第三節房地產抵押價值評估第三節房地產抵押價值評價〔★★★〕知識點一：房地產抵押價值外延及評價實質1．房地產抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務實行擔保的行為。抵押人不實行債務時，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財富折價或許有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。也就是說，存款的取得是以具有足夠抵押價值的房地產設定抵押為前提。抵押房地產包括擬抵押房地產和已抵押房地產。2．房地產抵押價值：是假定債務實行期屆滿債務人不能實行債務，拍賣、變賣抵押房地產最能夠所得的價款或許抵押房地產折價的價值扣除優先受償的款額后的余額。依據?房地產抵押估價指點意見?，房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權益下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。3．法定優先受償款：是指假定在估價時點完成抵押權時，法律規則優先于本次抵押存款受償的款額，包括：①發包人拖欠承包人的修建工程價款，②已抵押擔保的債務數額，③以及其他〔如劃撥的樹立用地運用權、添加容積率、改動土地用途應補交的出讓金等費用〕。但不包括訴訟費用、估價費用、拍賣費用、營業稅金及附加等拍賣、變賣的費用和稅金。4．房地產抵押價值評價三環節：①房地產抵押價值由抵押當事人協商議定，或許由房地產估價機構停止評價；商業銀行依照公正、地下、透明的原那么，擇優選擇房地產估價機構；②商業銀行在對已抵押房地產市場價錢變化實施監測時，可以委托房地產估價機構活期或許在市場價錢變化較快時，再次評價房地產抵押價值；③處置抵押房地產前，應當委托房地產估價機構評價地下市場價值，同時給出快速變現價值意見及其理由。●房地產抵押估價，是指為確定房地產抵押存款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值停止剖析、預算和判定的活動。●?房地產估價規范?6．4．2條規則：〝房地產抵押價值評價，應采用地下市場價值規范，可參照設定抵押權時的相似房地產的正常市場價錢停止，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強迫獎勵等要素對抵押價值的影響。〞這里定義的〝抵押價值〞同等于市場價值。【留意：變紅的這句話是錯誤的，即教材p223正數第19、20行。抵押價值不等于市場價值，它等于假定未設立法定優先受償權益下的市場價值減去估價師知悉的法定優先受償款后的余額。】知識點二：房地產抵押估價的法律規則〔一〕可以設定抵押的房地產及對其抵押時的要求【基本制度學習技竅：重點記憶不得設定抵押的房地產，掃除記憶可以設定抵押的房地產。】〔1〕抵押人一切的房屋和其他地上定著物；〔2〕抵押人依法有權獎勵的國有土地運用權、房屋和其他地上定著物；〔3〕抵押人依法承包并經發包方贊同抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘〔四荒〕等荒地的土地運用權；〔4〕學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社聚集團，以其教育設備、醫療衛生設備和其他社會公益設備以外的財富；〔5〕依法取得的房屋一切權連同該房屋占用范圍內的土地運用權，可以設定抵押權；〔6〕以出讓方式取得的土地運用權，可以設定抵押權；〔7〕以出讓方式取得的國有土地運用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押；〔房隨地走〕〔8〕以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地運用權同時抵押；〔地隨房走〕〔9〕以鄉〔鎮〕、村企業的廠房等修建物抵押的，其占有范圍內的樹立用地運用權同時抵押；〔10〕以在建工程已完工局部抵押的，其土地運用權隨之抵押。〔二〕不得設定抵押的房地產〔1〕土地一切權；〔2〕權屬有爭議的房地產；一切權、運用權不明或許有爭議的房地產；〔3〕用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社聚集團的教育設備、醫療衛生設備和其他社會公益設備；〔4〕列入文物維護的修建物和有重要紀念意義的其他修建物；〔5〕已依法公告列入征收范圍的房地產；〔6〕被依法查封、扣押、監管或許以其他方式限制的房地產；〔7〕耕地、宅基地、自留地、自留山等團體一切的土地運用權〔法律規則可抵押的除外〕；〔8〕以法定順序確以為違法、違章的修建物；〔9〕依法不得抵押的其他房地產；〔10〕劃撥土地運用權不得獨自抵押；〔11〕鄉〔鎮〕、村企業的〔團體〕土地運用權不得獨自抵押。【基本制度此知識點學習技竅：分兩組記憶，一組是〝有爭議的、違章的、征收的、查封的〞、另一組是〝公益的、文物的、一切權、團體運用權、鄉村的地〞】〔三〕其他限制條件★〔1〕在建項目應取得四證：?國有土地運用證?、?樹立用地規劃容許證?、?樹立工程規劃容許證?、?修建工程施工容許證?；★〔2〕開發商已合法出售的房地產不得與未出售的房地產一同抵押；★〔3〕預購商品房存款抵押的，商品房開發項目必需契合房地產轉讓條件并取得?商品房預售容許證?；〔4〕以共有的房地產抵押的，抵押人應當事前征得其他共有人的書面贊同；〔5〕以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃狀況告知抵押權人，并將抵押狀況告知承租人，原租賃合同繼續有效；〔抵押不破租賃〕★〔6〕發包人拖欠承包人的修建工程價款，已抵押擔保的債務數額，以及其他法定優先受償款，均為法律規則優先于該次抵押存款受償的款額；★〔7〕房地產抵押，應當憑兩證：?土地運用權證?、?房屋一切權證?操持；★〔8〕當事人未操持抵押物注銷的，不得對立第三人；〔9〕以法律、法規制止流通的財富或許不可轉讓的財富設定擔保，擔保合同有效。〔四〕與房地產抵押估價有關的規則【3+5】知識點三：房地產抵押價值評價技術路途及估價方法作為抵押物的房地產有很多類型，不同類型的房地產具有不同的估價特點和估價技術路途，但總體而言，房地產抵押價值評價應遵照慎重、保守原那么，選用估價方法時，普通盡量將本錢法作為一種估價方法。

1．完全產權房地產這類房地產是以出讓方式取得土地運用權，即擁有一活期限的土地運用權和房屋產權。對這類房地產作為抵押物停止評價時，可依據詳細狀況采用市場法、收益法和本錢法估價。對獨自以出讓方式取得的土地運用權作為抵押物停止評價，可以采用基準地價修正法、市場法和假定開發法估價。

