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SLIDE:濟南恒大城市綜合體項目初步定位

DTZ戴德梁行策略發展顧問部（北京）

2014年4月

１０月福利活動（２０１４年１０月１１日至１１月１０日）

贏商幣不夠用？來參加１０月獎幣活動吧！

——上傳好資料，速得２０倍贏商幣大禮

活動詳情：ｈｔｔｐ：／／ｄｏｗｎ．ｗｉｎｓｈａｎｇ．ｃｏｍ／ｈｄ／２０１４１０／ｉｎｄｅｘ．ａｓｐｘCOVER

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CONFIDENTIAL一、整體定位策劃建議二、優質標準辦公樓部分開發定位建議三、高星級酒店部分開發定位建議四、銷售型公寓部分開發定位建議2

整體定位策劃建議項目條件——區域規劃決定本項目發展的兩個重要因素包含：1、高鐵樞紐對本項目帶來的影響，2、地標性建筑對本項目的影響總部商務區文化商業區商務金融區西客站樞紐中心文化藝術會展中心商業商務中心本案

區域規劃以商務辦公功能為主，圍繞核心軸線，以商業娛樂混合功能為主，區域未來將發展成以商務辦公功能為主，結合休閑娛樂功能的濟南西部的城市核心區；從建筑限高角度來看，本項目未來將是CBD核心區中央綠軸上的重要地標性建筑。

西客站片區核心區空間結構為“兩軸三心三區”

兩軸：東西公共服務發展軸

、臘山河生態休閑景觀軸三心：綜合樞紐中心、文化

藝術交易會展中心、商業商務中心三區：總部商務區、文化商業區、商務金融區區域最高點

整體定位策劃建議項目條件——高鐵樞紐濟南依賴高鐵對周邊城市形成兩小時城市圈的輻射特征出行感受汽車

火車飛機400km/h300km/h200km/h出行距離（km)250km500km1000km2小時兩小時都市圈——高速鐵路的核心競爭距離

根據對出行距離與出行感受的研究發現，當出行距離在500-

北京天津濟南徐州蚌埠南京上海495km2h347km1.5h319km1h483km1.5h667km2.5h968km3.5h環渤海都市圈長三角都市圈“同城效應”“當天往返”“當天往返”

600公里或者時間在2小時左右，高速鐵路比私人汽車和航空運輸更具有競爭優質，會促進兩小時都市圈的形成于發展。從2小都市圈角度出發，濟南與周邊城市天津、徐州、蚌埠可以形成“同城效應”，更遠則能與北京、南京、上海形成“當天往返”的格局，大大增加了濟南城市的輻射范圍；

34

整體定位策劃建議項目條件——高鐵樞紐濟南高鐵站將直接帶動周邊區域的房地產業、信息、金融等服務類產業的發展速度交通樞紐的產業發展城市人口增長就業機會擴大

倉儲業發展商貿活動增加熟練勞動力增多

技術人才集中資本增多產業擴大技術進步基礎設施改善

相關配套產業與集聚效應加工工業布局年平均增長指標人口A1有站點城市2.64新干線建設之前

B1

無站點

城市

3.39C1A1/B10.78

新干線建設之后A2

B2有站點城

無站點市

城市1.88

1.55C2A2/B21.22零售額批發建筑業工業10.112.913.813.713.520.814.914.20.750.620.930.979.9611.638.019.488.858.76.377.811.161.341.261.21有新干線和高速公路

（%）只有高速公路

（%）商業服務信息、金融、咨詢服務業研發與高等教育

42125

27126321行政辦公銀行服務房地產總計202721221128

3

7日本新干線東海道沿線主要城市人口

與經濟指標變化日本有新干線城市與沒有新干線城市的產業增長比較

高鐵站交通樞紐直接帶動城市人口、商貿活動、倉儲業和加工業的發展，間接促進服務業等產業的繁榮和社會財富等增加，最終促進人才和產業的聚集以及配套設施的發展；

從案例角度來看，高速鐵路對有站點城市的影響非常明顯，尤其是對房地產、商業、金融、信息等服務的帶動效應明顯；服務業與其他產業繁榮

直接帶動

社會財富擴大間接帶動

地方收入增加反饋效應5

整體定位策劃建議項目條件——高鐵樞紐對外，高鐵站擴大了本項目客群輻射范圍；對內，帶動了項目周邊信息、金融、配套等產業的發展

第一圈層直接聯系

第二圈層間接聯系

第三圈層間接聯系進出高鐵站的可達性區位潛力建設密度發展動力

5-10分鐘

步行布置高等級貿易功能

非常高

非常高

10-15分鐘

通過多種交通方式高等級貿易功能的被選區，依賴特殊區位

的特殊功能

高

高

15分鐘以上

通過多種交通方式依賴特殊區位的多樣化功能

依賴于特殊功能

濕度

結合高鐵站點周邊地區開發的案例研究，總結出了“三個圈層”的結構模型。在三個圈層中，對第一和第二圈層的影響最大，直接影響的地區約5平方公里。為高速鐵路站點周邊地區的開發提供了清晰的結構輪廓層次。

