紫色字體加粗、單下劃線（高頻考點 藍色字體加粗（一般考點、拓展內容等知識點一、宗地估價一般程序及內容·宗地價格評估的一般程序8步走明確估價基本事項擬訂估價作業方案收集估價所需資料實地查勘選定估價方法，測算宗地價確定估價結果撰寫估價報告編輯整理評估報告書，估價資料歸檔具體工1.明確估價基本事項明確估價目明確待估宗地：明確待估宗地包括明確待估宗地的物質實體狀況和權益狀況。明確估價期日：根據估價目的確定，在委托協議中明確，采用公歷表示，具體到年、月、日。地利用條件(現狀利用或規劃利用條件)、實際開發程度和設定的開發程度、證載用途、實際用途、設定用途等。明確估價日期：明確估價師從開始作業到完成報告的持續時間2.擬訂估價作業方案擬訂估價技術路線和初步選擇估價方擬訂資料收集的和收料的預計所需的時間、人員和經費擬訂作業步驟和時間進度安排3.收集估價所需資料宗地自身資土地交易資其他類型的資4.實地查1)充分了解掌握待估宗地及評估所用案例的坐落位置、四至、形狀、土地利用狀況、基礎設施條件、道路交通狀況以及周圍環境等情況。2)對待估宗地及周邊情況等進行現場拍照；同時對已獲取的資料進行核查，并補充收集估價所需的其他資5.選定估價方法，測算宗地價除特殊情況，應在主要估價方法中至少選用兩種適宜的估價方法進行6.確定估價結果視待宗地和方法適用情況，選擇以下方法確定估價結果，并說明理由1)2)算術平均法3)4)7.撰寫估價報告1)宗地地價評估完成后，應撰寫土地估價報告，并編制估價技術報(評估工作底稿)2)當同一估價項目所含宗地位于多個市縣別編制估價技術報告(評估工作底稿)3)估價報告及估價技術報告(評估工作底稿)中至少應披露的內容及求見附錄E。（放在本節最后4)在撰寫文字(或表格)報告的同時，應制作報告和估價技術報告(評工作底稿)的5)估價報告與估價技術報告(評估工作底稿)的，應在提交給委托方之前，先予備8.編輯整理評估報告歸檔估價資料一般應保管15年，如法定管理機構對估價資料歸檔保書，估價資料歸檔時間有規定的，從其規定知識點二、宗地估價程序之間的邏輯關系制定全面、科學的宗地估價程序是高效率開展宗地估價工作的前提，整套程序各步驟間存在嚴謹的邏輯關系，因此不可完全割裂開來獨立完成，并且步驟間還形成了一定的先后次序。明確估價基本事項是完成估價項目的基礎。通過與委托方充分溝通，了解委托方的評估目的、估價對象的位置、權屬狀況、土地利用現狀、基準日等情況后，估價師才能夠根據估價經驗初步判斷工作量、適合的估價人員安排，并擬定作業計劃，按照計劃開展收集有關資料、實地踏勘等工作，收料、現場踏勘同時也是對委托方提供的權屬證明等資料進行查證和市場的過程。分析整理相關資料是選擇適宜的估價方法、科學估價、保證估價結果準確性的前提撰寫估價報告是對宗地估價全過程的總結，一份規范的土地估價報告即是土地估價師提交的工作成果【注意】土地估價報告及估價技術報告(評估工作底稿)中至少應披露的內容及要求見《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）附錄E?！局R延伸】[一]封

附錄E(規范性附錄)土地估價報告及技術報告(工作底稿)規范格式項目名稱：[說明估價項目的全稱，內容宜包括估價對象（按照土地坐落填寫）、評估目的、價格類型（土地使用權或其他）等要素]受托估價單位：[說明進行該項估價并符合估價資質的機構名稱，可同時列出合作估價機構]土地估價報告編號：[說明估價機構對該項目的編號，含有“（地名）估價機構簡稱（年度）（估）××號”等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在電子備案編號提交估價報告日期：[說明土地估價報告提交的具體日期][二]正三、估價目的[說明該項估價是為了滿足委托方的何種需要及其估價依據、估價結果的應用方向等，對估價依據則應注明文號、批準單位及批準日期等]四、估價期日[說明估價結果對應的具體日期，樣式為××××年×月×日]五、估價日期[說明該項估價工作的起止日期]六、地價定義[說明估價對象實際用途和宗地內外實際開發程度、本次估價所設定的開發程度和用途及其理由，現狀利用或規劃利用條件。