1、海門市市場調研報告海門市市場調研報告海門市城市認知房地產整體市場概況微觀競爭市場海門市城市認知房地產整體市場概況微觀競爭市場海門市位于萬里長江入?？?，位于江蘇省東南部，東瀕黃海，南倚長江，素有江海門戶之稱，與上海隔江相望，被譽為北上海。海門，東瀕黃海，與日本、韓國隔海相望，距長崎、釜山等國際大港僅400海里；南倚長江，與上海的直線距離僅60公里。海門，是長三角北翼聯通上海的第一橋頭堡，處于承南接北的重要樞紐位置。從海門出發，200公里范圍內可覆蓋上海、蘇州、無錫等20多個現代城市。全市土地面積1148.77平方公里。海門市設有19個鎮，1個鄉，233個村民委員會，64個居民委員會。2011年年

2、末全市戶籍人口99.99萬人。城市認知/城市概況海門市位于萬里長江入?？?，位于江蘇省東南部，東瀕黃海，南倚長城市交通隨著高速公路、鐵路、長江大橋的建成，海門的對外交通將又有新的質的飛躍，特別是海門將與上海大通道的貫通，海門的區位優勢將進一步凸現，贏得未來發展的空間。海門市交通公路海門至上海G15(沈海高速)-G40（滬陜高速）1.5小時車程，130公里寧啟高速到南京285公里；3個小時海門至南京北接沿海、寧啟、楊啟，南聯沿江、滬寧、蘇嘉杭高速從海門出發，200公里范圍內可覆蓋上海、蘇州、無錫等20多個現代城市。鐵路滬通鐵路（規劃）滬通鐵路全線設平東、南通西、張家港北、張家港、常熟、太倉港、太倉

3、、安亭、黃渡等9個車站，線路長度137.277公里，三個機場上海浦東國際機場2個小時車程上海虹橋機場1.5小時車程南通機場0.5個小時車程兩大港口上海港100公里、2小時車程南通港20公里、0.5小時車程大橋蘇通大橋16公里 崇啟大橋40公里崇海大橋（規劃）位于海門市區西南側，鐵道部正在加緊推進，有望近年開工建設的滬通鐵路、輕軌、公路“三合一”大橋。 城市認知/城市概況城市交通隨著高速公路、鐵路、長江大橋的建成，海門的對外交城市印象 全國聞名的“科技之鄉”、“紡織之鄉”、“建筑之鄉”、“教育之鄉”、“長壽之鄉”，被譽為“金三角上小浦東、江風海韻北上?！背鞘姓J知/城市概況張 謇張謇與馬相伯在吳淞

4、創辦了復旦公學，這就是復旦大學的前身。1909年倡建通海五屬公立中學（即今南通中學）。1912年，張謇在老西門創辦江蘇省立水產學校，1913年全校遷往吳淞，故稱 吳淞水產?？茖W?！保?今天上海海洋大學的前身。1917年，張謇支持下，同濟醫工學堂（同濟大學的前身）在吳淞復校。 1921年，上海商科大學在上海成立。上海商科大學前身是南京師范高等學校，后南京高等師范學校擴展為國立東南大學，張謇是國立東南大學主要創建人之一。文化名人 沈肇洲（1857-1929），南派琵琶演奏大師。季方（1890-1987），前交通部副部長，江蘇省副省長。王個簃（1897-1988），現代著名書畫家，篆刻家，藝術教 育

5、家。林非（1931-），中國魯迅研究會會長，散文學會會長。陳遼（1931-），海門籍著名文藝理論家。陸侃如（1903-1978），現代著名文學史專家、教育家。卞之琳（1910-2000），現代詩人、文學評論家、翻譯家。龍飛（19262004），作曲家。城市印象 全國聞名的“科技之鄉”、“紡織海門市整體經濟發展位于江蘇省縣級市上游城市認知/經濟基礎市縣地區生產總值 位次人均GDP位次市縣地區生產總值位次人均GDP位次昆 山 市2100.2811421851儀 征 市280.70265027816江 陰 市2000.9221265323高 郵 市255.81275828612張家港市1603.51

