部門___________健潤招商部__________姓名______________陳元核________________日期______2015年7月23日_______目錄公司簡介一、項目概況二、項目區位分析三、項目建設環境分析（一）政策宏觀環境分析（二）微觀地緣優勢四、項目建設必要性五、項目建設的可行性(一)項目可行性（二）項目優勢（三）制約因素六、項目建設的總體布局七、項目建設的計劃（一）項目的前期工作（二）進度安排（三）營銷策略八、投資風險分析九、項目投資估算十、項目效益分析十一、結論公司簡介健潤（福建）供應鏈管理有限公司是味民集團旗下注冊于福州自貿區的跨國公司。公司主要致力于利用國家在自貿區的特殊優惠政策，投資打造全球進口商品從原產地到終端消費安全、高效的供應鏈管理，跨境電子商務，倉儲物流，配套金融服務等業務的綜合服務平臺。味民國際控股集團成立于2009年，注冊于香港，是將二十年來分布在多個國家的多家子公司整合在統一的集團旗下，進行統一的管理運作，打造完整的綠色農業和健康食品的供應鏈體系。通過香港自由貿易港為世界各國企業搭建平臺，進行國際間的項目投資、農業合作、農業技術開發、管理模式引進、食品加工生產、食品貿易等經營活動。目前與美國、俄羅斯、德國、澳大利亞、墨西哥、泰國、菲律賓、伊朗、南非、秘魯、越南等國家的各大農業及食品廠商保持長期的戰略合作伙伴關系。特別與美國農業部、泰國合商務部、菲律賓農業部有著密切的聯系。在中國更擁有廣大的社會資源和深厚的商業背景，一直保持與政府相關部門緊密的合作關系，客戶網絡資源遍布全國，其中重點客戶超過500家，依托供應鏈的資源優勢，主營品牌產品在中國市場長年保持行業領軍地位，也是公司核心競爭優勢所在。公司在中國更擁有廣大的社會資源和深厚的商業背景，一直保持與政府相關部門緊密的合作關系，客戶網路資源遍布全國，其中重點客戶超過500家。依托供應鏈的資源優勢，主營品牌產品在中國市場長年保持著行業領軍地位，也是公司核心的競爭所在。公司在中國大陸各地設立物流中中心，為公司銷售到國內各大城市起到重要硬件支撐作用。截止2014年底，公司經銷商網絡已經遍布國內大部分中型以上城市，其中核心客戶資源超過500家，成為上海愛屋（來伊份）、南京含羞草、杭州華味享、安徽頂呱呱等國內著名食品廠家的常年供應商。成為三只松鼠，良品鋪子，百草味等新興電商領導品牌的最強供應合作伙伴。主營為民公社品牌產品在中國市場長年保持行業領軍地位，也是公司核心競爭項目概況世紀金源自貿片區位于福州倉山區林浦路東側（海峽國際會展中心對面），地處福州自貿區南臺島片區核心區域，是福州片區首個商業綜合體，總建筑面積約8.5萬平方米，項目主體已建成，商業氛圍早已開始漸入佳境。而健潤遵循著有自貿區就有我們味民的影子的宗旨，搶占了先機，開戰自貿區王國的大業。項目區位分析1、世紀金源位于南臺島自貿區片區，擁有自貿區的區位優勢和政策優勢。2、交通路線有二環和三環之間，交通相對比較便利。3、海峽會展中心的客流帶動。項目建設環境分析（一）政策宏觀環境分析1、國家大力支持福建自貿區建設（1）實施范圍。自貿試驗區的實施范圍118.04平方公里，涵蓋三個片區：平潭片區43平方公里，廈門片區43.78平方公里(含象嶼保稅區0.6平方公里、象嶼保稅物流園區0.7平方公里、廈門海滄保稅港區9.51平方公里)，福州片區31.26平方公里(含福州保稅區0.6平方公里、福州出口加工區1.14平方公里、福州保稅港區9.26平方公里)。自貿試驗區土地開發利用須遵守土地利用法律法規2、功能劃分。