編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第頁成都里程xx卡松項目策劃提案接到貴公司關于雙流華陽鎮二江寺橋頭68畝土地項目招標書以后，我司立即成立臨時項目小組，針對項目進行市場調查，再利用公司以往所收集與項目相關資料一并統計分析，在項目產品定位、消費者定位、規劃建設和營銷推廣等方面進行提出建議后簡單出據此報告。由于時間倉促，報告如有不盡之處，還望指正。前言天府大道作為成都城市中樞——人民南路的南延線，有著特殊的意義。它不僅僅是一條快速景觀通道，還是連接我們項目和成都主城區的交通要道，而且是成都城市向南發展的通道。大道兩側已經成為成都大盤時代的先行者。目前，天府大道兩側以及華陽的地塊都已經被開發商搶占殆盡，很多開發商占據的土地地塊規模很大，開發周期也較長。麓山國際社區、藍山美樹、怡豐新城、遠大·都市風景、世紀城、左岸花都、和黃的“南地王”等樓盤項目的持續性開發、穩定供應，供需波動微小。在這片區域，開發建筑形態以普通住宅和低密度住宅為主。從整個現代城市發展歷史來看，“郊居”成為城市化發展的歷史必然。成都以其獨具魅力的休閑生活城市特征，已然拉開“郊居時代”的序幕。隨著成都市工業結構的調整，大批生產企業將在政府的政策推動下移址郊縣（即衛星城），同時也帶來居住與生活空間的轉移。以高速公路和城市主干道建設為主要代表的快速交通網絡的構建，城區與城外（郊區）的時間與空間距離將無限縮小，城郊將逐步成為成都市消費者的居住選擇地，人們的居家觀念將發生根本性的改變。從成都市郊區的基礎配套設施和地域特征來看，“郊居時代”使華陽和溫江成為兩個最受矚目的區域，特別是華陽，隨著政府南遷和周邊囤積土地的陸續啟動，再加之地鐵1號線的破土動工，華陽與成都城區聯系更加緊密，已經真正成為城區的一部分，號稱：“城南副中心”目錄第一部分成都房地產市場淺析第二部分華陽房地產市場調查與分析一、華陽概況二、華陽發展規劃實施進程與機會點三、華陽土地市場四、華陽房地產市場特征分析五、項目周邊物業分析第三部分里程置業之品牌建設思考第四部分產品市場定位分析一、宗地周邊環境概述及項目SWOT分析二、目標客戶人群定位鎖定三、項目形象定位四、項目規劃建議五、物業管理及未來小區生活指引第五部分營銷大綱第一階段：營銷造勢（導入期）第二階段：公開期第三階段：強銷期第四階段：清盤期第一部分成都房地產市場淺析成都市房地產市場經過數量擴張的高速發展階段、數量與品質并重的相對平衡發展階段和品牌年代的競爭性持續發展階段，市場產品不斷更新、開發模式升級換代、產業整體推進、市場穩定發展；同時政府行為對房地產市場將繼續產生巨大的影響，政策和規劃主導市場發展方向，市政重點工程打造市場熱點一、成都房地產市場發展現狀今年1月至10月，成都市房地產新開工面積1281.95萬平方米，增長55.1%。其中，住宅新開工1020.62萬平方米，增長54.7%。隨著新開工面積大幅增長，購房者的選擇余地將會加大。同期，商品房銷售面積為885.12萬平方米，增長2.3%，其中住宅為796.88萬平方米，增長1.4%，今年以來首次呈現正增長態勢。專家分析，前9月持續負增長的原因有三：一是去年開工面積不足的滯后影響；二是國家對房市宏觀調控以來，不少購房者持觀望態度；三是去年部分現房價格不夠合理，反映在空置期一年內的“待銷房”面積增長。從銷售構成來看，1月至10月商品房預售面積為770.96萬平方米，增長21.2%，是銷售總量的主要構成者。這表明，銷量由降轉升在一定程度上是新開工面積增長所帶來的結果。前10月，商品房空置面積148.56萬平方米，增長2.5%。從空置的特性來看，空置期在一年以內的“待銷房”為86.32萬平方米，增長26.5%；空置期在一年以上的滯銷房和積壓房為62.24萬平方米，下降18.5%；購置土地面積共計815.32萬平方米，增長3.2%。截至10月末，擁有的開發土地存量已達716.61萬平方米。二、成都房地產市場供求現狀在供給方面，成都市目前的房地產市場呈現一個總體供給規模大、產品結構趨向合理；舊城改造和新城區互動發展，城區市場逐步向郊縣市場拓展；產品供給向多元化和精品化發展的格局。結合目前的市場情況，需求方面將出現這樣一個趨勢：40歲以下的消費者住房需求最大；外地人在購房比例已增至近50%；二環周圍、多層住宅、總價在15-35萬間的商品房是需求熱點。與此同時，郊縣與城區、環域、方位、區域的板塊競爭也越來越激烈。三、成都房地產市場發展趨勢展望成都市房地產市場，在2～3年內穩定快速發展仍是其主調。●商品房總體供給繼續保持較快增速隨著我國加入WTO，成都的投資環境的不斷改善，更多的投資商和開發商將帶給成都市商品住房市場更為強勁的投資，同時，外地乃至國外的先進的管理技術和開發水平將推動成都市商品房開發水平邁上新的臺階。●商品房總體有效需求繼續保持強勁市場支撐成都市的國民經濟一直保持兩位數的經濟增長速度，良好的經濟環境決定了需求的有效性。“九五”期間，成都市新增人口42萬，其中市區新增30來萬人。2000年第五次人口普查資料顯示，全市外來常住人口超過百萬。龐大的新增人口和外來人口形成對住房的巨大需求。另外，每年城市4%左右的住房被淘汰，至少要有同樣多的住房作相應補充。同時，隨著城市建設加快，城區“退二進三”的產業結構調整，將使相當數量的市民需要搬遷，由此引發更大的住房需求。總體來看，成都市潛在的住房需求在住房補貼政策的實施驅動和二次置業的強烈意向上將得以釋放，有效需求中仍將有超過1/3的份額被外來人口購房需求有力支撐。經過十多年的快速發展，成都市房地產市場已處在一個相對成熟的階段，并且在不斷的完善當中，從而為本項目的成功操作提供了一個良好的宏觀環境。站在成都乃至全國市場的高度，把握大市場規律，生產出適應市場主流同時又具備自身特色的產品是本項目成功的關鍵。第二部分華陽房地產市場調查與分析一、華陽概況1.1區位條件華陽位于成都市南面，緊臨東山、牧馬山，府河下游穿越城區，與江安河在此匯合。成都市未來城南城市副中心，公路四通八達交通十分便捷。華陽距成昆線雙流火車站4.5公里，距成都火車站12公里，距西南航空港——雙流國際機場10公里，距成雅成樂高速公路4公里。308國道（成仁路）和華（陽）龍（泉）路等省、縣級8條公路貫穿其間；府河穿城而過，上面新建了6座大橋。2002年1月1日，寬80米、長13.465公里、雙向8車道，設計時速60公里的天府大道（即人南沿線）正式通車，使進出華陽更加方便。2005年8月通過的成都地鐵一號線規劃建設預計5年內通車，北起動物園，橫穿成都市區南抵華陽二江寺，使得華陽也沾上了地鐵經濟的光。1.2自然環境條件華陽經多年的改造整治，環境質量有明顯提高。大氣環境質量主要指標已達到和接近國家大氣環境二級標準。1998年著手實施長3200米，寬40米的安公堤綠化工程，使城鎮人均綠地面積達到6平方米。目前沙河水質和景致都不好，但隨著紫坪鋪水庫的建成，成都經華陽至樂山水路的成都港的建成，府河下游河道整治工程的進展而將得到改觀。1.3歷史人文景觀華陽自宋代起便是川西平原的重要物資集散地和府河航運碼頭，素有商業中心、交通樞紐、工業重地和文化重鎮之稱。華陽鎮是“古蜀三都”之一，“廣都遺址”、“伏龍寺”、“金華庵”、“應天寺”、“永祚寺”及始于漢代的古鎮黃龍溪等名勝古跡韻味猶存。1.4生活配套設施華陽現有自來水廠兩座，日供水3萬噸，自來水普及率90%；110千伏和35千伏變電站各一座，年供電量25億千瓦；兩根來自川東天然氣田的輸氣主干線同時向川西和云貴兩省輸氣，是四川省天然氣輸配中心，日供氣量85萬立方米；教育設施發達，現有中學7所、小學33所、幼兒園10所；省縣級醫院各一所，醫療設備較為先進。1.5商業氛圍華陽作為國家級衛星城鎮，借助于人南沿線的建設，房地產開發市場已經得到初步發展。當地政府的大力支持、開發商的關注、媒體的炒作都在很大程度上提升了當地的人氣與商業氣息。