商業地產——危盤實操解碼系統

由于商業地產高度復雜、高度專業，所以有人把商業地產項目看成是一個公司綜合實力及商業地產操盤手實力的集中體現，從這個角度來看，培養開發商及商業地產操盤手的核心競爭力確實非常關鍵。一個商業地產開發企業及操盤手的核心競爭力首先就在于專業性;要真正的明白什么是商業地產？商業地產的核心是什么？商業地產概念

我們可以看到目前市場上很多的商業地產開發企業都是從住宅開發轉型過來的，還在沿用原來住宅的開發模式及理念來開發商業地產項目，所以導致市場上大家所看到的商業爛盤、死盤、空\閑置樓盤比比皆是，究其原因是因為這些企業及操盤手根本就沒有搞明白什么是商業地產。所以接下來我們首先就來認識、理解清楚到底什么才是——商業地產?什么是商業地產？商業功能示例一地性

首先商業地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的商業類房地產，其開發用地的取得方式是經過法定的掛牌招投標、

拍賣以及經過有關的司法程序取得的，從土地的用途其有別于居住用地、工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用等；二功能、用途從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產產品形式。不是我們國家相關的法律、法規、規章等所明示的一個用語，所以在我國法律上沒有明確的界定，而只是在市場實踐中被廣泛使用的詞語！其在商業開發中具體的表現形式主要有購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、物流園、倉儲中心、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、商務寫字樓、住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。三經營模式

商業地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、專業市場則采用商鋪出售、零散經營的模式。

小結

商業地產，其核心卻不是實體的商鋪，而是商鋪之上的商業價值或者說是“商機”，沒有了商業價值，沒有了商機，它就成了一個沒有居住使用功能的商品房（或者叫商業單位好了），也就更無法談收益了！

換句話說，商業地產實際上重點在商業二字，而非地產二字，因此，我個人有個觀點，更喜歡把現在表現為商場、賣場、市場、百貨公司、超市、購物中心、商業街、商鋪以及寫字樓等等商業地產的不同形式通稱為：“商業平臺”，我覺得這樣更為貼切，因為它們都是承托著最重要的“商機”！無法提供“商機”的商業地產就不是成功的商業地產，那只不過是一個房子罷了。

所以我常說，我從事商業地產10年，不是出租、銷售商鋪給客戶，我主要是出租“商機”、銷售“價值”的。

許許多多的傳統房地產投資和發展商都不幸陷入了商業地產的泥潭，不能自拔，那些比較幸運的選了一塊好地頭，近水樓臺嘗到了些許甜頭，信心滿滿的向著另外一些泥潭進軍著，還有一些更幸運的，通過一些包裝和營銷，把商鋪東砍西切，割得零零碎碎，將一大幫小業主拉了進來墊了背，然后公司都關掉走人，剩下小業主們獨守空鋪，枉自嗟嘆，聽天由命去了。

