1、工程維修服務手冊一、崗位職責與管理制度1. 工程部行為準則1.1 目的規范工程維修人員的服務行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優質服務。1.2 適用范圍適用于物業管理公司工程維修人員。1.3 內容1.3.1 關心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規章制度和勞動紀律，維護公司利益和榮譽，愛護公司設備、設施。1.3.2 認真貫徹公司“開源節流”的方針，在工作中力行節儉，不浪費公司資源。13.3 從全局出發，樹立良好的合作意識，團結、真誠協作，達到暢順、高效率的工作績效，切實服從領導的工作安排和調度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。1.3.4 對工作中出現的問題不推諉，勇于承擔責任，并從中吸取教訓

2、，不斷提升工作水平。1.3.5 未經公司領導授權或批準，不得以公司名義對外展開業務或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。1.3.6 未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設備、設施等擅自贈與、轉租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。1.3.7 工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。1.3.8 嚴禁向業主索取或收受任何禮品酬金。1.3.9 必須將服務意識，服務態度和服務技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對業主提出的質疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。1.3.10 對設備、設施及業主報修項目應及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢。1.3.11 對上門服務應注意業主家

3、內衛生，必須穿鞋套，不得損壞業主物品，如移動物品，需經業主同意，收費時應公平、公正、公開、合理，并經業主簽字生效，服務完畢，應將工作場所打掃干凈。2工程部主任崗位職責2.1 任職資格2.1.1 具有中華人民共和國特種技術操作許可證2.1.2 熟練掌握電工基本原理。2.1.3 具有較強的專業知識，全面了解住宅內各種設備的基本原理。能夠對下屬進行技術指導。2.1.4 基本了解國家有關電工操作規程與技術標準。2.2 工作內容2.2.1 全面管理工程部事務。2.2.2 負責小區（大廈）內設備設施的維修保養、督導和管理工作。2.2.3 負責突發性的設備故障處理與人員調度，并組織調查設備事故原因，制訂預防

4、措施。2.2.4 負責對設備保修單位維護保養工作的聯系、協調、監管及質量評定。2.2.5 根據設備的特點制訂或審核各類設備的年度、季度、月度、周預防性檢修保養計劃，并監督落實。2.2.6 檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提出處理意見，負責具體的技術性檢查。2.2.7 配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。2.2.8 定期對本部門員工進行有關設備設施的技術性培訓及安全知識培訓。 負責有關工程技術標準，規格的審核，對工程的預算等。2.2.10 建立設備資料檔案。3. 工程部副主任崗位職責3.1 任職資格3.1.1 具有中華人民共和國特種操作許可證3.1.2

5、 具有初級電工技術等級資格或相關技術等級資格。3.1.3 掌握電工基本原理。3.1.4 熟悉小區（大廈）內設備備用配件的規格、性能、型號、名稱。3.2 工作內容3.2.1 協助主任落實小區（大廈）內設備、設施管理工作。3.2.2 具體負責小區（大廈）內各類設備、設施的操作、維修保養、業主的報修項目及對員工的培訓。3.2.3 負責設備、設施的緊急搶修工作。3.2.4 對維保所需配件進行管理，各類設備運行資料的記錄與管理，維修資料的管理。3.2.5 督導、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。4. 工程部維修工崗位職責4.1 任職資格4.1.1 具有中華人民共和國特種技術操作許可證4.1.2

6、熟練掌握電工基本原理。4.1.3 熟練掌握轄區內的設備操作技術規程及家庭水電維修工作。4.2 工作內容4.2.1 服從主任和組長的調度與工作安排。4.2.2 負責小區（大廈）內各相關設備設施的維保工作，負責水電及其它。4.2.3 參加設備故障的搶修工作，及時排除設備故障，確保小區（大廈）內的設備保持良好運行狀態。4.2.4 根據預防性維修及保養計劃，認真完成各類設備的維修、保養工作。5. 工程部機電設備運行管理人員崗位職責5.1 任職資格5.1.1 具有中華人民共和國特種技術操作許可證。5.1.2 中級以上技術等級。5.1.3 有一定的機電設備維修管理經驗。5.2 工作內容5.2.1 機電設備

7、運行管理人員必須不斷學習，提高技術技能，必須有高度的責任心，必須持有相關的技術證件。5.2.2 機電設備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關記錄，嚴格執行交接班制度。5.2.3 所有設備運行期間須24小時有人值班并巡查，及進發現問題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關人員并作應急處理。5.2.4 設備停止運行期間，須按時檢查并試運行。所有設備須制定詳細維修保養計劃，定期維修保養，并作好記錄。5.2.5 所有設備的操作和檢修須按說明書規定程序進行，不得隨意更改或省略操作步驟。嚴禁在設備啟動前不作檢查。5.2.6 按說明書規定更換設備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴

8、禁設備疲勞運行或帶病運行。5.2.7 保持設備房內干凈整潔，嚴禁無關人員進入設備房,設備設施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。5.2.8 所有設備設施須設立崗位責任人，所有標牌警示須準確齊備到位。6工程部弱電維修工崗位職責6.1 任職資格6.1.1 具有中華人民共和國特種技術操作許可證。6.1.2 有弱電維保經驗。6.1.3 有中級以上技工職稱。6.2 工作內容6.2.1 弱電維修工須定期制定弱電維修養護計劃，并按計劃實施。6.2.2 對工作范圍內的故障和事故進行處理，并作好記錄。6.2.3 對弱電系統進行巡查監控，抄表記錄。6.2.4 參加應急搶修，配合其他工程人員工作。6.2.

