1、DP05b 205 215TC005 092-661 解決方案學會在觀念上進行改變,由物業管理變為物業服務.早期介入工作方案和接管驗收管理方案商業商業街區（商場）的物業管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、租戶入住管理、 保安管理、消防管理、淸潔緑化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人 力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，應根據齊階段的特點，有重點、有步驟地逐 項落實。一、早期介入工作方案在物業管理早期介入階段，從物業管理的角度，對物業的規劃設汁、建筑安裝、設施配巻、 設備選型等方面提岀合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大租戶的需 求，盡可能地減少疏漏，

2、避免遺憾，保證質量，節約成本。根據某廣場工程進展情況，特制 訂如下方案：1、工作內容：（1）從政策法規的角度，提供有關物業管理的意見和依據；（2）從物業管理的角度，對以下方面提出合理化意見：園區規劃設計：建筑設計和選材：環境整體設計：標識系統的設汁、配置：綠化設計：其它公建配套設施配置：電梯、空調系統的配置：消防設施配置：安全監控系統配巻：弱電系統英它配宜；各類設備配這、選型；隱蔽工程施工。2、管理措施（1）熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循：（2）制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作：（3）參與有關工程聯席會議，協調各方而關系：二、接管驗收管理方案為確保商業街區的環境、建筑和

3、設施設備等符合有關法規政策及規劃設訃的要求，維護租 戶的合法權益，方便日后的物業管理，特制訂商業街區接管驗收方案。1、管理內容：1）了解接管物業的基本情況；（2）編制物業接管驗收計劃，確定物業臉收的標準、方法和日程安排；3）與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業街區物業進行現場初步 驗收，并將驗收結果記錄在物業交接驗收表上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題 限期整改：4）與開發、施工單位一起，對商業街區物業進行現場復驗，直至符合規立的要求和標 準：（5）與開發、施工單位聯合進行商業街區物業交接：核對、接收各類房屋和鑰匙；核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔：核對、接收各類設施

4、設備：核對、接收各類標識。2、管理措施：（1）組建接管驗收小組，負責商業街區的接管驗收工作：（2）制定接管驗收規程：（3）掌握物業驗收的標準和程序；（4）提髙對接管驗收重要性的認識：（5）實事求是地開展接管驗收工作：（6）按規泄辦理接管驗收手續。租戶入住管理方案和保安管理方案三、租戶入住管理方案在辦理租戶入住手續時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司 的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：1、管理內容：（1）在租戶領房前將所有資料準備齊全。（2）精心布垃租戶入住現場，為租戶辦理領房手續提供一條龍服務。（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發

5、放交房資料。（4）收回租戶按規建填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。（5）陪同租戶驗房，辦理領房手續。在驗房過程中，發現的房屋質量問題經租戶確認后, 填入租戶驗收交接表。（6）對驗房交接中發現的房屋質就問題，與租戶約怎時間，及時解決。2、管理措施：（1）制泄租戶領房程序：（2）策劃租戶入住現場布置方案；（3）按照租戶領房程序，安排工作流程；（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見：（5）按規定辦理租戶入住手續。四、保安管理方案在商業街區管理中，應當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具 和人的主觀能動性，維護商業街區物業和租戶的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租 戶所

6、關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。1管理內容：（1）常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勒相結合的方式，協助公安機關維護商業街區公 共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、租戶安全的行為。門崗的任務：a. 禮儀服務（向租戶行舉手禮或注目禮）：b. 維護出入口的交通秩序；c. 對外來車輛和人員進行驗證和換i正：d. 制止身份不明人員和衣冠不整者進入商業街區；e. 嚴禁攜帶危險物品進入商業街區：f. 遇有外來人員將大件物品帶岀商業街區，即與物主核實，并作登記。g. 為租戶提供便利性服務。巡邏崗的任務：a. 按規建路線巡視檢查，不留死角：b. 巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好

7、安全防范工作：c. 對商業街區內的可疑人員進行檢查防范：d. 商業街區安全檢查：e. 裝修戶的安全檢查；f. 防范和處理各類治安案件；g. 防范和制止各類違反商業街區管理制度行為。2）技術防范：應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對商業街區內的治安情況實施 24小時監控，確保商業街區安全。對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和左點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。 值班保安接到治安報警，迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員作詳細記錄, 留檔備査。2、管理措施：（1）實行半軍事化管理，制訂各項保安管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強 保安人員的工作責任心。2）強化保安人員的內

8、務管理，開展系統化軍事素質培訓，提髙保安人員的思想素質和 業務技能，每年組織不少于4次會操。（3）加強保安人員的行為規范教冇，要求服裝統一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。（4）嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量。（5）監控中心設備每天檢查、保養，監控系統沿線影響監控效果的雜物及時淸除。消防管理方案和淸潔綠化方案五、消防管理方案某廣場是高層樓宇，消防管理是物業管理的重中之重，要根據消防法規的要求，并結合某 廣場的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保租戶的生命財產安全。1、管理內容：（1）做好消防監控中心的管理；（2）做好消防設施、器材的管理；（3）保持消防通道的暢通：（4）加強商業街區裝修

9、期間的消防安全管理：（5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品：（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發火災因素。2、管理措施：（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢査落實:（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；（3）建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；（4）泄期進行消防檢査，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除:（5）做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態：（6）制止任何違反消防安全的行為：（7）積極開展防火安全宣傳教冇，眾期向租戶傳授消防知識；（8）發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警六、淸潔綠化方案淸潔綠化作為物業管理的