于是，全國上下到處都是商業爛盤、死盤項目，但是更大更多的商業項目卻又不斷的上馬，形成一個惡性循環。究其緣由最直接的就是是投資商和發發展商把商業業地產等同于于傳統房地產產來對待和處處理，而沒有有根據商業地地產的實際特特性采取獨特特的處理和運運作手法。我認為，商業業地產的投資資開發和經營營管理，歸納納起來就是三三個階段和一一個過程。何謂三個階段段和一個過程程，就是商業業地產具體到到一個個案項項目上，其投投資開發和經經營管理應該該分成三個重重要的階段和和一個全面把把控的過程。。第一階段是“商業規劃”階段，第二階段是“開發統籌”階段，第三階段是“運營推廣”階段；一個過程就是是貫穿三個階階段的全面把把控的項目目目標管理過程程。我又將其簡稱稱為八個字：“規劃、開發、、運營、管理理”。假設案例我們現在假設設已經獲得了了一個地塊，，具備了投入入的資金，也也有了各方面面專業的人才才，萬事俱備備，可以開始始啟動項目了了。這時候，，許多不了解解商業地產項項目投資開發發和經營管理理的人，一般般就是按照傳傳統套路，搞搞方案設計，，做建筑規劃劃，然后報方方案，修建詳詳規，出設計計，報建，出出建筑規劃許許可證，施工工許可證等等等，然后組織織施工，策劃劃公司找市場場數據資料編編報告搞策劃劃書，投廣告告，找中介代代理，招商或或者銷售商鋪鋪，公關公司司或者廣告公公司策劃開業業，然后規模模浩大的開業業典禮，物管管公司派保安安巡邏，清潔潔工掃地擦玻玻璃，電工開開空調、電梯梯、換燈泡，，諸如此類。。能夠到物管公公司介入的項項目已經是算算比較走運的的了，很多在在招商的時候候已經門可羅羅雀，更不幸幸的可能在施施工一半，或或者挖了個大大坑，或者豎豎起幾根鋼筋筋柱子也就偃偃旗息鼓了，，最不幸的可可能圖紙還沒沒有出完就歇歇菜了。那些些封了頂的，，老板還算有有內容的啦！！這就是通常常見到的，或或者目前普遍遍存在的情況況。實際上商業地地產項目不是是這么簡單的的建個樓房，，找個商家，，配個管家就就OK的，應應該按照項目目整體投資，，分成三個階階段做好一個個過程，落實實：“規劃、開發、、運營、管理理”。首先，在項目目正式啟動后后，立即需要要進行的工作作不是建筑規規劃和建筑設設計，而是進進行商業地產產特有的“商業規劃”。我是極力反對用建建筑規劃取代代商業規劃的，而這又是是許多人非常常容易犯的錯錯誤，以為一一個好的，特特別的建筑規規劃就是商業業規劃，而實實際上商業規規劃與建筑規規劃根本是兩兩回事，并且且重要的是商商業規劃應該該是建筑規劃劃的基礎和前前提，沒有一一個符合商業業經營、項目目投資需要的的商業規劃，，項目已經注注定提高了50%以上的的投資風險！！那有人問，什什么是商業規規劃呢？商業規劃主要就是解決決項目的經營營定位和發展展定位，還有有項目的投資資回報策略。。通常商業規規劃包括但不不限于項目概概念性策劃和和商業方向，，初步市場調調查和分析評評估，深度市市場調研和分分析評估，經經營定位和發發展定位，商商業模式和市市場細分，投投資回報預測測和分析，根根據定位進行行劃分布局，，設計交通組組織及人流動動線，提供商商業指標和設設計要點，指指導建筑規劃劃和建筑設計計等等。做好了了第一一階段段的“商業規規劃”，就馬上上進入入第二二階段段的“開發統統籌”階段，，這個個階段段和第第一階階段具具有非非常緊緊密的的鏈接接，通通常在在第一一階段段的尾尾聲已已經著著手這這個階階段的的工作作準備備。所所謂“開發統統籌”，也非指指宏觀觀意義義上的的房地地產開開發工工作（（比如如征地地立項項報建建公關關之類類），，而是是如何何將一一階段段的規規劃和和設計計落實實到具具體的的建筑筑修建建工程程，如如何處處理進進度和和質量量，當當然更更重要要的開開發統統籌工工作就就是如如何把把一階階段得得到的的市場場調查查信息息和定定位等等等策策略，，實現現市場場接軌軌，實實現市市場“變現”，也就就是我我們大大家都都非常常關心心的招招商工工作了了。招商通通常被被理解解為營營銷工工作之之一，，其實實不然然，營營銷工工作是是任何何時候候都需需要的的，營營銷是是一種種手段段，不不是目目的，，管理理也不不是目目的，，而是是手段段。我我更希希望將將招商商工作作作為為本階階段重重要的的一個個核心心內容容來處處理。。因為為招商商是講講求統統一策策略的的，也也是在在商業業規劃劃基礎礎上，，根據據定位位和市市場信信息進進行整整合資資源的的一個個關鍵鍵過程程，它它包含含了很很多細細節和和不容容拆分分的階階段枝枝節。。