房地產實戰沙盤推演指南前言本實戰沙盤旨在通過對房地產公司經營實戰的模擬，幫助你一一職業經理人，在兩天的時間內學到管理的知識精髓，了解到公司的經營成果是如何通過運營與管理來實現，幫助你知道自身的工作如何體現在公司的經營成果中，從而有針對性的改進你的工作。通過本課程的學習，能夠加強你對經營計劃、開發計劃、資金計劃、成本計劃、公司戰略等工作的理解，加強溝通，實現公司整體利益的最大化。推演過程第一篇初涉商海關注經營計劃第二篇牛刀小試現金為王第三篇狹路相逢利潤至上第四篇風云再起提升運營效率第五篇巔峰對決勝者為王

沙盤推演戰略規劃平臺：公司發展戰略規劃表沙盤推演戰略規劃平臺：成本測算表（金額單位：萬元，除可售單位成本數據結果四舍五入保留100萬元整數，以下均相同）年度成本項目第一年度計算成本第一年度計算成本第三年度計算成土地成本前期成本工程成本建安成本社區管網園林環境配套設施小計開發間接費合計第4頁共20頁沙盤推演戰略規劃平臺：銷售收入及銷售回款計算表項目’（金額單位：萬元，數據結果四舍五入保留100萬元整數，以下均相同）銷售面積銷售單價銷售收入回款比例實際回款年第一年第二年第三年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季）第5頁共20頁沙盤推演戰略規劃平臺：資金需求計劃第一年度資金需求計劃（金額單位：萬元，數據結果四舍五入保留100萬元整數）類別項目1季度2季度3季度4季度合計期初現金余額現金流注入資本銀行借款銷售回款小計現金付購入固定資產償還借款分配利潤支付地價支付前期成本支付工程款支付開發間接費支付管理費用支付銷售費用支付利息支付營業稅支付所得稅其他支付小計期末現金余額

類別項目1季度2季度3季度4季度合計期初現金余額現金流注入資本銀行借款銷售回款小計現金付購入固定資產償還借款分配利潤支付低價支付前期成本支付工程款支付開發間接費支付管理費用支付銷售費用支付利息支付營業稅支付所得稅其他支付小計期末現金余額

類別項目1季度2季度3季度4季度合計期初現金余額現金流注入資本銀行借款銷售回款小計現金付購入固定資產償還借款分配利潤支付低價支付前期成本支付工程款支付開發間接費支付管理費用支付銷售費用支付利息支付營業稅支付所得稅其他支付小計期末現金余額

