1、物業(yè)管理公司競標書目 錄前言PART 1市場分析1宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2市場競爭環(huán)境分析PART 2項目分析1項目優(yōu)勢分析2項目劣勢分析3項目機會點分析4項目威脅點分析PART 3市場定位1目標客戶設(shè)定2市場定位建議3具體規(guī)劃設(shè)計建議4室內(nèi)裝修的幾點考慮5價格定位PART 4營銷推廣策略建議1營銷推廣流程圖2營銷策略3銷售渠道及方式PART 5相關(guān)建議事項1銀行選擇2物業(yè)管理公司的斟選3香港裝飾公司的引進PART 6參考樓盤資料前言首先感謝貴司給予我司參與時代廣場全程營銷代理招標的機會，我司深感榮幸。通過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對項目及貴司的基本情況和開發(fā)思路有了一定的了解，并

2、經(jīng)我司各類專業(yè)人員的反復(fù)思索、反復(fù)論證，最終形成本建議書。由于時間匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實和調(diào)整，望諒解！PART1市場分析宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析中國經(jīng)濟持續(xù)保持高增速長，拉動內(nèi)需政策的實施已使國民經(jīng)濟走出“九五”后期通貨緊縮的困境，新世紀第一個五年計劃國民經(jīng)濟“十五”計劃中將實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國加入WTO均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機遇。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五”期間，緊緊抓住設(shè)立直轄市、三峽移民遷建和庫區(qū)開發(fā)、實施西部大開發(fā)等重大機遇，國民經(jīng)濟和社會發(fā)展取得顯著成就。實現(xiàn)了國民經(jīng)濟的快速增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9.4%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長8.8

3、%，地方預(yù)算內(nèi)財政收入年均增長17.7%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進展，三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1995年的25.9:42.3:31.8調(diào)整為2000年的17.8:41.3:40.9，城鎮(zhèn)化水平提高到21.7%。固定資產(chǎn)投資五年累計完成2409億元。集中力量加快了一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市形象明顯提升。人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增長7.4%，達到6276元。重慶市“十五”計劃綱要表明，“十五”期間重慶經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體目標是以實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟和社會發(fā)展的全局，加速推進市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會全面進步，努力把重慶建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟

4、中心。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。國民經(jīng)濟增長速度高于全國平均水平，發(fā)展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實現(xiàn)2010年前國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長8.6%，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活質(zhì)量較大改善。“十五”期間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增長5%左右。2005年全市居民服務(wù)性消費比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。市場競爭環(huán)境分析1-2-1 周邊項目市場分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級和城市建設(shè)方面取得了引人注目的成績。隨著黃

5、花園大橋、嘉陵江復(fù)線橋、輕軌的相繼貫通，舊（危）房改造基本完成，渝中區(qū)正在向國際大都市核心區(qū)域邁進。而解放碑正是核心區(qū)域的黃金寶地，逐漸形成重慶中央商務(wù)區(qū)CBD（Central Business District），周邊云集重慶市約60%的甲級寫字樓（鄒容廣場、大都會國際商廈、半島國際等）、涉外酒店（海怡酒店、萬豪酒店）、高檔公寓（天倫華苑、新華雅園、地王-名仕閣、恒通-云鼎國際公寓）及外國駐華機構(gòu)。周邊開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價為3000-5000元/M2,其中，以地王-名仕閣最高，均價達7000元/M 2；面積跨度較大，面積30-200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型

6、多數(shù)定位在120M 2左右，且銷售勢頭良好。（注：參考樓盤數(shù)據(jù)詳見附件1）附圖1：參考樓盤銷售均價圖附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖1-2-2 高檔住宅市場分析a建筑形式目前重慶市高檔住宅建筑形式主要由以下幾種：單體-高層電梯公寓別墅（獨立式別墅、聯(lián)排式別墅）多層公寓b.主力戶型、結(jié)構(gòu)及功能面積：在高檔住宅中，以150-300M2為主力戶型；在戶型結(jié)構(gòu)方面：錯層、躍層、復(fù)式、錯躍結(jié)合等戶型結(jié)構(gòu)頻繁采用，且新型結(jié)構(gòu)還不斷推陳出新，以適應(yīng)市場需求。功能：在常規(guī)設(shè)計的基礎(chǔ)上增加了衣帽間、洗衣間、儲藏室、保姆間（洗手間）、生活陽臺、起居室等。c總價分布高文件公寓價格區(qū)間多數(shù)定位在25-150萬元/套范圍

