1、工商管理專業(yè)畢業(yè)論文范文一試析當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場中業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾及解決經(jīng)過10多年的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)名副其實(shí)地成為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。10多年來，房地產(chǎn)業(yè)年投資額和房屋竣工面積翻了兩番多，在擴(kuò)大內(nèi)需， 防止通貨膨脹，改善人民的居住和生活條件，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè) 以及擴(kuò)大就業(yè)面等方面都做出了重大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)直接為 人們提供住宅等基本產(chǎn)品，是與人民生活息息相關(guān)、聯(lián)系密 切的一個行業(yè)，居住是人類生活最基本的一項(xiàng)內(nèi)容，“安居 方能樂業(yè)”，解決了住房問題，消除后顧之憂，人們才能安 心工作、生活，可以說，一國百姓的安居將對社會的安定、 經(jīng)濟(jì)的長期繁榮穩(wěn)定起到巨大的保障作用。但近

2、期業(yè)主與開 發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不斷產(chǎn)生的矛盾和糾紛暴露 出房地產(chǎn)市場快速發(fā)展中的不平衡、不協(xié)調(diào)、不完善，并引 發(fā)了一系列令人深思的問題。本文中針對房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè) 主之間關(guān)注最多的糾紛問題，分析他們的產(chǎn)生根由，以探討 其解決之道。一、 業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾表現(xiàn)1、住宅質(zhì)量問題遲遲得不到解決。屋質(zhì)量問題，從有 商品房的那天開始，好像就有了。而隨著住宅建設(shè)和房地產(chǎn) 業(yè)的迅速發(fā)展，城市商品房質(zhì)量問題逐漸成為消費(fèi)者投訴熱點(diǎn)之一，商品房質(zhì)量糾紛也是每年不斷增加，進(jìn)而演變成一 種敵我矛盾，將開發(fā)商與購房人之間增加了一道鴻溝。根據(jù) 佛山市消費(fèi)者委員會統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，去年全年就佛山市關(guān)于 房屋質(zhì)量方

3、面投訴有 203件，投訴總量僅次于手機(jī)、電信， 說明房屋方面的投訴是老大難問題。如一些小區(qū)存在的住宅 質(zhì)量通病主要是：屋面滲漏；墻體開裂；墻面滲漏； 塑鋼窗滲漏；塑鋼門窗問題；室內(nèi)頂面裂縫；底層 地面潮濕；底層花園地面下沉；煙、風(fēng)道失效；室內(nèi) 外排水問題等。從這些情況看，雖然經(jīng)業(yè)主交涉存在的質(zhì)量 問題，開發(fā)商和物業(yè)管理公司也承諾解決問題（有些是書面 承諾），但就是拖延的時間很長，直到矛盾激化，開發(fā)商才 被迫采取措施，被動解決問題。樓市不斷上演著各種斗爭， 開發(fā)商喊冤說質(zhì)量問題是施工單位的事兒，施工單位又冤枉 說自己也不知道材料不過關(guān)。當(dāng)然，很多糾紛當(dāng)中，不乏購 房人的法律知識缺乏，所以小題大做

4、，對一般質(zhì)量問題提出 巨額索賠甚至要求退房，結(jié)果是輸了官司又賠錢；也不乏脾 氣好的，為了息事寧人，圖個踏實(shí)，結(jié)果委曲求全，草草辦 理了收房手續(xù)，入住后才發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)有嚴(yán)重質(zhì)量缺 陷，壓根就不能居住，白白耽誤了時間。眾所周知，沒有百 分之百安全沒問題的房子，或多或少有些問題總是難免的。 這些很多消費(fèi)者也可以理解。 但能夠避免總歸要避免。 另外， 物管條例規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)時，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向其移交竣工驗(yàn)收資料及相關(guān)材料，但由于有相當(dāng)一部分物 業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商自行組建的，所以，開發(fā)商便越過這一環(huán)節(jié)，將建設(shè)過程中的問題、隱患轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)，而物業(yè)管理企業(yè)由于其經(jīng)費(fèi)首先源于開發(fā)商，因而