9、5 對外單位弱電施工布線等進行監控。8、工程部值班、交接班管理規定8.1 目的： 規范值班與交接班管理確保值班質量。8.2 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員.8.3 值班制度8.3.1 值班人員在值班期內必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。8.3.2 值班（夜班）人員應處理好本班報修工作，不能處理的應注明原因。發現設備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主任或值班總負責人反映。8.3.3 應按規定巡查設備運行情況，并巡查其它設備、設施狀況，發現設備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主管或值班總負責人匯報。8.3.4 認真填寫好各“機電設備運行日志”和工程部值班交接班記錄表及其它相

10、關記錄。8.3.5 值班人員不得私自調班，因特殊情況要調班，必須向主任申請。8.3.6 嚴禁無關人員進入值班室和機電設備房，檢查各類工具和鑰匙等。8.4 接班制度8.4.1 認真聽取交班人員的值班和設備運行情況報告。8.4.2 查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。8.4.3 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。8.4.4 巡視各設備的運行情況，各參數是否正常。8.5 交班制度8.5.1 交接班人員必須當面交接并簽名。8.5.2 交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。8.5.3 交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。8.5.4

11、 所有問題記錄須現場交代清楚,等接班人員確認。 8.6 不能交接班之情況：8.6.1 上一班運行情況未交待清楚，記錄不規范，操作間不整潔。8.6.2 正在進行倒閘操作或事故處理過程中。8.6.3 交接過程中發生故障，應停止交接，由交班人員負責處理事故，接班人協助事故處理。8.6.4 交班人隱瞞問題不報，經查證確系其責任的。8.7 附表:8.7.1 工程部值班交接班記錄工程部值班交接記錄表NO：FM-RW301日期值班時段值班人值班內容處理結果或建議：接班人員意見：日期接班時間接班人員9. 工程部鑰匙管理規定9.1 目的規范鑰匙管理工作，確保各設備設施房的鑰匙，使用規范和安全。9.2 適用范圍適

12、用于各管理處工程部。9.3 內容9.3.1 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。9.3.2 各設備設施房的鑰匙應清楚標明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。9.3.3 在正常情況下，各設備設施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經主任同意并填寫領（借）用鑰匙登記表；9.3.4 工程人員用鑰匙，須填寫領（借）用鑰匙登記表并簽名確認，工程人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。9.3.5 鑰匙丟失或損壞時，當事人應填寫鑰匙丟失/損壞申請表，工程主任查實后填表補回。9.3.6 工程人員必須妥善保管好領用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔相

13、應責任，每月月底統計一次，填寫鑰匙月庫存統計表。9.4 附表：9.4.1 領（借）用鑰匙登記表9.4.2 鑰匙丟失/損壞申報表9.4.3 鑰匙月庫存統計表領（借）用鑰匙登記表NO：FM-RW304日期設備鑰匙名稱數量借/領匙原因借匙人歸還日期接匙人鑰匙丟失/損壞申報單NO：FM-RW305時間鑰匙名稱丟失地點丟失或損壞數量原因：丟失或損壞鑰匙人工程部主任鑰匙月庫存統計表NO：FM-RW306序號內容（名稱）上月庫存本月進本月出本月庫存備注制表： 審核：二、工程維修管理規定1.維修服務承諾1.1 目的：維修管理人員服務于物業內全體業主，快速優質完成業主的每一起報修任務，圓滿地處理好每一起投訴是維

14、修人員的職責，讓業主滿意是我們工作的目標。服務承諾維修員工一定要努力學習，不斷提高自身的業務素質，以達到維修時能準確判斷，處理快速。1.2.2 講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業主，急業主所急。1.2.3. 工作認真細致，注意講究衛生，節約材料，損壞東西負責賠償。1.2.4 盡力做到當天的維修投訴當天處理完，實在無法完成的必須向業主解釋清楚,做到維修及時率達到99%以上，維修合格率達到95%以上。 確保業主用水用電安全正常，按時抄表，維護業主利益，做到有錯必糾。1.2.6 所有員工必須定期參加培訓，持證上崗，確保大廈內所有機電設備處于良好的運行狀態。1.2.7 經常回訪，征求業主意見，傾聽業主

15、聲音。2.工程部日常工作管理規定2.1 目的規范工程部內部管理工作，確保內部管理高效有序，為客戶提供高效優質的服務。2.2 適用范圍 物業公司各管理處工程部全體員工2.3 內容：2.3.1 按時上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。2.3.2 上班時間內無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設備情況時須告知主任，不得辦私事。2.3.3 上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。2.3.4 及時處理維修申請單，不得積壓。上午11：10和下午17：10以前的維修單，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當天處

16、理完畢。當天無法處理的都必須在“維修情況”欄內注明原因，每個維修單處理完畢后須業主與維修人員簽名。2.3.5 上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節省時間，增加工作效率，少跑路，多干活。2.3.6 服從主任安排，每天上班后先在辦公室報到，等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。2.3.7 緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現場，等候分配工作或作應急處理，直到事故處理完畢才能離開。2.3.8 服務態度作為上門維修服務的一部份，每個工作人員必須提高自身素質，工作時認真負責，樹立良好的敬業精神，不斷提高業務水平。2.3.9 工作時務必注意人身安

17、全和設備安全，講科學、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業等須嚴格按照操作規程和相關注意事項工作。2.3.10 團結務實，努力工作，遵守本部門之制度。2.3.11 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設備設施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時抽查不少于1次，抽查內容見工程部抽查表。2.3.12 主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領導交待事項、機電設備是否已到檢修時間等），將當天工作安排下去。2.3.13 各當班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時應在值班室等候待命。2.3.14 各當班維修人員出去維修，（含有償服務和公共維修），應注明時間，回來交單時應注明完成時間，并且盡量讓業主

