及識圖PART 1 開發流程開發流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發方案2.編制可行性研究報告1.辦理建設用地規劃許可證2.領取國有土地使用證1.領取建設工程規劃許可證2.領取建設工程施工許可證1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.領取商品房銷售許可證選 址立 項取得土地規劃設計開工建設竣工驗收建設用地規劃許可證房地產開發流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設工程規劃許可證國有土地使用證一二三四五圖片暫缺證件解釋建設用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的

2、法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。規劃局建設項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續地震局建設工程抗震設防要求審批環保局建設項目環境保護審批其他相關部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關意見）申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現勢原件地形圖2份；5、其它相關材料；申報材料：提供計委、規劃、土地部門相關審批材料申報材料：1、項目所在地環保部門和行業主管部門簽署預審意見的環境影響報告表5份及其軟盤2、建設項目排放污染物指標申請表、建設項目環境保

3、護審批登記表及其軟盤3、附有環境影響專項分析或專項評價的應附環境保護咨詢中介機構技術評估意見及評審專家組名單申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準文件；4、選址意見書復印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現勢原件地形圖3份；7、其它相關材料；選 址立 項取得土地規劃設計開工建設竣工驗收開發商選址、立項國土局國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規劃局建設用地規劃許可證證件解釋建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房

4、地產權屬證件。建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。氣象局防雷工程設計審批人防辦人防工程建設項目技術審批其他相關部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關意見）申報材料1、申請報告（已批可行性研究項目）2、項目初步設計文本及修改文本（資質單位編制）3、其他文件申報材料1、XX省建筑工程施工圖設計審查報審表（一式三份）2、外地勘察設計單位資質證書副本（復印件），勘察、設計合同（須已經審查）3、建設用地土地使用證及規劃設計要求說明書（復印件）4、初步設計文件及批復或項目立項、報建等審

5、批文件及手續5、巖土工程勘察報告，全套施工圖設計文件以及相關設計基礎資料6、技術審查機構對涉及項目安全，確需有關設計計算書及計算軟件名稱的，由建設單位報送7、如需依法進行專項審查的（如：抗震、衛生、消防、環保、人防、安全等），建設單位還須按相關規定報送有關材料申報材料1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目的有效批準文件；4、有效的土地權屬證明；5、現勢原件地形圖1份（市政現勢管線圖）；6、規劃設計條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關材料。申報材料1、申請報告2、建設項目計劃3、經規劃部門批準的總平面規劃圖4、項目建筑方案5、工程地質勘察報告申報材料1

6、、建設單位申報表2、建設項目總平面圖3、設計說明（包括分類依據）4、防雷裝置布置圖（包括基礎防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產品的說明及有關證件8、施工資質證，焊工證（復印件2份）9、接地系統圖（復印件2份）申報材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標文件；4、施工單位中標通知書；5、建設工程會辦單；6、質量、安全、監理手續；7、工程上繳規費清單；8、建設資金落實證明；9、拆遷許可證10、施工險繳費單11、外地施工企業準予進淮備案許可證選 址立 項取得土地規劃設計開工建設竣工驗收規劃局建

7、設用地規劃許可證規劃局建設工程設計方案評審計委初步設計方案建設局施工圖設計審查規劃局建設工程規劃許可證建設局建設工程施工許可證圖片暫缺證件解釋商品房銷售(預售)許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。建設局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預銷售許可證申報材料1、申請表（按要求填寫）2、規劃部門、國土部門相關手續3、初步設計批文4、項目法人及負責人材料5、開工前審計報告（審計相關規定范圍內項目）6、執行招投法相關材料（總投資50萬元以上項目）7、監理制實施相關材料申報材料1、商品房銷售申請書2、營業執照、法定代表人身份證明3、資質等級證書4、

8、立項批文5、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設項目總規劃圖、銷售房平面圖9、建設工程投資及工程進度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預售價格審核報告12、物業管理方案13、商品房預售方案14、項目手冊實施情況15、其他材料選 址立 項取得土地規劃設計開工建設竣工驗收立 項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收人目的事提交文件開發商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協議及合同書 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區域的市場供求與潛力進行判斷需要提交文件為:項目

9、建議書可行性研究報告開發商立 項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發商取得項目開發經營權1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:計委規劃局建委立 項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發商取得土地開發與使用權1.取得建設用地規劃許可證2.取得國有土地使用證1.建設用地規劃許可證規定提交文件2.國有土地使用證規定提交文件辦理建設用地規劃許可證:需準備文件如下：立項批復建設項目規劃審批表市政府征地批復用地釘樁成果按規劃意見書要求取得的有關協議及批復文件審定設計方案通知書

