上實城開/上海青浦此報告僅供客戶內部使用。未經CRIC書面許可，其它任何機構不得擅自傳閱、引用或復制克而瑞（中國）/上海事業部CRICCHINA/201011Phase1-FINreport朱家角項目公寓物業發展專題匯報緣起對打造養老公寓的一些思考三個判斷和兩個觀點判斷一：順天時，上海老齡化發展催生未來養生住宅市場需求潛力巨大！

·養生需求日益旺盛，健康投資不斷增加；

·中國呈老齡化趨勢，老齡人口多，增長快；

·421家庭催生老年住宅的產生和發展；

·上海老年住宅市場仍處于發展初級階段。根據胡潤2010年《至尚優品——中國千萬富豪品牌報告》中，我們了解，全世界的富豪們都十分關注健康的生活方式。CRIC觀點/三個判斷在上海，亞健康人群不斷增長。特別是上海的高收入人群，健康狀況十分嚴峻。調查顯示，高收入人群中，“生物年齡”超齡趨勢明顯加快，平均超過“日歷年齡”10年左右。據世界衛生組織統計數據分析，全世界亞健康人群比例驚人，達到75%，已成為與與艾滋病并列的健康大敵。而根據最新的中國城市健康狀況大調查的數據顯示，中國589個城市中的亞健康人群已達76%。數據來源：世界衛生組織、中國城市健康狀況大調查養生需求日益旺盛，健康投資不斷增加。中國老齡化人口發展趨勢世界老齡化人口發展趨勢億人億人早在2002年，在全世界186個國家和地區中，有68個已進入“老年型”。目前，世界每10個人口中有1個老年人，預計到2050年，每5個人中有1老年人，到2150年每3個人中就有1個老年人。在1950-2050年，全球老年人口將平均每年增長2.38個百分點。

——摘自《2002年世界人口老齡化動態》目前中國60歲及以上老年人口達1.44億人，占總人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中國老齡化發展迅速。65歲以上老年人占總人口的比例從7％提升到14％，發達國家大多用了45年以上的時間。中國只用27年就可以完成這個歷程。——摘自《2006年中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告》世界人口呈老齡化趨勢，中國老齡人口多、增長速度快。421家庭催生老年住宅的產生和發展。爺爺、奶奶、外公、外婆＋爸爸、媽媽＋寶寶４-２-１家庭三口之家已成為社會主力結構，獨生子女成家后，夫婦們在繁忙工作壓力和殘酷的生存競爭條件下，照顧一個孩子和四位父母，時間精力嚴重不足；老年人多愁善感和代溝問題，不堪忍受空巢孤寂之苦，需要群體活動和空間平臺分散式養老逐漸向集中養老觀念改變，養老觀念和居住觀念正發生根本性改變；國家鼓勵開發商進行老年住宅的開發，能使投資者實現社會效益和個人經濟效益的雙豐收。項目地址收費黃浦老年公寓長沙路149弄900-1200元/月/人黃浦千鶴老年公寓昌里路120號1340元/月/人（包伙食）1500-1700元/間盧灣金色港灣開平路1101800元/間/人/月（包伙食）大華老人福利院中春路262號600元/人/月親和源會員制社區眾仁老年公寓綠地21城孝賢坊為老年人量身定做物業類型人性化的規劃設計多彩的體育運動社區委員會組織俱樂部活動老人設置專業、完善的配套設施早期現在未來上海老年住宅市場仍處于發展初級階段。上海老年公寓仍走養老院性質的路線，國外流行的健康型養老社區仍不多見。判斷二：優地利，區域定位和資源與養生養老地產居住需求相契合！上海的朱家角長三角的朱家角國際的朱家角2001APEC會議元首指定旅游點2010年世博會官方指定度假地傳統觀光旅游階段旅游全面升級階段觀光、休閑、度假、居住綜合發展階段朱家角發展“四段論”國際宜居的朱家角國際花園宜居城市都市水鄉、宜居典范未來的目標CRIC觀點/三個判斷交通發展帶加強了朱家角對周邊客源的吸納能力。江蘇省浙江省大虹橋規劃區30分鐘車程30分鐘即可到達虹橋樞紐，大虹橋樞紐規劃落地，帶動朱家角地區聯動發展。成為服務長三角地區的大型綜合交通樞紐。虹橋商務區坐落于上海市中心城西側，滬寧、滬杭發展軸線的交匯處，結合虹橋綜合交通樞紐布局設置。樞紐地區規劃有軌道交通2號線、10號線、5號線、17號線、20號線經過，形成三橫二縱布局結構，其中20號線終點停靠東方綠洲。M20滬青平公路滬杭高速珠溪路復興路淀湖大道綠舟路淀浦河朱家角具備發展養生養老地產的自然資源和配套規劃。大觀園東方綠舟青浦博物館朱家角古鎮陳云紀念館太陽島旅游度假區國際高爾夫鄉村俱樂部

