可修改歡迎下載精品Word可修改歡迎下載精品Word可修改歡迎下載精品Word房地產通訊房地產通訊總第總第467期2004/10/10安邦集團研究總部理論與現實問題分析評價北京CBD將遭遇交通之困【詳情】過去的CBD的建設更多的是作為房地產工程來開展，而不是作為城市開展來考慮的。而交通將作為一個最先凸現的問題，為北京CBD的開展帶來麻煩。關鍵數據北京黃金周二手房交易比去年同期增長5%北京3季度高檔物業市場走勢上海可能將有14%的中小房企退市溫州1-8月新增房貸較去年同期增加近30億元每周要點中國10大新地標建筑出爐北京政府將集中整治231個“城中村〞北京房產協會可能將對中介公司進行分級管理今明兩年北京將大修433條路以保障道路良好運行廣發銀行推出國內首個網上購房按揭業務2004深圳房交會成交2486套房，金額達億新世界地產將在內地18個城市再建23個主工程深圳華僑城融資百億有望年底上市鄭州新措施：不清理拖欠工程款開發商不準賣房銀行業普遍收縮按揭業務提升高價房首付比例專家預期香港樓市上升周期可達10年之久風險/時機提示時機：深圳工業地產成為國內外企業投資新熱點風險：順馳如果垮了，將引發一輪不小的“地震〞安邦效勞熱線：公司電話：86-10-67686761://anbound傳真：86-10-67686760service-bj@anbound理論與現實問題分析評價北京CBD將遭遇交通之困在經過了幾年的規劃、宣傳、招商之后，北京CBD的建設正在進入完善期，其核心區域的建設方案已經根本成型，處于大規模的建設之中。按過去的思路，CBD的開展是為了吸引更多的商業與效勞機構進入這一領域，構建出真正的商務中心區。然而，一些跨國公司和國內企業卻開始遷離CBD，如惠普、北電網絡、LG、摩托羅拉、愛立信、新浪等公司都在其中。雖然有中央電視臺新大樓這樣的龐然大物進入CBD。但著名企業的遷離仍然不是北京CBD的始作俑者——政府所愿意看到的。不過，企業的進出并非是CBD的最大問題。北京CBD將面臨的最大麻煩，將是交通問題。在CBD核心區域，目前的交通擁堵已經到了十分嚴重的地步，幾乎是到了每天必堵的程度。東三環線這條交通要道縱貫CBD區域，反而加劇了CBD交通問題的敏感性，放大了交通擁擠的負面影響。這種現狀，既有北京市缺乏合理的城市戰略規劃的原因，也有特大城市開展中的通病。從目前CBD建設的勢頭，以及相對滯后的交通建設勢頭，我們看到的是一幅至少在短期內將會繼續交通惡化的圖景。目前，CBD所在的北京市朝陽區也意識到了這一問題的嚴重性，最近已將CBD內部平方公里的交通方案調整為泛CBD區域82平方公里的交通規劃。這種調整的方向是對的，卻也暴露出過去在解決CBD交通問題思路上的狹窄。在朝陽區及北京市的交通規劃中，方案在3年內完成CBD區域內的路網改造，要在2007年之前，建成包括40條四級道路的路網系統，道路面積率達39%。從交通形式看，包括地面公路及以地鐵為主的地下軌道交通，配合以地下停車場所建設，再輔之以人行系統。但令人擔憂的是，CBD解決交通問題的思路，仍然沒有跳出過去的“面多了加水，水多了摻面〞的路子，把交通系統的改善仍局限于修路修橋。值得注意的是，在國際上先進的理念中，交通是作為城市開展中重要的有機組成局部來看待的，交通系統注重的是交通質量的改善，交通系統內的各種交通方式之間，交通系統與周邊商業環境之間，應該進行無縫的連接。這里既有戰略規劃層面的問題，也有技術層面上的問題。回憶北京CBD的開展過程，這樣說相信并不為過，過去的CBD的建設更多的是作為房地產工程來開展的，而不是作為城市開展來考慮的。而交通將作為一個最先凸現的問題，為北京CBD的開展帶來麻煩。還需要注意的是，北京CBD及交通建設，還會受到北京奧運會因素的影響，如果協調不好，就不是在用奧運會來促進、而是在干擾北京城市及交通的開展。