《房地產(chǎn)投資》教學(xué)案例案例分析1：住宅物業(yè)開發(fā)一、房地產(chǎn)市場分析要解決的問題1、擬建項(xiàng)目是否有租賃市場和出售市場2、該項(xiàng)目的租金或價(jià)格水平如何？市場吸納的速度如何？3、為了使該項(xiàng)目在市場中更有競爭力，該如何策劃或者推銷？二、住宅市場分析1、目標(biāo)市場在哪里？市場區(qū)域的界定：自然特征；建設(shè)障礙；人口密度；行政邊界；鄰里區(qū)域的邊界和人口統(tǒng)計(jì)；發(fā)展類型和范圍；競爭項(xiàng)目的位置一般來說，新建住宅中，有 50%-75%的購買者或租用者來自當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)2、適合目標(biāo)市場的價(jià)格和租金范圍有多大3、適合目標(biāo)市場的住房種類是哪些，面積是多大？4、適合目標(biāo)市場的住房需要具備什么樣的設(shè)施和特色？5、吸納或出租效果會(huì)怎樣，市場占有率為多少？McCall場地位于美國某州，是一塊占地 22英畝的郊區(qū)土地，距離華盛頓有 20英里，是McCall農(nóng)場中的一宗地塊。其中McCall農(nóng)場已經(jīng)開發(fā)約6年，占地320英畝。該地塊共有 1400宗場地銷售給個(gè)體營造者，其中67宗用于單戶住宅開發(fā)，745宗用于建造聯(lián)排別墅，588宗用于多戶住宅建設(shè)。到1997年時(shí)，這些地塊中尚有 22宗聯(lián)排別墅場地和500宗多戶住宅的場地沒有開發(fā)。McCall農(nóng)場已經(jīng)沒有用于單戶住宅開發(fā)的場地。所有的場地開發(fā)都可以變動(dòng)，該項(xiàng)目也是如此。問題：1、該項(xiàng)目最適合市場的居住產(chǎn)品類型是哪種？2、該項(xiàng)目開發(fā)的居住產(chǎn)品最合適的定價(jià)是多少？房地產(chǎn)買賣投資案例分析案例1：某投資者投資了30萬元購買一套120m2住宅，一次性付款，預(yù)計(jì)3年（假1定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)等支出，但在實(shí)際分析中應(yīng)當(dāng)考慮）后可以賣到40萬元。其他條件如下：售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的 1.5%。營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、契稅分別為售價(jià)的 5%、營業(yè)稅的 1%、售價(jià)的 0.5%、售價(jià)的 1.5%。城市土地使用稅每年每平方米 0.5元。評估、交易、登記等費(fèi)用約2000元；所得稅率為 20%。如何分析這項(xiàng)投資？解：簡要投資回報(bào)分析如下：1．計(jì)算相應(yīng)指標(biāo)1）投資成本（購買價(jià)）：300000元2）銷售手續(xù)費(fèi)：400000X1.5%=6000元3）有關(guān)稅費(fèi)（1）營業(yè)稅：400000X5%=20000元（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：20000X1%=2007s（3）印花稅：400000X0.5%=200元（4）契稅：400000X1.5%=6000元（5）城市土地使用稅：0.5X120X3=1800元（6）評估、交易、登記等費(fèi)用：約 2000元（7）所得稅：（銷售價(jià)-購買價(jià)-利息-經(jīng)營費(fèi)用-直接稅費(fèi)）x20%=12760元4）投資凈收益（1）稅后利潤： 51040元（2）投資利潤率：63800—300000=21.27%（3）資本金凈利潤率（年投資收益率） ：51040 +3+300000=5.67%2．簡要分析如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為 3.5%，三年利息為 31500元，扣除 20%的利息稅 6300元，凈收益為25200元，總投資利潤率為 8.4%，年收益率（資本金凈利潤率）為2.8%。兩者相比，儲蓄投資比購房投資的投資收益率低 2.87%，但儲蓄投資相對穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無風(fēng)險(xiǎn)，而購房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，如32年內(nèi)用于出租經(jīng)營，則可有租金收益，僅租金收益一項(xiàng)就已經(jīng)相當(dāng)于銀行利息收益，如果稅費(fèi)減免或售價(jià)增加，其收益更高，但如果售價(jià)沒升幅，3年后仍無法售出，則只好轉(zhuǎn)為長線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時(shí)機(jī)。投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣投資回報(bào)分析時(shí)，其收益率的底線通常是與銀行利息作對比。