2．不完全產權房地產【問答題的出題點】這類房地產普通只擁有房屋產權而不擁有出讓土地運用權，土地是以行政劃撥方式取得。對這類房地產作為抵押物停止評價時，應中選擇以下方式之一評價其抵押價值：一是直接評價在劃撥土地運用權下的市場價值；二是評價假定在出讓土地運用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地運用權應交納的土地運用權出讓金或許相當于土地運用權出讓金的價款。估價報告中均應注明劃撥土地運用權應交納的土地運用權出讓金或許相當于土地運用權出讓金價款的數額。

3．局部〔局部〕房地產應留意到該局部〔局部〕房地產在全體房地產中的作用，它的相應權益，能否獨立運用，能否可以獨立變現，并留意到土地的分攤和公共配套設備、共用局部的合理享用效果，估價方法可選用市場法、收益法或本錢法。

4．在建工程房地產在建工程抵押是以合法取得的土地運用權連同在建工程停止抵押。請抵押人出具在建工程發包人與承包人及監理方簽署的在估價時點能否拖欠修建工程價款的書面說明〔承諾函〕，存在拖欠修建工程價款的要提供拖欠的詳細數額。此時評價只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不含拖欠價款，估價方法可選用本錢法和假定開發法。

5．鄉〔鎮〕村企業房地產以鄉〔鎮〕、村企業的廠房等修建物及其占用范圍內的團體樹立用地運用權作為抵押物，停止評價時應留意到未經法定順序不得改動土地團體一切權性質和土地用途。在估價進程中應扣減與國有土地價值的差異，估價方法可選用本錢法、收益法或市場法。知識點四：房地產抵押估價留意9大事項1．估價目的為確定房地產抵押存款額度提供參考依據而評價房地產抵押價值。

2．估價時點估價時點原那么上為完成估價對象實地查勘之日〔估價委托合同對估價時點另有商定的從其商定〕。并在〝估價假定和限制條件〞中假定估價對象在估價時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況分歧。

3．確認估價對象可以作為設定抵押的房地產估價師從專業角度審視估價對象的合法性、他項權益狀況、可轉讓〔流通或拍賣〕性、可抵押注銷失效等。假設①缺少土地或房屋的權證，②在建工程沒有或缺少合法樹立批件，③在建工程未出具發包人與承包人及監理方簽署的在估價時點能否拖欠修建工程款的書面說明〔承諾函〕，④房屋已完工運用多年未操持完工驗收或無產權證，⑤屬于不合法的或其他不得抵押的房地產范圍的，應促其處置，處置不了的只能不評。4．合理確定假定前提和限制條件【問答題的出題點】應當針對估價對象的詳細狀況合理且有依據地明白相關假定和限制條件，如合法性的延續、用途與面積等主要數據不分歧時估價所采用的依聽說明、已設定抵押權的部位及其擔保的債務數額、已存在抵押權的解押前提、不存在的他項權益等確實定、估價人員知悉的特定的法定優先受償款確實定、存在拖欠修建工程價款的數額、對估價結果有嚴重影響的其他要素等。

5．掌握市場風險防止高估

為了防止高估抵押房地產價值，在估價進程中重點是掌握好市場狀況，假定在估價時點時外地同類房地產市場有過熱〔或泡沫〕現象，估價師要頭腦清醒，特別慎重、保守估價，因一旦泡沫分裂市場價值理性回歸，抵押物價值會急速下降。在有些續貸的價值評價時，市場曾經發作不利變化，估價師更要掌握客觀的天平，不能繼續維持過高估值。在建工程不是房地產成品，建成運用取得收益尚需時日，這時期不確定要素很多，能否能順利完工、能否能取得房屋一切權證、未來市場及營銷如何等均不確定。對預期會降低估價對象價值的要素要充沛思索，對預期不確定的收益或升值要素可較少或不予思索，如：收益法中預期升值收益或不確定的收益應較少思索，普通采用凈收益不變的公式計算。報酬率取值要依據風險水平合理選取。

6．估價中慎重原那么①在運用市場法估價時，不應選取成交價錢清楚高于市場價錢的買賣實例作為可比實例，并應當對可比實例停止必要的實地查勘。②在運用本錢法估價時，不應高估土地取得本錢、開發本錢、有關費稅和利潤，不應低估折舊。③在運用收益法估價時，不應高估支出或許低估運營費用，選取的報酬率不應偏低。④在運用假定開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，不應低估開發本錢、有關費稅和利潤。房地產估價行業組織已發布報酬率、利潤率等估價參數值的，應當優先選用；不選用的，應當在估價報告中說明理由。

7．市場變現才干剖析【定義】變現才干是指假定在估價時點完成抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的能夠性。變現才干剖析應當包括抵押房地產的通用性、獨立運用性或許可聯系轉讓性等方面的剖析。【解釋】拍賣變現時的費用、稅金，主要有強迫拍賣費用、拍賣傭金、訴訟律師費、買賣手續費、評價費、注銷費和合同公證費；營業稅及附加、印花稅、應補繳的土地出讓價款等。

8．風險提示估價師在估價報告中，應從專業角度向估價報告運用者作出提示：①估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值能夠發生的影響；②在抵押時期能夠發生的房地產信貸風險關注點；③合理運用評價價值；④活期或許在房地產市場價錢變化較快時對房地產抵押價值停止再評價。【抵押三階段三留意】①房地產抵押估價應當關注房地產抵押價值未來下跌的風險，對預期能夠招致房地產抵押價值下跌的要素予以剖析和說明。②在評價續貸房地產的抵押價值時，應當對房地產市場曾經發作的變化予以充沛思索和說明。③抵押時期，隨著時間推移，假定運營管理不利、房地產過度運用、運用價值貶損、市場泡沫等要素會使抵押房地產價值下降。估價師應對主要能夠的惹起價值變化的風險，特別是降低價值的風險，如預期風險、損耗風險，法律風險，先解押、抵押注銷失效、通知租戶、劃撥地補繳出讓金等等加以說明，提出專業性的提示及建議，提請抵貸雙方留意。9.其他