按區域布局劃分，平潭片區重點建設兩岸共同家園和國際旅游島，在投資貿易和資金人員往來方面實施更加自由便利的措施；廈門片區重點建設兩岸新興產業和現代服務業合作示范區、東南國際航運中心、兩岸區域性金融服務中心和兩岸貿易中心；福州片區重點建設先進制造業基地、21世紀海上絲綢之路沿線國家和地區交流合作的重要平臺、兩岸服務貿易與金融創新合作示范區。按海關監管方式劃分，自貿試驗區內的海關特殊監管區域重點探索以貿易便利化為主要內容的制度創新，開展國際貿易、保稅加工和保稅物流等業務；非海關特殊監管區域重點探索投資體制改革，推動金融制度創新，積極發展現代服務業和高端制造業。（二）微觀地緣優勢1、閩江世紀金源購物中心是國內購物中心\t"/a/20150421/_blank"行業翹楚——世紀金源集團打造的全國第十家購物中心，毗鄰的600畝閩江世紀城、海峽國際會展中心、東部辦公區、輕奢級沿江住宅群等成為其厚重的商業客群積淀。2、該片區位于福州倉山區林浦路東側（海峽國際會展中心對面），地處福州自貿區南臺島片區核心區域，是福州片區首個商業綜合體，總建筑面積約8.5萬平方米，項目主體已建成，商業氛圍早已開始漸入佳境3、相比馬尾、平潭等片區，交通便利則是閩江世紀金源購物中心的另一張“王牌”。地處二環與三環的中間位置，15分鐘可抵福州火\t"/a/20150421/_blank"車站，20分鐘可以直達福州老城區東街口，30分鐘可到長樂機場，一個輻射10公里半徑范圍內百萬人口的購物中心正在蓄勢待發項目建設的必要性1、響應政策，為福建的建設出一份力，利用自己的貿易經驗，打開附加的貿易市場。2、跟隨潮流，做自貿區的先鋒隊。抓住機遇，把握市場的熱度，盡可能的提高掌握自貿市場的熟練度的效率。為為民公社的王國夢打下堅持的基礎。3、世紀金源優質的地理位置閩江世紀金源購物中心毗鄰600畝的閩江世紀城、海峽國際會展中心、東部辦公區、輕奢級沿江住宅群等高消費群體聚集地，所以引流的投資成本會有所減少。而客流量是很充足的，對于商品的銷售以及商家的入住都是一個很好的吸引。同時他輻射的消費者類型也很豐富。涵蓋了旅客、休閑購物者、高檔商品需求者、喜好進口食品消費者等等。項目建設的可行性(一)項目可行性1、公司戰略層面有自貿區的地方就要有我們健潤的影子，不僅可以對公司的品牌進行了宣傳，也提高了企業知名度。這對于我們公司的開拓市場是一把金鑰匙。2、地緣位子層面世紀金源片區勵志將其開發成中國的十大商業中心，健潤依托他可以很好分發展。同時他的商圈輻射范圍可達到長了機場的游客，火車南站的游客，倉山金融街的消費者以及閩江沿岸的高級住宅戶等等，其潛在的商業價值是不可估量的。（二）項目優勢1、區位優勢毗鄰600畝閩江世紀城、海峽國際會展中心、東部辦公區、輕奢級沿江住宅群等以及位于二環與三環的中間位置，15分鐘可抵福州火\t"/a/20150421/_blank"車站，20分鐘可以直達福州老城區東街口，30分鐘可到長樂機場，一個輻射10公里半徑范圍內百萬人口的購物中心2、機遇優勢政策正在大力的支持，這對我們的壓力會減輕很大，而借助著自貿區的熱潮，消費者個關注度空前高漲，我們借勢打開自貿的市場，這對于我們的O2O平臺搭建以及直銷超市的經營的是一個很好的機遇。3、市場前景好在政府的大力支持下，各種優惠政策正在醞釀蓄勢待發，這對于我們商家而言是一個很好的機遇。同時，隨著中國的國際化步伐加快，消費者對進口食品的需求越來越大。4、團隊優勢我們有著一群經驗豐富的領隊者，采購總監在沃爾瑪工作了10多年，總策劃師鄧總對供應鏈和商超運營更是熟悉，還有我們20多年的外貿經驗經驗等。