18、寫上業主意見，以備查單考核，具體見維修單。2.3.15 關于機電設備大型的水電系統等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照4條辦法。2.3.16 土建人員的維修工作，主任（副主任）應以抽查的辦法，檢查完成的工效。2.3.17 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應根據事情的輕重，緩急來隨機處理。2.4 附表2.4.1 工程部抽查表工程部抽查表年 月 日 NO：FM-RW310位置內容抽查質量結果問題記錄整改情況抽查人電梯環境衛生維保情況記錄資料操作情況配電房環境衛生維保情況記錄資料操作情況發電機房環境衛生維保情況記錄資料操作情況水泵房環境衛生維保情況記錄資料操作情況聯動系統環境衛生維

19、保情況記錄資料操作情況風機房環境衛生維保情況記錄資料操作情況3零星工程申報與施工管理規定3.1 本物業管理處所轄范圍內零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術方面確有困難時可申請對外委托施工。3.2 零星工程對外委托施工，須由維修責任人申請，填寫對外委托維修申請單，由工程主任組織相關人員現場考查，報經理審批后方可施工。3.3 所有外委零星工程申報同時須做好材料預算，工期預計、所需人工費用及施工開始日期等。3.4 對外委施工單位或個人須考察其技術力量和人員素質以保證工程質量和工期。3.5 施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案，施工方人員須按所擬定方案進行，施工時對施工地點是否有

20、水、電、氣等經過應作詳細了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復原有水、電、氣等標志。3.6 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應警示或防護。3.7 施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤，工程主任應定時巡查，對施工所用材料須嚴格發放和保管，杜絕材料損失。3.8 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關人員驗收，填寫相關驗收報告呈報經理審批。4. 客戶報修服務管理規定4.1 目的 規范住戶報修服務規程,增加客戶維修滿意率,完善內部維修管理。4.2 適用范圍 適用各管理處客戶報修處理工作。4.3 內容4.3.1 工程維修人員從前臺接

21、維修單或按口頭通知接獲維修內容。4.3.2 由前臺或工程人員預約大致上門維修服務時間，非特殊情況不得超過預約時間10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。4.3.3 工程部主任根據報修內容，安排維修人員的工作。維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。4.3.4 維修人員到達現場后，對報修項目進行確認，并向客戶告之收費標準，客戶同意后才能開始維修。4.3.5 上門維修整個過程應注意文明禮貌,現場清潔衛生,移動室內設施須有業主同意,損壞東西要致歉并按價賠償。4.3.6 維修工作完成后，維修人員應清整工作現場，檢查試用。按維修項目收費標準，在維修單上注明各項費用金額，并請客戶簽名認可。4.3.7

22、維修人員在維修單中維修情況欄內注明情況，并簽上維修人名字，將第一聯交客戶，第二聯交回工程部主任存檔，第三聯交前臺轉財務部作為計收服務費用的依據。4.3.8 月底對維修內容進行統計，填寫工程部有償服務登記表，并對維修內容進 行抽查回訪，統計零修及時率與合格率。4.4 工程部報修處理程序（見下頁程序圖）4.5 附表4.5.1 維修單4.5.2 有償服務收費標準（公司另行制定發布執行）4.5.3 工程部有償服務登記表4.5.4 零修及時率統計表維修單日期： 年 月 日 NO：FM-RW311業主姓名物業位置預約時間聯系人聯系電話派單人維修內容維修情況元修 維修負責人接單時間完成時間業主意見簽名： 日

23、期：備注工程部報修處理程序客 戶 報 修辦公登記、預約時間 有 償 維 修無 償 維 修現 場 檢 查 確 定 方 案現場清理準備工作組 織 人 員 維 修檢 查 試 用恢 復 現 場、清 潔業 主 簽 字 確 認現 場 檢 查 確 定 方 案現場清理準備工作有 償 維 修工程部主任派工維修員現場勘查組 織 人 員 維 修返單前臺登記返單前臺登記恢 復 現 場 清 潔維修人員簽名維修人員簽名返單前臺登記回訪或復查返單前臺登記返單前臺登記檢 查 試 用工程部有償服務登記表NO：FM-RW313序號時間位置維修內容維修材料及人工費用維修人零修及時率統計表NO：FM-RW314月份內容1月2月3月4

24、月5月6月7月8月9月10月11月12月實際零修項目報修總數維修及時的單據數零修及時率維修合格的單據數實施維修的單據數零修合格率統計人注: 零修及時率 =X100% 維修及時的單據數 實際零修項目報修總數零修合格率 = X100% 維修合格的單據數 實施維修的單據數5公共維修5.1 目的 規范公共維修程序,確保公共設施良好。5.2 適用范圍各管理處工程部公共維修。5.3 內容5.3.1 公共維修由前臺統一派單或口頭通知，口頭通知維修服務在維修完畢后須補單確認。5.3.2 工程部主任根據維修內容派人派工，并對維修內容進行規劃設計，并作出人工、材料、工期等的預算報經理審批，日常小修可直接由維修人員