類別項目1季度2季度3季度4季度合計期初現金余額現金流注入資本銀行借款銷售回款小計現金付購入固定資產償還借款分配利潤支付低價支付前期成本支付工程款支付開發間接費支付管理費用支付銷售費用支付利息支付營業稅支付所得稅其他支付小計期末現金余額沙盤推演戰略規劃平臺：沙盤模擬經營步驟核對表公司名稱：年度經營步驟第一年度第二年度第三年度第四年度第五年度年初：1、收回應收賬款2、分配利潤3、購買土地4、新增臨時借款5、支付地價款季度：1、償還臨時借款利息2、新增臨時借款3、支付地價款4、土地投入開發5、更新進行中項目開發進度6、收回銷售回款7、支付銷售費用8、支付前期費用9、支付工程款10、支付開發間接費11、支付管理費12、項目竣工驗收年末：1、提取折舊2、中長期借款還本付息3、計算、確認應收賬款4、編制利潤表，審核確認未分配利潤，審核確認應交所得稅5、繳納營業稅6、繳納企業所得稅7、編制資產負債表注：沒操作完成一個步驟后打“””沙盤推演財務管理平臺：利潤表項目第一年主營業務收入減：主營業務成本主營業務稅金及附加主營業務利潤減：期間費用一管理費用一營業費用—一財務費用營業利潤減：營業外支出利潤總額減：所得稅凈利潤一、資產負債表項目第一年貨幣資金應收賬款存貨相流動資產小計等固定資產長期投資無形資產一資產合計銀行借款預收賬款相應交稅金等負債小計實收資本（股本）未分配利潤V所有者權益小計負債及所有者權益合計（金額單位：萬元，數據結果四舍五入保留100萬元整數）第二年第三年第四年第五年第二年第三年第四年第五年沙盤推演通用規則一、銀行貸款規則1、沙盤模擬中資金不足部分可通過銀行年度借款的方式解決；2、銀行正常借款期限分一年和兩年兩種，借款年利率均為10%，年初借款，年末還本付息，不得提前還款或展期還款；如上一年末資產負債率超過65%，則下年度借款的年利率上調至20%（上年度獲得的未到期正常借款不受此影響）；3、正常借款總額不得高于年初凈資產（若年初得到股東增資，則為增資后凈資產）的3倍；4、正常借款至少為2000萬元和2000萬元的整數倍；5各公司之間不得相互拆借資金。二、資金支付時限規則（時間節點規則見五表）1、拿地當季支付地價；2、開工支付前期費用；3、從開工到竣工平均支付工程成本（按開竣工時間，算頭算尾，最后一期倒計），工程成本包括建安成本、管網成本、園林環境、配套設施成本四項；4、從項目開工到竣工每季度按項目支付開發間接費（項目管理費用），每季度每項目100萬元；5、實現銷售時，按當期銷售面積支付銷售費用，最后一期倒計；銷售費用須在銷售回款前支付；6、除固定資產折舊外，每季度支付公司管理費用100萬元。三、項目成本費用規則1、主體建安成本（以總建筑面積計算，己考慮配套成本因素的影響）產品類型標準化產品常規產品創新產品多層產品2000元/平米2400元/平米2800元/平米高層產品2400元/平米2800元/平米3200元/平米2、社區管網成本100元/平米（總建筑面積）1、園林環境成本：軟景觀按綠化面積100元/平米，硬景觀按施工面積150元/平米（占地面積二建筑覆蓋面積+硬景觀面積2、配套設施：2000元/平米（非經營公建面積）3、前期成本：標準化產品10元/平米，常規產品30元/平米，創新產品50元/平米C按總建筑面積4、開發間接費（不含利息）：100萬/季（從項目啟動至竣工的經營期間，算頭尾）5、利息費用按實際發生計算，全部列A當期財務費用6、銷售費用50元/平米（銷售面積）7、管理費用100萬/季四、稅收規則1、為方便操作，模擬企業僅繳納營業稅和企業所得稅；2、營業稅率為銷售額的5%，在產品結算當季繳納并入賬；3、所得稅率為利潤總額的33%，年末繳納；本年虧損可在以后五個年度所得稅前進行抵扣。五、各類產品時間節點（時間均自項目啟動開始計算）：項目節點標準化產品常規產品創新產品高層啟動第1季度第1季度第1季度開工第1季度第2季度第2季度開盤第2季度第3季度第3季度竣工第3季度第4季度第4季度多層啟動第1季度第1季度第1季度開工第1季度第1季度第1季度開盤第1季度第2季度第2季度竣工第2季度第3季度第4季度以上為自項目啟動開始計算的時間節點，而不是拿地開始計算的時間節點。為規避市場風險，各公司在獲取土地后可以推遲啟動，推遲啟動項目后，開工、開盤、竣工及計算節點相應后延。項目啟動時間最多可推遲1年。六、其他1、每小組在拿到土地后按要求確定產品開發策略；土地在獲取后開盤前可退地，罰金為土地價格的10%，所退土地不再進入市場；各公司之間不得轉讓土地。2、銷售收入實現的確認以竣工時間為準，若編制報表時項目還沒有竣工，則不結轉收入，預售的房款作為“預收賬款”掛賬反映。3、固定資產屬企業經營管琿所用，按直線法分5年折舊，無殘值，折舊計入當期管理費用。4、各公司可進行多項目經營。5、模擬經營期間五年，從第一年度開始至第五年度結束。其中第四年度將加入市場定價機制（當年開盤超過60%的產品類別降價10%，低于20%的產品類別漲價10%，此處不分高層和多層）。.6、數據計算中，除銷售單價外均按四舍五入保留100萬元整數。7、游戲結束評定最有價值公司獎（三家），并據此分配獎金，評定依據為5年累計凈利潤。此外還將評定安居工程獎（累計開發面積）、最佳公司治理獎（團隊配合和協作）。經營模擬（第一年）項目及市場信息★模擬經營背景：各公司進入一城市，通過土地市場拍到一地塊，該項目占地10萬平米，各公司進行經營，并在第一年度初給予每個公司注冊資金8000萬元。成立時各公司須購置固定資產1000萬元。★項目情況：1、項目占地面積10萬平米，容積率,多層常規產品，建筑覆蓋率20%，小區綠化率為40%；可售比90%,非經營公建為建筑面積的10%，其余均為可售住宅。2、開工、開盤及結算要求：土地取得日期為第一年度1月1日，按集團加速項目考慮，項目于第一年度2季度開工，第一年度3季度開盤，第一年度4季度竣工結算。3、項目地價：拍賣價8000萬元人民幣，一次性支付。4、項目成本費用：主體建安成本2400元/平米（總建筑面積）社區管網成本100元/平米（總建筑面積）園林環境成本：軟景觀按綠化面積100元/平米，硬景觀按施工面積150元/平米（占地面積二建筑覆蓋面積+綠化面積+硬景觀面積）配套設施:2000元/平米（非經營公建面積）前期成本：30元/平米（按總建筑面積）開發間接費（不含利息）：100萬/季（開工至竣工結算）利息費用按實際發生計算，全部列入當期財務費用銷售費用50元/平米（銷售面積）管理費用100萬/季5、銷售和回款：項目銷售均價5000元/平米；開盤即售磬，當季收到銷售回款50%，下一季度收到50%。第15頁共20頁經營模擬（第二年度）土地及市場信息★本年競拍規則：本年土地以競價形式競拍，各公司可自由報價，每次報價至少超出當前價格500萬元，報價最高:可在本年其他季度參加拍賣。★土地信息：根據市土地儲備中心公開資料，本年可推出土地6塊，占地面積54萬平米，基本情況下（土地推地塊編號單位地塊1地塊2地塊3地塊4土地類型編碼201DB201DS201DX201GB交地時間第二年度1季度第二年度1季度第二年度1季度第二年度1季度產品類別多層標準化多層常規多層創新高層標準化土地面積平米100,000100,000100,00080,000容積率%起拍價萬元20,00020,00020,00020,000建筑覆蓋率20%20%20%15%小區綠化率40%40%40%40%非經營公建比10%10%10%10%銷售均價元/平米7000750080007500銷售及回款節開盤當季銷售50%開盤當季銷售50%開盤當季銷售50%開盤當季銷售50%奏下季度銷售50%下季度銷售50%下季度銷售50%下季度銷售50%銷售當季回款100%銷售當季回款100%銷售當季回款100%銷售當季回款100%第16頁共20頁