在大量樓盤涌現市場之后，一方面廣大居民有對周邊商業、生活配套的需求；另一方面眾商家也看到了廣闊的市場空間。買方市場和賣方市場的碰撞加速了商業氛圍的迅速提升。二、華陽發展規劃實施進程與機會點華陽因城市規劃呈沿人南沿線由中心向北帶狀擴張發展的特征，市區兩端距離較遠，配套設施的相對共享程度較低，不利于個性化產品的創新與成長。但毋庸置疑的是，華陽的房地產市場暴露出的種種問題已反映出與成都市本土房地產市場的高度同步化趨勢，產業結構的重新調整與開發市場的完善蘊藏的巨大能量，將在下一個開發熱潮中釋放出新的發展機遇。縱觀華陽樓市，產品同質化現象非常嚴重，決大多數在景觀設計、社區規劃、戶型設計、配套設施與服務上都有著驚人的相同之處。前幾年剛剛開發時流行錯層，于是一窩蜂全部開發錯層，這兩年流行疊拼，于是我們在去華陽的路上就會發現三步一疊拼，五步一聯排，沿線走來，遠大都市風景、蘭橋尚舍、藍山美樹、原鄉等無不走著這樣中庸路線，或川西、或歐式、或中西結合，有因地制宜，有依山而建，要不就是普通多層和電梯公寓，如城南名著、明珠怡園等，無論從案名和戶型設計均無出彩之處。而在今年華陽片區這一區域內高檔的低密度住宅項目逐漸增多，如“麓山國際社區”、“原鄉”等項目，以及明年中鐵二局開發的“蜀郡”等均為別墅形態，直接拉升了整個華陽片區的房價。目前，“麓山國際社區”的花園洋房均價在4500元/平米左右。因此我們有理由相信，在2006年，城南及華陽地區的房地產市場將逐漸由普通住宅向中、高密度住宅并存的局面發展，同時房價也會隨著整個環境的改善而提升到一個新的空間。如何在激烈的市場競爭中拔得頭籌，贏得大部分消費者的認可，除了需要精細而準確的市場定位，更需要我們在產品設計上多下功夫。2.1華陽城市發展規劃目前，華陽所有的地下管網均按照城市市政配套標準進行鋪設。未來5—10年，華陽將以發展居住、商務、高新技術產業為主。共規劃建設7個組團式發展區域：成都市城南城市副中心組團、高新技術園區組團和五個居住類組團。組團之間以生態隔離帶連接。在新開發居住區中堅決不建商鋪，小區圍墻建成通透式。在北部新區，在建項目已嚴格按照這些要求在進行。華陽在2020年總體發展規劃中，對總面積達4144.64h㎡的土地進行了城市總體規劃。其中規劃城市建設用地2724.95h㎡，水域和其他用地1419.69h㎡。規劃城市建設用地中，居住用地為1092.61h㎡，公共設施用地307.10h㎡，對外交通用地9.03h㎡，道路廣場用地355.68h㎡，市政公用設施用地59.85h㎡，綠地面積900.68h㎡，生態綠地達1208.09h㎡。共規劃居住人口35萬人。規劃的一類居住用地主要集中在華陽城南雙龍路及迎賓南路與府河華陽下游段之間及府河華陽段上游半島區域，人南沿線兩側與城市中心主要為商業金融與行政辦公用地，二類居住用地主要集中在府河以北和江安河以南以西。道路規劃方面，城市內部交通網絡呈田字、井字形狀，對外部則以放射狀向四面發散，分別與成都、東升、黃龍溪、牧馬山、彭山、仁壽、龍泉、萬安相連。另外，華陽與成都的交通將實現水,陸和地下三路交通，人南沿線的快速通道;在成都至樂山的水路通航工程成都港項目正在建設中，與本岸隔江相望;在2005年8月成都地鐵一號線建設規劃在報批通過后，預計5年內建成投入使用，北起動物園，途經火車北站、天府廣場、火車南站最后到華陽二江寺;2.2城市發展規劃實施進程與機會點分析華陽最大的利好——人南延線的建成通車為其插上了騰飛的翅膀。當地政府為全面迎接撤鎮建區，擬投資10億元資金在5年內建成新華陽，并傾力打造成都“南園經濟圈”。此舉進一步放大華陽房地產開發的熱度。人南延線的大規模成片房產開發將帶動人南沿線經濟帶的形成與繁榮。使其他未開發區域的綜合開發價值提升。但也應看到，單個項目開發難以推動此種局面的形成，多個大盤同步開發，已有效穩步提升了該區域項目的開發利潤。地鐵經濟圈的眷顧。在今年通過的成都地鐵規劃建設中，最先修的一號線，且直達目前的南沿線盡頭。城南城市副中心的規劃建設逐步實施，推動城南經濟圈層的形成，在創造更多就業機會的同時，也將創造更多的居住和商業物業的市場需求。城市向東向南發展的總體規劃絕不僅停留在口號及既有基礎之上。城南城市副中心建設進程的加快，反映了政府在貫徹這一政策上的決化。撤鎮建區的政策下，現已進入規劃的石羊居住區的改造一旦成功，加上城南沿線各大盤項目的推動，華陽北新城已迅速成為華陽房產開發的熱點。決定這一格局形成的關鍵因素在于人南沿線西側的城市基礎配套設施的完善程度與城南城市副中心規劃的實施進程。沿續“南貴西富”的居住習慣，在人南沿線中高檔商品住宅大規模開發的配合下，人南沿線及城南城市副中心將成為“新城市人口”（外來高素質打工一族）的重要居住選擇區域。另外，隨著消費群中本地中產階級的逐步形成，華陽北新城區與成南副中心的接合，可望再次成為精品住宅的開發熱潮區域。三、華陽土地市場3.1土地購置狀況華陽受人南沿線題材及地鐵一號線利好消息的刺激，自2001年上半年即開始步入圈地高峰期。截止目前，華陽境內各大房地產開發商與投資商圈地面積共計達1萬余畝，圈地區域主要集中在人南沿線兩側的萬家十橋、二江橋線及萬安鄉附近。其中較大規模的有成都萬華房產（郎酒集團與寶光藥業合資組建）在萬安鄉圈地3000畝建成“麓山國際社區”，岷江新希望在人南沿線近華陽段圈地2000畝，遠大集團在人南沿線圈地500畝建成“遠大都市風景”，劍南春酒業圈地1000畝，中石化圈地400畝。另外在華陽沿府河外側，三佳房產、森宇實業、三和房產等其他開發商共計圈地1450畝，并已進入持續性開發階段。目前，華陽經國土資源部批出可開發總量指標為1.8萬畝。除去已圈的萬余畝，剩余8千畝開發土地資源呈零散分布，主要集中在府河以西。華陽片區地價華陽土地市場受郊縣房產開發熱潮的直接影響，目前地價與1999年相比較漲700%以上，均價達60－70萬/畝左右，個別區域已達80萬/畝以上。加之市場的不斷追捧，溫江、龍泉等地也成為新的熱點，分散了部分投資點。但地價增幅仍然較快。另外，加之人南沿線黃金地段的土地已所剩無幾，這從客觀上加速了地價飛速上漲。3.3華陽土地供給分析目前共50余家開發商云集于此，成規模開發項目（100畝以上,含已圈地未建設項目）達20余個。華陽房地產項目開發規模圖四、華陽房地產市場特征分析4.1房地產開發企業綜合實力參差不齊華陽房地產市場開發商數量較多，各開發商之間在開發水平、開發經驗及綜合實力上差距較大，強弱分勢較為明顯，遠大房產、心怡房產、岷江新希望、和記黃埔、森宇房產等，或為資金實力雄厚、資源整合能力強大，或為開發經驗豐富、品牌知名度高；華陽房地產市場新近涌現的三佳房產、萬華集團因開發項目而倍受市場關注。開發區域相對呈不均衡狀態目前華陽正在開發的區域主要集中在城中心以北，府河沿岸，其他區域開發相對滯后，整體呈線形延伸帶狀發展，配套設施共享程度相對較低。因華陽整體配套設施相對不完善，除新城區（府河以北）以外，大多房產項目均難以達到較高的檔次。產品趨于同質化華陽的房地產開發項目中，獨具個性與鮮明特色的商品住宅開發項目較少，大多數產品仍停留在建筑臨摹與概念的單純炒作層面，很難形成對市場需求的真正吸引，在供給量相對過剩的市場中欲獲得較好的營銷業績表現吃力。從綜合情況來看，華陽目前可售商品住宅滯銷率超過20%。大多數項目均臨府河而建，產品的綜合環境塑造主要依靠河景，這在很大程度上類似于1998、1999年成都電梯公寓的開發熱潮，只賣河景，沒有創新。由此導致的最終結果是：產品同質化趨勢明顯，缺乏真正意義上的創新，無法通過越來越成熟的市場需求的全面檢驗。房地產市場相對成熟，當前產業發展階段與成都基本同步華陽的房地產市場在長期的開發熱潮中吸引了大量開發商的介入，同時也使市場需求層對其保持了較高的關注度，有著一定程度注意力經濟成效的體現，并在產業調整過程中提供了一定的市場支撐。一方面，大盤項目的介入預示著華陽房地產業步入正常化，從產業發展結構及開發模式等方面，華陽房地產業調整所面臨的問題基本上與成都保持同步；另一方面，華陽因目標消費群體與成都的高度一致，因而房地產市場也慣于概念炒作，產品急待實質性突破。