7、內(nèi)；范圍跨度較大，主要受區(qū)位、口岸、交通、政策規(guī)劃等因素影響。d購買支付條件（按選用付款方式比例排序）按揭（60-80%）一次性付款（20-30%）分期付款（10-20%）e主力消費群特征已擁有一處或幾處房屋，進行二、三次置業(yè)；專業(yè)不動產(chǎn)投資者；追求生活品質(zhì)，望提升自身價值；初次置業(yè)，經(jīng)過自身奮斗，獲得事業(yè)上成功者。e主力消費群需求特點需求生活的便捷、人性化的服務(wù)、完善的運動休閑設(shè)施、充足的車位、可靠的安全保障系統(tǒng)、智能化配套設(shè)施；對于投資者而言，需求良好的產(chǎn)品品質(zhì)和較大的投資收益，以及未來潛在的升值空間。f市場特點高檔=豪華，眾多開發(fā)商認為豪華與高檔是同一概念，因此造成價格相對較高，與市場無

8、法更好結(jié)合；硬、軟件配套的不適用性。PRAT2項目SWOT分析1項目優(yōu)勢分析2-1-1 項目地處解放碑商圈中心區(qū)域，日均人流量達20萬人次，最高可達80萬人次。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大；2-1-2 周邊已形成良好的商務(wù)辦公環(huán)境，甲級寫字樓林立，而且生活配套設(shè)施完善，較適合商務(wù)活動和生活居住；2-1-3 項目開發(fā)商為香港九龍倉，公司資金實力雄厚，信譽良好，對于目前重慶房地產(chǎn)市場較不規(guī)范的情況下，這必將成為項目的賣點之一；2-1-4 項目開發(fā)規(guī)模為該區(qū)域之最，由百貨商場、公寓、酒店、寫字樓組成，功能齊備，因此易形成規(guī)模效應(yīng)和市場認知度、影響力；2-1-5 面積定位在80-120M2，與目標市場需

9、求基本吻合。2項目劣勢分析2-2-1 地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道，車流不便；2-2-2 商業(yè)中心修建居住公寓，需用一定時間去引導(dǎo)，避免造成樓盤滯銷；2-2-3 目前重慶房地產(chǎn)開發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢發(fā)展，而項目在此方面規(guī)劃受到嚴重制約；2-2-4 項目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用客戶流失。3機會點分析2-3-1 重慶直轄、西部大開發(fā)速度加快、中國加入WTO，這必將吸引大量的境外企業(yè)搶攤重慶市場，從而大批外企員工來渝工作、生活，這樣對重慶高檔物業(yè)將帶來新一輪發(fā)展；2-3-2 重慶缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書和想象之中，但對此類樓盤的需求又占有一定比例，因此，可利用自身優(yōu)勢

10、作出高品質(zhì)住宅，以滿足這類消費者的需求；2-3-3 項目周邊高文件住宅面積多在150M2以上。以地王-名仕閣為例，主力戶型為176M 2，銷售總價在100萬以上，有此消費能力的客戶相對較少，而時代廣場以80-120M2為主，必然目標客戶群范圍及數(shù)量將相應(yīng)增加。4威脅點分析2-4-1 周邊住宅開發(fā)量較大，中、高檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化”競爭相當(dāng)激烈；2-4-2 從2001年房地產(chǎn)交易會資料看出，南坪和江北的開發(fā)量占據(jù)了重慶總開發(fā)量的40%，市場份額在逐漸減少；2-4-3 來至生態(tài)住宅的威脅，目前重慶人熱中于“住宅小區(qū)”，而將單體項目作為備選方案。通過上述分析說明，項目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明

11、顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補，通過科學(xué)的市場定位、合理的規(guī)劃設(shè)計揚長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當(dāng)?shù)娜胧袝r機，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認同感，同時運用熟練的銷售技巧和方式打動目標客戶，促成銷售，必將確保項目開發(fā)的圓滿成功。PRAT3市場定位在面對房地產(chǎn)商激烈競爭的局勢下，項目市場定位應(yīng)充分尊重市場、貼近市場。針對目前重慶市場環(huán)境、消費者現(xiàn)狀，應(yīng)將本土文化與海外文化有機的融合在項目定位中，使高檔住宅具有更多的“時尚”和“文化”含量，同時，應(yīng)注重人性化、個性化，從而實施產(chǎn)品差異化策略。1目標客戶設(shè)定依據(jù)對重慶市房地