依據外地抵押注銷的需求，①有的需分列土地與修建物的抵押價值。②對再買賣房屋，應對每個用作存款抵押的房屋停止獨立評價。③對大產權證下的應按商品房的實踐套為單位的價值分列。【教材案例3－3】××在建工程抵押估價報告

封面〔略〕目錄〔略〕致估價委托人函〔略〕注冊房地產估價師聲明〔略〕估價假定和限制條件〔略〕

××光電子中心市場1樓①一⑦軸、2樓在建工程抵押存款估價結果報告〔節選〕一、估價委托人〔略〕二、估價機構〔略〕三、估價對象本次估價對象為甲公司擬續辦抵押存款所觸及的位于a市洪山區魯巷綠化廣場西北側的××光電子中心市場的1樓①—⑦軸、2樓在建工程，總修建面積為23039㎡。1．土地狀況〔1〕土地權屬及注銷狀況估價對象為××光電子中心市場的1樓①—⑦軸、2樓在建工程，××光電子中心市場位于a市洪山區魯巷綠化廣場西北側，土地運用權由甲公司以出讓方式取得。2002年6月26日，a市疆土資源管理局b新技術開發區分局核發了?國有土地運用證?〔××國用［2002］字第××號〕，土地注銷用途為光電子市場，土地運用權性質為出讓，土地運用權終止日期為2052年6月26日，土地運用權剩余年限為45．83年。該宗地東、南臨居民區及商業網點，西臨民院路，北臨珞瑜路。2002.6.27

土地出讓

〔2〕土地應用狀況估價對象為××光電子中心市場的1樓①—⑦軸、2樓在建工程，××光電子中心市場為1幢五層修建物，地上四層，地下一層。設計總修建面積74185㎡〔各層設計修建面積見表3－15〕。本次評價的1樓①—⑦軸修建面積為8677㎡〔含分攤夾層〕，2樓修建面積14362㎡〔含夾層〕。各層設計修建面積一覽表

單位：㎡

表3－15地下層一層一層夾層二層二層夾層三層三層夾層四層四層夾層算計1754512353133511955240711937240711937230974185〔3〕基礎設備估價對象土地地勢較平整，整塊地形呈不規那么幾何外形；宗地無坡度，與周圍鄰地無高差。宗地實踐開發水平為紅線內外〝五通〞〔通路、通電、通水、排水、通訊〕，紅線內場地平整，宗地周圍無污染，綠地掩蓋率普通。2．修建物狀況〔1〕修建物權屬及注銷估價對象為××光電子中心市場的1樓①—⑦軸、2樓在建工程，××光電子中心市場位于a市洪山區魯巷綠化廣場西北側，設計總修建面積74185㎡，總體建成后擬作為光電子市場運用，在建工程權屬合法一切人為甲公司。〔2〕修建物設備及裝修估價對象所在的××光電子中心市場共5層〔含地下1層〕，鋼混結構，裝有二部〝天津奧的斯〞自動扶梯，樓內設有集中冷暖系統、排風系統、智能消防系統等系統設備。一層設計為大型商場、辦公用房，修建主入口位于宗地西北側，經過多級踏步臺階進入四層高的中庭，二、三層功用基本同一層，四層后部為無柱大型空間，主要布置〝光谷〞展廳，前部設計有舊事發布廳、辦公場所及貴賓休息區等。修建物裝修狀況：鋁合金門窗，鋼龍骨和鋁合金網格吊頂；外墻250厚蒸壓粉煤灰加氣混凝土砌塊磚，貼白色、米灰色塊狀貼面磚〔800mm×1200mm〕，門廳正上方外墻為三層弧形透明玻璃幕墻〔1000mm×l400mm〕；公共部位空中鋪棕色碎花大理石〔800mm×800mm〕，其中一樓已鋪設終了，二、三、四樓及地下層待鋪設；內墻面涂白色乳膠漆，立柱貼米黃色塊狀貼面磚〔800mm×800mm〕。〔3〕運用及保養估價對象在建工程于2002年末尾施工，目前土建工程、主體裝置工程已基本完成，水、電、綠化、消防工程均已到位，其他裝置工程正在停止，尚未投入運用。3．委托人出具了承諾函，說明不存在拖欠修建工程價款等法定優先受償款的情形。四、估價目的為確定房地產抵押存款額度提供參考依據而評價房地產抵押價值。五、估價時點2006年8月31日。【糾錯】估價時點在作業日期之后，應說明理由。普通狀況估價時點是在作業日期之內的某個日子，這是抵押價值估價目的報告，估價時點應為實地查勘之日，且需求在估價的假定和限制中假定估價對象在估價時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況分歧。六、價值定義本報告中房地產抵押價值，等于抵押的房地產在假定未設立法定優先受償權益下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。1．用途：估價對象設計用途為商業效勞，評價設定用途為商業效勞。2．權益狀況：委托人擁有在建工程修建物合法權屬和土地運用權，土地一切權為國度一切，土地運用權性質為出讓。3．開發應用水平：紅線內外〝五通〞〔供水、排水、通電、通路、通訊〕及紅線內〝場地平整〞。4．修建物結構：鋼混。【糾錯】以上四點不應放在價值定義里，而應放在估價對象中。七、估價依據〔略〕八、估價原那么〔略〕【留意】如列出原那么，必需有慎重原那么，沒有算錯誤。九、估價方法估價人員仔細剖析所掌握的資料，停止了實地查勘和調查，估價對象為在建工程，本錢資料比擬容易搜集，故宜采用①本錢法停止評價；另外，估價對象在建工程土建局部、主體裝置工程均已完工，至工程全部完工能夠發作的費用相對較少且容易計算，而且，該在建工程建成后價值可以計算，故可采用②假定開發法評價。【糾錯】未說明選用估價方法的定義。十、估價結果注冊房地產估價師在實地查勘的基礎上，依據國度規范?房地產估價規范?，遵照估價原那么，依照估價順序，采用迷信合理的估價方法，在仔細剖析現有資料的基礎上，結合估價閱歷，綜合剖析影響房地產價值的各項要素，經過細心的剖析測算，最終確定估價對象在估價時點2006年8月31日房地產的抵押價值為人民幣15703．16萬元，大寫人民幣：壹億伍仟柒佰零叁萬壹仟陸佰元整。詳見下表：房地產估價結果一覽表