華陽市場極熱之后冷靜回歸。目前的華陽房地產市場中，于人南沿線圈地熱潮中大肆進駐的大開發商與大規模的項目鮮有實質動作，華陽房地產市場的熱度更多為媒體炒作。從現有的項目來看，具一定開發規模的典型項目有“左岸花都”、“怡豐新城”、“遠大都市風景”、“藍山美樹”、“南陽錦城”等。相對動作較大的萬華房產2002年10月推出“麓山國際社區”第一期其相對目前成都高端市場火爆熱銷后，沿線跟進許多針對成都高端市場的別墅與花園洋房,在南沿線通車和地鐵規劃后市場變動形式明朗，其他大盤的跟進較快，譬如藍山美樹等項目,因而整體的開發形勢非常樂觀。另一方面，華陽在前期郊區開發熱潮中為搶占有利的地位，吸納了眾多大小不一，素質與綜合實力參差步齊的開發商介入。這種做法直接后果已在市場顯現無疑。一哄而上的狂熱過后，概念的炒作已收效甚微。開發商獨辟蹊徑，鎖定固定的消費群體難度較大，營銷策略的調整難以達成預期的效果。面臨如此市場狀況，提升開發戰略高度，以大勢的眼光整合區域市場成為了華陽片區開發商全面考慮的課題。尋求區域共贏，進行開發模式創新與格局調整已勢在必行。在大勢所驅之下，較高的市場關注度與產業創新壓力將引領華陽房地產市場進入機遇與挑戰并存的全新時期。因而我們不難看出，房產的發展將使“創新”成為生命之線。這種創新不僅僅是項目的開發戰略、資源整合能力、企業發展戰略與規劃以及整體市場發展動態的把控等方面，還包括建筑形式的產品變化和概念炒作的全面創新五、周邊物業分析我們

拮取了南延線幾個比較有代表性的樓盤進行分析：

遠大都市風景由中國遠大集團開發，項目占地490畝，一期占地200余畝，以低密度住宅為主，主要建筑形態為疊拼和花園洋房，售價在3200——4500元/平米之間，現已售罄。目前正在開發二期“風景2006”，由八幢半圍合式11+1小高層組成，戶型面積從80——200平米不等，清水房。該項目二期占地面積78畝，容積率2.0，綠化率44%，總戶數560戶，車位數量560個。遠大都市風景一期的產品形態以四五層的花園洋房為主，在產品規劃、建筑、戶型、景觀四方面與成都同類樓盤相比而言，均有突破性的創新，將華陽開發整體水平拉升到一個較高層次，并構建了“風景HOUSE”的核心內涵

。南陽錦城總占地200畝，分為三期開發，總戶數1366戶，開發商為雙流本地人。一、二期已經銷售完畢，三期“銀杏閣”作為前兩期的升級版將在2006年1月亮相，建筑面積86000平米、戶數608戶。該項目最大優勢在于價格較低，一期銷售均價2200元/平方米，二期銷售均價為2500元/平米，由此推斷三期售價也不應太高；外墻使用石材，迎合大部分消費者心理，內部密度合適，環境一般；劣勢在于戶型較差，由于該項目走的“低價”路線，因而在戶型設計、環境品質、開發商品牌塑造上面都很平淡。怡豐新城該開發商最大特點就是“善于抄襲”，前身是怡豐地產，幾年前成功開發了成都中和鎮“怡豐花園”，從建筑外觀到小區園林全盤仿照春天地產的“春天花園”的格局；“怡豐新城”的園林設計聘請香港“貝爾高林”，靈感來源于廣州“星河灣”；全框架剪力墻結構，戶型區間90——230平米，設計合理，分為平層、錯層、躍層，號稱“戶戶觀景”。小區設有多處主題廣場，四個全天候天幕式網球場。其主題思想是“森林住宅”的概念，但按照一般理解，森林住宅的概念對應的應是低密度高檔住宅，其樓盤形態應依次為別墅樓盤、花園洋房或位置優勢明顯的多層樓盤。怡豐雖然提出了森林住宅的概念，也只是基本營造出了牽強的森林概念效果，開發商在樓盤質量上，尤其是外在質量的形象展示上如外墻、陽臺和樓梯欄桿與門窗等質量和檔次方面打了較大的折扣，與森林住宅概念明顯錯位。但這些瑕疵并不能擋住“怡豐新城”火爆的銷售勢頭。項目采用“低價入市”的銷售策略，一期售價2600——2700元/平米，目前三期售價為2900——3100元/平米，性價比較高，銷售一路走好。藍山美樹最近賣得比較“火”的樓盤。從地理位置來講，該項目與本案最為接近，毗鄰“麓山國際社區”。其利用地塊的山地坡度，層層退臺的設計理念，讓每戶人家都擁有大小不等的私家花園。項目總占地500畝，一期82.4畝，建筑面積72340平米，規劃戶數398戶，停車位347個。小區以疊拼、花園洋房為主，從整體規劃來看，布局較亂，開發商可能是想抓住各種需求的客戶，因此在疊拼中間又修建了兩棟電梯公寓，感覺牽強。疊拼銷售較好，目前已經售出90%，花園洋房售出60%左右，電梯將在春節后面市，內部宣傳價格將在2800左右。六、華陽消費者調查與分析有了供給和需求的存在是不夠的，關鍵是兩者之間要找到一個完美的平衡點，在大成都范圍內樓盤風起云涌的時候，了解消費者的置業需求可謂是勢在必行。城南經濟副中心作為幾個郊區中房地產起步最早、發展也較快的一個區域。曾是很多人，包括消費者、開發商、甚至媒體，都趨之若鶩的地方。不可否認，在這樣的大環境下，消費者也相對成熟和理性。希望通過對目標消費者置業需求的把握，能為本項目的開發起到一定的指導作用。6.1消費者客觀情況調查消費者的購房需求屬于意愿范疇，而這種意愿受年齡、文化程度、家庭人口、家庭收入、現住房狀況等很多客觀因素的制約。要了解消費者的需求，就要掌握他們的基本情況，把握其消費心理和特征。6.1.1購房者區域分析通過對成都附近郊區溫江、龍泉及華陽三個板快的客戶群的調查得知，均以成都和外來的客戶群為主超過70%，而南沿線開通以及地鐵建設的開展，華陽片區商品房的客戶群更是高達80.8%，主要是投資或休閑渡假型和在成都及南沿線周遍工作的外地人或者首次置業而因經濟壓力過大無力購置城區住宅的年輕人，選擇交通方便，環境優美的華陽片區居住等。

·外來購房者的增多，消費人群結構的變化，說明華陽成為城南開發的延續已成客觀現實；

·華陽的常住非農業人口較少，故其商品房開發對外來人口的依賴較大；

·當地客戶將隨著城市化的進程，區域產業經濟的發展，而成為客戶群中很重要的一部分；6.1.2購房者年齡年齡和文化等消費者個體基本要素直接影響著其購買力、付款方式、消費心理等。長期以來郊區房產多是城區二次或多次置業者的選擇，以中老年人占多數，而現在隨著交通更加便捷以及人們消費觀念的變化，郊區房產也越來越受到首次置業者的青睞，其中有很多是積蓄不多的年輕人，并且不乏郊縣當地的年輕消費者。可以說，郊區房產消費者結構的年輕化是不可避免的趨勢。6.1.3購房者文化程度在文化程度方面，目標消費者的整體文化程度處于中上的水平。大學及以上文化的消費者最多，占了63%多；其次是高中和中專學歷的，有25.8%，應該說，這部分消費者在購房時最關心的除了對房屋的價格及地理位置而外，還物業深層次的居住內涵十分在意。6.1.4家庭人口狀況家庭人口對購房行為的影響莫過于在戶型和面積方面，家庭人口的多少直接決定了所需空間的大小。6.1.5家庭月收入狀況在眾多因素中，對消費者購房影響最大、最直接的是家庭的收入狀況、支付能力。目標消費者的家庭月收入多為2500—5000元和5000元以上，兩者的比例大致相等，分別為39.5%和36.9%。如果購房承受能力按家庭年收入的4-6倍來計算，大多數目標消費者能承受的購房總價在18—30萬。6.1.6主要交通工具很大程度上，交通工具是收入狀況的體現，自行車、電瓶車和公交車是消費群大多數人采用的交通工具，擁有私家車的消費者數量也占到了22.90%，交通工具也影響了消費者對購房區位的選擇。但是，如果地鐵通車，那公共交通的城市格局就使得使用低價值交通工具的購買區域極大擴展。6.2消費者住房需求調查要了解消費者的住房需求就需要對其需求進行細分。消費者的住房需求具有豐富的內涵，包括購房行為的心理出發點、在購房中所要考慮的因素、對物業本身的要求等很多方面。6.2.1購房的心理出發點消費者購房，從心理上來說，這一行為本身有其出發點所在，是出于何種原因而消費，即購房目的。