10、立 項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收辦理國有土地使用證:需準備文件如下：立項批復辦理土地出讓手續申請審定設計方案通知書土地評估報告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或審計設計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）建設用地規劃許可證及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業執照復印件建設用地批準書或原用地單位的國有土地使用證、房屋所有權證、國有土地權屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權及地上物補償協議、聯建協議及相關文件房地產開發企業資質證書等立 項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發商項目方案滿足市場

11、需要和政府要求1.項目方案設計2.項目方案審批3領取建設工程規劃許可證項目設計方案辦理建設工程規劃許可證:需準備文件如下：供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見建設項目規劃審批報表審定設計方案建筑工程施工設計圖紙工程檔案登記證明按審定設計方案要求取得的協議通知書立 項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收項目設計方案1.施工隊招標2.領取建筑工程施工許可證找到符合條件施工隊,開發建設開發商向政府提交文件事目的人辦理國有土地使用證:需準備文件如下：建筑工程施工許可申請表一式兩份建設用地規劃許可證及附件建設工程規劃許可證及附件施工圖紙設計文件審查通知書經過備案的施工合同監理單位中標通知書項目建設資金

12、落實證明年度施工計劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準文件四源費統一收費憑證質量監督通知書安全監督通知書建筑節能新型墻體收費憑證統計局登記通知立 項開工建設規劃設計取得土地選 址竣工驗收之前取得的所有證1.建設項目2.工程驗收完成建造,出售,回收資金及獲利開發商向政府提交文件事目的人辦理商品房銷售（預售）許可證:需準備文件如下：年度施工計劃施工合同地名辦批復物業管理公約批復臨時國有土地使用證，國有土地使用權出讓合同，出讓金繳納證明建設工程規劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預售）房價監管協議書，投資總額達35%以上的證明材料銷售（預售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖市政府征地的

13、批復銷售（預售）商品房圖，裝修標準和設備簡介等總 結1.房地產開發過程中所涉及的部門有:計委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產開發過程中從政府部門取得的主要證件有:建設用地規劃許可證、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售(預售)許可證3.房地產開發過程中從開發商應提供的主要文件有:項目建議書、立項報告、可行性研究報告、設計方案送審書、施工圖等以及各相關部門的批文PART 2 工程識圖 建筑平面圖是用以表達房屋建筑的平面形狀，房間布置，內外交通聯系，以及墻、柱、門窗等構配件的位置、尺寸、材料和做法等內容的圖樣。建筑平面圖簡稱“平面圖

14、”。 平面圖是建筑施工圖的主要圖樣之一。是施工過程中，房屋的定位放線、砌墻、設備安裝、裝修及編制概預算、備料等的重要依據。 平面圖的內容和作用總平面圖的閱讀讀圖步驟如下： （1）閱讀標題欄和圖名、比例，通過閱讀標題欄可以知道工程名稱、性質、類型等 （2）讀設計說明，在總平面圖中常附有設計說明，一般包括如下內容：有關建設依據和工程概況的說明，如工程規模、主要技術經濟指標、用地范圍等；確定建筑物位置的有關事項；標高及引測點說明、相對標高與絕對標高的關系；補充圖例說明等 （3）了解新建建筑的位置、層數、朝向等 （4）了解新建建筑的周圍環境狀況 （5）了解新建建筑物首層地坪、室外設計地坪的標高以及周圍

15、地形、等高線等 （6）了解原有建筑物、構筑物和計劃擴建的項目等 （7）了解其它新建的項目，如道路、綠化等 （8）了解當地常年主導風向建筑平面圖它是建筑最基本圖。對于多層建筑物，原則上每層都要畫出平面圖。但是，對于平面布局相同的樓層，可以共用一個平面圖表達。這樣的平面圖稱為標準層平面圖。因此，一般情況下，三層及三層以上的建筑物，至少應繪三個平面圖，首層、標準層、頂層。建筑平面圖的主要表示內容如下：（1）反映建筑某一平面形狀，房間的位置、形狀、大小、用途及相互關系（2）墻、柱的位置、尺寸、材料、形式，各房間門、窗的位置和開啟形式等（3）門廳、走道、樓梯、電梯等交通聯系設施的位置、形式、走向等（4）

