前期物業(yè)招標(biāo)管理規(guī)定?一、總則1.目的為規(guī)范206項(xiàng)目前期物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)人、投標(biāo)人及相關(guān)方的合法權(quán)益，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及公司規(guī)定，制定本規(guī)定。2.適用范圍本規(guī)定適用于206項(xiàng)目前期物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的全過程，包括招標(biāo)策劃、招標(biāo)公告發(fā)布、資格預(yù)審、招標(biāo)文件編制、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)及合同簽訂等環(huán)節(jié)。3.基本原則前期物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，確保招標(biāo)活動(dòng)的合法性、規(guī)范性和透明度。二、職責(zé)分工1.招標(biāo)人招標(biāo)人負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的組織和實(shí)施，包括確定招標(biāo)項(xiàng)目內(nèi)容、編制招標(biāo)計(jì)劃、發(fā)布招標(biāo)公告、組織資格預(yù)審、編制招標(biāo)文件、組織開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)以及簽訂物業(yè)服務(wù)合同等工作。招標(biāo)人應(yīng)具備相應(yīng)的招標(biāo)能力，明確內(nèi)部職責(zé)分工，確保招標(biāo)工作順利進(jìn)行。2.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)人可根據(jù)需要委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)在招標(biāo)人委托范圍內(nèi)，按照法律法規(guī)和本規(guī)定要求，開展招標(biāo)代理工作，包括編制招標(biāo)相關(guān)文件、組織開標(biāo)評標(biāo)活動(dòng)、協(xié)助簽訂合同等，并對招標(biāo)代理行為的合法性、公正性負(fù)責(zé)。3.評標(biāo)委員會評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)對投標(biāo)文件進(jìn)行評審，提出評標(biāo)意見，推薦中標(biāo)候選人或直接確定中標(biāo)人。評標(biāo)委員會成員應(yīng)遵守職業(yè)道德，客觀、公正地履行職責(zé)。三、招標(biāo)策劃1.項(xiàng)目基本情況分析招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)前對206項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行全面分析，包括項(xiàng)目規(guī)模、類型、地理位置、配套設(shè)施、服務(wù)需求等。了解項(xiàng)目的特點(diǎn)和難點(diǎn)，為制定合理的招標(biāo)方案提供依據(jù)。2.服務(wù)需求確定根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的具體需求，包括但不限于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化養(yǎng)護(hù)管理；安全防范管理；車輛停放管理；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及支付方式等。服務(wù)需求應(yīng)清晰、準(zhǔn)確、合理，符合項(xiàng)目實(shí)際和相關(guān)法規(guī)要求。3.招標(biāo)方式選擇根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和實(shí)際情況，招標(biāo)人可選擇公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式。公開招標(biāo)適用于項(xiàng)目規(guī)模較大、潛在投標(biāo)人較多的情況；邀請招標(biāo)適用于涉及國家安全、秘密或者搶險(xiǎn)救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開招標(biāo)的項(xiàng)目，以及受自然地域環(huán)境限制或涉及專業(yè)性較強(qiáng)、潛在投標(biāo)人較少的項(xiàng)目。招標(biāo)人應(yīng)按照規(guī)定履行相應(yīng)的審批或備案手續(xù)后確定招標(biāo)方式。4.招標(biāo)時(shí)間安排制定詳細(xì)的招標(biāo)時(shí)間計(jì)劃，合理安排各個(gè)招標(biāo)環(huán)節(jié)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，確保招標(biāo)活動(dòng)按時(shí)完成。招標(biāo)時(shí)間計(jì)劃應(yīng)充分考慮項(xiàng)目交付時(shí)間、投標(biāo)人準(zhǔn)備時(shí)間等因素，避免因時(shí)間安排不合理影響項(xiàng)目正常交付和物業(yè)服務(wù)的銜接。四、招標(biāo)公告發(fā)布1.公告內(nèi)容招標(biāo)公告應(yīng)包括招標(biāo)人名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目基本情況（如項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、規(guī)模、內(nèi)容等）、招標(biāo)方式、投標(biāo)人資格要求、獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方式及招標(biāo)文件售價(jià)、投標(biāo)截止時(shí)間、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等內(nèi)容。招標(biāo)公告應(yīng)在規(guī)定的媒介上發(fā)布，確保信息公開、準(zhǔn)確、完整。2.