1、第11章物業設備管理 第一節 物業設備概述一. 物業設備的涵義 物業設備是指附屬于房屋建筑的各類設備的總稱,它是構成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分,是發揮物業功能和實現物業價值的物質基礎和必要條件。 物業設備配套的完善性、合理性與先進性為人們改善房屋建筑、住用環境提供了一種物質基礎與條件。 物業設備管理是物業管理的重中之重。 二物業設備的構成（一）給排水系統 物業給排水系統是指建筑物內部的各種供水、排水、去污等工程設施的總稱。它包括：1.供水設備、設施 按照整個供水環節來看，可劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網等幾個方面。 2.排水設備、設施 包括排水管道、排污管道、通

2、風管、清通設備、提升設備、室外排水管道、污水井、化糞池等。 根據納污性質，建筑物中的排水管道可分為：生活污水管道、生產廢水管道、 雨水管道 。3房屋衛生設備 包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等不同種類。4熱水供應設備 包括：淋浴器、熱水管道、熱水表、加熱器、循環管、冷水箱、疏水器、自動溫度調節器、減壓閥等。5消防設備 包括：滅火器、消防栓、消防龍頭、消防泵、噴淋系統和配套的消防設備（如煙感、溫感、光感探測器）、消防報警系統、防火卷簾、防火門、排煙送風系統、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應急照明設備等。 室內給排水系統（二） 燃氣系統包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、

3、天然氣管網等。（三） 空調、通風系統包括：供暖設備、供冷設備和通風設備1供暖設備 有熱水供暖和蒸氣供暖之分 包括：鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等），散熱部分（如散熱器、暖風機、輻射板等），及輔助設施，如：鼓風機、水汀片、回龍泵、膨脹水箱、去污器等。2供冷設備 包括：冷氣機組、冷水機組、深井泵、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網等。3室內通風設備 包括：通風機、排氣口、及凈化除塵設備等。 （四） 電氣工程設備系統該系統包括物業供電、照明及電器控制服務設備和設施。 1供電及照明設備 包括高壓開關柜、變壓器、低壓開關柜及各種溫控儀表、計量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各

4、種控制開關、照明設施等。 2電器服務設備設施（弱電設備） 包括廣播設備、電信設備、電視系統設備、共用天線及電視監控設備和電腦設備等。 3房屋運輸設備 即物業內的垂直運輸設備，包括：電梯、扶梯。 （1）電梯 一般組成：傳動設備、升降設備、安全保護設備和控制設備。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。按速度分有：高速電梯（2M/S以上） 快速電梯（15M/S以上） 低速電梯（1.0M/S以上，多層住宅客梯）按電機拖動方式分為：交流雙速電梯 直流快速電梯 交流調速電梯。按控制方式可分為：信號控制電梯 集選控制電梯 微機程序控制電梯 簡單手柄控制電梯。（2）扶梯 自動扶梯組成：驅動裝置

5、、運動裝置和支撐裝置。4防雷及接地裝置房屋建（構）筑物防雷等級的劃分。一類建（構）筑物。凡存放爆炸物品，或經常發生瓦斯、蒸汽、塵埃與空氣的混合物，因電火花能發生爆炸致使建（構）筑物損壞和人員傷亡的。二類建（構）筑物。凡貯存大量易燃物品的房屋（構筑物）或具有重要政治意義的民用建筑物。三類建（構）筑物。凡不屬于一、二類范圍，而需作防雷保護的建筑物。兩種方式：針式、柵式一般防雷設施組成：避雷針、避雷網、避雷帶、引下線和接地極。避雷針形式：單支、雙支、多支保護。第二節 物業設備的管理一、物業設備管理的作用 物業設備管理是指按照科學的管理方法、程序、技術要求，對各種物業設備的日常運行和維修進行管理。其作