如果要得出一個結論的話，那就是：CBD未來的“命門〞在于交通系統，如果交通問題不得到有效解決，未來將成為北京CBD的一個天天會遇到的麻煩。〔安邦集團研究總部高級分析師賀軍〕返回首頁行業數據信息北京黃金周二手房交易比去年同期增長5%“十一〞黃金周七天期間，北京多數樓盤銷售商和建設單位都推出了多種促銷活動，比方有工程推出有效期僅一周的特惠價格或買房贈送3年地下車位使用權活動，瞄的就是“錢壯人閑〞的黃金周客流。相對火爆的是北京二手房市場。從中大恒基房地產經紀公司了解到，“十一〞期間二手房交易量比去年同期增長了5%。鏈家寶業房地產經紀公司也透露，9月份以來，新房源每周都有增長，增長幅度達10%左右，因此“十一〞期間的看房人比平時多了兩三倍。據了解，“十一〞期間朝陽區、海淀區二手房交易量占總交易量的60%左右，而35歲到45歲之間的消費者占購房人數的60%左右。〔LSJ〕返回首頁北京3季度高檔物業市場走勢日前，據世邦魏理仕發布的今年第3季度北京高檔物業市場報告顯示，北京優質寫字樓租金延續上季度走勢微幅上揚。一方面東部城區市場需求持續攀升，同時沒有新工程落成，造成市場供不應求，租金上漲；另一方面，西部中關村地區有4個優質工程同時落成，良好的市場表現拉動該區域市場租金上升。近階段中關村不斷有新工程落成，使較為合理的價格又刺激了市場需求，一些中資背景的高科技公司開始返回中關村，外資背景的高科技公司也更愿意將其研發部門遷到此處。北京優質寫字樓市場需求持續上升，高品質工程落成使平均租金較上季度上升了0.6%，按建筑面積不包含管理費報每月每平米美元；同時，3季度有4個工程落成共提供萬平米面積，造成短期內市場供給過大，使得3季度北京優質寫字樓市場平均空置率上升為17%。隨著近期北京高級別墅市場競爭更加劇烈，3季度北京高級別墅市場平均租金較上季度下滑了3.7%，按建筑面積不含管理費報每月每平米美元。高級公寓租金那么略微下滑，報每月每平米美元。北京商鋪市場對地處主要商業區的商鋪需求不減，市場平均租金微升，首層按實際使用面積扣除物業管理費報價為每天每平方米美元，市場平均空置率也下降為11.1%。〔LSJ〕返回首頁上海可能將有14%的中小房企退市今年的宏觀調控目前可以算進入了一個效果檢查期。據最新一份對開發企業會員單位的調查中，556家接受調查的開發商中，一些開發商開始謀求增加在外地的投資開發，一些中小開發商開始嘗試聯合重組，值得關注的是，一局部企業已經開始頂不住土地、資金壓力。“正在開發工程，因無資金而面臨停工，準備整盤轉讓〞和“沒有工程，也缺乏資金，準備轉產〞的房企共有78家，占到被調查企業總數的14%左右。調查顯示，上海房地產企業在本地的開發工程呈現一種減少趨勢：有可以開發兩三年工程的企業約占一半，“已經沒有開發工程和明年將沒有開發工程〞的企業也占到一半。目前，上海“已有工程即將完成〞的企業有215家，占總數的38.7%，“已經沒有開發工程、又拿不到土地〞的企業有151家，占27.2%，兩者合計共占65.9%；相反，只有27家企業表示自己手中工程和土地較多，缺少的僅僅是合作伙伴。上海土地的“寸土寸金〞催生了房地產企業的“滬外〞運動。據悉，目前在外地有開發工程和土地的企業有131家，占到23.6%，而準備向外地開展的企業更高達233家，占到4成以上。業內專家認為，房地產企業要積極應變，即使土地供給今后穩步增長，相對于數千家開發企業來說，房地產企業資金運轉難度仍在增大。〔LSJ〕返回首頁上海高檔樓盤9月成交量上升9月，來自上海二手房中介市場反應的情況說明，上海看房數量和成交量都有了非常明顯的增長，且增長幅度不低于70%。專業人士分析，隨著更多新盤上市，中介方面的成交量相比7、8月份將有100%的增長。