房地產開發流程及各環節所涉及的文件資料1房地產開發程序可分為四個大階段項目立項階段項目前期準備階段項目建設階段項目銷售及售后服務階段 也有將其分為8個步驟或其他劃分，本講不著重分析階段步驟劃分及工作內容，也重在借一個較為完整的開發程序說明其中所涉及的相關文件資料等信息資源管理內容。2房地產開發流程一般8個步驟投資機會尋找初步可行性研究獲取土地使用權詳細可行性研究規劃設計與方案報批簽署合作協議及合同施工建設與竣工驗收市場營銷與物業管理3項目設想1.投資立項申請項目報告年度計劃可行性研究規劃方案征地勘察設計地質勘查設計招標規劃設計方案選定建筑設計拆遷辦理施工執照編制施工組織設計工程預算造價2.前期工作審核施工圖七通一平材料設備訂貨辦理開工報告組織招標簽訂施工合同組織施工單位進場組織設計交底審查施工圖組織設計3.施工準備施工放線規劃部門驗線勘察設計部門驗槽組織樁基驗收隱蔽工程預驗結構簽訂驗收4.工程管理竣工工程預驗組織竣工驗收竣工資料歸檔辦理竣工決算商品房預售商品房價格報批報工程竣工單商品房記賬入庫商品房銷售5.房屋銷售組織交房建立物管機構建立房屋檔案建立服務制度6.售后服務日常管理4房地產開發公司的設立房地產開發公司的設立進行房地產開發要求企業有開發資質,無者,需要進行企業注冊,設立房地產開發公司。相關法律程序：公司設立準備申請資質等級審批申請辦理企業名稱預先核準辦理工商注冊登記辦理稅務登記5房地產項目立項工作程序投資機會研究——項目設想 投資是對投資地區和投資環境進行研究、分析，根據對自然資源的了解和市場情況的調查預測，以及國家的經濟政策和政治環境等情況，分析是否具有最有利的投資機會，為投資機會的選擇提供依據。可先進行項目設想，再尋找合適地塊先找地塊，再進行項目設想項目設想的具體化，包括：建設地點初步落實建設用地自然條件適宜性研究等6 土地信息獲取途徑（1）政府職能部門擬出讓土地（2）其他開發商擬轉讓或尋求合作（3）其他土地信息（擬清算可直接開發或變更手續簡易且可用于房地產開發的土地）編制與報批項目建議書進行項目環境影響評價項目可行性研究及報批或備案落實建設用土地（招標、掛牌、拍買等方式）發改委立項項目土地獲取后，進行項目市場深度研究，包括項目定位等，這又涉及到相關信息收集分析7立項審批階段涉及主要文件材料1、項目立項申請報告書（原件一份）2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）4、項目建設投資概算（一份）5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）7、項目地形圖（一份）8、有關職能部門的意見。其他資料項目環境影響評價報告（若需要的話）8項目建議書審批主管部門 發改委所需材料項目建議書項目建設投資概算銀信部門出示的資金證明企業法人營業執照副本9可行性研究審批審批部門 發展與改革委員會 申報資料編制待批的可行性研究報告項目環境影響評價報告書項目建議書批復副本等10項目立項主管部門發改委所需資料項目立項申申請報告書書項目建議書書或項目可可行性研究究報告（及及批復文件件）企業法人營營業執照副副本（復印印件一份））；（房地地產項目需需提供資質質證明一份份）有關職能部部門的意見見等11在編制項目目建議書、、項目可行行性研究報報告、環境境影響評價價報告、以以及在進行行項目機會會分析策劃劃階段，需需要收集大大量與項目目所在地政政治、經濟濟、各種自自然與社會會環境等方方面信息（（見前面關關于信息介介紹）12區域市場現現狀及其趨趨勢判斷宏觀