經營模擬（第三年度）土地及市場信息★本年競拍規則：各公司可自由競拍，報價最高者獲得土地。★土地信息：根據市土地儲備中心公開資料，本年可推出土地12塊，占地面積134萬平米，基本情況下:地塊編號單位地塊1地塊2地塊3地塊4土地類型編碼301D*302D*303G*304G*交地時間第三年度1季度第三年度1季度第三年度1季度第三年度1季度產品類別多層（DB\DS\DX）多層（DB\DS\DX）高層（GB\GS\GX）高層（GB\GS\GX）土地面積平米120,000200,000120,00050,000容積率1.0起拍價萬元10,00025,00012,00020,000建筑覆蓋率30%20%15%30%小區綠化率40%40%40%30%非經營公建比10%10%10%15%元/平米6600（標準化產品）6700（標準化產品）6800（標準化產品）7200（標準化產品）銷售均價7200（常規產品）7300（常規產品）7000（常規產品）7800（常規產品）7800（創新產品）7800（創新產品）7500（創新產品）8300（創新產品）開盤當季銷售50%開盤當季銷售50%開盤當季銷售50%開盤當季銷售50%銷售及回款節下季度銷售50%下季度銷售50%下季度銷售50%下季度銷售50%奏銷售當季回款100%銷售當季回款100%銷售當季回款100%銷售當季回款100%第17頁共20頁

地塊編號單位地塊7地塊8地塊9地塊10土地類型編碼307D*308D*309G*310G*交地時間第三年度1季度第三年度1季度第三年度2季度第三年度1季度產品類別高層（GB\GS\GX）高層（GB\GS\GX）多層（DB\DS\DX）高層（GB\GS\GX）土地面積平米160,00080,00060,000100,000容積率起拍價萬元25,00032,0005,00012,000建筑覆蓋率20%20%20%20%小區綠化率40%30%40%40%非經營公建比15%10%10%10%銷售均價元/平米6200（標準化產品）6800（常規產品）7400（創新產品）7000（標準化產品）7500（常規產品）8000（創新產品）6900（標準化產品）7500（常規產品）8200（創新產品）6800（標準化產品）7400（常規產品）8000（創新產品）銷售及回款節奏~rrrtl-mo/~rrrtl-mo/~rrrtl-mo/~rrrtl-mo/開盤當季銷售50%下季度銷售50%銷售當季回款100%開盤當季銷售50%下季度銷售50%銷售當季回款100%開盤當季銷售50%下季度銷售50%銷售當季回款100%開盤當季銷售50%下季度銷售50%銷售當季回款100%第18頁共20頁經營模擬（第四年度）土地及市場信息★本年競拍規則：本年土地以競價形式競拍，各公司可自由報價，每次報價至少超出當前價格500萬元，報價最高:可在本年其他季度參加拍賣。★土地信息：根據市土地儲備中心公開資料，本年可推出土地12塊，占地面積144萬平米，基本情況下（土地地塊編號單位地塊1地塊2地塊3地塊4土地類型編碼401D*402D*403G*404G*交地時間第四年度1季度第四年度1季度第四年度2季度第四年度1季度產品類別多層（DB\DS\DX）高層（GB\GS\GX）多層（DB\DS\DX）高層（GB\GS\GX）土地面積平米300,000100,000100,00080,000容積率起拍價萬元22,00028,00022,00018,000建筑覆蓋率20%20%20%20%小區綠化率40%40%50%40%非經營公建比10%10%10%10%銷售均價元/平米6800（標準化產品）7500（標準化產品）10500（標準化產品）7800（標準化產品）7500（常規產品）8000（常規產品）10300（常規產品）8200（常規產品）8000（創新產品）8500（創新產品）12500（創新產品）8800（創新產品）銷售及回款節開盤當季銷