高檔樓盤在這一階段上市的轉現期房中，30%平均價格超過萬元/平米，10%的平均價格超過2萬元/平米，而成交金額占到所有的35%。高端住宅的投資性交易，無疑更容易提升市場信心，成為當下樓市增長的堅強動力。在眾多的豪宅區塊中，上海靜安寺周邊尤其被市場看好。該板塊臨近南京西路、延安西路、華山路幾條主干道，是上海市頂級樓盤最為集中的區域。高級公寓、酒店式公寓和老洋房構成了區域內高檔樓盤的主要形態。業內人士分析指出，作為上海的核心區域，靜安寺周邊的房產的遠景非常值得看好，但是考慮到房地產市場的階段性調整和開展，在短期內，對這些房產的投資應該量力而為。如果是出于安居的目的，當前的購入價位還是較為合理的。〔RSJ〕返回首頁溫州1-8月新增房貸較去年同期增加近30億元近期來，溫州市銀行業金融機構嚴格控制房地產開發商貸款，不斷標準和擴大個人住房消費貸款，今年1-8月份溫州市新增個人住房貸款億元，比去年同期多增億元，占個人消費新增貸款的48.49%；8月底余額達億元，占個人消費貸款余額的63%，促使該市有3萬多戶市民受惠。據了解，溫州市個人住房消費貸款品種多樣、期限較長、面廣量少、以抵押為主。目前銀行辦理的個人住房消費貸款包括按揭貸款、二手房貸款、住房裝修貸款等，自營性貸款最長期限為20年。〔RSJ〕返回首頁市場動態北京寫字樓市場呈現三大開展態勢今年第二季度，北京寫字樓市場供需趨旺，租金持續微幅上揚。但因短期內市場供給過大，造成優質寫字樓平均空置率上升為17%。知名地產參謀機構世邦魏理仕有關專家分析，北京寫字樓市場的開展將呈三大態勢：區域化更加明顯，北京寫字樓分布上除傳統的三大商圈外，許多二線商圈進一步走向成熟，并大有后來居上之勢。同時，南部商圈以總部基地為代表，開始向二線商圈沖擊。但是，CBD、金融街、中關村在高檔寫字樓市場上的地位仍是不可動搖的。從未來的開展趨勢看，大型會計律師事務所、咨詢參謀公司、廣告公司等專業效勞性公司在選擇辦公場所時，越來越看重區域的國際化、商務化以及寫字樓的形象力。因此，商業氣氛濃厚的成熟區域更受此類公司的青睞；環保概念深入人心，去年，市場上一批以“綠色辦公〞為主題的寫字樓紛紛出現在中關村核心區與上地，景觀、生態和配套是這些工程的共同賣點，也為甲級寫字樓品質標準注入新的定義。因此，高檔寫字樓要實現產品升級，只有這樣工程才會有巨大的客戶市場；租金下調是近些年以及未來幾年整個寫字樓市場的開展趨勢，幾年不斷增長的供給量仍然促使大局部高檔寫字樓紛紛以下調租金等優惠措施，吸引或挽留大中型外資企業機構，以對抗市場供給量的競爭。此問題預計將會在2021年奧運會過后，隨著供給量的減少而慢慢得以緩解。〔LSJ〕返回首頁北京二手房市場呈現“房產升級換代〞新格局北京近期一手樓盤進入強銷期，二手房市場交易也隨之升溫，據“我愛我家〞透露，最近一段時間到該公司委托出售二手房的業主數量直線上升，比平時翻了一番，選擇購置二手房的客戶增長60%左右。專業人士認為其主要原因有：一是五環路的取消收費以及地鐵八通線、城鐵13號線的先后開通，為遠郊區縣及周邊樓盤帶來諸多利好；二是從去年賣舊買新契稅減免到今年稅務部門出臺的賣小房換大房可減免個人所得稅的一系列利好政策出臺，刺激了人們購房的欲望；三是對于中低收入購房者來說，在反復權衡一、二手房之間的優劣態勢后，更多的人會選擇購置地理位置優越、交通便利、社區成熟、品質優良的二手房。與此同時，大批需要“以舊換新〞、“置業升級〞的業主將會適時出售手中的二手房套現購置新房，從而使二手房房源得以釋放出來。目前，“大換房、大遷徙、房產升級換代〞將成為今年引領京城購房置業觀念的新潮流。同時，北京房地產一、二級市場的互相支持與聯動正在逐步加強，北京房產市場有望迎來梯級消費的新高潮。