1、保 利秀英港海口保利秀英港項目A0102地塊規劃設計POLY HAIKOU2016-08，XIUYING BAY OF HAIKOU DISTRICT PLANNING DESIGN筑博設計股份有限公司1MANSION PLAN“豪 宅 大 盤”2ATMOSPHERE“氛 圍 營 造”3PRODUCT“產品提升”4FACADE“立面意向”DOMINANT獨占鰲頭 項目位于用地的端部，位置得天獨厚，擁有超270度海景SITE二期一期葫蘆島VALUE ANALYSIS活力U系統 延續大片區規劃結構，打造U型公共空間系統，使海景朝地塊內部滲透，提升片區活力中央海岸一期雕塑廣場中央海岸二期觀景平臺中央

2、海岸三期銷售展示區漁人碼頭婚慶廣場燈塔LONG COASTAL SLOW CIRCLE超長濱海慢行圈 將一期、二期、三期的海岸線結合濱海綠地統一打造，形成三公里的超長灣區豪宅慢行步道，整合三個地塊的規劃潮汐廣場雕塑廣場滑板天地觀景平臺露天劇場綠化公園VALUE ANALYSIS容量分析 FAR3.0地下車庫82604UNDERGROUND住宅136000RESIDENCE商業26400COMMERCE商墅12900VILLA復式公寓97200LOFT1360097200VALUE ANALYSIS容量分析 住宅：136000LOFT：97200商業別墅：12900商業：26400ATMOSPH

3、ERE氛圍營造 海岸悠谷 SEA U VALLEY中央灣畔CENTRAL& BAY混合街區MIXING BLOCKSU型的建筑空間布局重塑海岸天際線，開放的形態使得海景向場地內部滲透，達到海景最大化，項目與灣區融為一體，尊享極致體驗SITE PLAN總平面圖小區主入口小區次入口ECONOMIC INDEX技術經濟指標A0102號地塊主要技術經濟指標表（方案一)項目數量單位備注建設用地面積90704 總建筑面積358788 計容總建筑面積272112 其中住宅建筑面積136056 住宅占約50%公建建筑面積136056 公建占約50%其中商墅15590 商業15007 LOFT105109 物業

4、用房300 公共配套350居委會50 治安聯防站不計容積率建筑面積86676 地庫面積按停車位36/個計算其中地下車庫面積82653 架空層面積4023 總停車數2701 輛其中地面停車405 輛地面停車約為15%;其中對外公共停車位30個地下停車2296 輛建筑密度25%-塔樓建筑密度18%綠地率35%-容積率3.0 -總人口2826 人3.2人/戶總戶數883 戶限高95（100）米PRODUCT DISTEIBUTION功能分布UNIT DISTRIBUTION戶型分布住宅戶型配比一覽表(方案一）面積區間（m2）戶型特征套數面積（m2）設計面積比要求面積比983+1房兩廳兩衛180176

5、4013%10%120-130四房兩廳兩衛3334329032%35%160-1804+1房兩廳三衛2484464033%35%180-250五房兩廳三衛1223050022%20%合計883136070100%100%VIEW DISTRIBUTION視線分析VIEW DISTRIBUTION流線分析FIRE STREAMLINE消防分析BUSINESS ANALYSIS商業分析LOFT大堂集中商業沿街商鋪商業布置主要采用大量街鋪的形式，便于銷售回籠資金，同時做少量集中商業可以滿足影院，超市等業態需求。整體為流線型的開放式商業街，給人以輕松愉快的購物體驗INSTALLMENT分期建設 一期開

6、發主要以小戶型為主，便于快速回籠資金，開發少量大戶型，吸引高端人群，同時涵蓋各個產品類型，方便后期開發根據前期市場反應及時調整，二期為全一線海景大戶型豪宅，最大效果提升溢價，三期開發商業，已經有足夠人氣帶動商業活力。GARAGE車庫分析商業：1車位/100商墅：1車位/100平方住宅：1車位/100LOFT：1.2車位/100總停車位：2699其中：地上405輛 地下2295輛地下車庫面積：2295*36=82604人防面積：12107(10層以上建筑按首層建筑面積計算，10層以下建筑按建筑面積4%計算）SUNSHINE ANALYSIS日照分析本日照分析采用天正建筑計算，各住宅滿足大寒三小時