本項目距離濟南西客站交通樞紐距離約兩公里，基本屬于第一與第二圈層范圍之間，對項目的帶動影響力較強；

發展區域與高鐵站可達性的相互關系2公里

隨著世界建筑不斷發展，對建筑高度的不斷追求，截止到目前為止，世界上已有的超過400米超高層建筑14個，其中迪拜塔居首，總高828米，其次是臺北101大樓，總高508米，其余超高層均未超過500米。從分布來看，主要集中在亞洲，其中大陸擁有的超高層數量最多，有7個，上海環球金融中心居首，高492米。序號

項目位置高度樓層數量建成時間業態1234迪拜塔臺北101環球金融中心ICC迪拜臺北上海香港8285084924841631011011082010200420082010Office/residential/hotelOfficeHotel/officeHotel/office55雙子塔雙子塔馬來西亞

452馬來西亞

452888819981998OfficeOffice789紫峰大廈西爾斯塔京基金融中心南京芝加哥深圳450442442

66108100201019742011Hotel/officeOfficeHotel/office10

廣州國際金融中心

廣州4391032010Hotel/office11

Trump國際大廈12

金茂大廈芝加哥上海423421988820091999Residential/hotelHotel/office13

AlHamraFirdous

科威特413772011office14

IFC香港412882003office

整體定位策劃建議案例研究世界現有超高層分布以亞洲為主，其中中國尤其占據了較高的比重

世界現有超高層分布國內項目

6國內其40雹0米初以上嘆超高璃層分順布

國內設代表針城市追形象父的超估高層麗對高薯度不罰斷突未破，奸截止佳到目強前，全窗國或妖將出刪現超甩過4默00伴米的享超高潮層建亮筑3獵0個若，其鍛中包淚括計劃帝、在惡建、懂已建電成以斷及暫首停狀您態。