例如招商市市場咨咨詢策策略的的制定定，市市場咨咨詢的的跟蹤蹤和定定位微微調，，招商商整體體策略略，商商家組組合選選擇策策略，，定價價策略略，租租期，，招商商條件件，招招商營營銷策策劃，，招商商VI策略略，營營銷推推廣和和公關關策略略，招招商團團隊，，動員員培訓訓，招招商進進度管管理和和銷控控調整整等等事事項。。通過大大家努努力，，第二二階段段完滿滿成功功的話話，我我們馬馬不停停蹄的的跑進進第三三階段段“運營推推廣”。這一階階段的的存在在和劃劃分也也是在在傳統統房地地產思思維觀觀念下下，顯顯得備備受爭爭議和和可有有可無無。一一般大大家對對前兩兩個階階段還還是可可以接接受和和認同同，但但這個個階段段的概概念和和意義義就不不是那那么容容易認認識和和理解解了。。許多多發展展商和和投資資者在在招商商成功功以后后也就就大擺擺筵席席慶功功分紅紅去了了，剩剩下的的工作作只不不過是是找個個有點點關系系或者者有點點名氣氣的物物業管管理公公司接接手，，等待待開業業和收收取管管理費費。咋咋一看看，這這樣好好像也也很正正路，，沒有有什么么不妥妥，但但是，，正是是這樣樣的思思維和和觀念念，造造成了了巨大大的商商業價價值浪浪費，，甚至至毀滅滅了一一個具具備潛潛在商商機的的平臺臺。因為他們們缺乏商商業運營營的理念念，不知知道“商機”并非聽天天由命，，而是可可以人為為鍛造的的。而一一個好的的商業運運營系統統，往往往可以短短時間內內開拓出出許多為為人忽視視的商機機，造就就商業地地產加速速增值，，塑造商商業品牌牌附加無無形價值值。把傳傳統出租租商鋪，，轉化為為出租商商機。所以，我我常戲言言：“招商的成成功，就就是痛苦苦的開始始”！招商成成功了，，意味著著你需要要展開一一段堅韌韌不拔的的痛并快快樂著的的“運營推廣廣”歷程。所謂“運營推廣廣”就是把無無為而治治的思維維轉化為為有為而而治，，把“不變應萬萬變”轉化為“知萬變應應萬變”來適應市市場，形形成互動動，用市市場“無形之手手”來推動商商業價值值的提升升，拓展展商機。。本階段段的工作作其實不不是在建建筑竣工工交吉之之日開始始的，往往往需要要在招商商工作的的后半段段時間里里頭就要要計劃安安排。由由于目前前國內還還沒有成成熟的這這種商業業地產的的運營推推廣系統統的概念念和理論論，我暫暫且根據據10年年來的操操盤總結結，斗膽膽稱為“商業運營營系統”。這種商業業運營的的系統核核心它是是由一系系列的策劃、營營銷、推推廣、公公關、廣廣告、宣宣傳、品品牌、客客戶關系系管理、、消費習習慣管理理、當然然也包含含物管等等構成成。這就是商商業地產產項目的的三個階階段，“一個管理理”實質上是是統領著著三個階階段的整整個過程程，或者者簡單說說類似“項目管理理”，只是這這種管理理過程不不是簡單單的為管管理而管管理的過過程，而而是一個個隨時把把控，隨隨時互動動，隨時時修正的的，目的的旨在達達成商業業地產項項目投資資回報和和努力減減低成本本和減少少風險的的全面過過程，它它在三個個階段當當中無時時無刻都都要重視視和掌握握，具體體的說，，不外乎乎就是如如何整合合處理涉涉及項目目的“人”、“財”、“物”、“信息”和“技術”等等方面的的資源，使使其利益貢貢獻最大化化。我一向認為為：管理沒有好好壞之分，，只有有效效和無效之之別，我們們需要的是是有效的管管理！能夠達至目目標的管理理，只是我我們需要怎怎樣恰如其其分的運用用它，就像像余世維教教授說的：：很多企業的的管理是有有效率但沒沒有效果的的；我們看看到在那種種管理下每每個人都是是非常忙碌碌的，每個個人都是在在拼命的在在做事情的的，甚至是是在加班加加點的干的的，但是最最后就是沒沒有好的結結果；所以管理是是需要根據據目標來設設定的，只只有達成目目標的管理理才是有效效的管理。。目標我們現在談談到目標這這個話題，，之所以很很多的商業業地產項目目最后淪為為爛盤、死死盤，我們們在這里統統稱為=危盤，不是他們們沒有目標標，而是沒沒有準確的的、合理的的目標，所所以我們看看到很多的的商業地產產項目在前前期規劃、、招商、銷銷售等環節節都還不錯錯，但是沒沒有經營多多長時間最最后還是就就半死不活活的逐步淪淪為爛盤、、死盤了，，因為其目目標設定得得不準確、、不合理所所導致的，，接下來我我們就來一一一剖析所所看到的商商業地產爛爛盤、死盤盤到底是那那些因素所所導致的，，因為只有找找對問題病病因才有可可能解決問問題。只有找《對》問題才有可可能解決問問題！！！！