〔LSJ〕返回首頁北京政府有關部門遷址中環廣場將帶動南城開展北京市有關部門負責人日前表示，北京市國資委、衛生局、藥監局、計生委等十幾個部門均將遷入北京中環廣場。目前北京市府眾多職能部門的辦公地點相當分散。例如，市衛生局位于西二環附近，而市藥監局卻在東三環附近，有些政府部門甚至在租用辦公樓，這樣的位置分布并不利于政府辦公。此次搬遷后，眾多政府職能部門將集中辦公。有關專家指出，政府搬遷將刺激北京南城各方面的開展。北京南部地區在城市建設、經濟開展等方面均較薄弱，政府搬遷將為南城的開展帶來巨大機遇。房地產業界人士表示，自傳出“政府大搬家〞的消息后，中環廣場附近的房屋租賃價格已有大幅增長，高出北京南城其他地區20%。業界更預計，房屋售價還有1成左右的增長。中環廣場的寫字樓更早已售光，均價在9000元/平米左右。隨著眾多政府部門的遷入，南城周邊地區的商業開發也會隨之啟動。但有業內人士指出，目前中環廣場周圍的交通環境僅能負載中小型的商業體系。中環廣場距西二環不到50米，假設出現交通擁堵，將直接影響到二環路的交通運轉。〔RSJ〕返回首頁山西人趕超溫州炒房團，在京購房勢頭強勁近兩年，外籍人、港澳臺人以及外省市人在北京投資置業大幅增加，尤其是一些高檔房“三外〞買家已經成為購房主力。有關數據表示，去年外省個人在京城置業投資到達億元。值得注意的是，在龐大的外省購房群體中除溫州人外，山西人在不聲不響中購置了大量京城房產，他們的出手毫不遜色于溫州人。如今京城開發商們也已開始主動出擊，帶著自己的作品到山西人家門口進行展示。據北京寶星置業房地產公司市場總監介紹，自前年以來煤炭價格成倍上漲，尤其是在今年夏季出現的電力緊張更使煤炭成為炙手可熱的重要資源。一批從事煤炭經營的山西人，隨著這一波煤炭行情迅速積累了大量財富。山西與北京之間的高速公路不斷開展，使得山西與北京之間的距離不斷縮短。很多山西人在京城買房是為了方便送子女到北京來接受較高水平的教育，另外北京的生活、醫療等各方面的條件都要優于山西。目前，山西人在北京炒房已有超過于溫州炒房團的勢頭，而且他們大多看好北京房產的增值前景。〔LSJ〕返回首頁北京房產協會可能將對中介公司進行分級管理據有關人士透露，北京房地產業協會有意向對中介行業進行分級管理，目前正在征求北京市各大經紀公司的意見。據了解，北京房地產業協會目前的根本思路是對中介公司按照實力和資信分檔定級，推薦優秀公司，對市場進行引導。具體如何操作將視各方面近期商討的意見而定，其中局部中介公司對協會此舉表示了一定的支持。有業內人士認為，此舉有利于加強北京行業協會在市場管理中的作用，有利于房地產中介行業的自覺標準運作，提高行業效勞水平。而由于政府部門改革，此前中介行業的相關主管部門所評選的“放心中介〞今后是否會與企業等級并存等問題目前尚不可知。據最新消息稱，于9月26日下午北京房地產業協會已經召開了有局部中介公司代表參加的關于中介分級方式和標準的征求意見會。就此我們可以預示出北京房產中介公司的調整洗牌也將隨之展開。〔LSJ〕返回首頁HYPERLINK上海炒鋪族投資意向轉向長三角地區上海“黃金周〞期間陸續召開的幾場房展會上，異地商鋪備受青睞。有關調查顯示，上海人購置異地商鋪的意向比例正在逐步提高，其中長三角地區最受青睞，在區域選擇中占23%，與選擇上海市中心商鋪的比例根本持平。目前，上海人異地置業目標集中地區主要是江蘇、浙江及安徽的幾個周邊二線城市的一些知名商鋪。近日，上海投資客瞄準異地商鋪頻頻出手成為“黃金周〞幾大房展會上最大的亮點之一，“以前上海買房子，現在外地買商鋪〞目前成了上海炒房客的口頭禪。據了解，隨著上海周邊二線城市知名商鋪應時而出，良好的開展前景和承諾回報給上海走出申城置業的投資者以更多的時機。