土地開發程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地或宗地內外“幾通”（指通路、通電、供水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內平整；地價定義應注明所估地價的內涵是指在公開市場（或特定市場）條件下、于估價期日、現狀利用或規劃利用條件下、設定的開發程度與用途、法定最高年限內一定年期的土地使用權（或包括其他內容）價格]七、估價結果[說明最終確定的總地價、單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以表示，總地價附大寫金額，并附土地估價結果一覽表（見表E.1。如需用外幣表示的，應標明估價期日外幣與的比價。對涉及抵押的估價，應注明上述估價結果中是否包含法定優先受償款、抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、過戶稅費、拍賣傭金、司法費用及其他應用等。八、土地估價師簽字[由參加評估及符合估價資質的估價機構中的至少兩名土地估價師簽字，并注明土地估價師資格號]九、土地估價機構[由簽字土地估價師所在的估價機構簽字，并加蓋公章，其中至少一個為符估價機構簽字 （機構公章營業務范圍等以及單位地址、、聯系人等，或委托的個人、聯系地址、聯系人等]二、估價對象[說明估價對象的具體范圍，估價對象僅為土地還是包括其他內容，并具體說明估價對三、估價對象概土地登記狀況[說明估價對象的權源以及權屬變更情況、估價對象的地理位置、土地用途、四至、面積、土地級別、土地權屬性質及權屬變更、土地登記號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等][未辦理登記手續的，應說明理由]土地權利狀況[說明估價對象的土地所、使用權、他項權利狀況，以出讓方式取得的土地使用權要說明取得時間、出讓金數額、批準使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規定，對估價對象存在的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上權等他項權利、相鄰關系權利等要詳加說明]土地利用狀況[說明估價對象的利用現狀及土地利用條件。利用現狀包括估價對象上的建構筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構筑物應說明建構筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結構、建筑細部說明、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數，以及其他地上附著物狀況等:土地利用條件包括估價對象的規劃利用、最佳利用、利用限制和缺陷等情況，對以規劃條件進行評估的，應說明規劃條件的批準機關及批準日期、具體規劃條件等]四、影響地價的因素一般因素[應說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，包括以下內容:(1)城市資源狀況(包括(2)(3)產業政策(含政策等)(4)城市規劃與發展目標(5)城市社會經濟發展狀況(包括城市經濟布局、發展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內容)]人口、級別、經濟發展、區域優勢等)(2)交通條件(含區域內公共交通狀況、對通條件等)(3)基礎設施條件(指區域內供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學校、醫院等配套設施的完善程度)(4)環境條件(含區域人文環境和自然環境)(5)商服繁華情況、產業集聚狀況(6)規劃限制等][區域范圍可參照城鎮內基準地價級別、行政分區、功能分區等界定] 個別因素[說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質、地形、地勢、積率、宗地基礎設施條件以及估價對象現狀利用或規劃利用等影響地價水平的因素說一、估價依據[說明該項估價所依據的：1.