6、31295352溧 水 縣250.16285966711常 熟 市1453.614965185高 淳 縣247.26295828612吳 江 市1003.395830246揚 中 市246.9930741327宜 興 市805.826642149建 湖 縣245.97313284928太 倉 市730.3271044134射 陽 縣244.67322707033丹 陽 市607.6786388110句 容 市243.09333936622海 門 市500.1095563415寶 應 縣242.86343092430江 都 市488.88104855917新 沂 市241.20352636036

7、靖 江 市441.0011657528贛 榆 縣223.07362319939如 皋 市431.00123429626阜 寧 縣206.16372302440啟 東 市430.04134474518東 海 縣200 陽 市424.66145678413睢 寧 縣200.10391849847泰 興 市407.58153699423濱 海 縣198.16402066844興 化 市387.11163002532泗 陽 縣192.20411999146東 臺 市381.54173661624泗 洪 縣181.00421999146邳 州 市365.39182518637漣

8、 水 縣157.45431844548海 安 縣355.57194137421盱 眙 縣154.25442392638如 東 縣352.36203559225豐縣150 陽 縣308.49212002445灌 云 縣150 壇 市308.28223661624灌 南 縣140.08472247242姜 堰 市306.76234160620響 水 縣135.20482650235沛縣301.60242672734洪 澤 縣105 豐 市293.58254191319金 湖 縣98.555030212312010年，海門

9、市地區生產值在江蘇省50個縣級市中排名第9位，人均GDP為55634元，排名15位。持續蟬聯“全國縣域經濟基本競爭力百強縣（市）”，四年前移了十個位次，繼續名列蘇中蘇北第一，并成功躋身全省前十強整體水平處于江蘇省的縣級市上游水平。 在“全省縣級市可持續發展綜合排名”中，位列第6位；獲評“2010年福布斯中國最佳縣級城市25強”；是“中國民營經濟最具活力十強縣市”和“中國最具潛力十強縣市”，2007年率先在蘇中蘇北建成全面小康達標市。海門市整體經濟發展位于江蘇省縣級市上游城市認知/經濟基礎市縣海門城市經濟-三次產業協調發展，在結構調整中實現轉型升級，海門經濟社會迅猛發展其中第一產業增加值41.3

10、9億元，增長4.1%；第二產業增加值348.22億元，增長12.1%；第三產業增加值200.71億元,增長13.7 %。三次產業結構為7.0：59.0：34.0。人均地區生產總值65396元，比上年增長17.5%。城市認知/經濟基礎海門是國務院最早批準的對外開放縣（市）之一，處于環上海浦東經濟輻射圈內，已形成新材料、醫藥化工、輕紡服裝、建筑業等支柱產業，擁有全國最大的、被國務院經濟發展中心列為“中華之最”的繡品專業市場。海門城市經濟-三次產業協調發展，在結構調整中實現轉型升級，財政收入穩步上升?！叭{馬車”（投資、消費、出口）齊頭并進，投資消費增勢強勁投資規模不斷擴大，投資結構繼續優化。從分產

11、業看，工業投資占比較大，而服務業投資增長較快。工業投資方面，紡織、電氣制造、金屬制品及醫藥制造等主導行業共完成投資75.45億元，從行業結構看，零售業為主，其他行業為輔。去年10月份開業的歐尚超市，2011年10月份開業的大東方百貨和疊石橋三期，為零售業的發展奠定了良好的基礎。城市認知/經濟基礎財政收入穩步上升。“三駕馬車”（投資、消費、出口）齊頭并進，全市共完成進出口總額15.84億美元，比上年增長28.6%。其中出口總額11.38億美元，同比增長22.0%；進口總額4.46億美元，同比增長49.3%。全年新增三資企業27家；新批增資項目16個，工商登記注冊外資1.87億美元，注冊外全市新簽

12、對外承包勞務合同額2.06億美元，完成年計劃的100.3%，同比增長10.8%。全市對外勞務實現營業額3.73億美元，同比增長13.7%；新派出國勞務2583人，比上年增長33.4%。城市認知/經濟基礎全市共完成進出口總額15.84億美元，比上年增長28.6%。海門市城鎮、農村居民人均可支配收入的不斷提高，有助加強購買力，有力推動區域房地產產業健康持續發展位次縣（市名稱）農村居民人均收入11海門市1137215啟東市1058721海安縣947825如東縣912031如皋市8695位次縣（市名稱）城鎮居民人均收入13海門市2293017啟東市2061818海安縣2051219如東縣2050224

