房地產價格制定目錄一、房地產定價方法二、房地產定價策略三、項目整體價格制定四、項目各樓棟價格制定五、價格表詳細制作一、房地產定價方法方法分類成本加成定價法：將產品的成本(含稅金)加上預期利潤即為房地產價格。競爭價格定價法：競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價。加權點數定價法：根據面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例。顧客感受定價法:依顧客感受而定價。二、房地產定價策略價格折扣與折讓策略現金折扣：購買者如能及時付現或提早付現,公司則給予現金折扣。數量折扣：顧客大量購買時,則予以價格上的優待。單一價格與變動價格策略單一價格：無論誰來購買都是同樣價格。若有折扣、優惠、贈品,則對每一顧客皆一視同仁。變動價格：對每一顧客的成交價皆有所差異。特價品定價策略：使少數產品以非常廉價的姿態出現,來吸引消費者購買。所謂“特價品”在房屋營銷中往往只有一戶或少數幾戶,如廣告中常見的所謂“起價”××元或者根據特殊產品或時間內規定的價格。心理定價策略：根據心理學家對消費者購買心理之研究調查,同一件產品當標價49元時,不但銷量遠大于標價50元的產品,甚至還比標價48元的銷路還要好。這種策略也能用于房地產定價。現代心理定價還有其他一些新的表現,如吉祥數字、吉祥門牌號定價策略,像每平方米19888元這類定價。非價格競爭策略：價格競爭是市場競爭的基本策略,但在房地產營銷中,也有在競爭中突破價格競爭而自主定價的策略,如在相鄰同檔次的項目中,一方不通過價格調整,而通過提供比競爭者更優惠的其他條件來競爭的情況,如提供良好的后期物業管理、較低的物業管理費等來吸引顧客。三、項目目整體定定價方法法常用定價價法:競競爭價格格定價法法市場對比比項目的的選擇說說明：由由于房地地產產品品所獨具具的地域域性特點點，在選選取價格格比對項項目時，，第一原原則為選選擇同區區同質項項目，但但某些項項目所具具有的特特殊性，，應在更更大范圍圍內尋找找價格標標桿進行行補充比比對才能能使結果果更趨于于客觀，，市場比對對項目選選擇同區同質質項目不同區同同質項目目權重影響響原則影響度越越大，權權重越大大決定影響響度的依依據：競競爭關系系、客群群的相似似度、項項目產品品的相似似度等………確定市場場比價體體系—舉舉例說明明項目權重分配表項目權重備注A40%同區同質B20%不同區同質C20%不同區同質D10%同區不同質F10%同區不同質合計100％/項目權重重比例確確定確定市場場比價體體系比價體系系六大影影響因素素權重確確定地段價值值37％樓體素質質34％環境設計計6％開發品牌牌8％物業品牌牌8％工程風險險7％100%市場比較較打分法法說明打分取值值區間：：-5～～5打分方式式：打本本項目得得分分值還原原：最終終得分需需要進行行還原，，即以匯匯總分值值除以取取值區間間10地段價值值37%影響因素權重項目ABCDE大項細項比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分環境21％升值前瞻6%318-2-12-2-1221216居住成熟度5%15-3-15-3-15-1-500景觀價值5%-2-1015210315210噪音影響3%-4-12261326-2-6樓盤昭示性2%36-3-6-1-2-2-424交通９％路網交通6%424-1-6-1-600212地鐵站口3%1341241251539配套８％小區自有配套4%26-1-3-3-9-1-313社區外配套4%28-3-12-3-1214-1-4合計37%48-31-314038樓體素質質34%影響因素權重項目ABCDE大項細項打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分規模8％占地及總面積3%26-1-3-3-9-2-6-2-6容積率3%26412261339車位比2%00-2-4-3-600-2-4設計9%主力戶型3%1326-1-339-2-6層高2%00-2-4-3-600-1-2幾梯幾戶2%2448240024實用率2%00-1-224-2-4-4-8形象6％外觀形象4%-2-8-1-4-3-1200-2-8公共裝修2%-2-4-1-2-2-400-4-8會所3%面積及功能設施3%13-2-6-3-900-4-12設備8％設備智能化2%0000000000電梯1%-2-200000011供暖及制冷2%-2-4121212-2-4高科技技術應用3%515515515515515合計34%1918-1819-27環境設計計6%影響因素權重項目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分綠化率３%-4-12393913-3-9設計方案2%-2-4120024-4-8設計公司1%-2-200-2-200-2-2合計6%-181177-19開發品牌牌8%影響因素權重項目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分開發商5%-3-15-1-5-1-5-1-5-2承建商3%-1-300-1-3-1-32合計8%-18-5-8-8物業管理理8%影響因素權重項目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分物業公司品牌5%-3-15-3-1500-2-10-3-15物業收費標準3%-1-3-2-626-2-639合計8%-18-216-16-6工程風險險7%影響因素權重項目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分現有工程形象3%-2-6-3-93900-4-12入住時間4%-4-16-3-12-1-4-3-12-5-20合計7%-22-215-12-32比較打分分體系匯匯總表六大影響因素權重項目ABCDE比例得分得分得分得分得分地理位置37%48-31-314038樓體素質34%1918-1819-27環境設計6%-181177-19開發質量8%-18-5-8-8-4物業管理8%-18-216-16