從分魚布來嗓看，徑基本鳴集中怕在二盆線城絨市，閣占比俯50衡%，跨但在爪已建成的宏超高芒層項勇目中灰，仍勿以一樓線城蘭市為穩主，黑包括吸上海慶環球寄金融中盯心、澆香港府IC瓦C、頸廣州崇國際拋金融卵中心體、深淚圳京扯基金瘋融中心。序號12345678910111213141516項目天空戴城市武漢烘綠地犯中心王家醫墩J吉H0即30邪90糧20偽地塊管項目白鵝仗潭鉆薯石大榨廈華西穗中國砌龍大標廈平安驗國際字金融瘡中心上海倉中心紋大廈高銀謝11芝7大錢廈天津內羅斯釣洛克厘國際良金融猜中心中天嚇未來因方舟波蘭花蹈塔周大什福中好心廣州文珠江速新城周大找福濱層海中碼心中國理尊大連罪綠地堆中心臺北拘10該1大非廈位置長沙武漢武漢廣州江陰深圳上海天津天津貴陽廣州廣州天津北京大連臺北高度妻（米純）83笛866察666林065造065桶064郊663鐘259和758貿854埋053臥9.找253粘053珠052秀851摟850蟲9現狀規劃在建規劃規劃規劃在建封頂在建在建規劃在建在建預備在建預備建成17蘇州之中心18上海報環球批金融嘆中心19香港掠IC棄C20嘉陵嗓帆影須·國財際經久貿中望心21成都寒綠地購中心22長沙桌國際貌金融籌中心23九龍毀倉國天際金罰融中蘿心24綠地駝廣場泛紫峰顯大廈25京基序金融溉中心26廣州拼國際遮金融陷中心27沈陽呀國際吼金融堤中心28上海疊金茂效大廈29香港裂IF納C30長沙議紅星衛國際撒財富漁中心蘇州上海香港重慶成都長沙蘇州南京深圳廣州沈陽上海香港長沙50旁049狠248忘446識846喘845薯245濫045茫044匠1.特844辦1.背7542憐742礎0.硬5341困240膝0在建建成建成在建在建預備在建建成建成建成施工抗停止建成建成規劃整體棉定位棟策劃稱建議案例希研究國內暴未來體超高頌層項滑目主哨要向騎二線感城市水發展筒，但默在已散建成誦的項笑目中堡，基余本仍涉均分抵布于冊一線鄙城市已建決成7一線伏城市二線礦城市三線無城市港、驕臺城仔市國內識超高溪層項消目分罩布10吵%7%33適%50制%已建干成超核高層惡項目狂分布38輔%50賊%12侍%序號1234567項目天空回城市武漢務綠地決中心王家消墩J參H0驅30青90濁20湊地塊國項目白鵝館潭鉆燈石大寬廈華西屯中國柄龍大歸廈平安授國際球金融慘中心上海昆中心諸大廈建成夕時間83唯866睡666疊065展065暑064珠663萍2業態澤組合re約si羞de防nt銳ia美l-肌ho桑te遞l-賴of尼fi驅ceho融te付l-稿re偵si鋪de擾nt衣ia竊l-枝of修fi鋸cere匙si弦de什nt緞ia桌l-棄ho衰te晨l-絞of灘fi盜celh愚ot申el色-o突ff廣ic呀ere辣si殺de犧nt旱ia溫l-蛇ho紛te糊l-丹of賊fi唯ceof影fi似ceho番te施l-仁of侍fi榆ce891011121314151617181920高銀訂11廣7大增廈天津糠羅斯借洛克悔國際但金融候中心中天準未來億方舟義蘭花跪塔周大差福中興心廣州很珠江己新城周大療福濱神海中狂心中國觸尊大連上綠地掘中心臺北跨10去1大告廈蘇州產中心上海拘環球也金融敘中心香港敲IC賣C嘉陵世帆影睡·國考際經驗貿中糾心59哪758殿854任053塘9.子253瓣053脆052家851盞850譜950宴049縫248醫446賣8ho踐te翼l-主of筑fi欠ceho渾te化l-襖of接fi肅ceHo乘te正l-奧of嚼fi戀ceHo移te血l-協of喬fi備ceHo骨te糖l-瓜of孔fi辮cere蜜si淡de倡nt賺ia街l-雪ho捎te疫l-翼of爸fi敏ceho授te子l-置re沒si跨de鐮nt晝ia穩l-尾of娛fi耐ceho厲te熟l-遺re澆si掏de瓶nt河ia簡l-待of遼fi甩ceHo怒te饞l/胳of小fi稀ceho蹤蝶te糟l-桂re線si膝de以nt恰ia載l-純of堂fi硬ceHo時te硬l-瘦of京fi愚ceHo抵te陸l-扎of飽fi寄ceho局te悲l-啟re捆si譯de朝nt侄ia駁l-聚of尤fi劑ce2122232425成都舟綠地活中心長沙礙國際辮金融忠中心九龍發倉國坡際金哨融中短心綠地血廣場臥紫峰拳大廈京基萬金融悼中心46猶845孩245閘045梨044曠1.倘8ho基te確l-趣re靠si歷de怖nt輕ia種l-球of籠fi腳ceHo騙te釣l-炒of并fi識ceHo虛te牌l-壯of罷fi翻ceHo搭te孝l/咸of貿fi透ceHo恥te清l/帶of檢fi曬ce2627282930廣州緒國際甲金融愁中心沈陽死國際惕金融洽中心上海項金茂佩大廈香港廁IF行C長沙股紅星左國際裁財富抹中心44透1.挎7542劈燕742銜0.逼5341壤240爭0Ho間te齊l/蛇of徒fi裝ceho婆te濱l-錄re潛si密de產nt奧ia帆l-惱of刺fi蓄ceHo養te沉l/繭of曬fi各ceof朵fi灶ceho欣te懼l-糞re紋si郵de洪nt副ia拐l-揚of圈fi詞ce整體惑定位終策劃甲建議案例基研究在所俗有超宇高層曉項目洋中，彈辦公山和酒椅店業卵態基你本屬沙于必摔備業挺態，賽公寓會屬于宅可選霸業態狹，商駕業基億本沒疤有40米0米魄以上初超高皇層業等態分浸布特粗征

40竭0米田以上母的超賴高層踐大多賣將成飾為所即在城氧市的爐地標騙建筑梁，因此大蹈多以邁辦公漏功能糧為核曾心，爬30背個4栽00杏米以秋上超趴高層敢幾乎訊所有項午目均桃涉及撈辦公地業態尋，其溉次是盤酒店嘉業態虹，居兄住業椒態涉薯及較少汗；

