萬科·****項目商業版塊思路目錄——第一部分區域商業價值分析第二部分區域未來商業發展預測第三部分項目地塊分析第四部分項目商業定位及規劃思路第五部分參考項目概覽第一部分區域商業價值分析項目所在地項目區位——區域屬性——項目所在地版塊劃分——項目處于三個版塊的交叉重疊處離高新西區工業園較近離三環內高密度住宅區也較近項目以東為生態環境保護較好的都市農業區項目以西為金牛賓館商住區蓉北市場區內環商務區近郊工業區都市農業區項目所在地區域環境——項目區域內生態環境優良，屬于上河生態保護區的邊緣地帶項目可借助金牛賓館的環境及景觀資源（自然景觀及人文景觀）區域內空氣及水質較好周邊小區密度較低，適宜高檔居住及高檔商業項目所在地占地5040畝的兩河森林公園摸地河沿岸政府將建設的3700M竹園占地3360畝的青羊綠舟公園……區域價值定位—自然資源區域環境——國賓版塊金沙版塊羊西線版塊華僑城版塊茶店子版塊交大版塊沙河源版塊沙灣會展版塊房產版塊研究——“國賓板塊”——“國賓板塊”是以****金牛賓館為軸心的方圓片區因片區中金牛賓館經常接待黨和國家領導人，故以國賓館而得名“國賓板塊”——國賓片區作為連接高新西區和市區的重要紐帶，成為高檔樓盤開發的新興片區政府在此規劃的500畝超大規模的生態公園予以配套，“做精品、上檔次”始終是國賓板塊的主旋律隨著眾多城市別墅項目的相繼上市，國賓片區地價飚升在****周圍，政府有關部門根據特定人文環境規劃了近千畝專用于高檔住宅樓盤的開發用地區域沸交通悠——營門口萬科金牛立交國賓版塊三環蒙路金牛暮大道羊西表線**搜**共同萌構成弱了該凡片區斑便捷妙的網菜狀交學通版塊值交通魄——****西延線三環路金牛大道萬科地鐵批——區域越規劃屑為工蛋業與頃住宅麻用地乓,地歷鐵二范號線籮站點地鐵二號線站點區域箱房產概開發封現狀鹿——****一號西蜀皓月項目所在地住宅小區普羅旺斯西城映畫楓林假日總部基地周邊儲地塊劈燕——萬科愛美高中環西岸觀邸

區域巴商業簽地產括現狀傘——區域象內靠耍近西衫沿線銅一側罩的商看業地悶產開薦發已初具炎規模，部攝分商故業已籠經經雞營的無比較硬成熟螞（如圾紅高鋪粱一聾側的慶商業廢）區域密商業致地產集現狀萬——而靠后近金起牛大敬道一讀側，蔽因周巧邊的姻土地獲都還務未進唇入開港發階舌段（戶如本太項目丟及周圍邊的匪地塊泄）場，商鏡業基斷本上繩屬于空白鑒的狀慢態區域絡商業放地產貸現狀楊——區域哄內社慶區配逢套商揪業空置浸率較雄高，如勾普羅浩旺斯紛的社蔥區低恰商和知其它癥項目愿的社原區商別業區域標商業歉地產糕現狀苦——因整候個區遭域現姓有樓拾盤的薦入住逝率差廁別比戴較大觸，區歌域內標消費使者的擔數量輩比較唇有限遠，所亦以商軌業形青態基務本上鄉豐以大剩型的目的叛性消鞠費為主第二灰部分扇區域麻未來馳商業照發展有預測高速愿發展擔中的推高新茄西區愿，工喚業、巡壽商業渣對片選區各膠種配盆套商勁業消侮費需聚求將綠大大哄增加區域拿價值燈定位絮—片止區產穩業價畏值宏觀嶺區域呆展望列——區域咱價值暈定位獄—片鮮區餐抱飲文縮慧化區域銅房地棍產市吹場分疏析—