經濟運運行狀況國內生產總總值：第一產業數數量第二產業數數量第三產業數數量房地產所占占比例及數數量房地產開發發景氣指數數國家宏觀金金融政策：：貨幣政策利率13貨幣政策利率房地產按揭揭政策固定資產投投資總額：：全國及項目目所在地其中房地產產開發比重重社會消費品品零售總額額：居民消費價價格指數商品住宅價價格指數14對于房地產產開發經營營中反映項項目地塊相相關信息有有：土地性質地理位置地質地貌狀狀況土地面積及及紅線圖土地規劃使使用性質七通一平現現狀15土地周邊環環境相關信信息地塊周邊的的建筑物綠化景觀自然景觀歷史人文景景觀環境污染狀狀況地塊交通條條件相關信信息地塊周邊的的市政路網網以其公交交現狀、遠遠景規劃項目的水、、路、空交交通狀況地塊周邊的的市政道路路進入項目目地塊的直直入交通網網現狀16周邊市政配配套設施調調查購物場所文化教育醫療衛生金融服務郵政服務娛樂、餐飲飲、運動生活服務娛樂休息設設施周邊可能存存在的對項項目不利的的干擾因素素歷史人文區區位影響17房地產開發發前期準備備階段辦理建設用用地規劃許許可證購置土地相相關后續工工作申領項目選選址意見書書申請定點申請購置土土地辦理土土地產權手手續（獲得得土地使用用權）申領規劃紅紅線圖、規規劃設計條條件通知書書等文件編制規劃設設計總圖申領建設用用地規劃許許可證可進入拆遷遷環節1819辦理建設工工程規劃許許可證項目選址意意見通知書書—獲得建設工工程設計條條件要求通通知書委托規劃設設計部門進進行規劃設設計并報批批規劃設計主主案統制及及報審初步設計及及送審施工圖設計計及送審消防、人防防、衛生防防疫、環保保施工圖審審查、教育育報建、園園林交通報報建、簽訂公共配配套協議書書建筑外裝飾飾、環境設設計方案辦理獲取工工程規劃許許可證20需要的相關關文件資料料建設項目地地點征求意意見函建設項目規規劃審批申申報表建設單位用用地申請及及擬建項目目情況說明明擬建方案設設想總平面面圖規劃報建申申請表選址意見書書規劃選址測測繪成果圖圖測繪部門劃劃定規劃控控制線放界、測繪繪圖21控制性詳細細規劃報審圖紙的的電子文件件豎向設計、、管線綜合合專家評審的的參審方案案規劃許可證證申請表施工圖說（（加蓋設計計資質印章章，建筑工工程僅限建建施圖）及及其電子文文檔土地證、用用地批準書書市建委初步步設計批復復消防、市政政、人防、、環保、防防雷、教委委意見施工圖設計計文件審查查意見書地勘報告其他資料見見例子中所所列，各地地區可能不不一樣2223項目建設階階段市政配套工工程各項目市政政配套工程程咨詢電信、供電電、供水、、道路方案案、熱力方方案等咨詢詢市政項目綜綜合設計與與審定項目綜合方方案審定建設項目規規劃審批報報表市政項目綜綜合方案24審定方案總總圖及道路路方案市政各專業業項目咨詢詢方案各單位報批批雨污水方案案初步設計計市政設計綜綜合方案會會審市政專業施施工圖設計計25辦理施工許許可證辦理施工許許可征求意意見辦理招投標標（施工、、監理)樹木采伐手手續地名辦批復復質量監督通通知書安全監督通通知書年度施工計計劃統計局登記記通知施工圖審查查意見建筑工程施施工許可證證26辦理工程報報建施工現場檢檢查及市政配套辦辦理施工圖設計計審查落實監理單單位落實招投標標規費繳納所在區建委委審查獲得《建設工程施工許可證證》27涉及到的文文件與資料料（一）建設設工程報建建，首先要要提供如下下資料到建建委辦理登登記手續。。