行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警與防治【摘要】文章對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成、膨脹與結(jié)束的機(jī)理進(jìn)行了論述，闡明房地產(chǎn)泡沫會(huì)逐步向泡沫經(jīng)濟(jì)演化，以至影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警與防治提出了用五個(gè)指標(biāo)來(lái)量化房地產(chǎn)泡沫的程度，并提出構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)的建議。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；泡沫經(jīng)濟(jì)；預(yù)警；防治；系統(tǒng)經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代初期房地產(chǎn)業(yè)的大起大落，1998年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)了明顯的通貨緊縮現(xiàn)象，社會(huì)物價(jià)總體水平下降，但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)卻呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)運(yùn)行的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格逆勢(shì)上揚(yáng)，是什么因素導(dǎo)致房地產(chǎn)投資與銷售增長(zhǎng)速度之快、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度之大呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活有極大的關(guān)系，所以人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)出極大的關(guān)心。房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題成為全社會(huì)最為關(guān)注、最具爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題。政府也開(kāi)始出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策，預(yù)防房地產(chǎn)過(guò)熱。然而，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身所具有的不確定性，加上對(duì)其投資或投機(jī)行為又受到“預(yù)期”等心理因素的影響，因此，人們對(duì)房地產(chǎn)泡沫的論斷難免有失偏頗。如何科學(xué)地對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行檢驗(yàn)和測(cè)度，如何建立一個(gè)房地產(chǎn)的參照價(jià)格體系，如何預(yù)警與防治房地產(chǎn)泡沫，這是一個(gè)值得深入探討的課題。一、房地產(chǎn)泡沫的形成、膨脹與結(jié)束（一）房地產(chǎn)泡沫的定義泡沫是指實(shí)際價(jià)格脫離理論價(jià)格。房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，即土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值不符，偏離了理論價(jià)格，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。（二）房地產(chǎn)泡沫形成的原因房地產(chǎn)泡沫的形成與房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化及市場(chǎng)化、法制環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、政府管理水平、金融監(jiān)管體系、投資人的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、購(gòu)房者的理性程度等密切相關(guān)。房地產(chǎn)泡沫作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，它的形成離不開(kāi)一定的經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境背景的孕化。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是產(chǎn)生交易投機(jī)的前提條件：經(jīng)濟(jì)貨幣化、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以及金融衍生工具的大量出現(xiàn)為大規(guī)模房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了資金支持；金融自由化、信息化帶來(lái)的資本流動(dòng)加速對(duì)價(jià)格波動(dòng)和價(jià)格泡沫起到了推波助瀾的作用；而經(jīng)濟(jì)規(guī)制失衡則為泡沫的形成提供了制度支持。在市場(chǎng)中，投機(jī)是一種普遍行為，房地產(chǎn)投機(jī)與土地投機(jī)緊密相連，在中國(guó)1992、1993年的房地產(chǎn)熱中的土地投機(jī)是房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)中的主要投機(jī)方式，適度的房地產(chǎn)投機(jī)能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮和活躍，但投資規(guī)模的過(guò)分膨脹是導(dǎo)致泡沫程度加深的最主要原因。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)超越一定的程度和數(shù)量界限，存在大量的非理性投機(jī)或嚴(yán)重的價(jià)格操縱行為時(shí)，并引起市場(chǎng)其他投機(jī)者的不斷盲目跟進(jìn)，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格不斷飛漲，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，最終引起房地產(chǎn)泡沫的崩潰。（三）房地產(chǎn)泡沫的分類房地產(chǎn)泡沫從房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成角度可分為以下四類：1土地價(jià)格泡沫。土地價(jià)格由于市場(chǎng)投機(jī)炒作等會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就有可能發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。