5、也不得不聽從其安排。于是，在遇到小業(yè)主投訴房屋質(zhì)量問題時 ，假如開發(fā) 商不負(fù)責(zé)任，造成問題久拖不決 ，業(yè)主就只能認(rèn)定是物業(yè)管 理企業(yè)的責(zé)任，而往往采取不交物業(yè)管理費(fèi)等措施來應(yīng)對， 以發(fā)泄不滿，物業(yè)管理企業(yè)缺少經(jīng)費(fèi)則只能少服務(wù)或不服務(wù) 如此一來，便會形成惡性循環(huán)，對小區(qū)的治安、公共環(huán)境設(shè)施 的維護(hù)極為不利。2、發(fā)展商承諾的配套設(shè)施未能落實(shí)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 未能按售樓書或其它資料的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、檔次設(shè)置并且長期 得不到解決，如原先售房時承諾配置的會所改成了酒店等其 他用途。開發(fā)商明顯濫用營銷宣傳的“權(quán)利”，貪圖眼前的 利益，利用夸大宣傳來吸引顧客，先使他們認(rèn)為企業(yè)可以提 供最好的產(chǎn)品，然后簽訂購房合

6、同，將消費(fèi)者套牢，至于最 后能不能滿足消費(fèi)者的需要則不在他們關(guān)心范圍之內(nèi)。這部 份開發(fā)商的欺騙行為違背了相關(guān)法規(guī)，使購房者蒙受了一定 的物質(zhì)、精神損失。從長遠(yuǎn)來看，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這種賣方市場局 面會逐漸消失，房地產(chǎn)商之間的競爭會日益激烈，“以顧客 為中心”也將會成為房地產(chǎn)商的根本行為法則，而目前少數(shù) 房地產(chǎn)商的“吹噓”行為無疑是在為自己“掘墓”而已。其 實(shí)，從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來說，“全面質(zhì)量管理”不僅體現(xiàn) 在房屋質(zhì)量上，還體現(xiàn)在售樓書傳達(dá)信息的質(zhì)量、其他服務(wù) 性活動的質(zhì)量上。隨著國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的一 系列政策的出臺和實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)意識到今后的市場 競爭將會越來越烈，賣

7、方市場也會逐漸消失，取而代之的是 “顧客為中心”的思想，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該有足夠的 先見之明，自律行為，誠信經(jīng)營，在信守承諾的基礎(chǔ)上，提 高服務(wù)水平。3、前期物業(yè)管理不到位。問題主要有，一是服務(wù)質(zhì)量。 新建小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附屬企 業(yè)，這種狀況導(dǎo)致物業(yè)管理權(quán)責(zé)不明，與業(yè)主之間的服務(wù)與 被服務(wù)關(guān)系沒有確立，物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。物業(yè)管 理企業(yè)本應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，但在前期物業(yè)管理階段， 出了問題不敢去認(rèn)真解決，怕得罪開發(fā)商。出發(fā)點(diǎn)的偏差必 然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量的下降，引起業(yè)主的反感。另外，有些物業(yè) 管理企業(yè)是人員水平不夠而導(dǎo)致服務(wù)水平低下。在我國物業(yè) 管理發(fā)展過程中，因

8、行業(yè)整體得不到應(yīng)有的重視，社會上和 物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部都將物業(yè)管理行業(yè)定位在一個較低的層 次上，以至長期以來，業(yè)內(nèi)外人士認(rèn)為物業(yè)管理就是簡單的 維修、清潔、綠化、設(shè)備管理、保潔和保安，缺少科技含量， 不需要高素質(zhì)的人才，甚至是一般閑雜人員所從事的職業(yè)。大多物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員從房地產(chǎn)開發(fā)商抽調(diào)的部分 人員或是開發(fā)商的分流人員、企業(yè)富余人員，物業(yè)管理隊(duì)伍 文化程度偏低，缺乏物業(yè)管理專業(yè)知識，接受物業(yè)管理專業(yè) 教育和培訓(xùn)也不多。如佛山市的幾個面積為30萬平方米以上的大型樓盤，就拿一個“電梯使用消耗費(fèi)” 的操作來說明。 現(xiàn)在比較多的高層住宅為體現(xiàn)人性化的管理，這項(xiàng)費(fèi)用的收 取科學(xué)地遵從共同使用區(qū)別消

9、費(fèi)的原則，分?jǐn)傎M(fèi)用，極端地 說，第二層居住的業(yè)主使用電梯，與第十二層居住的業(yè)主使 用電梯。日常使用（電梯）繳費(fèi)應(yīng)區(qū)別對待，但個別的樓盤 不論層數(shù)，這項(xiàng)費(fèi)用的收取一概平均，造成業(yè)主電梯費(fèi)用分 攤是否公平之爭，這就體現(xiàn)了管理者的水平有待提高；二是 收費(fèi)價格。某些物業(yè)管理企業(yè)不按時公布物業(yè)管理費(fèi)收支項(xiàng) 目，比較少開展“社區(qū)文化交流活動”，與業(yè)主們間的日常 溝通欠缺，導(dǎo)致業(yè)主抱怨收費(fèi)透明度差，收費(fèi)價格同服務(wù)內(nèi) 容和服務(wù)質(zhì)量不匹配。從表面上看 ，業(yè)主與物業(yè)管理者之間 在收費(fèi)問題上的爭執(zhí)主要集中在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量上。大 多數(shù)業(yè)主認(rèn)為，服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不對等，似乎 物業(yè)管理等于“保潔加保安”，而