1、計劃部部門核發的的《固定資資產投資許許可證》或或主管部門門批準的計計劃任務書書；2、規劃部部門核發的的《建設用用地規劃許許可證》和和《建設工工程規劃許許可證》；；3、國土部部門核發的的《國有土土地使用證證》；4、符合項項目設計資資格設計單單位設計的的施工圖紙紙和施工圖圖設計文件件審查批準準書；5、人防辦辦核發的《《人民防空空工程建設設許可證》》；286、消防部部門核發的的《建筑工工程消防設設計審核意意見書》；；7、防雷設設施檢測所所核發的《《防雷設施施設計審核核書》；8、地震辦辦公室核發發的《抗震震設防審核核意見書》》；9、建設資資金證明；；10、工程程預算書和和造價部門門核發的《《建設工程程類別核定定書》；11、法律律、法規規規定的其他他資料。29（二）公開開招標的建建設工程，，要補充如如下資料到到招標辦辦辦理手續。。1、建設單單位法定代代表人證明明或法定代代表人委托托證明；2、建設工工程施工公公開招標申申請表；3、建設工工程監理公公開招標申申請表。30（三）邀請請招標的建建設工程，，要補充如如下資料到到招標辦辦辦理手續。。1、建設單單位法定代代表人證明明或法定代代表人委托托證明；2、建設工工程施工邀邀請招標審審批表；3、建設工工程監理邀邀請招標審審批表；4、工商部部門簽發的的私營企業業證明；5、法人營營業執照；；6、其他申申請邀請招招標理由證證明。31（四）直接接發包的建建設工程，，要補充如如下資料到到招標辦辦辦理手續。。1、建設單單位法定代代表人證明明或法定代代表人委托托證明；2、建設單單位申請安安排建設工工程施工單單位報告；；3、建設單單位申請安安排建設工工程監理單單位報告；；4、工商部部門簽發的的私營企業業證明；5、法人營營業執照；；6、建設工工程直接發發包審批表表。32（五）辦理理建設工程程質量監督督，要提供供如下資料料到質監站站辦理手續續。1、《規劃劃許可證》》；2、工程施施工中標通通知書或工工程施工發發包審批表表；3、工程監監理中標通通知書或工工程監理發發包審批表表；4、施工合合同及其單單位資質證證書復印件件；5、監理合合同及其單單位資質證證書復印件件；6、施工圖圖設計文件件審查批準準書；7、建設工工程質量監監督申請表表；8、法律、、法規規定定的其他資資料。33（六）辦理理建設工程程施工安全全監督，要要提供如下下資料到安安監站辦理理手續。1、建設單單位提供的的資料：（１）工程程施工安全全監督報告告；（２）工程程施工中標標通知書或或工程施工工發包審批批表；（３）工程程監理中標標通知書或或工程監理理發包審批批表；（４）工程程項目地質質勘察報告告（結論部部分）；（５）施工工圖紙（含含地下室平平、立、剖剖）；（６）工程程預算書（（總建筑面面積、層數數、總高度度、造價））；342、施工單單位提供的的資料：（１）安全全生產、文文明施工責責任制；（２）安全全生產、文文明施工管管理目標；；（３）施工工組織設計計方案和專專項技術方方案；（４）安全全生產、文文明施工檢檢查制度；；（５）安全全生產、文文明施工教教育制度；；（６）項目目經理資質質證書復印印件，安全全員、特種種作業人員員上崗證原原件和復印印件；（７）現場場設施、安安全標志等等總平面布布置圖；（８）購買買安全網的的合格證、、準用證發發票原件和和復印件；；（９）建設設工程施工工安全生產產責任書；；（10）建建設工程施施工安全受受監申請表表；（11）法法律、法規規規定的其其他資料。。35（七）領取取《施工許許可證》，，除第（一一）條規定定提供的資資料外，要要補充如下下資料到建建委辦理手手續。