住宅小區(qū)管理制度?一、總則1.目的為加強(qiáng)本住宅小區(qū)的管理，維護(hù)小區(qū)的正常秩序，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，特制定本管理制度。2.適用范圍本制度適用于本住宅小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員。3.基本原則（1）以人為本，服務(wù)至上，充分滿足業(yè)主和使用人的合理需求。（2）依法管理，嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策。（3）公平公正，對全體業(yè)主和使用人一視同仁。（4）責(zé)權(quán)一致，明確各方責(zé)任和權(quán)利，確保管理工作有效開展。

二、小區(qū)基本情況1.小區(qū)位置[具體小區(qū)地址]2.占地面積[X]平方米3.建筑面積[X]平方米4.總戶數(shù)[X]戶5.停車位數(shù)量[X]個（地上[X]個，地下[X]個）

三、業(yè)主及使用人管理1.入住與裝修管理（1）業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，應(yīng)按規(guī)定提供相關(guān)資料，繳納各項費(fèi)用，簽訂《臨時管理規(guī)約》《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》等文件。（2）裝修前，業(yè)主或使用人需向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，填寫《裝修申請表》，提交裝修設(shè)計方案、施工單位資質(zhì)證明等資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在接到申請后的[X]個工作日內(nèi)進(jìn)行審核，審核通過后方可施工。（3）裝修過程中，業(yè)主或使用人應(yīng)遵守裝修管理規(guī)定，如施工時間限制（工作日[具體時間段]，節(jié)假日[具體時間段]）、禁止破壞房屋結(jié)構(gòu)、規(guī)范垃圾堆放等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人進(jìn)行巡查，對違規(guī)行為及時制止并要求整改。（4）裝修結(jié)束后，業(yè)主或使用人應(yīng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，方可退還裝修保證金。2.業(yè)主大會與業(yè)主委員會（1）本小區(qū)業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。（2）業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。（3）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)、議事規(guī)則等按照國家法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作，接受其監(jiān)督。3.業(yè)主權(quán)利與義務(wù)（1）業(yè)主享有以下權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（2）業(yè)主應(yīng)履行以下義務(wù)：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金。按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

四、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理1.共用部位管理（1）物業(yè)共用部位包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對物業(yè)共用部位進(jìn)行巡查，檢查其使用狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時維修養(yǎng)護(hù)。對于危及房屋安全及使用功能的重大問題，應(yīng)及時采取應(yīng)急措施，并告知業(yè)主委員會。（3）業(yè)主或使用人不得擅自占用、挖掘物業(yè)共用部位。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要臨時占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。2.共用設(shè)施設(shè)備管理（1）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄其運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等情況。制定設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程和維修保養(yǎng)計劃，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。（3）電梯應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行定期檢驗(yàn)和維護(hù)保養(yǎng)，確保安全運(yùn)行。電梯發(fā)生故障時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時通知專業(yè)維修人員進(jìn)行搶修，并在顯著位置張貼公告，告知業(yè)主相關(guān)情況。（4）消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)保持完好有效，定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定消防應(yīng)急預(yù)案，組織業(yè)主和使用人進(jìn)行消防演練，提高消防安全意識和應(yīng)急處置能力。（5）給排水系統(tǒng)應(yīng)定期檢查和維護(hù)，確保排水暢通，無滲漏現(xiàn)象。化糞池應(yīng)定期清掏，防止堵塞。（6）供電系統(tǒng)應(yīng)保障正常供電，定期對變壓器、配電柜等設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定停電應(yīng)急預(yù)案，提前通知業(yè)主停電時間和范圍，做好應(yīng)急照明等保障措施。

五、環(huán)境衛(wèi)生管理1.保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）小區(qū)公共區(qū)域每日清掃[X]次，保持地面干凈整潔，無雜物、無積水。（2）樓道每周清掃[X]次，扶手每日擦拭[X]次，保持樓道內(nèi)清潔衛(wèi)生，無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。（3）電梯轎廂每日清潔[X]次，保持轎廂內(nèi)干凈整潔，無污漬、無異味。（4）垃圾桶每日清理[X]次，垃圾及時清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清。垃圾桶定期進(jìn)行消毒，保持周邊環(huán)境清潔。（5）公共綠地定期進(jìn)行修剪、除草、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，保持綠地整潔美觀，無雜草叢生、無垃圾堆積。（6）及時清理小區(qū)內(nèi)的積水、積雪，確保道路暢通，行人安全。2.環(huán)境衛(wèi)生管理制度（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配備足夠的保潔人員，明確其工作職責(zé)和工作區(qū)域。保潔人員應(yīng)遵守工作紀(jì)律，按時完成各項保潔任務(wù)。（2）加強(qiáng)對保潔工作的監(jiān)督檢查，建立考核機(jī)制。對保潔工作不達(dá)標(biāo)的，應(yīng)及時要求整改，整改仍不合格的，可扣除相應(yīng)的保潔費(fèi)用。（3）鼓勵業(yè)主和使用人共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，對破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為及時進(jìn)行勸阻和制止。對積極參與環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的業(yè)主和使用人，給予適當(dāng)?shù)谋碚煤酮剟睢?/p>

六、綠化管理1.綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（1）草坪生長良好，覆蓋率不低于[X]%，無明顯斑禿、枯黃現(xiàn)象。（2）花卉、樹木生長旺盛，修剪整齊美觀，無病蟲害。花卉應(yīng)適時開花，花期正常。（3）綠化設(shè)施完好，無損壞、無缺失。2.綠化管理制度（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定綠化養(yǎng)護(hù)計劃，按照計劃對小區(qū)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理。定期對綠化植物進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等工作。（2）加強(qiáng)對綠化區(qū)域的巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理綠化植物的病蟲害、枯死等問題。對因自然災(zāi)害等原因造成的綠化損壞，應(yīng)及時進(jìn)行修復(fù)。（3）禁止業(yè)主和使用人擅自占用、破壞綠化區(qū)域。對違反規(guī)定的行為，應(yīng)及時勸阻和制止，并要求恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