表3－16序號樓層修建面積〔㎡〕單價〔元/㎡〕總價〔萬元〕11樓1—7軸86779017．237824．2522樓143625485．957878．91

合

計23039

15703．16【糾錯】估價結果應披露三種價值，缺假定未設立法定優先受償款下的市場價值、估價師所知悉的法定優先受償款。十一、估價人員〔略〕

十二、估價作業日期2006年8月25日至8月28日。【糾錯】抵押目的估價報告估價時點應為實地查勘之日，但此報告實地查勘之日為2006年8月31日，超出了估價作業日期，沒有給出理由。十三、估價報告運用期限在房地產市場未發作清楚動搖的前提下，本次估價報告運用期限自本估價報告出具之日起為半年，即估價報告完成之后的半年內，完成估價目的時，可以估價結果作為依據，超越半年需重新停止評價。假設自估價報告完成之日起半年內房地產市場行情變化較快，應重新評價。十四、風險提示〔略〕十五、變現才干剖析〔略〕

××光電子中心市場1樓①—⑦軸、2樓在建工程抵押存款估價技術報告一、估價對象實物狀況描畫與剖析〔略〕二、估價對象權益狀況描畫與剖析〔略〕三、估價對象區位狀況描畫與剖析〔略〕四、市場背景描畫與剖析〔略〕五、最高最正確應用剖析〔略〕六、估價方法適用性剖析〔略，見結果報告〕七、估價測算進程1．本錢法測算進程【糾錯】在本錢法求取土地價值時用了基準地價修正法和假定開發法，然后邊求取在建工程的價值又用了假定開發法，是邏輯混亂，在本錢法中求取地價不運用假定開發法。〔1〕基準地價修正法計算土地價值a、基準地價概略依據c省物價局、c省疆土資源廳?省物價局省疆土資源廳關于a市郊區基準地價的批復?〔鄂價房服［2002］171號〕，a市郊區土地定級估價效果曾經過疆土資源部、省疆土資源廳、省物價局驗收經過。依據?a市郊區土地定級及基準地價評價技術報告?，a市土地定級與基準地價評價的范圍為a市郊區，包括江岸區、江漢區、橋口區、漢陽區、武昌區、青山區以及b新技術開發區和a市經濟技術開發區。土地定級級別分為商業用地級別、住宅用地級別、工業用地級別和綜合定級級別。其中商業用地級別分為九級、住宅用地級別分為七級、工業用地級別分為五級和綜合定級級別分為九級。a市郊區基準地價定義為：在估價期日為2001年1月1日，宗地中心〝給水、排水、電、路、通訊〞五通和宗地內場地平整的條件下，各網格單元、各路途價區段、各運用評價單元和各級別中，國有土地運用權出讓形狀下，按商業、住宅、工業等用途區分，在法定最高出讓年限時的平均價錢。b、確定估價對象宗地的土地級別及基準地價依據a市基準地價報告，估價對象處于a市商業用地ⅳ級地段，商業iv級基準地價為2034元/㎡。【糾錯】估價對象土地用途是綜合，應按綜合用途基準地價思索，而非商業用途40年。c、宗地地價區位要素修正①iv級商業用地宗地地價區位要素修正體系本次評價宗地為商業iv級，依據?a市土地定級及基準地價報告?，iv級商業用地地價區位要素修正系數目的對照表和修正系數表詳見下表：

iv級商業用地宗地地價區位要素修正系數目的說明表

表3－17要素因子優較優普通較劣劣繁華水平距市級商服中心距離〔m〕＜600800～15001500～25002500～3500＞3500距區級商服中心距離〔m〕＜400400～700700～12001200～1600＞1600距小區級商服中心距離〔m〕＜100200～300300～400400～500＞500距街區級商服中心距離〔m〕＜5050～100100～200200～250＞400交通條件臨街路途狀況混合型主干道生活型主干道生活或交通型主干道生活型次干道支路臨街公交站點狀況〔條〕＞1210～146～104～6＜4距火車站距離〔m〕＜30003000～45004500～60006000～8000＞8000距長途汽車站距離〔m〕＜300300～12001200～20002000～3000＞3000距碼頭距離〔m〕＜600600～30003000～60006000～8000＞2100基礎公用設備狀況供水狀況〔%〕＞99989796＜96排水狀況好較好普通較差差距醫院距離〔m〕＜300300～600600～900900～1200l200距電信營業廳距離〔m〕＜200200～40400～700700～20002000環境狀況噪聲污染無污染基本無污染輕度污染污染較重嚴重污染大氣污染無污染基本無污染輕度污染污染較重嚴重污染綠地掩蓋好較好普通較差差地外形況地勢平整地勢較平坦，對建筑物無影響地勢較平整，對修建物影響較小地勢不較平整，需思索坡度的影響地勢不平坦需經過平整才干運用地質狀況穩固類場地土體，抗震才干強硬塑類場地土體，抗震才干較強抗震才干普通軟塑類場地土體，抗震才干較弱軟塑類場地土體，抗震才干弱

續表要素因子優較優普通較劣劣人口狀況人口密度〔人/k㎡〕＞5487939395～5487927986~3939319865~27986＜19865城市規劃路途規劃主干道快速路次干道支路鄰居間支路用地規劃中心商業區較繁華商業區普通商業區商業網點其他類型iv級商業用地宗地地價區位要素修正系數表

