上海物業管理招投標暫行規定?一、總則（一）目的為了規范本市物業管理招投標活動，保護招投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，根據有關法律法規，結合本市實際情況，制定本暫行規定。（二）適用范圍本規定適用于本市行政區域內各類物業管理項目的招投標活動。（三）基本原則物業管理招投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。二、招標（一）招標人1.定義招標人是指依法進行物業管理項目招標的業主、業主大會或其他組織。2.招標人條件招標人應當具有與招標項目相適應的經濟、技術管理人員和編制招標文件、組織開標、評標及定標的能力。不具備上述能力的，應當委托具有相應資質的招標代理機構辦理招標事宜。（二）招標項目條件1.新建項目新建住宅物業應當通過招投標方式選聘物業管理企業。2.其他項目非住宅物業以及業主大會決定通過招投標方式選聘物業管理企業的住宅物業，應當按照本規定進行招投標。（三）招標方式1.公開招標招標人通過公共媒介發布招標公告，并采取資格預審方式確定潛在投標人的招標方式。2.邀請招標招標人向預先選擇的若干家物業管理企業發出投標邀請書，邀請其參加投標的招標方式。有下列情形之一的，可以采用邀請招標：項目總建筑面積在三萬平方米以下的；投標人少于三個的；住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣房地產管理部門批準，可以采用協議方式選聘物業管理企業的。（四）招標程序1.成立招標組織招標人自行組織招標的，應當成立招標組織，其中技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的三分之二。2.編制招標文件招標文件應當包括以下內容：招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等；物業管理服務內容及要求，包括服務標準、服務質量、服務期限等；對投標人及投標書的要求，包括投標人資格、投標書格式、內容要求等；評標標準和評標方法；招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點、評標程序、定標方法等；物業服務合同的簽訂說明；其他事項的說明及要求。3.發布招標公告或投標邀請書公開招標的，招標人應當通過報刊、信息網絡或者其他媒介發布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。邀請招標的，招標人應當向三個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的特定物業管理企業發出投標邀請書。4.資格預審公開招標的，招標人可以根據招標項目的要求，對潛在投標人進行資格預審。資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資質、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的潛在投標人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格預審不合格的潛在投標人告知資格預審結果。5.發售招標文件招標人應當按照招標公告或者投標邀請書規定的時間、地點發售招標文件。招標文件售出后，不予退還。招標人在發布招標公告、發出投標邀請書后或者售出招標文件后不得擅自終止招標。6.踏勘現場招標人可以根據招標項目的具體情況，組織潛在投標人踏勘項目現場。潛在投標人應當按照招標人的要求，在規定的時間內和地點，由招標人組織踏勘項目現場。招標人不得單獨或者分別組織任何一個潛在投標人進行現場踏勘。7.答疑與澄清潛在投標人對招標文件有疑問的，可以在投標截止日期前一定時間內，以書面形式向招標人提出。招標人應當對潛在投標人提出的疑問進行解答，并以書面形式通知所有招標文件收受人。該解答的內容為招標文件的組成部分。三、投標（一）投標人1.定義投標人是指響應招標、參加投標競爭的物業管理企業。2.投標人資格投標人應當具有獨立法人資格，且具備相應的物業管理資質等級證書，并符合招標文件規定的其他條件。（二）投標文件編制1.投標文件內容投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應，一般包括以下內容：投標函；投標報價表；物業管理服務方案，包括服務內容、服務標準、服務質量保障措施、服務人員配備等；企業資質證書、營業執照副本復印件；項目負責人及主要管理人員的簡歷、業績和資格證書復印件；物業服務合同樣本；招標文件要求提供的其他材料。2.投標文件格式投標文件應當按照招標文件規定的格式編制，內容應當清晰、準確。（三）投標文件送達1.送達時間投標人應當在招標文件規定的投標截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。2.送達方式投標文件可以直接送達，也可以通過郵寄等方式送達。通過郵寄方式送達的，以招標人實際收到投標文件的時間為準。（四）投標文件補充、修改與撤回1.補充與修改投標人在投標截止時間前，可以對所提交的投標文件進行補充、修改或者撤回，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。2.撤回投標人撤回投標文件的，應當書面通知招標人。招標人已收取投標保證金的，應當自收到投標人書面撤回通知之日起五日內退還。四、開標、評標與定標（一）開標1.開標時間與地點開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。2.開標程序開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封、宣讀。開標過程應當記錄，并存檔備查。（二）評標1.評標委員會組成評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人的代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，成員人數為五人以上單數，其中技術、經濟等方面的專家不得少于成員總數的三分之二。評標委員會成員的名單在中標結果確定前應當保密。2.評標標準與方法評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較。評標標準和方法應當在招標文件中明確規定。評標委員會可以要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。3.評標過程評標委員會成員應當按照評標標準和方法，客觀、公正地對投標文件進行評審和比較。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人。（三）定標1.定標原則招標人應當根據評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人。2.中標條件中標人的投標應當符合下列條件之一：能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準；能夠滿足招標文件的實質性要求，并且經評審的投標價格最低，但是投標價格低于成本的除外。3.中標通知中標人確定后，招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。4.簽訂合同招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面物業服務合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。五、監督管理（一）監管部門市房屋土地資源管理部門是本市物業管理招投標活動的行政主管部門，負責對本市物業管理招投標活動進行監督管理。區、縣房地產管理部門按照規定的職責分工，負責本轄區內物業管理招投標活動的監督管理。（二）監管措施1.備案管理招標人應當自確定中標人之日起十五日內，向物業所在地的區、縣房地產管理部門備案。備案內容包括招標文件、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等。區、縣房地產管理部門應當對備案材料進行審查，發現不符合規定的，應當責令招標人改正。2.投訴處理任何單位和個人對物業管理招投標活動中的違法行為，有權向市或者區、縣房地產管理部門投訴。房地產管理部門應當自受理投訴之日起三十日內，作出處理決定，并將處理結果告知投訴人。3.違規處罰對違反本規定的招標人、投標人、招標代理機構等單位和個人，由房地產管理部門按照有關法律法規的規定予以處罰。六、法律責任（一）招標人責任招標人有下列情形之一的，由房地產管理部門責令改正，可以處一萬元以上五萬元以下的罰款：1.依法應當公開招標而采用邀請招標的；2.招標文件不符合本規定要求的；3.招標人在發布招標公告、發出投標邀請書或者售出招標文件后擅自終止招標的；4.招標人違反規定拒絕與中標人簽訂合同的。（二）投標人責任投標人有下列情形之一的，投標無效，由房地產管理部門處一萬元以上五萬元以下的罰款：1.投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的；2.投標人相互串通投標或者與招標人串通投標的；3.投標人向招標人或者評標委員會成員行賄謀取中標的。（三）其他責任招標代理機構違反本規定，泄露應當保密的與招投標活動有關的情況和資料的，或者與招標人、投標人串通損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益的，由房地產管理部門處五萬元以上二十五萬元以下的罰款；對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員處單位罰款數額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收