6、用：（一）是充分發揮房屋住用功能的保障（二）是延長設備使用壽命，保障設備安全運行、發揮 設備價值的保證（三）利于推動房屋建筑設備的現代化（四）利于強化物業管理企業的基礎建設二、物業設備管理的內容（一）物業設備的基礎管理 1資料檔案管理物業設備基礎資料：設備原始資料 設備維修資料 設備管理資料物業設備基礎資料管理工作任務： 設備技術檔案的保管 為設備運行、維護、管理提供信息依據2標準化管理兩類標準：技術標準（設備的驗收標準、完好標準、維修等級標準）管理標準（報修程序、信息處理標準、服務規范標準、考核獎懲標準）功用：提供共同行為準則和標準 提供基本依據與手段三、房屋設備的保養與維修 1.設備保養房

7、屋設備的保養是指物業管理企業主管部門和供電、供水、供氣等單位對設備所進行的常規性檢查、養護、維修等工作。通常采用三級保養制(即日常維護保養、一級保養和二級保養)。(1)日常維護保養。是指設備操作人員所進行的經常性的保養工作。主要包括定期檢查、清潔保養；發現小故障及時排除，及時做好維護工作并進行必要記錄等。(2)一級保養。是由設備操作人員與維修人員按計劃進行保養維修工作。主要包括對設備的某些局部進行解體清洗，按照設備磨損規律進行定期保養。(3)二級保養。是指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備達到完好狀態。2.設備維修 房屋設備的維修是通過修復或更換

8、零件、排除故障、恢復設備原有功能所進行的技術活動。房屋設備維修根據設備破損程度可分為：(1)零星維修工程。是指對設備進行日常的保養、檢修及為排除運作故障而進行局部修理。(2)中修工程。中修工程是指對設備進行正常的和定期全面檢修、對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備正常運轉。更換率為1030左右。(3)大修工程。是指對房屋設備定期進行全面檢修，對設備要進行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設備基本恢復原有性能，更換率一般不超過30。(4)設備更新和技術改造。設備更新和技術改造是指設備使用一定年限后，技術性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴

9、重，需要更新設備，提高和改善技術性能。(5)故障維修。通常是房屋設備在使用過程中發生突發性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設備恢復功能。 設備維修日常工作程序 3.房屋設備維修的特點(1)設備投資大導致設備維修成本高。(2)維修技術要求高。(3)隨機性與計劃性相結合、集中維修與分散維修相結合。四、房屋設備管理的基本制度房屋設備管理制度一般分為各級崗位職責日常管理制度工作程序各種安全操作規程維修養護制度（一）各級人員的崗位職責 崗位職責的制定與工程管理的組織形式設置有關，不同的組織形式有不同的崗位職責，但是，要求各級職責都包括工程管理的各項工作。下面僅以常見的技專業設置的工程管

10、理組織形式列舉工程各級職責。 1.工程部經理 （1）在公司經理的領導下，貫徹執行有關設備和能源管理方面的工作方針、政策。規章和制度；（2）負責組織設備的使用、維護、革新改造直至報廢的整個使用過程的管理工作，使設備始終處于良好的技術狀態；（3）在“安全、可靠、經濟、合理”的前提下，及時供給各設備所需的能源（水、電、油、汽等），做好節約能源工作；（4）組織人力、物力，及時完成住戶提出的請修要求，為住戶提供良好的工作、生活條件；（5）組織編制各種設備的保養、檢修計劃，原材料采購計劃，并組織實施；（6）組織收集、編制各種設備的技術資料、圖紙，做好設備的技術管理工作；（7）組織擬定設備管理、操作、維護的

11、各種規章制度和技術標準，并監督執行；（8）組織員工開展技術業務學習，不斷提高員工的業務技術水平。2.各技術專業主管 （l）負責編制所管設備的年、季、月檢修計劃及相應的材料、工具準備計劃，經工程部經理審批后負責組織計劃的實施，并檢查計劃的完成情況；（2）負責檢查所管設備的使用、維護和保養情況，并解決有關技術問題，以保證設備經常處于良好的技術狀態；（3）負責制訂所管系統的運行方案并審閱運行記錄，督導下屬員工嚴格遵守崗位責任，嚴格執行操作規程，保證設備的正常運行；（4）組織調查、分析設備事故，提出處理意見及措施并組織實施，以防止同類事故的再次發生；（5）負責制訂所管設施的更新、改造計劃，以完善原設計