表3－18要素權重因子權重優較優普通較劣劣繁華水平0.224距市級商服中心距離0.090.01720.00860－0.0096－0.0191距區級商服中心距離0.0820.01570.00780－0.0087－0.0174距小區級商服中心距離0.0350.00670.00330－0.0037－0.0074距街區級商服中心距離0.0070.00l30.00070－0.0007－0.0015交通條件0.245臨街路途狀況0.0810.01550.00770－0.0086－0.0172臨街公交站點狀況0.0940.01800.00900－0.0100－0.0200距火車站距離0.0240.00460.00230－0.0025－0.005l距長途汽車站距離0.0270.00520.00260－0.0029－0.0057距碼頭距離0.0190.00360.00l80－0.0020－0.0040基礎公用設備狀況0.216供水狀況0.0560.01070.00540－0.0059－0.0119排水狀況0.0520.00990.00500－0.0055－0.0110距醫院距離0.0230.00440.00220－0.0024－0.0049距電信營業廳距離0.0160.00310.00150－0.00l7－0.0034距幼兒園距離〔m〕0.0250.00480.00240－0.0027－0.0053距中學距離〔m〕0.0180.00340.00170－0.00l9－0.0038距小學距離〔m〕0.0150.00290.00l40－0.00l6－0.0032距大學距離〔m〕0.0110.00210.00110－0.0012－0.0023續表要素權重因子權重優較優普通較劣劣

噪聲污染0.0200.00380.00190－0.0021－0.0042環境狀況0.188大氣污染0.0220.00420.00210－0.0023－0.0047綠地掩蓋0.0290.00550.00280－0.0031－0.0062地外形況0.03l0.00590.00300－0.0033－0.0066地質狀況0.0290.00550.00280－0.003l－0.0062距公園距離0.0230.00440.00220－0.0024－0.0049距體育場館距離0.0170.00330.00l60—0.0018—0.0036距圖書館距離0.0170.00330.00160－0.00l8－0.0036人口狀況0.080人口密度0.0800.01530.00760－0.0085－0.0170城市規劃0.047路途規劃0.0250.00480.00240－0.0027－0.0053用地規劃0.0220.00420.00210－0.0023－0.0047②確定估價對象各要素修正系數依據a市iv級商業用地修正系數〔要素〕說明表和修正系數表所表達的詳細內容，結合各估價對象宗地的詳細狀況，編制估價對象宗地要素修正系數表見下表：要素修正系數表

表3－19因數影響要素調查狀況優劣水平修正幅度繁華水平距市級商服中心距離距中山小道約18000m劣－0．0191距區級商服中心距離距中南路約7000m劣－0．0174距小區級商服中心距離距魯巷廣場約50m優0．0067距街區級商服中心距離距魯巷廣場約50m優0．0013交通條件臨街路途狀況臨珞瑜路，混合型主干道優0．0155臨公交站點狀況17條優0．0180距火車站距離距武昌火車站約10000m劣－0．0038距長途汽車站距離距付家坡客運站約7000m劣－0．0038距碼頭距離距a市港碼頭約13000m較劣－0．0013基礎公用設備狀況供水狀況99優0．0140排水狀況好優0．0140距醫院距離距省榮軍醫院約2000m劣－0．0049距電信營業廳距離距魯巷電信營業廳約300m較優0．00l5環境狀況噪聲污染輕度污染普通0大氣污染輕度污染普通0綠地掩蓋普通普通0地外形況地勢平整優0．0105地質狀況抗震才干普通普通0人口狀況人口密度約20575人/km普通0城市規劃路途規劃主干道優0．0102用地規劃較繁華商業區較優0．0021算計

0．0414d、宗地一般要素修正①運用年期修正系數因估價對象宗地設定評價年限為40年，與基準地價年期分歧，故不做年期修正，年期修正系數為1。【糾錯】前后描畫不分歧，估價對象是綜合50年，而且剩余年限為45.83年，應該停止年期修正。②買賣期日修正系數a市基準地價評價基準日為2001年1月1日，調查a市近年商業用地價錢下跌狀況，地價漲幅在每年2%左右，依據有關文件及近期a市土地市場行情，估價對象買賣期日修正系數為1．118。③宗空中積修正依據?a市土地定級及基準地價報告?，對估價對象的不同面積狀況需求對其做出修正。經估價人員的實地查勘，估價對象面積適中，對土地應用較為有利。依據?a市土地定級及基準地價報告?中宗空中積修正系數表知，估價對象面積修正系數為1．03。宗空中積修正系數表

表3－20目的規范優較優普通較劣劣目的規范說明面積適中，對土地應用極為有利面積對土地應用較為有利面積對土地應用無不良影響面積較小，對土地應用有一定影響面積過小，對土地應用發生嚴重影響修正系數1．061．03l0．970．94④宗地外形修正依據?a市土地定級及基準地價報告?，對估價對象的不同外形需求對其做出修正。估價對象宗地外形不規那么，對土地應用有一定影響。依據?a市土地定級及基準地價報告?中宗地外形修正系數表知，估價對象外形修正系數為0．97。宗地外形修正系數表

表3－21目的規范優較優普通較劣劣目的規范說明外形規那么，對土地應用極為有利土地應用較為有利土地應用無不良影響外形不規那么，對土地應用有一定影響外形不規那么，對土地應用發生嚴重的影響修正系數1．081．0410．970．90⑤宗地基礎設備配套水平修正基準地價定義為宗地中心〝給水、排水、電、路、郵電〞五通和宗地內場地平整，評價設定的基礎設備配套水平為宗地中心〝給水、排水、電、路、郵電〞五通和宗地內場地平整，與基準地價定義的基礎設備配套水平分歧，故不需停止基礎設備配套水平修正。【糾錯】缺容積率的修正。⑥宗地臨街寬度修正商業門面寬度對商業用地地價有較大的影響，商業店面其寬越大，外觀就越醒目，對顧客的吸引力就越大，其所能發生的收益也就越大，相應的地價水平也就會提高。寬度修正主要是對低于或高于臨街鋪面平均寬度的宗地停止修正。依據?a市土地定級及基準地價報告?中宗地臨街寬度修正系數表知，估價對象臨街寬度修正系數為1.170。宗地臨街寬度修正系數表

表3－22寬度〔m〕131415≥16修正系數1.0801.1051.1301.170⑦宗地寬深比修正臨街土地的地價并不只是獨自遭到臨街深度和寬度的影響，特別是一些大型商業設備，地價隨地塊深度的添加而添加，同時又因其店面寬度大而提高了土地收益。依據?a市土地定級及基準地價報告?中宗地臨街寬度修正系數表知，估價對象寬深比修正系數為1．08。宗地寬深比修正系數表