13、如皋市19852海門市城鎮、農村居民收入在南通市下屬的5個縣級市中排名第一；2011年城鎮、農村居民收入不斷增加，生活質量繼續改善；2010年南通市下屬各縣市城鎮、農村居民人均可支配收入城市認知/經濟基礎海門市城鎮、農村居民人均可支配收入的不斷提高，有助加強購買力城市認知/人口目前海門市城市總體人口99.99萬人，城市化率55%，城區人口32萬人，規劃至2020年城市總體城市化率為65%，城市城區人口增至43萬人。城市認知/人口目前海門市城市總體人口99.99萬人，城市化率城市功能定位：長江三角洲北翼先進制造業基地，蘇中、蘇北接軌上海與蘇南的前沿陣地；重要的農業產業化基地，并將沿海的現代化生態

14、宜居地，全國家紡繡品名城城市認知/發展規劃發展戰略：大力強化城區，帶動周邊地區發展；積極扶持重點城鎮，促進區域城市化，全面提高城鎮發展質量，推動城鄉統籌協調發展。形成“一主、兩副、一帶”的空間發展格局，“一主”即海門城區，包括主城區和濱江新區；“兩副”即重點中心城鎮三星鎮和包場鎮；“一帶”即沿江城鎮發展帶；另外，位于東灶港的濱海新區， 也是近幾年海門市重點發展區域 海門主城區臨江新區濱江新區人口到2020年43萬人規劃面積50.66平方公里58.3平方公里，擁有25公里海岸線100平方公里，擁有6公里15米以上的深水海岸線功能定位主城區：全市的政治、經濟、文化、教育、科研和商貿物流中心，主要承

15、擔全市的創新、服務和管理功能成為上海北翼集工業、商貿、研發、物流、生活、居住于一體的綠色生態濱江新城 打造以濱海新城、深水海港中心、現代工貿中心、生態旅游中心和漁貨集散中心等“一城四中心”為框架的產業層次高、積聚效應強、綜合功能全的現代化工業港城次城區：濱江新區，大用水量、大運輸量的工業級商貿物流、休閑等服務業城市功能定位：長江三角洲北翼先進制造業基地，蘇中、蘇北接軌上城市總結：區位：海門市作為蘇中地區緊鄰上海、蘇南地區的重要堡壘城市，向南、沿江發展成為城市的主要發展方向，逐漸融入上海、蘇南經濟圈，成為長三角經濟圈膚色載體。區位優勢的日趨明顯，必然帶動海門經濟的進一步提升，經濟的發展將成為海門

16、房地產市場進入發展階段的基礎和保證。經濟：海門市作為江蘇省經濟發展較好的縣級市之一，各項經濟指標在南通各縣市中均名列前茅。近幾年海門經濟一直保持較快的增長，同時社會消費和居民收入也一直維持在10%以上的增長速度，都將有力推動海門房地產市場的蓬勃發展，隨著消費水平和收入水平的不斷提高，消費者對住宅檔次的要求也會越來越高，中、高端物業已逐漸走進海門購房客群的視線 。規劃：伴隨著海門市城市化進程的不斷加快，長三角城市圈經濟、金融的一體化和長三角跨江通道工程的持續推進，海門房地產市場除了滿足新增城市化人口的剛性需求外，還需要滿足城市圈內的投資者對當地具有潛力物業的需求，因為海門市房地產開發前景呈現出比

17、較樂觀的的態度。另一方面，隨著海門“一主、兩副、一帶”的空間發展的不斷形成，海門主城區、濱江新區和沿江城鎮發展帶等區域的物業價值必然會伴隨著這些區域內不斷完善的基礎設施、日趨明顯的區位優勢進一步提升” 城市總結：區位：海門市作為蘇中地區緊鄰上海、蘇南地區的重要堡區域入駐開發商海門市場以本地開發企業為主，本地較為活躍的開發商在2家，其中具有開發一級資質的企業兩家（中南控股集團、龍信集團房地產公司），上海證大房地產有限公司、上海西部企業（集團）有限公司、上海地瑋（集團）有限公司是進入海門市的大型異地品牌公司。外地知名開發企業啟東重點房地產企業中南控股集團龍信集團集團南通盛華置業有限公司南通市巨龍雅

