1、 . . 27/27房地產估價報告案例與分析 日期：二三年全國房地產估價師執業資格考試筆記房地產估價案例與分析目錄第一部分房地產估價原則1第二部分估價程序2第三部分房地產估價技術路線3第四部分估價方法3一、市場比較法3二、收益法5三、成本法7四、假設開發法9五、基準地價修正法11第五部分不同估價目的下的估價11一、土地使用權出讓價格評估11二、房地產轉讓價格評估12三、房地產租賃價格評估12四、房地產抵押價值評估13五、房地產保險估價14六、房地產課稅估價14七、征地和房屋拆遷補償估價15八、房地產的分割、合并估價15九、房地產糾紛估價16十、房地產拍賣底價評估17十一、企業各種經濟活動中涉與

2、的房地產估價17十二、損害賠償估價18第六部分各種類型的房地產估價18一、居住房地產估價18二、商業（含餐飲）房地產估價18三、商務辦公（寫字樓）房地產估價18四、旅館（含娛樂）房地產估價19五、工業房地產估價19六、特殊用途房地產估價19第七部分估價報告格式19估價報告常見錯誤21第八部分估價報告案例23第九部分投資分析23第十部分網上下載24案例分析解題思路1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結果的影響），價值涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題（如參數應選取客觀值，計算折舊時應用有效經過年數和經濟壽命）等。2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值涵。

3、3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。4、改錯：考估價方法在應用中的難點。一、房地產估價的技術路線：確定房地產價格涵和價格形成過程。1、什么是技術路線？路線的三個方面價格涵，由目的確定估價思路，由原則原理確定估價方法，由估價對象房地產的類型、估價方法的適用條件與所搜集資料的數量和質量決定。2、技術路線與估價要求事項的關系？與估價方法：每種方法都體現了一種技術路線（p6）與估價對象：估價技術路線反映了估價對象房地產的價格形成過程。與估價目的：目的決定涵，從而決定路線。對估價依據、估價所考慮的因素、采用的價值標準與估價方法均有影響。a、估價對象實體、權利

4、狀況、區位與價值涵有密切關系。b、不同類型房地產適用不同的估價方法，有不同技術路線。d、估價對象狀況（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、舊建房地、未來狀況的房地產要在未來狀況規劃狀況或是最佳利用下評估含有其它資產的房地產）與估價時點：估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估價對象在不同的時點狀態是不同的。與估價原則：技術路線反映價格形成過程，估價原則體現了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。以上各項在確定技術路線時要全面考慮相關事項。3、估價路線的確定過程：了解估價的基本事項（對象、目的、時點）；遵守估價原則；確定價格涵（一定要先說清楚）；確定價格形成過程；再確定估價方法。二、房地

5、產估價方法1、各方法之間的關系各種方法數據資料的不確定性，角度不同，局限性，同時運用、相互印證。各方法在實質上是一致的，都是比較法的變形P34各方法相互引用P54比較項目比較法成本法收益法假設開發法價值角度買方、賣方賣方買方賣方賣方價值轉換價格價格部分價整體價年收益價格整體價部分價價值類型比準價格積算價格收益價格剩余價格價值方向過去現在過去現在將來現在將來現在3、估價對象與估價目的、估價方法。估什么？為什么而估？怎么估？4、估價方法的選用規P8三、估價原則。各原則均對價格進行限定，共同構成價格的框架。1、合法原則：A、合法產權：占用、使用、收益、處分四方面。B、合法使用：要符合城市規劃、土地用

6、途管制。C、合法處分：拆遷圍的不能抵押。劃撥土地不能單獨抵押。集體土地未經征用不得出讓。相鄰關系、共同所有、區分所有。土地所有權下的租賃權，擁有期占有、使用、收益權。抵押權和地役權2、替代原則（1）替代性（可比實例必須具有替代性）（2）客觀性（成本、收益等必須客觀）3、最高最佳原則。應以合法原則為前提。說的是房地產的經濟價值最高。不是樓越高越好，剩余技術也表明這一點。（1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價，再用成本法求V建，二者相減得V地。（2）可以驗證建筑物相對于土地是否過大？思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比4、估價時點原則原理P975、公平原則四、估價目的（核心）1、不同估價

7、目的要受不同法律法規制約。市場準入；條件限定（最高出讓年限、拍賣、招標條件、二次抵押等）；對價格進行的明確規定（拆遷價、基準地價）2、不同目的影響價格涵（底價、最高價、現房價、交換價）3、不同目的影響估價對象（保險不含地、改制不含基礎設施費用）4、目的決定價格形成。是因決定價格涵而決定的；5、目的決定時點和價格形成對應的市場條件；6、目的決定估價的假設前提、影響方法的選擇。7、目的影響技術路線。五、房地產價值形成與分配規律1、法律法規政策（市場準入、限定條件、價格規定、規劃限制）；2、產權原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否）3、客觀性原則（費用、成本、收益都要客觀）4、帶租約的房地產轉