國家有關法律、、行政規章、估價對象所在省市的有關法律和政策；2、采用的技術標準；3、委托方提供的有關資料；4、受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、所獲取的資料等]【注意】上述估價依據應與估價過程相一致，對估價過程中方法選擇、有關參數確定所依據的主要文件應列出名稱和文號。二、土地估1、估價原則：簡要說明該項估價所遵循的主要原則；估價原則應根據估價對象特點與估價目的有所擇2、估價方法：簡要說明估價中采用的主要方法、方法選擇的依據；估價方法應根據估價目的和估價象特點等選定，并與估價原則和估價依據銜接一。本標準推薦使用而未選用的方法應說明不選用的理由；除符合本規標準定的特殊情況外，每項估價所選估價方法應不少于兩種。3、估價結果：明每種估價方法的估價結果、最終估價結果的確定方法及依據、以表示的單位地價及總地價；外幣表示地價，應注明估價期日外幣與的比價。三、估價結果和估價報告的使估價的前提條件和假設條件：說明進行本次估價及估價報告與估價結果成立的前提條件(如估價依據的可靠性、市場的客觀性、地價內涵、土地的持續利用等)、假設條件(如估價對象的用途設定、年期設定、估價期日設定等)。估價結果和估價報告的使用，包括以(1)估價報告和估價結果發生效力的法律依據。說明進行本次估價所依據的主要法律、，注明估價報告和估價結果的作用依照法律、的有關規定發生法律效力。(2)和估價結果使用的方向與限制條件。說明估價報告和估價結果在一定評估目的下使用，注明土說明估價報告的有效期限，自報告提交日起，原則上不超過1年3、需要特殊說明的事項有關資料來源及實地確認或無法實地確認的資料和估價事項對估價結果和估價工作可能產生影響的變化事項(如地價指數、開發程度、設定用途等)以及采取的相應措施；第四部分附件應包括委托估價函、委托方、待估對象權屬證明材料、土地利用狀況或規劃證明材料等土地使用證復印件或土地證明材料(附宗地圖)、估價對象如設定他項權利時有關權利人證明材料、出讓土地附土地出讓合同或協議、房屋證復印件或證明材料；無上述權屬證明材料時，應說明原因估價人員應對權屬證明原件(如國有土地使用證、土 證明、等)進行核對核實后，在復件上加蓋估價機構公土地利用狀況與條件或規劃證明材料包地籍圖、建筑平面圖等、有關背景材料(如估價項目的有關批準文件等，如為規劃利用應提交規劃利用的項目、可行性、建設用地規劃證、建設工程規劃證或審定設計方案通知書等規劃文件)。查勘記錄表、估價師現場查勘、估價機構資格及簽字土地估價師復印件、估價機構等。其他相關資料復印件【技竅】土地估價報告文字4部分“（摘借姐夫）摘界結附[一]封項目名稱受托估價單位提交估價報告[同“土地估價報告”文字式]

第一部分概述[同“土地估價報告”文字式]

第四部分附件【技竅】土地估價報告表格4部分“（蓋借姐夫）概界結附[一]封項目名稱:[說明估價項目的全稱，內容宜包括估價對象、評估目的、價格類型(土地使用權或其他)等“xx受托估價單位土地估價報告土地估價技術報告(評估工作底稿)編號:[說明估價機構對該項目的技術編號，含有“(地名)估價機構簡(年度)(技)xx號”等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在年度]提交估價報告[其他的同“土地估價報告”文字式]【估價對象——所在市、縣全名，與項目名稱中市、縣全名一估價目的——應簡要說明本次評估的估價目的，如“出讓、轉讓、抵押”等估價機構——說明估價機構全稱年度——說明提交土地估價報告日期所在年[二]正

十、需要特殊說明的事項（多）十二、土地估估價機構簽字 (機構公章xxxxxx【注意】上文三個注明多的是比“土地估價報告”文字式多的3項，其他同上。2、土地權利狀二、地價影響因素與市場背景分析[按照--般因素、區域因素、個別因素歸類說明影響估價對象地價水平的因素][影響因素可根據估價對象特點和估價目的有所選擇和[該部分影響因素分析不僅包含對有關影響因素的陳述，還應對地價影響因素進行分析，其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關性小或無關的因素僅為參照。