12、產(chǎn)市場環(huán)境分析，以及項目SWOT分析結(jié)論，可初步判斷出目標客戶是公司白領(lǐng)、外資企業(yè)及港澳臺人士、專業(yè)投資者以及影響群體（品質(zhì)崇尚族）。公司白領(lǐng)a靜態(tài)描述年齡：28-35歲職業(yè)：私營企業(yè)高級職員、外資企業(yè)中高級管理員工。家庭結(jié)構(gòu)：2-3人。家庭收入主源：薪金、股票、其它。家庭收入數(shù)額：5000-15000元/月。資產(chǎn)量：10-30萬元左右為主。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。戶籍：省內(nèi)，本市占70%。b行為描述工作：準點上下班，晚間工作應(yīng)酬多。起居：有規(guī)律，居家時間少但重視家庭生活。購物：品牌商場和專賣店。喜愛名牌但不一定全是名牌。運動：保齡球、網(wǎng)球等中檔運動，運動量無保證。

13、嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長期乘坐出租車（TAXI）。金融消費：信用卡（一定有但消費規(guī)模有限）c心理描述自信：充滿自信，敢于提前消費。消費忠誠：不忠誠解放碑附近是重慶的商業(yè)、金融中心，云集大量中、高檔商務(wù)寫字樓，越來越多的外資企業(yè)入駐解放碑，（據(jù)調(diào)查，鄒容廣場入住客戶近50%為境外企業(yè)），但附近相對配套的商務(wù)住宅有限，不能滿足這些公司高級行政管理人員的居住需要。外資企業(yè)及港澳臺人士a靜態(tài)描述年齡：28-50歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級職員、在渝經(jīng)商、長住之港澳臺人士。家庭結(jié)構(gòu)：1-3人。收入主源：薪金、公司補助金、經(jīng)營利潤。收入數(shù)額：10000-50000元/月。

14、資產(chǎn)量：100萬元以上為主。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。b行為描述工作：準點上下班，晚間工作應(yīng)酬少。習(xí)慣：按照原住地生活方式進行。購物：大型外來超市（Carrefour）和專賣店，以居家生活物品為主。運動：網(wǎng)球、高爾夫等中高檔運動，運動適量，但規(guī)律。嗜好：旅游、泡酒吧。旅行：國內(nèi)名勝地點交通：長期乘坐出租車（TAXI）。金融消費：信用卡、現(xiàn)金c心理描述恐懼：身住異地，安全、健康等方面得不到保障。自信：充滿自信，敢于提前消費。消費忠誠：忠誠隨著中國入市成功、西部大開發(fā)的深入，以及國家對直轄市優(yōu)惠政策的加大，重慶市已成為西部重點發(fā)展城市之一，加之重慶在國外的影響力遠大于西部

15、其它城市，所以近年來國外及港澳臺企業(yè)大量來渝拓展市場，開設(shè)辦事處，時代廣場的知名度，地理位置，以及設(shè)施配套都符合外資管理人員要求，將是他們的置業(yè)首選。專業(yè)投資者a靜態(tài)描述年齡：35-45歲職業(yè)：私營企業(yè)主、專業(yè)投資者家庭結(jié)構(gòu)：3-5人。收入主源：經(jīng)營利潤、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。家庭收入數(shù)額：（不確定）。資產(chǎn)量：100萬元以上。交通工具：以私有汽車為主，出租車（TAXI）占少數(shù)。b行為描述工作：無準確上下班時間，晚間工作應(yīng)酬多，每天無明確工作目的。起居：生活規(guī)律性不強。購物：品牌百貨公司和專賣店。運動：幾乎無運動時間和此習(xí)慣。嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。旅行：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域，目