8、讓價格；5、特殊交易（稅費轉嫁、相鄰地塊）7、百年老店（如堂）整體轉讓，如用剩余法和收益法計算，其結果中包含著商譽價值，要扣除掉。扣除房地產以外資產的貢獻；8、房地的匹配問題。六、資料的搜集。資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關系不同，要有針對性）1、一般資料：（1）項目的有關資料：估價目的（委托方提供）；委托方基本情況（法人、住址、聯系）；項目有關文件。（2）估價時點房地產市場狀況的資料：一般性的；地區性的；本類型房地產資料（商業、特殊物業）（3）估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況（4）估價對象區域條件資料：交通。環境。繁華

9、程度。（5）相關法律、法規、政策。2、不同估價方法應收集的主要資料（四章191）（1）市場比較法：交易實例與實例房地產狀況。不同交易情況價格差異的資料。房地產價格指數與匯率方面的資料。房地產狀況修正的有關技術資料。（2）成本法：土地取得成本方面的資料。土地開發和房屋建設方面的資料。管理費用方面的資料。利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。建筑物的折舊方面的資料。（3）收益法：估價對象房地產或類似房地產經營收益或租賃收的資料。估價對象房地產和似房地產的經營費用資料。折舊、剩余收益年限等資料。資本化率方面的資料。（4）假設開發法：同類房地產市場現有競爭狀況、未

10、來趨勢。同類房地產市場售價。同類項目開發周期、開發費用。同類項目開發利潤或收益資料。折現率確定的有關資料。七估價報告（一）閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術思路。4、看估價依據全不全，假設限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結果（二）錯誤類型1、不全面。缺有效期、價格涵、資質等；假設限制條件；估價依據、基準地價、估價人員現場調查；估價結果。2、不規。術語不規；表達方式不規（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；錯別字。3、不充分。(1)取值依據不充分（數據來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。時間修正未說明市場狀況分析。比準價格的未說明理由。如加權、

11、平均。各種方法最后綜合取值的理論依據。4、不一致。結果報告與技術報告不一致；兩種方法之間參數不一致（基準地價、比較法中的年期修正、資本化率）；報告中有兩個估價對象，分開評時參數不對應；前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；推理說明與結論不一致。、不正確。每一項描述不正確（評估目的）；推理分析不正確（與常理相悖）；方法選用不正確；技術路線不正確（公式、價值涵、時點、形成過程）（三）常見錯誤A、封面B、目錄C、致委托方函（時點、對象、目的、結果、簽字、蓋章）D、估價師聲明E、假設和限制條件：說明不全（評估時，工業房地產作商業用途，假設）；他項權利（抵押權對資產的影響）；特殊處理（無法確認的數據

12、特殊處理）；權證說明（證與用途不一致，產權問題，他項權利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉讓的說明）。F、估價結果報告（）委托方（一般無誤）（）估價方（看是否超級評估）（）估價對象：區位、實物、權益。面積前后不符，分部之和不符合總面積；產權狀況：土地權利、性質（集體還是國有）、出讓年限、出讓起止日期、剩余年限、有無糾紛、他項權利、共有權，是否為劃撥土地。規劃條件：改變用途、改擴建等變更情況。建筑物裝修情況要詳細、尤其是商業用途。建筑物建成時間、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。土地用途，建筑物用途，不同樓層用途。估價對象介紹不全面，

13、缺少直接作用于價格的重要容。（）估價目的；（）估價時點（與估價目的對應精確到年月日）（）價值定義（價值類型標準與對應的有關條件）（）估價依據（法律法規、技術依據、委托方提供的估價人員掌握與收集的資料）（）估價原則。（）估價方法的說明（方法的選用，方法定義與估價思路，往往說明不全面）（10）估價結果（單價、總價要求大寫，涉與到劃撥土地時，土地收益應單獨列示，涉與外匯時要把對應時點的匯率折合成人民幣）。對不可量化因素作調整，并在報告中闡述理由。（11）估價人員（蓋章、簽字）（12）估價作業日期。（13）估價報告應用的有效期（與房地產市場變化有關，變化快則有效期短，反之則長）。G、估價技術報告（留機

14、構存檔，體現報告質量）（）區域因素與市場背景均指本地區同類房地產的狀況（）資料包括過去現在和將來的（過去的資料時間相隔不能太久，未來屬市場預測要和時點對應）（）個別因素、區域因素、市場背景三大分析與計算過程中的取值要對應（）資料要客觀、真實，引用資料應標出，用詞要規，不能夸（）最高最佳使用分析：應說明房地產現狀和規劃要求、估價時用途的確定（）估價方法的選用：思路方法采用方法的理由方法適用的條件和圍（）測算過程H、估價結果的確定：一定要有論述，有說明，有充足的理由，要符合一般規定，要與結果報告保持一致。I、附件：包括機構資質、估價對象產權資料、估價人員資質證書復印件、引用有關的技術資料、反映估價

