1、如何從運營管理角度把握項目開發全局（供內部交流）鮑筱斌（201103）要點一、區域總經理要關注的一些重點二、對房地產公司運營管理的理解三、運營管理要做什么四、如何編制項目經營策劃書五、如何從運營的角度開展投資分析一、區域總經理要關注的一些重點（1）提出有市場空間的定位方案將市場定位方案反映到設計方案中，細化產品定位提出比較符合項目特性的現金流量分析結果，制定融資計劃制定全面且能把握市場機會的項目實施計劃定額設計與成本控制圍繞項目定位，策劃一整套的營銷事件3區域總經理要關注的一些重點（2）銷售管理客戶關系管理，挖掘客戶資源后期物業價值的提升 風險識別與控制：政策風險、選址風險、定位風險、設計風險

2、、工程建設風險、銷售定價風險、客戶管理風險，等等4區域總經理要關注的一些重點（3）項目開發總控計劃人力配置計劃項目開發報建計劃項目開發設計計劃項目工程建設計劃資金使用計劃項目招標采購計劃營銷與策劃計劃招商與物業交接計劃區域總經理要關注的一些重點（4）市場定位產品建造標準設計方案市政條件調查研究當地項目報建條件和特性，有針對性準備報建材料，儲備報建資源分期建設方式基礎設計圖提交樣板區及樣板間的建設區域總經理要關注的一些重點（5）預銷證取得的工程建設條件結構工程的分部驗收二次結構的插入機電工程的插入裝修工程的插入主要設備與材料的采購各分項工程分包進場園林與小市政工程的插入大市政建設與具備運行的條件

3、區域總經理要關注的一些重點（6）銷售樓書等銷售道具的準備賣場策劃商家進場條件客戶需求的調整竣工驗收與收入結轉項目開發同融資要求的配合項目結算項目后評估各階段的圖紙審查二、對運營管理的理解運營管理就是在資源一定的前提下，如何實現目標運營管理是個系統工程，涉及開發建設的全過程，貫穿始終，總經理必須學會系統思考總經理要研究項目管控模式。項目內部組織設計：組織結構、組織單元職責、崗位職責、工作流程、授權體系；項目內部管理控制系統：目標確定、計劃預算、績效考核、激勵實施、動態控制三、運營管理要做什么項目投資決策文件、項目經營策劃書和項目經目標責任書的編制與審查統籌項目計劃管理（分級管理）、協調公司資源支

4、持區域公司 、協調重大問題（重大節點）的解決 經營量化分析與效績考核“項目運營管理”是個系統工程，胸中有竹，才能成“竹”規 劃控 制評 估QCTPA計劃管理體系成果管理體系決策會議體系流程管理體系項目評價體系工具和手段 信息管理項目運營管理體系運營管理主線流程總體計劃（執行版）項目發展策劃報告項目總體計劃（可研版）總體計劃（策劃版）項目經濟分析（策劃版）項目后評估報告項目經濟分析（方案版）經濟分析（營銷版）經濟分析（施工版）產品配置標準（施工版）產品配置標準（策劃版）產品配置標準（方案版）經濟分析（后評估版）項目經濟分析（可研版）經濟分析（更新版）項目總體計劃（更新版-日期）產品配置標準（更新

5、版-日期）組織階段性成果編制與評審收益測算與定點定時跟蹤總體計劃編制與進度跟蹤產品配置標準的制定與變更項目風險監控運營績效管理運營信息溝通公司、項目年度運營目標目標分解到職能、項目完成情況跟蹤目標變更調整運營管理運營管理二級專項計劃投資分析1方案設計施工圖設計3竣工交房后期運營施工與營銷發展策劃24657 階段職責集團運營月報編制下屬公司運營月報編制重大事件上報與預警二級專項計劃（更新版-日期）運營會議管理體系風險登記表風險登記表（更新版-日期）經營策劃書、投資決策文件、目標任務書項目進度計劃管理體系：項目進度計劃的分級編號分級/計劃類別相關闡述1集團關鍵節點計劃 集團層面能各項目的管控計劃2

6、項目主計劃 地區公司層面對各項目的管控計劃，由集團統一定義指導性模板(別墅、花園洋房、高層、商業)允許各項目在指導性模板基礎上增加工作項（或工作包），不允許減少工作項（或工作包）3項目專項計劃 專項計劃分解到地區公司各職能模板所負責的項目計劃，由地區公司自定義指導性模板并報集團備案 4項目樓棟計劃 二級計劃分解到個人或小組所負責的項目計劃，暫不定義統一模板 項目計劃：通常，新項目取得土地中標通知書后14個工作日內，地區公司須以PMO項目啟動會方式編制完成集團關鍵點計劃及項目一、二級計劃，形成“項目計劃”。分級計劃管理體系集團關鍵節點計劃定義集團層面（管理層）對各個項目的管控計劃 ，通常指的是由

7、集團統一定義，需要在集團層面重點關注的里程碑事件。目的實現集團與區域公司對計劃的分層級管理明確進度計劃管理和控制的重點在集團內統一計劃達成情況的評判標準 集團管控關鍵節點獲取國土使用權證完成拆遷，交地項目發展策劃報告通過評審方案設計獲取政府審查批復初步設計獲取政府審查批復施工圖備案，建設工程規劃許可證獲取開工證開工、正負零、結構封頂、裝修插入樣板區、售樓處開放獲取預售證開盤獲取竣工備案證明交房累計交房達到95%（本批次）1234576891011121413紅線內市政施工單位進場15分級計劃管理體系項目主項計劃定義區域公司層面對各項目的管控計劃一般由集團統一定義指導性模板 要點項目全生命周期的