對于消費者而言，購房大多是為了自己的日常居住，比例高達60.21%；其次是為了孝敬父母；而為了投資、商務辦公、休閑度假而購房的消費者所占比例不高。6.2.2購房因素房地產交易不是一項簡單的商品交換，商品價值大是它最為重要的特征，因此消費者在購房時首先要考慮自己有沒有承受其價值的貨幣表現，即價格，只有價格在可接受的范圍內，只有“能否買得起”的問題解決之后，消費者才會去考慮其他因素；68.73%的華陽消費者認為價格在購房中起很重要的作用。環境是影響消費者購房的第二大因素，它是直接受制于目標消費群的文化層次與品位。繼價格和居住環境以外，配套和地段是影響消費者購房的重要因素，這兩者關系到居家的舒適度，是物業綜合品質的重要指標，對環境和地段的選擇往往反映了消費者對物業檔次的選擇。而消費者對戶型的要求也非常高，這主要是由于關系到家庭居住人口，是衡量房屋使用功能的重要標準。這說明了消費者對房屋綜合品質的要求很高。6.2.3購房區域房地產具有不可移動性，因此物業所處地段和區域對消費者的購房行為有較大的影響。人南沿線是消費者最為青睞的居住區域，這主要是由于南沿線與地鐵一號的交通便利因素，離成都市區較近所致，其次府河沿線也成為消費者選擇較多的區域，這一方面是人們出于天然的“親水情結”，愿意臨水而居；更重要的是府河沿線環境較好，目前已形成較為濃厚的居住休閑的氛圍。而本案項目處于南沿延線和府河的交接處，可謂得盡天時地利，開發地理優勢顯而易見。6.2.4對物業類型的需求在物業類型方面，成都意向購房者就和華陽本地人選擇出現巨大差異。由于市區現在最主要的物業形式為小高層和高層電梯公寓，根據生活習慣，成都的消費者同樣在華陽也喜好選擇小高層和高層電梯公寓，而華陽本地的消費者根據傳統生活習慣則多選擇多層和小高層，這可能是出于當地人的“親地性”。別墅作為高端產品，只有少數人能夠有相應的消費能力，因此對別墅的選擇率只有5.73%。6.2.5對套型的需求在套型上，套二是大多數人的選擇，占了44.00%的比例；究其原因，主要是因為套二面積適中、功能完善，也比較容易設計出合理巧妙的戶型。套一和套三大體上平分秋色，選擇率分別為21.00%和22%，而在市區風頭正漸的小戶型在郊區的認可度也有所帶襲，主要體現在對套一的選擇率擁有21%。6.2.6對面積區間的需求和對套型的選擇大致吻合，消費者對面積的選擇主要集中在70--90㎡、90--120㎡的區間內；其次是70㎡以下的戶型；對于200㎡以上的大戶型，也有5%的認可度；可見，在房價價格陡長的郊區，消費者對戶型、面積的選擇是以實用為主流的。6.2.7購房單價毋庸置疑，在消費者購房時，價格可謂是他們心中一個重要的度量衡，起著很重要的作用。從以下數據看來，成都的消費者應該都是非常理智的，能夠看到南沿線附近的增值空間，愿意支付的房屋單價多在3000元/㎡左右，然后價格越往上走，其點擊率就越低。從總體上來看，如果非要用一個詞概括消費者對南沿線附近物業的置業特征，那就是“潛力巨大”。首先是過高的購買力，成都工作收入中等的消費者相較成都4000以上的房價，只能望樓興嘆，但在南延線片區3000以下就能買到環境和建筑品質較高的物業，而且地鐵通車后，無形拉短了城市之間的距離。對開發商而言，面對這樣一個總體目標市場，需要準確把握細分市場，掌握目標消費群體的消費特征，并在恰當的時期實時推出適當的產品。其次，南部新區代表著成都的未來國際觀，大量高新技術人才和總部型企業入住。地鐵和整個華陽地區城市配套的改善，必將改變南部新區的人生觀，使得消費結構的年輕化。第三部分里程置業之品牌建設思考一、里程置業1.1品牌的建設與思考目前，成都市的房產市場的競爭環境日趨激烈，各房產商盡出招數以提升房產的品質，吸引購房者的購買欲望。而消費者在購房上面已不局限于對產品的本身要求精益求精，對發展商的實力背景和品牌認知度也放在重要選擇上面。本案是里程置業在成都開發的第一個樓盤，也應該是在成都樹立品牌的一次機緣；是項目銷售的重要條件；也是為以后里程置業在成都發展事業的營建奠定良好的基礎。例：深圳萬科集團自創業以來，始終堅持樹立公司及品牌在房產市場的形象。通過無形資產的積累，不但在消費者群體中建立了良好的口碑，而且形成無形產業化資本經營，給公司帶來了豐厚財富回報。例：成都置信房產公司堅持獨特的經營理念，樹立了良好的公司及品牌形象，現在已在成都、乃至整個四川房產市場及消費者群體中形成了良好的口碑，使房產開發與銷售蒸蒸日上。1.2建議：1.2.1里程置業導入公司整體CI系統（建議）對公司以前的發展歷史作整合。導入企業理念識別MI導入企業法則識別 BI導入企業形象識別 VI1.2.2品牌及發展商形象定位（建議）立足成都市場，制定長遠發展規劃，形成連動開發建設，產業化運作經營；以服務于大部分中薪階層市民為己任，注重產品質量與品牌，樹立良好市場口碑的金牌房產發展商。關于品牌建議，如業主有意見，我方可進行商討提議。第四部分產品市場定位分析曾經的華陽被奉為“5+2”居住生活的典范，而隨著前期樓盤的建成和陸續入住，許多矛盾凸現出來，配套不完善、水、電、氣的規劃設計滯后，一到冬天就停水停電、公共基礎設施以及社區配套的薄弱等等，讓前期購買的客戶叫苦不迭。為此，雙流政府對華陽的規劃提出了新的思路。在今年，隨著華陽城市建設“八大工程”的開建、地鐵一號線的正式動工，華陽又重新成為了樓市的“寵兒”。如今的華陽，不再是“低價”的代名詞，明年城南的競爭將更上臺階。實際上，在華陽買房的人，無外乎兩種人居多，一是圖便宜的人——用在市區買不到好房子的價格在這里可以隨心所欲地挑選，價位多鎖定在3000元平米以下（如“城南名著”、“南陽錦城”等普通住宅）；二是圖品質和環境的人——大部分為事業成功人士，多為二次或多次置業，對樓盤品質要求較高，在選擇樓盤時更注重房屋的舒適度，而價格放在其次。這部分人群選擇的樓盤建筑形態大多為疊拼、聯排或花園洋房，價位多數在3500元/平米以上（代表樓盤“麓山國際社區”、“遠大都市風景”、“藍山美樹”等）。調查中知道，在華陽購買商品房的外來客戶高達91.8%，主要客戶來源在成都市區，這其中有在成都工作的外地人、首次置業經濟不太寬余的年輕人、有為了改善居住條件而在華陽二次甚至幾次置業的中年精英以及部分老年人，而本地人的購買比例僅8.2%宗地周邊環境概述及項目SWOT分析1、宗地周邊環境概述1.1位置本項目位于華陽鎮新區，緊臨府河，距離人民南路南延線約600m，距離華陽市中心約2000m；距離三環路約5分鐘車程；地理位置優越。項目東臨府河，間隔50米政府規劃綠化帶和規劃濱江路；西面規劃新道路；南面為另已規劃地塊；北面為華牧路。1.2面積本項目規劃用地80.85畝；其中建設用地68.13畝；城市道路待征地12.72畝。1.3地質地貌現狀本項目位于歷史文化悠久的成都市城南華陽鎮二江寺橋橋頭，項目地塊平整規則，緊臨江安河與府河交匯處；屬于成都平原地質地貌特征。1.4項目的水、路、空交通狀況項目周邊的市政路網主要有：人民南路南延線、成仁路、規劃中的新大橋、華牧路等道路以及華陽鎮老城區的幾條主要交通干線，形成縱橫交錯的市政路網格局，交通四通八達，交通便利。本項目境內水資源豐富，有成都著名的府南河流經華陽鎮；對面即是建設中的水上交通（成都港）、地下水資源豐富；本項目公路交通設施非常完善，項目周邊多條主要交通線路經過；項目地塊范圍內及項目周邊也有多條城市規劃道路；項目距離成都三環路僅5分鐘車程，距離成都雙流國際機場僅需20分鐘車程；位于成都市南面，緊臨東山、牧馬山，府河下游穿越城區，與江安河在此匯合。成都市未來城南城市副中心，公路四通八達交通十分便捷。地鐵一號終點站在此，以后此處必將成為又一經濟圈。項目目前只能通過位于華陽鎮重要交通干線正東街旁，進入項目地塊的直入交通網已經形成（通過南延線，經成都港邊二江寺橋進入項目）；但目前項目地塊內沒有成形的交通路網，幾條重要交通路線只是處于市政規劃之中，隨著本項目的啟動，項目社區路網隨之形成。