25、在倉庫領材料修理。5.3.3 維修人員做好維修前的準備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好現場清理工作。 維修過程須認真負責，相關人員要跟蹤檢查。 維修結束后要檢查試用，恢復現場。 維修人員應填寫好“維修單”并交回工程部及前臺備檔。 一定時間內復查。5.4 附表5.4.1 工程部公共維修登記表工程部公共維修登記表NO：FM-RW315序號時間位置維修內容維修材料維修人6機電設備設施管理規定6.1 目的規范機電設備設施維修程序，確保機電設備設施運行良好，保障人員及財產安全。6.2 適用范圍各管理處工程部機電設備設施維修人員。6.3 內容6.3.1 機電設備設施應造冊登記，并制作登記卡，登

26、記卡內容應詳細準確。6.3.2 機電設備設施應制定完善維修保養計劃并落實。6.3.3 機電設備設施的報修由工程部人員根據維保計劃，現場運行情況或故障填報機電設備設施維修報批表，工程部主任根據維修內容確定方案，主任（副主任）負責維修現場的組織、指揮、監管。6.3.4 參與維修人員應嚴格按方案、按步驟操作，前期準備工作要細致到位，維修標志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項目維修之資格。6.3.5 維修完畢后維修人員須清理現場，待主任確認后對機電設備設施進行試運行，24小時內應加大對維修現場的巡查力度。6.4 附表6.4.1 設備情況登記表6.6.2 機電設備設施維修報批表設備情況登記表類

27、別 NO：FM-RW316序號設備名稱型號規格設備編號安裝位置數量功率產地備注機電設備設施維修報批表NO：FM-RW318時間地點維修人員維修內容維修方案（包括時間、人工、材料等）工程部主任：管理處經理:7. 工程部機電設備設施環境要求管理規定7.1 目的滿足機電設備設施使用條件，延長設備設施的使用期。7.2 適用范圍物業公司各管理處工程部設備設施房。7.3 內容7.3.1 保持設備房內干凈整潔，專用工具、備件擺放整齊有序。7.3.2 所有設備房應有2次/月清潔衛生，做到干爽、不濕滑、無雜物等。各箱柜內無灰塵、油漬、結碳等。7.3.3 照明燈光穩定，有足夠的高度。經常檢查備用照明工具，確保齊備

28、良好。7.3.4 機房內應通風良好，門窗開啟靈活，防小動物設施完好。7.3.5 確保輔助設備運行良好，保持適當環境溫度。8. 房屋本體維修基金管理規定8.1 本體維修基金屬各樓宇物業業主共有資產，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業主按合同各自房屋的建筑面積分擔和享有。8.2 業主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳交本體維修基金，業主發生變更時所交的本體維修基金不作退還。8.3 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養護，具體包括：8.3.1 房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門

29、廳、屋面、本體共用排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防設施、機電設備、公共天線、共用防盜監控設施等。8.4 本體維修基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護工程。8.5 本體維修基金遵循“專款專用”的原則，以房屋本體每棟為單位設立專用賬號存放本物業的本體基金帳內。8.6 房屋本體的日常維修和零星小修金額1000元以下的由管理處主任簽名后支付，中修以上維修工程或維修金額在1000元以上時，需業主委員會或該棟房屋50%以上業主書面同意方可支付。8.7 房屋共用部位的大、中、小修標準，執行國家的有關規定，當小區本體維修基金

30、不夠支出時，經業主委員會決定，由全體業主分攤，單棟房屋本體維修基金不夠支出時，經業委會或該棟50%以上業主書面同意，由該棟各業主按規定分攤。8.8 中修以上維修工程，管理處應向業委會提交維修基金使用計劃并審議通過。業委會應在收到管理處的計劃后15日內做出答復，急修工程應在7日內做出答復，業委會逾期視為同意。若業委會或該棟房屋50%以上業主不同意使用本體維修基金，管理處認為有充足理由使用，可由物業公司提出申請，經區住宅管理部門核準后實施。8.9 本體維修基金的收支情況由管理處每3個月公布一次，并接受有關部門和業主的監督、質詢。8.10 經業委會或所維修養護的單棟房屋50%以上業主同意，日常小修可

31、以超出本規定的本體基金比例。8.11 附表8.11.1 房屋完好率統計表8.11.2 房屋設施零星小修記錄表8.11.3 房屋設施維修養護記錄表8.11.4 房屋設施維修養護計劃表8.11.5 房屋中(大)修工程計劃表8.11.6 房屋本體維修基金使用情況匯報表8.11.7 房屋本體維修基金臺帳房屋完好率統計表NO：FM-RW319統計時間（月）123456789101112總建筑面積（）基本完好房面積（）一般損壞房面積（）嚴重損壞房面積（）危險房面積（）房屋完好率（%）統計結果統計人簽名完好房屋面積+基本完好面積注： 房屋完好率 %總建筑面積制表： 審核： 批準：房屋設施零星小修記錄表年 月

32、 日 NO：FM-RW320年/月/目用戶名稱（樓號）養護內容（更換使用材料處理方式）養護單位（人）確認擬制： 核準： 房屋設施維修養護記錄表NO：FM-RW321序號維保時間維保項目維保情況維保人備注制表： 審核： 批準：房屋設施維修養護計劃表NO：FM-RW322外墻瓷片外墻防漏外墻清洗樓頂隔熱層樓頂防水樓道內涂料樓道內踏步樓梯扶手單元門防火門管道除銹刷漆停車場設施制表: 審核: 批準:房屋中(大)修工程計劃表NO：FM-RW323工程名稱計劃時間計劃維修人員工程內容(包括維修內容和材料預算等)工程主任意見：相關部門意見：管理處經理意見：公司總經理意見：房屋本體維修基金使用情況匯報表NO：

