1、膠州市膠西項目建議膠州市膠西項目建議青島大漢隆城房地產營銷策劃有限公司青島大漢隆城房地產營銷策劃有限公司 20132013年年1010月月2424日日宏觀政策市場分析競爭項目分析總結分析篇分析篇建議篇建議篇價格建議產品建議營銷建議建議提綱建議提綱 分析篇分析篇政策影響政策影響受市場大環境形勢、市場供求影響，剛需低價產品更受市場青睞；受市場大環境形勢、市場供求影響，剛需低價產品更受市場青睞； 項目分析項目分析項目位于城區邊緣、片區項目以多層、中小戶型為主，價格不高；項目位于城區邊緣、片區項目以多層、中小戶型為主，價格不高；區域市場區域市場市場大環境形勢趨于平穩，剛性住房需求有一定政策利好；市場大

2、環境形勢趨于平穩，剛性住房需求有一定政策利好；分析總結分析總結打造具有核心競爭優勢的產品價值突破市場競爭。打造具有核心競爭優勢的產品價值突破市場競爭。宏觀政策宏觀政策政策影響政策影響膠州市膠州市場的影響場的影響【國務院會議明確支持首套自住購房信貸需求】【國務院會議明確支持首套自住購房信貸需求】6 月19 日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，研究部署金融支持經濟結構調整和轉型升級的政策措施。會議確定推進利率市場化改革，支持居民家庭首套自住購房、大宗耐用消費品、教育、旅游等信貸需求。解讀：一個是重申了國五條區別對待居民首套購房的政策，另一方面也可以理解為不會有更強烈的調控措施出臺。畢竟，“

3、從幾個有限購措施的一線城市來看，80%到90%的購房需求屬于首次購房和改善型購房。受到市場大環境影響：膠州市場以剛需、改善為主，多是首次置業，具有有一定膠州市場以剛需、改善為主，多是首次置業，具有有一定的形勢利好；的形勢利好；p2013年9月份膠州市新建商品住宅共成交976套房源，計9.68萬平米。成交套數環比增長12.83%，同比減少26%；成交面積環比增長11.26%，同比減少24.14%；p2013年1-9月膠州新建商品住宅月平均銷售1084套；p截止2013年9月底膠州市可售房源達15988套，可售面積達184.49萬平米；p按照前9月平均去化速度，在當前市場供應量不增加的前提下，膠州

4、新建商品住宅去化仍需14.76個月。市場供需市場供需市場房價市場房價1 1、受市場供需結構影響，膠州市場、受市場供需結構影響，膠州市場20132013年的整體成交均價呈下降趨勢，總體來講由于低價年的整體成交均價呈下降趨勢，總體來講由于低價產品的大量入市及銷量的增長繼而拉低整個市場的成交均價，產品的大量入市及銷量的增長繼而拉低整個市場的成交均價，不利的市場環境影響房屋價不利的市場環境影響房屋價格上漲空間，市場需求更多的是低價產品；格上漲空間，市場需求更多的是低價產品；2 2、伴隨市場的逐漸平穩，、伴隨市場的逐漸平穩，市場整體房價漲跌幅度不會很大；市場整體房價漲跌幅度不會很大；月份商品房成交均價（

5、元/）12.11526112.12505113.01520613.02507713.03515213.04555113.05506613.06429613.07480613.08461013.094585p2013年9月膠州市新建商品住宅成交價格區間主要集中在3000-4000元/的房源，共成交275套，占總成交套數的28.18%；面積區間來看，60-90戶型為市場需求最大產品，共計成交500套，占總成交套數的51。23%；市場成交市場成交區域項目區域項目慧東府邸慧東府邸翠竹苑翠竹苑西城尚居金都御景晟高領域項目名稱翠竹苑開發商青島膠州灣房地產開發有限公司項目位置膠州市膠西鎮揚州西路鎮政府對面電

