***營銷溝通提案前言：房地產營銷的時代背景這個時代的游戲規則：不創新，則死亡創新不僅指功能、環境等硬件的創新更指——項目定位及營銷觀念的創新！項目策劃的理念：新路標置業相信100個“賣點”也比不上一個可以觸動消費者心理的實際“動點”***營銷及傳播的——完整性：廣告全方位整合行動徹底性：堅持單一個性不動搖是征服市場的制勝法寶！何謂產權式酒店？？？第一部分：關于產權式酒店

一、產權式酒店的基本概念產權式酒店由“時權酒店”演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權。首創這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國阿爾卑斯山地區的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權經營，向旅客出售了在特定時間內享有旅館住宿和娛樂設施的權利。而產權酒店則是進而買斷產權而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。二、產權式酒店的特性1、旅游業：

作為面向消費者的酒店，它是旅游業的配套產品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務等服務項目

2、房地產業

作為面向投資者的產權開發商，又具有房地產商的眾多個性，提供產權服務、物業管理、委托經營等。因此，從產權式酒店的開發商角度分析，必須沿著旅游產業和房地產業兩條思路運作三、產權式酒店的類型1、時權酒店：有約定期的使用酒店客房的權利；2、住宅型酒店：投資者購買后可以先委托酒店經營，到一定期限轉為自己長期居住的客居住宅；3、投資型酒店：作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。四、產權式酒店成熟的基本條件1、中產階級的崛起，形成了龐大的客戶群。2、分時度假消費的配套。3、產權式酒店所在地有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。國外的產權式酒店多建在具備3S（陽光、海灘、海水）條件的地區，或者是自然風光獨特、運動健身設施齊全的地區。五、我國產權式酒店條件基本成熟1、國內旅游度假的市場氣候已經形成，市場消費潛力開始釋放。2、經濟發展迅速，造就了一批具有消費能力的白領階層，并成為都市消費主流群體。3、全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機。

4、市場氛圍已經形成：產權式酒店的概念得以在國內業界、消費圈中逐漸得到認同。5、旅游產業近年來發展迅速，國內新興旅游資源越來越豐富。

一、房地產廣告之

我是誰？WhoamI?[分析項目態勢]“非洲的茅草屋和現代的居舍有什么不同？”分析階段既要看，又要想；看和想的廣度、深度、長度、高度將決定樓盤的未來命運。第二部分：項目的具體推廣1、位置：項目地處瀏陽市金沙路與人民西路交匯處西邊,西湖山公園內.2、項目規劃：打造瀏陽市首座集商務、休閑、度假、餐飲、娛樂等多種功能于一體的五星級生態大酒店。營銷環境分析：我是誰？WhoamI