12、和施工遺留的缺陷，并負責工程監督，以達到“安全、可靠、經濟、合理”的目標；（6）負責組織培訓，不斷提高下屬員工的技術、思想素質以及服務水平；（7）完成上級交代的其它工作。3.領班 （1）負責本班所管設備的運行、維護保養工作，嚴格做到三干凈：設備干凈、機房干凈，工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好；（2）以身作則，帶領并督促全班員工嚴格遵守崗位責任制、操作規程、員工守則及公司各規章制度，及時完成上級下達的各項工作任務；（3）負責本班的日常工作安排、調整，做好各項記錄并匯總，定期交上級主管審閱；（4）負責制訂本班設備的檢

13、修計劃和備件計劃，報主管審核后組織實施。4.技術工人（1）服從上級的調度和工作安排，及時、保質、保量地完成工作任務；（2）自覺遵守公司的各項規章制度、操作規程，認真操作，保證安全，文明生產；（3）努力工作、學習，不斷提高技術水平，保證優質服務。5.資料統計員（l）負責收集、整理、保管工程部各種技術資料及設備檔案；（2）負責本部門各下屬單位的各項工作報表的匯總、存檔、并定期送經理審閱；（3）負責能源、材料、人力等各項資源消耗的統計；（4）完成上級交辦的其它工作。6.采購員（1）負責本部所需材料、工具、設備的詢價、訂購、運輸入庫、報銷工作；（2）負責了解調查市場商品行情、質量，及時向經理匯報，降低

14、成本，提高經濟效益；（3）負責調查了解所購材料的使用情況，以避免劣質產品流入，保證產品質量；（4）完成上級交辦的其他工作。7.保管員（1）負責統計材料、工具和其它備件的庫存情況，根據庫存數量及其它使用部門提出的采購申請填寫采購申請表，報經理批準；（2）負責材料、工具和其它設備備件的入庫驗收工作，保證產品品種、規格、數量、質量符合有關規范；（3）負責庫房的保管工作，保證產品的安全和質量；（4）負責材料、工具和其它設備備件的出庫工作；（5）負責庫房材料的統計工作，按時報送財務部門；（6）負責完成上級交辦的其它工作。（二）日常管理制度 1.值班制度（1）值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需

15、要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。（2）根據操作規程及崗位責任制的要求，密切注視所管設備的運行情況，按規定作好有關記錄，按時巡查，及時發現事故隱患。（3）如出現設備故障，而當班人員不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。（4）調度值班人員接到請修通知時，應及時通知有關班組，安排人員前往維修。（5）所有值班崗位必須在規定值班時間安排合格的人員值班，如需調班，必須報主管人員同意，原則上班組長同班組長、值班人員同值班人員對調。在就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班維修人員配合。2.交接班制度（1）值班人員應按統一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班。

16、因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規定辦理請假手續，才能請假。（2）交接班雙方人員必須做好交接班的準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作包括：查看運行記錄、介紹運行狀況和方式，以及設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設備狀況等。交班時，雙方班組長在值班日志上簽字。（3）在下列情況下不得交接班：在事故處理未完或重大設備啟動或停機時；交接班準備工作未完成時；接班人數未能達到規定人數的最低限度時；班組長或由主管指定替代班組長的人未到時；接班人員有醉酒現象或其他神志不清而未找到頂班人時。3.報告制度 （l）下列情況報告班組長：主要設備非正常操作的開停、調整及其他異常情況；設備出現故障或停

17、機檢修；零部件更換及修理；維修人員的工作去向，客戶維修材料的領用；運行人員暫時離崗；對外班組及上級聯系。（2）下列情況必須報告技術主管重點設備非正常操作的啟停、調整及其他異常情況；采用新的運行方式；重點設備發生故障或停機搶修；系統故障及檢修；重要零部件更換及修理功0工及改造；工具、備件、公共維修材料領用；員工加班、調班、補休、請假；與上級及外協聯系。（3）下列情況必須報告經理；重點設備發生故障或停機修理；影響大廈運行的設備故障或施工；系統運行方式的重大改變；重點設備主要零部件更換、修理才接加工；系統及主要設備的技術改造；系統或設備的增改工程及外委施工；技術骨干、班組長以上人員崗位調整及班組組織