斧—該區慣域幾冶乎為旋外來椒開發演商壟遣斷，懲該區認域近屆兩年臨市場甜供應惠量在15孩0萬較平方搖米以柄上華僑襲城在住敲宅和醋商住晉用地伐上將弟對國露賓片蟲區造應成影睬響國賓匆板塊件在2思00矛7年酷的開啞發熱易度開閥始升袖溫，供應被量近凳80傲萬平創方米香港皇愛美銹高、題中環坐集團忌在此寧區域策的可逼開發降面積械達60匆萬平胳方米20釣07割年估寸計有40切萬平馳方米的物騎業面弄市展望歉20按07蘋年下市半年愿，該亡板塊孕將是敗成都禾房地趣產市刷場發展柄的熱圖點區域銜住宅復發展娘——香港假愛美溝高、躺中環叉集團壇、萬障科…悔…魔20炭07蝴年在陣此區暮域集趟中的鳥開發損商不艘下4黨家，御今年然的開那發面插積就覺高達60鼓萬平碌方米在這胡個區轉域所存集中鉆的住欣宅項持目，娃幾乎船都是奮定位碌為中塌高檔拋的品協質大言盤，軟銷售晃均價不會聽低于狠60羽00溉元/夜㎡對于葉本區烤域未羨來的勁發展棉來說軍，將伯會是例成都“西鄰貴”籍社區的一沙個典嗚型代榨表！區域欣人口非發展蘋——根據宵現有晉的人辱口和吵未來培將要酒開發斤的2醋00族0多摧畝住悲宅樓懇盤，零據不蓋完全臺統計仆，未回來3咬-5香年內昌整個停區域婦的人披口將喘會有乓一個融大的起增長歌，估檢計新增森人口將會牲有20簡萬以筆上增長局人口繩除了落數量糾比較踩大之技外，邪其質量誰也比擺較高，基選本上枕都是爐一些爹社會砌的中克產階傭層和脫精英修份子其有敲厚實夏的經長濟基敲礎，較強擊的消拌費能毀力，對算生活千居家金的品口質要檔求也嶼比較卸高人口粉=需握求商業著地產犬從“康位置嘉論”飲—“脫環境朋論”盲—“盜內涵興論”參一路侄發展投至今檢，已幸經不恥能再繭單純牛的研做究某響一個姿方面痕的特材性研究上商業量地產名要先籃從研段究消嚇費群疤體開帶始本項快目周蕩邊的戀消費摔人群誼未來持將會該如我東們前勉面所撕描述莖的那捎樣，覺具有模高消趕費的恨特征疲，無按論是談哪種添商業扒類型婚，都股需要見這樣她具有諒強大戒消費休力的閃人口本區涌域未崖來的跟商業海將會寧有怎涂樣的許發展責，我制們可恰以做逗如下危的預熄測：高端躁化、賀集約杠化個性禍化、紀特色箭化品牌怒化、鐘定制僅化第三反部分扒項目度地塊拿分析控規木指標甜——地塊稱情況肯——住宅用地63721.85平方米商業用地15609.04平方米住宅用地商業用地20米街頭綠地街頭綠地16米在建道路20米規劃道路32米迎賓大道20米在建道路不可修建用地道路用地地塊鉗屬性商住酸用地四面租臨街地塊奸屬性蓮——地塊鮮限高模分析死——限高15米范圍限高24米范圍航空限高109米范圍不得修建建筑物范圍航空限高100米范圍金牛賓館控制線20米寬40米寬開發畢價值巴分析短——金牛賓館控制線商業價值最優商業價值第二住宅價值最優不得修建建筑物范圍住宅價值第二住宅價值第三用地雹北側更**披**地塊緞道路嗓現狀蹄——寬闊攝的金葬牛大掏道及尋**詢**夢歷經柜幾十臂年的徹綠化丈，是鵲景觀田植被模最好汽的黃燭金通嶺途，余是其凡他區愉域無腹法比繼擬的冒。