業內專家大多認為，如果說上海鋪價正處于峰頂的話，目前很多二線城市的商鋪市場那么處在“爬坡〞階段。隨著上海物業價格的穩步上漲，回報率開始逐步下跌，上海可投資的物業也已經不多。然而，外地商鋪一般單價比上海廉價，面積也相對較小，總價不高是吸引投資者的利好因素。但應該提醒投資者的是，由于這些外地城市的經濟根底比上海等大城市薄弱，地產業的潛在風險也可能比擬大；即使是包租，包租期結束后的投資回報如何延續也面臨考驗－進入一個不熟悉的市場置業投資，投資者應采取“多看再動〞的原那么。〔RSJ〕返回首頁上海拆遷速度放緩將使樓市剛性需求減少今年上海拆遷速度明顯放緩，今年1-7月僅發放拆遷許可證77張，批準拆遷面積僅為萬平米。控制拆遷規模取得了明顯的成效，但同時也帶來了問題：動拆遷規模縮小，將使房地產市場剛性需求明顯減少。業內人士認為，少了來自動拆遷戶的這局部需求，上海的樓市走向也將受到不同程度的影響。隨著政府部門對動拆遷的一系列控制政策的出臺，市場上對城市中心區域的房價走勢更為關注，可以說，動拆遷規模的下降，從很大程度上可能導致中心區域供給量的減少，進而使該區域房價進一步提高，而城市內不同地段的價格級差將更明顯。由于國家實行宏觀調控，對房屋拆遷實行方案控制，上海去年控制在了8萬戶以內，今年方案下降到6萬戶以內。有調查顯示，目前上海市房屋拆遷存在的重要問題是，適宜于動遷居民購置的商品房數量少。原居住在中心城區的居民，住房面積都比擬小，約有29%的居民原居住水平較低，但市場上的商品房面積大多都在100平米以上，缺少50-70平米面積的房屋。在近期召開的上海動拆遷工作座談會上，上海市政府有關領導就表示，下半年上海市動拆遷工作的總體思路是：保重點、攻難點，在確保穩妥的前提下，實現動遷進度的明顯突破，努力把在拆基地從500多個下降到300個左右。今年又增加了土地招標中普通商品房的供地量，截止目前完成配套商品房工程招標地塊53幅、743公頃；加快了配套商品房的建設和上市進度，已竣工137平米、新開工144萬平米、上市供給420多萬平米。而現在隨著動拆遷量受到控制，這局部需求的規模也降了下來，實際上很可能產生較大影響。〔LSJ〕返回首頁廣州進入9月房屋租售市場表現活潑廣州從今年二季度開始，樓市進入了頂峰期。9月后逐漸進入調整期，成交量有所回落，老三區、海珠區和白云區的交易活潑，客戶的需求依然較多。據有關數據顯示，廣州老城區住宅價格在5000元/平米以上的成交明顯增多，而且租金上漲，主要是老城區的高檔樓盤已經開始進入二手市場，從而抬高了二手價格，特別以商業旺地和名校旁的物業租價最高；寫字樓附近租售也依然旺盛，二手售價是3500-4000元/平米，租價30-35元/平米，而且租價有所上升；海珠區高校附近二手住宅的租售率依然良好，特別新港路一段，并沒有受到“禁租令〞的影響，租房主要是外國留學生居多，二手租價20-30元/平米；北京路、上下九與石牌東等歷來都是商業旺地，該地區的商鋪一直以來受到投資者追捧，如北京路中段的租金升至5500元/平米，一德路中段售萬元/平米，近上下九路段的商鋪售價到達萬元/每平米。廣州寫字樓的租金9月沒有太大的上升，與前兩個月持平，只有東山區有上升的趨勢，而天河商務圈的出租比前兩個月有所放慢。但其中商住樓開始出現市場，逐漸受到較多公司的歡送。另外，隨著市場的逐漸升溫和珠江新城配套的完善，珠江新城有望成為寫字樓市場成交最活潑的區域。〔LSJ〕返回首頁銀行業普遍收縮按揭業務提升高價房首付比例目前，防范信貸風險已成為銀行的首要任務，各個銀行均采取了不同措施，而首先指向的均是高價房子。從不同銀行了解到，銀行在審核制度上出臺了許多新的舉措。如實行雙信貸員審核制度，親自到貸款人工作單位調查。在嚴格審核的根底上，為了進一步降低風險銀行普遍提高了首付款比例。