18、結構調整；員工一天以上的請假，班組長以上員工的補休、換班。 4.工具領用保管制度 （1）工具分個人領用工具及班組領用公共工具兩種。（2）個人領用工具品種根據工種配備表配備，由員工申請，主管批準后到材料庫房辦理領用手續，領用后個人負責使用、保管。（3）班組領用公共工具品種根據工種配備表配備，由各組長申請，經理批準后到材料庫房領用，領用后由班組長保管，班組交接班時，按交班制度交接公用工具。（4）各種工具由庫房列表登記。班組公用工具配備表一式兩份，一份庫房存底，一份班組自存。（5）工具發生丟失，毀損，由保管者寫明原因，向經理報告。不屬人力不可抗拒的丟失、毀損，由責任人按當時工具價值賠償。（6）工具因

19、使用時間過長而發生磨損或損壞，經經理批準可以辦理報廢，保管人重新辦理領用手續。大設備檢修程序 事故處理程序 設備更新改造程序 物業設備的購置及評價購置設備應注意：1反復研究，避免盲目采購2大型設備購置應進行充分的技術經濟論證 保證設備選性能達到技術上先進、經濟上合理、功效上適用。3與業主、用戶充分協調 物業設備的購置目的主要有三類： 全新房屋建筑的裝修型購置； 替換陳舊落后設備的更新型購置； 為完善和改進環境與條件的添裝型購置。 設備的選擇應考慮的因素主要有以下幾個方面： 1技術性的要求應考慮：設備功能，可靠性，安全性，耐用性 節能性、環保性和可操作性。2適用性的要求 適應物業總體功能、裝修等

20、級、使用環境， 適應用戶的需要。3經濟性的要求經濟性評價主要方法：年費法、現值法。 （1）年費法。這種方法的思路是把購置設備的一次性的投資費，借助投資回收系數，換算成每年投資費用支出，然后加上每年的使用費，估算出每年平均年度費用支出，最后，比較不同設備購置方案的年度費用支出，從中選擇費用最小的方案為優選方案，其數學業表達式為： 設備的年總費用 = CF i(1+I)n/(1+i)n-1+ CV其中：CF：設備初期投資費； CV：設備年均維修費： （2）現值法。這種方法的思路同年費法的主要區別在于將每年平均維修費用，借助年金現值系數換算成初期現值總額，然后加上初期投資費，估算出壽命周期維修養護費

21、用最省的方案為優選方案。其數學表達式為： 設備壽命周期費用 = CF + CV i(1+i)n/(1+I)n-1案例：鍋爐的選擇燃煤、燃油、燃氣、電鍋爐選擇燃煤熱效比高一次性投資小（13元m2）使用費用低（16.5元m2.季）（燃油30元m2.季）污染嚴重占用場地大（1000m2）案例：電梯普通住宅：低速，750kg，售價3040萬，平均成本3750元m2寫字樓及酒店：高速，1000kg，國外產150萬，國產79萬（奧梯斯）第三節給排水設備管理與維修物業管理小區內給排水系統是指小區內的各種冷水、熱水、開水供應和污水排放的工程設施的總稱。它主要包括以下幾部分：供水設備系統 排水設備系統 用水設備

22、 熱水供應設備系統 消防設備 給排水設備設施的管理內容 給排水系統設備設施管理主要針對給排水系統中所涉及的各種設備及管道等的日常操作、運行、維修養護等的管理活動。包括物業管理公司對所管轄區內給排水系統的計劃性養護、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調水放水，以防出現阻塞、水質腐臭等現象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設備設施管理范疇。給排水設備設施管理的范圍界定 1.給水設備高層樓宇以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓房以樓外自來水表為界。界線以外(含計費水表)的供水管線的設備，由城市供水部門負責維護管理，界線以內至用戶的供水管線及設備由物業管理公司負責維護、管理。2