10、物業(yè)管理者則從管理成本 的角度反復(fù)強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低。不斷的糾紛不僅影 響了業(yè)主的居住質(zhì)量，而且降低了物業(yè)的檔次。4、不滿開發(fā)商或物業(yè)公司控制業(yè)主委員會。業(yè)主委員 會是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有 效組織形式，是廣大業(yè)主權(quán)利實(shí)現(xiàn)的載體，是協(xié)調(diào)業(yè)主與發(fā) 展商、物業(yè)管理公司之間關(guān)系的載體，是廣大業(yè)主實(shí)現(xiàn)業(yè)主 自治自律的前提和關(guān)鍵。正因如此，目前大多數(shù)開發(fā)商為了 自身的利益，在前期介入管理的情況下，多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)成 了最大的業(yè)主，也是物管公司父輩級的人物，再苦不能苦老 子，所以，都希望由自己選聘或自己辦理的物業(yè)公司來管理 物業(yè)。因而在成立業(yè)主委員會時，開發(fā)商不組織或不按法定

11、 程序召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會，不關(guān)心業(yè)主委員會的 建設(shè)。還有的開發(fā)商不按規(guī)定繞開房管部門，內(nèi)定業(yè)主委員 會人選，然后召開業(yè)主代表大會，選舉業(yè)主委員，力圖將同 自己關(guān)系較好的業(yè)主推舉進(jìn)業(yè)主委員會，進(jìn)而達(dá)到控制業(yè)主 委員會的目的。這類業(yè)主委員會無法代表全體業(yè)主，對物業(yè) 管理進(jìn)行科學(xué)的監(jiān)督，當(dāng)大量的公攤面積的費(fèi)用（甚至大業(yè) 主未售出部份面積）攤到小業(yè)主身上時，可憐的小業(yè)主還舉 著牌子四處問：“我們可以上訴嗎？”從而引起廣大業(yè)主的 不滿。二、業(yè)主與開發(fā)商之間產(chǎn)生矛盾的原因1、開發(fā)商的售后服務(wù)意識差。與一般的制造型企業(yè)一 樣，房地產(chǎn)開發(fā)公司也是生產(chǎn)造并銷售其產(chǎn)品的企業(yè)，只不 過生產(chǎn)的產(chǎn)品與其他普通

12、產(chǎn)品相比具有很大的特殊性（價值 大、涉及產(chǎn)權(quán)證件辦理、產(chǎn)品包含內(nèi)容豐富、影響范圍大等） 作為一個“生產(chǎn)商”，房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該遵守對顧客的承諾， 為顧客提供合格的產(chǎn)品合格的“居住”解決方案。但是 在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，由于商品房市場還屬于賣方市場，買賣雙 方信息不對等的原因，經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商違約、欺詐等非誠信 經(jīng)營行為。其實(shí)開發(fā)商不可能保證所開發(fā)的房子不出一點(diǎn)問題，關(guān)鍵是出 了問題，應(yīng)及時地按照有關(guān)規(guī)定和合同條款去解決，“該修 就修、該賠則賠、該退則退”。但一些開發(fā)商只強(qiáng)調(diào)房子出 現(xiàn)質(zhì)量問題是正常的，不主動去分析檢查問題出在何處，如 何妥善解決。開發(fā)商的售后服務(wù)意識差導(dǎo)致解決問題不及 時、不徹底、引起業(yè)主

13、不滿、反感，甚至矛盾激化。2、缺少物業(yè)內(nèi)配套設(shè)施的有效驗(yàn)收機(jī)制。由于目前房 地產(chǎn)市場運(yùn)行還不是很規(guī)范，現(xiàn)有法規(guī)、制度不大完善，相 關(guān)實(shí)施細(xì)則沒有進(jìn)一步明確，加上房地產(chǎn)開發(fā)商質(zhì)量、誠信、 品牌意識不足，在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)建設(shè)開發(fā)主體 不誠信現(xiàn)象也不足為怪。對于開發(fā)商所承諾的小區(qū)內(nèi)的配套 設(shè)施，如會所、健身房、兒童游樂園、圖書館等，法規(guī)上缺 少驗(yàn)收環(huán)節(jié)，沒有一個房管職能部門或機(jī)構(gòu)對開發(fā)商是否按 照承諾的時間、標(biāo)準(zhǔn)、面積完成小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)行嚴(yán) 格驗(yàn)收，使小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)成為政府管理的空白點(diǎn)，也 變成了損害業(yè)主利益的陷阱，引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商矛盾的導(dǎo)火 線。3、未能建立有效的物業(yè)維修管理機(jī)