16、前較喜歡韓國及歐洲。交通：以私有汽車為主。金融消費：信用卡、現(xiàn)金c心理描述恐懼：對人身安全的恐懼；（家庭資產(chǎn)較多者）對資產(chǎn)保值恐懼；對投資項目風(fēng)險的恐懼。自信：充滿自信，敢于進行風(fēng)險投資。重慶市有相當(dāng)一部分私人業(yè)主，生意上取得成功，手中有一定量游資。他們一般已擁有住房，但由于住房檔次相對偏低，區(qū)位和環(huán)境較差，按現(xiàn)時的身份和工作需要都不能滿足高品位的需求，因而存在再次購置住房的可能，同時投資也將是其目的之一。按時代廣場所處地理位置投資潛力相對較大，專業(yè)投資者可從中獲取較大收益，因此，專業(yè)投資者必將成為目標客戶的一部分。品質(zhì)崇尚族a靜態(tài)描述年齡：30-45歲職業(yè)：私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、自由職業(yè)者

17、家庭結(jié)構(gòu)：（不確定）收入主源：經(jīng)營利潤、薪金、股票投資。收入數(shù)額：8000-20000元/月資產(chǎn)量：50萬元以上。交通工具：以中、低檔私有汽車為主，出租車（TAXI）占少數(shù)。b行為描述工作：無準確工作地點、時間。起居：生活規(guī)律性不強。購物：品牌百貨公司和專賣店。運動：所有流行的運動內(nèi)容嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。旅行：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域。金融消費：現(xiàn)金、信用卡（有但較少使用）c心理描述愛虛榮：喜歡炫耀衣食住行，常在語言中有所表現(xiàn)。不自信：缺乏自信。模仿：有一定的攀比心理。消費忠誠：不忠誠。他們?nèi)鄙僮约褐饕姡芏嗔餍械亩际撬麄冃枰模恍枭约右龑?dǎo)便可激發(fā)他們的購買欲望。該類客戶群的存

18、在對于項目推廣起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。2市場定位建議3-2-1 形象定位純粹品位說明：巴渝文化與海外文化有機結(jié)合，“純粹、品位”的市場定位將區(qū)別于其它城市時代廣場，將賦予她一個全新的概念，以吸引更多的消費群體。3-2-2 主題定位個性化、人性化、智能化說明：人性化、智能化、個性化是未來高檔住宅的發(fā)展方向，而個性化是對人最高層次追求的一種滿足，人性化是4C原則的充分體現(xiàn)，智能化是后信息時代生活的必備“武器”。在項目推出中突顯“個性、人性、智能”的概念，把建筑與生命有機的結(jié)合在一起，借此提升物業(yè)的品質(zhì)；在定位中引入智能的概念。把人性融入建筑，以建筑體現(xiàn)個性；在這里讓消費者體會更多

19、的是產(chǎn)品本身品質(zhì)的提升。3具體規(guī)劃設(shè)計建議整體規(guī)劃設(shè)計以智能化為主題，突出不同于其它項目的品質(zhì)，讓消費者切身感受后信息時代所帶來的生活品質(zhì)。附表：規(guī)劃設(shè)計建議表項目分項指針針具體內(nèi)容容設(shè)備配置置電梯配備3部部/幢國國際品牌牌高速電電梯；在在一處集集中安裝裝強電、弱弱電、供供水及布布線系統(tǒng)統(tǒng)強電：按按每平米米配70080瓦瓦的電源源，每套套配 445千瓦瓦的電源源。三個個獨立回回路（照照明、空空調(diào)、插插座）； 按每每30 M2使用面面積配備備一個空空調(diào)插座座，每115 MM2使用面面積配備備一個普普通電源源插座。配備發(fā)發(fā)電機組組，保障障電梯運運行244小時不不間斷。弱電：配衛(wèi)星星電視、IDDD電

20、話、寬帶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)線路路。按每每30MM2使用面面積配備備一個光光纖插座座，每115 MM2使用面面積配備備一個電電話（含含寬帶網(wǎng)網(wǎng)）插座座供水：配備224小時時供熱水水系統(tǒng)、直飲水水系統(tǒng)布布線：綜綜合布線線系統(tǒng)智能化系系統(tǒng)消防：每每間寫字字間設(shè)煙煙感探頭頭，公共共信道設(shè)設(shè)煙感探探頭、噴噴淋系統(tǒng)統(tǒng)和自動動消防報報警系統(tǒng)統(tǒng)安全：公共信信道設(shè)自自動監(jiān)控控系統(tǒng)、可視對對講及室室內(nèi)安防防系統(tǒng)停停車：停停車場管管理系統(tǒng)統(tǒng)信息：配備樓樓宇管理理系統(tǒng)、VODD視頻點點播系統(tǒng)統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)：社區(qū)模模擬服務(wù)務(wù)器系統(tǒng)統(tǒng)裝修標準準公共信道道裝修地面：花花崗石或或大理石石（高檔檔標準）墻面：高檔乳乳膠漆頂頂部：采采用弧型型透光玻