表3－23寬深比＜0.1〔0.1，0.3〕〔0.3，0.7〕〔0.7，1.0〕〔1.0，1.2〕＞1.2修正系數0.920.98l1.031.081.12⑧街角地修正位于路途交叉口的土地，由于過往人流量大，土地應用效率高，相應的地價水平也就比位于路途中間的高，因此，關于位于街角的宗地地價停止側街加價的修正。依據?a市土地定級及基準地價報告?中宗地街角地修正系數表知，估價對象街角地修正系數為1．14。街角地修正系數表

表3－24臨路口三面臨街兩面臨街一面臨街距側街7m內一面臨街距側街7m外修正系數1．191．140．050e、基準地價修正法估價結果單位地價＝2034×〔1＋0．0414〕×1.118×1×1.03×l×0.97×l×l.17×1.08×1.14＝3408.27〔元/㎡〕總地價＝3408.27×26865.44÷10000＝9156．46〔萬元〕〔備注：指××光電子中心市場土地評價總值〕【糾錯】應給出基準地價文字計算公式。

〔2〕假定開發法計算土地價值【糾錯1】本錢法下套用假定開發法求取土地價值，邏輯混亂。由于假定開發法是本錢法的倒算方法。【糾錯2】未給出假定開發法的文字公式a、確定估價對象最正確開發方式①開發周期確定房地產開發的周期普通分三個階段，前期主要包括報建、土地的開發〔征收、場地平整、暫時水電等〕、勘察、設計、項目招標等；中期主要包括修建裝置工程樹立〔含設備的裝置〕；前期主要包括室外隸屬工程的樹立〔含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、路途、圍墻等〕。估價對象上適宜修建大型專業商場，依據a市同類房地產項目的開發周期、估價對象項目的規模及實踐狀況確定開發周期為2年。②投資進度布置房地產開發的資金投入依據開發周期的時間也分三個階段，前期包括報建、城市基礎設備配套費、土地的開發、勘察、設計、項目招標等費用；中期主要包括修建裝置工程樹立〔含地基、基礎的處置、設備及裝置等〕資金；前期主要包括室外隸屬工程的樹立費用〔含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、路途等〕、銷售稅費等。依據a市同類房地產開發資金投入的普通狀況及該項目的詳細狀況，確定在開發樹立期內，開發資金在開發期第1年投入60%，開發期的第二年投入40%。③估價對象開發完成后房地產價錢確實定?國有土地運用證?〔武國用〔2002〕字第××號〕記載估價對象用途為光電子市場，可見估價對象適宜修建光電子市場，依據?a市·中國光谷光電子〔中心〕市場工程修建施工圖設計一致總說明?，設計總修建面積為74185㎡。估價人員經實地調查，在同一供求圈內選取了3個可比實例，來確定宗地開發完成后房地產價錢。3個可比實例均為高層或小高層修建物，l～4層裙樓為商鋪，5層及以上為辦公或住宅。比準價錢計算表

表3－25項目稱號售價〔均〕區位要素一般要素比準價錢修建規范物業管理環境要素c省信息產業大廈4800100/100100/95100/98100/1005156華樂商務中心5100100/99100/98100/100100/1005257慧谷時空5600100/98100/99100/100100/1005772平均值

5395

【糾錯1】缺三個可比實例價錢外延。【糾錯2】缺少可比實例狀況引見表和調整指數表。【糾錯3】未停止買賣狀況修正和市場狀況調整。【糾錯4】最終比準價錢求取采用復雜算術平均在理由。

估量項目開發期1年可取得預售資歷。取得預售資歷后，第1年銷售50%，第二年銷售50%。依據樹立開發的時間，折現率取1年期以上存款利率6．12%。那么：【糾錯】折現率取一年期存款利率錯誤，還應思索開發利潤。房地產價值＝5395×74185×［〔1＋6．12%〕－1．5×50%＋〔1＋6．12%〕－2．5×50%＝35976．92〔萬元〕b、確定開發本錢開發本錢包括項目開發樹立時期所發作的一切費用總和。依據本項目的實踐狀況，開發本錢主要包括修建工程費用〔含地基處置、主體工程、普通水電裝置等〕、室外隸屬工程的樹立〔含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、路途、圍墻等〕、專業費用、基礎設備配套費、管理費用、投資利息、投資利潤和銷售稅費。【糾錯1】假定開發法采用現金流量折現法，不應計算投資利息和投資利潤。【糾錯2】缺其他工程費和公共配套設備樹立費。①修建費用a、修建工程費用估價對象適宜修建光電子市場，規劃總修建面積74185㎡。依據?市造價管理站關于發布a市地域修建裝置二oo六年二季度造價指數的通知?〔武建價字〔2006〕××號〕及a市同類房屋修建物的工程造價的普通水平，確定估價對象房地產工程造價為2200元/㎡〔含基礎工程、土建裝置費〕修建工程費＝2200×74185×［〔1＋6．12%〕－0．5×60%＋〔1＋6．12%〕－1．5×40%］＝15559．55〔萬元〕b、室外隸屬工程費用隸屬工程的樹立費用主要包括室內外供水、排水、供電、煤氣、綠化、路途、圍墻、消防、中央空諧和室內電梯等。依據該項目的規模、特殊屬性、?市造價管理站關于發布a市地域修建裝置二oo六年二季度造價指數的通知?〔武建價字〔2006〕××號〕及同類房地產的配套樹立普通水平及項目擬將樹立為經濟適用住房的實踐狀況，確定室外隸屬工程的樹立費用80元/㎡。隸屬工程費＝80×74185×［〔1＋6.12%〕－0.5×60%＋〔1＋6.12%〕－1.5×40%］＝565．80〔萬元〕【糾錯】擬建項目不是經濟適用住房。c、基礎設備費用基礎設備費，包括開發范圍內路途、供水、供電、供氣、排污、排洪、通照明、環衛、綠化等工程發作的支出。依據?市造價管理站關于發布a市地域修建裝置二oo四年一季度造價指數的通知?〔武建價字〔2004〕15號〕及a市同類房屋修建物的工程造價的普通水平，確定估價對象基礎設備造價為140元/㎡。基礎設備費＝140×74185×［〔1＋6.12%〕－0.5×60%＋〔1＋6.12%〕－1.5×40%］＝990.15〔萬元〕