第四皺部分芬項目徑商業裁定位絨及規躁劃思湯路關于綿片區科版塊歸的思武考—獄—美領居館碌=勤金牛仁賓館膏？美領通館—部—領完事館怎路商翻業街誦——古棕南等、棕兆北、鞠玉林票住宅標區金牛薯賓館久——勸本項有目商爬業街賴——選萬科概、愛垮美高徐、中掀環等草國賓易住宅燃區關于釋本項穿目商什業的僵思考療——商業火部分皆臨街保面寬錢26雁0米育、進需深6池0米辜，擁父有良雙好的頓規正鐮的地埋塊商業竭將會吧是本泰項目易提升型品質環的一頂個亮點可打休造成守高端具住宅閉區域靈內，年高品毛質感居的集中忘商業加街區先用“定臟制式跌商業室+披前套期經棚營”營造業成熟未氛圍燃，然鐮后在解后期靈解決懲銷售罵問題關于昨規劃池限制帆的思緣瑞考—瓜—地塊悔被分瞇成了貼3個拜版塊裙——限高劍15丑米的潮區域構，6污0米駱寬和由20昏米寬箱2個裙版塊限高掃24擔米的魚區域倉，4孝0米矩寬多層梁建筑線密度宗不大稈于5料0%地塊脆高度扶及密溪度受勒限，堤只適憲宜做鬼低層兩低密妖度商罷業建白筑限高15米范圍限高24米范圍航空限高109米范圍不得修建建筑物范圍金牛慰賓館酷控制爆線20聾米寬40龍米寬60娃米寬商業檢的大租敵—膨—道天旁樹本項稼目的債臨街燒面有其一排回非常敬高大糾的道誓旁樹腐，據矩目測巡壽有7戒-8韻米高殖，正甩好將費商業萄的臨接街面謠全部慕遮擋禮住；對于誼本項廁目的飛商業墻來說罵，就湊無法凡在臨扣街面泛得到蹈良好仆的展血示，次其商票業的巧價值快受到鉤影響弱，所昏以就不能謙考慮循常規凳的商澆業；為了轉規避娃這個律劣勢壺，我妥們只周能從鞭商業見形態定上進行豆創新，來午彌補抹這個頁缺點責，并畏盡量使劣煙勢轉血化為餡優勢。關于飾規劃淡限制肆的思敢考—窄—偷概禿念—板—低逼層底蔬密度都的商蠻業街駝區如隆何定疲位？偷面驗積—趁—如從何在修如此噸高土推地成遞本的精情況直下，罷使可量銷售應面積鼻增大蘇？偷內采涵—苗—如存何賦霧予本帶項目現一些章商業禮內涵止？避劣沙勢—純—道悶旁樹爹遮擋畏、高磚地價磁、生粒商圈遷……搜如何煮規避汪這些拍劣勢弦？解決該之道種——解決善方案柴一：向地憤下發最展——去將地六下負琴一層芳亮出膽來！解決首方案陸二：做一板條內巧街——邊在6葛0米遣的進答深情洗況下腎，規房誠劃出瞧一條餡商業銀內街臨，使崖商業掉解決砍商鋪臥設計惑及劃做分銷何售問哀題！解決暈方案講三：創新膊商業素建筑——忽獨立鄭的院鉤落式御商業跨！解決黎方案粱四：定制雜式商擇業——濫前期行就為燒商家解量身尋定做民！解決容之道星——解決寸方案顏一：向地影下發室展——萌將地剪下負亂一層王亮出值來！地下板面積閥不計籍入容裕積率解決窗限高探問題通過貼道路農及景現觀資查源，株使高籠低落菊差并煌不那嘉么明順顯，電并使得負一假層成踩為真新正意鞠義上訓的一胃層（參枕考“蒜草堂國二號藏”商遙業項夜目）解決澇之道肉——解決左方案數二：做一米條內遞街——啄規劃葵出一眠條商輝業內疤街，疼使商參業解幅決商團鋪設尾計及其劃分從銷售邀問題疑！解決灶60鍬米的死進深濟問題增加督臨街極面商諸業面巴積提高鹽商業輔價值制造引商業恒動線解決蒙之道拿——解決沒方案瞇三：創新棵商業肌建筑——茅獨立唉的院慨落式鑒商業浙！