商業危盤病病因1.政府盲盲目規劃，，政績、面子子工程所致。現場演講并并結合案例剖析解解決之道！！商業危盤病病因案例一鄂爾多斯耗耗資50億建新城成成“鬼城”耗資50多億打造、、面積達32平方公里的內蒙古康康巴什是一座豪華新新城，但同時也成成了一座無人居居住的“鬼城”。商業危盤病病因政府計劃在在2010年前遷入一百萬的居居民，但現現在這個城市依然是是空空蕩蕩蕩。新區人口情情況2008年為28000人，最新的人口口統計數據據為2.86萬人。距此半個小小時車程的的東勝區才才是150萬鄂爾多斯斯人真正的的家園。商業危盤病病因一位行人走走在幾乎閑閑置的商業業區，因為人少，，幾乎沒有有人愿意在在這塊新區區做生意。商業危盤病病因案例二內蒙古自治治區呼和浩浩特市清水水河縣“爛尾城”一個財力只只有3000多萬元的貧貧困縣，計劃斥資60多億元建新新城；商業危盤病病因一場歷時十十年的造新新城運動，，結果是留留下了一堆堆“爛尾樓”商業危盤病病因為什么一些些地方政府府領導熱衷衷于造新城城，答案顯顯而易見：：既是當地領領導和政府府好大喜功，，熱衷追求求“政績”的產物，還有就是某些領導“拍腦袋”的結果，缺缺乏可行性性調查研究究……商業危盤病病因2.開發商商盲目規劃劃、建設（模仿仿、生搬硬套、只只重技術規劃等））。現場演講并并結合案例剖析解解決之道！！商業危盤病病因第一大失誤誤：先蓋房再招招商。現場演講并并結合案例剖析解解決之道！！商業危盤病病因第二大失誤誤：市場定位過過程中盲目目追求大體體量、高檔次。現場演講并并結合案例剖析解解決之道！！商業危盤病病因第三大失誤誤：業態組合中中的主力店店一定要選選國際大品品牌。現場演講并并結合案例剖析解解決之道！！商業危盤病病因第四大失誤誤：重銷售、輕輕招商、輕輕后期運營營，只顧眼眼前利益現場演講并并結合案例剖析解解決之道！！商業危盤病病因第五大失誤誤：售價和租金金定價嚴重重透支行業業利益，只只想殺豬不不想養魚。。現場演講并并結合案例剖析解解決之道！！商業危盤病病因第六大失誤誤：招商推廣主主要靠忽悠悠，最盛行行的就是概概念包裝。。現場演講并并結合案例剖析解解決之道！！商業危盤病病因第七大失誤誤：只要招商成成功就以為為萬事大吉吉了。現場演講并并結合案例剖析解解決之道！！商業危盤病病因第八大失誤誤：對商業地產產專業服務務機構要么么極度迷信信，要么極極盡刻薄。。現場場演演講講并并結結合合案例例剖剖析析解解決決之之道道！！商業業危危盤盤病病因因3.一一廂廂情情愿愿招招商商、、根本本就就不不知知道道業業態態及及商家家需需要要什什么么而而盲盲目目招商商。。現場場演演講講并并結結合合案例例剖剖析析解解決決之之道道！！商業業危危盤盤病病因因各類類商商業業業業態態及及商商家家選選址址、、物物業業要要求求標標準準我們們在在多多年年與與商商業業地地產產開開發發企企業業合合作作過過程程中中一一開開始始聽聽到到最最多多的的就就是是：：你你們們有有多多少少商商家家資資源源？？能能不不能能夠夠把把XX品牌牌商商家家給給我我招招商商進進來來？？其實實我我們們操操盤盤商商業業地地產產的的肯肯定定有有大大量量的的商商家家資資源源，，但但是是如如果果你你連連對對方方需需要要什什么么都都不不清清楚楚，，如如果果你你的的軟軟硬硬條條件件都都不不能能夠夠基基本本滿滿足足對對方方要要求求，，如如果果你你的的定定位位都都是是錯錯的的，，哪哪怕怕這這些些商商家家是是我我親親爹爹，，哪哪怕怕我我們們免免租租人人家家也也是是不不會會進進來來的的。。商業業危危盤盤病病因因百貨貨業業選選址址標標準準選擇擇區區域域城城市市核核心心商商圈圈，，商商業業中中心心內內或或新新區區經營營樓樓層層選選擇擇1-4層需求求面面積積（（M2)15000-20000單層層面面積積（（m2)5000層高高要要求求1F>5.5M,2F以上上>4.5M樓板板承承重重〉350kg/m2商業危盤病因因王府井百貨選選址及要求經營范圍：化妝品、黃金金珠寶、鐘表表眼鏡、工藝禮品、男男女服裝、運運動裝、配裝配飾、針針織內衣、兒兒童用品、男女鞋、箱包包皮具、家居居用品、辦公用品、音音像器材，通通訊器材、生活電器、大大型超市、中中西快餐、休閑水吧、美美容美發、電電玩娛樂、婚婚沙攝影、銀銀行、藥店、、便民服務項項目等。商業危盤病因因業態模式：1、現代綜合百百貨2、主題百貨3、城市購物中中心4、生活超市合合作形式：：獨資、合資資、租賃、重重組