21、玻璃作頂頂部裝飾飾裝飾：擺置植植物、花花卉；燈燈光以較較柔和乳乳色調(diào)為為主布置置：廢物物箱電梯廳地面：花花崗石或或大理石石（高檔檔標準）墻面：花崗石石、大理理石或高高檔面磚磚（高檔檔標準）公寓大廳廳地面：花花崗石或或大理石石（高檔檔標準）墻面：花崗石石或大理理石（高高檔標準準），間間以名貴貴木制裝裝飾材料料頂部：采用白白色高檔檔乳膠漆漆裝飾：擺置植植物、花花卉，訪訪客用沙沙發(fā)燈飾飾：簡約約、時尚尚燈具布布置：廢廢物箱、業(yè)主信信箱4室內(nèi)內(nèi)裝修的的幾點考考慮以體體現(xiàn)個性性化之市市場定位位，提出出時代廣廣場“E計劃劃”- 個性性化家居居顧問服服務(wù)。說明：“E計劃劃”高尚尚而完美美（Ellegaanc

22、ee Paar EExceelleencee）主要要從以下下幾個方方面考慮慮：3-4-11 高檔檔公寓告告別清水水房隨著著人們生生活節(jié)奏奏的加快快，時間間的寶貴貴，由于于購房者者對家居居裝修、建筑材材料不甚甚了解，購買清清水房自自行裝修修、又要要花費大大量的時時間和精精力，費費用又高高。許多多樓盤，交付后后一兩年年內(nèi)裝修修不斷，業(yè)主不不能安靜靜入住。清水房房實際上上是一個個不完整整的半成成品。從從國外經(jīng)經(jīng)驗看，提倡和和推行帶帶精裝修修的商品品房，使使建設(shè)同同裝修有有機結(jié)合合勢在必必行。33-4-2 “精裝修修”的誤區(qū)區(qū)由開發(fā)發(fā)商統(tǒng)一一精裝修修的物業(yè)業(yè)，交房房后即可可入住，為賣房房者提供供了極大

23、大的方便便。由于于開發(fā)商商在成本本及工期期上的考考慮，千千篇一律律、缺乏乏個性以以及用料料不精的的弊端在在所難免免。因此此一般由由開發(fā)商商提供的的統(tǒng)一標標準化的的裝修很很難滿足足客戶個個性化的的需求。3-44-3 菜單式式精裝修修近年來來一些開開發(fā)商為為客戶提提供二到到三種裝裝修方案案讓客戶戶去選擇擇，這是是一種菜菜單式的的精裝修修服務(wù)。客戶只只能在發(fā)發(fā)展商提提供的幾幾種即定定方案中中選擇，雖有一一定的改改進但仍仍不能滿滿足客戶戶個性化化的需要要。3-4-44 個性性化家居居顧問服服務(wù)體系系建議開開發(fā)商與與專業(yè)設(shè)設(shè)計公司司強強聯(lián)聯(lián)合，在在專業(yè)室室內(nèi)設(shè)計計師的指指導(dǎo)下，根據(jù)客客戶的需需求提供供的

24、一個個完整的的個性化化居室裝裝修服務(wù)務(wù)。a.專業(yè)設(shè)設(shè)計師咨咨詢服務(wù)務(wù)業(yè)主可可與開發(fā)發(fā)商所聘聘請的專專業(yè)室內(nèi)內(nèi)（建筑筑）設(shè)計計師、家家居美化化專家、藝術(shù)家家共同探探討家居居設(shè)計方方案，設(shè)設(shè)計師根根據(jù)客戶戶的需求求，在裝裝修風(fēng)格格、材質(zhì)質(zhì)、家居居飾品配配件、家家具等各各方面提提供專業(yè)業(yè)指導(dǎo)和和咨詢服服務(wù)。以以提升業(yè)業(yè)主生活活品質(zhì)，從而體體現(xiàn)項目目品質(zhì)。b.全全新的品品牌組合合開發(fā)商商將組合合優(yōu)秀的的材料、家裝品品牌以及及家具、飾品，給客戶戶提供充充分的選選擇空間間，由客客戶自行行決定家家中的品品牌組合合。c.減輕裝裝修預(yù)算算負擔(dān)將將裝修費費用打入入房款中中，使您您能夠享享受到銀銀行按揭揭服務(wù)。將一