1.5項目周邊市政配套設施項目周邊的市政配套設施完善，在項目正北方向，政府規劃一個休閑湖泊，周圍有千畝森林公園，江安河和府河在湖泊交匯后順流而下到二江橋，在地鐵出口處也規劃有500畝中心公園。華陽汽車站近在咫尺，無論是坐汽車還是地鐵或者是水路，都便捷快速。但是項目目前周邊學校、醫院、超市等配套還未到位，只能依托老城區的完善政配套設施，這是很多本區域項目同時存在的一個問題，也就遭成了華陽房產入住率不高的原因之一。2.SWOT分析1、項目地塊優勢1.1區位優勢本項目位于成都市“南富西貴”的城南華陽鎮，府河下游穿越華陽城區與江安河匯合于項目邊，自然環境極佳。根據傳統人文習慣，“水之財也“，臨水而居的思想可以提升產品附加值。且項目在兩江交匯之處，財富聚集地也。項目位于華陽新城區境內，二江寺側，具有濃厚的華陽人文歷史文化底蘊，有利于提高本項目的價值提升。縱橫交錯的城市路網，南延線、地鐵一號線、成都港水路等使得本項目的區位優勢更加凸現。項目周邊開發的高檔住宅區如“麓山國際社區”、“藍山美樹”等項目無形中為本區域提升了附加值。隨著城南副中心區位優勢的日益凸現，已為本項目帶來更多的的開發優勢，開發時機也已非常成熟。1.2競爭優勢本項目雖然只有68.13畝，但是由于特殊地理位置和目前的市場背景，將具備大盤形成的可能，如在項目規劃、項目產品設計和景觀設計等組成部分下足工夫，將極具競爭優勢。本項目目前的競爭對手主要來自于人民南路南延線開發項目以及華陽城北新區開發項目，但是在項目本身所在區域目前還有沒有具備與本項目競爭的項目存在。1.3巨大的升值潛力本項目位于南延線末端，項目左右的土地均已被強勢開發商森宇集團與劍南春集團拿下，在未來1-2年內，區域開發必將形成氣候，地段優勢凸現，尤其是在本區域的土地更是稀少的情況下，本項目獨特的區位優勢和環境優勢，使其具有良好的升值空間，如果產品規劃得當，后期銷售看好。1.4良好的開發題材本項目優越的地理位置和自然環境，將為本項目創造良好開發題材，項目一旦開發對房地產競爭激烈的南沿線乃至于整個成都來說都將形成巨大的社會沖擊效應，吸引社會各界的廣泛關注，是開發商創立品牌的極佳時機。1.5良好的開發條件本項目自然條件優越，環境優越，特別是沿河而居，使得整個項目的開發有天然條件的支撐。項目地塊規則平整，易于項目的操作。2、劣勢2.1市政、生活配套設施落后整個項目及項目周邊，雖然均屬于華陽新城區范圍，離華陽老城區還有一定的距離，目前除去部分別墅項目而外還沒有一個較為成熟完整配套的社區，原因在于原有的市政生活配套設施陳舊落后，已無法擔負現代都市城市的高效運行節奏。因此，項目本身及周邊市政、生活等配套設施的落后，使得項目運作難度加大。2.2地塊存在不足本項目地塊較為規則，但被市政規劃道路征地12.72畝，為整個項目直接造成開發成本的增加，且還涉及拆遷問題。2.3項目地塊區位優勢不明顯在成都郊縣所有的項目都把目光瞄準成都這塊“大蛋糕”的同時，本項目也不例外。而本項目位于人南延線的最底部，而且地鐵要在2010年后才能建成，對于近兩三年有購房意向的消費者來將，從成都分流出來后就被人南沿線的開發商以及華陽城北新區開發商截留，剩下極少部分消費者供本項目消化。因此，本項目在區位上的優勢弱化。3、項目地塊的機會點華陽是目前成都重點發展之區域，成都及外來投資者迅速增加，消費潛力巨大；城南副中心形成的區位優勢以及政府支持力度較大；地塊緊鄰人民南路南延線，潛在區位好，開發潛力大，增值潛力高；開發商經濟實力強；華陽已經形成新的開發熱點；有厚重的歷史人文氛圍；臨河而居，可充分利用水文化，有大量文章可做。4、項目的威脅與困難4.1市場風險本項目地塊周邊沒有成熟高檔的居住社區，消費者對本區域的接受與市政、生活配套設施的跟進，也需要一定的時間和過程。此外，成都市區及成都周邊的區（市）縣大規模的房地產開發正處于蓬勃發展階段，市場產品供應量巨大，2006年的房地產供應將更加巨大，且各區域已經形成區域板塊上的競爭優勢。由此可見，本項目將不可避免的迎接市場風險的挑戰。4.2競爭風險成都市房地產開發項目風頭正勁，一浪高過一浪，已開發項目和未開發項目都將與本項目形成競爭威脅。此外，本項目的競爭還來自于成都周邊區（市）縣區域特色主題項目規模開發的強大競爭。隨著，人南延線周邊及華陽鎮城北新區項目開發的不斷加劇，也將對本項目形成更大的市場風險。4.3社區居住氛圍差項目地塊周邊所處社區居住氛圍沒有形成，如果項目周邊地塊開發相對滯后，則對本項目的居住與生活環境產生干擾。4.4開發商名氣較弱開發商名氣較弱，在華陽是第一次項目開發，要形成自身的品牌優勢需要一定的時間過程。二、目標客戶人群定位鎖定相比其他樓盤，本案有其特定的優缺點。該項目地處華陽河邊，擁有獨一無二的地理優勢（兩江交匯處，對面是修建中的成都港），規劃中的地鐵一號線站點，在項目附近有許多成功或不是很成功的項目可以借鑒，從而規避市場風險；而項目周邊不完善的配套、周圍物業的空置率奇高，大量二手房源以低價位沖擊市場，加上附近幾個項目的陸續啟動，這些均是項目致命的硬傷，對本案而言，我們賣的更多是樓盤的未來前景——消費者對樓盤未來發展狀況的心理期望值直接決定樓盤的銷售，從此角度上講，項目的市場定位非常關鍵。渡假型消費者主要是針對高端客戶群，他們多采用購買別墅或者是疊拼等注重景觀及服務配套的大盤，如“麓山國際社區”或者“藍山美樹”等同類型物業，作為本項目而言，項目本身占地面積不大，如果容積率只做1.8以下的話，我們沒有足夠的競爭力，且周邊自然景觀暫時未得到休整，不適宜定位為此部分消費群；而作為華陽本地人而言，他們購房的意向更側重于舊城區，項目的主要消費群也不適宜鎖定他們。因此項目的主要消費群定位于在成都工作的，因為各種原因而沒有在市區內購房的這部分龐大的人群，同時還要拉寬項目的受眾，促進銷售（因為我們應是高層電梯洋房，體量是一個達18萬平方的大盤）根據前文的眾多數據和分析，我們項目的目標人群已經呼之欲出了。2.１目標群特征感悟新生活，對地鐵等新鮮事物充滿好奇。年輕、時尚、現代、崇尚自由，強調自己的個性和氣質張揚、更易接受時尚標簽、積極駕馭人生、不斷追求更高的層次和境界。有一定文化內涵和生活品位，有比較高的收入來支撐月供。他們主要是來自成都及周邊工作的白領階層，家庭月收入在3000-5000元，家庭組成多為2-3人，年齡在25-40歲之間，絕大部分為大學及以上學歷，對生活品質要求較高，由于對市區的物業或是價格或是環境等因素不滿意，而選擇在南延線置業。2.２目標群市場細分成都收入較高的潛在消費群體；為改善居住環境的二次購房者；周邊大企事業單位中高層管理者等。城南及東南區域為本地區所積淀的潛在客戶；周邊郊縣的“金貴一族”；期望遠離繁華都市生活，有一個環境優美、空間自由的白領人士；25-40歲間的對生活有更高質量追求的人士；富有自我個性主張，渴望自然的都市人；收入較高的青年夫妻；有一定積蓄與實力，追求晚年生活品質的老年人。三、項目形象定位于是，一個定位非常明確的全案進入我們的視線：2007年的一個陽光明媚的夏日，在成都港寬闊水面的正對，一座浪漫風情的后現代歐式建筑群拔地而起，臨河是50米寬，近260米的綠色長廊，樹影中影約可見一排高低錯落的意大利式三層建筑，間或還有多段船塢建在江畔。三層建筑上隱約還能看見CafeGambrinus的字樣，那不是位于意大利海濱城市拿波里的意大利國寶級咖啡店的店名嗎？還有高大的地中海古堡建筑。而這些建筑的身后是六座約58米的后現代歐式外觀的高層建筑，時尚的外立面色彩，典雅的建筑屋頂，大氣而豪華，細膩而不失宏偉。一定是高品位人士的新居。那是什么地方？？？？一座如此的“上善之居”3.1案名一個好的案名，能夠充分表現了房產的特征，也能夠體現出一個樓盤的品質感，好的案名通過廣告的推廣能被消費者認可，接受。因此我們在此提出“里城”案名以供參考。“里城”之緣起：首先，由于是以里程置業的名義開發的首個項目，雖然開發商具有一定開發經驗，但在本土市場上知名度不高，希望通過本項目能有一個質的飛躍，從而成為本土市場叫得響的品牌開發商。