14、制。一方面由于房屋出售后，出現(xiàn)問題時開發(fā)商欠缺服務(wù)意識，不能及時地對 業(yè)主反映的問題進(jìn)行分析、鑒定，提出處理方案，而現(xiàn)場維 修的施工單位與業(yè)主沒有合同關(guān)系，他們只與開發(fā)商有合同 關(guān)系，但往往由于經(jīng)濟(jì)上的糾紛或往來的關(guān)系，相互“扯皮”，所以開發(fā)商無法履行維修、賠償、退房等一些義務(wù)，當(dāng)長久 解決不了問題時，矛盾就會激化，受害的只是小業(yè)主；第二 方面的因素是由于物業(yè)介入滯后。物業(yè)管理中遇到的一些問 題和困難，不少是由于開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段中遺留 的問題造成的，如設(shè)計(jì)上的不合理、配套設(shè)施不完善，工程 質(zhì)量低劣等等。房子建好后，物業(yè)公司才進(jìn)入，許多問題早 已成定局，物業(yè)管理企業(yè)無法解決，這就給物業(yè)

15、管理帶來了 先天不足等困難，留下了產(chǎn)生問題的隱患；第三方面的因素 是由于部分物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不健全，缺乏專業(yè)隊(duì)伍和服務(wù)意 識，物業(yè)管理企業(yè)還是只停留在“掃掃衛(wèi)生、看看大門”的 水平上，而沒有建立有效的物業(yè)維修管理機(jī)制，小業(yè)主反映 存在房屋維修不及時，生活還不夠方便，管理處也不及時地 對業(yè)主提出的意見進(jìn)行跟蹤反饋。4、信息傳遞渠道不暢，三方缺少有效的溝通。業(yè)主、 開發(fā)商和物業(yè)公司之間的信息傳遞渠道不暢，三方缺少有效 溝通是導(dǎo)致矛盾激化的催化劑。如沒有定期和適時注意財務(wù) 管理的透明度，在處理相關(guān)事務(wù)上，沒有注意業(yè)主的共同 參與性，了解大多數(shù)業(yè)主的意見傾向，征求業(yè)主的意見。其 實(shí)有些問題開始并不很復(fù)雜，

16、絕大部份業(yè)主只是為了解決問 題，如果三方之間溝通不充分，不認(rèn)清誰是主體的角色，簡 單問題會復(fù)雜化，問題始終得不到解決，業(yè)主對開發(fā)商和物 業(yè)公司的埋怨也會增多，往往會導(dǎo)致業(yè)主的集體過激行為的 發(fā)生。5、業(yè)主委員會的成立不規(guī)范。業(yè)主委員會的規(guī)范性發(fā) 展滯后，作用亟待加強(qiáng)。物業(yè)管理最基本的特點(diǎn)是業(yè)主自治 自律與物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。沒有業(yè) 主委員會，缺少了物業(yè)管理市場的主體，就談不到發(fā)揮新體 制和市場機(jī)制的作用和效能物業(yè)管理企業(yè)也失去了生存和 發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，在物業(yè)管理的整個環(huán)節(jié)中，業(yè)主委員會 是物業(yè)管理的基本主體。而目前，業(yè)主大會早已被看成是物 業(yè)管理企業(yè)的“對手”，如果其按時

17、成立又有相應(yīng)的物業(yè)所 有權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)（開發(fā)商）即有被監(jiān)督的可能，再加上政 府部門的監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)的既得利益便會受損，所以，物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商為了利益，在業(yè)主委員會成立的 過程中，開發(fā)商或開發(fā)商選聘的物管公司往往會采取下列不 規(guī)范行為來施加影響：控制業(yè)委員會人數(shù)。虛報未售或 屬開發(fā)商所有的房產(chǎn)，增加業(yè)主委員會中代表開發(fā)商的人 數(shù)，以達(dá)到控制的目的；推選和開發(fā)商或物管公司有關(guān)系 的業(yè)主為候選人，這些人即使不是他們的代言人，礙于情面 起碼能做到不公開反對他們；控制房管部門的具體經(jīng)辦人員，簡化第一次業(yè)主代表大會會議議程，淡化候選人的產(chǎn)生 過程，有時甚至不顧業(yè)主代表的反對，強(qiáng)行投票，引發(fā)