相比之下，購房投資收益大于銀行儲蓄投資，但風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在。房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資案例分析案例2：某公司以10000元/平方米的價(jià)格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當(dāng)于購買價(jià)格5.3%的各種稅費(fèi)（如契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等） 。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購買投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的購買投資來自于期限為 15年、固定利率為 7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持在 160元/褶，前3年的出租率分別為 65%、75%、85%，從第 4年開始出租率達(dá)到 95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的 28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為 14%。試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。解：簡要分析如下：1．相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算1）寫字樓投資的基本情況:（1）寫字樓購買總價(jià)：27000X10000=27000（萬元）（2）購買寫字樓的稅費(fèi)：27000X5.3%=1431（萬元）（3）股本投資：27000X30%+1431=9531（萬元）(4)抵押貸款額：27000X70%=18900(萬元)2)抵押貸款年還本付息額ni57.5%)7.5%(1i)(1iAP189002141.13(萬元)n157.5%)(1)(1i1133)寫字樓各年凈經(jīng)營收入情況 1年凈經(jīng)營收入：第=2426.11(萬元)X65%<(1-28%)27000X160X12 2年凈經(jīng)營收入：第=2799.36(萬元)75%<(1-28%)27000X160X12X 3 年凈經(jīng)營收入：第(萬元))85%<(1-28%=3172.6127000X160X12X年及以后各年凈經(jīng)營收入： 第4(萬元)X(1-28%)=3545.8627000X160X12X95%所示。 本項(xiàng)目投資自有資金的現(xiàn)金流量表，如表1單位：萬元1現(xiàn)金流量表(自有資金、稅前)表16~484~15123末年0股本金投入9531.003545.86凈經(jīng)營收入2426.112799.363545.863172.612141.132141.13 抵押貸款還2141.130.002141.13本付息1404.733545.86-9531.00284.981031.48658.23 自有資金凈現(xiàn)金流量)該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值4ic因?yàn)椋?14%2114%)1658.23(NPV9531284.98114%)(僅可14%)[1-(114%)1 1404.7314%1031.48g314%)(1-(114%)11(14%)]14%3545.86[萬元)789.81(5)該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率NPV1i2=15%則：=789.81萬元，設(shè)因?yàn)閕1=14%時(shí),1214%)(1658.23(1NPV9531284.9815%)2312]15%)[1-(114%)15%1404.73(11031.483331515%)](115%)(1[1-3545.8615%(115%) 224.34內(nèi)元)用插入法789.81(15%14%)14.78%14%FIRR789.81224.3442.結(jié)論因?yàn)镹PV=789.81萬元>0,FIRR=14.78%>14%故該項(xiàng)目可行。案例3:某寫字樓售價(jià)1950萬元，該樓宇擁有辦公單元60個(gè)，每個(gè)單元平均月租金6000元，并以每年5%勺速度遞增。設(shè)每單元每年的空置及其他損失費(fèi)為單元月租金收入的2倍。第1年的經(jīng)營成本為毛租金收入的20%以后每年按6%的幅度遞增。投資者可獲得利率為12%期限15年的1500萬元的貸款，要求按月等額還本付息。貸款成本(申報(bào)費(fèi)、評估費(fèi)、活動(dòng)費(fèi)等)占貸款額的 2%該物業(yè)資產(chǎn)使用15年，按線性折舊法計(jì)算折舊費(fèi)用。折舊基數(shù)為投資額的85%若投資者要求的投資收益率為20%該項(xiàng)目是否值得投資？