10、重頭戲，是商業街區內不可缺少的部分，關系到整個商業街區的 形象，也是測泄環境質量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：1、管理內容：（1）綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。根據氣候，給花木適量澆水。根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土：及時淸除雜草、枯枝，春秋兩季立期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗;制定預防措施，防治病蟲害；做好惡劣天氣花草樹木的保護工作：圧期（每年8月、H月）修剪草坪，使貝生長茂盛, 平整美觀。（2）商業街區室內公共區域的綠化布苣：（3）淸潔衛生：通過日常保潔工作，使商業街區公共環境和公共部位整潔，公共設施潔 凈、無異味、無破損。綠化區域：每天打掃

11、一次、撿拾綠化帶內雜物，淸潔商業街區所有設施（含各種標志牌）, 隨時淸除各類污漬，淸掃積水，每周對垃圾桶進行淸潔、消毒：每月對照明設施進行擦拭, 定期淸洗外墻而。地下車庫：每天淸掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大而積汕漬、積水：每周沖洗地坪, 去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季淸潔、擦拭照明系統，天花及管道外 除塵。垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，淸運到垃圾房，并淸洗垃圾房內外墻壁及地而；每 月對垃圾房消毒二次。大堂：每天保持入口梯級、地而淸潔，定期用補蠟機械打磨地而，每天擦拭墻身表而及各 種標志牌：每天擦拭、淸潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季淸潔 天花照

12、明燈件及飾物，拂去天花灰塵。樓層：商業街區各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢腳線） 每天保潔一次，樓梯燈開關、樓道應急燈燈罩每周保潔二次。電梯廳：每天淸潔地而、墻而及各種標志牌，淸潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、火火器: 每季淸潔天花板及照明部件。電梯：每天擦拭不銹鋼表而，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天淸潔轎廂地 而：每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進行淸潔。消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設施：每周淸潔墻身：每月大淸洗。各功能房：半月拖抹、淸掃水泵房、鍋爐房、中央空調機房、電梯機房、消監控中心、供配 電房、設備維修房等地而（日常

13、淸潔由各功能房工作人員負責）。洗手間：每天擦拭墻壁、地而、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗 手盆等，淸理并淸洗垃圾箱，點燃衛生香，小便斗放置衛生球；每月擦拭、淸潔照明燈、通 風口，徹底淸潔和消毒洗手間內的設施，拂去天花板上的灰塵。外墻：定期淸洗。2、管理措施：（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實：（2）按操作規程進行規范操作：（3）加強綠化保潔人員的思想教冇和業務培訓，提高員工素質，增強專業技能；（4）以三查形式對綠化保潔工作進行經常性監督檢查（三查指：保潔公司淸潔督查 巡查、管理員巡查、管理部經理抽查）；5）抓好綠化保潔人員的行為規范管理，要求服裝統一、標識齊全、言行文明。房屋

14、、設施設備管理方案和財務管理方案七、房屋、設施設備管理方案房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到商業街區的形象、租戶的使用效果和物業的 使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：1、管理內容：（1）房屋公共部位維護管理：根據交房進度，商業街區內房屋可分為租戶已領房和空關 房租戶已領房：a. 辦公樓：房屋交付時，管理處應及時與租戶簽訂物業管理公約，書而告知裝修管理規左, 督促租戶按規左辦理裝修申請手續，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻 而、地而、扶手、電梯前廳應根據租戶裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質量和美觀, 并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統的預

15、埋管線及各類公共管線設施。裝修 垃圾實行袋裝化管理，統一時間、統一地點、統一收集淸運，嚴禁高空拋物。裝修結束后， 應注重房屋公共部位的養護和修繕。b. 商場：裝修期間按商場裝修管理規立操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的 處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點進行公共部位墻而、地面和外墻立而的管理，發 現破損，及時維修。c. 空關房：空關房（含租戶托管房）移交后，管理部應每月通風打掃一次，并對房屋和設 施全面檢査（包括墻而、管道、門窗、電源線路、電表），對發現的問題，或盡快處理，或 及時報告開發商，并督促其予以解決。2）設備設施維護：電梯在裝修期間實行保護性管理：商業街區內的公共水電設

16、備設施應經常進行檢查，發現損壞，及時維修，要按不同型號產 品的養護要求進行日常養護；公共衛生設施每天檢査一次；水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡査兩次；電梯機房設備，每周保養一次（半年保養和一年保養按規建進行）：消防栓系統、噴淋和煙感報警系統、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢査養護；供配電房設備每天巡査一次，每周檢查一次：消監控系統設備按相關維護方案檢查養護：電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次：租戶自用水電設施的維修，應按規泄填寫有償服務聯系單，確保維修及時率與合格率。2、管理描施：（1）制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規程；（2）維修人員持證上崗，操作規范，維修及時：（3

17、）抓好維修人員技術培訓，提髙業務素質：（4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率：（5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時 制止；（6）加強共用設施設備的巡查，將故障消火在萌芽狀態。八、財務管理方案財務管理是物業管理中重要的內容之一，財務管理目標要求在改善財務狀況的條件下，不 斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。1、管理內容：（1）加強現金收支管理：（2）搞好財務核算；（3）財務收支狀況每年公布一次；（4）做好年度預算和決算工作；5）認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷：（6）及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。2、管理措施：（1）

18、根據財務法規政策，制眾財務管理制度：（2）財務人員持證上崗，規范操作：（3）抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質；（4）加強成本控制；（5）加強財務監督和財務檢查。質量笛理方案和人力資源管理方案九、質量管理方案導入IS09000質量體系標準，實施全而質量管理，有助于實現以人為本”的管理理念，有 助于實現決策、計劃與控制、協調的結合，有助于實現既定的質量目標。1、管理內容：（1）按照IS09000質量體系標準，制左商業街區質量工作汁劃：2）實施所制訂的工作計劃和措施：（3）對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題；（4）根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。2、管理措施：（1）抓好管理人員的質量學習，開展質