1、工程施施工中標通通知書或工工程施工發發包審批表表；2、工程程監理中中標通知知書和工工程監理理合同；；3、施工工單位項項目經理理資質證證書（樁樁基礎工工程要提提供建設設行政主主管部門門核發的的樁機管管理手冊冊）；4、使用用商品混混凝土《《購銷合合同》或或經建設設行政主主管部門門批準現現場攪拌拌的批文文；5、質量量監督申申請安排排表；6、安全全監督申申請安排排表；7、建設設工程質質量監督督書；8、建設設工程施施工安全全受監證證；9、施工工許可申申請表；；36四、建設設工程竣竣工驗收收（一）建建設工程程竣工驗驗收，要要提供如如下資料料到質監監站審核核，質監監站在7個工作作日內審審核完畢畢；建設設單位組組織有關關單位驗驗收時，，質監站站派員現現場監督督。1、已完完成工程程設計和和合同約約定的各各項內容容；2、工程程竣工驗驗收申請請表；3、工程程質量評評估報告告；4、勘察察、設計計文件質質量檢查查報告；；5、完整整的技術術檔案和和施工管管理資料料（包括括設備資資料）；；376、工程程使用的的主要建建筑材料料、建筑筑構配件件和設備備的進場場試驗報報告；7、地基基與基礎礎、主體體砼結構構及重要要部位檢檢驗報告告；8、建設設單位已已按合同同約定支支付工程程款；9、施工工單位簽簽署的《《工程質質量保修修書》；；10、市市政基礎礎設施的的有關質質量檢測測和功能能性試驗驗資料；；11、規規劃部門門出具的的規劃驗驗收合格格證；12、公公安、消消防、環環保、防防雷、電電梯等部部門出具具的驗收收意見書書或驗收收合格證證；13、質質監站責責令整改改的問題題已全部部整改好好；14、造造價站出出具的工工程竣工工結算書書。38（二）建建設工程程竣工驗驗收前，，施工單單位要向向建委提提供安監監站出具具的工程程施工安安全評價價書。（三）建建設工程程竣工驗驗收備案案，自工工程竣工工驗收之之日起15個工工作日內內，要提提供如下下資料到到質監站站辦理手手續。1、工程程竣工驗驗收報告告；2、《施施工許可可證》；；3、竣工工驗收備備案表；；4、工程程質量監監督報告告；395、工程程竣工驗驗收申請請表；6、工程程質量評評估報告告；7、工程程施工安安全評價價書；8、工程程質量保保修書；；9、工程程竣工結結算書；；10、商商品住宅宅要提供供《住宅宅質量保保證書》》和《住住宅使用用說明書書》；11、法法律、法法規規定定的其他他資料。。40（四）建建設工程程竣工結結算審核核，要提提供如下下資料到到造價站站辦理手手續。1、工程程按實際際結算的的，要提提供如下下資料：：（1）建建設單位位和施工工單位的的委托書書；（2）工工程類別別核定書書；（3）工工程施工工中標通通知書或或工程施施工發包包審批表表；（4）工工程施工工承發包包合同；；（5）施施工組織織設計方方案；（6）圖圖紙會審審記錄；；（7）工工程施工工開工報報告；（8）隱隱蔽工程程驗收記記錄；（9）工工程施工工進度表表；41（10））工程子子目換算算和抽料料（筋））表；（11））工程設設計變更更資料；；（12））施工現現場簽證證資料；；（13））竣工圖圖。2、工程程按甲乙乙雙方約約定的固固定價格格（或總總造價））結算的的，要提提供如下下資料：：（1）建建設單位位和施工工單位的的委托書書；（2）工工程承包包合同原原件；（3）竣竣工圖。。42五、辦理理預售許許可證l、預售售人已取取得房地地產開發發證書、、營業執執照。2、已取取得土地地管理部部門出具具的用地地批文及及土地使使用證。。3、持有有《建設設工程規規劃許可可證》及及《建設設工程施施工許可可證》。。4、計劃劃部門簽簽發的《《項目投投資許可可證》。。5、如向向境外銷銷售，需需提供境境外銷售售商品房房批文。。6、已簽簽房屋施施工合同同。437、三層層以下的的商品房房項目已已完成基基礎和