33、FM-RW324類別數目備注收取基金總面積（）基金收取額度（元/）本月應收（元）本月支出（元）本月使用率（%）本月維修總單數（單）本月1000元以上維修單數（單）上次結余總數（元）本次結余總數（元）說明：制表： 審核： 批準：房屋本體維修基金臺帳 NO：FM-RW325維修位置維修內容維修材料材料及人工費用維修時間維修人制表： 審核： 批準：三、工程部機電設備操作管理規定1.配電房操作管理規定1.1 目的規范低壓配電設備設施的操作程序，確保正確、安全的操作。1.2 適用范圍適用于物業公司各管理處轄區內低壓配電設備設施的操作。1.3 配電房的操作1.3.1 操作規定1）配電房的一切操作都應執行操

34、作票制度。 2）配電房的一切操作都必須由兩名正式電工來進行，一人操作另一人唱票及監護。 3）嚴格按操作票規定的操作步驟進行，不得任意簡化。 4）當高壓電源突然停電時（非本配電房故障時）應立即拉開失電線低壓配電柜總開關，啟動應急發電機確保應急負荷用電，同時與上級供電部門聯系，并做好相應記錄。1.3.2 停電的操作步驟 1)接到停電命令后，由工程部主任填寫操作票。 2)明確操作內容，核對要停電的設備。 3)按操作票在監控下進行停電操作。 4)停電后進行驗電并接好地線，裝設遮欄，懸掛警示牌。1.3.3 送電的操作步驟 1)接到送電命令后，由工程部主任填寫操作票。 2)明確操作內容，核對要送電的設備。

35、 3)拆除臨時接地線，臨時遮欄及警示牌等。 4)在監護下，按操作票進行合閘送電操作。1.3.4 配電房的日常巡查與維護 1)運行人員應隔2小時巡查一次配電房，并填寫配電房運行巡查記錄表。 2)變壓器運行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進及各支路負荷儀表，指示燈是否正常，電流運行是否平穩。3)電容補償柜運行和交流接觸器及配件、補償值是否正常，三相負荷是否平衡，三相電壓是否相等。 4)各低壓柜內螺絲、接頭是否松動。 5)巡查內容應詳細記錄在配電設備運行記錄表中。1.3.5 配電房事故或故障處理1)運行中的低壓配電柜發生事故或故障（如跳閘、停電）運行人員應迅速正確地進行判斷和處理，分清事故情況，事故或故

36、障不明時，不應自行處理，以免事故擴大，處理程序見停電應急處理規程及停電應急處理人員安排表。 2)處理事故或故障時，應設法保證配電房自用電源及重要設備的電源，并將處理過程及故障詳細記錄在配電房故障記錄中。1.4 配電房管理規定1.4.1 保持配電房干凈、整潔、通風、無雜物。專用工具及備件擺放齊整，并有清冊記錄。1.4.2 配電房設立專門崗位責任人。1.4.3 進入配電房操作人員須經專業培訓，并有上崗證，嚴禁無關人員進入配電房。1.4.4 保持配電房內照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。1.4.5 配電房應張掛配電系統圖，值班人員應明了配電負荷分配情況，及時調控。1.4.6 配電房內應有相應保護

37、措施和相關警示說明或標志，應配備安全保護用具。1.4.7 配電房之操作嚴格按操作規程進行。1.5 附表:1.5.1 操作票1.5.2 配電房運行巡查記錄1.5.3 配電設備運行記錄1.5.4 低壓配電柜檢查保養計劃表1.5.5 配電房檢查保養記錄表1.5.6 配電房故障記錄操 作 票 NO：FM-RW326 年 月 日 開始 時 分 結束 時 分操作任務： 記號打勾操作順序操作內容操作時間123456789101112131415配電房運行巡查記錄年 月 日 NO：FM-RW327時間日期1：003：005：007：009：0011：0013：0015：0017：0019：0021：0023：

38、00問題記錄簽 名1 2345678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每日運行巡查人員按以上時間巡查簽到，發現問題作記錄并報告。配電設備運行記錄年 月 日 NO：FM-RW328時間電流（KA）電壓（V ）變壓器溫度（）功率因率頻率室內溫度其它abcuvwabc9：001#值班人：2#11：001#2#13：001#值班人：2#15：001#2#17：001#值班人：2#19：001#2#21：001#2#配電房檢查保養記錄表年 月 日 NO：FM-RW329序號保養項目保養完成情況備注1室內清潔衛生2除塵情況3室外內照明4室內消防

39、設備5接點緊固6主回路電器件7母排導線8絕緣情況9標牌標示10接地11計量儀表12外觀13噪音氣味14功能檢查15其它隱患保養時更換元件名稱及規格檢定結論：備注：責任人： 保養人： 審核：配電房檢查保養計劃表NO：FM-RW330序號檢查保養項目保養內容周期1配電屏環境清潔衛生2次/月2電氣儀表外表清潔，觸點完好，無過熱現象，無焦點1次/月3控制回路外表清潔，壓接良好，無過熱現象，無焦點2次/月4批示燈，按鈕，轉換外表清潔，壓接良好，標志清晰，固定可靠，絕緣良好，開關靈活1次/月5電容無功補償功率因素在0.95以上,電容接觸器完好,電容補償器三相平衡1次/月6配電屏對地測試接地良好(阻值1歐)