23、.排水設備室內排水系統由物業管理公司維護管理。居住小區內道路和市政排水設施的管理職責以3.5路寬為界，凡道路寬度在3.5m(含3.5m)以上的，其道路和埋設在道路下的市政排水設施由城市市政管理部門負責維護、管理；道路寬度3.5m以下的由物業公司負責維護管理，居住小區內各種地下設施檢查井的維護管理，由地下設施檢查井的產權單位負責，有關產權單位也可委托物業管理公司維護、管理。給排水設備設施的日常操作管理 規范給排水設備設施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設備設施 1.啟動水泵前的檢查在啟動水泵前，先檢查水泵的進、出水閘閥是否已經打開，否則應打開閘閥；檢查水泵機組是否有空氣，有的話應予以排除。

24、檢查電壓表，信號燈等儀表指示是否正常，水泵軸轉動3圈，應靈活無阻滯。2.啟動水泵打開水泵控制柜的電源開關，將轉換開關蓋于“手動”位置。啟動水泵的啟動按鈕，水泵啟動時，注意觀察啟動電流，如果一次不能啟動成功，可以再試啟動兩次，每次應間隔3min，如果三次未啟動成功，停下來查找原因，排除故障后才能再啟動。如果啟動成功，水泵運轉5min以上，同時觀察運轉時電流表指示，確定運轉時有無異常情況(如異常聲響，異常氣味等)，檢查運轉時水泵漏水是否嚴重，是否漏水成線，若出現漏水嚴重情況，查找原因，水泵停止運轉后進行維修。維修完畢后再次按上述要求啟動水泵。若一切正常，按水泵“停止”按鈕，水泵停止。然后將水泵開關

25、置于自動位置，水泵自動啟動并運行。3.停止水泵水泵在正常運轉過程中，若要停止水泵，要將轉換開關置于“0”(停止)位置，水泵停止運轉，如果需要長時間停止運轉或檢查，應拉下電源開關，關閉水泵的進出水閘閥。 給排水設備運行管理 給排水設備運行管理中的日常巡視內容給排水設備設施異常情況處理水泵房的管理給排水設備運行管理中的日常巡視內容 水泵房由水泵管理員每2巡視一次，水泵房有無異常的聲響或大的振動，壓力表指示，電機控制框的指示燈指示有無異常，電機溫升是否正常，閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵漏水是否成線，水池、水箱水位是否正常，止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠。同時水泵房管理員每周巡視一次小區內主

26、供水管上閘閥及道路上的給水井、檢查井、雨水井是否有堵塞現象等等。水泵房管理員在巡視過程中發現不正常情況時應及時采取措施，解決不了的問題，立即上報工程部水泵房組長或主管，請求協助解決。給排水設備設施異常情況處理 1.主供水管爆裂如果發生此種情況，首先應立即關閉相連的主供水管上的閘閥，若仍控制不住大量泄水，應關停相應的水泵房，通知工程部管理組及總值班室。由總值班室負責聯系相應責任部門及時通知用水單位和用戶關于停水情況。工程部負責安排維修組進行搶修，維修完畢后由水泵房管理員開水試壓，看有無漏水和松動現象，如果試壓正常，回填土方，恢復原貌。2.水泵房發生火災任何員工發現火警，應立即就近取用滅火器撲滅火

27、警。并呼叫鄰近人員和消防管理中心主管前來撲救，切斷一切電源。消防管理中心根據預先制定的滅火方案組織滅火和對現場進行控制，向“119”臺報警，并派隊員到必經路口引導。通知工程部斷開相關電源，開啟自動滅火系統、排煙系統、消防水泵保證消防供水。火撲滅后，工程部對消防設備設施進行一次檢查和清點，對已損壞的設備設施進行修復或提出補充申請，并填寫有關記錄、報告單。 給排水設備設施異常情況處理 3.水泵房發生浸水少量漏水，水泵房管理員采取堵漏措施，若浸水嚴重，應關掉機房內運行的設備并拉下電源開關，通知工程部管理組，同時盡力阻滯進水，協助維修人員堵住漏水源，然后立即排水，排干水后，對浸水設備進行除濕處理，如用