因土地的特殊用途或其他原因而影響地價的特殊因素，應在此說明并進一步分析][在對地價影響因素進行分析時，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對地價可能產生的影響程度及影響趨勢，并與土地估價過程中有關方法選擇、參數確定、因素分析和比較內容等相對應，對地價影響因素的分析應與估價結果的確定相關聯，做到分析合理、參數有據、估價得當][地價影響因素的分析，應做到客觀描述，用語規范，內涵準確，能夠定量反映的應定量描述]一、估價原二、估價方法與估價[要求說明估價方法選擇依據和每種方法的估價[應根據估價對象特點及項目的實際情況，依據本標準選取適宜的估價方法。除符合本規程規定的特殊情況外，每項估價所選估價方法應不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據。對本標準推薦使用而未選用的方法或選用本標準中明確“慎用”、“不宜使用”的方法，應說明理由。各種估價方法的應用過程應分別滿足本標準的相應要求][在選擇估價方法時，如估價對象位于城鎮范圍內、基準地價覆蓋范圍之外，可以在充分分析論證其可行性的基礎上，選擇采用基準地價系數修，參照基準地價的末級地進行評估]三、地價的確1、地價確定的方法[要求說明對不同估價方法結果進行增值或減值調整的原因。對采用眾數、簡單或加權平均值、綜合分析法或以其中某一價格等為最終宗地地價的，應解釋其方法選擇的依據，若舍棄某種估價方法的測算結果，應說明理由。]2、估價結果[應注明地價種類、總地價、單位面積地價、地價單位，總地價并用大寫表示。如用外幣表示地價，應注明估價期日外幣與的比價][同“土地估價報告”文字式]

第四部分附件【技竅】土地估價技術報告4部分“總描價附E.4“土地估價報告”與“土地估價技術報告(評估工作底稿)”的制作與文字要求一、紙張(一)封1、“土地估價報告”、“土地價格技術報告(評估工作底稿)”字體應為二號標宋2、其他內容應為三號楷體3列(二)正1、“土地估價報告”、“土地價格技術報告(評估工作底稿)”及各部分標題字體應為三號標宋2、其他內容字體應為四號仿宋1、“土地估價報告”供估價機構提交給委托方使用，“土地價格技術報告(評估工作底稿)”供估價機構提交土地管理部門進行用,“土地估價報告”可以采用文字式或表格式,土地價格技術報告(評估工作底稿)應采用文字式;3、委托估價方在向土地行政主管部門申請對地價進行審核時，可提交““土地價格技術報告(評估工作底稿)”，并可同時提交“土地估價報告”;報請資源部或省級土地行政主管部門進行備案時，應同時提交“土地估價報告"土地價格技術報告(評估工作底稿)”。土地估價機構對估價過程中采用的有關技術依據(如征地協議、征地標準文件、開發費用、基準地價成果、土地市場交易資料等)應單獨整理成冊，供土地估價結果的確認機構備查。四、文字要1、“土地估價報告”土地價格技術報告(評估工作底稿)”中對估價對象的描述和分析應客觀、公正，不得帶有任何恭維、誘導性或與估價過程無關的;2、“土地估價報告”和““土地價格技術報告(評估工作底稿)”應以中文撰寫打印，并分別以中文格式提交委托方和土地管理部門用。如需以外文出具“土地估價報告”的，其內容應與中文報告一致，并在報告中注明以中文格式為準。第二節市場比較法的估價程序【適用范圍】市場比較法主要適用于地產市場發達，有充足可比實例的地區，市場比較法除可直接用于評估土地價格或土地外，還可用于其他估價方法中相關參數的求取?！净竟健竟郊几[1】“交日區過年【公式技竅2】“求誰誰在上”（下同知識點一、收集宗地交易實例資料收集范圍包括地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人、地塊條件、使用年期、交易條件、知識點二、確定比較實例比較實例數量應達到3個以上(含3個)，且估價期日距比較實例的交易日原則上不超過3年。比較實例與待估宗地條件的相似性大于差異性；比較實例應為用途與待估宗地用途相同，土地條件基知識點三、建立價格可比基礎應從付款方式、幣種和貨幣單位、面積內涵和面積單位等方面對各比較案例的價格進行統一知識點四、交易情況修正（即公式的交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。