工商銀行有關人士認為，提高首付款比例降低貸款成數是銀行的最有效的一道防線。在房價出現波動時，提高了抵押物變現能力。現在貸款審查的嚴格使得貸款的發放時間明顯延長，尤其是在一些高價房上表現得更加突出。據有關人員介紹，銀行在給客戶放貸時審查得十分嚴格，即使通過了銀行的審查一般也只能得到7成20年的貸款。對于購置兩套以上住房的客戶，為該工程發放貸款的建設銀行要求首付比例要在4成以上，且貸款利率由5.04%提高到5.76%。銀行采取的種種措施是否意味著銀行的住房貸款已經出現了較大風險呢？據工行房貸有關人士介紹，目前住房消費貸款依然是銀行最優質的資產，并沒有出現不良貸款比例提高的情況。提高首付款比例以及加強對貸款的審核，是中央銀行近一年來對宏觀金融調控反映在房地產行業的具體表現。〔LSJ〕返回首頁商務部有望年底推出聽證新規控制MALL投資近期，銅鑼灣集團與新燕莎集團聯手投資的北京金源新燕莎MALL，將在金源時代購物中心內正式開業，這號稱是世界上最大的MALL。然而，近日有消息傳出，商務部主持制訂的?城市商業網點規劃管理條例?，最快將于今年底前公布實施。據透露，該?條例?在對規模達10000平米及以上商業網點的設立要求強制聽證的同時，還規定參加聽證者除網點設立申請人、消費者協會和相關行業協會代表外，應包括網點所在地居民及同業代表等利害關系人，如遇到2/3參加聽證者反對，主管部門應直接否決商業網點的設立申請。也就是說，一旦上述?條例?付諸實施，“造MALL〞的商業投資者以及商業地產的開發商們，要準備面對公開聽證會上各方利益主體的種種質疑乃至反對之聲。從長遠看，及早推行商業網點設立的聽證制度，對目前國內以地產開發商為主體的投資者來說利多弊少，因為大多數國內開發商做商業工程習慣于跑馬圈地，整體規劃設計、經營業態設想等等往往滯后，實際上大大增加了工程開發失敗的潛在風險。對此類工程實行強制聽證制度，將迫使那些頭腦發熱的開發商和投資者認真聽取專家意見及各界質疑，深入了解周邊城市規劃和經營環境，并且先把招商工作做到位，這樣工程的開發經營才能立于不敗之地。〔LSJ〕返回首頁深圳工業地產成為國內外企業投資新熱點“工業地產〞是繼住宅、商鋪等房地產投資品種之后，又一種新的地產開發品種。深圳以制造業起家，近年來又向高科技產業轉型，關外大片的土地為大企業的開展提供了必備的條件，而一些大企業尤其是一些跨國公司的到來，也使得工業地產的模式日漸盛行。現在深圳的關外工業地產，以年均幾百萬平米的建筑速度在增長，成為國內外著名企業投資地熱點。工業的開展為關外地產創造商機，也給關外地產商帶來新的思考，那就是如何與工業聯姻，進一步把市場做大。有業內人士認為，地產與工業的聯姻是必然的開展趨勢，在深圳有些鄉鎮，長期以來由于經濟落后，房地產的開發無人問津，土地價值沒有得到充分表達。隨著科技開展，特別是信息和網絡時代的到來，各種科技工業園區取代了廠房成為工業地產的代名詞。近期高新技術產業帶的提出，深圳作為經國務院正式批準成立的全國15個出口加工區之一已經吸引了許多高新技術企業進駐。有業內人士認為，工業地產的開發將帶來開發商與進駐企業的“三贏〞，首先是園區里面的設計是企業型設計，節省了土地資源，社會資源利用率的提高，必然會降低企業本錢。雖然工業用房與個人投資目前距離尚遠，但其穩定的投資收益率還是使業界對這一市場前景看好。〔BSJ〕返回首頁成都小戶型商品房擁有一定市場前景據近年來的統計數據顯示，成都去年小戶型商品上市量到達了萬多套，總面積到達9萬平方米。就市政建設改造中的拆遷情況來看，成都市2003-2005年間的拆遷總量將到達萬平方米，今明兩年平均每年拆遷130萬平方米。而且，拆遷安置需求引發的小戶型住房，約為500萬平方米，按每套平均60萬平方米計算，那么需求套數可達8000多套。