1、專業(yè)實(shí)踐總結(jié)牡丹江市博源地價評估公司摘要：土地估價和所有的估價活動一樣，是一種專業(yè)的估價，是對估價理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)要求較高的行業(yè)，需具備相當(dāng)程度的估價理論知識，同時擁有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)踐的角度出發(fā)，簡單闡述土地估價理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)同等重要。：土地估價 估價事項(xiàng) 估價方法和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)第一部分 專業(yè)實(shí)踐的基本情況公司成立于 2003 年，50黑龍江省牡丹江市博源地價評估萬元，現(xiàn)有國家土地估價師 11 人，為 A 級資信等級，是具備范圍內(nèi)從業(yè)能力的估價機(jī)構(gòu)之一。公司經(jīng)營范圍：土地評估、土地登記、土地有關(guān)知識服務(wù)等。第二部分 專業(yè)實(shí)踐期間完成的主要工作一、土地一級市場出讓地價評估工作。涉及土地招拍掛過程

2、中出讓底價的確定工作，主要由土地行政主管部門委托評估。二、土地抵押評估。涉及取得土地后進(jìn)行融資，為確定抵押額度而評估其市場價值，主要由當(dāng)事人或委托。三、土地二、三級市場過戶評估工作。涉及土地過戶繳納契稅的工作，主要由交易者委托。第三部分 專業(yè)實(shí)踐的感受及認(rèn)識一、對土地估價的認(rèn)知我國現(xiàn)行的土地估價理論方法體系是在20 世紀(jì)80 年代末大量借鑒國外較成理論和方法的基礎(chǔ)上建立起來的，近 20 年來隨土地使用制度的不斷深化，促進(jìn)了土地估價實(shí)踐和估價方法的深入研究。也促進(jìn)了土地估價行業(yè)的快速發(fā)展，同時也建立起了與我國經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價制度和土地估價師資格制度。要求取得資格的估價師都要參加實(shí)踐考核。

3、在實(shí)踐中我理解到：土地估價是估價理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合，由于土地價格交易個別價格的客觀合理性不像其它商品的價格具有明顯的可比性和替代性，估價沒有一定的理論基礎(chǔ)、工作經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的積累，要使估價結(jié)果盡可能貼近市場并為委托雙方所接受，是不可能的。所以估價必須不斷進(jìn)行有關(guān)專業(yè)理論知識的學(xué)習(xí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的持續(xù)不斷的積累，理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不可偏頗，應(yīng)同等重視，達(dá)到對地價作出理性的分析和科學(xué)的判斷。二、對估價程序及估價方法的實(shí)踐認(rèn)識估價程序包括：土地估價業(yè)務(wù)受理、確定土地估價事項(xiàng)、土地估價資料的收集、土地估價現(xiàn)場、土地估價分析和估價方法的選擇、土地估價撰寫、的審核和出具、和歸檔等八個步驟。獲取評估業(yè)務(wù)后，

4、本人認(rèn)為最重要的三個程序?yàn)椋捍_定土地估價事項(xiàng)、土地估價資料的收集及土地估價分析和估價方法的確定。土地估價事項(xiàng)包含四個方面：（1）確定估價對象明確估價對象的坐落位置、土地的范圍、面積、四至、土地的使用類型及土地的權(quán)利狀況、取得方式等。（2）確定土地估價目的估價目的就是估價委托人對估價的預(yù)期用途，通俗地說就是估價委托人將要拿未來完成的估價做什么用。因不同的估價目的將影響估價結(jié)果，同時針對某種估價目的取得的估價結(jié)果不能盲目套用于與其不相符的用途。（3）界定土地價格定義明確土地價格對應(yīng)的權(quán)利內(nèi)涵土地利用現(xiàn)狀及設(shè)定，包括估價對象上的建筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等。土地使用年限及設(shè)定、估價期日的設(shè)定

5、，這些均為土地價格定義的重要部分。（4）土地估價中的特別事項(xiàng)需說明土地價值的包含內(nèi)容，是否扣除相關(guān)稅費(fèi)，土地登記面積和出讓面積是否一致，評估時如何處理使用，資料是否依據(jù)最有效。以上確定土地估價事項(xiàng)是土地估價過程中重要內(nèi)容，是一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作。其次是土地估價資料的收集，俗話說“巧婦難為無米之炊”，沒有所需的資料包括（包括數(shù)據(jù)）就無法評估出估價對象的價值，在實(shí)踐中尤為重要，應(yīng)從六個方面收料。（1）登記資料包括土地使用證、房屋所證及土地管理部門的土地登記卡、表、冊等。了解土地及地上建筑物的狀況，所有者、使用者，取得的方式和時間，面積，宗地用途，地上建筑物的狀況及相鄰地產(chǎn)狀況，他項(xiàng)權(quán)利登記等。根據(jù)當(dāng)?shù)?/p>

6、的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價圖查找相應(yīng)的基準(zhǔn)地價和土地等級。（2） 地籍圖利用地籍圖可以從中了解宗地的界址、方位、坐標(biāo)、宗地的臨路狀況、深度和四至等內(nèi)容，掌握宗地的基本概況。（3） 總平面圖通過平面位置圖可以直觀的了解宗地形狀，地上建筑的形狀、分布和各樓層構(gòu)造等內(nèi)容，對現(xiàn)場勘察有重要的作用。（4） 市政圖件及資料情況市政和道路等基礎(chǔ)設(shè)施決定土地的位置和條件，直接影響地價的高低。通過向委托人及建設(shè)部門了解市政圖件及資料，積累估價所需的資料，建立自己的估價資料庫。（5） 區(qū)域規(guī)劃圖及其資料通過城鎮(zhèn)規(guī)劃圖可以了解委估宗地所在區(qū)域的規(guī)劃限制，如容積率、建筑物高度、覆蓋率、限制用途和利用限制等內(nèi)容，以判明委估宗地