獨棟協別墅吹型的戀商業獨棟例院落參式的軍商業院落添式商緞業街解決泉之道田——解決謠方案煩四：定制季式商陵業——灘前期勁就為捏商家字量身烤定做達！招商小先行為商臨家量賽身定漸制解決躬后期課改造院問題陶及招旨商銷傅售問哥題解決渴后期提經營櫻問題利用政商業袋打造罩成熟逝街區第五擔代商知業—第—第五累代商滴業—豪—院景盼商街打已經械蓄勢膚待發做，它變不再該是囚捆困在坊灰盒暢子里噴的逛規街消掙費行從為，端而是打將自乏然景倍色與慎商街愚融合丟一體窗，讓誦人們紅在風蓬景中鵲徜徉插于商振坊之當間，吸體驗慰休閑療式消庸費與嚼逛街農的樂接趣。院景護商街明是一擠條品老味、婦情趣質的街四，是漁一條絕讓人朵逛不隨夠的賺街。讓人弓們在券逛街重的過擦程中櫻體味忙輕松尖、把重玩樂輔趣。這不凝僅需王要建辛筑線示條的趴豐富孤變化它，也嫂需要征業態撕、景飄觀及掘小品遷上的腫相輔央相異樓。關于污院落到建筑防——獨特冬的2-皇3層謠低密灑度院參落建筑勢形式營造時尚冰、休奔閑的以少酒吧夫、餐奏廳、慰茶館慢為業嚴態的扁商業淡街商街土業態熄規劃忘為商業折生態腎鏈既有府中餐辛廳及讓EV市D影跡院，妥也有臺時尚浙、休觀閑、汽前衛漫的酒宋吧、皂茶吧犁、餐吹吧等關于載別墅粘商街棕——北京舒后現緩代城割推出妄的“址美國毯后街旋”打蓋出的豈旗號薯是“話北京腸第一拉家原胳版美歸國別趟墅商塵街”主要爪由兩烘棟面鈴積近懼3萬困平方椒米的獨立辯集合右型別悔墅構成每棟幻玉商業株別墅錘有近廊20蜘家臨街隱鋪面是一曉個具煮有國應際水福平的綜合棵性時病尚休耍閑區集餐謀飲、耳零售傳、文昏化、暖娛樂害等為固一體結合座本項剝目的委商業牧考慮索——本項灶目的允商業嚇在現忙階段來要解恢決的萄問題己不僅庫僅是子整體蒼的定展位，槳還有濟：與愛峽美高在等項童目的廉商業白差異先化競相爭前期絲式商家格如何喚經營勝如何烤生存商業馬如何芒定價衛及銷撲售如何鋼解決羞停車鋒問題……在這遼樣的嶼情況懸下，異我們覆對項脊目商騾業產永品進慘行了頑粗淺蘿的研醋究商業避方案全——方案限一：限高壘24彩米—拐—1萄67尊04校.8劣㎡限高串15矮米—素—2枝16悠72捆.4涉8㎡備注偽：未膽包含良地下據負一藏層的片面積方案衰二：限高支24化米—炕—1然14姑90辭.6袍4㎡限高逆15奪米—耽—2乘46衫52各㎡備注旗：未黨包含甘地下梅負一及層的幻玉面積總建筑面積38377.28平均樓層4.9反算容積率2.46單層基底面積7804.52商業部分地價7650000商業部分樓面地價4667.18總建筑面積36142.64平均樓層4.6反算容積率2.32單層基底面積7804.52商業部分地價7650000商業部分樓面地價4955.74商業消方案崗——關于礎招商本項編目必痕須招穗商先湊行，歲最好今能夠費做到灣為部定分主絨力商燦家量轉身定區制關于尺銷售本項炭目要姻考慮忙帶租臂約的皇形式急進行房誠銷售拘，也較可以攏進行蛾圈層匙營銷熱、投稍資基接金、啄商家紐奉自購吩自營盜等關于飼租金由于臘本項哈目現葵有的駕區位棍條件纏，在歷前期旁針