辦公+居住酒店+辦公酒店+辦公+公寓辦公從超弟高層辯功能哪角度梁來看薄，4菠00偵米以緣瑞上的呀超高怨層在絮業態毒分布上以寶辦公織、酒臨店和獨居住尊物業潔三大丈業態輔為核僚心，獎商業吃基本勞不設置復在主胸塔部泡分或住設置適的很羨少。綜合團來看互，目掩前國擾內超罪高層佩項目汁在業栗態組葵合上郵相對癢單一擋，與居棍住功付能業偏態結哪合的筒尚不責完善升，未東來存挽在可秩發展禿及突忍破的空寫間。國內屈超高負層項或目業街態組腦合特駐征53狼%40決%7%已建宣成89整體鼠定位倆策劃奔建議案例名研究——綜合累案例醉研究通過慌對不世同綜財合體閥案例素的研招究，惕辦公蹤蝶業態幸占比局基本武在40鉤%-唉60傅%之間銀泰斯中心財富濃中心國貿華貿味中心東方竟廣場區位支條件整體明規模拉（s探qm刻)物業莖組合O：誕H：泉S：蕉A辦公芳物業矩比例城市營CB亞D3,辱60基0,煩00檔0C=焦O＋批A＋悉H&蜂S6:托2:清1.團5:弊0.促50.窮6城市昨CB鏈D72硬0,姿00卵0C=獅O＋嗓A＋忌H&桐S4:廳3:群2:眠10.受4城市雹CB副D86飽0,燒00憲0C=讓O＋摸A＋瓦H&伸S5:饑2:爸1:乳10.檔5城市艦核心握區64供0,旺00討0C=舊O＋惡A＋槍H&填S3:荷3:造1:茅30.古3城市拐核心饒區52宵0,己00杰0C=成O＋撈A＋躬H&字S4:室2:李2:買20.佛4北京裹國貿北京腸華貿北京倉東方師廣場財富殃中心銀泰鈔中心614321512133134222辦公公寓酒店商業21.護510整體恒定位油策劃訊建議案例專研究——地標校建筑莫案例巾研究在不萍同地進標案判例的鼻研究記中，岡辦公缸業態傅占比低超過50閥%，公遷寓和鳴商業勉類業售態較平少出控現上海病金茂廣州柴中信櫻廣場國貿胸三期南京挑綠地片中心上海捆金茂廣州慰中信棋廣場深圳對地王承大廈區位拘條件整體刻規模謀（s膝qm刻)物業麗組合O：性H：佩S：什A辦公蝕物業坊比例北京巡壽CB忠D28魄0,寸00輩0C=蟻O＋邀H&姓S6:臺2:江20.仔6城市貨核心卡區26鼠0,伶00宋0C=角O＋蜂H&螺24.抱5:灣3.壯5:瘡20.驚45城市鐘核心逼區28勺0,翻00栽0C=紙O＋啊H&才S6:炸3:秤10.拐6城市罩金融馬區29賊0,望00碎0C=塔O＋沸A&暫S6:蒙3:驅10.齡6城市想核心池區26滑7,陸00把0C=霧O＋犯A&調S6:撥2:犬20.立6深圳士地王塊大廈南京荒綠地拿中心國貿刮三期-----62255631631622辦公公寓酒店商業整體賴定位筍策劃聾建議功能榴論證——案例興層面本項顫目為到以寫奪字樓替辦公裹物業片為核子心的香綜合離體外部條件內部條件四種跟物業召均衡蛙發展C=團O＋曉A＋嗓H＋何S管理央團隊毀：物般業管聞理/中經營扇管理以寫姻字樓喝為核遮心C=姥O（搖主）城＋A形＋H延&S以商酷業為政核心C=傾S（拜主）羊＋A潮&H暈&O特色曲：建慈筑形爽式/割業態共/服鴿務位置壺：商控業區鬼/大燃型居吵住片頁區交通暑：主來干道般沿線蛾/地旱鐵口市場墾：流摔量大嫂、商非業氣奇氛濃獻厚/區域男功能常缺乏脈、需效求旺抖盛定位嘩：大董規模另、綜紐奉合性性商業功能擴體系辟：商扇業的箱絕對蒙核心規劃前設計卡：經仿驗豐備富的冊專業余公司管理賄團隊妄：經延營管尼理以酒奇店為容核心C=壞H（紀主）堵＋A狗＋O炒&S位置暑：不濃遠離喝城市胡核心畢區交通無：主袍干道低沿線客戶所支持噴：高瀉端商懼務客憲戶定位涉：通釀過提憲供頂截級服傍務而培非直面階競爭鄰建立竊其核捕心地臘位功能酒體系專：酒棋店決艘定其謠他物廈業功能魔、定奮位與瓣檔次配套旺：頂惱級商患場開發企商：蒙強大詞的經臟濟實海力管理漂團隊踢：國誼際品毛牌酒丟店位置乏：城勁市核老心區國中心交通塔：主僑干道姜沿線攀/地飼鐵口規模堡：5哨00宏,0紐奉00索㎡+視覺鈔沖擊炭：超繪高層旋/建兆筑群功能清體系塔：各蠻業態遍的獨襪立定部位規劃鼠設計剝：高湯水準所、經努驗豐庸富配套廉：周匆邊與地自身姜均具候備完次善的配套開發商：鉗實力英強勁池/經獻驗豐貸富未來樓商務貝核心晌區引入言核心竿客戶產帶來葉相關邀簇群30樂0,選00巾0㎡+視覺瞧沖擊撈：超鳳高層辦/建損筑群功能種體系林：寫氧字樓沒決定盜其他努物業功狐能、家定位耀與檔涼次規劃倆設計百：高欣水準棄、經現驗豐宿富配套匯：商陵業、秧公寓拳、酒插店開發商：測實力變強勁樹/經綠驗豐衰富特征案例O：秧H：鞋S：油A=2：致1：粱2：畢2北京桃華貿訴中心5：毅2：瘦1：騎2廣州顧中信悔廣場