18、居置業有限公司江蘇龍辰置業有限公司上海證大房地產有限公司（上海）上海西部企業（集團）有限公司（上海）深圳東恒盛投資集團（深圳）上海地瑋（集團）有限公司（上海）本地重點開發企業房地產整體市場背景區域入駐開發商海門市場以本地開發企業為主，本地較為活躍的開發從以下圖表中可以看到，2009年開始海門市整體房地產市場發展已進入快速發展期房地產整體市場背景2010年市場出現量縮價漲的態勢，到2011年商品房成交量出現恢復性增長，成交面積為88.75萬平方米，增長幅度為10.56%，銷售總額為51.13億元，增長率為30.4%，商品房銷售額遞增率遠大于銷售總面積增長率，說明海門市在2011調控大年中仍處于”

19、量穩價升”的市場格局；2011年全年房地產投資額為28.44億，增長率為21%；從以下圖表中可以看到，2009年開始海門市整體房地產市場發展海門市目前房地產市場環境趨向線海門市2011年全年住宅商品房成交量面積87.22萬平方米，成交套數7798套，全年成交均價為 6406元/平方米。從各月成交數據反映出，2011年區域成交量穩中有升，成交均價仍處于上升通道，而至10月份、11月份開始區域成交量和成交均價紛紛下滑。進入2012年1-5月區域住宅商品房總成交面積25.5萬方，同比下降35.5%；成交均價為6573元/平方米，同比上升7.9%，回升較為明顯，但與2011年6-10月的成交均價715

20、7元/平方米高峰值仍有差距。6091715752516573房地產整體市場背景海門市目前房地產市場環境趨向線海門市2011年全年住宅商品房房地產板塊分布住宅市場發展重心沿張謇道往南（新區）高速進入城市通道秀 山 西 路絲 綢 路珠江路江海路東南區板塊東北區板塊北區板塊中心城區板塊南區（新）城區板塊西區板塊解放東路商業中心街：解放路商業次中心街：人民路路新區主干道張謇道新行政中心鷗江路北 京 路 北 海 路 富江路房地產整體市場背景房地產板塊分布住宅市場發展重心沿張謇道往南（新區）高速進土地市場：項目位置面積成交價格土地均價約定容積率合同簽訂日期(公傾)(萬元)（萬元/畝）樓板價下限:上限:工業

21、園區震蒙大道東、大島路北側3.044314935.336327 2043 3.33.62012-2-29海門港規劃長蘇路東、大江路北側12.85848166.068250 1560 1.822012-3-28海門港規劃大江路北、長蘇路東288.1米5.343120004.566250 1559 1.822012-3-28海門港規劃長海路西268.5米、大江路北側9.40535231.13250 1560 1.822012-3-28海門港規劃長海路西148米、大江路北側5.727221448.364250 1560 1.822012-3-28海門市濱海新區福建路北、長沙路西、武漢路東側1.248

22、71123.8360 375 11.22012-4-122012年截止5月，海門市商品房住宅土地成交僅6幅地塊，海門港4幅，濱海新區、工業園區各1幅，城區內無地塊成交。相關成交信息觀察到，海門港目前地價250萬/畝，折合樓盤價1560元/平方米。該區域位于海門城區的西南部，距離中心城區約13公里，周邊配套較為匱乏，目前僅證大國際城項目在售，別墅售價5500-6000元/平方米，公寓售價估計在4000左右元/平方米之間，根據目前1560元/平方米的樓盤價，利潤空間較小。房地產整體市場背景土地市場：項目位置面積成交價格土地均價約定容積率合同簽訂日參照2011年海門市成交的商品住宅地塊交易數據：新區

23、中心地塊地價在435萬/畝，核計樓板價2715元/平方米，目前該地塊高層報價7500元/平方米；東南城區板塊中土地價160萬/畝，核計樓板價1002元/平方米，目前區域普通商品售價6000-6500元/平方米?？傮w存在一定開發利潤空間。項目位置面積成交價格土地均價約定容積率合同簽訂日期(公傾)(萬元)（萬元/畝）樓板價下限:上限:海門鎮南海路南、瑞江路西側4.01579661.7742160 1002 2.12.152011-2-12海門市南海路南、張謇大道西側12.802183469.692435 2715 2.252.32011-3-9海門市南海路南、張謇大道西側12.802183469.