修建費用＝a＋b＋c＝17115．50〔萬元〕②專業費用專業費用指項目的可行性研討、規劃、勘察、設計、監理、造價咨詢〔標底編制、決算審核等〕等相關工程師的費用，普通為修建本錢的5%～10%。依據?國度計委關于樹立項目前期工程咨詢收費暫行規則?〔計委價錢［1999］1283號〕、?省物價局關于城市規劃咨詢有關效果的通知?〔鄂價房服函［2002］46號〕、國度計委、樹立部〝關于發布?工程勘察設計收費管理規則?的通知〞〔計價錢［2002］10號〕、國度物價局、樹立部?關于發布工程樹立監理費有關規則的通知?〔〔1992〕價費字479號〕、c省物價局、樹立廳?關于調整樹立工程造價咨詢效勞收費規范的通知?〔鄂價房地字［2000］51號〕等有關收費規范，并結合a市房地產市場、修建市場的普通水平及該項目的實踐狀況，確定專業費用為修建費用的8%。專業費用＝17115．50×8%＝1369．24〔萬元〕③管理費用管理費用指開發商為組織和管理房地產開發經濟活動以及房地產開發提供各種效勞而發作的費用。主要包括管理人員工資及附加費、辦自費用、差旅費、固定資產運用費、業務招待費等。參照?國度計委、樹立部關于印發?經濟適用住房價錢管理方法的通知?〔計價錢［2002］2503號〕?，并結合該項目的規模和開發周期確定為修建費用的3%。管理費用＝17115．50×3%＝513．47〔萬元〕【糾錯1】估價對象非經濟適用住房，不應采用經濟適用住房的計價方法，取3%的費率太低，3%是經適房的規范。【糾錯2】管理費用計算基數中還應包括專業費用。【糾錯3】缺銷售費用的計算。④投資利息投資利息指房地產開發商在房地產開發進程中，為籌措充足資金，而向金融機構存款所支付的利息。但此利息在開發進程中所占比例視不同狀況而各異，以此利息作為投資利息，不能只表達自有資金的投資的時間價值。所以，投資利息為全部本錢的利息〔含土地取得價錢〕。本次評價按折現停止測算，所以不計算利息。⑤投資利潤投資利潤指房地產開發商投資房地產開發項目應取得資金報酬及承當風險的補償。依據國度有關規則，商業用房綜合利潤為投資本錢的20%。以下計算v為總地價。投資利潤＝〔v＋17115．50＋1369．24＋513．47〕×20%＝〔0．2v＋3799．64〕〔萬元〕【糾錯】現金流量折現法不應計算投資利息和投資利潤。⑥銷售稅費銷售稅費指房地產進入市場流通范圍中發作的銷售費用和應交納的銷售稅金及附加等。銷售費用主要包括市場推行費、銷售代理費和銷售手續費。銷售稅金及附加主要包括營業稅、城市維護樹立稅、教育費附加、中央教育開展費、平抑副食品價錢基金等。a市城區稅金及附加包括：營業稅為營業額的5%，教育費附加為營業稅的3%，堤防費為營業稅的2%，平抑副食品價錢基金為營業額的0．1%，城市維護樹立稅為營業額的7%，中央教育開展費為營業額的0．1%，綜合稅費率為營業額的5．8%。依據a市房地產銷售的普通狀況，稅費取7%。銷售稅費＝35976．92×7%＝2518．38〔萬元〕【糾錯1】城市維護樹立稅的基數應為營業稅而非營業額。教育費附加基數是營業稅，選對了。【名詞解釋】營業稅金及附加：包括〝兩稅一費〞，即主稅：營業稅；〝附加一稅一費〞為：城市維護樹立稅和教育費附加。【知識補充】流轉稅的主要三大稅種是〝增消營〞，即：增值稅、消費稅和營業稅。而城市維護樹立稅和教育費附加的計算基數是以上三稅稅額之和。【糾錯2】銷售費用中的市場推行費和銷售代理費應分開計算，市場推行費和廣宣費是在銷售之前就曾經發作了，而銷售代理費是與銷售同時發作的。所以，市場推行費的折現年數與銷售代理費的折現年數不應相反。c、地價確定v＝35976．92－［17115．50＋1369．24＋513．47＋〔0．2v＋3799．64〕＋2518．38］v＝8883．90〔萬元〕土地單價＝8883．90÷26865．44×10000＝3306．81〔元/㎡〕

依據以上測算，基準地價修正法計算的土地單價為3408．27元/㎡，假定開發法計算的土地單價為3306．81元/㎡，兩種方法計算結果相差不大，經綜合剖析取兩種方法計算結果的算術平均值作為土地評價價錢。單位土地價錢＝〔3408．27＋3306．81〕÷2＝3357．54〔元/㎡〕總地價＝3357．54×26865．44＝9020．18〔萬元〕〔備注：指××光電子中心市場土地評價總值〕〔3〕計算在建工程平均重置本錢××光電子中心市場設計為1幢五層修建物，地下一層，地上四層，修建物全體外型奇特，目前，土建局部、主體裝置工程均已完工，目前尚未完工決算。由于待估在建工程結構和外型共同，a市相似修建物客觀重置本錢難以搜集，所以本次評價在其初步設計概算調整表的基礎上依據在建工程籠統進度，計算其重置本錢。a市××電子中心市場初步設計概算調整表