從以上數據可以看出，成都的小戶型商品房由于大量的拆遷安置，有著很大的市場空間。目前成都已有局部房地產開發商及時調整了開發經營思路和戰略，把小戶型商品作為今年開發的主攻方向。因為城市建設改造，成都市每年有大量居民的房屋被拆遷。而居民因此獲得的安置費額度，一般來說要由當地經濟開展水平決定，普通居民的安置費加上家庭積蓄，通常也只能隨經濟適用的小戶型商品房消費，他們普遍傾向于購置小戶型商品房，特別是國家按揭購房政策的實施，為他們創造了較為可行的購房條件。〔LSJ〕返回首頁重慶北部新區板塊逐漸崛起眾所周知，在城市化進程中，重慶先后憑借陪都、直轄市兩大概念，在國內奠定重要的城市地位。據悉，去年重慶北部新區的工業產值還只有20億元，今年預計可到達80億元。按照市政府預期，2021年，這里的工業產值要到達1500億元。重慶北部新區的建設指標，為一大批優秀的外地地產商帶來了商機。一些遠道而來的地產巨頭們一入渝，就顯出了霸氣，北部新區9個號稱“九大金剛〞的占地500畝以上的大盤多為他們所有。如今，地產工程占地總和已超過1萬畝。據重慶市開發辦統計，今年1-8月，重慶房地產投資到達億人民幣，同比增長25%，占全社會固定資產投資的25.2%；竣工面積538萬平方米，同比下降1.8%；商品房銷售面積515萬平方米，同比增長12%；預售面積達750萬平方米，同比增長了55%。該數據反映，重慶當前的房地產市場購銷兩旺。然而，重慶一專業人士指出，總體形勢看好并不意味著重慶北部新區市場也樂觀。他指出：由于重慶本身的地貌特點是區域個性比擬強，人們習慣于生活在熟悉的環境中，加上重慶北部新區離市區較遠，想吸引當地人去那里置業居住并不容易；而北部新區地產工程數量多且動輒上千畝，市場消化起來恐怕有些難度。此外，也有業內人士分析，大盤開發通常會分期進行，跨度在三五年之上，而市場變化莫測，風險值得警惕。〔LSJ〕返回首頁青海甘肅商品房與經濟適用房建設出現博弈近段時間，地處西北地區的青海和甘肅兩省房地產市場商品房房價一路上躥。但同時，兩省經濟適用房的建設卻遭遇低靡，房價也大幅上升。在青海，今年經濟適用房隨商品房的價格一路上漲。有關方面統計，目前青海經濟適用房已由600元/每平米增到1191元/平米，高的到達1300多元，比普通商品住宅均價1555元/平米僅低300多元。而且從立項開發建設角度看，青海經濟適用房的建設量也在逐年減少，青海在此方面的相關政策及推進速度和力度，明顯滯后于國家以及其他省份，從這個層面上說，青海經濟適用房已處于名存實亡的狀態。與此同時在甘肅蘭州地區，8月20日開盤的經濟適用房示范小區，是目前蘭州當地最大的經濟適用房小區，多層住宅均價1398元/每平米，其價格雖然低于同等商品房500-1000元，但與同城區商品房絕對價相比擬，高于九州地區商品房200元/平米以上。另外，蘭州原本頗具規模的經濟適用房半路叫停，與當地房地產商對開發的認識有密切關系。當地一些房地產商認為：蘭州地區三四百家房地產開發企業十幾年的開發結果就是90%的房子都是經濟適用房。他們向政府建言，“大面積提高經濟適用房開發，勢必使當地商品房開發陷入困境〞。由此看來，蘭州的二手房市場尚未放開、商品房市場又因高地價而沖高，當地居民收入也不可能短期有大幅提高，高價商品房備受空置率的煎熬。而新開盤的經濟適用房在同城區房價高于商品房的現象也就缺乏怪了。〔BSJ〕返回首頁專家預期香港樓市上升周期可達10年之久香港樓市在今年第1季急升之后于第2季出現調整，有市場人士認為，樓市調整期已完結，未來可望持續上升，并預期樓市在零七年的表現會較佳。有地產界人士更相信，樓市今次的上升周期有時機長達10年之久，而浪頂更可突破97年的頂峰。