7、日照要求MODEL IMAGE空間模型MODEL IMAGE空間模型MODEL IMAGE空間模型MODEL IMAGE空間模型MODEL IMAGE空間模型一個具有超大庭院的海灣居住圣地，四周無限海景，內部超大花園，至尊度假享受和濱海居住典范SITE PLAN總平面圖小區主入口小區次入口ECONOMIC INDEX技術經濟指標A0102號地塊主要技術經濟指標表（方案二)項目數量單位備注建設用地面積90704 總建筑面積359255 計容總建筑面積272112 其中住宅建筑面積136056 住宅占約50%公建建筑面積136056 公建占約50%其中商墅13400 商業14866 LOFT107

8、440 物業用房300 公共配套350居委會50 治安聯防站不計容積率建筑面積87143 地庫面積按停車位36/個計算其中地下車庫面積82796 架空層面積4347 總停車數2706 輛其中地面停車406 輛地面停車約為15%;其中對外公共停車位30個地下停車2300 輛建筑密度25%-塔樓建筑密度18%綠地率35%-容積率3.0 -總人口2829 人3.2人/戶總戶數884 戶限高95（100）米PRODUCT DISTEIBUTION功能分布UNIT DISTRIBUTION戶型分布住宅戶型配比一覽表(方案二）面積區間（m2）戶型特征套數面積（m2）設計面積比要求面積比983+1房兩廳兩衛

9、1801764013%10%120-130四房兩廳兩衛3304290031%35%160-1804+1房兩廳三衛2544572034%35%180-250五房兩廳三衛1203000022%20%合計884136260100%100%VIEW DISTRIBUTION流線分析FIRE STREAMLINE消防分析VIEW DISTRIBUTION視線分析INSTALLMENT分期建設 一期開發主要以小戶型為主，便于快速回籠資金，開發少量大戶型，吸引高端人群，同時涵蓋各個產品類型，方便后期開發根據前期市場反應及時調整，二期為全一線海景大戶型豪宅，最大效果提升溢價，三期開發商業，已經有足夠人氣帶動商

10、業活力。SUNSHINE ANALYSIS日照分析本日照分析采用天正建筑計算，各住宅滿足大寒三小時日照要求MODEL IMAGE空間模型MODEL IMAGE空間模型MODEL IMAGE空間模型MODEL IMAGE空間模型MODEL IMAGE空間模型MODEL IMAGE空間模型 ”一個海景漫游氛圍的開放共享街區；這里有著活力四射的海景會客廳，錯落有致，人性化尺度的街巷空間以及半圍合的四季私家花園”開放街區CASES東莞萬科紫臺 CASES惠東萬科雙月灣 CASES惠東萬科雙月灣 SITE PLAN總平面圖ECONOMIC INDEX技術經濟指標A0102號地塊主要技術經濟指標表（方案三

11、）項目數量單位備注建設用地面積90704 總建筑面積362774 計容總建筑面積272112 其中住宅建筑面積136056 住宅占約50%公建建筑面積136056 公建占約50%其中商墅20860 商業8616 LOFT106230 物業用房300 公共配套350居委會50 治安聯防站不計容積率建筑面積90662 地庫面積按停車位36/個計算其中地下車庫面積86468 架空層面積4194.00 總停車數2826 輛其中地面停車424 輛地面停車約為15%;其中對外公共停車位30個地下停車2402 輛建筑密度25%-塔樓建筑密度18%綠地率35%-容積率3.0 -總人口2656 人3.2人/戶總

12、戶數830 戶限高95（100）米PRODUCT DISTEIBUTION功能分布住宅LOFT商墅VIEW DISTRIBUTION視線分析MODEL IMAGE空間模型MODEL IMAGE空間模型MODEL IMAGE空間模型MODEL IMAGE空間模型MODEL IMAGE空間模型HIGH-END PRODUCTS高層住宅產品度假化HOLIDAY SEA VIEW濱海度假的居住體驗WIDE ANGLE SEA BALCONY超廣角海景闊景陽臺EXQUISITE RESOURCE稀缺資源，精心打造INDEPENDENT HOUSEHOLD LUXURY PRIVATE獨立入戶， 尊享奢華