24、692435 2715 2.252.32011-3-9海門市北海路南、城管局西側3.746923519.291418 2614 22.22011-6-8海門市大港路西、臨港路北側9.404426332.32187 1166 1.522011-6-30海門市長治南路西、臨港路北側5.343111754.82147 916 1.522011-6-30海門市大港路西、臨港路南側12.790530684.41160 999 1.522011-6-30海門市長治南路西、臨港路南側5.764212681.24147 916 1.522011-6-30海門市東海路北、嘉陵江路東側6.79981631.952

25、16 100 1.321.322011-7-19海門市南海路南、嘉陵江路東側3.2071769.70416 100 22.12011-8-16海門市解放東路南、浦江路西側4.42723431.0852 323 22.42011-8-16海門市江海路東、圩角河北側2.1541824.43856 353 11.532011-9-1海門濱海新區上海路東、發展大道南側、南京路西側20.546412615.4941 256 11.12011-9-15海門濱海新區發展大道北、上海路西側12.976817518.6890 562 33.22011-10-10海門濱海新區發展大道北、港西大道東側9.55091

26、2893.71590 562 33.22011-10-10海門市富江路東、東海路南側2.868412075.964281 1753 1.11.32011-10-17房地產整體市場背景參照2011年海門市成交的商品住宅地塊交易數據：新區中心地市場在售樓盤分布秀 山 西 路絲 綢 路珠江路江海路東南區板塊東北區板塊北區板塊中心城區板塊西區板塊解放東路富江路鷗江路 北 海 路 北 京 路 新行政中心1234710859111213141718盛華豪庭理想城水泓花園御林華府荔園尊園嵐郡 中南世紀城地瑋東洲半島龍馨家園海門財富廣場中南世紀錦城江城逸品 東恒國際公館北京壹號公館 秀山新座御庭尚城金色維也納

27、亞特香提亞境證大國際城6191516房地產整體市場背景開發項目大多集中城區的南部，新區板塊和東南區板塊市場在售樓盤分布秀 山 西 路絲 綢 路珠江東南區板塊東北區區域 項目 占地面積 容積率項目總建筑面積 中心城區 海門財富廣場0.952.32.17運杰龍馨園5.83.118南城 中南世紀錦城132.1938（后期100萬）江城逸品22.423.271.63東恒國際公館122.6532北京壹號公館1.073.24.22龍馨家園202.040東南區盛華豪庭4.52.410.8首開理想城10.082.5826水泓花園2.282.66御林華城101.616荔園1.61.93.1尊園嵐郡1.092.2

28、92.5秀山新座0.224.50.9御庭尚城1.324.025.3東北區板塊 中南世紀城42.32.3100北城 地瑋東洲半島8.132.0917西區金色維也納82.923亞特香提亞境81.169.3濱江新城證大國際城1301.0150房地產整體市場背景區域 項目 占地面積 容積率項目總建筑面積 中心城區 海門財區域 項目 售價產品類型中心城區 海門財富廣場7200 （高層）8500高層、酒店式公寓運杰龍馨園10000-12000（精裝）高層南城 中南世紀錦城7500(有9-94折扣)高層、別墅（未建）江城逸品7000高層東恒盛國際公館公寓：9180（裝修）7050（小戶型毛坯）7600大戶型

29、毛坯疊加：11500（下）；9000（上）聯排：13000-14000，雙拼：15000-16000高層、聯排、疊加北京壹號公館預估6000（未開盤）高層龍馨家園11000（高層精裝修）（未開盤）高層、多層、別墅東南區盛華豪庭6500高層首開理想城7100高層（16F）水泓花園6200高層（16F）御林華城（商務別墅，40年產權）11000（聯排）、6200（小高層）聯排、小高層荔園7200（公寓）13800（聯排）92-93折高層、聯墅尊園嵐郡10000聯體、雙拼秀山新座6000高層御庭尚城7800高層東北區中南世紀城7500（9-9.4折）高層北城 地瑋東洲半島6500、10000-110

