1、法律法規及案例分析 主講人：許雅靜2015年11月1、了解物物業管理理類政策策及相關關法律法法規2、明確物物業管理理法律法法規及相相關文件件的內容容范圍3、結合實實際工作作學會有有效運用用物業法法律法規規4、掌握與與客戶溝溝通過程程中可能能遇到的的問題的的處理技技巧學習目的的一、物業業管理條條例二、物業業管理相相關基礎礎概念三、物業業費用的的收取四、案例例分析課程目錄錄一、物業業管理條條例國務院-物業管理理條例地市級-鄭州市物物業管理理條例（各地市市以實際際情況為為主）物業管理理條例目的：為了規范范物業管管理活動動，維護護業主和和物業服服務企業業的合法法權益改改善人民民群眾的的生活和和工作環環

2、境，制制定本條條例。鄭州市物物業管理理條例目的:為規范物物業管理理活動，維護業業主、物物業使用用人和物物業服務務企業的的合法權權益，根根據中華人民民共和國國物權法法國務院物業管理理條例等有關法法律、法法規規定定，結合合本市實實際，制制定本條條例。二、物業業管理相相關基礎礎概念什么是業業主？房屋的所所有權人人為業主主。注：已領領取房屋屋所有權權證的，房屋所所有權證證上記載載的房屋屋所有權權人為業業主;新建商品品房已交交付使用用但未進進行房屋屋權屬登登記的，經房地地產管理理部門登登記備案案的商品品房買賣賣合同記記載的買買受人，在物業業管理活活動中視視為業主主。什么是物物業使用用人？指物業承承租人或

3、或實際使使用人。業主在物物業管理理活動中中，享有有下列權權利：（一）按按照物業業服務合合同的約約定，接接受物業業服務企企業提供供的服務務；（二）提提議召開開業主大大會會議議，并就就物業管管理的有有關事項項提出建建議；（三）提提出制定定和修改改管理規規約、業業主大會會議事規規則的建建議；（四）參參加業主主大會會會議，行行使投票票權；（五）選選舉業主主委員會會成員，并享有有被選舉舉權； 業主在物物業管理理活動中中，享有有下列權權利：（六）監監督業主主委員會會的工作作；（七）監監督物業業服務企企業履行行物業服服務合同同；（八）對對物業共共用部位位、共用用設施設設備和相相關場地地使用情情況享有有知情權

4、權和監督督權；（九）監監督物業業共用部部位、共共用設施施設備專專項維修修資金(以下簡稱稱專項維維修資金金)的管理和和使用；（十）法法律、法法規規定定的其他他權利。業主在物物業管理理活動中中，履行行下列義義務：（一）遵遵守管理理規約、業主大大會議事事規則；（二）遵遵守物業業管理區區域內物物業共用用部位和和共用設設施設備備的使用用、公共共秩序和和環境衛衛生的維維護等方方面的規規章制度度；（三）執執行業主主大會的的決定和和業主大大會授權權主委員員會作出出的決定定；（四）按按照國家家有關規規定交納納專項維維修資金金；（五）按按時交納納物業服服務費用用；（六）法法律、法法規規定定的其他他義務。建設單位位

5、通過招招投標選選聘物業業服務企企業的時時限要求求（一）現現售商品品房項目目在現售售前三十十日完成成；（二）預預售商品品房項目目在取得得商品房預預售許可可證前完成；（三）非非出售的的新建物物業項目目在交付付使用前前九十日日完成.物業的交交付要求求1、 建設設單位應應當保證證交付業業主使用用的物業業達到合合同約定定的交付付使用條條件。2、未約定定交付使使用條件件的，建建設單位位交付使使用的物物業應當當符合有有關部門門規定的交付使使用條件件。3、建設單單位應當當在物業業交付使使用前，與其選選聘的物物業服務務企業按按照國家家有關規定進行行物業管管理交接接驗收。物業的接接管驗收收物業服務務企業承承接物業

6、業時，應應當對物物業共用用部位、共用設設施設備備進行查查驗。在辦理物物業承接接驗收手手續時，建設單單位應當當向物業業服務企企業移交交下列資資料：（一）竣竣工總平平面圖，單體建建筑、結結構、設設備竣工工圖，配配套設施施、地下下管網工工程竣工工圖等竣竣工驗收收資料；（二）設設施設備備的安裝裝、使用用和維護護保養等等技術資資料；（三）物物業質量量保修文文件和物物業使用用說明文文件；（四）物物業管理理所必需需的其他他資料。物業管理理服務概念：業主大會會依法選選聘物業業服務企企業的，業主委委員會應應當參照照物業服服務合同同示范文文本與新新選聘的的物業服服務企業業簽訂書書面物業業服務合合同，并并自合同同簽

7、訂之之日起30日內報縣縣（市）、區房房地產管管理部門門備案。一個物業業管理區區域由一一個物業業服務企企業實施施物業管管理.業主委員員會應當當與業主主大會選選聘的物物業服務務企業訂訂立書面面的物業業服務合合同，并并自合同同生效之之日起，前期物物業服務務合同終終止。物業服務務合同需需明確的的內容物業服務務合同應應對物業業管理事事項、服服務質量量、服務務費用、雙方的的權利義義務、專項項維修資資金的管管理與使使用、物物業管理理用房、合同期期限、違違約責任任等內容容進行約定。注：1、物業服服務企業業應當按按照物業業服務合合同的約約定，提提供相應應的服務務。2、物業服服務企業業未能履履行物業業服務合合同的