40、2次/月7備注：制表: 審核:電配電房故障記錄表NO：FM-RW302設備所在位置故障發生日期故障情況：故障處理辦法：故障處理結果：修理時間：修理人員簽名：檢查人簽名：2. 應急發電機組操作管理規定2.1 目的規范柴油發電機的操作程序，確保正確、安全地操作。2.2 適用范圍適用于物業公司各管理處柴油發電機的操作。2.3 應急發電機的操作2.3.1 操作規程1)在市電停電時，應及時啟動發電機。 2)啟動前須檢查機油、柴油、電池、電壓是否正常。水箱內水位是否足夠。 3)檢查風葉及傳動皮帶等是否正常，檢查機身各處是否有漏油及其它連接松動現象。4)一次啟動時間不得超過5秒，連續兩次啟動不成功，應間隔2

41、分鐘再啟動，如重復三次不能啟動，則應查明原因。5)發電機正常供電運行后，應注意觀察各儀表運行是否正常，如發現異常情況應立即停機檢查。6)運行時保持機組負荷不超過客定值80%。7)市電恢復供電后，按啟動程序逆操作轉換市電。停機前應保持空載運行5 分鐘以上。8)運行期間，注意打開補風機。9)應急發電機啟動后，應間隔2小時左右，記錄電壓、電流、油壓、水溫等。10)在運行中，確保發電機組正常安全運行，必須用看、聽、嗅、摸四結合方法對機組進行檢查。2.3.2 應急發電機日常巡查、維護內容1)檢查油箱油量及水箱內的水是否足夠，不足時應添足。2)檢查機油平面，不足時應添足。3)檢查各附件安裝的穩固程度，地腳

42、螺絲及各機械連接的牢靠性。4)檢查機器是否有漏油、漏水等現象。5)檢查各儀表是否正常，蓄電池電池水是否添足，檢查蓄電池電壓是否正常。6)清潔機器及附件設備外表。7)發電機平時置于自動待發狀態，蓄電池置于充電狀態。2.4 管理規定2.4.1 保持應急發電機機房干凈整潔。2.4.2 發電機組與儲油間隔離，儲油間應有單獨通風設施，并有防爆燈。2.4.3 發電機房內嚴禁煙火，標示明確，普通滅火設施齊全，CO2滅火系統處在正常監控狀態。2.4.4 發電機非使用時應定期試運行，時間每次不少于15分鐘，每次運行應有詳細記錄。2.4.5 有明確崗位責任人，有詳細的維修保養計劃和記錄，以及故障處理記錄。2.5

43、附表:2.5.1 應急發電機運行記錄2.5.2 應急發電機運行巡查記錄2.5.3 發電機組故障記錄2.5.4 應急發電機維修保養計劃表2.5.5 發電機保養記錄應急發電機運行記錄年 月 日 NO：FM-RW331活動時間停機時間機油溫度頻率三相電壓VVW電 流總運行時數總發電量其他情況說明 值班人：應急發電機巡查記錄年 月 日 NO：FM-RW332時間日期1：003：005：007：009：0011：0013：0015：0017：0019：0021：0023：00問題記錄簽 名1 2345678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每

44、日運行巡查人員按以上時間巡查簽到，發現問題作記錄并報告。 發發電機組故障記錄NO：FM-RW333設備所在位置故障發生日期故障情況：故障處理辦法：故障處理結果：修理時間：修理人員簽名：檢查人簽名：應急發電機維修保養計劃表NO：FM-RW334序號項目內容序號項目內容1燃油量11燃油濾器清洗2滑油質量12機油更換3滑油濾器清洗13皮帶傳動裝置4墊腳螺栓14排煙螺栓管連接5空氣濾器清潔15增壓器軸承6蓄電池電壓16電池水補充7電線接點檢查17接地測量8機身及環境清潔18進排風機檢查9控制箱檢查19充電裝置檢查10散熱器及風葉20其它情況：制表: 審核: 批準: 發電機保養記錄表年 月 日 NO：F

45、M-RW335序號保養項目工作完成情況序號保養項目工作完成情況1自上次保養累積運行時間11電池電壓值2柴油補充或更換12機油更換3空氣濾清器清潔13機身、地面、墻身清潔4水、機油、柴油、濾清器更換14運行檢測水溫5機油、柴油油路、水路檢查油溫6控制箱電路、電氣元件檢查電流7通風、排煙系統檢查電壓8機身外部各緊固件緊固有無滲漏9電瓶充電電路檢查運轉聲音是否正常10電池電解液檢查充注15模擬停電自動開機備注:設備責任人： 保養人： 審核人：3. 電梯(扶梯)操作管理規定3.1 目的規范電梯維保工作，確保電梯各項性能完好、安全運行。3.2 適用范圍適用于物業公司管理處轄區內的電梯操作。 電梯的操作3

46、.3.1 操作規程1)具有電梯操作上崗證者操作電梯,檢查電梯轎廂相，控制箱、電梯井及井底情況，一切情況正常后可開啟電梯。2)檢查機房內滑油，曳引機等是否正常。 3)檢查機房內電源，觀察正常后，用專用鑰匙開啟電梯。4)檢查電梯內各輔助開關是否處在正常位置，輔助設備是否正常運行等。3.3.2 日常巡查與維護1)電動機油位，不低于油鏡中線，不漏油，通風良好。2)檢查轎廂是否平穩，是否有不正常聲音，警鈴、對講電話、風扇等是否正常。3)限速器轉動部分加潤滑油，轉動靈活，無異常聲響。4)檢查接觸器，繼電器是否正常，無異聲，接點無打火積炭、熔焊、燒蝕等現象。5)自動門傳動機構，安全觸板傳動機構動作是否正常，