1：衫1：除4：陪4深圳夸萬象倚城1：兄5：拉1：幫3上海宜波特傭曼酒垮店注：鏡C＝羞綜合戒體，徐0＝痕寫字腔樓，顏H＝嫌酒店豪，S亮＝商能業，錘A＝旱公寓11單位便：平簡方米12項目靠名綠地能中央劫廣場西元極大廈綠地滅中心黃金及時代拍廣場魯商膜國奧嬌城天業法龍奧辨天街銀座閘好望謀角龍奧瘋金座平均售價儀（萬斧元/m2）入市澤時間86凱0020羊13載.385堪0020留13偷.326士00劈燕020貫12當.1湯014窯00域020滔12香.911識00顯020配10肅.1習012洽00云020揉13篇.113午00而020音14吐.114持00聰020令12復.1改213梨38嚴7銷售默率80乳%90穗%50刻%96公%1年1棟96臣%40資%95億%78松%月均伐去化填（m2）41叉1435障3658刃8227董2826鞏1333錢6025監6836途1035棚51012濱00林00妖010燈00映00奏080且00粒0060滴00章0040摧00焰0020貫00攏00高新字區歷下唇區市中巖區天橋胞區槐蔭靠區目前踢濟南賭在售鏡高檔井寫字宰樓分搏布情世況核心究城區043215012項00習0010險00肺0080會00恩060疑00論040村00看020磚00糕014殺00未00市中還區槐蔭甲區歷下捐區天橋晶區歷城婚區高新刑區整體捐定位玻策劃嘉建議功能況論證——市場悅層面濟南括整體化辦公菊物業紐奉價格吸實現侮更多厚，同束時銷倒售率辨和銷頑售速膨度也爸相對啄優于咐公寓在售微中高抖端公士寓供賽應量當期稀公寓頂面積數量開盤院時間20數14櫻/3姐/1芹620踩13凝/5沫/2勝620憂14何/2鴉/120產13夕/1騎2/巡壽2920繳13崗/1門1/肝120黨13寨/5橋/2漠520叨13茄/8博/120性13臥/9登/1垮020淋13診/6旺/120猜14鈴/3姻/1雙620犁12欣/1倍2/滿120錦12關/1杏0/衣120階12排/1辜0/峽2020暗13荷/1殿0/抽3120倆13鹿/4坡/2篇020冤12尤/5鑒/120丘13陷/4怕/2餅0名稱和信徒SO艘HO絕（平哈層）泉景截天沅返LO附FT天業扭龍奧棉天街連城瞧國際華創廁觀禮叔中心杰正寒·山沖山山世茂乏國際僵廣場濟南稅華強賞廣場保利趙中心健華府和信凡SO糧HO蚊（L針OF所T）海信唱·龍倆奧九昨號（臣平層導）南益名泉墻春曉祥泰企廣場搶（L藍OF駱T）海信常·龍駝奧九前號（丈LO防FT釣）天階獄·泓禮都國梯際（檢平層無）金橋查國際天階有·泓麻都國伐際（不LO女FT勾）平均價格12鐮00霜013址00淚011略00掉013霸50下011騾50目013甘00統021草00薪014壤00逼091英0013奔00字092父0010支00囑011祝00貸012銜00墾011肚00座012遺00毛011稍40付012蜻20杏0銷售從率60暈%95紫%40諷%81蜘%26恭%97帝%60振%95熄%85廉%60娘%70緣瑞%98絕%95姨%30尾%70臨%60包%70魚%70它%月消基化面屋積93載7837堪6733籠0032陸6423巨4022停0520舌9119傅6319卷5518私7616悟4711卡3511滑1710挖0089扎682歐713嬸922邁8813整體慚定位勻策劃摸建議功能答論證——需求構層面從客嘴群需雷求來漆看，蔽對辦糠公物殖業的普接受媽價格大更高眨，同染時對省西客拍站區堪域抗往性也銅更小30丑.4添%47竟.8違%17踐.4絨%4.方3%購買蔥寫字努樓能欣夠承燃受的席價格10陪00獲0元顯/平明米以捆下30劈燕%40嚷%23粥%3%4%60免00謝-7湯99訓9元/平米80瞎00蝴-9信99艙9元/平米10鑄00天0-敘12啟00第0元/平米12冠00獵0-鳳15兼00訓0元/平米15耕00永0-被20寄00茄0元/平米20顯00育0-盡22紅00君0元/平米22宮00恨0元/平米糞以上10贊00盯0-趴15蔑00寫0元敬/平序米15歇00脹0-使20未00驅0元穴/平蛙米20籃00膀0-云25秧00孔0元爪/平膠米購買惰公寓忙能夠伶承受周的價領格1%13刺%28柱%34州%24島%非常腸有可事能比較模有可盒能一般不太夏可能完全械不可訴能23沖.5盲%受訪乞企業確目前女搬遷疾是否貞考慮茶西客由站C趟BD容區域是否76港.5沫%受訪購客群譽對西柏客站腎區域筒公寓付的購鳳買意鳥向14整體尾定位肺策劃旗建議功能購關系世梳理圍繞疾商務潑功能對為核惜心展山開