于是我司建議才用“里程”的諧音“里城”，寓意本項目具有里程式意義，有利于公司品牌的樹立。其次，源于本之前對本項目的目標客戶群的定位，他們多數選擇本項目都是人生中的第一次置業，人生的起航階段，而“里程（城）”正是暗喻了他們從這里踏上人生精彩旅程。最后，根據項目周邊交通優勢，人南沿線、地鐵終點站、成都至樂山水運起航站等等，與開發公司里程置業的名稱不謀而合，路通則達，公司事業騰飛的又一起點。“里城”之文字源流：“里”：會意字，由田和土兩部分組成，合起來表示有田地可以種莊稼，物澤豐富，可以定居了。里的本義指居住之地，引申泛指人群聚居的地方，古代二十五里為一家，引申指街坊鄰里，同時還引申為長度單位。“城”：原指為保護村鎮或地方而建的墻，泛指城市。人群集聚之地，牢固、攻而不破的堡壘。同時擁有都市繁華之都之意。說文解字里寫道：以盛民也。也就是講里面有很多老百姓。＂里城＂兩字的構成代表了一種物欲豐澤、固若金湯的城堡之意，也是一個最適易居住的“上善之地”也，同時也暗喻了項目中西合璧的建筑特色。而后，由于項目體量等原因，可分三次推向市場，也可在里城后綴詞，如“里城.拿波里”“里程.xx卡松“等等3.2主題推廣語緣定“里城”、情歸“拿波里”浪漫、異域風情、上善之居成都首創三層立體水景，港口、碼頭文化的中西合璧意大利風情，PIZZA的故鄉3.3標志建四、項目規劃建議４.１整體規劃精神創建“景觀”+“易居”的新型人性化的上善之居４.2社區規劃小區主體成南北走向，那就順應大部分消費者的習慣，按照南北向規劃6座位置相互交錯的大廈，靠府河邊是會所和小區配套小型商業，小區主門由過二江寺橋方向，也是小區的東北方，迎向成都市區，在小區的東南方和西南方各規劃兩道副門，不相互正對。主體景觀設在社區中心及社區東北角主門處，小區要求戶戶觀景，安裝背景音樂系統，增加社區文化底蘊。自行車場及配電房等公建建筑風格與小區整體規劃相統一。綠化配以四季鮮花，組團花卉；小品雕塑點綴期間，庭院燈。道路兩旁低矮灌木及庭院燈圍繞。一梯四戶，一樓為架空層，可以做綠化或停車場，小區最好有1：1以上的車位。頂層為高空躍城，贈送屋頂花園４.3建筑立面規劃建議：定位于地中海式的意大利那波里的后現代實用風格。整體采用簡約的手法，注重平面的干凈，穩重，大方，及立體感。色彩方面用穩重的土黃色。局部采用一些巴洛克式的門廊柱頭，雕花裝飾屋檐，樓道進門口采用教堂彩色玻璃鑲嵌。外墻材料采用用有質感的小規格面磚。４.4景觀規劃在景觀布置上：以水為主題，以碼頭文化為依托（以意大利拿波里為背景），呼應小區對面成都港。小區內部設立三層立體親水園林體現動靜相宜的歐洲現代健康時尚風格：首層:坎帕尼亞花園(因拿波里又稱:幸運的坎帕尼亞)穿越都市的繁華與囂喧，臨近社區門口(設立瀑布)，一股清新的水氣迎面撲來，一天的勞累與煩惱煙消云散。洗水石鋪就的園林小徑，高大的樹木，繽紛的花草叢，文藝復興時期的雕塑小品點綴其間。坎帕尼亞園以花、草、棕櫚樹等熱帶植物及噴泉水景營造自然生態空間。二層：拿波里廣場(架空層，下設停車位)在通向二層的石梯墻壁上雕刻壁畫或浮雕，廣場上鮮艷的彩磚拼砌圖案，格外奪目，極賦品位，成為點睛之處。巨型假山瀑布使整個園林充滿動感靈氣。設立別具一格的浮雕流水石墻，讓薄如絲綢的流水中溢出藝術品位。拿波里廣場以文化景觀設計為概念，運用浮雕、瀑布、藝術長廊等帶文化色彩的建筑小品，營造生活品位。頂層：幸運島幸運島動感水城。這里屬園林動態區域，以泳池為主要景觀，圍繞泳池的周邊設施及泳池功能分區形成動感水域。仿天然沙灘幻彩泳池，仿沙灘設計的自然風格，在池底鋪設光纖，晚上發出七彩斑斕的光線，成為幻彩光纖泳池。池畔備有沙灘傘供日光浴使用。沙灘池畔的觀景臺上設有椰風雅座，安設沙灘椅。在仿沙灘泳池旁的淺水區分別設兒童繽紛水世界和露天水力按摩池。在這里，與水親近，酣暢淋漓，盡情釋放你的青春活力，或許不經意邂逅了一段浪漫的都市情緣。休閑生活彰顯人文關懷幸運島除了在泳池的水上娛樂設施外，在岸上還設有棋藝坊、親子兒童樂園靜空間、BBQ樂園，棋藝空間。親子兒童樂園設置各種積木組件、繪畫沙堆等，既有趣又安全，啟發孩子的創意。BBQ樂園吧可在戶外燒烤其樂融融。４.5會所規劃在小區會所的設計上,注重人性,注重品位,設立在小區的東面,緊臨府河政府規劃50米綠化帶,而且緊跟主題,呼應成都港的建設,以拿波里的港口建筑風情為基調,設立與小區可以配套的咖啡館,匹薩店等歐陸風情，另應有健身中心，壁球館，……４.6主力戶型建議根據我司收集的市場資料顯示，消費者對面積的選擇主要集中在60㎡--90㎡、90㎡--120㎡的區間內；其次是60以下針對單身或者是剛結婚的夫妻的一居室小的戶型選擇比較多，對于200㎡以上的大戶型，只有5%的認可度；可見消費者對戶型、面積的選擇是以精巧實用為主流的，兩居室60-90㎡的建筑面積受到絕大多數人的青睞。故在戶型設計上，我司建議以70—90平米套二為主、50—60套一、90—120平米套三為輔。從今年樓市來看，大戶型的銷售已經受到客戶需求的限制，明年的戶型設計將更加理性和現實。在這樣情況下，戶型設計合理、總面積控制在60—90平米以內、總價格在三十萬元以下的偏小戶型將受到市場的追捧。對于本案的購買者來講，他們大多為都市白領，參加工作不久或事業處于起步階段，手上積蓄不多，而又渴望有屬于自己的安身之所，這樣的市場定位對這部分人群具有相當大的誘惑力。４.7價格區間建議毋庸置疑，在消費者購房時，價格可謂是他們心中一個重要的度量衡，起著很重要的作用。根據對周邊同類型物業的調查比較，以及對近一年內具有購房意向的消費者調查來看，在南延線置業的消費者應該都是非常理智的，能夠看到南延線附近的增值空間，愿意支付的最高房屋單價多為2500-3000元/㎡左右，然后價格越往上走，其點擊率就越低。從總體上來看，如果非要用一個詞概括消費者對南沿線附近物業的置業特征，那就是“潛力巨大”。首先是過高的購買力，成都工作收入中等的消費者相較成都4000以上的房價，只能望樓興嘆，但在大成都范圍南延線片區2500-3000元/㎡左右就能買到環境和建筑品質較高的的商品房住宅，而且在地鐵通車后，無形拉短了與時區的距離。對開發商而言，面對這樣一個總體目標市場，需要準確把握細分市場，掌握目標消費群體的消費特征，并在恰當的時期實時推出適當的產品。因此我們建議將銷售均價制定在2800元/平米為宜。五、物業管理既未來小區生活指引盡善盡美，全力打造“上善之居”物業邀請著名物業公司，最好是上海的出名公司，用愛心、細心、誠心、專心、貼心來為住戶服務；無論是個性化深度到家的服務，還是把高科技搬入社區，讓房子變得聰明，都深切地讓業主感到現代化住家服務提供的全新時尚概念，生活的享受從回家開始。建議最好小區設立自己的醫務室第五部分營銷大綱該項目占地68畝，如果修建電梯公寓，按照4.0的容積率來計算，開發體量將達到十八萬平米，以兩室兩廳作為主力戶型，將達到近2000戶的規模，入住人群超過5000人。在銷售上我們建議分為兩至三期進行，銷售周期控制在一年半至兩年內。這樣在銷售過程中我們可以根據市場反映適當進行調整，同時便于銷控，給外界造成銷售很火的印象。由于前期有很多開發商已經在華陽囤積土地，而大部分土地將在2006年集中開發，因此適當的營銷造勢不僅非常重要，而且是必不可少。根據項目特點，我們將項目的銷售分為以下四個階段來進行：第一階段：營銷造勢（導入期）在項目預熱時，我們通常會采用新聞公關造勢，新聞公關是許多樓盤進行營銷造勢時經常使用的一種方式，運用此舉能夠在短時間內較快提升開發商及項目的知名度，達到事半功倍之效。作為位置相對較遠的項目，更需求通過營銷造勢來建立樓盤的知名度，吸引客戶前來。出色的新聞公關必然是依附著有新聞價值的事件而進行，比如最近在成都鬧得沸沸揚揚的錦都．畢加索——2005世紀巨匠畢加索原作中國（成都）特展，盡管經歷了一番是否“真跡”的質疑，不可否認，主辦者——成都鼎鑫置業成了最大的贏家，項目策劃者借此事件進行系列的宣傳，迅速提升了樓盤的知名度。