【交易行為中的特殊因素】包括下列9種有利害關系人之間的交易急于出售或者情況下的交易受債權關系影響的交易交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易相鄰地塊的合并交易特殊方式的交易交易稅費負擔的交易其他的交易綜合考慮各特殊因素對地價的影響程度，確定宗地交易情況指數，交易情況修正公式如下知識點五、估價期日修正（即公式的估價期日修正是將比較實例在其成交日期的價格調整為估價期日的價格，通常用地價指數進行修正，修正公式見式如下：地價指數的編制應符合D/T109-2007（即《土地勘測定界規程》）的有關要求。知識點六、區域因素比較與修正（即公式的C）區域因素修正是將比較實例在其外部區域條件下的價格調整為待估宗地外部區域條件下的價格域環境條件、規劃條件、土地使用限制等。不同用途的土地，影響其價格的區域因子不同，區域因素修正的具體因子應極據待估宗地的用途確定。綜合考慮區域因素中的各因子對地價的影響程度確定區域因素條件指數，修正公式如下：知識點七、個別因素比較與修正（即公式的個別因素修正是將比較實例在其狀況下的價格調整為待估宗地狀況下的價格個別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內基礎設施水平、地勢、地質、水文狀況、容積率、其他規劃限制條件等。個別因素修正的具體因子應根據待估宗地的用途確定，綜合考慮個別因素中的各因子對地價的影響程度確定個別因素條件指數，修正公式如下：【注意】容積率對地價影響較大時，應單獨修正！知識點八、使用年期等其他因素修正（即公式 ·土地使用年期修正：是將各比較實例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期，消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。修正公式如下：·其他因素修正：除進行上述幾項修正外，還應根據比較實例與待估宗地的條件差異進行其他必要的修正，如容積率修正等。知識點九、測算比準價格經過上述各項比較修正后的比較實例價格，選擇適用方法計算綜合結果，作為比準價格，常用計算方法包括：簡單算術平均算術平均第三節收益還原法的估價程序【適用范圍】收益還原法適用于有現實收益或潛在收益的土地估價【收益還原法估價程序】七步1、收集相關資2、測算年總收3、確定年總費4、計算年純收5、確定還原6、選用適當的計算公7、測算收益價【基本公式】凈收益每年不變的公式分為兩種：有限年、無限年純收益不變，且永續P——土地收益價純收益不變，收益年期有限知識點一、收集相關資料收集的資料包括：待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或經營時的年平均總收益、總費用資料等。所收集的資料應具有持續性、穩定性，能夠反映土地的長期收益趨勢。對出租性土地及房屋宜收集3年對營業性土地及房屋宜收集5年直接生產用地應收集過去5年中原料、人工及產品的市場價格資料知識點二、測算年總收益年總收益是指待估宗地按最有效利用方式出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應取得持續而穩定的客觀年收益或年，包括收入、押金利息收入等。對總收益的收益期超過或不足1年的，應統一折算為年土地總收益。估算年總收益、應考慮客觀閑置損失經營性項目或生產性項目，年總收益分別為經營性收入或生產性知識點三、確定年總費用年總費用是指利用土地進行經營活動并取得相應收益時正常合理的必要年支出。確定土地年總費用時，應根據土地利用方式進行具體分析。對總費用的支出期超過或不足1年的，應統一折算為年土地總費用。幾種主要土地利用方式中，土地年總費用主要包括土地租賃：土地使用稅、土地、土地費及其他稅費不動產出租：經營、經營維修費、房屋年保險費、稅及其他稅費經營性項目：銷售成本、銷售費用、經營、銷售稅金、財務費用、經營利潤等生產性項目：生產成本(包括原材料費、人工費、費等)、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、財務費用、用、企業利潤等。知識點四、計算年純收益【計算年純收益公式】總純收益=總收益-土地純收益是在總純收益中扣除非土地因素所產生的純收益后的余額。