對領品牌氧商家踩，最錘好將文租金董定低檔，讓姑利給譜商家關于鑼售價銷售毛的價嫌格需暴要和拾銷售臭周期館進行充平衡庸，根宋據現朱實的授市場為價格逮進行詢制定關于叨停車嘉問題詠——本項烈目的請商業閘定位核是高檔的定雜制式稅商業順，并集擁有寒一定似的私密僚性，其聽對停決車位誘的要緞求將析更加被的高草堂劍2號羊、一攀品天尺下等劈燕商業額項目測的停割車問策題，激一直我是困妥擾商襲家和趕開發宵商的值頭痛固病如果攜本項唇目能思夠很摸好的馳解決仿停車傾問題井，將鏈會使另商家宗對項頁目的仙興趣撿大大器提升耐，并柿能夠米很好姓的解擔決后關期經字營問觀題本項袍目的周停車著除了喇有限往的地儉面部姨分，棟必須峽要考才慮向地各下發時展，并另與每仆個商憑家的蒸經營級場所緊密雕結合起來舉例撒“華仔僑城羽”、望“遠逃大·贊都市精風景放”和仁“平刊石餐衫飲集戚團”第五測部分摩參考觀項目沫概覽參考笑項目租節選僻——蘋果咳·二佛十二庸院街漁（北勻京）春風埋·城展市心額筑（能重慶敢）天地槽·十星二坊港（長堆春）浣花急·長哥樂坊磨（成趟都）草堂潤2號簽（成望都）橙子忍49妹8街違區（蔽長沙負）文殊撲坊、丟春江室花月扛、寬針窄巷測子、搏錦里贊等…貢…蘋果姜·二塑十二蹈院街渣——蘋果蒼·二顆十二陽院街網——項目茂概況葉：東西明長4隨00枕米，漲體部償分是泄2－勢3層恥高的錯建筑條，前鑰街是判步行號街，沸后院較就是置15摧00朵0平亮米的扭城市蓮綠地地上急2萬害多平榜米，冒地下物1.穴9萬之平米由三稍十多具個獨室具自粥然與桃人文腐底蘊層的現跨代院杠落組暑成中國寸建筑陣文化耕符號搶與現炮代實讓驗建考筑手猴段融估合的艱院落消商街吸引剝了眾友多國悉際品嚴牌和眠知名榜藝術批家，奪著名服奢侈港品品陡牌萬烏寶龍府、中奴國當決代藝割術領然軍人疑物方欣力鈞損、陳卡丹青愁等人起的工蓄作室樸正陸雕續進款駐蘋果辱·二肢十二令院街行——蘋果乓商街申及蘋絞果二柱十二抹院街距共享殘一條生40鈔0米階長的嶄主街圍道，非營造爛了一欲個輕惹松、妨開放券的休咱閑場料所，寬兩街粥人氣盈共同脖匯聚鍵、相穴互帶蝴動，香增加蔽了周花邊未愈來人密口數添量及景密度耍。蘋果·二艇十二郊院街濁——核心棗價值霜：自然淚、人次文、列現代在用巧現代跨文明嶺重塑陶自然協與人嚷文的付同時泥，也緊保留疫了現眠代文百明所托帶來牙的繁發榮、程舒適匆與便約利是體蘇驗時擔代真嗓正具紡有自隸然物即質、眼人文柱價值鏈和現舒代語劃境的鞭獨一稼無二樸的院臥落商冶街蘋果架·二踏十二形院街血——項目率優勢雀：15捕00拌0平脫米景冤觀中屯的院澤落商籌街打造孫成B吩D藝遍術品慢、奢殃侈品怪展示釀交易蔑中心毗鄰喜唯一肺和國眉際接恰軌的果、亞倡洲規隱模最匙大的梢中國測當代肅藝術興館―嘗―今建日美網術館項目爆操作衫手段鄙：采用準入轟制定崇向招宵商的方癢式，窮將最濫具特憂色、灑最具尋品位仔、最努具高島端代棕表性匹的消穗費形案式引活入院扔街蘋果皮·二修十二及院街剩——蘋果等·二則十二上院街握——抽象豈的中氧國民虛居建顯筑文購化符紹號：如安來徽的抹馬頭繁墻、達北京吵的四圖合院貌垂花益門、委云南纖的“嫁一顆丙印”銳宅院看、廣勺東的距“鑊衡耳屋巷”、敏江南掙“四衛水歸蓮一”肥天井紋院，霜再用皂現代將建筑投手法挪平行扭構置捏而成趕。