47、開關門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點等有無損壞。6)檢查轎廂和對重導靴油盒中的油量，缺油時應及時加油。7)檢查各指示燈、按鈕有無損壞。8)檢查各平層感應器是否有移位，平層準確是否在正常范圍內。3.4 管理規定3.4.1 保持電梯機房內干凈通風，溫度不超過400C，不得堆放易燃物品和腐蝕性物品，消防器材齊備完好，緊急救援工具齊全，其它標示明確。3.4.2 保持轎廂內通風明亮，轎廂頂、底坑等干凈無雜物。3.4.3 電梯的操作和維修必須由具有上崗資格者完成，電梯必須有明確維保責任人，電弱須有明確的緊急困人解救小組和解救方案。3.4.4 電梯專用鑰匙、專用工具由專人保管，造冊登記

48、，使用人須經專業培訓并取得相應資格證書。3.4.5 電梯維保時須設立防護措施，懸掛標示牌和護欄。3.4.6 電梯須有完整的維修保養記錄和其它相關記錄。3.5 附表:3.5.1 電梯運行巡查記錄3.5.2 電梯故障處理記錄表3.5.3 電梯維修保養計劃表3.5.4 電梯維修保養記錄表電梯運行巡查記錄年 月 NO：FM-RW336時間日期1：003：005：007：009：0011：0013：0015：0017：0019：0021：0023：00問題記錄簽 名1 2345678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每日運行巡查人員按以上時間

49、巡查簽到，發現問題作記錄并報告。電梯故障處理記錄表樓宇名稱： 年 月 日 NO：FM-RW337電梯編號故障位置開始時間結束時間維修人員故障原因、狀況：簽名：處理結果：簽名：電梯維修保養計劃表NO：FM-RW338序號維保項目維保內容維保時間備注1曳引機油量、齒輪齒合情況，螺栓緊固、齒面情況每周2轎廂轎門開關清潔，螺栓緊固、電線接點檢查每周3層門清潔潤滑，層門開關動作連桿機構注油，門鎖開關動作每周4門機動作檢查，傳動皮帶檢查，驅動鏈檢查，減速齒輪檢查，連桿機構檢查每周5井道系統導軌檢查，終端開關，巡全鉗楔塊檢查，補償鏈及導向裝置檢查、緩沖器檢查、螺栓緊固、軸承潤滑、底坑檢查每周6其它照明情況、

50、輔助設備運行情況、開關情況每周制表： 審核：電梯維修保養記錄表NO：FM-RW339序號維保項目維保情況維保結果備注1檢查曳引機油量、齒輪情況2曳引輪、導向輪、電動機轉軸加油3緊固各安裝螺栓4轎門開關檢查5安全觸板及開關緊固6潤滑和清潔7層門開關動作8稱量裝置檢查9門機動作檢查10門機傳動皮帶、驅動鏈檢查11井道各終端開關12補償鏈及導向裝置檢查13緩沖器檢查14底坑開關檢查15照明系統檢查16輔助設備檢查備注：4.電梯困人救援作業規程4.1 目的規范電梯困人救援工作程序，確保乘客與電梯安全。4.2 適用范圍適用物業公司各管理處轄區內電梯困人的求援工作。4.3 釋放被困于電梯內乘客的規則和步驟

51、4.3.1 切斷機房電梯總電源，并掛上“正在維修”示意牌。4.3.2 檢查電梯機房內情況是否正常。4.3.3 機房須有足夠的照明，查看鋼絲繩或鋼帶上的樓層標記確定停放位置。4.3.4 移動轎廂前，保證轎廂門處于安全關閉及廳門關閉。4.3.5 使用抱閘扳手時，先確保電梯電源開關已切斷。4.3.6 使用抱閘扳手，必須一人控制松閘而另一人轉動手輪。4.3.7 將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉動手輪向左向右，以較易扳動方向為準。操作時應斷續動作（一撬一放）使轎廂內逐步移動。 當所有乘客離開電梯后，必須把廳門關好并鎖緊。4.3.9 如轎廂停于最上層或最下層，不可只撬開制動器令，

52、轎廂自由移動，而應在 撬開制動器的同時把緊手輪并用人力盤絞，使轎廂向正方向移動。5.消防聯動系統操作規程5.1 目的規范消防聯動系統的操作5.2 適用范圍適用于物業公司各管理處工程部5.3 消防聯動系統的操作5.3.1 操作規程1)火災自動報警時，首先看其顯示屏報警部位為幾層幾區，并到指定位置查看。2)當確定有火災時，啟動聯動系統，切斷非消防電源，切入應急電源啟動發電機，把電梯全部迫降到一樓，消防梯供搶險人員使用。3)啟動消防水泵，使消防栓內水壓充足，供滅火使用。4)啟動消防排煙風機，排除著火層煙霧，啟動送風機給滅火和疏散提供方便。5)發出疏散命令，打開樓層廣播，通知業主疏散。6)如沒有火災發

53、生，是誤報火警，按“復位”按鈕，將恢復正常運行狀態。5.3.2 消防聯動系統的日常巡查、維護內容5.3.1 檢查顯示屏上各種顯示是否正常。5.3.2 檢查火災自動報警柜內各接口是否松動，線路是否有損傷。5.3.3 擦拭設備，保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬等。5.3.4 檢查柜上各顯示燈是否燒壞，各按鈕開關是否在正確的位置上，指示準確無誤。5.3.5 檢查各消防報警設備，消防反饋設備的正常功能，發現故障立即檢查維修。5.4 管理規程5.4.1 消防聯動監控中心須有專人24小時不間斷值班，并嚴格作好各種記錄。5.4.2 消防聯動系統維保責任人須有消防上崗證，按維保計劃定期維保，確保整個系統