18、混亂。以一個20 xx戶的小區(qū)為例，年管理費(fèi)超過 500萬，維修基 金超過1000萬，這龐大的數(shù)字給物業(yè)管理公司帶來了無比 的誘惑。另外是業(yè)主委員會內(nèi)部居心不良的業(yè)主代表，或許 會因?yàn)楸惶且屡趶椝召I，或?yàn)橐患核嚼ㄈ缑馕飿I(yè)管理費(fèi) 等），衍生出許多侵害全體業(yè)主利益的行為。6、部份業(yè)主法制觀念不強(qiáng)。在法規(guī)不健全，政府及行 業(yè)組織宣傳力度不到位的因素下，導(dǎo)致少數(shù)業(yè)主對確保住宅 質(zhì)量和業(yè)主權(quán)益的標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)不了解，不具備相關(guān)的專業(yè)知 識，總認(rèn)為通過正常的渠道反映問題會費(fèi)時、費(fèi)神，認(rèn)為政府有關(guān)部門總是 偏向開發(fā)商，在“小鬧小得益，大鬧大實(shí)惠”的意識指導(dǎo)下， 對開發(fā)商的誠信產(chǎn)生懷疑。部份業(yè)主采取如掛條幅、

19、散發(fā)傳 單和圍攻開發(fā)商等過激行為，破壞了小區(qū)環(huán)境的安寧。偏激 的語言、文字等一些行為，嚴(yán)重的甚至侵犯了開發(fā)商的名譽(yù) 權(quán)，從某個角度也反映了部分業(yè)主法制觀念的薄弱，從而也 影響自置物業(yè)的聲譽(yù)與價值，得不償失。三、解決業(yè)主與開發(fā)商之間矛盾的對策和建議1、盡快制訂物業(yè)質(zhì)量保修實(shí)施細(xì)則。我國亟需制定一 部專業(yè)性的法律，對現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)市場及物 業(yè)管理行為進(jìn)行引導(dǎo)、規(guī)范和制約，包括業(yè)主公約、房屋使用公約等。而當(dāng)務(wù)之急是盡快制訂操作性強(qiáng)的商品房質(zhì)量保修實(shí)施細(xì)則，實(shí)施細(xì)則應(yīng)突出以下內(nèi)容：開發(fā)商的保修組織。質(zhì)量問題的分類.驗(yàn)收.質(zhì)量問題的鑒定。 賠償標(biāo)準(zhǔn)。投訴。只有加快立法步伐，使依法管理具有可

20、操作性，才能為房地產(chǎn)市場及物業(yè)管理行業(yè)提供一個寬松、 公開、公平的競爭環(huán)境，推動房地產(chǎn)市場有序健康的發(fā)展， 使我國房地產(chǎn)市場及物業(yè)管理行業(yè)逐步走向社會化、專業(yè) 化、企業(yè)化經(jīng)營軌道上。 20 xx年x月22號十屆全國人大常 委會第十二次會議審議了物權(quán)法（草案），調(diào)整了主體 對財產(chǎn)的占有支配關(guān)系的法律，是人們從事社會經(jīng)濟(jì)生活， 取得或處分財產(chǎn)的最基本的法律規(guī)則，將為廣大業(yè)主們構(gòu)筑 起一道財產(chǎn)保護(hù)的新防線；另外，今年x月x日，廣東省人大代表、法律專家表示：廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例（19xx年制訂）的修訂工作應(yīng)放手讓廣州、深圳等發(fā)達(dá)城市先行制定 出合乎實(shí)際的地方性物業(yè)管理法規(guī)，以改變現(xiàn)行省的條例不僅與上位法存在沖突，不適合實(shí)際情況，而且也限制下屬 城市法律制定的狀況。2、制訂物業(yè)內(nèi)配套設(shè)施驗(yàn)收管理辦法。從封頂開始， 住宅建設(shè)管理部門對開發(fā)商擬建設(shè)的小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施項(xiàng)目 名稱、標(biāo)準(zhǔn)、面積、檔次等進(jìn)行登記，如公共車庫、中心廣 場、活動中心和健身場地等，并作為開發(fā)商登載廣告、編制 售樓書等銷售宣傳工作的審核依據(jù)。在工程竣工交付使用后 的一定限期內(nèi)，由住宅建