商務雖功能躲是項鍬目的麥核心舉功能謝，因紙此，簡寫字銷樓仍掩舊是么最主要的攻業態蘇。它集不僅誤承擔泊商務府功能蟻，也省是項滲目內貼部主縫要的人員英吸引供點和超聚集獅點。

公寓鋤和酒因店提務供長辯期、贈短期英的居呈住功少能。荷不僅蛋滿足纖商務配套紋功能絕，彼六此之支間也痕建立悠了功適能互強補和發轉化饅機制橡。同時裹公寓傷又作財為辦閱公功運能的甘補充燥功能貌出現是，從煉產品麻與價格上惰與寫附字樓召產品串形成速互補掀；商業凳是重噸要的族配套陪，保租證其省他物近業的瘡檔次剝和人跳員需強求。從開塑發策突略來淚看，夸辦公缺體現缸項目柄的商刪務功竿能，廳酒店富往往代表孩了一踐個項歪目的蜘檔次彎，公泥寓作賞為可知銷售鏡物業近承擔獸平衡自己登的作餅用，里商業黨是不困可或姐缺的否配套灘。辦公體現哪商務偷功能酒店代表友項目喊檔次公寓平衡郵資金商業提供銅配套酒店短期腔居住精功能51猶8米椒主塔地標秋形象公寓辦公霜補充表功能孟/長泄期居住謝功能功能搭互補霞與轉罰化差異點化補況充與提占升品墊位補充商業配套醒功能配套寫字避樓承擔宿商務預功能配套15整體秤定位糟策劃童建議整體側和主征塔功反能配悉比首期圾考慮淋適當退縮減堆公寓著體量從，提叫升辦冒公與晶商業鄰體量辦公50中%酒店10恐%公寓20市%76價萬平米本項寇目整意體配比無參考本項莖目主盟塔配比芳參考酒店15涼-2唱0%28萬平京米辦公50象-6母0%公寓20善-3把0%商業20鍵%（浮溝動范笛圍：1~廁3%）30程%40糠%50各%20壁%10豎%25剃%20醬%20霉%30顆%20蝦%20晶%30表%30融%10票%10萍%15叼%5%0%80待%10給0%北京壤東方邪廣場北京桐華茂葛中心北京枕財富嶺中心北京牛國貿北京頸銀泰水中心40瞇%20荒%辦公40滋%酒店公寓60株%商業本項搏目以水辦公功能囑為主捏導方向；大型巨城市館綜合月體的衛物業拍比例60冠%15獄%考慮些項目覺總體量，啄建議呆取較低的斥保守斯數值考慮喉本項批目情況，奴建議副取中間值從本迫項目伸區域配套樸情況輪出發，朵建議石取中間較育高值20器%35狡%20調%35類%30妖%20炊%20鋼%20宿%10腫%10氣%0%80孩%10咽0%深圳兵地王令大廈南京物綠地墳紫峰乏大廈國貿蹤蝶三期上海舞金茂脫大廈廣州歷中信銹廣場20耀%辦公酒店40簽%公寓60灰%商業超高偵側的菜物業民比例60指%45媽%60魯%55市%60稻%35佩00雜平米23輛00帽平米16整體劫定位詳策劃帶建議項目扶首期吼功能阿產品浴論證從銷潑售情姓況與勸建筑篩成本燈兩方磁面綜混合考付慮，糧寫字炒樓和郵商業束產品憑均要撲優于額公寓卻產品寫字亞樓公寓商業結構機電外裝16耕00暈元/群平米24報00氣/平劃米80誰0/剩平米17邊00繁/平區米21嶺00吧/平隱米60推0/敞平米14哈00槳/平歐米15誕00六/平昌米90我0/失平米內裝To道ta望l60怪0/煎平米54扶00巨/平渣米80答0/由平米52隔00敵/平會米10哨00唉/平紙米48表00趙/平及米寫字典樓公寓商業現狀殃售14羨00補0元炮/平90好00稍元/將平價米米月均粗銷售30賀00罩0元壁/平米25鴿00顏平米寫字惕樓、盞商業偷的建追安成航本與電公寓達成本屋相差課并不考大通過藍市場交分析送，寫繪字樓差的銷勞售速厘度要蜻快于濟公寓本項玻目初蔑期已墾經具漠備發明展為跪以寫剖字樓察或公扎寓為玻核心的外浙部條需件通過寫市場乏與需腿求的陣綜合燒較分憂析，輛寫字河樓現剖狀銷單售均巨價1型40士00夏元/碌㎡，達商業勸30面00誰0元饞/㎡飛，高極于公錘寓產那品區域嶼特性本項攪目所纖在的松區域哄，將成蛇為濟鎖南市室重點慚打造的佳交通無樞紐帳和商紫務核心廊區；市場賤銷售坐條件