?我是依誰？舟W弟ho練a掉m鵲I?3、區什位：位于香瀏陽齊市西嫁區，午西湖龜山公吹園內拜，環黨境天胸成。SW哨OT刊分析臥：我是炒誰？搜W犁ho長a漲m璃I?有利不利產品市場井環境劣勢不：劣勢衫：節1量、周拖邊環謀境；2、斤瓶頸固環境營；騾3癢、工麥程進次度。優勢蠅：1俊、品寫牌；蜻2、住生態睜；3犧、地膛理；湊4、燒硬件大；5歷、政怨府；銜6、地投資刊優勢邊（低挽門檻鳴、高若回報聚）。機會剖：1春、人錄民西疫路規退劃改凍造；哨2、訪西湖某山公芬園規拒劃；妙3、別瀏陽靜河風討光帶廊西延栗。威脅牌：1何、市隙政趨居勢“醋東擴純南移祥”；風2、過國家爛宏觀末政策頃調控壁。我是哭誰？摔W忘ho沸a棋m宴I?我是浮誰？賄W輝ho倦a蝴m窗I?屬性搖定位你分析督：項目孟周邊愚生活誼配套鑰完善(學校,醫院,商場,銀行,便利編超市,商務閃中心)交通歉便利程，地揪段優味勢盡槍顯.項目鑒物業撥定位我是諒誰？綿W羞ho劈燕a膠m墻I?我是念誰？勢W感ho鹽a釀m塑I?樓盤雄（產佛品）蘋定位1、黎瀏陽夸市首督座真蹄正意堅義上捉的五悅星級斥私家淹酒店歡；2、蟻瀏陽滿市首魔集商緞務、欺休閑埋等多火種功錘能于魚一體商的生鑰態五有星級旨酒店樣；競爭魚事態莊：我是柄誰？露W散ho快a芽m點I?品牌易\形叉象力產品雙力??弱弱強強二、禍房地暗產廣硬告之對誰婦說？嚷W兄ho個m辯to騙s研ay群?[箱界定股目標燙人群棄]在大軌多數吼情況抹下，夠人們均既不餃想看薄廣告叢，也俯不喜聾歡廣憑告，頃甚至臟厭惡提廣告祝。然孟而，犁畢竟刃存在耍一種賭可能般性，研即有船可能你抓住諒某個毒特定腿人群件的注騙意力屈，令傅他們滑產生沙興趣墊。了證解他羽們，奔成為珠廣告渠成功睡的唯教一途守徑。甄別箭目標崗人群對誰搖說？膀W供ho福m棍to粘s蹤蝶ay砌?1、瘡地段猛屬性削決定核目標黑人群房地災產屬返性：某區域幕性決券定了漁本項癥目的裁目標碧客戶衫群以國瀏神陽市夏本地揚投資學者為谷絕對久主力卸人群跪。2、改價位落決定珠目標蠅人群項目暴定價寇決定嫩了本扇項目爺的目宇標客收戶群畢體為詢中上毛層消忘費人附群。3、栽項目凝性質后決定賣目標亞人群投資抹型物晃業的盼目標恥客戶塑群體裳以政綠府公辟務員半、醫獻生等誼手里倚有較學多余載錢又竟不善鍬/無瀉暇打亮理的甩人群歷為主導力消綱費群釣。對誰洪說？電W拍ho沸m搜to偷s壤ay狂?目標皇人群窗的界逃定原聰則從整市合傳尾播上突理解擇，我耐們必船須在霞龐雜梅的人責群特澆征中贏，找炮到集蟻中的境共性建特征任，這渾樣就猶提供路了劃牲分人拆群的鴉標準對誰那說？辮W戀ho專m貍to洲s鄭ay精?1、自掌握讓大量算余錢巡壽；2、深不善壓/無威暇理淋財；3、臨愛慕練虛榮冒、向餡往上各層社痛會的總生活瓜方式辮。目標研人群撥特征模鎖定小結第：**抽*的唯目標協消費免者是—1、虎企事扶業單的位員筒工、業政府咐公務衣員；2、吊福利員好的等單位駛職工肯（煙齒花行紛業）侍；3、紀醫生喚、個夸體經燃營戶樂。對誰捧說？利W腿ho債m昂to坑s反ay團?新投拐資+揮新生川活——適應價值哄觀的生末活方擁式瞄準核心請人群，同經時吸絞引邊緣結人群對誰挖說？節W板ho隸m胡to昏s曠ay誼?三、陳房地邊產廣斗告之說什援么？較W鋒ha逃t渠to戒s洲ay委?[憲傳播腥定位匆問題顯/還制娛訂廣鏟告策穩略餐]“在墻傳播螺的叢轟林沼框澤中稈，唯躲一能疑取得紅良好抹記憶撓效果數的希個望，部是集中帥火力士于狹繞窄的喂目標，實屢施市踐場區炭隔，逗一言仿以蔽鑰之，拌就是‘定捎位’。”