5+2養生生活方式將成為高端人群消費主流；上海老齡化趨勢嚴重，養老養生要求日益突出；出生在40-60年代的群體進入空巢期，支付能力強。判斷三：攜人和，以養生生活方式為主流的客群支付和消費日益增多！CRIC觀點/三個判斷5+2養生生活方式將成為高端人群消費主流。社會福利制度為休閑養生提供了時間保證，同時對于休閑養生提出了更高要求，生態旅游結合度假的生活方式成為潮流。工作制度的改變為人們提供了享受長假的可能近些年來，我國的休閑假期也不斷加長，居民基本與歐美發達國家居民一樣享受同樣多的節假日數（114天）。居民壽命延長客觀上增加了休閑時間社會保險制度、福利制度的不斷完善，社會文明程度提高，生命科學的發展，使人的壽命不斷處長，人生的后20-25年基本處于休閑的狀態中，用于休閑消費的支出。

在發達國家，目前觀光旅游只占整個旅游市場的30%，休閑度假和戶外運動則占了70%以上的份額。隨著我國居民休閑觀念的形成，將以提高生活質量為目的，把健身、求知、娛樂等輕松、快樂而富有意義的休閑活動放在首位，不僅消遣娛樂性和健身性的需求會有較大增長，而且智力性和發展性的休閑需求也將有大幅增加。我國公民一生中有1/3還多的光陰將在閑暇中度過，這些為我國的度假休閑地產的發展提供了時間保證。玩得高興又有益身心的休閑度假需求模式成為消費主流。養老需求養生需求無需求數據來源：2008上海年鑒中老年高端客戶是最具潛力和可行性的客戶，他們越來越關注健康和生活品質。上海老齡化趨勢嚴重，養老養生要求日益突出區域老年人口（萬人）戶籍人口（萬人）占比上海300.57139121.61%全國老齡化程度約為11%世界老齡化程度最高國家水平約為23-25%嚴重老齡化是上海目前面臨的最嚴峻挑戰，已接近世界人口老齡化最高的國家水平（如日本和瑞典），比全國接近高一倍。專家預測，到2030年上海老年人口將達到500-600萬的峰值。生在新中國，長在紅旗下；經歷過上山下鄉，沐浴過改革春風；其中一部分人，成為了國家經濟體制改革的第一批受影響者，55-65歲人員中的絕大多數主體就是他們；他們是社會的中堅力量，經歷實力較為雄厚，并不渴求財產上的大富大貴，而是在經歷種種風浪之后的平靜和踏實。追求安逸、平穩的生活，養老度假迫在眉睫。出生在40-60年代的群體進入空巢期，支付能力強。基于以上三點判斷，

對于本項目公寓客戶和產品的發展，

我們提出兩個觀點第一：“雞蛋不能放在一個籃子里”。CRIC觀點/觀點一主觀上，公寓類客戶不能完全依賴區域內升級需求消化；導入外圍客戶是必然，也是差異化競爭的必要動作。客觀上，朱家角郊區區位特質、板塊水鄉環境等因素，有開發養生、養老主題社區的有利條件。占據半壁江山的公寓類物業，客戶群注定不能單一。為什么要有養老客群？第二：“要養老客群，但非養老社區定位”。抓住養老客戶，但不能窄化項目整體主題。5+2度假養生改善投資養老總主題？CRIC觀點/觀點二這次，我們著重分析解決三個問題——18CRIC觀點1、本案的養老客戶地圖和圖像？