問題點：描在市咱場接諒受程刃度以獅及成回本的種雙重較控制德下，責如何貝選擇斜首期隸開發療產品廳？借助眼區域厚的商灘務氛心圍，子有計蚊劃地魄引入不核心四客戶懸，建塌議提倒升首執期寫賤字樓盾和商罷業產品熄體量俱，同硬時相等對降攔低公汪寓產桑品體赴量建筑駐成本五條件17整體魯定位缺策劃閑建議首期羅功能罵產品悉配比首期脫考慮毫適當墓縮減脂公寓享體量俱，提匠升辦辟公與煮商業擇體量辦公58顧%商業12趨%公寓30虛%24建.2燒萬平米本項申目一攔期配比違參考

從產纖品角僵度出捧發，彈針對闊一期業態耳配比襯，在廉原有托功能抖比例的基芳礎上語，建圓議適假當降察低公寓業義態占奴比，蘭同時秒提升伸商業和辦稻公功垂能物衡業占緒比；辦公55屋%商業肝7%公寓38榴%24發.2告萬平米本項渡目一貍期原有瓶配比6.冊357.迎65367.居241.壘828.黑197.勝26在保雁持建滅筑高胃度不變劉的情古況下接，可以接考慮盼適當淹減少標機準層趨面積18整體魂定位變策劃公建議整體列功能龜配比首期盆考慮銹適當棉縮減腿公寓餐體量棍，提上升辦撈公與呼商業洋體量辦公50噸%酒店10掠%商業20曾%公寓20攤%76暮萬平米本項娛目整向體配比債參考辦公58語%商業12公%公寓30棕%24挎.2照萬平米本項距目一月期配比片參考酒店15燦-2扶0%50夕-6戰0%公寓20趟-3錯0%本項量目主詢塔配比射參考28萬平哪米辦公6.故357.定657.宅26314甘~1今6.傳85~愿65.撓6~耗8.友44.逢7~趴66.舍5~采710壤~1峰2本項負目功腳能配帖比（萬屑平米販）一期

針對鳴一期謹業態患配比，在臨原有弦功能廟比例的基配礎上火，建乓議降低公挨寓業科態占喉比，同時鑰提升視商業知和辦公功傲能物拔業占燙比；初步裂方案（浮擺動范烏圍：1~號3%）?酒店錫規模爹40親0-華45鎖0間聲客房，詳建筑尼面積箏5-劫6萬唇平米。?主塔庭公寓托實現擋價值關較高考慮逢投入沿一定保體量避的公寓產墓品。?本項叔目總賀建面態積7鋸6萬德平米，豆主塔形建筑裕面積堪28飄萬平米濁，規鹽模均方較大子。在參考逃其他殖項目備比例敏同時還要嫁考慮受絕對闖值與許市場的關由系。19辦公

一期甚考慮師提高完辦公遙、商斤業等碰高回滴報產譽品，提升旋資金訊回籠敞水平聲；公寓膛以辦灶公的右補充寶功能備為主食，在灣產品險上實現差累異化少，可倆考慮課少量然居住村功能續產品喜；辦公

周邊朱居住快及工底作人每口增別多，10萬平見米的文集中商鎖業入融市，服提升虜區域剖配套螞水平甚，實嫁現其他產之品的錘價值敢提升嘩；

項目嘗整體洽形成俱，確概立區娛域的帥商務代地位鼠。辦公

市場臺日趨媽成熟宗，商盤務氛昂圍日械漸濃狀郁，高品御質辦仙公樓想的市抓場接俗受度燙提高駝；五星堂級酒嘆店入凝市，刊超高鋼層竣久工，截項目的地暮標性扒確立蠅；高檔周公寓摘產品猛接受佛度提汁高，短考慮窩設置部分乎服務沖式公猶寓和迅高檔療居住悼型公葛寓；公寓公寓酒店一期二期三期公寓商業商業6.穴357.扔6537.袍2610廢~1燙24.污7~孟66.曉5~榆75.腎6~騎8.使414牢~1畢6.牌84.政2~史5.意6整體貌定位鋸策劃礎建議項目盼分期繼開發噴建議首期凳開發頑左側宰辦公帶、公策寓物農業回失籠資叉金，貝中期混開發把右側攀商業楚，提疼升區那域配迎套，描后期洗開發遷主塔唉，樹接立地加標24掏.223碌.728（單蛋位：以萬平扯米）20整體撓定位禮策劃丟建議檔次鉗定位本項漆目整永體檔顯次為群頂級像城市牢地標已性綜罷合體本項百目功委能配烈比及漲檔次姻示意物業扭功能寫字在樓（耕附塔舉）寫字播樓（享主塔遇）公寓挨（附趨塔）公寓比（主乎塔）（未面定）酒店面積鑼（平舅方米誤）21照0,賽00溝014旗0,礙00棉0~隙16輔8,紹00斥012桃0,捐00警0~面13艙2,蘆60豎056贏,0旬00魂~8益4,革00誕060我,0天00檔次濟南遺高端退寫字寨樓國際藝頂級旦5A竿寫字絲式樓濟南什中高找端城拉市公勇寓頂級咬城市肚公寓劣豪宅國際合頂級鴿五星舌級酒夜店檔次拐示意中海腸廣場冒、綠瞞地中旦央廣道場上海罰金茂處大廈誤、南址京綠仗地紫貢峰大涼廈、廣州遙環球誓金融墾中心三里夕屯v墓il圾la謎ge閥、介含于萬翁達與迷中大屑國際之間北京篇銀泰內中心墳柏悅槍居、啊北京壟財富蘋中心御金銹臺、JW點萬豪膏、希胞爾頓乎、洲感際皇閑冠假跪日、威斯波汀21整體料定位年策劃傳建議整體踏風格疾建議原則道一：極突出外現代魯都市猜風格京。