30、00（聯排）高層、聯排西區金色維也納（靠近中心城區）7600高層亞特香提亞境5800小高層濱江新城證大國際城5000-6000別墅房地產整體市場背景區域 項目 售價產品類型中心城區 海門財富廣場7200 （高區域內在售個案近20個樓盤，且個案總建筑面積超過20萬方的12個，其中70-100萬方有3個，150-180萬方的有2個，這樣的市場供應量對于一個城市總人口110萬，城區人口30萬人的城市來講已非常龐大；龐大的市場供應量引發較強的市場競爭氛圍，開發項目的品質在不斷提升，通過以“灰色面積”、智能、節能、人車分流等設計與運用來提高項目的性價比來增強市場競爭力形成市場主流；同時也抑制了區域的商品

31、房售價，主力售價低于經濟級能相對遜色、房地產市場起步較晚的平行城市啟東市； 從區域物業形態來看，普通公寓中多層物業形態已不多見，大多是小高層和高層；低密度產品疊加、聯排、雙拼、獨棟都已角逐市場；房地產整體市場背景區域內在售個案近20個樓盤，且個案總建筑面積超過20萬方的1區域內高品質社區景象房地產整體市場背景區域內高品質社區景象房地產整體市場背景整體市場總結土地市場：中心城區商品住宅土地無成交，開發區土地成交價格較高，市場回報較低 2012年度截止5月，海門市商品房住宅土地成交僅6幅地塊，海門港4幅，濱海新區、工業園區各1幅，中心城區內無相關地塊成交。從4幅海門港商品房住宅用地靜態分析從這些地

32、塊成交樓板價再結合目前該區域市場的售價、去化速度，地塊開發利潤非常有限。商品房整體市場：城區開發量較大，市場競爭激烈；受到樓市調控政策及區域內供應量巨大雙重影響，價格提升受抑； 海門市隨同其他二三線城市一樣，從2011年10月份開始進入低靡期，成交量、成交均價不同程度下滑。從開發量情況來看：城區內樓盤項目不少近20個在售項目，且項目體量較大，市場開發供應量處于近飽和狀態，同時抑制價格有效上揚。海門市全年成交建筑面積約88萬平方米，屬于高位水平 ；成交主要集中于當地品牌大型開發商開發的項目，例如中南世紀城，兩年成交70多萬方；區域整體處于產品提升階段，從原先單一的建筑立面打造到如今注重小區的全開

33、挖人車分流、景觀、配套會所等全方位綜合提升。房型：靠近中心城區樓盤熱銷產品主要以三房產品為主，三房產品又以120-140的實用型與140-170的舒適性戶型為主，城郊樓盤熱銷產品主要以80-100兩房與100-110的小三房產品為主；在如今低靡市市場下，小戶型去化速度快。從客戶情況來看：目前以剛性需求客戶為主，用于結婚、就學、剛性的改善性客戶為主。房地產整體市場背景整體市場總結土地市場：中心城區商品住宅土地無成交，開發區土地各類產品售價 南區（新城區）東南區板塊東北區中心城區西區北區區域內主力售價在6000-7000元/平方米，高端物業精裝修報價突破10000元/平方米，最低售價5800元/平

34、方米；從各個板塊分析，中心城區及南區（新區）板塊售價相對較高，毛坯主力售價在7500元/平方米，精裝修售價在11000元/平方米；北區、西區離市中心較遠的區域售價一般在5800-6500元/平方米。區域內項目主要集中分布于新區和東城區的南面。微觀競爭市場各類產品售價 南區東南區板塊東北區中心城區西區北區低密度住宅疊加溢價率33%溢價率75%溢價率100%溢價率77%中心城區內低密度住宅產品疊加、聯排、雙拼、獨棟都有，一般大都融入在混合社區中，且規模都不大；產品品質除了東恒盛國際公館項目外，其他整體都不高；售價：疊加售價在10000元/平方米，溢價率在33%左右；聯排別墅主力售價在10000-1

35、3000元/平方 米溢價率75-77%，雙拼售價13000-15000元/平方米 ，溢價率100%。海門市 低密度產品 整體溢價率水品要高于啟東和如皋，但從調研過程中 發現別墅市場處于初級階段，還不成熟，整體市場接受度、去化速度仍不太樂觀。 聯排雙拼微觀競爭市場低密度住宅疊加溢價率33%溢價率75%溢價率100%公寓類產品戶型面積分析公寓類產品戶型以二房、三房為主，二房主要供應面積段在88-105平方米，三房主要供應面積段在125-148平方米；區域內僅有三個項目有一房一廳的供應，主要面積在67-76平方米；微觀競爭市場公寓類產品戶型面積分析公寓類產品戶型以二房、三房為主，二房主四房、五房的戶