2、

如何抓了養老客層，而又不會窄化項目的主題？

3、

他們需要什么樣的產品和配套？PART

1公寓物業的客戶篩選1養老客戶分類及篩選老年型階段年輕型階段長壽型階段55-70歲這類型老人老人生活能夠自理，社區需要有基本配套給老人提供生活方便。老人可以關門生活，不受外界干擾，也可以到社區的各服務機構參加活動。70-80歲這類型老人由于身體素質逐漸下降，導致生活不能完全自理，但還無須增設醫療康復設施。室內設計要轉為無障礙設計，住宅入口、衛生間、浴池、坐便器要增設扶手攜動，地板防滑要再次加固，增設專門的家政服務人員為此類老人提供日常必須服務。80歲以上這類型老人需要特別護理，住宅除具備上面兩個階段住宅設計的大部分功能外，還需要增設治療、護理、康復以及臨終關懷等較齊全的醫療康復設施。室內要給護理人員留下足夠的護理空間，要設有同整棟樓安全警報系統相連的緊急呼救措施，以應付突發情況。總之，需要服務、醫療、護理設施為一體，老人在這里能得到全方位的護理。從老年客群細分的需求出發，結合社區調性，建議只選擇以高知識、高收入階層的，具有穩定經濟來源的55-70年齡段，年輕型老人為項目主力養老客群。1項目公寓物業的客戶定位細分客戶類型客戶細分購買目的來源地物業需求特點產品特性總價(萬)物業與配套度假5+2度假/占有型長期投資上海/長三角舒適一房、兩房70-110平米大面積公共空間（客廳）觀景效果突出大面積落地窗100-170優質景觀；人性化的物業管理提供管家服務改善居住升級改善上海舒適兩房、三房110-140平米大面積公共空間（客廳）觀景效果突出大面積落地窗170-200優質景觀人性化的物業管理提供管家服務生活配套便利養老候鳥式養老/父母養老上海舒適型的2R或者3R距離配套較近合適的價格70-110平米100-170人性化的物業管理提供管家服務項目總規劃以及規模相對完善的配套全天候養老居住區域/上海投資前景和區位稀缺面積區間：70-110平米戶型設計實用100-170相對完善配套戶型相對舒適投資純投資客出售型投資上海非常明朗的投資前景和合適的收益率面積區間：70-110平方米處于距離中心區較近區域100-170商業和生活配套項目總規劃以及規模發展初期發展成熟期社區不僅是為老人度假、生活所準備的，其理念更多是父母子女5＋2周末休閑、全家養生的度假地。根據老年人需求打造核心的功能體系和設施，但同時以養生的需求訴求點為線索，在規劃上導入度假概念實現養生和養老功能的重疊，但養生的概念強于養老。時間軸理念特點核心訴求客戶占比時間軸社區發展成型，是上海乃至長三角地區的退休人士向往的養老生活居所。前期養生概念成功植入帶來大量客戶，輔以市場引導，主打以養老的需求訴求點為線索，在功能配套上更多植入養老概念，實現養生向養老功能的過度，但養生概念并不消失。1項目公寓物業的客群構成比例及演變養生養老1具有服務、醫療、居住以及休閑娛樂功能的“老年親情社區”是老年社區的發展趨勢。功能需求生活休閑功能居住功能文化娛樂功能服務功能商業功能其他功能注重空間的無障礙設計，滿足入住老人基本的生活居住需要提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的公共間提供老人增進友誼、交流的空間提供老人追求進步、提升自我的空間提供老人渴望年輕，享受童真的空間24小時為入住老人進行保健、醫療、理療、康復的全面護理保障老人享受周到細致的服務，各種緊急情況下的應急處理等滿足基本的購物、日用品采夠等需求滿足到此度假、陪伴老人的家人需求單間公寓套房別墅生態公園戶外健身區棋牌室、茶室、健身房種植園、圖書室歌舞廳醫療室護理室緊急呼叫日常護理代辦服務餐廳、超市洗衣店、美發店兒童托管中心醫療護理功能養老客群的需求特征/功能需求養老型客戶的置業關注點在于兩方面：一方面是社區內的環境、物業的價值，以及步行可達的便利小型生活、醫療所等設施；另一方面是大型醫療設施等區域級配套的價值。養老型客戶需求特征：?認可項目社區內環境和園林設計；?對私家庭院的面積要求比較高；?對社區配套的完善性要求較高，希望涉及日常生活的配套設施能齊全：醫療站、便利超市、社區巴士；?區域配套：三甲級的哮喘專科醫院1養老客群的需求特征/產品偏好根據cric專業團隊對于老年社區市調發現，老年人注重的社區便利配套包括：1、專業老年大學（）2、老年俱樂部（）3、老年活動室（）4、老年茶室（）5、家庭敬老室（）6、社區醫療中心（）7、老年法律咨詢室（）8、老年互助服務社（）9、老年醫療培訓講座室（）10、老年食堂（）√√√√√11、老年浴室（）12、安老服務機構（）13、減少臺階，增加坡道設計

（）14、園區增設緊急呼叫按鈕（）15、公共設施和主要景觀節點設置扶手

（）16、社區道路設計實現防滑處理（）17、提供各種室外健身場所（）18、實現無死角園區智能化監控設計（）19、樓體安裝電梯

（）20、專業的智能化設備

（）.........√√√√√√√養老客戶置業關鍵驅動因素排序PART

2公寓物業的定位策略26“養生的產品，會給人一種積極、悠閑和健康的感覺，而養老的產品，會讓人聯想到悲傷和落寞。““如果我要去度假的話，我會選擇生態環境好的地方一家人去，如果那是一個養老的地方，我們不會去的，不想跟老年人混在一起。““這個地方就是看山，能玩的地方不多，一般2天就可以玩完了，只是空氣質量比較好，所以從大概念來看，養生比旅游或養老更能落實，更可信。““如果做養老，會讓項目貶值，也賣不起高價，可能連銷售都成問題。“客戶如是說養生和養老本身有功能上的重疊，但養生的概念所跨的年齡段要大于養老。功能主題上強化，生活主題上弱化。以避免對整盤主題形成排斥，和對營銷訴求的局限。需要提出一個兼容寬泛的主題概念！青年中年老年養生概念養老概念2定位的策略通過研究，我們發現“度假客戶”和“養老客戶”需求概念上的共同利益因子是——“健康管理”2主題概念的提煉健康/療養管理模式（尚未危害身體）健康/康復管理模式（已經危害身體）模式定義以自然療法為核心，旨在促進身體、心理和生活方式的平衡，達致身心健康以物理科技療法和激素療法為核心，結合自然療法，旨在促進慢性病、衰老、運動創傷等的身體康復主要應用領域減壓、排毒、抗衰老肥胖、皮膚和身體護理慢性病、運動創傷癌癥、體檢、抗衰老、美容縮身需求主體中青年群體（白領、管理者、企業主）中老年群體（教授、商人、企業領導）養生建議主題為——“養生社區”。結合健康管理的需求，打造一個郊區特色養生概念社區，完善特色功能性配套和產品元素，市場接受程度較高。2主題概念的提煉朱家角良好的環境基礎，是本項目成為養生型社區的強大支撐。養生社區的概念挺好的，可以考慮買來投資，可以買來給父母養老使用，自己也可以去旅游度假。度假可以考慮，但是要有吸引人的東西，有東西可以讓人留下來住個幾天，比如可以發呆的地方，可以放松的項目，比如引進泰國的SPA等。如果配套好的話，父母可以送過去住一兩個月，時間長了我覺得他們住不下去。養生度假結合特色旅游功能比較容易為不同年齡段客戶所接受。公寓物業的階段主題差異先期概念：養生休閑/5+2中期概念：健康療養/候鳥式后期概念：悠品退休社區/全天候主題概念：高尚養生社區STEP1——寬泛主題，弱化養老概念STEP1——形成口碑，形成樂齡社區氛圍STEP1——鞏固主題，強化退休社區主題根據整體開發過程中客群結構的變化，在主題上循序漸進，分三個步驟營銷傳到，具體為：2主題概念的演變主題概念：高尚樂齡社區主題概念：高尚退休社區朱家角·世界級高尚樂齡社區集養生休閑、健康管理一體的近郊風情小鎮2主題定位50+/60+/70+系列構成養老養生主體客群循序漸進形成健康主題社區全新退休樂齡生活的領跑者PART