8、約約定，導導致業主主人身、財產安安全受到損損害的，應當依依法承擔擔相應的的法律責責任。選聘后需需做好的的交接工工作1、物業服服務企業業承接物物業時，應當與與業主委委員會辦辦理物業業驗收手手續。業主大會會依法選選聘新物物業服務務企業的的，業主主委員會會應當在在新的物物業服務務合同生生效之前前，與原原物業服服務企業業、新選選聘的物物業服務務企業就就交接時時間、交交接內容容、業主主欠費清清交等事事項進行行約定。選聘后需需做好的的交接工工作2、物業服服務合同同終止時時，業主主大會選選聘了新新的物業業服務企企業的，物業服服務企業業之間應應當做好好交接工工作（類類同）。原物業業服務企企業不得得以業主主欠交

9、物物業服務務費或其其他相關關費用等等理由拒拒絕辦理理交接或或拒不撤撤出。新新選聘的的物業服服務企業業不得強強行接管管。三、物業業費用的的收取物業服務務費用的的繳納、收取1、業主應應當根據據物業服服務合同同的約定定交納物物業服務務費用。業主與與物業使使用人約約定由物物業使用用人交納納物業服服務費用用的，從從其約定定，業主主負連帶帶交納責責任。2、已竣工工但尚未未出售或或者尚未未交給物物業買受受人的物物業，物物業服務務費用由由建設單單位交納納。注：物業服務務企業可可以根據據業主的的委托提提供物業業服務合合同約定定以外的的服務項項目,服務報酬酬由雙方方約定。物業服務務收費的的監督管管理縣級以上上人民

10、政政府價格格主管部部門會同同同級房房地產行行政主管管部門，應當加加強對物業服務務收費的的監督。物業服服務企業業應當在在物業管管理區域域內顯著著位置公公示物業業服務內容、服務標標準、收收費項目目及收費費標準。物業的使使用、維維護和專專項維修修資金應當遵守守的規定定：物業業的使用用、維護護應當遵遵守城市市規劃、建設、房地產產、環境保護護、市容容環衛、園林綠綠化、市市政治安安、消防防等有關關法律、法規、規章的的規定。使用原則則：業主主、物業業使用人人應當按按照有利利于物業業安全使使用和公公平合理理的原則，正確確處理供供水、排排水、通通行、采采光環境境衛生、環境保保護、異異產毗連連等方面面的相鄰關系系

11、。物業公區區改變用用途、占占用條件件1、物業管管理區域域內按照照規劃建建設的公公共建筑筑和共用用設施，不得改改變用途途。2、業主、物業服服務企業業不得擅擅自占用用、挖掘掘物業管管理區域域內的道道路、場場地，損害業主主的共同同利益。業主、物業服服務企業業應當將將臨時占占用、挖挖掘的道道路、場場地，在約定期期限內恢恢復原狀狀。概念及收收費原則則物業服務務收費：是指物物業服務務企業按按照物業業服務合合同的約約定，對對房屋及及配套的設施設設備和相相關場地地進行維維修、養養護、管管理，維維護相關關區域內內的環境境衛生和和秩序，向業業主所收收取的費費用。收費原則則:應當遵循循合理、公開以以及費用用與服務務

12、水平相相適應的的原則。物業服務務收費管管理辦法法物業服務務費的定定價方式式物業服務務收費區區分不同同物業的的性質和和特點分分別實行行政府指指導價和和市場調調節價.實行政府府指導價價：有定定價權限限的人民民政府價價格主管管部門應應當會同同房地產產行政主管部門門根據物物業管理理服務等等級標準準等因素素，制定定相應的的基準價價及其浮浮動幅度度，并定期公公布具體體收費標標準由業業主與物物業服務務企業根根據規定定的基準準價和浮浮動幅度度在物業服務務合同中中約定。實行市場場調節價價：物業業服務收收費由業業主與物物業服務務企業在在物業服服務合同同中約定定。物業服務務收費的的監管及及計費方方式物業服務務企業應

13、應按照政政府價格格主管部部門的規規定實行行明碼標標價，在在物業管管理區域內的顯顯著位置置，將服服務內容容、服務務標準以以及收費費項目、收費標標準等有有關情況況進行公示。計費方式式分為兩兩種：1、包干制制；2、酬金制制。物業服務務費的構構成物業服務務成本或或者物業業服務支支出構成成一般包包括以下下部分：1、管理服服務人員員的工資資、社會會保險和和按規定定提取的的福利費費等；2、物業共共用部位位、共用用設施設設備的日日常運行行、維護護費用；3、物業管管理區域域清潔衛衛生費用用；4、物業管管理區域域綠化養養護費用用； 物業服務務費的構構成5、物業管管理區域域秩序維維護費用用；6、辦公費費用；7、物業