說什株么？債W源ha方t華to建s互ay寫?廣告蛇所面團臨的既問題皂及分齒析課什題**蕩*的廣棕告方培向在裝哪里辟？說什輸么？熊W適ha您t口to點s釋ay型?低檔程物業高檔咸物業注重垮產品賠屬性事的性穿價比更注態重產求品屬勺性帶置來的濫社會飯心理轎認同透度（固身份予、財謹富等司）而*咐**你絕對偉是屬脂于瀏陡陽少恢有的潔高檔漁物業籮,所咳以廣沾告的烈表現偵在強舍調產辨品所肝具有薪產權稅式酒壞店的灑特性匠之外巾，更尸須強覆調其涼是投察資者扭身份提、財者富、宋地位搜等的箱象征慶。廣告放的挑皺戰讓大洞家明羽白：**擠*是瀏置陽絕抱無僅償的五星艙級生忽態商嫌務大必酒店說什遠么？不W包ha扶t響to白s顧ay拔?說什循么？勾W連ha筆t層to慢s步ay良?將賣投資寬、生仁活、國身份輔三合萍一**兄*的輪銷售蝴主張挖（U科SP牙）**醫*不僅漠賣樓終盤，蔬更賣瘋一種摧生活秧方式、說什惕么？疏W物ha結t緒to限s匹ay胳?傳播乎定位融：經上尊述分玻析，競我們惰為確播立的予傳播腳形象檢定位慶：瀏陽務第一疤家五疲星級渡生態宵商務揉酒店我的命五星牙級私容家酒伙店說什結么？頌W傅ha繼t隆to傅s外ay宿?傳播席定位舟建議秩：第一素建議瀉：案彼名宣親傳采慌用“冤**喜*國劉際大邪酒店膀”第二膝建議杏：案祝名宣冊傳采況用“澤**返*國尿際大額酒店媽”更直委白、享更具逗煽動貓力，篇同時旨若能爽直接哈在案行名中夕體現治“華捕天”桂，則企不僅耽對項暈目的體銷售請其到乞促進循作用糊，對喊酒店沉以后耍的經雞營也縣起到型了很掘好的碧傳播慮效果笛。四、擴房地疼產廣晨告之怎么利說？摔H斗ow尤t雪o香sa崖y附?[制僵訂傳槐播計忘劃碌/寬開發沒創意梳表現扯]“聰間明的洪廣告猴創意勵，往絡往是矮利用潛在欣顧客心中啄早已存悉在的摔需求作文賠章。斯在創顯作上茅，去概憑空澡創造漠某種嚴并未脫存在窩于心格中的誓事物謠或需甘求，基即使車不一泡定不龜可能爛，也疾必會煙十分悟困難躺。”[因觀察程生活依/運岔用生稼活皆]怎么側說？蛇Ho銅w妙to專s課ay乎?傳播杜推廣紋的總腫目標1、漂樹立跌“瀏催陽第彎一家校五星占級生創態商傭務大持酒店卻”的欲概念遍.演處繹樓絮盤的祖各大捉賣點枝和塑厲造公發司品咬牌形警象。2、雀全面贏整合充地盤劈燕包裝陸、銷河售現御場、駐廣告酷創意彎、媒蠻體、餡促銷切、公煙關等寄一切主傳播室工具隊，持生續的視、一惱致的味傳達顧樓盤隸信息譜.**秧*傳刊播策憶略導鉗示消費勇者核心喜主張傳播蛾口號1、晌“華暫天”銷品牌捎經營沫確保慨經營吉穩、湖回報漂穩2、者統一拾經營勿，省幅心、豬省力秀。傳播委賣點案名新投暮資+姿新生鬧活傳播隔印象3、鐮高回石報：認7%鍛—9猾%的譽凈回戒報率名。4、葉升值吳潛力攪大：饅瀏陽貧第一膏家五移星級際生態煎商務被大酒鳥店，阻人民驗西路魂的規董劃帶巨來地截段升開值潛閃力巨涉大。5、搭項目智配套起、規婆劃、微裝修鞋等硬獎件資晝源的護優勢鞋。6、愁政府槐支持以：瀏俊陽市脊政府座重點程工程尊、形趴象工徒程怎么統說？敏Ho利w姻to命s板ay生?**貿*瀏陽摧第一福家五鐮星級桑生態湊商務照酒店收益雖高、框回報清穩、酷升值豎大、呆省心、省力謹等同時攀是身經份、拉財富嗚、地隨位的身象征怎么夾說？燈Ho難w丟to吸s爸ay祖?1、敗以工期嘉和銷暢售分階錯段是丘傳統蟻的方身式，儉因沒柄有充己分考奸慮市屆場對塌樓盤膝的接聰受程大度，來容易刻導致擊推廣絨與市昌場的環脫節著。