3公寓物業的產品策劃3.1養老公寓的規劃要點3產品策劃/三個打造的原則建造高標準老年公寓、老年社區，滿足當地/近郊中高收入老年群體對居住的需求；度假產品與老年公寓的同區而建，子女在周末/節假日前來度假，同時可探望長輩，可成為本案物業類型的結合點。高環境標準同區而建特色配套多樣化交流空間，定制的無障礙設計、戶型設計、環境設計等人性化的規劃設計打造的老年社區KPI指標硬件設施軟件設施空氣新鮮、環境優美、交通便利、安靜空間結構：緊湊、通風、明亮、防火室內配套：空間（消除室內高差）、裝置（設置扶手、地面防滑）、設（緊急通報系統、安全電熱源）、家具、衛生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征建筑造型：應富有生活氣息，與社會福利機構區別開來醫療:獨立的醫院娛樂:老年活動中心、老年大學、棋牌中心等；有足夠面積的室外活動場所，保證老人戶外活動的需要休閑：綠化、噴泉、亭子、長廊等建筑小品，桌椅、燈具等，私密、隱蔽、安全特征的用來休息、交談的安靜場所、為老人提供行進、散步、晨練場所無障礙設計的綠地、坡道、電梯廳、洗手間等住宅區的道路系統、交通組織應以保護老齡人的行動為基礎。社區內應采用人車分流或部分分流的道路交通結構，增加社區感和安全感通過各類專項培訓提高社區服務人員的素質，為老人提供優質服務及時處理各項小區內事務，為老人提供各種便捷服務。如：物業管理中心應能及時對諸如有害氣體的泄漏、火災、醫療救護、意外事故、求助等主動提供緊急幫助區位環境單體設計配套設施室外環境專業服務物業管理3產品策劃/養老社區KPI指標老年住宅應當配備的基礎設施明細表3產品策劃/規劃設計要求配套設施a健康老年人日常活動半徑的設置為450米，以此設置服務設施。b小區內專為老年服務的公用建筑的設置。例如以下：護理室：護理與日常監護活動基地。機能回復訓練室。醫務室：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設施。住宅選址與場地設計規劃的先決條件：選擇環境質量良好、交通便捷的場地。a靠近基本的社區公共設施，同時遠離喧鬧的文娛場所。b場地內的合理規劃與設計：盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境；場地應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求；居住區內路網設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；處理好合設或鄰設的其他設施與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活。老年公寓的建筑設計1、空間布局體現老年人自立性、健康性、安全性。2、設備與設施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計。3、體現適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。3產品建議/規劃設計要點3.2養老公寓的環境配套建議老年社區為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，人群復合化發展，避免排他性。老年社區不僅是為老人度假、生活所準備的其理念更多是父母子女5＋2周末休閑、全家團聚的度假地，其特色的休閑設施配套將大大增加項目吸引力。根據老年人需求打造核心的功能體系和設施但同時以溫馨親情的需求訴求點為線索，在規劃上導入度假概念，吸引年輕人到社區中來，將社區從單純性養老社區向悠閑康樂有突出亮點的社區轉變：多元化、現代的復合居住功能，關注人性化的細節；完整的、可應對緊急情況醫療服務功能系統；豐富的、滿足不同需求的運動娛樂配套功能；方便學習交流的、跟上時代節奏的環境和設施；精神與價值訴求，老年服務計劃，滿足自我價值的實現，帶來年輕感覺。中國人有很強的家庭觀念，落葉歸根，與子孫輩一起共享天倫之樂是許多老人的心愿。與美國不同，中國老年人有很強烈的對親情和家庭的情感需求。社區定位3產品策劃/社區功能配套老年公寓區域設置相應配套：健康服務中心、社區食堂、社區文體中心、社區門診、（老年護理院）如物業管理可行，建議單獨設置全護理型公寓，由物業方協同醫院共同經營公寓閱覽區社區食堂休閑按摩中心乒乓房醫療配套設施康復中心3產品策劃/社區功能配套多樣化交流空間，定制的無障礙設計、戶型設計、環境設計等人性化的規劃設計。無障礙設計：針對老年人的特殊設計四層公寓均設電梯并設無障礙坡道；地面防滑處理，墻壁預埋扶手，陽角抹圓；戶內緊急呼叫與電子安防系統；居室充分考慮朝向、采光和通風；衛生間離臥室不遠并設有防滑扶手；插座、開關都相應地降低高度；感應門鎖替代旋轉式鑰匙；采用明亮的顏色，增強環境的可識別性。戶型設計各有側重：