7、的。（6） 土地交易資料對于委故宗地的特征和要素的詳盡描素；有助于選擇估價資料和估價方法，收料時，要注意宗地的位置、面積、宗地條件、地上建筑物情況等，可以提高資料有用性。因?yàn)椴煌墓纼r方法確定不同的估價結(jié)果。只有以上資料收集的全面、真實(shí)、客觀，評估出的估價對象價值才能準(zhǔn)確合理。再經(jīng)過資料收集和實(shí)地踏查后，進(jìn)入的程序就是估價分析和估價方法的選擇。通常土地估價主要使用以下五種估價方法，下面就專業(yè)實(shí)踐過程中估價方法運(yùn)用所涉及到的相關(guān)工作做簡要總結(jié)：（1）市場比較法。該方法主要適合于土地市場較發(fā)達(dá)的區(qū)域，周邊有很多可以參照的市場案例。該方法運(yùn)用過程中的難點(diǎn)在于收集市場比較案例，但大多數(shù)時候，要求收集有

8、文字依據(jù)的市場案例存在一定的難度，有時候比較案例的確定只是依據(jù)市場，缺乏一定的文字依據(jù)。（2）收益還原法。是土地估價中常用的法，但該方法由于其特殊性，主要因?yàn)槿绻闷髽I(yè)收入來還原，要求提供財務(wù)報表，由于委托方考慮自身原因，一般不會提供經(jīng)過審計后的財務(wù)報表。這樣采用的是非客觀收益，是個別收益，估價結(jié)果會有誤差。如果用來進(jìn)行計算，水平雖然可以得到，但在實(shí)踐過程中發(fā)現(xiàn)，一般用收益還原法來測算的地價和市場價值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問題所導(dǎo)致的結(jié)果。（3）成本近法。其計算基本公式為：土地價格土地取得費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)投資利息投資利潤土地增值收益。該方法主要適合新開發(fā)的土地市場

9、、工業(yè)用地、既無收益又無交易的市場不活躍區(qū)域的土地估價，是以土地開發(fā)所耗費(fèi)的成本來推算土地價格的方法。（4）基準(zhǔn)地價系數(shù)修。其計算基本公式為：基準(zhǔn)地價系數(shù)修評估的宗地地價（基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價）基準(zhǔn)地價（1K）Tij開發(fā)程度修正幅度Y（其中式中：K各影響修正系數(shù)之和T期日修正系數(shù)ij容積率修正系數(shù)Y土地使用年期修正系數(shù)）。該估價方法主要適合在城鎮(zhèn)為對象，為該城鎮(zhèn)一定范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評估。在實(shí)踐過程中，首先要收集當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價成果，包括基準(zhǔn)地價圖表及修正體系，其次在實(shí)地踏勘過程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)場表，主要包括區(qū)域和個別的、區(qū)域地價水平的，這個在實(shí)踐過程中顯得特別

10、重要。本方法存在的不確定主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價指數(shù)和還原利率的確定。（5）剩余法。其計算基本公式為：土地價格=房屋預(yù)售價格-建筑總成本-利息-利潤-稅費(fèi)。該估價方法主要適用于待開發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場較繁榮的區(qū)段土地。該估價方法首先要求用市場比較法求取宗地預(yù)計開發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價格水平，主要涉及在現(xiàn)實(shí)中，對宗地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場價格的和分析，其次開發(fā)費(fèi)用的確定，也要求評估對區(qū)域相關(guān)工程承包價有很熟悉的了解和把握。相關(guān)費(fèi)用的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，需要評估到規(guī)劃、土地、財政、稅務(wù)等部門收集相關(guān)的和標(biāo)準(zhǔn)，以次作為評估取值的依據(jù)。由于各種方法都存在一定的局限性和，這就

11、要求評估在現(xiàn)實(shí)估價工作中要多多分析，做到心中有價，那樣在估價過程中才能更好地處理好理論計算與實(shí)際地價之間的差異問題。三、對土地評估中實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)認(rèn)識由于土地市場是地區(qū)性的市場，各地的土地市場行情和價格影響可能各不相同，而且影響宗地價格的眾多，其中許多對宗地價格的影響難以準(zhǔn)確把握和量化，不是簡單的套用某些數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型就能夠測算出來的，數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)和系數(shù)等，有時需要估價師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)判斷。另外，每種估價方法都是從某種角度和某個方面建立起來的，它們或多或少存在一些局限性。估價實(shí)務(wù)中要求采用兩種以上估價方法進(jìn)行估價，就是出于對不同方法局限性的調(diào)整和綜合平衡的考慮。如何選用合適的估價方法，如何對不同的估價方法測算出的估價結(jié)果進(jìn)行取舍，調(diào)整到最終的估價結(jié)果是否客觀合理。也依賴于估價師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的多少，只有對估價理論和方法的充分掌握及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富，從而不斷增加土地估價師的科學(xué)成份，提高估價的客觀性，而不是為迎合某種數(shù)據(jù)的需要而臆造。做為一名合格的土地估價師，只有具備土地估價方面扎實(shí)的理論知識和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)同時兼?zhèn)洌拍茏龅娇陀^公正的估價。綜上所述，在專業(yè)實(shí)