土地租賃不動產出租房屋現值應根據估價期日的同類建筑物的建造成本費用，結合房屋的物理、經濟和功能的狀況選用適當折舊方法確定，計算公式如下：·利用不動產收益評估土地收益價格時應關注如下情當房屋經濟早于設定土地使用權年期時，應按照房屋經濟確定折舊年限；當房屋經濟晚于設定土地使用權年期時，應按照土地使用權期限確定折舊年限；并合理估算房屋值【技竅】算折舊按“孰短”原經營性項目生產性項目自用土地可采用比較法求取客觀純收益，即比照類似地區或相鄰地區有收益的相似土地的純收益，經過區域因素、個別因素的比較修正，測算其土地純收益知識點五、確定還原率·確定土地還原率的3種基本方法土地純收益與價格比應選擇3宗以上近期發生交易的，且土地區域條件、用途、交易類型等與待估宗地相似的交易實例，以交易實例的土地純收益與其土地價格的比率測算還原率；安全利率加風險調整還原率=安全利率+風險調整值安全利率——可選用國債年利率或銀行定期存款年利風險調整值——應根據待估宗地所處地區的社會經濟發展和土地市場因素對其影響程度確定。投資風險與投資收益率綜合排序插入獲取社會上各種相關類型投資的收益率和風險，將其按大小排序，然后分析判斷待估宗地所對應的范圍，確定其還原率。【注意】在確定土地還原率時，應注意不同土地權利、不同土地用途、不同區位、不同土地使用年期及不同時期的土地之間還原率的差別。·綜合還原率、土地還原率和建筑物還原率的關系如下公式知識點六、選用適當的計算公式在估價實務中，應根據具體情況，選擇適當的計算公式。除上述基本公式外，因土地收益變化而應采用的公式見《城鎮土地估價規》附錄A。（如下）（1）無限年期公式為【注意】遞增是加號，排除記遞（2）有限年期公式為【注意】遞增第一個是加號，排除記遞（1）無限年期公式為【注意】遞增是減號，排除記遞（2）有限年期公式為【注意】遞增第一個是減號，排除記遞3.土地純收益流量按其他有規主要有土地純收益前若干年有變化，后若干年保持不變；前若干年保則的形式變不變，后若干年有變化等情形各變化情形，根據土地純收益的變化情況及年期，按收益還原法基本式評估知識點七、測算收益價格根據已選擇的公式測算土地收益價格第四節成本近法的估價程【適用范圍】成本近法一般適用于新開發土地或土地市場欠發育、交易實例少的地區的土地價格估【成本近法估價程序】八步1、收集相關資2、確定土地取得3、確定土地開發4、確定各項稅5、計算土地投資利6、計算土地開發利7、確定土地增8、價格修正確【基本公式收集與估價有關的成本費用、利息、利潤及土地增值等資料知識點二、確定土地取得費土地取得費按取得土地權利面支付的各項客觀費用計算，不同情況如下征收農村集體土地時，土地取得費即為征收補償安置費用，主要包括：被征收土地、地上青苗、建筑物及構筑物的補償費用及涉及人員的安置費。各項費用應按有關規定，依據待估宗地所在區域規定的相關標準，以應當支付的區域客觀費用確定。征收國有土地使用權時，土地取得費即為征收補償安置費用，主要包括：被征收土地使用權、地上青苗、建筑物及構筑物的補償費用及涉及人員的安置費。各項費用應按有關規定，依據待估宗地所在區域政府規定的相關標準，以應當支付的區域客觀費用確定。通過市場交易獲得土地時，土地取得費即是估價期日土地的客觀市場購置價格知識點三、確定土地開發費土地開發費按待估宗地設定開發程度下應投入的各項客觀費用計算宗地紅線外的土地開發費：為達到設定開發程度所需投入的各項開發費用根據估價目的和投資主體不同，確定是否計入宗地紅線內各類開發費用按照待估宗地的條件、估價目的和實際已開發程度，確定待估宗地的開發程度。屬建成區內已開發完成的宗地，評估設定的開發程度最少應為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地紅線內土地平整。知識點四、確定各項稅費土地取得和開發過程中應向繳納的稅費，一般包括：占用耕地的耕地占用稅和耕地開墾費、占用菜地的新菜地開發、征地、規定的教育附加費等其他在土地取得過程中直接相關的稅費等。知識點五、計算土地投資利息土地開發總投資應計算合理利息。土地開發總投資包括：土地取得費、土地開發費和各項稅費。按照設定的土地開發程度的正常開發周期、各項費用的投入期限和年利率，分別測算各期投入應支付的利息。土地開發周期超過1年者，利息應按復利計算。土地開發總投資應計算合理利潤。按照開發性質和各地實際情況，確定開發中各項投資的客觀回報率，測算土地開發應取得的開發利潤。