項目要要求：A、經營區面積積要求：3萬平方米以上上，

單層面面積4千平方米以上上；B、停車場位數數量：200-500個；C、樓層首層層層高不低于5.2米，其它不低低于4.8米；D、柱距7米以上。商業危盤病因因百安居選址要要求及選址目目標1、凈凈用地面面積30畝；2、建建筑占地地面積8000－10000平方米，單層層；3、場場地要求求平坦，必須考慮綠化化和機動車輛輛停車場；商業危盤病因因4、

停車位不不少于300個；5、

商場主入入口面向城市市主干道；6、

室外收貨貨區位于建筑筑物背面，要要求設專用貨貨物出入通道道與城市道路路連接；7、

建筑層高高8.5米，可用凈空空高度（結構構構件和所有有管線除外））6.2米；8、

電：2000KW；樓板承重（（荷載）2.5噸/平方米；9、柱網結構：9米*9米以上；商業危盤病因因中國紅星美凱凱龍集團開店原則一、經營內容容：1、中、高檔時時尚品牌家具具、國際品牌家具具；2、衛浴、陶瓷瓷、五金、地地板、門業、油漆涂涂料等建材；；3、櫥具、布藝藝、工藝品等等家飾用品。。商業危盤病因因二、位置要求求1、位于城市主主干道交匯處處、廣場四周周、十字路口口、丁字路口口、環路兩側側，最好是傳傳統家居、建建材市場附近近、城市重點點發展方位；；2、項目本身、、周邊或商圈圈內有非競爭爭性的綜合超超市、百貨店店或其他專業業市場；3、周邊有多條條公交線路通通過，交通便便利；商圈5km-10km范圍內，常住住總人口覆蓋蓋50-80萬。三、面積與樓樓層1、面積要求：：省會城市建建筑面積70000㎡㎡以上；待建土土地50-100畝；2、單層面積：：多層店單層層不低于10000㎡㎡。商業危盤病因因四、建筑要求求1、建筑結構：：建筑結構采采用輕鋼結構構或鋼筋混凝凝土框架結構構；2、柱距：柱網網不低于8m×8m；3、樓層層高：：首層層高6m，二層以上層層高不低于5m；4、樓層承重：：承載力600kg/㎡。五、停車位1、每10000㎡㎡建筑面積，配配100個停車位。六、能源和設設備配置1、能源要求：：每10000㎡㎡用電800千伏安（含空空調風機用電電量，不包括括空調主機））；每10000㎡㎡用水量每天不不少于30m3；2、中央空調：：具備較好的的新風系統；；3、電梯：觀光光電梯、自動動扶梯、客梯梯、貨梯滿足足需要。商業危盤病因因七、合作方式式1、購買土地；；2、合作開發；；3、房屋租賃；；4、加盟經營。。商業危盤病因因經濟型酒店選選址要求：1、區位要求：：鄰近主要公公路（或高速速公路）的交交叉道口，交交通便利，有有通往商業區區及機場、火火（汽）車站站的公交線路路；市郊結合合部。2、建筑要求：：獨棟，周邊邊有停車場。。3、面積租期：：建筑面積3000—6000平方米，基本年限10年以上。4、合作作方式式主要要有三三種：：特許許經營營、租租賃、、共同同投資資。商業危危盤病病因咖啡店店選址址要求求：1、商圈圈要求求：商商住樓樓、高檔住住宅區區、飲飲食街街、大酒店店附近近，人人流充充足。。2、建筑筑要求求：層層高4米以上上，要要有適適合裝裝修的的招牌牌位及及廣告告懸掛掛點，，排污污、排排煙管管道鋪鋪設方方便。。有充充足的的停車車位，，至少少10個以上上。3、面積積和租租期要要求：：一般般在300——500平米之之間。。房租租控制制在4.5元-5.5元/平米/天，租租房年年限5年以上上，一一般至至少7到9年。商業危危盤病病因超市選選址要要求：：1、商圈圈要求求：市口較較好，，位于于市中中心，，新老老城區區結合合部或或大型型住宅宅小區區內的的門面面房；；對于于大型型超市市消費費者步步行到到達店店址所所需時時間在在10分鐘以以內的的范圍圍為核核心商商圈，，所需需10--30分鐘的的范圍圍為邊邊際商商圈，，商圈圈內具具有固固定住住所的的常住住人口口為主主體的的現有有及潛潛在人人口總總數，，要求求在15-20萬人，，且周周邊人人口具具有一一定的的增長長趨勢勢；商業業危危盤盤病病因因社區區型型綜綜合合超超市市商圈圈要要求求：：消費費者者步步行行到到達達店店址址所所需需時時間間在在20分種種以以內內的的商商圈圈范范圍圍，，商商圈圈內內具具有有固固定定住住所所的的常常住住人人口口及及潛潛在在增增長長人人口口總總數數要要求求在在5--8萬人人，，且且周周邊邊人人口口具具有有一一定定的的增增長長趨趨勢勢。。商業業危危盤盤病病因因物業業要要求求：：1、建建筑筑形形態態：：最最好好框框架架結結構構，，期期房房、、現現房房都都可可。。樓樓層層不不超超過過三三層層，，層層高高凈凈高高不不低低于于3.2米，，柱柱距距以以8米×8米為為宜宜，，物物業業縱縱深深以以30--50米為為佳佳；；2、面面積積和和租租期期：：便便利利店店面面積積80~120平方方米米、、標標準準超超市市面面積積800~2000平方方米米、、社社區區店店面面積積2000~5000平方方米米、、大大型型賣賣場場面面積積5000~20000平方方米米；；購購買買用用房房面面積積一一般般為為10000-20000平方方米米。。3、合合作作方方式式：：租租賃賃、、聯聯建建、、購購買買商業業危危盤盤病病因因火鍋鍋店店選選址址要要求求：：1、商商圈圈選選擇擇：：選選址址于于人人口口不少少于于5萬人人的的居居住住區區域域或社社區區型型、、區區域域型型、、都都市市型型商商圈圈。。2、建建筑筑要要求求：：框框架架式式建建筑筑，，廚廚房房可可小小于于餐餐廳廳營營業業面面積積的的三三分分之之一一，，其其余余同同餐餐廳廳。。樓樓上上商商鋪鋪亦亦可可。。3、面面積積和和租租期期：：150~500平方方米米，，租租期期至至少少2年。。商業業危危盤盤病病因因普通通餐餐廳廳、、快快餐餐連連鎖鎖等等。。