36、型供應主要集中于區域內的核心位置高端社區；四房戶型的面積供應段140-160平方米； 五房戶型的供應面積段在170-190平方米微觀競爭市場四房、五房的戶型供應主要集中于區域內的核心位置高端社區；別墅類產品面積供應段低密度物業以聯排、雙拼為主；疊加、獨棟市場供應較少；面積： 疊加：230-300平方米 聯排：210-280平方米 雙拼：260-350微觀競爭市場別墅類產品面積供應段低密度物業以聯排、雙拼為主；疊加、獨棟市海門主城區主要在售個案去化速度分析已售面積去化時間開盤日期財富廣場1.8912個月2011-5-10地緯東洲半島4.6925個月2010-4-31東恒盛國際公館1.0711個月

37、2011-7-14海門中南世紀城64.519個月2010-9-1海門中南世紀錦城15.929個月2011-9-16尊園嵐郡1.6519個月2010-10-1江城逸品4.459個月2011-9-17金色維也納15.923個月2010-4-31理想家園15.447個月2008-5-27荔園商住小區0.9812個月2011-6-7證大國際城14.148年2004-3-28海門東恒盛國際公館3.5611個月2011-7-14運杰.龍馨園14.9516個月2011-1-1永泓花園7.8524個月2010-3-25盛華豪庭2.085個月2012-1-18海門市近兩年商品房整體成交量在約85萬平方米，而中南

38、世紀城、中南世紀錦城兩個項目整體的成交量僅80.42萬平方米，占整體市場成交量47.3%，僅一半，而整體市場在售項目近20個，從而說明其他項目的銷售競爭壓力非常大。海門主城區主要在售個案去化速度分析已售面積去化時間開盤日期樓盤名稱中南世紀城物業類型高層、疊加、聯體別墅戶型面積/售價一房：67；二房：86-89；三房：137-148占地面積42.3萬總建面積100萬綠化率38%容積率2.3銷售情況均價：7800，9-93折配套情況周邊配套并小區自建商業、學校概況：海門中南世紀城位于海門市標志性建筑瑞江大轉盤東北角。西鄰海門主干道瑞江路，北起海門河，東依民生路，同時在民生路東側配備有一個五萬平米封

39、閉式菜場以及海門重點東洲中小學校東校區以及開發區醫院。以西班牙建筑風格為主，以水為主題。賣點：開發商品牌、項目品質、學區房概念。銷售狀況： 2010年3月開始接受預定，同年10月開盤，開盤價：6200元/平方米。截止2012年5月，項目共成交了5940套，合計654907平方米，平均每年的成交量達32.7萬平方米，占海門市全年總體成交量的37.2%。微觀競爭市場樓盤名稱中南世紀城物業類型高層、疊加、聯體別墅戶型面積/售價樓盤名稱中南世紀錦城物業類型小高層、高層、聯排、雙拼、獨棟、辦公樓戶型面積/售價二房：90平方米三房：120-128平方米四房：137-148平方米 售價：7500占地面積13

40、萬總建面積38萬（規劃后期總面積100萬）綠化率62%容積率2.19銷售情況2011年9月開盤，配套情況項目概況：海門中南世紀錦城是中南集團繼中南世紀城之后在海門的又一力作，項目規劃總占地約13萬平米，總建筑面積38萬平米，以景觀生態河圩角河分界，南至南京西路東靠張謇大道北至秀山路西至海興路，以商務、商業、體育、居住以及大型休閑活動中心為一體的未來城市中心，小區整體是以西班牙建筑風格為主的，采用人車分流設計。賣點：新區市政府旁，開發商口碑效應，戶型；銷售情況：2011年9月開盤，目前為止成交1375套，成交總面積17.76萬平方米。微觀競爭市場樓盤名稱中南世紀錦城物業類型小高層、高層、聯排、雙拼、獨棟、戶型圖微觀競爭市場戶型圖微觀競爭市場樓盤名稱盛華豪庭物業類型高層（18-24層）戶型面積/售價6500元/平方米二房：86-87三房：97-127占地面積4.49萬總建面積10.78萬左右綠化率35%容積率2.4銷售情況2012年1月份開盤配套情況依賴中心配套小區概況：地處海門城區東南板塊，距離新區政府