知識點七、確定土地增值土地增值依據土地所在區域內，因用途等土地使用條件改變或進行土地開發而產生的價值增加額率測算知識點八、價格修正確定按上述基礎公式初步測算土地價格后，應根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件，考慮是否需要進行其他因素修正，確定土地價格。當土地增值是以有限年期的價格與成本價格的差額確定時，不再另行年期修當土地增值是以無限年期的價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一并進行年期正當待估宗地為已出讓土地時，應進行剩余使用年·修正系數公式如下式知識點一、評估現有不動產中所含土地價格【適用范圍】適用于現有不動產中地價的單獨評估【基本公式【現有不動產中所含土地價格評估的一般程序5步走待估宗地的基本測算不動產總測算房屋現測算交易稅測算待估宗地價第一步、待估宗地的基本情第二步、測算不動產總價：不動產交易價格應依據客觀交易價格，采用市場比較法或結合不動產的經營狀況和市場條件運用收益還原法確定。第三步、測算房屋現值：參照收益還原法中的有關規則測算。第四步、測算交易稅費：主要包括不動產交易過程中的稅費。第五步、測算待估宗地價格：運用剩余法評估公式測算土地價格，應注意待估宗地的設定使用年期與不動產交易價格對應的年期之間的差別并進行使用年期修正。知識點二、評估待開發土地價格【適用范圍】具有投資開發或再開發潛力的土地估價。一般可運用于以下情待開發不動產中的土地估價待改造后再開發不動產中的土地估價僅將土地開發整理成可供直接利用的土地估價【基本公式【評估待開發土地價格的一般程序6待估宗地的基本確定待估宗地的最有效利用方測算開發完成后的土地或不動產總估計開發周期和投資進度安測算開發成本和客觀開發利測算待估宗地價第一步、待估宗地的基本情第二步、確定待估宗地的最有效利用第三步、測算開發完成后的土地或不動產總價：應根據待估宗地的最有效利用方式和當地不動產市場現狀，采用市場比較法或趨勢分析法確定其在評估期日的價值，對開發完成后擬采用出租或自營方式經營的土地或不動產價值也可以根據同一市場狀況采用收益還原法確定其價值。第四步、估計開發周期和投資進度安排：應參照類似不動產的開發過程進行確定。第五步、測算開發成本和客觀開發利潤開發成本是項目開發建設期間所發生的客觀費用的總在土地開發項目中，開發成本包括:購地稅費、將土地開發完成所需的開發費用、用、投資利息和銷售稅費；在不動產開發項目中，開發成本包括:購地稅費、房屋建造成本、用、投資利息和銷售稅費 地價款、土地開發費用或房屋建造成本、用和購地稅費等全部預付資本應計算利息，銷售稅費不計利息。利息的計算應充分考慮資本投入的進度安排，按復利計算。利息率的選取應參照銀行公布的同期利率（3）測算利開發項目客觀利潤一般以土地或不動產總價值或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或不動產開發項目的平均利潤率。如果采用現金流法，折現率的取值綜合考慮了利息和利潤因素，可不單獨測算利潤。運用剩余法評估公式測算土地價格第六節基準地價系數修的估價程【用范圍】準地價系數可用于已公布基準地價且具有完備的基準地價修正體系的區域，且涉及國有土地資產處置或土地資產抵押時，所采用的基準地價應具有現實性，待估宗地的期日距基準地價的期日一般不超過3年。適用于4方面：適合于批量適合于作為一些政策性地價標準制定的依據適合于市場不發達適合于、抵押等保守性宗地估價目的【公式地價系數修基本公式】以基準地價系數修評估土地價格公式如下【技竅】“發妻容年”4修·評估程序——7收集有關基準地價資確定待估宗地所處土地級別（均質區域）的基準地價分析待估宗地的地價影響因素編制待估宗地地價影響因素條件說明依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價修正體系，確定待估宗地地價修正系數進行估價期日、容積率、土地使用年期等其他因素修知識點一、確定基準地價的有效性基準地價系數修，是我地估價的方法之一。它是利用基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法?！