分析：大部分投資者都要依賴籌措的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，而抵押貸款是房地產(chǎn)資金籌措的主要形式。投資者經(jīng)常面臨的問題之一就是權(quán)衡抵押貸款投資的效益，作出投資決策。本案例實(shí)際上是想考察該項(xiàng)目的抵押貸款投資決策是否可行。 也就是說，該項(xiàng)目在貸款的情況下再考慮各種應(yīng)交稅款，還能否獲得預(yù)期收益。為了求解這一問題，應(yīng)分別計(jì)算該項(xiàng)目的貸款分期償付計(jì)劃、年度折舊額、稅額、稅前及稅后現(xiàn)金流量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計(jì)算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率，據(jù)此作出投資決策。解：1.貸款分期償付計(jì)劃rn=15X12=180:該筆貸款年利率個(gè)月，要求按月還本付=12%期限 已知息，則：irn=0.12/12=0.01/ (1)每月計(jì)息利率：=(2)月還款系數(shù)：n18o0.01)i)0.01(1i(1 0.012001680.012180n1(10.01)i(1)1)x0.012=18(萬元3()月還本付息額：1500) 12=216()年還本付息額：18X萬元4(5()年貸款余額：5(nt1(1r/12)M貸款余額012nt乂/12)「「/12(1把上述已知條件代入，將會(huì)得到各年末的貸款余額數(shù)值。 年末貸款余額為：例：第512(155xnt)121/12)1(112%(1r/12)1254.7918M012)12(155)(nt/12)12%r/12)12%/12(1r/12(1該年貸款余額=上一年貸款余額-又丁某年償還本金每年付款額-該年償還本金某年償還利息=??.各年償還本金和利息情況依次可以算出。 詳見抵押貸款分期償還計(jì)劃，見表2。2 抵押貸款分期償還計(jì)劃表 單位：萬元表息本金利貸款余額每年付款額年份③③①-④②二92216138.081461.92173.101419.02221642.9167.6431370.6621648.36161.5241316.1854.48216154.6161.392161254.795149.6366.372161188.426135.2480.7621671107.66128.161019.8287.848216117.01920.83921698.99104.48809.3110216111.5290.3111216683.62125.6973.39542.01216141.611256.4321613382.44159.5736.1821614179.82202.6213.380202.6221615.折舊計(jì)劃2已知：該物業(yè)按線性折舊法計(jì)算折舊額；1950X85%=1657.5萬元； 折舊基數(shù)為：1/15=110.55(萬元)則年平均折舊額為：1657.5X.稅前現(xiàn)金流量3 各年稅前現(xiàn)金流量年還本付--=各年潛在總收入各年空置及其他損失經(jīng)營成本(或經(jīng)營費(fèi)用) -6息額。按題設(shè)已知條件，)該項(xiàng)目年潛在總收入(1升幅)12個(gè)月X(1+ =單元月租金X單元數(shù)X)該項(xiàng)目空置及其他損失(2升幅)=2X單元月租金X單元數(shù)X(1+空置其他損失潛在總收入-(3)實(shí)際總收入=,以年為當(dāng)年實(shí)際總收入的20%(4)經(jīng)營成本：第1比例遞增，即：后每年按6%升幅)x(1+第1年實(shí)際總收入x20%經(jīng)營成本二-經(jīng)營成本5)凈經(jīng)營收入=實(shí)際總收入( 欄。6)年還本付息額，見表11-4①(-年還本付息額)稅前現(xiàn)金流量二凈經(jīng)營收入(73。上述計(jì)算結(jié)果見表表3 稅前現(xiàn)金流量計(jì)算表單位：萬元年還本凈經(jīng)營收稅前經(jīng)營成空置及年經(jīng)營收實(shí)際總收現(xiàn)金流量入本入其他損失份入付息額⑦=⑤-④⑤=③②-①-③=①②④⑥⑥72.00360.0072.00172.00288.00432.00216.0085.6876.32378.0075.60453.60301.682216.00100.00216.00476.28396.90380.90316.0079.38114.994330.9985.75416.7485.35500.09216.00130.64216.00437.58525.1087.525346.6490.90147.11216.0096.35459.46363.1191.89551.356102.13482.43164.3096.497578.92380.30216.007182.30216.00506.56108.26398.30101.318607.87201.12531.88417.12638.26106.38114.769216.00220.83436.83111.70670.17121.64558.4710216.00241.46703.68457.46586.40117.28128.9411216.00263.05615.73738.87216.00136.68479.0512123.14285.63501.63144.88775.81129.30216.0013646.51309.26135.77525.26814.60153.57678.8314216.00333.98216.00712.77142.56855.33162.7915549.984.