七、安全防范管理1.安全防范措施（1）小區(qū)實(shí)行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)，對進(jìn)出小區(qū)的人員和車輛進(jìn)行嚴(yán)格登記和檢查。（2）配備專業(yè)的保安人員，實(shí)行24小時值班制度。保安人員應(yīng)著裝整齊，佩戴標(biāo)志，文明執(zhí)勤，禮貌待人。（3）安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控，監(jiān)控資料保存期限不少于[X]天。（4）制定安全應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、盜竊、搶劫、自然災(zāi)害等突發(fā)事件的應(yīng)急處置措施。定期組織業(yè)主和使用人進(jìn)行應(yīng)急演練，提高應(yīng)急處置能力。（5）加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備的巡查和維護(hù)，確保其完好有效。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置明顯的消防安全標(biāo)志，疏散通道暢通無阻。2.車輛管理（1）小區(qū)內(nèi)車輛實(shí)行統(tǒng)一停放管理，設(shè)置地上和地下停車位。業(yè)主或使用人如需停放車輛，應(yīng)辦理停車手續(xù)，繳納停車費(fèi)用。（2）車輛應(yīng)按照規(guī)定的車位停放，不得亂停亂放。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對車輛停放秩序的巡查，對違規(guī)停放的車輛及時進(jìn)行勸阻和制止。（3）對臨時進(jìn)入小區(qū)的車輛，應(yīng)進(jìn)行登記，發(fā)放臨時停車證，并按照規(guī)定的時間和路線行駛和停放。（4）加強(qiáng)對停車場的管理，確保停車場設(shè)施設(shè)備完好，環(huán)境衛(wèi)生整潔。定期對停車場進(jìn)行消毒，做好通風(fēng)換氣工作。3.安全防范責(zé)任（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與保安人員簽訂勞動合同，明確其工作職責(zé)和安全防范責(zé)任。保安人員應(yīng)嚴(yán)格履行職責(zé)，對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（2）業(yè)主和使用人應(yīng)遵守小區(qū)安全管理制度，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范工作。對因自身原因造成的安全事故，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對安全防范工作進(jìn)行總結(jié)和評估，不斷完善安全防范措施，提高安全防范水平。

八、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為[具體金額]元/平方米·月，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包含以下內(nèi)容：（1）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。（2）環(huán)境衛(wèi)生清潔費(fèi)用。（3）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。（4）安全防范費(fèi)用（包括保安人員工資、監(jiān)控設(shè)備維護(hù)等）。（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用。（6）法定稅費(fèi)。（7）經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費(fèi)用。2.費(fèi)用繳納（1）業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月繳納的，業(yè)主應(yīng)在每月[具體日期]前繳納；按季繳納的，應(yīng)在每季度首月[具體日期]前繳納；按年繳納的，應(yīng)在每年[具體日期]前繳納。（2）業(yè)主逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時進(jìn)行催繳。經(jīng)催繳仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照合同約定收取違約金。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況提出疑問，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時給予解答。3.費(fèi)用調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如需調(diào)整，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前[X]個月書面通知業(yè)主，并說明調(diào)整的原因、標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意，并報價格主管部門備案。

九、專項維修資金管理1.資金繳存本小區(qū)專項維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)為[具體金額]元/平方米，業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定及時足額繳存專項維修資金。專項維修資金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交，存入指定的專項維修資金賬戶。2.使用范圍專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。具體使用范圍包括：（1）房屋主體結(jié)構(gòu)部分的維修、更新和改造。（2）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。3.使用程序（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的損壞情況，提出維修、更新和改造計劃及費(fèi)用預(yù)算。（2）維修、更新和改造計劃及費(fèi)用預(yù)算經(jīng)業(yè)主大會審議通過后，報專項維修資金管理部門審核。（3）專項維修資金管理部門審核通過后，按照規(guī)定程序從專項維修資金賬戶中列支維修費(fèi)用。（4）維修、更新和改造工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)組織驗(yàn)收，并將驗(yàn)收報告報專項維修資金管理部門備案。

十、違約責(zé)任1.業(yè)主或使用人違約責(zé)任（1）業(yè)主或使用人違反本管理制度的規(guī)定，未履行相應(yīng)義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求其限期整改。逾期未整改的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照合同約定收取違約金。（2）業(yè)主或使用人違反物業(yè)服務(wù)合同約定，拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、專項維修資金等費(fèi)用的，除應(yīng)補(bǔ)繳欠費(fèi)外，還應(yīng)按照合同約定支付違約金。經(jīng)多次催繳仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法提起訴訟。（3）業(yè)主或使用人擅自改變房屋用途、破壞房屋結(jié)構(gòu)、占用共用部位、損壞共用設(shè)施設(shè)備等行為，給其他業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本管理制度的規(guī)定，未履行相應(yīng)義務(wù)的，業(yè)主或業(yè)主委員會有權(quán)要求其限期整改。逾期未整改的，業(yè)主或業(yè)主委員會可按照合同約定扣除相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，未提供約定的服務(wù)內(nèi)容或服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主或業(yè)主委員會有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取補(bǔ)救措施或賠償損失。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自挪用專項維修資金的，應(yīng)依法