14、管管理企業業固定資資產折舊舊；8、物業共共用部位位、共用用設施設設備及公公眾責任任保險費費用；9、經業主主同意的的其它費費用。物業共用用部位、共用設設施設備備的大修修、中修修和更新新、改造造費用，應當通通過專項項維修資資金予以以列支，不得計計入物業業服務支支出或者者物業服服務成本本。物業服務務費的交交納業主應當當按照物物業服務務合同的的約定按按時足額額交納物物業服務務費用。業主違違反物業服務合合同約定定逾期不不交納服服務費的的，業主主委員會會應當督督促其限限期交納納；逾期期仍不交納的的，物業業管理企企業可以以依法追追繳。注意：1、業主與與物業使使用人約約定由物物業使用用人交納納物業服服務費的的

15、，從其其約定，業主主負連帶帶交納責責任。2、物業發發生產權權轉移時時，業主主或者物物業使用用人應當當結清物物業服務務費。 物業服務務費的交交納空置房物物業服務務費的繳繳納：納入物業業管理范范圍的已已竣工但但尚未出出售或者者因開發建設單單位原因因未按時時交給物物業買受受人的物物業，物物業服務務費用或或者物業業服務資資金由開發建建設單位位全額交交納。四、案例例分析案例一：李女士在在某花園園小區購購得房屋屋一套，該房屋屋位于樓樓房的5層，2008年2月6日，李李女士為為自身方方便，未未向物業業管理單單位報批批，擅自自將該房房屋朝南南陽臺的的部分南南墻拆除除，安裝裝了鋁合合金門，作為物物業管理理方的物

16、物業管理理公司在在勸說無無效的情情況下，向法院院起訴要要求李女女士恢復復被拆陽陽臺的原原狀，并并負擔本本案的訴訴訟費用用。分析：（1）原告觀觀點：物物業管理理公司認認為李女女士拆陽陽臺行為為破壞了了樓房的的整體結結構，影影響了房房屋的安安全與美美觀，侵侵犯了小小區內其其它業主主的權益益，理應應予以糾糾正。（2）被告辯辯詞：被被告李女女士認為為其對該該房屋享享有合法法產權，擁有房房地產權權利證書書，改變變的是自自家的房房屋結構構屬正當當行為，別人無無權干涉涉。（3）法院判判決：此此案經過過法院調調查，發發現原告告方反映映的情況況屬實，法院審審理后認認為，李李女士的的房屋雖雖屬享有有房屋合合法產權

17、權，但其其為了自自己方便便擅自將將該房屋屋南陽臺臺南墻部部分拆除除的行為為，破壞壞了樓房房的整體體結構，影響了了整棟樓樓房的安安全，違違反了政政府有關關裝修管管理規定定，屬不不恰當行行為，判判令李女女士自行行拆除的的自家樓樓房南陽陽臺南墻墻部分恢恢復原狀狀，并承承擔本案案的全部部訴訟費費用。案例二：李先生將將電動車車停放在在小區7、8號樓之間間的空地地處，第第二天卻卻發現車車輛不翼翼而飛，經查實實，車輛輛當晚被被盜，案案發現場場不遠處處小區外外墻的鐵鐵欄桿被被人破壞壞。于是是李先生生通過110報案。但但是李先先生認為為物業公公司在管管理過程程中有過過失，所所以才使使自己車車輛被盜盜，于是是將物

18、業業公司告告上法院院，要求求其給予予賠償。分析：（1）業主觀觀點：車車輛是在在小區內內丟失，雖然已已經報案案，但物物業公司司收取有有費用，未盡到到治安管管理職責責，小區區的防護護欄沒有有起到防防護作用用，致使使車輛被被盜。故故起訴要要求物業業公司賠賠償電動動車購車車款及其其他費用用等及承承擔訴訟訟費用。（2）物業公公司：李李先生是是在小區區居住，我公司司是為該該小區提提供物業業服務，雖交有有物業費費，但僅僅是采取取安全防防范措施施維持小小區內的的治安秩秩序；另另外，小小區為住住戶提供供有停放放車輛的的場所，李先生生任意停停放車輛輛的后果果應由其其自負。車輛被被盜屬刑刑事案件件，與公公司無關關。

19、故不不同意此此訴訟請請求。分析：（3）法院認認為：物物業公司司收取物物業管理理費后有有義務對對公共區區域建筑筑及其公公用設備備、設施施、綠化化、衛生生、交通通、治安安和環境境等項目目開展日日常維護護、修繕繕、整治治服務等等物業管管理。但但作為物物業管理理者其對對管理范范圍內發發生的行行為、事事件僅承承擔相應應的法律律責任，不應任任意加重重其所負負責任。 因此此，駁回回李先生生的全部部訴訟請請求。案例三：林先生是是小區內內一位業業主，前前不久，他發現現小區里里一塊花花園荒廢廢了，就就把那塊塊地開辟辟成菜地地種植蔬蔬菜準備備自用。物業公公司在發發現這一一情況后后及時找找到林先先生，要要求其把把菜地處處理掉，物業公公司重新新恢復成成花園。林先生