老年人渴望交流：有些別墅設了雙客廳；

中國傳統觀念子女與父母同住；大戶型多臥室；

老人需要照顧：有些戶型設計了保姆間。環境設計方便交流：大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；園林設計強調可交互性：在園林區里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流空間。3產品策劃/社區功能配套開敞空間、康體中心等完善的配套服務設施是老年社區必備的要求。康體中心：室內、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網球場、舞蹈房、室內跑道、溫泉，均針對老年人特別設計；開敞空間：通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園；社區醫院、社區農莊、老年大學。。。。。室內游泳池醫護中心健身活動室3產品策劃/社區功能配套精致的社區水系和綠化景觀，宜居生態居住環境。水系豐富高密度綠化清新空氣悅目花卉舒適環境生態居住3產品策劃/社區功能配套3.3養老公寓的戶型及室內設計建議老年公寓房型設計衛生間特別寬大，方便輪椅以及老人和護理人員同時進出陽臺空間大進深，進深不小于1.5米采用超大凈寬走道、寬大移門、母子門，入戶門凈寬不小于900mm，套內門凈寬不小于800mm經過調查，上了年紀的老年人很多喜歡分床睡，因此有了一房雙床可擺放雙床的臥室超大入戶玄關浴室內有扶手、緊急救助按鈕、坐凳，能夠應付各種突發情況杭州綠城·藍庭頤養公寓74平米一房67平米一房3產品策劃/房型設計老年公寓房型設計北京

澳洲康都樂齡公寓5號樓標準層B戶型70.35平米一房向陽扇形結構，能夠擴大陽光采集面。大陽光室，給老人休閑娛樂的活動空間臥室移門設計，讓有輪椅的老人能夠進出方便。一切地面消除高差；浴缸上沿、馬桶離地距離450毫米，以方便老年人坐用；浴缸、馬桶旁的位置可安裝防滑扶手衛生間設計3產品策劃/房型設計室內的門、走道都極為寬敞，方便老年人及護理人員出入北京

澳洲康都樂齡公寓老年公寓房型設計戶型屬于樓層的邊套，有較好的視野，在面向外的方向均有陽臺或大飄窗5號樓標準層A戶型105.85平米二房衛生間防護設施設計3產品策劃/房型設計居室功能齊備，分主次臥空間，主臥有配套獨立衛生間，在享受完善服務的同時，仍可感到居家般的自由北京

將府莊園老年公寓（全租賃）老年公寓房型設計長租居家型公寓116平米二房每個房間內部都有獨立呼叫系統；配備醫用電梯餐廳、客廳寬敞臥室，衛生間套房設計或就近布置衛生間防護設施設計樓道公共部位防護設施設計3產品策劃/房型設計1.樓梯踏步尺寸對于老年人、及其他肢體靈活性受損的人，踏步高應該在16cm以下，踏步頂面寬應在30cm以上。踏步立面縮進尺寸應在2mm以下，否則容易絆倒老人。2.樓梯照明注意隱藏光源，不能直射人眼。照明光源應該采用多燈形式，以防止踏步表面出現陰影或自身的投影。最理想情況是設置地燈。無障礙通道設計3產品策劃/室內功能無障礙通道設計3產品策劃/室內功能在樓梯起始處，扶手端部應該延長200mm以上，否則易發生危險。扶手的端部應向墻壁或下方彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒。3.樓梯扶手輪椅設計3產品策劃/室內功能從大廈入口到升降機、住宅單位、睡房、廚房和浴室各處的入口和通道，必須全無障礙，當使用步行輔助器或輪椅時仍能使用。所有地面若有不同高度，必須加設斜道、升降臺或升降機等。門坎的設計，亦要以輪椅通過時不會翻側為原則。體驗者通過在不同材質的地面上操縱輪椅來體會輪椅使用的感受。室內鋪設地毯、及景觀中常見的礫石地面都是不適合輪椅使用的。4.輪椅使用5.廚房廚房的門安裝透視窗，方便觀察門后的情況加強中部櫥柜，水池下部留有輪椅插入或坐姿操作的空間將餐桌與廚房操作太聯系起來布置，可以使就餐操作流線連貫，方便老人的使用6.起居室老人使用的沙發不宜過軟、過低。兩側的扶手最好是硬質材料，供起身時撐扶。茶幾的高度不宜過低（普通茶幾的高度在300～450mm左右），且最好體型輕小，便于搬挪。廚房、起居室設計3產品策劃/室內功能衛生間設計3產品策劃/室內功能老人手和手臂的力量和靈活性都有所下降，因此水箱沖水閥應當選用便于施力的杠桿式手柄老人都存在起身困難的障礙，因此坐便器坐圈可以較正常情況適當調高老人如廁時常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好選用分體式坐便器或給恭桶外加背靠支撐。同時要求背蓋及蓋圈具有足夠的硬度所有地面，尤其是濕滑的浴室地面，都使用防滑地磚必需的扶手桿設置8.洗浴室洗浴空間考慮輪椅在其中移動、回旋的可能，同時為保護者留出活動空間。在浴缸旁加設一定寬度的坐臺，保證老人出入浴缸時一直保持坐姿，使身體和血壓穩定。安裝合適的扶手。主要通道必須是無障礙通道無障礙通道從主要的運輸交匯點、公共汽車站、地鐵站等，連接商場、街市、屋邨辦事處、社福設施，以及各住宅大廈的入口等，必須暢通無阻。當經過不同高度的平臺時，會有升降臺、升降機或斜道連接。公共通道沿途必要的扶手桿。衛生間設計3產品策劃/室內功能Theend.ThanksForYourTime!謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH56歐債危機3解救方案1歐債危機簡介4近年動態聚焦2危機原因深究5歐債危機與中國歐債危機的全面觀歐債危機57相關概念主權債務：指一國以自己的主權為擔保向外，不管是向國際貨幣基金組織還是向世界銀行，還是向其他國家借來的債務主權債務違約:現在很多國家，隨著救市規模不斷的擴大，債務的比重也在大幅度的增加主權信用評價:體現一國主權債務違約的可能性，評級機構依照一定的程序和方法對主權機構（通常是主權國家）的政治、經濟和信用等級進行評定，并用一定的符號來表示評級結果。1歐債危機簡介58歐債危機，全稱歐洲主權債務危機，是指自2009年以來在歐洲部分國家爆發的主權債務危機。歐債危機是美國次貸危機的延續和深化，其本質原因是政府的債務負擔超過了自身的承受范圍。歐債危機簡介59開端三大評級機構的卷入發展比利時，西班牙陷入危機蔓延龍頭國受到影響升級7500億穩定機制達成歐債危機簡介發展過程601歐債危機簡介歐豬五國PIIGS（PIIGS—歐債風險最大的五個國家英文名稱第一個字母的組合）希臘——債務狀況江河日下