28、干布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等，確定濕水已消除后，試開機運行，如無異常情況即可投入運行。4.市電停電出現這種情況后，水泵房管理員應立即啟動柴油發電機。從市電停電到正常供水規定時間不超過15min，在使用柴油發電機過程中，應嚴格按照柴油發電機操作標準作業規程和柴油發電機運行管理標準作業規程執行。啟動前檢查機油油位、冷卻液、電池液是否在規定位置，確保總空氣開關在“”狀態。然后啟動發電機，要先預熱不少于7s，然后轉到啟動位置(即從“0”經過“1”至預熱，后轉到“1”位)在啟動位置不能超過57s，如果沒有啟動再立即回到“0”位，間隔30s再進行啟動，啟動后，油壓達到正常范圍，將柴油發電機

29、空氣開關合上，開始供電。在運行過程中，按照規定進行正常巡視，發現問題及時處理，發生異常重大情況，應及時通知主管采取措施，在市電來電時，應在20min內關停柴油發電機。水泵房的管理水泵房管理規定和給排水設備設施運行管理標準作業規程 保證水泵房通風、照明良好及應急燈在停電狀態下的正常使用；水泵房內嚴禁存放有毒、有害物品，嚴禁吸煙；水泵房內應備齊消防器材并放置在方便、顯眼處；非值班人員不準進入水泵房；每班打掃一次水泵房的衛生，每周清潔一次水泵房內的設備設施，確保泵房地面和設備外表的清潔；水池的觀察孔應加蓋上鎖，水泵房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值水泵房管理員保管，不得私自配鑰匙等等。 交接班要求給排水

30、設備設施運行日記檢查工具、物品是否齊全填有關記錄水泵機組的維修養護 生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養護。養護內容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，應加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規格軸承，如有卡住、碰撞現象，則應更換同規格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸，檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。 給排水設備設施的維修養護管理水泵機組的維修養護 水池、水箱的維修養護 室外

31、給排水設施的維修保養室內給排水設備設施的維修養護 給排水設備設施的維修養護的檢驗水泵機組的維修養護2.控制柜的維修養護 3.電機的維修養護 4.相關閥門、管道及附件的維修養護 閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應更換，黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻繩，對閥桿加黃油潤滑，銹蝕嚴重者應重新油漆。止回閥的維修養護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換，清除壓力室內污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。 水池、水箱的維修養護 水池、水箱的維修

32、養護每半年進行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數，清洗時的程序如下： 1.首先關閉進水總閥，關閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，抽空水池、水箱中的水。2.泄水閥處于開啟位置，用鼓風機向水池、水箱吹2以上，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進新鮮空氣。 3.用燃著的蠟燭放入池底不會熄滅，以確定空氣是否充足。4.打開水池、水箱內照明設施或設臨時照明。5.清洗人員進入水池、水箱后，對池壁、池底洗刷不少于三遍，并對管道、閥門、浮球按上述維修養護要求進行檢修保養。6.清洗完畢后，排除污水，然后噴灑消毒藥水。7.關閉泄水閥，注入清水。室外給排水設施的維修保養室外給排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門完好，無滲漏

33、，水管通暢無阻塞，若有阻塞，應清除雜物，若管道坡度不正確，應重新鋪設，明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次，半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標識清楚，路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養一次，要求噴水設施完好，噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查，每半年養護一次，主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標識是否齊全，對水帶的破損、發黑、發毒與插接頭的松動現象進行修補、固定，更換變形的密封膠圈，將水帶展開換邊折疊卷好，將閥門桿上油防銹，抽取總數的5進行試水，清掃箱內