15、對象狀況的資料八、運用各種估價方法時應注意的問題。市場比較法可比實例選擇不當（八小方面，類似房地產、用途、交易類型應一致，時間1年）建立價格可比基礎易出錯（樓面價與地價，幣種換算，建筑面積，使用面積，收益面積）交易情況修正（修正的方向，分子分母位置）交易日期修正（說明理由是否充分，環比和定基指數的正確運用）房地產狀況修正（直接修正還是間接修正、權重、分子分母、單項修正20%，綜合修正30%）。收益法（有限年期公式適用條件與年凈收益、資本化率、收益年限的確定）計算收益時未采用客觀收益而采用個別收益，錯誤收益面積有誤（大堂、技術層、公共面積不算收益面積，辦公自用面積不算收益面積，自用屬公司企業性質

16、的算收益面積。車庫、高爾夫球場客房一般不按面積計算收益，具體要看收益條件是如何給出的。收益要與相應面積對應好）收益項目要全、不要漏項（易漏租賃保證金和押金等的利息收入）費用也要客觀（P199教材）a不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產改擴建費用等，即純收益中包含以上各項）。b必須扣除正常生產經營費用和其他資產產生的收益，租賃收入中是否扣除維修費、管理費、保險費、房產稅和租賃代理費要分析租約決定）帶有租約的情況（p12規）對其是否客觀的說明純收益的確定是否穩定，變化的趨勢如何必須有充足的說明資本化率的確定要充分說明理由；收益年限的確定；公式運用是否正確。成本法生地、毛地

17、、熟地、劃撥地、出讓地、舊建筑物；開發成本的確定要有依據；管理費用的確定；計息期易出錯，利息的計算基數是土地成本+建設成本+管理費，容易缺項；開發利潤：要與利潤基數對應好。利潤率最好用房地產業的利潤率或參考社會平均利潤率。四種利潤率與基數的對應關系（P145理論與方法）易出錯；稅費；折舊。注意自然壽命、經濟壽命，實際經過年數、有效經過年數。折舊方法的綜合運用，以年限法（其中主要為直線法）為主。分部分項折舊要將長短壽命的項目分別折舊；若市場不穩定，應有市場狀況修正。假設開發法（要把握好開發前和開發后的狀態，傳統方法中利息利潤要單獨計算，現金流量法中的利息利潤已隱含在折現過程中了。兩種方法的資金核

18、算點不同，傳統方法往后算，流量法往前算。開發經營期要結合畫圖掌握，開發期分前期和建造期）最佳開發利用方式的確定、分析是否充分；估算開發總價值若用比較法確定，比較過程中應有相當的說明，若用收益法要注意收益法中常見的問題；建造成本和管理費用、公共設備層成本也屬建造成本開發期銷售期的確定是否合理，要按客觀的計算利息和折現（計息期和折現年限，計息基數，折現率的確定是否正確。）九、幾個概念1、房地產可視為實物、權益和區位的結合。實物可分為有形的實體與其質量、組合完成的功能三個方面。權益包括權利、利益和收益。地役權的存在會降低土地的價值。兩宗實物狀況一樣的房地產，如果權益不同，其價值可能有很大的不同。兩宗

19、權益狀況一樣的房地產，如果實物不同，其價值可能有很大的不同。兩宗實物和權益狀況均一樣的房地產，如果區位不同，其價值可能有很大的不同。2、相鄰關系，從義務方面來說，是對房地產所有權、使用權的一種限制。3、一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地產，可能由于土地使用年限較短而價值很低。4、對于一宗有土地使用年限的房地產的價格，從長遠來看其價格是趨于下降的。5、從全社會角度來看，土地的自然供給是完全無彈性的；但對于某種特定用途的土地來說，土地供給是有彈性的。6、在評估投資價值時所使用的折現率是單個投資者所要求的最低收益率。7、在現實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。8、收益遞減規

20、律對于一宗土地來說，表現在對該宗地的使用強度（如建筑層數、高度、容積率、規模）超過一定限度后，收益開始下降。9、地價與土地面積大小的關系是可變的。一般地，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相對較低。10、從較長時期來看，房地產價格上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。第一部分房地產估價原則：一、合法原則：必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。1、產權合法。估價時必須確認估價對象具有合法的產權。在無法確認估價對象產權的合法性的情況下，必須在估價報告中說明估價過程和結論是在假定估價對象具有合法產權的情況下才是有效的2、用途合法。應以城市規劃、土地用途