發(fā)布媒介招標(biāo)公告應(yīng)在省級以上人民政府指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)等媒介上發(fā)布，同時(shí)可在招標(biāo)人網(wǎng)站、物業(yè)管理行業(yè)網(wǎng)站等相關(guān)平臺發(fā)布，以擴(kuò)大招標(biāo)信息的傳播范圍，吸引潛在投標(biāo)人參與投標(biāo)。3.公告期限招標(biāo)公告的發(fā)布期限不得少于5個(gè)工作日。招標(biāo)人應(yīng)在公告期限內(nèi)接受潛在投標(biāo)人的咨詢和報(bào)名，并按照規(guī)定對潛在投標(biāo)人的資格進(jìn)行初步審查。五、資格預(yù)審1.資格預(yù)審文件編制招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求，編制資格預(yù)審文件。資格預(yù)審文件應(yīng)包括資格預(yù)審公告、申請人須知、資格審查辦法、資格預(yù)審申請文件格式等內(nèi)容。資格審查辦法應(yīng)明確審查標(biāo)準(zhǔn)和程序，確保資格審查的公正性和客觀性。2.資格預(yù)審申請文件要求潛在投標(biāo)人應(yīng)按照資格預(yù)審文件的要求編制資格預(yù)審申請文件，內(nèi)容包括營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件、資質(zhì)證書副本復(fù)印件、業(yè)績證明材料、人員配備情況、管理方案、財(cái)務(wù)狀況等。資格預(yù)審申請文件應(yīng)真實(shí)、完整，如有虛假內(nèi)容，將取消其投標(biāo)資格。3.資格審查招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織資格審查工作。資格審查可采用合格制或有限數(shù)量制。合格制是指滿足資格預(yù)審文件要求的申請人均通過資格審查；有限數(shù)量制是指通過資格審查的申請人數(shù)量不超過預(yù)先規(guī)定的數(shù)量，招標(biāo)人可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況選擇合適的資格審查方式。資格審查結(jié)果應(yīng)及時(shí)通知潛在投標(biāo)人，并向通過資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人發(fā)售招標(biāo)文件。六、招標(biāo)文件編制1.文件內(nèi)容招標(biāo)文件應(yīng)包括招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請書）、投標(biāo)人須知、評標(biāo)辦法、合同條款及格式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求、投標(biāo)文件格式等內(nèi)容。招標(biāo)文件應(yīng)明確招標(biāo)項(xiàng)目的各項(xiàng)要求和條件，為投標(biāo)人編制投標(biāo)文件提供清晰的指導(dǎo)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求詳細(xì)描述前期物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，包括服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容及操作規(guī)范、應(yīng)急處理預(yù)案等。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求應(yīng)具體、量化，具有可操作性和可考核性，以便投標(biāo)人準(zhǔn)確理解并制定相應(yīng)的服務(wù)方案。3.評標(biāo)辦法制定科學(xué)合理的評標(biāo)辦法，明確評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和程序。評標(biāo)辦法可采用綜合評估法或經(jīng)評審的最低投標(biāo)價(jià)法。綜合評估法是指對投標(biāo)文件的商務(wù)部分、技術(shù)部分和價(jià)格部分進(jìn)行綜合評審，按照得分高低推薦中標(biāo)候選人；經(jīng)評審的最低投標(biāo)價(jià)法是指在滿足招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性要求的前提下，按照投標(biāo)報(bào)價(jià)由低到高的順序推薦中標(biāo)候選人，但投標(biāo)報(bào)價(jià)低于成本的除外。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況選擇合適的評標(biāo)辦法，并在招標(biāo)文件中明確公布。4.合同條款及格式招標(biāo)文件應(yīng)提供物業(yè)服務(wù)合同的示范文本，明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用及支付方式、合同期限、違約責(zé)任等條款。合同條款應(yīng)符合法律法規(guī)要求，公平合理，保護(hù)雙方合法權(quán)益。七、投標(biāo)1.投標(biāo)文件編制投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)包括商務(wù)部分、技術(shù)部分和價(jià)格部分。商務(wù)部分應(yīng)包括投標(biāo)函、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書、投標(biāo)報(bào)價(jià)表、營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件、資質(zhì)證書副本復(fù)印件、業(yè)績證明材料、人員配備情況等；技術(shù)部分應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)方案、服務(wù)質(zhì)量保障措施、應(yīng)急處理預(yù)案等；價(jià)格部分應(yīng)明確投標(biāo)報(bào)價(jià)明細(xì)，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用等。投標(biāo)文件應(yīng)密封包裝，并在規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間前送達(dá)指定地點(diǎn)。2.投標(biāo)報(bào)價(jià)投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件要求和項(xiàng)目實(shí)際情況，合理確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)包括完成招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容所需的全部費(fèi)用，包括人員費(fèi)用、物料費(fèi)用、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、利潤、稅金等。