8、計劃（從立項到交房）項目經理負責制基于關鍵路徑，控制項目總工期強調專業線的橫向協同 分級計劃管理體系項目專項計劃定義各職能部門在項目主計劃的指引下，進一步細化本專業線的工作計劃，形成項目的專項計劃；一般由地區公司自定義指導性模板并報集團備案 。要點對項目專項計劃細化安排，例如：報建計劃、設計計劃、工程計劃、營銷計劃；職能經理負責營銷計劃（全生命周期）工程專項計劃（分區/標段計劃、不到樓棟）設計專項計劃分級計劃管理體系樓棟施工計劃定義現場工程師在工程專項計劃的指引下，細化形成每棟單體樓的工程施工計劃。工程部經理統籌管理計劃執行運營決策運營會議體系運營決策非運營會議體系階段性成果管理什么是階段性成

9、果？為什么要管理？階段性成果的質量，特別是前期的階段性成果，對項目成敗影響至關重大階段性成果被確認合格之前匆忙開展下一階段工作，風險很大，往往導致返工階段性成果凝聚了團隊的智慧，是高度智力密集的成果，應作為組織的知識被積累與共享怎樣管理？階段性成果提交時間列入項目總體計劃進行跟蹤；制定成果的深度標準，階段性成果在完整性、準確性方面必須達標；通過組織正式的評審，嚴格控制成果質量不合格成果須修訂后重新提交，原則上不達標不能進入下一個階段；在風險可控的特殊情況下，經評審小組認可，可進入下個階段，同時對成果進行補充修訂。項目生命周期的每個階段產出的交付物，子階段的交付物，可稱“子成果” ；交付物體現為

10、書面或電子格式的文件、圖紙； 公司正式評審合格后，該階段才可正式結束（也叫關門），項目進入下一個階段。 項目關鍵階段性成果框架圖投資分析1方案設計施工圖設計3竣工交房后期運營施工與營銷發展策劃24657投資發展項目管理營銷策劃規劃設計成本控制招標采購工程管理商業運營物業管理總體計劃（執行版）方案設計成果目標成本（方案版）合約規劃（方案版）招商策劃報告營銷策劃報告推盤計劃與價格策略合同交房標準交房方案擴初、施工圖設計成果目標成本（執行版）合約規劃（執行版）總包篩選評估報告工程管理策劃書商業移交方案階段職能可行性研究報告附經濟分析表項目發展策劃報告總體計劃（可研版）初步市場定位規劃草案目標成本（可

11、研版）初步商業定位市場定位概念設計成果商業定位總體計劃（策劃版）風險登記表經濟分析（策劃版）方案設計任務書景觀方案設計任務書項目后評估報告物業管理方案租金體系與激勵方案經濟分析（方案版）經濟分析（營銷版）擴初、施工圖設計任務書竣工結算報告目標成本（策劃版）精裝房設計任務書景觀方案設計成果經濟分析（施工版）產品配置標準（施工版）產品配置標準產品配置標準（方案版）售樓處、樣板間、樣板區選址、定位與開放計劃項目投資決策文件關鍵成果文件-1序號階段定義階段性成果名稱責任部門【1】土地投資分析階段成果項目投資分析模型（土地版）項目拓展部【2】項目投資建議書拓展、運營與財務【3】項目預案設計院【4】項目啟

12、動階段成果項目定位報告策劃【5】成本敏感分析、價值分配和目標成本預設報告成本管理【6】項目一二級計劃運營、項目負責人【7】景觀方案設計任務書設計院【8】項目投資分析模型（啟動版）運營、財務【9】售樓處和樣板房的選址、定位及修建和開放計劃營銷【10】項目方案設計任務書設計【11】精裝房定位、限價及建設實施方案營銷、設計關鍵成果文件-2序號階段定義階段性成果名稱責任部門【12】方案設計分析成果驗算及初設指導階段成果項目方案設計成果設計【13】項目投資分析模型（方案版）財務【14】精裝房方案與建筑方案的配合及指導意見設計【15】景觀方案與建筑方案的配合及指導意見設計【16】成本測算及驗算成本管理【1

13、7】項目初步設計任務書設計【18】初步設計成果驗算及施工圖設計指導階段成果項目初步設計成果設計【19】景觀方案設計成果設計【20】精裝房方案設計任務書設計【21】項目投資分析模型（初設版）運營、財務【22】項目目標成本（執行版）成本【23】項目銷售指標營銷部門【24】施工準備階段成果項目管理指引運營【25】三通一平實施方案運營【26】施工、監理單位篩選及評估報告招標采購【27】招投標、計價方案及合約規劃招標采購關鍵成果文件-3序號階段定義階段性成果名稱責任部門【28】營銷開盤階段成果營銷策略方案策劃【29】售房合同配置標準營銷、工程【30】售房合同附圖營銷、工程【31】價格表及付款方式銷售【3

14、2】項目交房階段成果交房方案客戶服務【33】商業移交方案商業、項目【34】資產管理方案財務、項目【35】項目后續階段項目后評估（分專業）各部門知識分類 項目維度：集團、公司、項目、開發階段 專業維度：專業部門知識沉淀 在業務執行的過程中產生與沉淀知識共享 通過系統全文搜索，共享企業成果文檔知識應用與創新 管理的快速復制：模板、指引、案例庫、知識管理四、如何編制經營策劃書房地產公司最重要的運營管理文件就是“經營策劃書”，它是運營系統的綱領性文件經營策劃書要點：土地和項目解讀；市場研究、產品策劃及定位、營銷策劃；成本控制與規劃設計策劃；資金及稅收策劃；開發經營計劃；交付、開業與經營、物管策劃；投資收益分析；風險與對策；其它需說明的事項編制參考實例項目經營策劃書編制指引.docx遠洋公館項目經營