25、次次性的鉅鉅額支出出，分攤攤到未來來的二三三十年中中。5價格定定位結(jié)合合市場基基本情況況，并且且結(jié)合“加減法法”原則，以購買買者導(dǎo)向向作為本本項目定定價方法法。具體體價格定定位為：無風(fēng)險險下限：39998元/平方米米（清水水房）市市場沖擊擊上限：61888元/平方米米（精裝裝修）平平均價：50000元/平方米米（精裝裝修）PPRATT4營銷銷推廣策策略建議議找準目標標客戶進進行宣傳傳全面開展展促銷活活動制定進入入目標市市場的整整體規(guī)劃劃促銷活動動計劃（充分考考慮人員員、價格格、服務(wù)務(wù)等組合合）廣告計劃劃1營銷銷推廣流流程圖分析現(xiàn)狀狀，進行行必要調(diào)調(diào)整硬性軟性注釋：ll作整體體推廣規(guī)規(guī)劃計劃劃以

26、便概概念傳播播的統(tǒng)一一性和完完整性；l在項項目執(zhí)行行過程中中將嚴格格按照上上述流程程圖進行行，但可可根據(jù)市市場變化化而調(diào)整整。2營銷策策略以形形象定位位的理念念為宗旨旨，進行行一系列列宣傳，即遵循循AIDDAS原原理：AAtteentiion引起起注意IInteeresstinng產(chǎn)生興興趣Deesirre引發(fā)欲欲望Acctioon促使購購買行為為Sattisffacttionn達到到滿意通通過宣傳傳，保持持整個促促銷活動動的戰(zhàn)略略性、連連續(xù)性、系統(tǒng)性性，逐步步把銷售售活動推推向高潮潮，并在在宣傳的的同時樹樹立起自自己的品品牌。44-2-1 營營銷方式式 可通通過廣告告、活動動行銷、新聞報報道

27、、發(fā)發(fā)布消息息等手段段，樹立立品牌，樹立形形象，并并通過專專業(yè)銷售售人員與與客戶進進行最全全面、最最深入、最密切切的溝通通和良好好的服務(wù)務(wù)形象，使之達達成共識識，促成成銷售。4-22-2 營銷重重點分析析強調(diào)個性性化家居居顧問服服務(wù)體系系強調(diào)區(qū)域域內(nèi)的相相對價格格優(yōu)勢突突出智能能化的居居家環(huán)境境突出人性性化的物物業(yè)管理理4-22-3 營銷執(zhí)執(zhí)行重點點a促促銷前準準備此階階段既是是以后銷銷售工作作的準備備，也是是統(tǒng)一“時代廣廣場”整體營營銷過程程視覺識識別階段段，是建建立和形形成品牌牌的初級級階段，須完成成以下工工作：營營銷隊伍伍建立 形象宣宣傳b引導(dǎo)期期（開盤盤前三個個月）形形象導(dǎo)入入：通過過

28、“白領(lǐng)沙沙龍”俱樂部部成立正正式導(dǎo)入入“時代廣廣場”核心理理念，并并通過媒媒體炒作作引起社社會關(guān)注注，吸引引目標消消費群，聚集人人氣，對對“時代廣廣場”的形象象定位產(chǎn)產(chǎn)生認同同，以便便順利過過度到下下階段推推廣。注注釋：適適合群體體：外資資公司駐駐渝OFFFICC高級管管理人員員、私人人企業(yè)主主等目標標客戶群群，以及及外延群群體。活活動內(nèi)容容：以商商務(wù)活動動、服飾飾文化展展示等以以體現(xiàn)文文化色彩彩的主題題活動為為主，從從而展現(xiàn)現(xiàn)出項目目的品位位。首次次活動可可將九龍龍倉房地地產(chǎn)及相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)作形象象展示介介紹，以以擴大公公司知名名度。此此活動將將成為整整體營銷銷推廣中中的主線線條，將將長期保保