21、管制等為依據。如果城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗地進行估價就必須以其使用符合這些規定為前提。如果城市規劃規定了該宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周圍環境等來看，適合用作商業用地，但也必須以居住用途為前提來估價；除非申請變更為商業用途，而且能夠獲得批準。3、合法交易或合法處分。處分方式包括買賣、租賃、典當、抵債、贈與等。如抵押：法律、行政法規規定不得抵押的房地產，就不能以抵押為估價目的的估價對象，或者說這類房地產沒有抵押價值。設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產后，應當從拍賣所得價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額

22、后，抵押權方可優先受償。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。4、其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。如，評估政府定價或政府指導價的房地產，應遵循政府定價或政府指導價。 二、最高最佳使用原則：指法律上許可，技術上可能，經濟上可行，價值最大化。包括最佳用途、最佳規模、最佳集約度。1、法律上許可。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。2、技術上可能。對于每一種潛在的使用方式，要檢查其它在技術上是否能夠實現，包括建筑材料性能、施工技術手段等。3、經濟上可行。經濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先估計其未來收入和

23、支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現值表示，再將兩者進行比較。只有收入現值大于支出現值的使用方式才具有經濟上可行性。4、價值最大化。收益遞增遞減原理。可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規模。均衡原理。以房地產部各構成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規模。以建筑物和土地組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態，該房地產的效用得不到有效發揮，從而降低該房地產的價值。適合原理。是以房地產與其外部環境是否協調來判定是否為最高最佳使用。最高最佳使用原理要求評估價值應是在合法使用方式下，各種可能的使

24、用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結果。如：某宗房地產，城市規劃規定既可用作商業用途，也可用作居住用途，如果用途商業用途能夠取得最大收益，則估價應以商業用途為前提；反之，應以居住用途或者商業與居住混合用途為前提。但當估價對象已作了某種使用，則估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并在估價報告中予以說明：1、保持現狀前提。現有建筑物應予以保留的條件是：現狀房地產的價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用與建造新建筑物的費用之后的余額。2、裝修改造前提。認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提進行估價。其條件是：

25、預計裝修改造后房地產價值的增加大于裝修改造費用。3、轉換用途前提。其條件是：預計轉換用途所帶來的房地產價值的增加額大于轉換用途所需的費用。4、重新利用前提。認為拆除現有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除現有建筑后再予以利用為前提進行估價。5、上述情形的某種組合。三、替代原則：要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。類似房地產是指與估價對象處在同一供求圍，并在用途、規模、檔次、建筑結構等方面與估價對象一樣或相近的房地產。估價時要考慮相近效用的房地產的價格牽掣。四、估價時點原則：要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。1、估價時點在過去的情形。多出

26、現在房地產糾紛案件中，特別是對估價結果有爭議而引發的復核估價。2、估價時點為現在，估價對象為歷史狀況下的情形。多出現于房地產損害賠償案件中。3、估價時點為現在，估價對象為現時狀況下的情形。最常見、最大量的，包括在建工程估價。4、估價時點為現在，估價對象為未來狀況下的情形。如預售或預購價格。5、估價時點為未來的情形。多出現于房地產市場預測、為房地產投資分析提供價值依據的情況中，特別是預估房地產在未來建成后的價值。假設開發法中常用。五、公平原則：要求估價人員必須有良好的職業道德。(換位思考。買者不枉花一分錢，賣者不少得一分錢)第二部分估價程序一、獲取估價業務：方法有被動接受、主動爭取和自有自估三種

27、。二、受理估價委托與明確估價基本事項。1、明確估價目的。估價目的應由委托人提出。實際中往往是估價人員提出問題，委托人認可。2、明確估價對象。估價對象應包括明確估價對象的實體狀況、權益狀況和區位狀況。估價對象與其容和圍應根據估價目的，依據法律、行政法規并征求委托人認可后綜合確定。3、明確估價時點。估價時點應根據估價目的確定，采用公歷表示，精確到日。4、簽訂書面委托合同。三、擬定估價作業方案。主要包括以下容：擬采用的估價技術路線和估價方法；擬調查搜集的資料與其來源渠道；預計所需的時間、人力、經費；擬定作業步驟和作業進度。四、搜集估價所需資料。主要有：對房地產價格有普遍影響的資料；對估價對象所在地區

28、的房地產價格有影響的資料；類似房地產的交易、成本、收益實例資料；反映估價對象狀況的資料。如對供出租用的寫字樓擬選用收益法進行估價，則需要搜集可供出租的面積、租金水平、空置率與運營費用等；如某塊土地擬選用假設開發法進行估價，則需要搜集規劃限定的用途、建筑高度、容積率、規劃設計方案、擬開發費用等。搜集資料的途徑有：委托人提供；實地查勘；到政府有關部門查閱；詢問有關當事人、咨詢公司等。五、實地查勘估價對象。形成“實地查勘記錄”，并簽名、注明查勘日期。六、選定估價方法計算。七、確定估價結果。檢查估價結果出現差異的方法：按照從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查。計算過程是否有誤；基礎數據是否準確；參數選取