13、與私密 濱海豪宅設計要素：“濱海度假的居住體驗”“南北通透，雙面觀海”“闊景陽臺”“寬廳設計”“獨立入戶”戶型總圖設計 Apartment layout of master plan design 海景最大化戶型優點：1）第一排房間觀海面較長南北均能觀海，主臥尊享270一線海景。2）第二排臥室同時擁有觀海面和南向朝向。3）通風采光、通透性良好。客餐廳+主臥室+次臥室+陽臺 觀海 通透 普通戶型拼接處房間對視 獨棟布置：景觀最大化客餐廳+主臥室+次臥室+陽臺 觀海 通透戶型特點分析戶型設計優點：1：主臥室、客廳海景最大化，既有南北通透，采光通風良好，又能雙面觀海。2：南向房間視野零遮擋。3：核心

14、筒最優化，戶型規整，使用率較高。4：結構軸線規整受力合理。5：一梯一戶電梯直接入戶。6：超大通長陽臺，贈送率高。Apartment layout design 戶型特點分析Apartment layout design 戶型設計優點：1：戶型北側為主要景觀面，因此戶型設計為北廳，北主臥，充分利用景觀面，達到景觀最大化2：南側景觀不佳，故設計小戶型。2501T2標準層平面圖B戶型戶型特征戶數套內建筑面積S1()分攤建筑面積S2()陽臺水平投影面積()陽臺建筑面積S3()陽臺建筑面積占套型建面比例贈送面積()贈送率套型建筑面積S1+S2+S3()使用率B-14+1房2廳3衛2187.77 31.2

15、6 67.02 33.51 13.27%51.18 20.27%252.54 87.62%標準層分攤面積（）62.52 標準層建筑面積（）505.08 贈送示意贈送面積51.18平方米Apartment layout design 戶型設計方案戶型設計方案Apartment layout design 180 1T2標準層平面圖C戶型戶型特征戶數套內建筑面積S1()分攤建筑面積S2()陽臺水平投影面積()陽臺建筑面積S3()陽臺建筑面積占套型建面比例贈送面積()贈送率套型建筑面積S1+S2+S3()使用率C-14+1房2廳3衛2117.76 32.93 51.92 25.96 14.70%43

16、.99 24.90%176.65 81.36%標準層分攤面積（）65.86 標準層建筑面積（）353.30 贈送示意贈送面積43.99平方米贈送示意贈送面積詳見指標表A戶型戶型特征戶數套內建筑面積S1()分攤建筑面積S2()陽臺水平投影面積()陽臺建筑面積S3()陽臺建筑面積占套型建面比例贈送面積()贈送率套型建筑面積S1+S2+S3()使用率A-13+1房2廳2衛1101.10 19.86 25.32 12.66 9.47%18.36 13.74%133.62 85.14%A-23+1房2廳2衛1100.59 19.77 25.32 12.66 9.52%18.36 13.80%133.02

17、 A-32+1房2廳2衛173.50 14.53 19.46 9.73 9.95%13.79 14.11%97.76 標準層分攤面積（）54.16 標準層建筑面積（）364.40 130&981T3標準層平面圖戶型設計方案Apartment layout design A戶型戶型特征戶數套內建筑面積S1()分攤建筑面積S2()陽臺水平投影面積()陽臺建筑面積S3()陽臺建筑面積占套型建面比例贈送面積()贈送率套型建筑面積S1+S2+S3()使用率A-14房2廳2衛1101.10 15.58 25.32 12.66 9.79%18.36 14.19%129.34 87.95%A-24房2廳2衛1

18、100.59 15.51 25.32 12.66 9.83%18.36 14.26%128.76 A-33+1房2廳2衛176.11 11.84 20.64 10.32 10.50%13.32 13.55%98.27 A-43+1房2廳2衛176.37 11.87 20.64 10.32 10.47%13.32 13.51%98.56 標準層分攤面積（）54.81 標準層建筑面積（）454.94 贈送示意贈送面積詳見指標表130&981T4標準層平面圖戶型設計方案Apartment layout design 戶型設計方案Apartment layout design 客廳意向圖 主臥意向圖戶型設計方案Apartment layout design 主衛意向圖戶型設計方案Apartment layout design 戶型設計方案Apartment layout design 景觀陽臺意向圖VILLA PRODUCTS商墅產品庭院化戶型編號戶型特征戶型總建筑面積/贈送面積/贈送率E1一房兩廳兩衛110.9108.6797.99%E2兩房兩廳兩衛151.73164.52108.43%戶型設計方案Apartment layout design 贈送范圍戶型設計方案Apartment layout design 贈送范圍戶型設計方案Apart