6、話85211666總建面積2萬容積率1.29綠化率30.2%物業類別多層、住宅戶型區間80-90主推戶型86套二均價2850元/（優惠后）優惠活動每平米優惠50元主推廣語小鎮生活風景人家備注項目信息項目信息項目名稱泰和佳苑開發商青島通航置業有限公司項目位置膠州市揚州西路999號電話85222333總建面積3萬物業類別多層、住宅戶型區間84-91主推戶型84、91均價3600元/優惠活動主推廣語膠西高尚社區第一盤備注由于該項目定價過高，遠高于同區域市場其他樓盤，致使產品去化極度緩慢由于該項目定價過高，遠高于同區域市場其他樓盤，致使產品去化極度緩慢項目信息項目信息項目名稱慧東府邸開發商青島中仁房地

7、產有限公司項目位置膠州市揚州西路與毫州路交匯處總建面積12.3萬容積率1.497綠化率35.1%物業類別多層、小高層戶型區間88-126主推戶型88均價4200元/、閣樓2500元/優惠活動備注分三期開發，一期299套房源剩余4套，目前推二期共192套房源，三期開小高層，包括6棟11層小高層住宅樓；多層住宅樓23棟，包括4層2棟，5層14棟，6層7棟；1棟3層幼兒園。小區內兩條人工河，沿河11#、12#四層加閣樓，品質較高，價格偏品質較高，價格偏高高，閣樓有產權單獨出售閣樓有產權單獨出售，約60套一帶平臺，80套三。一樓帶院，約離樓梯一樓帶院，約離樓梯2.5-32.5-3米米項目信息項目信息項

8、目信息項目信息項目名稱物業類型主力戶型銷售均價促銷活動備注晟高領域多層、小高層80-120預計11月中出價格光耀金都御景多層80-1103000元元/優優惠后惠后交5萬每平米優惠100元大產權、百勝小學北側學區房西城尚居多層83、86-933200元元/優優惠后惠后交10萬享開盤95折預計年底開盤p受政策引導，剛性購房需求有一定政策利好；p目前膠州新建商品房市場以剛需為主，大眾承受的價格區間在大眾承受的價格區間在3000-3000-40004000元元/ /居多，低價產品更受市場青睞；居多，低價產品更受市場青睞；p項目所屬片區整體質素低于膠州主城區，主要依靠地緣性客戶；主要依靠地緣性客戶；p項

9、目片區有一定市場潛力，片區產品以多層為主，整體房價不高；p營造價格差，形成項目價格優勢，使項目在區域市場競爭中占據一定形成項目價格優勢，使項目在區域市場競爭中占據一定優勢。優勢。分析總結分析總結 建議篇建議篇產品建議產品建議打造產品的核心競爭優勢；打造產品的核心競爭優勢；營銷建議營銷建議主打產品牌，深挖鄉鎮片區和周邊企業；主打產品牌，深挖鄉鎮片區和周邊企業；價格建議價格建議營造片區市場產品價格差，形成價格優勢；營造片區市場產品價格差，形成價格優勢；項目名稱本項目翠竹苑金都御景西城尚居泰和佳苑85%5%5%5%規模20%9010010095100戶型30%100959595100外部配套20%9

10、010010095100規劃25%9010095100100開發商5%8590909090項目綜合質素（修正后）92.759896.759699.5銷售均價2850300032003600項目對比項目對比根據項目情況根據項目情況比準后的項目均價為：比準后的項目均價為：27582758元元/ /參考公式：項目均價=（參考物業均價參考物業分重*參考物業權重）*項目分重價格預估價格預估除翠竹苑外，其余項目位置相較本項目距離主城區距離更近，客戶選擇范圍更大，為了同片區其它項目在客戶爭取上占據優勢，著重凸顯項目的價格優勢，面對競爭最為主要的翠竹苑，營造價格差，搶奪片區市場。部分小產權產品部分小產權產品比