稅金及稅后現(xiàn)金流量計(jì)算 稅前現(xiàn)金流量-應(yīng)納稅額 稅后現(xiàn)金流量==應(yīng)納稅收入X綜合稅率 應(yīng)納稅額-年均分?jǐn)側(cè)谫Y成本凈經(jīng)營收入-利息-折舊應(yīng)納稅收入=（萬元）；X2%^15=2其中：年平均分?jǐn)側(cè)谫Y成本=1500本案例中，該項(xiàng)目應(yīng)交納的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅。上述四項(xiàng)合計(jì)的綜合稅率為租金 9.84%0.1、%、18%分別為租金純收入的3%。純收入的30.85%所示。 上述稅后現(xiàn)金流量計(jì)算結(jié)果如表 4單位：萬元4稅后現(xiàn)金流量計(jì)算表表應(yīng)納稅收折舊費(fèi)稅額稅后分?jǐn)側(cè)谀陜艚?jīng)營還貸綜合稅入現(xiàn)金流量收入利息率資成本份⑥-⑥期X⑤⑧=①③④②⑦①④-②-③110.55177.92288.00-0.7672.762.0030.85%1-2.47110.55173.102.00301.6880.7324.9530.85%16.03110.55316.00167.64311.0588.952.0030.85%35.81110.55330.99161.5230.85%17.5697.432.00456.92110.55154.61346.6479.48530.85%2.0024.52106.12110.55363.116100.93115.9730.85%149.632.0031.14110.55132.512.0030.85%40.887123.42380.30135.248133.7130.85%48.59398.308157.49128.26110.552.00143.2830.85%9417.122.00187.56117.01110.5557.89153.022.0030.85%104.48219.80110.551067.81436.83162.92457.46254.602.001190.3178.5430.85%110.55172.6373.391230.85%2.00479.05293.11110.5590.42183.0156.4330.85%501.63332.65132.00110.55102.62193.0030.85%525.2614116.16376.53110.552.0036.18203.16130.822.00424.0530.85%13.3815549.98110.55?凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率的計(jì)算5)凈現(xiàn)值計(jì)算(1所示。為20%則凈現(xiàn)值計(jì)算結(jié)果見表5 設(shè)基準(zhǔn)收益率ic單位：萬元凈現(xiàn)值計(jì)算表表5現(xiàn)值自由資金貼現(xiàn)系數(shù)稅后現(xiàn)金流量年 t20%)(1投資額份=①③④②③②X-450.0001.0000-45060.6310.833372.7656.06280.730.694451.48388.950.578746.9940.482397.4342.650.4019106.12538.840.3349115.97634.450.27917123.4231.1080.2326133.7127.76143.2690.193824.410.161510153.0221.93110.1346162.9219.37172.630.11221217.110.093513183.0115.0314193.000.077913.19203.16150.0649NPV51.30E)內(nèi)部收益率的計(jì)算2內(nèi)部收益率是使項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零時(shí)的收益率。由凈現(xiàn)值計(jì)算可知，9,則=51.27>0當(dāng)ic=20%時(shí)，NPV=4.24NPV1i1=22%,按上述同樣步驟可求得： 取=-16.68NPV2i2=23%,則繼續(xù)提高折現(xiàn)率，設(shè)由插入法求得該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為：NPV4.24122.2%(23%22%)i)22%FIRRi(i