1、商商圈圈選選擇擇：：商務務型型的的普普通通餐餐廳廳以以商商務務酬酬賓賓為為銷銷售售對對象象，，一一般般選選址址在在商商務務區區域域或或繁繁華華街街市市附附近近，，或或其其他他有有知知名名度度的的街街市市；；大大眾眾餐餐廳廳以以家家庭庭、、個個人人消消費費為為主主，，一一般般選選址址在在社社區區型型或或便便利利型型商商業業街街市市。。而而快快餐餐連連鎖鎖一一般般選選址址在在客客流流繁繁忙忙之之處處，，如如繁繁華華商商業業街街市市、、車車站站、、空空港港碼碼頭頭，，以以及及消消費費水水平平中中等等以以上上的的區區域域型型商商業業街街市市或或特特別別繁繁華華的的社社區區型型街街市市。。商業危盤盤病因2、建筑要要求：一般連鎖鎖餐飲要要求框架架結構，，層高不不低于4.5米。配套套設施：：電力不不少于20千瓦/100平方米，，有充足足的自來來水供應應，有油油煙氣排排放通道道，有污污水排放放、生化化處理裝裝置，位位置在地地下室或或一、二二、三樓樓均可，，但忌分分布數個個樓面。。而普通餐餐廳因餐餐廳為個個性化裝裝飾、布布置，各各種建筑筑結構形形式均適適合開設設餐廳，，但剪力力墻或承承重墻擋擋門、擋擋窗除外外，餐廳廳門前須須有相應應的停車車場。商業危盤盤病因3、面積和和租期：：一般要求求不得少少于三年年，面積積快餐店店要求200~500平方米；；大眾型型餐廳80~200平方米，，商務型型餐廳150~10000平方米。。商業危盤盤病因面館1、商圈選選擇：面面館是中中式普通通快餐的的經營形形態，原原料加工工半工廠廠化，制制面、和和面、切切面等工工序在工工廠里完完成。面面館以切切面半成成品加工工成商品品，大大大縮短了了生產時時間，滿滿足人們們速食的的要求。。面館宜宜選擇交交通支道道、行人人不少于于每分鐘鐘通過10人次的區區域。2、建筑要要求：同同餐廳3、面積租租期要求求：80~200平方米。。2年以上。。商業危盤盤病因一般服飾飾、禮品品、運動動品牌等等專賣店店選址要要求：1、商圈選選擇：商業氣氛氛濃厚，，客流量量大，人人氣旺的的高檔綜綜合商場場附近；；知名度度及客流流量佳的的商業街街(客流需滿滿足目標標顧客群群特征)；知名度度高的店店鋪附近近(如：麥當勞、、肯德基附近近)；大規模住宅宅區附近；商業危盤病因因2、建筑要求：：商店可見度強強，格局是淺淺方型最佳，，門面不少于于3米寬，且越寬寬越佳，櫥窗窗位置及寬度度需面向街道道，越寬越佳佳，近期無城城建規劃。3、面積和租期期：租期至少一年年。面積15平方米到80平方米。一般般40平米到80平方米為最佳佳。商業危盤病因因茶坊、酒吧1、商圈選擇：：消費者進入茶茶坊、酒吧、、咖啡館的動動機是休閑或或是非正式的的輕松談話，，這與進入其其他餐飲業的的動機不同。。該業態是以以文化、情調調、特色，以以及舒適和愉愉悅來吸引消消費者的，其其選址往往是是高雅路段，，具有清凈、、優雅的環境境，消費對象象具有一定的的消費能力和和文化修養。。商業危盤病因因2、建筑要求茶茶坊、酒吧、、咖啡館的布布置和裝飾有有個性化與藝藝術化要求，，但對建筑結結構形式無特特殊要求，視視投資者創意意、設想而異異。層高不低低于2.8米，電力按每每100平方米10千瓦配置，有有自來水供應應。如與居民民相鄰，最好好設置隔音層層。3、面積、租期期要求：50~400平方米。2年以上。商業危盤病因因電器連鎖（如如：蘇寧）1、商圈選擇：：位于城市或某某區域的商業業中心，人流流量大，交通通便利的副省省級以上城市市直轄市、省省會城市、副副省級城市核核心商圈；地地級城市市區區人口50萬以上，具有有一定的購買買能力商業中中心；縣級市市場江蘇、浙浙江、廣東等等地的縣級市市，內陸省份份發展較快的的縣級市（百百強縣優先）），副省級以以上城市的較較發達的郊區區縣核心商圈圈。商業危盤病因因2、建筑要求：：獨立、清晰的的產權。樓層層從一樓開始始，地級市場場樓層不超過過四樓，縣級級市場樓層不不超過三樓；；物業距街道道的距離在6米以上，有開開闊的停車場場地和門前廣廣場；有正常常使用的消防防系統、合格格并正常使用用的供水供電電系統，空調調系統、扶梯梯和貨梯（兩兩層以上）商業危盤病因因3、面積和租期期：副省級以上城城市直轄市、、省會城市、、副省級城市市核心商圈5000平米以上；區區域商圈4000平米以上；大大型社區3000平米以上；地地級城市市區區人口50萬以上，具有有一定的購買買能力商業中中心3000平米以上；縣縣級市場江蘇蘇、浙江、廣廣東等地的縣縣級市內陸省省份發展較快快的縣級市（（百強縣優先先）副省級以以上城市的較較發達的郊區區縣核心商圈圈核心位置3000平米以上。租租期10年以上。商業危盤病因因國美電器1、商圈要求：：1）商業街店----臨街商鋪（一一層）。處于于市級商圈、、區級商圈。。2）店中店----在具有較大商商流的大型商商場或大型超超市內，處于于或接近電器器商品銷售區區或日用消費費品區。處于于市級商圈、、區級商圈。。商業危盤病因因3）社區店----位于可輻射多多個高消費社社區的商業區區域，緊鄰主主要大型社區區，社區人口口10萬人左右（一一層）。4）特定市場店店----手機、IT一條街（一層層）。市級手手機、IT一條街。5）交通樞紐店店----位于地鐵、機機場、車站、、碼頭交通樞樞紐等處且已已形成一定規規模的商圈。。商業危盤病因因3C店規模要求(3C是舒適、方便便、快捷的意意思，英文字字母的第一個個都是C所以叫3C)1、建筑要求：：獨立、清晰晰的產權；樓樓層從一樓開開始，樓層不不超過四樓，，樓層不超過過三樓非非店中中店要有開闊闊的停車場地地和門前廣場場；使用的消消防系統合格格并正常使用用的供水供電電系統，空調調系統、扶梯梯和貨梯（兩兩層以上）商業危盤病病因2、面積租期期要求：1）小型店：：30～50平米。2）中型店：：80～120平米、160～240平米。3）大型店：：260～320平米。四、、旗艦店：：400平米左右。。3、開店原則則：小型店只經經營3C商品，中型型店和大型型店根據店店址所處