29、留和延延續(xù)。cc公開開期（略略）d強銷期期（略）e延延緩期（略）44-2-4 媒媒體選擇擇工地包包裝和看看板報刊刊（本地地報刊、國內(nèi)知知名商業(yè)業(yè)周刊、香港知知名商業(yè)業(yè)周刊）直投和和商業(yè)信信函道路路看板電電視電臺臺網(wǎng)絡(luò)3銷售渠渠道及方方式目標客客戶群的的設(shè)定決決定了應(yīng)應(yīng)從多渠渠道銷售售。建議議從三方方面進行行銷售：4-33-1現(xiàn)場銷銷售這是是主要的的銷售方方式，客客戶向來來注重眼眼見為實實，一般般都有會會到現(xiàn)場場考察多多次才會會購買。因此做做好現(xiàn)場場包裝，是爭取取客戶在在第一時時間成交交的重要要手段。4-33-2定向直直銷對潛潛在客戶戶，特別別是外資資企業(yè)進進行針對對性銷售售，包括括信函銷銷售，

30、以以多渠道道獲得客客戶資源源，增加加客戶數(shù)數(shù)量積累累。4-3-33網(wǎng)絡(luò)銷銷售在目目標客戶戶群訪問問量較大大的網(wǎng)站站開設(shè)網(wǎng)網(wǎng)上展示示銷售，以拓寬寬和擴大大產(chǎn)品知知曉度。PRAAT5相相關(guān)建議議事項11銀行行選擇鑒鑒于目標標客戶群群的特殊殊性，建建議選擇擇多家商商業(yè)銀行行作為客客戶按揭揭貸款服服務(wù)機構(gòu)構(gòu)，最好好引進外外資銀行行，以利利于突破破國內(nèi)銀銀行對非非中國籍籍購房者者無法辦辦理按揭揭手續(xù)的的限制。同時應(yīng)應(yīng)與銀行行溝通，以減少少對投資資客戶辦辦理按揭揭申請繁繁鎖的手手續(xù)。22物業(yè)業(yè)管理公公司的斟斟選鑒于于重慶消消費者對對已有港港資物業(yè)業(yè)管理公公司的認認同，同同時引進進香港物物管公司司可提升升項

31、目自自身品質(zhì)質(zhì)形象，因此建建議引進進香港怡怡高物業(yè)業(yè)管理公公司等知知名企業(yè)業(yè)加盟時時代廣場場。3香港裝裝飾公司司的引進進為體現(xiàn)現(xiàn)和提升升自身品品質(zhì)，建建議引進進多家知知名裝飾飾公司供供消費者者選擇。PRAAT66參考樓樓盤資料料華庭嘉嘉園開發(fā)商重慶潤隆隆實業(yè)廣告商高戈廣告告地址/電電話渝中區(qū)臨臨江門115號 6388118858 63381118688房屋類型型高層房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)全框架總棟數(shù)2幢主力戶型型三室一廳廳(1115 MM2)價格均價32200元元/ MM2交房標準準清水房交房期現(xiàn)房配套設(shè)施施40000 M22會所,4000 M22藝術(shù)大大廳,周邊配套套巴蜀中學(xué)學(xué),車站站,醫(yī)院院,酒店店,

32、娛樂樂場所,購物中中心物管香港華潤潤項目特色色江景房活力新都都開發(fā)商達美實業(yè)業(yè)代理商香港中原原地址/電電話渝中區(qū)民民生巷119號6377644466 63372556244房屋類型型高層房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)框架戶型/面面積53/665/1105/1233 M22價格25000/ MM2起價交房標準準清水房配套設(shè)施施休閑運動動會所,4000 M22休閑綠綠化平臺臺,寬帶帶網(wǎng)等周邊配套套周邊配套套非常齊齊備物管達美物管管定位都市白領(lǐng)領(lǐng)項目特色色充分體現(xiàn)現(xiàn)生命在在于運動動的主題題天倫華苑苑開發(fā)商重慶大信信地產(chǎn)代理商阿佩克思思地產(chǎn)公公司廣告商阿佩克思思廣告地址/電電話渝中區(qū)大大同路119號 6337833188

33、8 66378831998房屋類型型高層房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)框架戶型/面面積232/2788/1447/1118/1622 M22,三室室二廳,四室二二廳,五五室二廳廳價格33800元/ M2起,均均價44400元元/ MM2交房標準準清水房交房期20022年3月月配套設(shè)施施小型室內(nèi)內(nèi)景觀,三部三三菱電梯梯,紅外外線報警警,煙感感，溫感感，噴淋淋，周邊配套套新華書店店,學(xué)校校,醫(yī)院院,商場場,娛樂樂中心,酒店,車站定位成功人士士的家項目特色色躍層客廳廳空高66米.都市庭院院開發(fā)商重慶工程程建設(shè)總總公司地址/電電話渝中區(qū)棉棉花街6377882204 63378990277房屋類型型高層房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)框架戶型/