經歷了前幾年的市場歷練，如今的購房客戶越來越成熟，對大多數客戶來講，開發商的實力與信譽是決定客戶對樓盤購買與否的重要砝碼之一，因此我們將通過多種傳播手段，在開盤前的造勢中構造鮮明的品牌價值，從而消除客戶對購買該項目的顧慮。營銷造勢的目的就是要造成一種銷售的“勢差”，這種勢差就是在公眾心中樹立起關于項目的一種高度，讓公眾對產品產生期待心理與渴望了解的欲望，這種期待的心理其實就是促使購買行為的潛在力量。第二階段：公開期首先明確產品的目標客戶，熟知他們對項目的認可度和對價格環境的接受程度。對我們來講，項目入市初期的營銷策劃應該是銷售的第一要素，在此期間我們要大量吸收市場信息，調整戰略部署，不失時機的對目標客戶進行鎖定。經歷了前期的蓄勢，銷售部積累了大量意向性的客戶，此時我們只要全面掌控推廣好產品內在性能，就會自然而然地消化掉約20%的房源。第三階段：強銷期通過在宣傳大攻勢和暢快淋漓的快銷風光之后，首度的潛力客戶消化貽盡，到第二時期樓盤滯銷概率較大。此時我們就需要借助媒體的攻勢為我們帶來新一輪的客戶購買狂潮。能否在短時間內盡快鎖定客戶，是實現銷售任務的關鍵。一般而言到這個階段，對許多開發商而言可能是銷售的“臨界點”，事關項目投資開發的成敗，影響利潤點的高低。在此期間，我們要不斷變換促銷手段，吸引大量客戶到現場，制造熱賣氣氛。而隨著工程進度的推進，大量已購客戶產生的口碑效應，產品形象深入人心，銷售也漸入佳境，在這一階段內我們至少要完成60%以上的銷售目標。第四階段：清盤期項目銷售到80％，銷售工作進入了一段平緩期，這時進入到了最后一關。通常情況下越往后房子越難賣，此時由于市場中大量新盤的涌入、跟進，其他公司層出不窮的新盤往往吸引了眾多消費者的目光，而且消費者普遍認為剩余的房子沒有什么挑選余地，造成后期銷售出現問題，這就涉及到營銷重心的前移。此時隨著項目外立面的呈現，購房者已經不需要再操心諸如質量、戶型等問題了，也會引起部分客戶的關注。這時剩余的戶型、樓層都不是很理想，需要采用銷售策略對余下戶型進行推廣，因此售價將會成為關鍵之一。我們可以采用適當的折扣和禮品派送對余下戶型進行促銷。此時我們要我們要充分利用產品本身的價格優勢使眾多客戶關注產品、了解產品并最終成為購買者。銷控策略：在整個樓盤營銷過程中，應該始終保持有好房源，分時間段根據市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化后供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在導入期、公開期、強銷期、清盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。價格策略：在銷售價格的制定上我們建議采用"平開高走"價格制定策略進行銷售控制。價格制定策略采用"平開高走"的樓盤，應分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為"逐步走高，并留有升值空間"，這樣能夠有效給前期已購客戶造成房產升值的印象，按照客戶的心理需求來進行變化。以時間為基礎根據不同的時間段如依據工程進度等進行時間控制，確定與之對應的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，銷售控制、價格控制、時間控制三者緊密結合，相互協調。為了以后的"高走"，需要銷量控制緊密結合，按一定的比例面市，量在誰手中誰就能控制價格。隨著時間的推移，不斷地將價格按不同的時間段進行調整，并根據不同的時間段放出不同的銷量。較低定價，低折扣。這種定價較為接近實際價格，給人的第一感覺是較為實際，所含水分較少，容易給客戶留下好印象。這一策略為后期銷售留下較大的變化余地，當需要價格上調時，可直接標高定價，當原定價過高銷售不利時，可不用直接調低定價，而只需加大折扣幅度就可以了。這種方式符合"明升暗降"的調價原則。附錄資料：不需要的可以自行刪除常見電腦故障與解決的方法硬盤異響故障的簡單解決方法有時候硬盤正在使用，會突然“當當”直響，然后無法繼續讀寫數據，再次重新啟動電腦，在BIOS里也不能找到硬盤了。這類故障，有時候硬盤還能夠找到，比較的典型的故障表現是硬盤剛開機時使用正常，但是當硬盤使用一個或兩個小時后，就突然出現上面的現象。筆者遇到這種情況最多的是一些老硬盤，比如昆騰10G、15G和20G，這到底是怎么回事呢？表面看起來這好像是硬盤的某個芯片不穩定，造成硬盤工作癱瘓。但當故障出現時，我也試著用手接觸硬盤電路板上的芯片，確實芯片都十分熱，但好象也不至于會出現失控的情況。遇到這種情況，大家都以為硬盤壞了，再加上硬盤已經過保了，就只能更換新硬盤了。不過，這類故障的硬盤并不一定是真正的損壞，而可能是一種表面假像。我們只需要做一下簡單處理就可以完全恢復正常，把我們丟失的寶貴數據全部讀出。我們先來看看硬盤是怎么工作的。硬盤在讀寫數據時，主軸電機高速旋轉，在控制芯片的控制下驅動磁臂進行相應的動作，來完成數據的讀寫操作。主軸電機的高速旋轉是在恒定轉速下工作的，如果硬盤供電電壓變化太大，就會引起硬盤轉速的改變，這時就會出現磁臂定位不準或錯誤，造成無正常讀取數據或硬盤壞道增加。主機在需要讀寫數據時，只需要發出讀寫某一文件的命令到硬盤，具體如何讀寫是硬盤自己執行的，這些操作對于主機來說是不透明的。說得再明白一點，硬盤自身也是一部計算機，硬盤在啟動時，首先要讀取硬盤主引導區的內容，把硬盤的分區信息讀入緩存，再根據主機送來的信息去讀取目標操作分區的引導區信息，把目標分區的引導信息內容進行解密，再接下來去讀取FAT表和根目錄，這樣就可以讀取目標分區中的任一文件。當硬盤找到主要所要讀寫的目標文件后，完成所需要的操作就可以把執行的結果暫存在硬盤的緩存中，然后再向主機發出中斷請求，繼而把結果送到數據總線上。這樣就完成一次主機的命令操作任務。硬盤為什么會出現在工作中突然丟失呢？硬盤工作時需要穩定的電壓和足夠的電流供應，如果電壓不穩或者電源提供的電流不足時，就會出現尋道困難，硬盤“咔咔”直響，要么找不到硬盤或者數據讀取困難，也可能表現為在工作過程中硬盤突然丟失，數據無法讀取等情況。這兩種情況一般是我們計算機所使用的開關電源功率不足或有故障才會出現上述情況。對于電源提供的+5V和+12V電壓不穩的現象，我們可以使用萬用表測試來進行判斷。過高和過低都不行，一般在10%波動之內都可以認為是正常情況。對于電源提供電流不足的情況，我們可以根據自己主機所使用的硬盤、光驅及相關配置的多少計算出其滿負荷工作時所需要的功率，與我們所使用的開關電源功率相比較。一般情況下，電源功率應該大于各部件最大功率總和的10%，而不能使二者相等。還有一種情況就是硬盤自身出現問題，可能芯片出現故障，也可能電機損壞，再可能是磁臂斷裂。不過這里所說的硬盤突然“咔咔”響的問題既不是電源供電不足，也不是硬盤控制芯片損壞所致，而是硬盤電路板與硬盤盤體的磁臂供電接口部分接觸不良所致。該硬盤電路板與盤體供電相接部分不是采用插針或柔性電纜，而是采用壓接方式，因為硬盤長時間使用，再加上工作環境不好，電路板的接口鍍錫層氧化，盤體彈簧片氧化，造成二者接觸不良，導致磁臂尋道電機供電不穩，而出現尋道異常，硬盤無法正常工作。如何解決呢？方法也很簡單，拆開固定電路板的四個螺絲，取下電路板，向上拿起電路板，在電路板的接口一側會有兩排彈簧片，我們需要小心的用水砂紙將每一個彈簧片的觸點打磨光亮。同時將電路板上的對應觸點也要打磨光亮，然后再將電路板原樣裝回即可。