29、是否合理；公式選用是否恰當；所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；是否符合估價原則。特別強調：估價中的每一個數字都要有來源依據。八、撰寫估價報告。估價報告質量的高低，取決于估價結果的準確性、估價方法選用的正確性、參數確定的合理性、估價報告格式、文字表達水平與印刷質量。對于成片多宗房地產的同時估價，且單宗房地產的價值較低時，估價報告可采用表格的形式。如舊城區居民房屋拆遷補償估價、居民預購商品住宅的抵押估價報告可采用表格的形式。九、交付估價報告。十、報告的有效期和責任期十一、估價資料歸檔。歸資料包括：委托估價合同；向委托人出具的估價報告（包括附件）；實地查勘記錄；估價項目來源和接洽情況；估價

30、中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調整或修改意見；估價人員和估價機構認為有必要保存和其他估價資料。估價資料的保存時間一般應在15年以上。第三部分房地產估價技術路線的確定：即確定價格涵和價格形成過程。一、房地產估價技術路線與房地產價格涵形成過程1、以劃撥方式取得的土地使用權抵押價值評估。技術路線：先求取設想為出讓土地使用權下的房地產的價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。用成本法估價。價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額

31、。2、損害賠償估價。其價格涵是房地產因損壞所造成的價值損失或修復所需的費用。二、估價技術路線與估價方法1、市場比較法。價格形成過程是：房地產的正常市價是該房地產在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數買家和大多數賣家認可的價格。所以采用“選取類似房地產的實際成交價格作為評估價格。”作技術路線。2、成本法。是在無法通過市場直接得到估價對象的正常市價的情況下，我們可以通過對估價對象房地產的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市價，再累加（積算）作為估價對象的正常市價。其價格形成過程是：房地產的價格是由其各組成部分的價值累加而成。3、收益法。是將房地產作為一種投資，將該投資未來可以獲

32、得的所有凈收益折現后累加，所得結果不應小于投資額，用這個結果作為估價對象的房地產價格。它的技術路線是：房地產現時的價格是由房地產未來可獲得的收益決定的。4、假設開發法。技術路線：未完成的房地產的價格取決于它完成后的價格和從未完成到完成階段所需增加的各項投入以與相應的利稅。三、不同估價對象的估價技術路線。1、估價對象原為在農村宅基地上建設的“集資房”。在不影響城市總體規劃、能夠形成基礎配套等前提下，經市政府批準，補交土地使用權出讓金后，可以發給房地產證，自發證之日起5年以后可以上市。2、房地產抵債評估，如果估價時點距離上市之日還有6個月時間，此時的估價路線應該是：先確定估價對象可以上市之日的快速

33、變現價值，再折現到估價時點。3、直管公房的出售基準價格，采取的估價技術路線是：先明確價格涵，是考慮成新折扣的房屋重置價加上基準地價，并且是選取一類具有一樣地段、一樣建筑結構、一樣建設年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準售價；然后在選用成本法和基準地價修正法分別估算建筑物價格和地價；最終確定房屋的基準售價。4、企業聯營技術路線，即聯營企業的利潤分配比例取決于投入聯營企業的房的產價值。通過確定聯營企業的利潤分配比例確定聯營企業涉與的房地產價值。我的案例筆記（03年z續）第四部分估價方法：（估價理論與方法）一、市場比較法：難點是交易修正。1、適用對象和條件：適用對象是經常性交易的房

34、地產。適用條件是同一供求圍的類似房地產交易案例較多。2、搜集交易實例。搜集容：交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；交易實例房地產的狀況（權益、區位、實物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質條件，購物、交通等環境條件，土地利用現狀與規劃用途，有關地上建筑物的基本情況，權利狀況；成交日期；成交價格。包括房地總價、房屋總價、土地總價與相應的單價和房屋租金等，同時應說明價格類型、價格水平與貨幣種類和貨幣單位等情況；付款方式。一次付清、分期付款與比例、抵押貸款比

35、例、租金支付方式等容；交易情況。（見下面5）3、選取可比實例。選取可比實例時應符合：（案例在3個以上10個以下）可比實例所處地區應與估價對象所處的地區一樣，或是在同一供求圍的類似地區。可比實例的用途應與估價對象的用途一樣（居住、商業、辦公、旅館、工業、農業等）。可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構一樣。（鋼結構、鋼砼結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構）可比實例規模應與估價對象的規模相當（面積不能相差太大）。可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質一樣（出讓與劃撥、商品住宅與經濟適用房等）。可比實例的交易類型應與估價目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。可比實例的成交日期應與估價時點接近（一