通過燭在對策比中譽謀求浩一種量對話胞、在垂碰撞覽中尋匪求一消種融財合，提從而理形成那一種套打破搖時間針、空釣間維午度限興制的頁全新拋建筑釀語境撇。蘋果翻·二暖十二渡院街介——蘋果爐·二倒十二竭院街蒙——院街該的墻有：把訴中國亞傳統蹤蝶院落紀建筑另里的每特征糧，通隸過傳曾統建驗筑墻品體的柜材料葉和傳幼統的他建造丹方式獲，比便如石日頭墻車、毛映石墻童、白鴿粉墻揭、灰膊磚墻竹等等張，通鍋過墻緊材料隱的運危用、表變化支，找圣到文精化的粗落腳拼點、怪時間騙的感圓覺。在整何個4此00酸米長遞街上磨，不乓同的半墻體頁，提潑供了庸建筑士具體級的可喝識性瞇和唯秩一性傳，有杠的咖駕啡館血是灰稅墻、拔有的翻咖啡魚館是清毛石毛墻，駐不同派的墻甩體為達前來勝消費娛的人勝提供患了不凡同的頃記憶區點。蘋果·二貢十二火院街瞧——院落刊建筑花規劃葡特色棵：這些釋院落逐在中冷間一政條尺鑄度較況寬的縱主街稠上，沈隨意凡地衍永生出籠數條治支巷這些便尺度怪較窄落小巷估隨著撞院宅豎建筑漠的外探墻曲惕折蔓咐延，堵又相男互匯領通，固將數隆十個宇相對蕩獨立播的院蘋落串嫩聯起袋來對室冊內、辣室外鮮空間喪進行犧了完錯整的耀構置蔥，通救過將鍛公共滴商業飯空間扶一定評程度杠的私蛇密化標，提輔高了紙經營酬空間尋的可旨塑性通過懲合理艇的交蠅通組叨織形聲式實毛現了域商業章人流守的有肢效引漁入巧妙必地利參用院熄宅建塞筑的瞇前庭從、內組院、乳跨院意、回釣廊以羨及宅軌前、用宅間莖綠地綢、廣歲場與致室內扒空間提形成互的相肚互穿抱插，六使經召營服棄務活訊動能羨夠創雁造更智多的罪附加皇值春風醉·城代市心拜筑—液—主退題院票落商繩街項目扒地址旅：重嶼慶市氧渝北陜區冉趨家壩忽景觀微大道去旁商業歌定位吉：時惰尚娛宜樂、盈休閑竭運動略、特弦色餐頭飲商業猶體量愿：1傭.5托萬平境米左縮慧右天地·十二反坊—喊—商街怕全長胡10化26僅米，園總建頌筑面恩積1裁7.外31珠萬平亡方米由十曠二座授形態稈各異遍的院旺景商嫩坊構且筑而鍵成，響每座民商坊診規劃趣為二楊至四酒層的絹建筑商鋪瞧面積婆從幾習十平錯至上播千平禁不等船，可章根據暢需要買隨意吐劃分停車環位：預10與00作余輛是東煎北首賤個集慶餐飲價、娛燙樂、書文化瓜、休業閑于曾一體狠的院基景商模街天地·十二薯坊—由—天地·十二淚坊—陡—天地·十二幫坊—訴—天地·十二筍坊—路—設計宗理念椒及特壯點：將“旅院景掀”的抗概念澡引入祖到商故街之康中，修是現遼代商累業元艙素與總中國闊古老刮“橡街坊衰”化文化先的結乓合。每個麻商坊糠既相心對獨爪立，匹圍合莖成一捕個院凝落式破的景侵觀空斃間，隙又通認過曲圈線的書交通紋互相努貫通僻，形量成一勁條整凳體連拳貫的雅特色鞭商街金。通過勾交通館走向花的巧緩妙安恩排，并活躍倉內外糖商街夾，變瞇消極往空間閉為積冠極空串間，遲興旺海整條什商街將的人存氣。在面酒積劃凝分上妨，每根座商捆坊均扒可縱托向自樂然分尋割，蹄以