葡萄牙——債務將超經濟產出西班牙——危險的邊緣意大利——債務狀況嚴重愛爾蘭——債務恐繼續增加61目前，希臘屬歐盟經濟欠發達國家之一，經濟基礎較薄弱，工業制造業較落后。海運業發達，與旅游、僑匯并列為希外匯收入三大支柱。農業較發達，工業主要以食品加工和輕工業為主。希臘已陷入經濟衰退5年，債務危機持續2年多，已經給希臘經濟、政治和社會帶來了極大的破壞。嚴重經濟衰退帶來的直接后果是，失業率高企，民眾生活每況愈下。與此同時，政府收入銳減，償債目標一再被推遲。2011年11月，希臘失業率高達21%，超過100萬人待業。。目前，希臘社會階層情緒對立嚴重，普通民眾認為，正是當權者無所作為，才將這個國家引向了目前這種災難性局面。而政府官員普遍存在的貪污腐敗和無所作為，更是加重了民眾的不滿。希臘債務危機62葡萄牙是發達國家里經濟較落后的國家之一，工業基礎較薄弱。紡織、制鞋、旅游、釀酒等是國民經濟的支柱產業。軟木產量占世界總產量的一半以上，出口位居世界第一。經濟從2002年起有所下滑，2003年經濟負增長1.3%。2004年國內生產總值為1411.15億歐元，經濟增長1.2%。2005年國內生產總值為1472.49億歐元，人均國內生產總值為13800歐元，經濟增長率為0.3%。葡萄牙債務危機632010年1月11日，穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字將調降該國債信評級。

2010年4月，葡萄牙已經呈現陷入主權債務危機的苗頭。葡萄牙當時的公共債務為GDP的77%，與法國處于相同水平；但是，企業以及家庭、人均的債務均超過了希臘和意大利，高達GDP的236%，葡萄牙債券已被投資者列為世界上第八大高風險債券。2011年3月15日，穆迪把對葡萄牙的評級從A1下調至A3。穆迪稱，葡萄牙將面對很高的融資成本，是否能夠承受尚難預料，該國財政緊縮目標能否如期實現也存在變數。再考慮到全球經濟形勢仍不明朗、歐洲中央銀行可能提高利率以及高油價帶來更高經濟運行成本，該機構決定下調該國主權信用評級。64惠譽2010年12月把葡萄牙主權信用評級從“AA－”調低至“A＋”2011年3月25日，標普宣布將葡萄牙長期主權信貸評級從“A-”降至“BBB”，3月29日，標普宣布將葡萄牙主權信用評級下調1級至BBB-2011年4月1日，惠譽下調葡萄牙評級，將其評級下調至最低投資級評等BBB-。稱債臺高筑的葡萄牙需要救援。2011年4月，葡萄牙10年期國債的預期收益率已經升至9.127%，創下該國加入歐元區以來的新高。與此同時葡萄牙將至少有約90億歐元的債務到期，葡萄牙政府實在支撐不住了，既沒錢、沒法償還到期的債務，又沒有有效的融資途徑，不得不提出經濟救援申請。65房地產泡沫是愛爾蘭債務危機的始作俑者。2008年金融危機爆發后，愛爾蘭房地產泡沫破滅，整個國家五分之一的GDP遁于無形。隨之而來的便是政府稅源枯竭，但多年積累的公共開支卻居高不下，財政危機顯現。更加令人擔憂的是，該國銀行業信貸高度集中在房地產及公共部門，任何一家銀行的困境都可能引發連鎖反應。愛爾蘭5大銀行都瀕臨破產。為了維護金融穩定，愛爾蘭政府不得不耗費巨資救助本國銀行，把銀行的問題“一肩挑”，從而導致財政不堪重負。財政危機和銀行危機，成為愛爾蘭的兩大擔憂。史上罕見，公共債務將占到GDP的100%。消息一公布，愛爾蘭國債利率隨即飆升。愛爾蘭十年期國債利率已直抵9%，是德國同期國債利率的三倍。由此掀開了債務危機的序幕。房地產業綁架了銀行，銀行又綁架了政府，這就是愛爾蘭陷入主權債務危機背后的簡單邏輯。