36、般在一年以）。可比實例的成交價格應是正常成交價格或可修正為正常成交價格。4、建立價格可比基礎。統一付款方式、統一采用單價、統一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算買入價和賣出價的平均價）、統一面積涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套面積和建筑面積）、統一面積單位。5、交易情況修正。進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。（a有利害人之間的交易；b急于出售或急于購買的交易；c交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；d交易雙方劃某一方有特別動機或偏好的交易；e特殊方式的

37、交易，如拍賣、招標、哄抬或拋售；f交易稅費非正常負擔，如應由買方繳納的稅費，買賣雙方協議由賣方來繳納或應由賣方繳納的稅費買賣雙方協議由買方來繳納；g相鄰房地產合并交易；h受債權債務關系影響的交易。）對于交易稅費非正常負擔的調整方法：正常成交價格應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際支付的價格。6、交易日期修正。應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。可通過價格指數或價格變動率進行調整。房地產價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期平均上升或下降的價格變動率兩種。采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期

38、時的價格（1價格變動率）期數=在估價時點的價格采用期平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期時的價格（1價格變動率期數）=在估價時點的價格在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數或價格變動率可供選用：一般物價指數或變動率；建筑造價指數或變動率；建筑材料價格指數或變動率；建筑人工費指數或變動率；房地產價格指數或變動率。如果引起房地產價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價指數或變動率。在無房地產價格指數或變動率的情況下，估價人員可以根據當地房地產價格的變動情況和發展趨勢與自己的經驗積累進行判斷，加以修正。7、房地產狀況修正。可分為權益狀況修正、區位狀況修正

39、和實物狀況修正。思路是：首先列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各方面的因素；其次判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據差異程度對可比實例的價格進行調整。可用百分率法、差額法和回歸分析法進行修正。注意：可比實例的房地產狀況是在成交日期時的狀況。8、求取比準價格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。*9、方法應用過程中容易出現的問題：可比實例是否在同一供求區，規

40、模是否相當，權利性質類型，估價目的是否吻合，結構是否一致，面積是否相當等，距待估房地產估價時點是否長于1年，長于1年的說明理由；基礎數據是否有誤，搜集的數據是否有可比性（建立價格可比基礎），是否剔除了交易稅費的非正常負擔。影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；各因素的修正方向是否有誤。因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準價格是否進行了綜合和說明。 二、收益法：難點是求取凈收益時扣除項目的準確界定和資本化率的確定。1、基本思路：由于房地產壽命長久，占用收益性房地產不僅現在能獲得收益，而且能期望在未來繼續獲得收益。所以，

41、購買收益性房地產可以視為一種投資。投資者購買收益性房地產，實質是以現在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。在實際估價中，我們把一切不是由房地產本身所創造的收益都當作是“運營費用”，由有效毛收入中扣除運營費用，得到的凈收益，就是房地產本身創造的收益。收益性房地產的價值高低取決于：可獲得收益的大小；可獲得凈收益期限的長短；獲得該凈收益的可靠性。2、收益法適用的對象和條件：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產。但不限于估價對象本身現在是否有收益，只要它所屬的這類房地產有收益即可。如目前自用或空閑的住宅，可設想為出租情況下運用此方法。收益法適用的條件是房地產的收益和風險都能夠量化。

42、3、搜集有關房地產收入和費用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運營費用等（均為客觀值）。4、估算潛在毛收入：是假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。5、估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以與其他原因造成的收入損失后所得到的收入。6、估算運營費用：指維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用與歸屬于其他資本或經營的收益。不包括所得稅、房地產抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地攤提費、房地產改建擴建費。運營費用率=運營費用/有效毛收入7、凈收益的求取：出租型房地產。凈收益=租賃收入維修費管理費保險費稅金租賃代理費租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金

43、等利息收入在實際求取時，維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費是否要扣除，應在分析租賃契約的基礎上決定。應該注意租約約定稅費由誰負擔，從而確定扣除項目。帶家具、設備出租的，應扣除其對房地產的貢獻。直接經營型房地產。其特點是房地產所有者同時又是經營者，房地產租金和經營者利潤沒有分開。A、商業經營型房地產。凈收益=銷售收入商品銷售成本經營費用商品銷售稅金與附加管理費用財務費用商業利潤。、工業生產型房地產。凈收益產品銷售收入生產成本產品銷售費用產品銷售稅金與附加管理費用財務費用廠商利潤。自用或尚未使用的房地產：比照同一市場上有收益的類似房地產有關資料計算，或直接比較得出。混合型。看成是各種單一

44、收益類型房地產的組合，分別計算，然后綜合。估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的外，都應采用正常客觀的數據。有租約限制的，租約期的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正常客觀的。8、資本化率的確定。市場提取法：是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。A、在V=a/r情況下，可