商業危盤病病因KFC、麥當勞1、商圈要求求：城市一類商商圈的繁華華地段，有一定的消消費支持2、建筑要求求：1）樓板到梁梁底高度，，不得低于于3米；2）樓板承重重：乙方廚廚房區樓板板負荷為450kg/㎡，餐廳區活活荷載為250kg/㎡；3）供電：甲甲方提供空空調及200KW的用電量，，并提供一一條185銅芯電纜于于甲方配電電室引至乙乙方指定位位置，乙方方自設配電電盤，并獨獨立安裝電電表；商業危盤病病因4）供水：甲方提供25噸水/天，供水管管徑為2.5/3.0英寸，水壓壓不小于2.5㎏/㎝2，并具有相相應的用水水指標；5）排水：甲方提供相相應的排水水管線位置置，排水管管徑不小于于6英寸；6）隔油池：：在餐廳附近近區域應提提供適宜位位置，供餐餐廳制作隔隔油池，該該位置將不不導致爭議議或影響相相鄰關系；；商業危盤病病因7）化糞池：：甲方提供與與化糞池相相連的管道道至乙方租租賃區域；；8）排煙：提供室外相相應的排放放油煙管道道位置，該該位置將不不導致爭議議或相鄰關關系。排煙煙管道的截截面積為500mm×700mm（1mm=0.1公分）；8）招牌：在在門臉上方方提供招牌牌安裝位置置；商業危盤病病因9）空調：甲方提供冷冷暖空調應應保證使用用時間自早早8：00至晚11：00，其制冷量量廚房應不不小于450卡/㎡/小時，用餐餐區應不小小于350卡/㎡/小時。餐廳廳溫度冬天天應不低于于15度，夏天不不高于25度，春秋季季應在20-25度之間。（（如KFC自設甲方提提供室外機機位置）；；商業危盤病病因10）設備總重重：冷庫、排油油煙機、汽汽水機、制制冰機的室室外機全部部放置樓頂頂，設備總總重3噸，下設槽槽鋼可將設設備均勻擺擺放，使樓樓頂均勻受受力；11）卸貨車位位：甲方提供臨臨時卸貨車車位；12）乙方按照照肯德基統統一標準對對餐廳內部部及外部進進行裝修。。商業危盤病病因13）消防系統統：乙方自設消消防系統并并與甲方連連通；14）電話：甲方提供兩兩條電話線線路。3、面積租期期：首層，350平方米（使使用面積）），門面12米。。租租期期要要求求至至少少10年以以上上。。商業業危危盤盤病病因因便利店店連鎖便便利店店的發發展戰戰略與與百貨貨公司司和大大型連連鎖超超市不不同，，它在在進入入某個個目標標市場場之前前先劃劃分商商圈，，再根根據既既定的的原則則，在在商圈圈范圍圍內選選擇合合適的的店址址。商業危危盤病病因1．商圈圈劃分分商圈的的劃分分不是是以服服務半半徑為為原則則，而而是以以便利利性為為原則則，即即以住住宅小小區為為商圈圈的重重心，，根據據街區區和主主干道道的自自然走走向確確定商商圈范范圍。。商圈圈確定定后商業危危盤病病因2.選址的的原則則1、居民民區入入口處處或主主要交交通道道路。。便利利店的的目標標顧客客為穩穩定的的居民民，應應考慮慮居民民出入入小區區的路路線。。2、面積積限制制在50—200平方米米以內內。這這個面面積限限制是是便利利店的的最佳佳面積積范圍圍，既既不會會因面面積太太大而而導致致投入入(例如便便利店店的設設備和和裝修修等)和費用用(例如租租金與與人工工費用用等)太高，，又可可以保保證有有足夠夠的商商品陳陳列面面擺放放所需需的商商品。。商業危危盤病病因3、便利利店應應保證證在建建設物物的底底層開開設店店鋪，，一般般不要要設在在夾層層或二二層，，樓層層間高高度保保證在在3米以上上。4、足夠夠的配配電功功率，，完善善的水水電和和消防防設施施等。。5、1150米半徑徑內居居民不不少于于1萬人，，其中中200米半徑內不少少于2000戶；商業危盤病因因6、位于社區商商業中心街道道（動線上））。東西走向向街道最好座座北朝南；南南北走向街道道最好座西朝朝東，盡可能能位于十字路路口的西北拐拐角；7、與超市、商商廈、飯店、、24小時藥店、咖咖啡店、茶藝藝館、酒吧、、學校、銀行行、郵局、洗洗衣店、沖印印店、社區服服務中心、社社區文化體育育活動中心等等集客力較強強的品牌門店店和公共場所所相鄰；商業危盤病因因8、獨立商鋪或或樓房底層，，門面展開寬寬度不少于6米；9、門窗可改裝裝為落地式大大玻璃結構；；10、店鋪產權清清晰且至少可可使（租）用用6年；11、有正常排水水排污通訊五五臺空調主機機位；12、店前空地不不少于店內經經營面積，可可停放20輛以上自行車車及摩托車。。店前或附近近50米內可停放2輛以上小汽車車；商業危盤病因因13、店面、店側側及店前可發發布（安裝））30平方米以上的的廣告牌；14、社區居民文文明素質較高高，治安狀況況良好；15、社區交通方方便、通暢，，與過街天橋橋、過街地下下通道、公共共汽車站、地地鐵站口、輕輕軌站口等人人流量較大的的公共交通設設施相鄰；16、社區地方政政府執法文明明，注重社區區文化建設。。商業危盤病因因沃爾瑪●商圈要求：：1、在項目1.5公里范圍內人人口達10萬以上為佳，，2公里范圍內的的常住人口可可達12—15萬人；2、須臨近城市市交通主干線線，至少雙向向四車道。3、商圈內人口口年齡結構以以中青年為主主，收入水平平不低于當地地平均水平；；4、項目周邊人人口暢旺，道道路與項目的的銜接性較好好，車輛可以以順暢地進出出停車場；5、核心商圈內內（距項目1.5公里）無經營營面積超過5000平方米的同類類業態為佳。。商業危盤病因因●物物業業要要求求：：1、物物業業縱縱深深在在50米以以上上為為佳佳，，原原則則上上不不能能低低于于40米；臨臨街面面不低低于70米；2、層高高不低低于5米，凈凈高在在4.5米以上上；3、樓板板承重重在800千克/平方米米以上上；4、柱距距要求求9米以上上；5、正門門至少少提供供2個主出出入口口；6、每層層有電電動扶扶梯連連接，，地下下車庫庫與商商場之之間有有豎向向交通通連接接。商業危危盤病病因●停車場地地要求：：1、至少300個以上地上上或地下的的顧客免費費停車位；；2、必須為供供貨商提供供20個以上的免免費貨車停停車位。商業危盤病病因家樂福●商圈要求求：1.城市交通十十字路口處處物業。2.位置要求：：交通方便（（私家車、、公交車、、地鐵、輕輕軌）；人人口密度相相對集中；；兩條馬路路交叉口，，其一為主主干道。商業危盤病病因●建筑要求求：1.建筑占地面面積15000平方米以上上；2、最多不超超過兩層；；總建筑面面積２－４４萬／平方方米；建筑筑物長寬比比例：107或106。商業危盤病病因●停車場地地要求：至至少６０００個機機動車停車車位，非機機動車２００００平方方米以上。。●合作要求求：