愛爾蘭債務危機662011年9月19日，標普宣布，將意大利長期主權債務評級下調一級，從A+降至A，前景展望為負面。在希臘債務危機愈演愈烈之際，意大利評級下調對歐洲來說無疑是雪上加霜。2010年意政府債務總額已達1.9萬億歐元，占GDP比例高達119%，在歐元區內僅次于希臘。由于意大利債務總額超過了希臘、西班牙、葡萄牙和愛爾蘭四國之和，因此被視為是“大到救不了”的國家。意大利債務危機67

意大利和其他出現債務危機的歐洲國家所面臨的，并不是簡單收支失衡問題，而是根本性的經濟擴張動能不足問題。這些南歐國家在享受高福利的同時，卻逐漸失去全球經濟競爭力。其不同程度存在的用工制度僵化、創新能力低、企業活力不足、偷稅以及政治內耗劇烈等，是解決債務危機的重要障礙。然而，目前意政府乃至整個歐元區在應對債務危機上，還僅僅以緊縮開支、修復政府短期資產負債表為主攻方向，在體制性改革問題上卻重視不夠。倘若這些陷入危機的南歐國家不進行一番傷筋動骨的體制性改革，債務危機將無法獲得根本性解決。682011年10月7日，惠譽宣布將西班牙的長期主權信用評級由“AA+”下調至“AA-”，評級展望為負面。2011年10月18日，繼惠譽和標普之后，穆迪也宣布將西班牙的主權債務評級下調兩檔至A1，前景展望為負面經濟疲軟、財政“脫軌”，加上超高的失業率和低迷的房地產市場讓西班牙已不堪重負。該國經濟增長乏力、財政債臺高筑和房地產市場萎靡不振，以及這些問題之間不斷加深的負面反饋效應。西班牙債務危機691.影響歐元幣值的穩定2.拖累歐元區經濟發展3.延長歐元區寬松貨幣的時間4.歐元地位和歐元區穩定將經受考驗5.威脅全球經濟金融穩定1歐債危機簡介主要影響70crisis2整體經濟實力不均1協調機制與預防機制的不健全3歐元體制天生弊端4.歐式社會福利拖累6歐洲一體化進程5民主政治的異化:2歐債危機形成原因711.歐元區內部機制：協調機制運作不暢，預防機制不健全,致使救助希臘的計劃遲遲不能出臺，導致危機持續惡化。

2.整體經濟實力薄弱：遭受危機的國家大多財政狀況欠佳，政府收支不平衡在歐元區內部存在嚴重的結構失衡問題，地域經濟水平的差異和經濟結構差異導致債務危機國家的競爭力削弱；

3.歐元體制天生弊端：作為歐洲經濟一體化組織，歐洲央行主導各國貨幣政策大權，歐元具有天生的弊端，經濟動蕩時期，無法通過貨幣貶值等政策工具，因而只能通過舉債和擴大赤字來刺激經濟,《穩定與增長公約》沒有設立退出機制；2債務危機形成原因主要原因724.歐式社會福利拖累：高福利制度異化與人口老齡化，希臘等國高福利政策沒有建立在可持續的財政政策之上(凱恩斯主義財政政策的長期濫用)，歷屆政府為討好選民，盲目為選民增加福利，導致赤字擴大、公共債務激增，償債能力遭到質疑。