45、以采用同一市場上類似房地產的凈收益與其成交價格的比率作為資本化率。B、在V=a11/(1+r)n/r的情況下，通過試錯法或插法求取。C、在在V=a/(rg)情況下，是通過r=a/V+g來求取r。安全利率加風險調整值法（累加法）：安全利率選用同一時期的一年期國債利率或中國人民銀行公布的一年期存款年利率。風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀與未來預測、估價對象的用途與新舊程度等確定。資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償投資帶來的優惠。投資收益率排序插入法。找出相關投資類型與其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率

46、。投資組合技術：抵押貸款與自有資金的組合。將抵押貸款與自有資金的組合是將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為綜合資本化率。R=MRM+（1M）RERM抵押貸款收益率RE自有資本要求的正常收益率L抵押貸款額度（比例）土地與建筑物的組合。R0=LRL+（1L）RBRB建筑物資本化率RL土地資本化率資本化率實質上是一種投資收益率，它應等同于具有同等風險的投資收益率。9、剩余技術。土地剩余技術。VL=（AoVBRB）/RL，土地剩余技術在土地難以采用其他方法估價時，是有效的方法。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進行估價時，雖然采用比較法求得設想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于

47、因附有舊建筑物而導致的土地價值降低應減價多少，比較法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術便可以求得。建筑物剩余技術。VB=（AoVLRL）/RB，建筑物剩余技術對于檢驗建筑物相對于土地是否過大或過小很有用處。此外，它還可以用來估計建筑物的折舊，即將建筑物的重新購建價格減去運用建筑物剩余技術求取的建筑物價值。用收益法評估房地產整體價值時，不宜分別估算出土地和建筑物的價值后再進行簡單的加總。但如果知道了房地整體價值后，為了分離出土地或建筑物的價值，可利用求出的土地或建筑的凈收益余值求取。10、收益年限的確定：對于單獨土地和單獨建筑物的估價。應分別根據土地使用年限和建筑物經濟壽命確定未來可獲收益的

48、年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；對于土地與建筑物合成體的估價對象。如果是建筑物的經濟壽命晚于或與土地使用年限一起結束的，就根據土地使用年限確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；對于土地與建筑物合成體的估價對象。如果是建筑物的經濟壽命早于土地使用年限結束的，可采用下列方式之一：A先根據經濟壽命確定未來可獲收益年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；再加上土地使用年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現值。B將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊費和土地攤提費。

49、11、凈收益求取時有關參數的取舍。有形收益和無形收益。在求取凈收益時，不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。但如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮。實際收益和客觀收益。應以客觀收益為估價的依據。有租約限制的，租約期的租金應采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金。12、收益法計算房地產價格。（預知未來若干年的凈收益與若干年后的價格的公式）tV=ai/(1+r)i+Vt/(1+r)tV=a/(rg)1(1+g)t/(1+r)t+Vt/(1+r)ti=1V=a/(r+g)1(1g)t/(1+r)t+Vt/(1+r)t以上公式適用于房地產目前的價格難以知道，但根據

50、發展前景比較容易預測未來的價格時，特別是在某地區將會出現較大改觀或房地產市場行情預計有較大變化的情況下（注意每種公式的假設條件和適用圍）。P197、202、221-225例*13、方法應用過程中容易出現的問題：收益是否采用客觀收益，是否考慮租約限制、空置率、損失率，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，收益均應以年為單位，查看是否一致；運營成本考慮得是否全面，是否剝離了其他資產的收益，是否漏項和重復計算問題；資本化率的確定理由是否充分，方式是否正確。選用的是綜合收益率，還是土地收益率或建筑物收益率，以與各種收益率所對應的收益；收益年限的確定是否正確；模型的選用是否正確，對其前提條件是否作了說明等。

51、三、成本法：難點是折舊的求取。成本法的理論依據，從賣方的角度來看，是生產費用價值論。其價格基于“生產費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格；從買方的角度來看，是替代原理。即買方愿意支付的最高價格。1、成本法的適用對象和條件：只要是新近開發建造、計劃開發建造或可以假設重新開發建造的房地產，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的房地產的估價。單純的建筑物的估價通常也采用成本法。在房地產保險（包括投保和理賠）與其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。一般適合在農村地區、城鄉結合部、新開發地區以與舊城改造地區。*現實中，房地產的價格直接取決于其效用，而非花費的成本

52、。也就是說，成本的增加并不一定增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。2、運用成本法時注意：要區分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發商的實際花費，客觀成本是假設開發建造時大多數開發商的正常花費，在估價中應采用客觀成本。要結合市場供求分析來確定評估價值。3、操作步驟：搜集有關房地產開發的成本、稅費、利潤等資料；估算重新購建價格；估算折舊；求取積算價格。4、價格構成：土地取得費。征用農用地，土地取得成本包括農用地征用費土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、房屋拆遷安置補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發建設基金、征地管理費（由用地單位在征地費總額的基礎上按一