2005年調(diào)查報(bào)告指出，在2005年中國(guó)購(gòu)置土地面積中未完成開(kāi)發(fā)土地面積近1.7億平方米，可土地價(jià)格卻成倍增長(zhǎng)，北京、深圳、大連、青島等地表現(xiàn)尤為突出。2房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求，超過(guò)部分的供給增長(zhǎng)屬于虛漲，也構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過(guò)多，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，開(kāi)發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉。中國(guó)某經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)中心的一份研究報(bào)告指出，目前我國(guó)商品房空置面積達(dá)1.14億平方米，個(gè)別城市的房屋空置率已超過(guò)10%。3房地產(chǎn)投資泡沫。上世紀(jì)90年代初期的廣東惠州就出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資泡沫。從1992年到1993年，有上千家房地產(chǎn)公司向惠州蜂擁而來(lái)，廣征地，大投入，全面開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)交易猛增。1993年商品房銷售面積90.28萬(wàn)平方米，交易宗數(shù)6997宗，房地產(chǎn)投資額43.9億元，分別比1991年增長(zhǎng)了26、250和920。然而這種違背了市場(chǎng)規(guī)律的過(guò)熱現(xiàn)象終不長(zhǎng)久，從1993年下半年起，一批房地產(chǎn)公司先后關(guān)門或倒閉，留下了許多半拉子工程，也就是“爛尾樓”，惠州市房地產(chǎn)業(yè)及其區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了低迷時(shí)期。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。4房?jī)r(jià)虛漲泡沫。房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲，開(kāi)發(fā)商攫取暴利，購(gòu)房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。（四）房地產(chǎn)泡沫的形成、膨脹與結(jié)束房地產(chǎn)在許多人的眼里是一種資產(chǎn)商品。在這種市場(chǎng)上，價(jià)格高低在很大程度上取決于買賣雙方對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期。而且，這種預(yù)期有一種“自我實(shí)現(xiàn)”的性質(zhì)。這就是說(shuō)，房?jī)r(jià)越是上漲，就有越多的人由于價(jià)格上漲的預(yù)期而入市搶購(gòu)。而搶購(gòu)又會(huì)使價(jià)格進(jìn)一步上漲和預(yù)期增強(qiáng)。因此，只要有足夠的人入市購(gòu)買，在源源不斷的貨幣流入的支撐之下，很快就會(huì)出現(xiàn)“大牛市”。但是，氣泡不可能一直膨脹下去。在過(guò)高的價(jià)位上，一旦房?jī)r(jià)止升回跌，很快就會(huì)加速下行，導(dǎo)致房市崩盤(pán)。“八十年代看深圳，九十年代看惠州！”這句上世紀(jì)廣東流行的口頭禪，令海內(nèi)客商攪起了惠州房地產(chǎn)狂潮，上千家房地產(chǎn)企業(yè)云集惠州，可最終泡沫脹破都“折戟潰逃”，使惠州成為上世紀(jì)90年代全國(guó)三大房地產(chǎn)熱重災(zāi)區(qū)之一。在惠州房地產(chǎn)泡沫中可以很明顯地看到，在1992年初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)，為惠州的發(fā)展引來(lái)了大量的資金，這種投資機(jī)會(huì)吸引了全國(guó)各地的資金不斷涌向惠州的房地產(chǎn)和建筑業(yè)。資金的不斷引入一方面使得惠州的房地產(chǎn)價(jià)格以更大的速率上升，另一方面也極大的帶動(dòng)了建筑業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等后向產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。只是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的需求。才使房地產(chǎn)泡沫急速的膨脹得失去了控制，造成了災(zāi)難性的后果。房地產(chǎn)泡沫的結(jié)束帶給惠州的是近10年的經(jīng)濟(jì)低迷。房地產(chǎn)泡沫的膨脹會(huì)引起整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的泡沫，泡沫雖是經(jīng)濟(jì)中的一種常見(jiàn)現(xiàn)象，但泡沫經(jīng)濟(jì)的結(jié)束方式往往是和經(jīng)濟(jì)的承受能力相關(guān)聯(lián)的，同一規(guī)模的泡沫在不同的經(jīng)濟(jì)中會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不同的潛在影響。惠州市房地產(chǎn)泡沫的破滅使惠州持續(xù)了近十年的經(jīng)濟(jì)蕭條，巨大的銀行呆帳、壞賬，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)停滯，大量的社會(huì)失業(yè)等。實(shí)際泡沫以破滅結(jié)束的表現(xiàn)方式也只是一個(gè)小概率事件，如1997年7月以前，美國(guó)與東亞各國(guó)，雖然同樣存在著泡沫經(jīng)濟(jì)，但其反應(yīng)則完全不同。東南亞國(guó)家股市盤(pán)子很小，經(jīng)濟(jì)承受能力差，經(jīng)濟(jì)泡沫對(duì)他們的沖擊相當(dāng)大，可美國(guó)經(jīng)濟(jì)泡沫雖然膨脹的厲害，但美國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)模大、基礎(chǔ)好，游資的沖擊雖曾使美國(guó)股市短期波動(dòng)，但并未引起泡沫破滅，并能繼續(xù)帶動(dòng)投資、消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。二、房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警與防治（一）房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格漲幅不大、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，商品房供給略大于市場(chǎng)需求等，這些對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。