香港城市大學副教授近日在一研討會上表示，樓市的升勢與土地供給量有直接的關系，由于開展商目前欠缺可開展土地，而手上的農地亦因為環保意識及補地價高企而未能轉為可開展住宅土地，加上港府希望透過操控土地供給推高樓價，相信樓市升幅可以保持一段時間，料樓市在2007年的表現最正確，之后表現那么要視乎土地供給量。他表示，香港樓市在未來一至兩個月應該會有較好的開展。目前，反映樓價走勢的中原城市指數約46點，如果指數能突破98年的48點的心理關口，樓市那么可進入長期升勢中。還有業內人士認為，隨著經濟改善及市民信心增強，樓市已重拾升軌，相信后市可穩健開展。今年前9個月香港樓盤的成交宗數達8800宗，是2003年全年的水平，相信今年全年樓盤成交宗數可突破12萬宗的水平。〔RSJ〕返回首頁順馳如果垮了，將引發一輪不小的“地震〞順馳一直被視為房地產業內的“異數〞，而其快速擴張的風險，也被業界屢屢提起。據國內?經濟觀察報?報道，順馳在公司網站上公布，2003年銷售回款到達40億元，預計2004年銷售回款將到達100億元。但出人意料的是，9月12日，國家稅務總局發布2003年度房地產開發經營行業納稅十強榜，近來擴張迅猛的順馳卻榜上無名。一位上榜企業老總表示，“我們最想知道的是順馳2003年納稅額是多少，有關方面敢不敢公布這個數據，因為這是個硬指標。〞這位老總說，“行業老大就應該也是納稅冠軍，所有的數據應該是公開的，否那么就有業績造假和逃稅嫌疑。〞安邦分析師注意到，監管部門已經在對順馳收緊“繩索〞。有監管部門消息人士透露，由于順馳大舉在全國圈地，且已在各商業銀行的貸款高達數十億元，有關方面已原那么要求各商業銀行慎重對待順馳的貸款請求。此前，建行天津分行就停止了順馳一筆高達8000多萬元的貸款，理由是其開展速度值得疑心。而順馳管理層一位副總也透露，順馳的資金鏈已非常緊張，“公司現在完全靠銀行輸血度日。〞順馳在天津各大銀行都有大量貸款，包括工行天津分行、建行天津分行和農行天津分行等。其中不乏關聯企業的貸款和重復抵押貸款。據公開資料統計，順馳從去年9月到現在，已進入了北京、上海、南京等12個城市，獲得的土地超過10余個，面積超過5000畝，而順馳通過招標、掛牌方式圈地取得的土地總價款已超過100億元。如果以此數據來判斷，順馳的資金鏈離斷裂相去不遠了。需要引起注意的是，由于順馳在國內各大銀行已有數十億元貸款，一旦順馳垮掉，其對銀行的殺傷力將不亞于江蘇鐵本。〔AHJ〕返回首頁根本信息北京國資局將對全市土地評估進行全面檢查近日，市國土資源局發出通知，開始對全市土地評估中存在的問題進行全面檢查。土地評估機構要徹底與政府部門脫鉤，這將成為北京市對土地評估行業全面檢查中最重要的內容。根據國土資源局要求，全市土地評估機構必須在人員、財務、業務、名稱等方面與主管部門及其下屬單位實行徹底脫鉤，并改制為合伙制或有限責任制企業，真正成為自主經營、平等競爭的經濟組織。對未按規定完成脫鉤改制的評估機構，將責成相關行政機關或評估機構限期進行整改。對整改仍達不到規定要求的，國土資源局還將向工商部門提請注銷其企業法人營業執照。對未實施脫鉤改制仍保存事業單位性質的評估機構，嚴禁其從事土地評估的市場中介效勞。據了解，有關單位正籌劃建立更完善的監管制度，今年11月底一套關于土地估價報告備案和抽查評議的制度有望建立。〔RSJ〕返回首頁銀監會新一輪監管正瞄向房地產信托種種跡象說明，銀監會新一輪的監管正瞄向愈演愈熱的信托業，尤其是房地產信托。據信托業今年一季度報告顯示，該季度房地產信托工程有29個，共募集億元，其資金比重到達49.7%。同時，又有50多家信托公司重新注冊登記。但在市場一片繁榮的形勢下，監管部門通過調查發現，在重新登記的信托公司中，約1/3的公司存在問題。銀監會及各地銀監局隨后對信托公司加強監管，對房地產信托工程的過熱投資發出風險控制警告，并加快?房地產信托專