53、定比例支付的管理費，其收取標準根據征地包干方式的不同，為征地費總額的1.5%3%）、政府規定的其他有關稅費和土地使用權出讓金等。房屋拆遷的，土地取得成本包括拆遷補償安置費（被拆除房屋與附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位和個體工商戶停產、停業期間損失補助費、房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費、政府規定的其他有關稅費）和土地使用權出讓金等。在市場上“購買”的，如購買政府出讓或其他開發商轉讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。開發成本。分為土地開發成本和建造成本。包括：勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設

54、施建設費、開發過程中的稅費。管理費用。通常可按土地取得成本與開發成本之和的一定比例計算。投資利息。包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資本還是自有資金，都應計算利息。（注意計息基礎、期限、利率、計息方式）銷售稅費。銷售費用（廣告費、銷售代理費等）、銷售稅金與附加（兩稅一費）、其他銷售稅費（應由賣方負擔的交易手續費等）。通常是按售價的一定比例計算。開發利潤。估算開發平均利潤時應掌握：開發利潤是所得稅前的開發利潤=開發完成后的房地產價值土地取得成本開發成本管理費用投資利息銷售稅費開發利潤是在正常條件下開發商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發商最終獲得的實際利潤，也不是個

55、別開發商所期望獲得的利潤。開發利潤是按一定基數乘以同一市場上類似房地產開發項目所要求的相應平均利潤率來計算。具體有以下幾種：計算基數=土地取得成本+開發成本相應的利潤率為直接成本利潤率直接成本利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本）計算基數=土地取得成本+開發成本+管理費用相應的利潤率為投資利潤率投資利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用）計算基數=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用相應的利潤率為成本利潤率成本利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用）計算基數=開發完成捕撈的房地產價值（售價）相應的利潤率為銷售利潤率銷售利潤率=開發利潤/開發完成

56、后的房地產價值5、成本法的基本公式：積算價格=重新購建價格折舊有3種情況：一是新開發的土地；二是新建的房地產（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產。新開發的土地和新建的房地產采用成本法估價一般不扣除折舊，但應考慮工程質量、規劃設計、周圍環境、房地產市場狀況等方面對價格的影響而給予適當的增減修正。適用于新開發土地的基本公式：新開發土地價格=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤適用于新建房地產的基本公式：新建房地產價格=土地取得成本+土地開發成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤適用于舊房地產的基本公式：舊房地產價格=土地的重新取得價格或重

57、新開發成本+建筑物的重新購建價格建筑物的折舊必要時，還應扣除由于舊建筑的存在而導致的土地價值減損。6、重新購建價格：重新購建價格是假設在估價時點重新取得或重新開發、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應得的利潤之和。特別注意：重新購建價格是估價時點的。并非總是現在，可也能是過去。重新購建價格是客觀的。是社會一般的公平耗費，是客觀成本。建筑的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地的重新購建價格是在估價時點狀況下的價格。重建價格和重置價格。重置價格：采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用

58、的新建筑物的正常價格。宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物一樣的建筑材料，或因建筑技術變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。重建價格：采用與估價對象建筑物一樣的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全一樣的新建筑物的正常價格。適宜于有特殊保護價值的建筑物的估價。通常重置價格低于重建價格。7、建筑物重新購建價格的求取方法：單位比較法（單位面積法和單位體積法）分部分項法工料測量法指數調整法8、建筑物折舊：物質折舊、功能折舊、經濟折舊。物質折舊。即物質磨損、有形損耗。有自然經過的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修

59、的損壞殘存。功能折舊。即精神磨損、無形損耗。是由于消費觀念變更、規劃設計更新、技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后或不適用所造成的價值損失。經濟折舊。即外部性折舊。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失。包括供給過量、需求不足、自然環境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規劃改變、政策變化等。9、建筑物折舊的求取方法：年限法。自然壽命和經濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑從建成之日起到不堪使用時的年數；后者是指建筑物從建成之日起預期產生的收入大于運營費用的持續年數。實際經過年數和有效經過年數。實際經過年數是指建筑物建成之日起到估價時點時的日歷年數；有效經過年數可能短于也

60、可能長于實際經過年數。在成本法求取折舊時，建筑物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為有效經過年數，剩余壽命應為剩余經濟壽命。實際觀察法。注重建筑物的實際損耗程度。建筑物的損耗分可修復的損耗和不可修復的損耗。當修復所需的費用小于或等于修復后房地產價值的增加額的，為可修復部分。其折舊額為其修復費用；對于不可修復部分，再將其分為短壽命項目和長壽命項目，然后采用年限法或面新折扣法分別計算其折舊額，最后將修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命的折舊額相加，即得到建筑物的折舊總額。成新折扣法。適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現值調查。折舊方法的綜合運用。常以年限法為基礎計算折舊，然后根