但如果房地產(chǎn)泡沫過(guò)于膨脹的話，造成虛假的房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮及虛假的經(jīng)濟(jì)繁榮則是不利的。房地產(chǎn)泡沫預(yù)警的目的就在于要量化房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的膨脹程度，首先要測(cè)度房地產(chǎn)是否出現(xiàn)了泡沫，然后根據(jù)實(shí)際經(jīng)濟(jì)的承受能力找出房地產(chǎn)泡沫的臨界點(diǎn)，一旦泡沫接近或者超過(guò)這個(gè)臨界點(diǎn)，就發(fā)出泡沫預(yù)警信號(hào)。我們建議選用幾個(gè)指標(biāo)來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫，分別是房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率、房屋空置率、房地產(chǎn)單位價(jià)格增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率等五個(gè)指標(biāo)。將這五個(gè)測(cè)度指標(biāo)的實(shí)際值與臨界值比較，如果實(shí)際值超越了臨界值，就認(rèn)為是發(fā)出了預(yù)警信號(hào)。若發(fā)出預(yù)警信號(hào)的指標(biāo)越多，房地產(chǎn)泡沫變化的概率越大，對(duì)超過(guò)臨界值的預(yù)警指標(biāo)加權(quán)求和，測(cè)算出房地產(chǎn)泡沫變化的概率，據(jù)此便可對(duì)房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性和嚴(yán)重程度進(jìn)行預(yù)測(cè)和監(jiān)控。房?jī)r(jià)收入比的國(guó)際慣例是在46倍之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的，不存在泡沫，超過(guò)這個(gè)比例，則認(rèn)為存在泡沫。而我國(guó)房?jī)r(jià)收入比從1994年以來(lái)一直是高于8倍，2002年甚至達(dá)到10.9倍。我國(guó)房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)，.房?jī)r(jià)收入比的比值的高低跟國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相關(guān)的。即便是同一國(guó)家，發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比與欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比也不同。根據(jù)各地房?jī)r(jià)、國(guó)民收入的增長(zhǎng)幅度的比較來(lái)衡量房?jī)r(jià)收入比是比較合理的。根據(jù)資料顯示，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比在78倍是合理的；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率的臨界值為2.5%；商品房空置率指標(biāo)國(guó)際上通用的指標(biāo)是10%的臨界值；房地產(chǎn)單位價(jià)格增長(zhǎng)率的臨界值是2.5%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率的臨界值是2.5%。以廣東惠州為例，套用這五個(gè)測(cè)度指標(biāo)來(lái)考察惠州的房地產(chǎn)泡沫情況，我們發(fā)現(xiàn)：房?jī)r(jià)收入比大約是9.3倍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率約為2.2%；商品房空置率約為9.6%；房地產(chǎn)單位價(jià)格增長(zhǎng)率大約是2.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率大約是1.9%，由這些數(shù)據(jù)表明，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)平衡、空置率合理、價(jià)格基本是穩(wěn)中有升，惠州樓市屬于有適度的、可促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮的房地產(chǎn)泡沫。（二）房地產(chǎn)泡沫的防治為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展，應(yīng)該逐步完善以下幾個(gè)方面的工作：1加強(qiáng)國(guó)有土地的管理力度，要有計(jì)劃地、合理地安排土地投放量，在土地市場(chǎng)化出讓方式中，要增加公開(kāi)招標(biāo)出讓土地的方式，讓開(kāi)發(fā)商有足夠時(shí)間進(jìn)行理性的分析和判斷2加強(qiáng)對(duì)土地價(jià)格的監(jiān)管和調(diào)控，保持國(guó)有土地買賣市場(chǎng)的穩(wěn)定，有效地控制土地價(jià)格的過(guò)快上漲；3繼續(xù)發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的功能，加強(qiáng)政府的市場(chǎng)調(diào)節(jié)職能，完善法制建設(shè)，出臺(tái)相應(yīng)的政策與法規(guī)，抑制土地投機(jī)和土地閑置，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，合理引入外資，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管；4積極發(fā)展并完善住房公積金制度。隨著住房公積金規(guī)模的擴(kuò)大以及愈來(lái)愈多的公積金投入到個(gè)人住房消費(fèi)中來(lái)，住房公積金在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用非常明顯，住房公積金對(duì)防止房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹起到一種止泡劑的作用，可更好地促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；5建立有效的房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度、預(yù)警及防治系統(tǒng)，通過(guò)構(gòu)建一系列指標(biāo)體系來(lái)反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，并給出警示，促使政府及地產(chǎn)公司等及時(shí)采