資源產品優勢（三）制約因素1、競爭者的制約永輝超市成立10多年，公司已發展成為以零售業為龍頭，以現代物流為支撐，以現代農業和食品工業為兩翼，以實業開發為基礎的大型集團企業。永輝超市堅持“融合共享”“競合發展”的理念開創藍海，與境內外零售企業共同繁榮中國零售市場，在福建、廣東、重慶、四川、貴州、陜西、北京、天津、河北、平山、安徽、上海、江蘇、浙江、黑龍江、吉林、遼寧等17個省市縣已發展超過360家大、中型超市，經營面積超過300萬平方米，位居2012年中國連鎖百強企業13強、中國快速消費品連鎖百強7強1、說明永輝是零售連鎖超市的能手2、超市經營經驗豐富并且渠道豐富3、其外貿業務經驗相對味民差距甚遠4、經營理念固定在了現有的商超模式。2、政策不明晰的制約福建省的自貿政策還不是很明晰，目前僅保稅，免稅的的僅對臺灣商品，而進出關的手續還是很復雜，大大降低了我們的供應鏈的效率。因此我們公司應做好萬全準備，把我政策的東西，做自貿區的領航者。3、國內購物環境的制約由于國內存在很多假貨現象，這大大提高了我們的工作量，而我們的宗旨則要：在味民購買進口食品純正！在味民商城買進口食品，純正！在味民購O2O平臺夠進口食品，純正！項目建設的總體布局第一層：自營味民購商超效果圖第二層：可以用將近一半的設休閑吧+O2O線上購體驗館+國家館2樓大概布局圖國家館樣本圖第三層：國家館+國家特色食品制作現場體驗館國家館樣本圖項目建設的計劃（一）前期工作1、制作好商超的CAD圖，布局的大致輪廓固定，內部根據具體情況在進行調整。2、聯系好裝修設計公司，對場地進行更加科學的設計。3、同時對入駐的商家也要同時進行，盡可能的提高項目的進度。同時也可以資源共享的模式。將現有的手上資源以團隊的形式攻入金源大廈。資源整合，合理利用。4、流動人口特性調查以及永輝超市的經營理念。制作出相應的對策。（二）進度安排1、預估國慶開業（8.1--10.1）。2、整合手上現有資源，入駐世紀金源。降低招商成本。3、主要針對二層、三層的招商引資入駐。一層還是按部就班味民購超市的模式。（三）營銷策略1、聯系現有商家，講有意向的國家館以團隊的形式駐入。2、制作宣傳冊3、POP平面廣告如4、公交車、的士LED車載廣告投資風險分析1、如若政府的政策終止目前的形式，我們的引流等宣傳成本將大大增加。2、如若周圍的房產成為泡沫，流動人口將會大量散失，這對我們的項目投資就不存在意義。3、消費者定位出現偏差！購物廣場本身是高檔奢侈品的天堂，如果加進食品存在牽強的可能，導致貨物的滯銷。九、項目投資估算（人民幣（元）計算）場地租金：[60/m2(租金)+10%*60（雜費）]*7619.62m2=502894.92宣傳費用：35/m2*8*5（pop廣告海報）+1000*1/冊（宣傳冊）+2300/天*7（車載LED）=18500設備投資（消防+水電+空調+貨架等）+商品=700/m2*968=677600雜費：30000初期投資成本合計：502894.92+18500+677600+30000=1936594.92十、項目效益分析第一年入駐商家營業額回扣：12*30*35(入駐商家)*10000/天*5%（抽點）+[2000/m2*80+100/m2*80(休閑場地租金)]*12=8316000味民購商超盈利：12*968*70/m2*30*2.5%(味民購營業額)=609840效益總結=8925840投資盈利：第一年總效益（8925840）-初期成本（1