11、準后的產品均價為：比準后的產品均價為：16551655元元/ /參考依照：小產權均價=（項目均價*60%）小產權房屋價格等于同位置商品房價格40%-60%價格預估價格預估特性因素規模建筑風格園林綠化戶型結構影響等級 綜合分析綜合分析: :影響等級最高：影響等級最高：戶型結構戶型結構1 1、項目所在區域產品形態以多層為主，整體房價水平不高，、項目所在區域產品形態以多層為主，整體房價水平不高，在建筑風格、園林綠化方面在建筑風格、園林綠化方面的大量成本投入，往往得不償失。的大量成本投入，往往得不償失。2 2、該地區目標客戶多為首次置業，往往更多的關注產品的單價、總價，以及居住適用性，、該地區目標客戶

12、多為首次置業，往往更多的關注產品的單價、總價，以及居住適用性，戶型結構的優化可以很好的滿足市場需求。戶型結構的優化可以很好的滿足市場需求。產品因素產品因素針對目前市場剛需為主的特征，75-90套二戶型占到80%，低總價的優勢明顯；90-120改善性需求戶型占20%，其中緊湊三房既滿足功能的需求，同時兼容客戶對總價的需求；常規三房則滿足少量客戶對居住舒適的要求.戶型配比戶型配比戶型戶型 建筑面積區間建筑面積區間比例比例備注備注套二75-8010%緊湊型兩房客廳開間在緊湊型兩房客廳開間在3.63.6米、米、3.93.9米；主臥開間米；主臥開間3.33.3、3.63.6米，米，次臥次臥3 3米、米、

13、3.33.3米，滿足基本生活需求；米，滿足基本生活需求；80-8535%85-9035%套三90-11015%常規型三房客廳開間在常規型三房客廳開間在3.93.9米、米、4.24.2米，主臥開間米，主臥開間3.63.6米，次臥米，次臥和書房約在和書房約在3 3米，營造舒適的居住。米，營造舒適的居住。110-1205%三室兩廳兩衛設計，客廳開間在三室兩廳兩衛設計，客廳開間在4 4米，主臥開間在米，主臥開間在3.53.5米，米，次臥次臥3 3米，增加客廳和南向臥室進深米，增加客廳和南向臥室進深邊戶邊戶a a戶型戶型：建筑面積（80.15平米-82.29平米）中間中間b b戶型戶型：建筑面積（83.

14、45平米-86.06平米）b b戶型戶型b b戶型戶型b b戶型戶型b b戶型戶型a a戶型戶型a a戶型戶型戶型建議戶型建議三房：三房： 建筑面積：建筑面積：9090平米平米-110-110平平米米 建筑面積：建筑面積：110110平米平米-120-120平平米米戶型建議戶型建議思路思路主打產品牌！主打產品牌！深挖鄉鎮片區！深挖鄉鎮片區！營銷建議營銷建議主打產品牌：主打產品牌：多層多層 中小戶中小戶1 1、多層作為整個市場高度認可的產品類型，其市場接受度較高，可以作為產品銷、多層作為整個市場高度認可的產品類型，其市場接受度較高，可以作為產品銷售的突破口；售的突破口；2 2、對于城市邊緣項目，

15、其規劃、園林綠化方面，市場關注度較低，戶型面積、結、對于城市邊緣項目，其規劃、園林綠化方面，市場關注度較低，戶型面積、結構成為市場高度關注的點；構成為市場高度關注的點；主打多層的產品業態以及中小戶型的戶型結構便于引起市場關注和認可！主打多層的產品業態以及中小戶型的戶型結構便于引起市場關注和認可！營銷建議營銷建議 深挖鄉鎮片區、周邊企業職工深挖鄉鎮片區、周邊企業職工根據我司在膠州市場的操盤經驗：根據我司在膠州市場的操盤經驗：未來本項目主要客群中，未來本項目主要客群中，鄉鎮客戶、周邊企業職工等將會占有很大比例。鄉鎮客戶、周邊企業職工等將會占有很大比例。在后期營銷建在后期營銷建議中，如何挖掘鄉鎮客戶以及周邊企業的從業人員，將是是營銷關鍵點。議中，如何挖掘鄉鎮客戶以及周邊企