i2i16.684.24NPVNPV216.結(jié)論，已超出投資者>20%51.27>0;內(nèi)部收益率為22.2% 因?yàn)樵擁?xiàng)目凈現(xiàn)值為要求的投資收益率，所以，該投資方案是可行的。凈現(xiàn)值案例每年的稅后40000元，B公司正考慮一項(xiàng)新設(shè)備投資項(xiàng)目，該項(xiàng)目初始投資為13%。現(xiàn)金流如下所示。假設(shè)該公司要求的收益率為aa初始投資aaaa年1第aaaa年2第aaaa3第年aaaa年4第aaaa5第年aaa0Raaa1Raaa2Raaa3Raaa4Raaa5Ra-40000a10000a12000a15000a10000a700nRRRRRt53412i(1)RNPVR 0t5234)ii)()l(li)(1i1i(10t=-40000+10000/1.13+12000/1.132+15000/1.133+10000/1.134+7000/1.135=-1428<0內(nèi)部收益率案例5某企業(yè)計(jì)劃投資一個(gè)項(xiàng)目，一次性投入 100萬元預(yù)計(jì)項(xiàng)目的使用年限為,試對該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果年，每年的收益情況如下圖所示。假定基準(zhǔn)U益率為12%評價(jià)。a0a1a2a3a4a5a-100a20a30a20a40a40解:根據(jù)內(nèi)部收益率的計(jì)算公式可得nRRRRR153421R)NNPVR1i 0t34251i(1i)(1i)(1i)(1i)0t令NPV=0n=5,IRR=iRRRRR534120RNPV 。2345)515俏()()()(1020302040400100NPV 5423)1IRR)(IRR(IRR1IRR)(1IRR)(11線性插值法求解：i=10%,i=15%,分別計(jì)算凈現(xiàn)值設(shè)214123????+40(1+10%)+40(1+10%)+30(1+10%)NPV(10%)=?100+20(1+10%)+20(1+10%)5?(萬元)=10.164312????+40(1+15%)+20(1+15%)NPV(15%)=?100+20(1+15%)+40(1+15%)+30(1+15%)5?(萬元)？4.02=IRR=13.5%所以該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效果上是可以接受的>12%,因?yàn)樗栽擁?xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效果上是可以接受的>12%,因?yàn)镮RR靜態(tài)投資回收期案例第三年160萬元，某項(xiàng)目的建設(shè)期為兩年，第一年投資210萬元，第二年投資正常生產(chǎn)年份當(dāng)年的生產(chǎn)負(fù)荷為三分之二，第四年開始滿負(fù)荷生產(chǎn)。開始生產(chǎn)，萬元，第八年項(xiàng)目結(jié)束，240360的銷售收入為萬元，經(jīng)營成本與銷售稅金之和為萬元的殘值收入。不考慮所得稅，求項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期。有40解：根據(jù)題意得到項(xiàng)目全部投資簡化的現(xiàn)金流量表，見下表所示：aa年份1a2a3a4a5a6a7aa8aaaaaaaaa量累-210-370-290-170-5070120190計(jì)凈-210-16080120120-240120現(xiàn)金-210-160-160-240-240360-240流凈aaaaaaaa240360360aaaa360現(xiàn)金aaaaaaaaaaaaaaaa現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入aaaa350160-2404006-1+ 從建設(shè)期開始的項(xiàng)目投資回收期為：（50/120）=5.42年靜態(tài)投資回收期習(xí)題：aa年份a0a1a2a3a4a5aa凈現(xiàn)金a-100a20a30a20a40a40aa累計(jì)凈現(xiàn)值a-100a-80a-50a-30a10a5030/404-1+項(xiàng)目投資回收期為：（）年=3.7511動(dòng)態(tài)投資回收期案例取折現(xiàn)率為（12%）aa年份a1a2a3a4a5a6a7a8aaaa現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入aa-210aa-160aa-160240aa-240360aa-240360aa-240360aa-240360aa-240400解答：aa年份1a2a3a4a5a6a7aa

8aaaaaaaaaaaaaaa累計(jì)額5-187.5-187.9-315.0519-258.106-181.845-113.75-52.9591.32254.282aa凈現(xiàn)0.892-2-127.5556.94276.26268.09160.7960.4523現(xiàn)量100.79720.71180.63550.56740.5066-240流金值凈現(xiàn)金現(xiàn)值折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入aaaaaaaaaaaaaa-160aaaaaa-160240aaa