34、面面積38 /39/46/71 M2,一室室一廳,二室一一廳主力/滯滯銷戶型型一室一廳廳價格18000元/ M2（起價價）交房標準準清水房交房時間間現(xiàn)房銷售率65配套設(shè)施施40000 M22中庭,50000 MM2綠色走走廊,寬寬帶網(wǎng)周邊配套套超市,銀銀行,醫(yī)醫(yī)院, 農(nóng)貿(mào)市市場,車車站物管華興物管管定位投資或過過度房御景江山山開發(fā)商重慶萬利利房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司代理商中原代理理地址/電電話棉花街旁旁63377662222 63377663333房屋類型型小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)框剪總棟數(shù)3總建面980000 MM2綠化54000 M22戶型/面面積一室一廳廳一衛(wèi)772.881 MM2二室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)

35、94/96/99/1111 M22三室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)1277/1445/ M2四室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)1588 M22主力/滯滯銷戶型型三室二廳廳二衛(wèi)1127/1455 M22價格臨江面起起價33350元元/ MM2不不臨江面面起價228000元/ M2交房標準準清水房交房期現(xiàn)房銷售率50配套設(shè)施施空中花園園會所所游泳泳池 休閑閑綠化區(qū)區(qū)車庫庫可視視對講寬帶網(wǎng)網(wǎng)周邊配套套配套完備備物管深圳金地地物業(yè)(顧問)定位中高檔住住宅小區(qū)區(qū)項目特色色黃金地段段景觀觀住宅巴渝世家家開發(fā)商渝海實業(yè)業(yè)代理商宏佳代理理廣告商今天廣告告地址/電電話民生路6388299981 6338299982263382999833房屋類

36、型型小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)框剪總棟數(shù)4綠化60000 M22戶型/面面積一室二廳廳一衛(wèi)660 MM2三室二二廳二衛(wèi)衛(wèi)1177/1338/1147 M2主力/滯滯銷戶型型138MM2 三室室二廳二二衛(wèi)價格起價27700元元/ MM2 均價價33000元/ M22交房標準準清水房銷售率一期余116套二期還還未開盤盤配套設(shè)施施會所30000 M2 閉路路監(jiān)控系系統(tǒng) 背背景音樂樂 車庫庫寬帶帶網(wǎng)一一卡通系系統(tǒng)周邊配套套完備物管渝海物業(yè)業(yè)定位中高檔住住宅小區(qū)區(qū)項目特色色巴渝十二二景時時尚現(xiàn)代代的生活活方式地王廣場場名仕閣閣開發(fā)商渝海實業(yè)業(yè)總公司司代理商深圳宏廈廈地產(chǎn)交交易公司司地址/電電話渝中區(qū)民民族路 633

37、82334255 66382234227房屋類型型高層電梯梯房房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)框架總套數(shù)232套套戶型/面面積148mm2、1331m22、1776m22、1779m22、2228m 2價格均價70000元元/m22（含裝裝修），七成二二十年按按揭，首首付交一一緩二交房時間間現(xiàn)房銷售率60%配套設(shè)施施60000m2生態(tài)廣廣場，88個立體體重疊的的空中花花園，網(wǎng)網(wǎng)球場、高爾夫夫球練習(xí)習(xí)場、羽羽毛球場場、3部部高速電電梯、寬寬帶網(wǎng)、全天候候提供熱熱水，224小時時保安、電梯內(nèi)內(nèi)設(shè)閉路路電視系系統(tǒng)，公公共區(qū)域域24小小時電視視監(jiān)控、智能卡卡感應(yīng)門門、可視視對講、自動噴噴淋、休休閑、娛娛樂設(shè)施施，4000個車車位的停停車場，每戶一一個信箱箱。備注可作為居居家、辦辦公兩用用，定位位在渝中中區(qū)的頂頂級豪宅宅。時代天驕驕開發(fā)商重慶協(xié)信信集團地址/電電話渝中區(qū)新新華路 63373229999房屋類型型