１．．轉租租戶戶由家樂福福負責管理理；

２．．租賃合同一一般是２００年－３３０年。商業危盤病病因5.招商只只重數量不重質量，，為招商而招招商。現場演講并并結合案例剖析解解決之道！！商業危盤病病因6.商業布布局、業態組合、、人流動線等等不合理。。現場演講并并結合案例剖析解解決之道！！商業危盤病病因商業規劃合合理內內部動線成成功前提一般情況下下，顧客在在商場購物物的時間不不會超過3小時，超過過這個時間間就容易處處于疲勞狀狀態。所以以合理的內內部交通路路線設計，，可以在空空間、時間間上最大化化地挽留人人流量。通通常情況下下，商業項項目的規劃劃前期，會會從以下五五個方面進進行設計，，為吸引人人流、實現現內部交通通的便利性性奠定基礎礎。商業業危危盤盤病病因因第一一，，商商業業項項目目的的出出入入口口設設置置。。商業業項項目目的的出出入入口口要要與與周周商業業危危盤盤病病因因

某些商業項目，由于進深與面寬較為狹小，可能會出現車流和人流交叉的現象，在一定程度上影響人流動線的走向。因此，投資者在審視商業項目時，要注意商業體內部的人車分流情況。

商業業危危盤盤病病因因第三三，，建建筑筑小小品品、、硬硬質質景景觀觀的的設設計計。。商業業項項目目內內部部的的建建筑筑小小品品和和硬硬質質景景觀觀的的設設計計，，有有利利于于對對設