5.民主政治的異化:6.歐盟內部：德國堅定地致力于構建“一體化”歐洲的戰略，法國有相同的意向，但同時也希望通過“歐洲一體化”來遏制德國。德法有足夠的經濟實力和雄厚的財力在歐債危機之初，甚至現在在很短時間內疚可遏制危機蔓延并予以解決。之所以久拖不決，其根本目的在于借歐債危機之“機”，整頓財政紀律（特別市預算權），迫使成員國部分讓出國家財政主權，以建立統一的歐洲財政聯盟，在救助基金及歐洲央行的配合下，行使歐元區“財政部”的職能，以便加速推進歐洲一體化進程2債務危機形成原因主要原因731評級機構2財務造假3積稅與就業4EU引起威脅2債務危機形成原因關于評級機構及其他74二、1.評級機構:美國三大評級機構則落井下石，連連下調希臘等債務國的信用評級。(2009年10月20日，希臘政府宣布當年財政赤字占國內生產總值的比例將超過12%，遠高于歐盟設定的3%上限。隨后，全球三大評級公司相繼下調希臘主權信用評級，歐洲主權債務危機率先在希臘爆發。)至此，國際社會開始擔心，債務危機可能蔓延全歐，由此侵蝕脆弱復蘇中的世界經濟。2財務造假埋下隱患：希臘因無法達到《馬斯特里赫特條約》所規定的標準，即預算赤字占GDP3%、政府負債占GDP60%以內的標準，于是聘請高盛集團進行財務造假，以順利進入歐元區。3.稅基與就業不樂觀：經濟全球化深度推進帶來稅基萎縮與高失業4．歐盟的威脅：馬歇爾計劃催生出的歐共體，以及在此基礎上形成的歐盟，超出了美國最初的戰略設定，一個強大的足以挑戰美元霸主地位的歐元有悖于美國的戰略目標。

2債務危機形成原因關于評級機構及其他751歐盟峰會成果（2011.10）2歐盟峰會成果（2011.12）3宋鴻兵3解救方案76一、銀行體系注資問題

3解救方案之10月峰會歐盟被迫采取一系列措施提供流動性，借以穩定銀行體系：歐洲央行聯合美聯儲、英國央行、日本央行和瑞士央行在3個月內向歐洲銀行提供無限量貸款；歐洲央行重啟抵押資產債券的收購；歐洲央行重新發放12個月期銀行貸款。在此次峰會上，歐盟領導人達成一致，要求歐洲90家主要商業銀行在2012年6月底前必須將資本金充足率提高到9%。銀行國別資本補充額度（單位：億歐元）希臘300西班牙262意大利147葡萄牙78法國88德國52總計約1060773解救方案之10月峰會二、EFSF擴容問題實現“EFSF的杠桿化操作”，即以目前現有資金向高比例債券提供擔保，主要分為兩種方式：方式一：按20-25%的比例，用EFSF剩余資金額度為新發債券提供“信用增級”，投資者購買債券時可以購買“風險保險”，從而使債券獲得EFSF的擔保，當債券出現違約損失時，債權人可以從EFSF獲得至少20%的面值補償；方式二：依托EFSF成立“特別用途工具”（也有稱“特別用途投資工具”，縮寫為SPV/SPIV），吸納歐盟以外民間或主權基金以充實EFSF可用資金額度。783解救方案之10月峰會三、希臘主權債務減記問題歐盟和IMF：1090億歐元援助貸款銀行等私人投資者：自愿減記21%私人債僅減記幅度第二輪救助計劃所需資金21%252050%114060%1090私人債僅減記幅度與第二輪救助希臘計劃所需資金對比793解救方案之12月峰會一、達成“新財政協議”財政協議的主要內容包括：1.政府預算應實現平衡或盈余，年度結構性赤字不得超過名義GDP的0.5%；2.成員國超過歐盟委員會設定的3%的赤字上限，將受到歐盟制裁，除非多數歐元區成員國反對；3.債務占比超過60%的國家，其債務削減數量指標的細則必須依據新的規定；歐盟將加強對成員的財政監督和評估，有權要求涉嫌違反《穩定與增長公約》的成員國重新修改預算；4建立并落實各成員國政府債券發行計劃事先報告制度5.加強財政一體化；加強協調與管理，強化歐元區。803解救方案之十二月峰會二、強化EFSF和ESM強化EFSF：迅速實施EFSF的杠桿化擴容方案；歡迎歐洲央行作為EFSF介入市場操作的代理機構；EFSF將繼續發揮作用，為已啟動的項目提供融資。調整ESM：ESM提前至2012年7月啟動；歐盟委員會和歐洲央行為維護金融和經濟穩定，可對金融援助做出緊急決定，達到85%多數同意即可；實繳資本和ESM已發放貸款的比率維持在15%以上。（同時運行，強化救助能力）

813解救方案之12月峰會三、向IMF注資，提高救助資金的融資規模“雙邊貸款”：共注資2000億歐元歐元區國家央行：1500億歐元非歐元區國家：500億歐元823解救方案之宋鴻兵建議化解危機的辦法：一、財政同盟（效仿美國統一的財政部所具備的轉移支付的功能）二、歐洲央行（ECB）入市，收購流動性差的資產三、發行歐盟債券四、銀行同盟，使銀行資本能夠跨境自由流動832014--06情況好轉，恢復態勢良好各項經濟指標觸底回升財政監管、金融監管機制2014--07歐債危機重演趨勢增加歐洲股市全線大跌的元兇“歐洲銀行業”歐版QE計劃遲遲未公布（量化寬松，簡稱QE，是一種貨幣政策，主要指各國央行通過公開市場購買政府債券、銀行金融資產等做法。）4歐債危機新動態（2014-06至今）842014--09急性后逐漸平息轉入“慢性期”金融市場危機將漸漸“轉移”成實體經濟減速低增長、高通脹2014--10增長遲滯的頑固期大規模的債務負擔危機引發的并發癥（失業差距南北分化）2014年歐盟經濟增長率進入了1.3%，歐元區只有0.8%4歐債危機新動態852014--11歐央行進一步放寬貨幣政策