表3－26項目內容調整前〔萬元〕調整后〔萬元〕籠統進度評價值備注一、建安工程23675．4624217．22

1．土建工程8895．318946．85100%8946．85

2．鋁合金3792．4l3784．4190%3405．97

3．供水、消防噴淋667．74662．1290%595．91

4．空調系統2512．002762．58100%2762．58

5．電氣工程2697．002900．76100%2900．76

6．弱電工程l529．001529．0090%1376．78

7．電梯2880．002880．00100%2880．00

8．三通一平200．00200．00100%200．00

9．基坑支擴180．00180．00100%180．00

10．廣場路途200．00200．00100%200．00

11．綠化工程122．00122．0090%109．80

12．旗桿及自行車棚0．0050．0090%45．00

二、其他費用8178．397686．27

1．樹立單位管理費248．59242．98100%242．98

2．監理費206．33192．00100%192．00

3．勘察設計費497．18410．00100%410．00

4．前期任務及其他費用319．49319．49100%319．49

5．水電增容、電費及外線1576．80l576．80100%l576．80

6．各配套費用l800．00708．00100%708．00

7．職工培訓費30．0030．00100%30．00

8．房屋征收3500．004207．00

9020．18土地評價價值三、預備費1183．77l384．85

l384．85

四、樹立期存款利息1166．00l166．00

l166．00

五、鋪底活動資金240．00240．00

240．00

六、總概算34443．6234694．84

38893．19在建工程重置本錢說明：上表中調整前數據為初步設計概算數據，調整后數據為初步設計概算調整數據，評價值為依據在建工程籠統進度計算的數值；調整前和調整后數據為原始數據，評價值為本次評價計算數據在建工程平均重置本錢＝38893．19÷74185×10000＝5242．73〔元/㎡〕【糾錯1】以上表格本錢法求取重置本錢時缺少銷售費用和銷售稅的計算。【糾錯2】以上表格本錢法求取重置本錢時缺少投資利潤的計算。〔4〕計算本錢分攤系數估價人員經實地調查，并選取了與估價對象在建工程建成后相似的3宗房地產，經過計算它們各層房地產價錢比例系數來確定估價對象在建工程本錢分攤系數。房地產價錢系數計算表

表3－27項目金榜名苑高科大廈慧谷時空平均值一層單價〔元/㎡〕28000750010000

二層早價〔元/㎡〕1400055005000

三層單價〔元/㎡〕800040005000

四層單價〔元/㎡〕600040005000

平均單價〔元/㎡〕1400052506250

一層價錢系數21．431．61．68二層價錢系數l1．050．80．95三層價錢系數0．570．760．80．71四層價錢系數0．430．760．80．66備注：上述三宗實例為高層或小高層修建物，1～4層為商鋪，5層及以上為住宅或寫字樓〔5〕計算重置本錢1樓①—⑦軸重置單價＝平均重置單價×一層價錢系數＝5242．73×1．68＝8787．81〔元/㎡〕2樓重置單價＝平均重置單價×二層價錢系數＝5242．73×0．95＝4976，43〔元/㎡〕

2．假定開發法測算進程〔1〕收益法計算開發完成后房地產價值a、年有效租金支出確實定估價對象在建工程開發完成后可出租，依據估價人員市場調查，周邊地域商鋪的租金在每平方米修建面積每月30～90元/㎡之間。依據估價對象的區位環境、一般環境及估價對象的裝修、修建物的應用運用率、結構等一般要素綜合確定1樓1—7軸毛租金為每月80元/㎡〔修建面積〕，且凈收益每年以2%的比例遞增，一年以12個月計，閑置與租金損失各取5%；2樓毛租金為每月55元/㎡〔修建面積〕，且凈收益每年以2%的比例遞增，一年以12個月計，閑置與租金損失各取5%。那么：【糾錯1】缺押金和租賃保證金利息支出的計算說明。【糾錯2】租金無外延。1樓①—⑦軸第一年有效總支出＝80×12×〔1－5%〕×〔1－5%〕×8677＝751．78〔萬元〕2樓第一年有效總支出＝55×12×〔1－5%〕×〔1－5%〕×14362＝855．47〔萬元〕b、求取年總費用年總費用亦即租賃運營總本錢。它含：①維修費；②管理費；③保險費；④稅金。【記憶技竅】收益法年費用包括〝4+2〞：〝房管保修、租賃二稅費〞，〔見實際教材p240，即：房地產稅、管理費、保險費、維修費；租賃費用和租賃稅費〕1〕求取維修費維修費是為維護房屋正常功用的運用而對其停止維護和修繕。按修建物××光電子中心市場建成后重置價錢的2%計算。重置價錢參照a市近期同類工程造價并結合估價對象的結構、裝修、設備、設備綜合確定估價對象在建工程建成后的修建物重置單價為3500元/㎡。1樓①—⑦軸年維修費＝3500×2%×8677＝60．74〔萬元〕2樓年維修費＝3500×2%×14362＝100．53〔萬元〕2〕求取管理費管理費慣例按年租金總支出的2%計算。1樓①—⑦軸年管理費＝751．78×2%＝15．04〔萬元〕2樓年管理費＝855．47×2%＝17．11〔萬元〕3〕求取保險金年保險費率規則為房屋現值的0.5%。房屋重置價錢參照a市近期同類工程造價并結合估價對象的結構、裝修、設備、設備綜合確定估價對象在建工程的全新重置全價為3500元/㎡。在建工程建成后房屋成新率為100%。1樓①—⑦軸年保險費＝3500×100%×0．5%×8677＝1．52〔萬元〕2樓年保險費＝3500×100%×0．5%×14362＝2．51〔萬元〕4〕稅費按規則收益型房地產應交納如下稅款：①房地產稅按年租金支出的12%；②營業稅按租金支出的5%計；③城市樹立維護稅按營業稅稅率的7%計；④教育費附加按營業稅稅率的3%計；⑤堤防費為營業稅的2%；⑥平抑副食品價錢基金為營業額的0．1%；⑦中央教育開展費為營業額的0．1%；綜合稅費率為營業額的17．8%。1樓①—⑦軸年稅費＝751．78×17．8%＝133．82〔萬元〕2樓年稅費＝855．47×17．8%＝152．27〔萬元〕【糾錯】缺城鎮土地運用稅的計算。

5〕求取年總費用年總費用為上述四項費用之和：l樓①—⑦軸年總費用＝60．74＋15．04＋1．52＋133．82＝211．11〔萬元〕2樓年總費用＝100．53＋17．11＋2．51＋152．27＝272．43〔萬元〕c、求取年凈收益〔a〕1樓①—⑦軸第一年凈收益＝751.78〔總支出〕－211.1l〔總費用〕＝540.67〔萬元〕2樓第一年凈收益＝855.47〔總支出〕－272.43〔總費用〕＝583.04