2、含以塑即造樓盤親形象，傳播天新一園代“廳新投法資+呈新生趟活”錫的主傍張和樓盤屢賣點為傳育播布郵局主計線，碌分階貌段地殺有效赤觸動葉市場饒，引哲起購到買欲訴望。3、鉗根據診市場牙的實警際情仇況組木織系拖列活薦動，失演繹嫩生活梢主張按。每礎次活術動和閣節假背日期歉間也淋將出訓現銷撒售高護峰，辦換句足話說重，銷錢售成獵長、晚高潮擊期將孕包含華在整耽合傳巡壽播運菜動中錫。傳播水布局型的思罷考傳播羞總體確思路爸：營銷已模式主：品植牌營權銷＋繩窄眾搜營銷品牌膛營銷必：在地告產營銅銷中獻，一宴種是倘品牌殼營銷愚，另講一種碌是實開效營趴銷，傅動輒澡花巨挺資請扶來“筒名人菌秀”蠻或者紙展開啊全民叫參與魯的體杜育運姑動。棋這種晶大眾讀傳播催，對疼一個灰企業柱的品賠牌創垂造可魔能還域是有殊所好凈處，迅但對沿一個響項目勇的營卡銷恐頂怕并隙不明罩顯。怎么壞說？歸Ho虧w慎to尖s睛ay涉?怎么脈說？胞Ho很w棟to羊s濕ay慎?窄眾丸營銷右：——控鎖嫩定目香標客劑戶群脊，進襯行定削向傳巾播，蠟撇棄逆房地車產廣上告用下轟炸架吸引按的廣階告模歪式，樓是一彩種新房誠的房久地產紀營銷懲模式退。所齊以在秋地產貧營銷選中，何“窄洲眾營隱銷”向也是申一種亦實效烤營銷更，在拍鎖定聾的目賢標客以戶中禁進行肯有效廟的傳棚播，膀這樣拌既降川低了亭營銷呀成本所，業障加大緣瑞了營頓銷的屆直接碧影響咳力。采用含原因驕：（1胡）項陳目不伯同于貢其他的的房咬地產栽產品離，不確是大子眾化適的消木費品鳳。（2明）目塞標客瘡戶群復是一畝群“窮高端漲客戶螞”：語高收崗入、歸高品帶位、行高層謎次，葬講身瘋份抬講地姻位墓注重森生活擁品質域的人享群。怎么售說？狼Ho圾w旨to箱s耗ay御?銷售持續鋤期形象痕豐滿折期蓄勢鋪墊簽期收尾清盤頑期推廣忍期傳播德階段駁規劃時間悶段目朋標關注見度認知逮度美公譽度促進涌銷售促進迅銷售準美譽秀度知名繁度美譽斷度形象璃樹立洋期利用濤“華厭天酒炭店統饑一進暮行經拖營管鵝理”扎界定擦舉行異系列主題溝活動投.報紙恒、戶肢外、船電視貿、D鍛M、刺行為育藝術熱宣傳攤隊等判同時伍推出及“瀏陽晝第一士家五潛星級餡生態挖商務格大酒掀店”系肺列廣趟告.組風格姥統一移。軟文尿配合寺宣傳要，強建化“皇華天撇品牌弦”管盟理—企—經媽營穩舟、回拒報高忙等賣山點。考慮逆到瀏貌陽經站濟的災特點圈，對完其各距鄉鎮扛進行申項目劫的大診力宣災傳傳播稿思路怎么膏說？焦Ho鳥w俗to巾s央ay賴?怎么餐說？堂Ho積w冒to董s桶ay襪?1、頂緊扣事“瀏娘陽/釀第一皺/五襲星級辜/生盞態/獨商務端/華雄天統耳一經量營管京理”特之定失位，驢包裝啟樓盤茅外墻扭，配足合廣脈告語炭，吸截引人循群注倚意，蠟烘托云樓盤出形象蓬。2、貴售樓壁部布洽置突低顯樓瓦盤的動靜結合咽，外床圍以賣熱烈球色調也和圖美案，喇內部打以暖蛇色為片主，課塑造單熱烈撲氣氛守，給盆人以語強烈猾的視桑覺上必的沖蝕擊感臣。建議則：在駁金沙跪路與健人民牌西路梢交匯翅處附某近另岸設立爸一接葉待點論。現場星包裝表現暫風格省與原罪則1、柴風格輪：動產靜結描合：霸動中教帶靜醬/靜易中帶嘆動，食帶上雨時尚橡味道帽。2、乓統一睡主題欲，但鋸是不擋同時數期訴邊求的晴重點屯不同肉，風迎格會碑有細糾微區屆別，汽來塑至造樓兆盤的還統一爸形象傳。3、貍色彩勁較時給尚，剝以暖獄色調橡為主倡，附造以部校分淺撿色調都來突稼出項標目的咽“生籍態”鈴型特側點。怎么仔說？柳Ho警w組to功s棒ay