主板相關的故障五則主板“罷工”時，出現的故障現象，可能多種多樣。此時，你該采取什么應對措施，來將主板故障快速而有效地排除呢？為此，本文特意為各位網友提供一些相關故障的快速應對措施。1.為什么主板無法正常啟動，同時內存發出“嘀嘀”聲？出現這種現象的可能原因是：主板內存插槽，性能較差，內存條上的金手指與插槽簧片接觸不良；也有可能是內存條上的金手指，表面的鍍金效果不好，在長時間工作中，鍍金表面出現了很厚的氧化層，從而導致內存條接觸不好；還有一種可能是，內存條生產工藝不標準，看上有點兒薄，這樣內存條與插槽始終有一些縫隙，稍微有點震動，就可能導致內存接觸不好，從而引發報警現象。解決這種現象，只要將計算機機箱打開，并在斷電條件下取出內存條，將出現在內存條上的灰塵或氧化層，用橡皮把它們擦干凈，然后重新插入到內存插槽中就可以了。要是內存太薄的話，可以用熱熔膠，將插槽兩側的微小縫隙填平，以確保內存條不左右晃動，這樣也能有效避免金手指被氧化。要是上面的方法，無法解決故障的話，可以更換新的內存條試試；在更換新內存的條件下，報警聲繼續出現的話，此時只能重新更換主板來試試了。2.為什么無法正確識別出鍵盤和鼠標？出現這種現象的可能原因是：主板不支持鼠標、鍵盤，這樣系統無法找到鼠標、鍵盤，即使可以找到鼠標，鼠標操作也不聽你控制；或者鍵盤、鼠標與計算機連接時，出現接口連接松動現象，這樣就會很容易造成，鍵盤、鼠標與主板接觸不良的現象；還有一種原因，就是鼠標、鍵盤本身有故障，導致系統無法有效識別。首先查看一下說明書，看看主板到底支持什么樣的鍵盤、鼠標，要是當前使用的，與主板不兼容的話，可以重新更換主板可以兼容的鍵盤、鼠標，就能解決問題；要是鼠標、鍵盤的連接端口出現松動的話，可以重新更換一下鍵盤、鼠標接口，確保連接穩定、可靠；要是上面的方法無法解決問題的話，你必須檢查鍵盤、鼠標本身的問題，例如查看它們的供電電壓是否為5V，要是不正常的話，就應該檢查供電保險電阻有沒有出現熔斷現象，要是保險電阻數值很大的話，可以使用較細的導線直接連通。3.為什么打印機不能正常工作？在排除打印機本身故障以及軟件故障外，打印機不能正常工作，很有可能是由于帶電插拔打印線纜，造成了打印接口的損壞。要解決這種故障，必須更換新的打印接口芯片，這種打印芯片往往可以在同型號的舊主板上，能輕松找到，你可以請專業人士，來幫忙將打印芯片焊接起來；要是你的打印機可以支持USB接口的話，那么你可以將打印機連接到USB接口上，這樣就不需要更換什么打印接口了；當然，你還可以去購買一塊多功能卡，來重新“打造”一個新的LPT端口；但由于“打造”新LPT端口，需要經過跳線設置和軟件設置，沒有太多專業知識的你，最好不要輕舉妄動。4.為什么主板無法正常啟動，也沒有報警聲出現？主板無法正常啟動的原因可能有多種，例如主板上的電容，在長時間的工作下，可能會出現炸裂或冒泡現象，這樣主板的濾波功能可能就失效了，如此一來，供電電流中出現了很大成分的交流沖擊波，從而導致主板工作不穩定，以致于無法正常啟動；要是CPU供電不正常的話，主板也會無法正常啟動，同時沒有報警聲；此外，CPU風扇的固定卡子要是發生斷裂，或內存插槽出現斷裂，或者內存插槽出現斷針，CPU插座出現斷針等，都有可能引發上面的故障。為了確保主板電容上的電壓不致過高，應確保供電電源通過穩壓器過濾，還不要讓計算機長期工作，導致電容過熱；你可以利用萬用表，來檢測CPU周圍的三極管、二極管，是否工作正常，以便檢查CPU供電是否正常；要是出現斷針或斷裂現象，都必須重新更換新的配件。5.為什么顯卡總是發出非正常的報警聲？出現這種現象，很有可能是顯卡與主板之間出現了松動，或者是顯卡本身受到了損壞；另外一種可能的原因是，主板與顯卡無法正常兼容。要是顯卡與主板之間有松動現象，你千萬不要隨意震動計算機，最好再把顯卡拔出來，重新插緊插好。要是顯卡在其他主板中，使用一切正常，但到了這臺計算機上時，總是沒有圖象出現，不過顯示器電源卻能正常，那么這很有可能是顯卡和主板不兼容引起的，此時必須更換能與主板兼容的顯卡。要是上面的方法，還不能解決問題的話，很有可能是顯卡本身的問題，此時可以將它安裝在其他主板上，要是還不能工作的話，就可以斷定顯卡已經損壞，此時只有重新更換新的顯卡了。顯卡及顯示器故障處理技巧（一）一、顯卡常見故障的處理1．顯卡驅動未能正常安裝我們在安裝顯卡驅動程序時，經常會遇到提示安裝失敗的麻煩，而且采用不同版本的驅動也無法解決問題，應該怎樣正確地安裝顯卡驅動程序呢？(1)在機器啟動的時候，按“Del”鍵進入BIOS設置，找到“ChipsetFeaturesSetup”選項，將里面的“AssignIRQToVGA”設置為“Enable”，然后保存退出。許多顯卡，特別是Matrox的顯卡，當此項設置為“Disable”時一般都無法正確安裝其驅動。另外，對于ATI顯卡，要先將顯卡設置為標準VGA顯卡后再安裝附帶驅動。(2)在安裝好操作系統以后，一定要安裝主板芯片組補丁程序，特別是對于采用VIA芯片組的主板而言，一定要記住安裝主板最新的4IN1補丁程序。(3)安裝驅動程序：進入“設備管理器”后，右鍵單擊“顯示卡”下的顯卡名稱，然后點擊右鍵菜單中的“屬性”。進入顯卡屬性后點擊“驅動程序”標簽，選擇“更新驅動程序”，然后選擇“顯示已知設備驅動程序的列表，從中選擇特定的驅動程序”，當彈出驅動列表后，選擇“從磁盤安裝”。接著點擊“瀏覽”按鈕，在彈出的查找窗口中找到驅動程序所在的文件夾，按“打開”按鈕，最后確定。此時驅動程序列表中出現了許多顯示芯片的名稱，根據你的顯卡類型，選中一款后按“確定”完成安裝。如果程序是非WHQL版，則系統會彈出一個警告窗口，不要理睬它，點擊“是”繼續安裝，最后根據系統提示重新啟動電腦即可。另外，顯卡安裝不到位，往往也會引起驅動安裝的錯誤，因此在安裝顯卡時，一定要注意顯卡金手指要完全插入AGP插槽。2．電腦啟動時黑屏故障啟動電腦時，如果顯示器出現黑屏現象，且機箱喇叭發出一長兩短的報警聲，則說明很可能是顯卡引發的故障。首先要確定一下是否由于顯卡接觸不良引發的故障：關閉電源，打開機箱，將顯卡拔出來，然后用毛筆刷將顯卡板卡上的灰塵清理掉，特別是要注意將顯卡風扇及散熱片上的灰塵處理掉。接著用橡皮擦來回擦拭板卡的“金手指”。完成這一步之后，將顯卡重新安裝好(一定要將擋板螺絲擰緊)，看故障是否已經解決。另外，針對接觸不良的顯示卡，比如一些劣質的機箱背后擋板的空檔不能和主板AGP插槽對齊，在強行上緊顯示卡螺絲以后，過一段時間可能導致顯示卡的PCB變形的故障，只要嘗試著松開顯示卡的螺絲即可。如果使用的主板AGP插槽用料不是很好，AGP槽和顯示卡PCB不能緊密接觸，你可以使用寬膠帶將顯示卡擋板固定，如果還覺得不把握就把顯示卡兩邊的機箱都裝上，把顯示卡的擋板夾在中間。如果你的顯示卡金手指遇到了氧化問題，而且使用橡皮清除銹漬顯示卡后仍不能正常工作的話，可以使用除銹劑清洗金手指，然后在金手指上輕輕敷上一層焊錫，以增加金手指的厚度，但一定注意不要讓相鄰的金手指之間短路。如果通過上面的方法不能解決問題的話，則可能是顯卡與主板有兼容問題，此時可以另外拿一塊顯卡插在主板上，如果故障解除，則說明兼容問題存在。當然，用戶還可以將該顯卡插在另一塊主板上，如果也沒有故障，則說明這塊顯卡與原來的主板確實存在兼容問題。對于這種故障，最好的解決辦法就是換一塊顯卡或者主板。還有一種情況值得注意，那就是顯卡硬件上出問題了，一般是顯示芯片或顯存燒毀，建議將顯卡拿到別的機器上試一試，若確認是顯卡問題就只能更換了。3．顯示花屏的故障顯卡花屏是一種比較常見的顯示故障，大部分顯卡花屏的故障都是由顯卡本身引起的。如果開機顯示就花屏的話，首先應檢查顯卡是不是存在散熱問題，用手觸摸一下顯存芯片的溫度，看看顯卡的風扇是否停轉。再有要檢查一下主板上的AGP插槽里是否有灰塵，看看顯卡的金手指是否被氧化了，然后可根據具體情況把灰塵清除掉，用橡皮擦把金手指的氧化部分擦亮。如果散熱的確有問題的話，我們可以采用換個風扇或在顯存上加裝散熱片的方法解決。如果是在玩游戲或做3D時出現花屏的話，就要考慮到是不是由于顯卡驅動與程序本身不兼容或驅動存在BUG而造成的了，可以換一個版本的顯卡驅動試一試。如果以上方法不能解決問題，可以嘗試著刷新顯卡的BIOS，去顯卡廠商的主頁看看有沒更新的BIOS下載