投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)報(bào)價(jià)表中明確各項(xiàng)費(fèi)用的明細(xì)，不得采用不平衡報(bào)價(jià)等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。3.投標(biāo)有效期投標(biāo)有效期應(yīng)在招標(biāo)文件中明確規(guī)定，一般不得少于30天。投標(biāo)有效期從投標(biāo)截止日期起計(jì)算，在投標(biāo)有效期內(nèi)，投標(biāo)人不得撤回投標(biāo)文件，否則投標(biāo)保證金不予退還。招標(biāo)人如需延長投標(biāo)有效期，應(yīng)在投標(biāo)有效期屆滿前通知所有投標(biāo)人，并獲得投標(biāo)人的書面同意。八、開標(biāo)1.開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)開標(biāo)應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行。招標(biāo)人應(yīng)按照規(guī)定邀請所有投標(biāo)人參加開標(biāo)會議，開標(biāo)會議應(yīng)由招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)主持。2.開標(biāo)程序開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)報(bào)價(jià)、投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容等。開標(biāo)過程應(yīng)記錄在案，并存檔備查。開標(biāo)過程中，如發(fā)現(xiàn)投標(biāo)文件有不符合招標(biāo)文件要求的情況，應(yīng)當(dāng)場宣布該投標(biāo)文件無效。九、評標(biāo)1.評標(biāo)委員會組建評標(biāo)委員會成員應(yīng)從物業(yè)管理專家?guī)熘须S機(jī)抽取或由招標(biāo)人直接確定，但招標(biāo)人代表不得超過評標(biāo)委員會成員總數(shù)的三分之一。評標(biāo)委員會成員應(yīng)在開標(biāo)前熟悉招標(biāo)文件內(nèi)容，掌握評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，客觀、公正地履行職責(zé)。2.評標(biāo)過程評標(biāo)委員會應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)辦法對投標(biāo)文件進(jìn)行評審。評標(biāo)過程中，評標(biāo)委員會成員可要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中的有關(guān)問題進(jìn)行澄清或說明，但不得改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。評標(biāo)委員會成員應(yīng)獨(dú)立評審，不得相互串通或受招標(biāo)人、投標(biāo)人等其他方的影響。3.評標(biāo)報(bào)告評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)向招標(biāo)人提交評標(biāo)報(bào)告。評標(biāo)報(bào)告應(yīng)包括評標(biāo)基本情況和數(shù)據(jù)表、評標(biāo)委員會成員名單、開標(biāo)記錄、符合要求的投標(biāo)一覽表、否決投標(biāo)情況說明、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)方法或者評標(biāo)因素一覽表、經(jīng)評審的價(jià)格或者評分比較一覽表、經(jīng)評審的投標(biāo)人排序、推薦的中標(biāo)候選人名單與簽訂合同前要處理的事宜、澄清、說明、補(bǔ)正事項(xiàng)紀(jì)要等內(nèi)容。評標(biāo)報(bào)告應(yīng)由評標(biāo)委員會全體成員簽字確認(rèn)。十、中標(biāo)1.中標(biāo)候選人確定招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人名單，按照招標(biāo)文件規(guī)定的定標(biāo)方法確定中標(biāo)人。招標(biāo)人可授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人，也可在評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人中按照排名順序確定中標(biāo)人。中標(biāo)候選人應(yīng)具備滿足招標(biāo)文件要求的各項(xiàng)條件，且排名第一的中標(biāo)候選人應(yīng)符合中標(biāo)條件。2.中標(biāo)通知招標(biāo)人確定中標(biāo)人后，應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力，中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。3.合同簽訂招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同。合同簽訂后，招標(biāo)人應(yīng)將合同副本報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用及支付方式、合同期限、違約責(zé)任等條款，確保雙方的合法權(quán)益得到保障。十一、其他規(guī)定1.招標(biāo)費(fèi)用招標(biāo)活動(dòng)所需費(fèi)用由招標(biāo)人承擔(dān)，包括招標(biāo)代理費(fèi)用、評標(biāo)專家費(fèi)用、招標(biāo)文件編制費(fèi)用、公告發(fā)布費(fèi)用等。招標(biāo)人應(yīng)合理安排招標(biāo)費(fèi)用預(yù)算，確保招標(biāo)活動(dòng)順利進(jìn)行。2.保密規(guī)定參與招標(biāo)活動(dòng)的各方應(yīng)嚴(yán)格遵守保密規(guī)定，對在招標(biāo)過程中知悉的招標(biāo)人商業(yè)秘密、投標(biāo)人投標(biāo)文件內(nèi)容等信息予以保密