迎合茂區域涼商務懷區的穩屬性捧，利附用玻廳璃幕吼墻營蠢造商賢務中濕心的特滅點，配整體撕呈現便公建臭的外滿立面僵；線條惜上更嘆硬朗紗，突企出項燈目時洗代前路瞻性脾，提舌升項依目在他錦業路叮的整融體檔瞎次，由贏得得更多脖印象索分；強調纏本項泊目樓秀宇外讀立面灶的統傍一性劈燕，通級過樓鋤宇數磚量形竭成規模痰效應戰；強調脾標桿純性，屑在整身體統驚一下養實現敬地標事的帶現動，母使標匙桿物業龍更具繳有展競示性像和差路異性魯，實墓現物融業售語價的叛提升比。22整體娘定位廈策劃晚建議整體仗風格測建議原則巷二：酒玻璃貢幕墻絡體現吉現代誓都市宵風格杏，巧歇用石雞材提掏高物犁業檔韻次，詞通過察鋼結禮構表煩達前腦衛理猛念集中陳型商懷業“僻石材訪+鋼醫結構薪+玻訪璃幕博墻”5、6集中型商業1、炭2辦毫公、酒店竟物業3、勇4公寓⑤業物辦公姐、酒挖店物爛業“膛玻璃那幕墻躁”①公寓撫物業按玻璃滾幕墻海+局階部石藍材②③③④④⑤⑥CO團VE概RSL石ID昂E:Ifyo收use也eth晉iste鼓xt己,yo王umu在stco情pyth身e‘s治wi拾sh召’gr丸ap盡hi尋cfr見omapr映e-垮bu蛙il噸tC身OV唉ERsl壯id鉛ean掩don更toth善issl充id祥e.Th描iste架xtwi疊llnolo南ng魚erbevi給si弱bl理eifdo念neco將rr亞ec些tl姿y.目錄PR千IV財AT拿E&CO魚NF鏈ID災EN稠TI叮AL一、丑整體股定位汽策劃爪建議二、歐優質結標準投辦公鋒樓部批分開跳發定柴位建秘議三、混高星舉級酒輸店部傳分開蔽發定導位建謠議四、豪銷售他型公尺寓部邁分開電發定桐位建安議1、譯物業排主題惕定位2、爭目標眉客戶腥及檔向次定涌位3、庫需求號特點鍬定位4、陶辦公全物業吵產品銅定位5、莊辦公碧硬件倒設施綁設計號調整捏建議6、魄辦公腦樓物施業服趴務建削議優質希標準焦辦公室樓部基分開康發定天位建斷議辦公懸物業肥研究牽思路研究兩思路本部使分我味們將國通過壞對本占項目染的辦肅公物祖業供垃應市別場以蜓及需枕求市塑場的擊研究名，基桐于初婚步定屢位，奴進一脆步對桃本項閘目辦講公物百業進緒行詳鋼細定位軌，并倉通過頃產品暢面積搖、裝脈修設田計、智配套膝設施皇、硬繁件配商套等揚研究帳，為寧項目墾設計效提供票依據執。辦公插物業邁主題弦檔次姜定位辦公資物業襪目標孝客戶引定位產品內及戶奏型定鵲位標準禾層定體位標準嚴層分隆割裝修挖標準華定位硬件努設施剝定位配套給功能接定位辦公熟物業螞價格城定位24優質庭標準剩辦公律樓部您分開覺發定散位建押議檔次垂定位檔次跌定位蓬為濟禿南城融市高寫檔寫節字樓員，與薪主塔隨形成傳區分贈，打償造品飾質和嗓復合罷功能融概念濟南齊高檔前優質煉辦公碗產品山東粘超甲檔級地嬸標辦焰公項前目首期適主題午概念送：后期竟主題款概念戰：優質緩寫字事樓產品地標棟寫字杏樓配套菌商業大型抬集中啟商業優質廊寫字伯樓超五扛星酒洋店市場炭地標主題元內涵免：品質籠地標功能判地標形象段地標

從需鋒求角雹度出純發，恨短期名內客限群以養濟南務高檔盼寫字永樓需嘗求為終主，生但同時災存在澤一定私的對制國際抽級超琴高檔災寫字擴樓的術潛在刮需求笨，后塑期可膠針對本項首目主綿塔產占品打交造；

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