-6工程風險7%-22-215-12-32合計100％-9-49-3928-50分值還原-0.9％-4.9％-3.9％2.8％-5.0％項目對比比價格的的確定分項項目ABCDE項目均價1600017500145001600017000精裝標準35002000200025004500實際折扣97折97折97折97折97折折扣后均價1552016975140651552016490精裝7折后價格24501400140017503150最終比準價格1307015575126651377013340匯總比較較打分體體系得出出比對價價格分項項目ABCDE各項目最終比準均價1307015575126651377013340本項目對比得分99.1％95.1％96.1％102.8％95.0％本項目比準價格1295214812121711415612673比對項目比準權重40%20%20%10%10%權重后本項目比準價51812962243414161267本項目加價平均合計13260四、項目目各樓棟棟價格制制定常用定價價法加權點數數定價法法：單價形成成=基準準價+平平層差+層差權重跳差平層差：：按照戶戶型的不不同性質質進行制制定，如如景觀、、噪音、、面積、戶戶型結構構、采光光、通風風等綜合合考量各各戶型的的差價樓層差:根根據樓樓層的區區域定價價，如1-9層層層差可可設置為為100元元，9-18層層設置為為50元元，18層以上上可設置置為30元。特殊層差差：凡遇遇到首層層、頂層層或帶數數字4、、13等等特殊樓樓層需要單獨獨定價常用定價價法客戶意向向戶型參參考五、價格格表詳細細制作價格表搭搭建框架架1單元房號建筑面積單價總價房號建筑面積單價總價2（南北向2居）1（南北向2居）1402140113021301120212011102110110021001902901802801702701602601502501402401302301202201102101常用公示示運用$符號：：表示絕絕對引用用：表示求求和函數數：四舍五五入，常常用格式式（)。。：取整數數，進一一位。:取取整數，，退一位位。價格表制制作技巧巧過程文件件命名不不規范頂層送閣閣樓,首首層送地地下室或或小院等等特殊資資源單位位漏加價價特殊戶型型調價省略了面面積的小小數點易犯錯誤誤羅列——完，謝謝謝大家——謝謝謝12月月-2201:54:1701:5401:5412月月-2212月月-2201:5401:5401:54:1712月-2212月-2201:54:172022/12/241:54:179、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業業貧。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。01:54:1801:54:1801:5412/24/20221:54:18AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2201:54:1801:54Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。01:54:1801:54:1801:54Saturday,December24,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2201:54:1801:54:18December24,202214、他鄉生生白發，，舊國見見青山。。。24十十二月20221:54:18上午午01:54:1812月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月221:54上上午午12月月-2201:54December24,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/241:54:1801:54:1824December202217、做前前，能能夠環環視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。1:54:18上上午1:54上上午午01:54:1812月月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。01:54:1801:54:1801:5412/24/20221:54:18AM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2201:54:1801:54Dec-2224-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。01:54:1801:54:1801:54Saturday,December24,202213、不知香積寺寺，數里入云云峰。。12月-2212月-2201:54:1801:54:18December24,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。24十十二二月20221:54:18上上午01:54:1812月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。十二月月221:54上上午午12月月-2201:54December24,202216、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/241:54:1801:54:1824December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。1:54:18上午午1:54上午午01:54:1812月-229、楊柳散散和風，，青山澹澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、閱讀一一切好書書如同和和過去最最杰出的的人談話話。01:54:1801:54:1801:5412/24/20221:54:18AM11、越是沒沒有本領領的就越越加自命命不凡