せ鶞实貎r使用的限制沒有公布基準地價的地區不適合使用過期的基準地價不適合使修正體系不全·基準地價系數修的確定需要做到以下幾點以實際土地市場發育的城鎮，以市場交易資料土地市場不發育的城鎮，可以收益測算要以評估結果為基礎，并充分體現的地價管理政策知識點二、明確基準地價的內基準地價系數修的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似土地條件和使用價值的土地，在交易雙方具有同等市場信息的基礎上，應當具有相似的價格?；鶞实貎r，是某一級別或均質地域內分用途的土地使用權平均價格，該級別或均質區域內該類用地的其他宗地價格在基準地價上下波動?；鶞实貎r相對應的土地條件，是土地級別或均質地域內該類用途土地的一般條件。因此通過待估宗地條件與級別或區域內同類用地一般條件的比較，并根據二者在區域條件、個別條件、使用年期和估價期日等方面的差異大小，對照因素修正系數表選取適宜的修正系數，對基準地價進行修正，即可得到待估宗地地價。知識點三、確定待估宗地所處土地級別或均質區域根據待估宗地的位置、用途，確定待估宗地所處的土地級別或均質區域，從而確定其所對應的基準地價、相應的基準地價修正系數表，以及宗地地價影響因素指標說明表。對應基準地價內涵，確定地價修正的基準和需要的影響因素的項目。在進行城鎮土地基準地價評估時，土地用途以現在實際用途為主。基準地價的市場導向性等作用，要求評估出的基準地價應以目前實際存在的土地利用現狀為主，據此反映現實土地收益高低和支付地租、地價的能力。知識點四、確定待估宗地參照的基準地價1.收集、整理當地基準地價成在估價前必須收集當地有關基準地價資料，包括土地級別圖、基準地價圖、基準地價表、基準地價因素修正系數表和相應的因素條件說明表等 根據待估宗地的位置、用途，對照前面所收集的土地級別圖表、基準地價圖表等，確定待估宗地所處的土地級別、該級別土地平均開發程度和基準地價內涵。知識點五和六、分析待估宗地的地價影響因素、編制待估宗地地價影響因素條件說明表依據確定的宗地地價影響因素項目，分析待估宗地條件（包括一般因素條件和個別因素條件），編制待估宗地地價影響因素條件說明表。影響因素項目指標的，應充分利用已收集的資料和土地登記資料及有關圖件，不能滿足評估需要的，需進行實地咨詢和，并在此基礎上確定地價因素指標數據。知識點七、確定并編制待估宗地地價修正系數表比較待估宗地的價格定義與基準地價內涵，依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數修正表，按編制的待估宗地地價影響因素條件說明表分別確定待估宗地的地價修正系數。將待估宗地全部因素的修正系數加和，便可得到該待估宗地的所有影響因素的總修正值。某待估宗地知識點八、進行估價期日、容積率、土地使用年期等其他因素修正估價期日的修基準地價所反映的是基準地價評估期日地價水平，不同時期的地價水平會有所變化，因此必須進行期日修正，把基準地價對應的地價水平修正到待估宗地的評估期日的地價水平。期日修正一般根據地價指數的變動幅度進行，期日修正系數可按下式計算：容積率的修容積率對地價的影響很大，尤其是對商業和住宅用地而言，因此當基準地價內涵中所定義的容積率與待估宗地的容積率不相同時，需考慮容積率的影響，對基準地價進行容積率修正?；鶞实貎r內涵中所定義的容積率是該用途土地在該級別或均質區域內的平均容積率。若容積率修正未在編制基準地價修正系數表時考慮在內，則需單獨進行，將平均容積率修正到待估宗地的實際容積率水平上。容積率修正系數可按下式計算：基準地價對應的使用年期，是各用途土地使用權的法定最高出讓年期，而具體到待估宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進行年期修正。土地使用年期修正系數可按下式計算：開發程度及其它因素修正比較待估宗地價格定義與基準地價內涵，當二者內涵一致，開發程度相同時，則不必進行土地開發程度差異修正。開發程度例如：某市二級住宅用地的基準地價為1000元/m2，對應的土地開發程度為五通一平（通路、通上水、通下水、通電、通燃氣管線，場地平整），待估宗地為七通一平（通水、通電、通路、通訊（IDD、DDD、傳真、電子郵件、寬帶網絡、光纜等）、通下水、通熱力管線、通燃氣管線和場地平整）。據，該級別土地通訊、通熱力管線的開發費分別是50元/m2和100元/m2；則該級別七通一平條件下的基準地價為1000+50+100=1150元/m2，并以此作為下一步評估的基準知識點九、測算待估宗地價格根據待估