54、發揮正常功能。5.4.3 消防聯動設施為消防專用，嚴禁挪作它用，專用工具、專用設備應保管理良好。5.4.4 發現消防聯動系統的報警須立即弄清原因，按操作規程處理，發現故障須立即排除，所有系統的報警或動作都須作詳細處理記錄。5.4.5 消防監控中心須保持干凈整潔，嚴禁無關人員進入監控室內。5.5 附表：5.5.1 消防聯動系統巡查記錄5.5.2 消防聯動系統維修保養計劃表5.5.3 消防聯動系統維修保養記錄表5.5.4 消防聯動系統故障（或報警）處理記錄表消防聯動系統巡查記錄年 月 日 NO：FM-RW345 時間日期1：003：005：007：009：0011：0013：0015：0017：0

55、019：0021：0023：00問題記錄簽 名1 2345678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每日運行巡查人員按以上時間巡查簽到，發現問題作記錄并報告，各消防管道及設備設施巡查記錄在此表內。消防聯動系統維修保養計劃表NO：FM-RW346序號維保項目維保內容維保時間備注1聯動柜電源按紐開關控制器功能，顯示屏、輸入輸出模塊，接線點檢查每周2報警部分煙感、溫感探頭、手報銨鈕、消防廣播，消防對講電話、警鈴、控制模塊、線路檢查半月一次3反饋部分消防水泵試運行、主備電源檢查、水池水位、消火栓檢查、管道閥門檢查半月一次4其它清潔衛生、備件專

56、用工具清潔半月一次制表： 審核： 批準：消防聯動系統維修保養記錄表NO：FM-RW347序號維修項目維修情況維修人備注1控制器功能2電源3按鈕開關4控測器5手扳按鈕6聯動柜功能7消防廣播8消防對講電話9警鈴10消防水泵11消火栓12防火卷簾門13控制模塊14線路檢查15管道閥門備注消防聯動系統故障（或報警）處理記錄表NO：FM-RW348故障（或報警）時間故障（或報警）點故障（或報警）處理人員故障（或報警）原因：故障（或報警）處理情況：故障（或報警）處理結果：故障（或報警）結束時間工程部主任確認意見：6.水泵操作管理規定 6.1 目的規范給水設備設施操作程序，確保正確安全地操作給水設備設施。6

57、.2 適用范圍物業公司各管理處轄區內給水設備設施的操作。6.3 水泵的操作6.3.1 操作規程1)啟動水泵前應檢查水泵進出水閘閥是否打開。水池內是否還有足夠存水。2)檢查電壓表，信號燈指示情況。3)手盤動水泵轉軸，應靈活無阻滯。4)啟動水泵，注意觀察啟動電流，運行3分鐘至5分鐘，聽有無異常雜音，觀察各管路是否有漏水現象等。5)查看壓力表是否達到規定壓力值。6)水泵運行中應觀察各運行參數是否正常，觸摸馬達溫度。6.3.2 水泵房的日常巡查、維護內容 1)檢查各部的螺母、泵體與管路、截止閥、閘閥、軸承、地腳螺栓等機械部分連接是否松動及完好。2)水池水位的高低，浮球閥是否完好。3)起動開關柜內電氣與

58、儀表，接觸器，開關是否完好，電流、電壓、壓力表是否正常。4)泵房內管路系統有無滲水現象。5)對于消防泵、噴淋泵等正常情況下不使用的設備每半月或一個月啟動12分鐘試運轉，并記錄在運行記錄本內。6.4 管理規程6.4.1 保持水泵房及周圍環境的干凈整潔，有嚴格的防護措施。6.4.2 水泵房的維修保養工作盡量不影響生活及消防供水，保持備用設備的良好工作狀態，制定周密完善的供水措施，保證水源供應不停頓。6.4.3 供水設施應與排水設施隔離，供水人員應具備一定的衛生知識和防范知識。6.4.4 水泵的運行應有運行記錄，平時應有巡查記錄和維保記錄。6.5 附表:6.5.1 水泵房運行記錄表6.5.2 水泵故

59、障處理記錄表6.5.3 水泵房維修保養記錄6.5.4 水泵房維修保養計劃水泵房運行巡查記錄年 月 NO：FM-RW349 時間日期1：003：005：007：009：0011：0013：0015：0017：0019：0021：0023：00問題記錄簽 名1 2345678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每日運行巡查人員按以上時間巡查簽到，發現問題作記錄并報告。水泵故障處理記錄表樓宇名稱： 年 月 日 NO：FM-RW350序號維修保養內容所用材料名稱保養人備注水泵房維修保養記錄NO：FM-RW351設備名稱設備參數額定功率額定電流

60、揚程轉速保養項目保養完成情況機房泵體清潔潤滑油檢查盤根檢查電纜頭緊固電機接線頭緊固基座及其它連接螺栓緊固接觸器觸點軸承溫度聲響計量儀表電機溫度聲響單向閥進出水閥手動自動檢查手動盤轉電機電源A相B相C相備注：責任人： 保養人： 審核：水泵房維修保養計劃表NO：FM-RW352序號檢查保養項目保養內容周期01外觀清潔擦洗，除污1個月泵中心軸長期不用時，定期盤動半個月主回路控制回路測試，檢查，緊固半年水泵檢查或更換盤根填料半年機械潤滑加0號黃油3個月02管道補漏，除銹，刷漆半年閥門加或更換盤根，補漏，除銹，刷漆，潤滑半年備注：常用機械（如生活用水水泵）最好交替使用，非常用機械（如消防泵）應定期試驗。