16、其它的設施、構造，如陽臺、雨蓬、臺階、雨水管、散水、衛生器具、水池等（5）屬于本層但又位于剖切平面以上的建筑構造及設施，如高窗、擱板、吊柜等用虛線（6）一層平面圖應注明剖視圖的剖切位置和投影方向及編號，確定建筑朝向的指北針（7）標明主要樓、地面及其他主要臺面的標高，注明總尺寸、定位軸線間的尺寸和細部尺寸（8）屋頂平面圖則主要表明屋面形狀、屋面坡度、排水方式、雨水口位置，挑檐、女兒墻、煙囪、上人孔及電梯間等構造和設施（9）在另有詳圖的部位，注明詳圖索引符號（10）圖名和繪圖比例讀圖步驟：（1）先讀圖名、比例及文字說明（2）了解房屋的平面形狀、總尺寸及朝向（3）由定位軸線了解建筑物的開間、進深（4

17、）了解各房間的形狀、大小、位置、面積、用途及相互關系、交通聯系（5）了解墻、柱的定位和尺寸，室內外有關的標高（6）讀門窗圖例和編號（7）了解細部的構造及設備、設施（8）查看剖面圖的標注符號、詳圖的索引符號平面圖的形成、名稱、及圖示方法 用一假想水平剖切平面經過房屋的門窗洞口之間把房屋剖切開,移去剖切平面已上的部分,將其下面部分向H面作正投影所得到的水平剖面圖。 一般情況下，房屋有幾層就應畫幾個平面圖，并在圖的下方標注相應的圖名，如“底層平面圖”、“二層平面圖”等。圖名下方應加一粗實線，圖名右方標注比例。當房屋中間若干層的平面布局，構造情況完全一致時，則可用一個平面圖來表達這相同布局的若干層，稱

18、之為標準層平面圖。 底層平面圖應畫出房屋本層相應的水平投影，以及與本棟房屋有關的臺階、花池、散水等的投影；二層平面圖除畫出房屋二層范圍的投影內容之外，還應畫出底層平面圖無法表達的雨篷、陽臺、窗眉等內容，而對于底層平面圖上已表達清楚的臺階、花池、散水等內容就不再畫出；三層以上的平面圖則只需畫出本層的投影內容及下一層的窗眉、雨蓬等這些下一層無法表達的內容。屋頂平面圖是用來表達房屋屋頂的形狀、女兒墻位置、屋面排水方式、坡度、落水管位置等的圖形。 建筑立面圖 一個建筑物一般應繪出每一側的立面圖 建筑立面圖應根據立面圖兩端軸線的編號命名，如18立面圖、EA立面圖，也可以以朝向命名，如東立面圖立面圖表示內

19、容（1）建筑某側立面的外輪廓形狀、大?。?）外墻上投影可見的建筑構件，如梁、柱、挑檐、雨蓬、陽臺、室外樓梯、門窗、遮陽板、臺階等（3）外墻面上裝飾作法、材料、裝飾圖線、色調等（4）在建筑立面圖上主要標注標高，必要時可注高度方向或水平方向尺寸（5）詳圖索引符號，立面圖兩端軸線及編號（6）圖名、比例立面圖閱讀：（1）由圖名、比例，明確立面圖表達的建筑物哪個側面，其繪圖比例是多少（2）分析建筑立面造型（3）了解外墻面上的門、窗的種類、形式和數量（4）分析立面上的細部構造，如挑檐、雨蓬、窗臺、臺階等（5）了解外墻面的裝飾、裝修的作法、材料等（6）查看詳圖索引符號，配合相應的詳圖對照閱讀建筑剖面圖 主要

20、表示建筑物在垂直方向上各部分的形狀、尺度和組合關系及被剖位置的層數、層高、結構形式和構造方法。 建筑剖面一般選擇在建筑物內部構造復雜或有代表性的部位，使之能反映建筑內部的構造特征。剖面圖表示內容：（1）建筑物內部的分層情況及層高，水平方向的分隔（2）剖切到的室內外地面、樓板層、屋頂層、內外墻、樓梯，以及其他剖切到的構件，如臺階、雨蓬的位置、形狀、相互關系（3）投影可見部分的形狀、位置等（4）地面、樓面、屋面的分層構造，可用文字說明或圖例表示（5）外墻（或柱）的定位軸線和編號（6）詳圖索引符號，垂直方向的尺寸和標高（7）圖名和比例 建筑剖面圖一般不表達地面以下的基礎、墻身只畫到基礎即斷開 剖面圖讀圖步驟：（1）首先讀圖名、比例和軸線的編號，并與建筑物一層平面圖上剖切標注相對應，明確剖切位置和投射方向（2）了解建筑的分層及內部空間組合，結構形式、墻、柱、梁板之間關系及建筑材料（3