34、外灰塵，將消防栓玻璃門擦凈，最后貼上檢查標志，標志內容應有檢查日期、檢查人、檢查結果。上下雨污水管每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，每4年水管油漆一次，要求水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫。室內給排水設備設施的維修養護 1.消防設備的維修養護室內普通消防栓的維修養護內容及程序見上面室外消防栓的保養內容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統的維修養護，其維修養護內容如下：每天巡視系統的供水總控制閥，報警控制閥及其附屬配件，外觀檢查，確保處于無故障狀態。每天檢查一次警鈴，啟動是否靈活，打開試警鈴閥，水力警鈴應發出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道。每月對噴頭進行一次外觀檢

35、查，不正常的噴頭及時更換。每月檢查系統控制閥門處于開啟狀態，保證閥門不會誤關閉。每兩個月對系統進行一次綜合試驗，按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統靈敏性。當系統因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統重新恢復到正常狀態。室內給排水設備設施的維修養護2.住戶室內給排水管道及附件的維修及養護住戶在使用過程中，由于使用不當或前期隱患，會出現各種各樣的問題，需要進行及時維修和正常養護，所涉及的維修養護內容如下：個別樓層停水。要先關掉總閥，打開支管閥門，檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應及時通知管理處，以便派專業人員前來檢查維修。維修墻內水管。關閉室內所有用水閥門，查看水表，如

36、轉動說明墻內水管破損漏水，然后關閉水表前閥門，打通漏水處墻面，取出破損水管，裝入新水管，再打開總閥看是否漏水，如無漏水，補好水泥，恢復裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內水管。閥門接頭漏水。關閉自來水總閥，查找原因，若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水，應拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門接頭裝上扭緊，如因破損配件而漏水應及時更換閥門或接頭。然后告知用戶，應愛護使用，旋扭閥門不要用力過度。室內給排水設備設施的維修養護水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水，應先拆下水龍頭，在外絲上旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊，如是內芯斷裂應更換內芯，如是水龍頭自身有沙泥而漏水，應更換水龍頭，檢修完畢后，

37、打開總閥門，反復開關水龍頭，開關自如不漏水即可，然后告知用戶，旋扭開關不要用力過度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，應打破飾面，取下排水管重新安裝，完畢后，往浴缸內蓄水，到一定水量存放5min，查看相關部位有無漏水。如沒有則修整飾面，然后告知用戶，使用時注意清潔。疏通地漏。先用抽子試通，不能查明原因則打開檢查口檢查，不通時再使用疏通機直至通暢為止，然后用膠管試水檢驗，并告知用戶，使用時不要向管道亂丟雜物。洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴重更換彎管，不嚴重可用生膠帶密封接口契損處，達到不漏水為止。告知用戶，不要隨意亂動盆下彎管和接口處

38、，防止漏水，不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。室內給排水設備設施的維修養護室內維修服務標準 1.預約維修時間接到維修申請后無特殊情況，30min內到達，按住戶(或使用人)約定時間，如暫時沒有維修人員應向住戶解釋，另約時間。2.維修時間原則上小故障30in內，一般故障2內(不超過8)，較難故障不超過3天。廚房、衛生間、陽臺等設施出現堵、漏、滲或無水等，維修時間一般不超過2h，水管、閘、閥、水表滲漏一般2內，最長不超過8h，如需改管視實際情況由班長確定，廚房、衛生間等樓板滲水到樓下，一般在4內，如大面積或難以處理的最長不超過3天，并在維修后2周內，每周不少于1次回訪；房間沒水、除市政停水或供水系

39、統較大維修，水池定期清洗外，定期保養要提前1天通知，臨時停水要寫出停水告示。3.提供材料維修過程中提供的材料應100合格。4.服務態度維修人員上門服務或接待住戶的報修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。給排水設備設施的維修養護的檢驗無論是室外給排水設備設施的維修養護，還是室內給排水設施的維修養護，為了保證維修養護工作的正常進行，也為了保證維修養護工作達到用戶滿意，同時使給排水各種設備設施延長使用壽命，避免出現故障，因此，必須按標準要求對維修養護工作進行檢驗。其檢驗職責及檢驗內容如下：1.檢驗職責一般要求維修班班長對每日派工單進行檢驗，并對所管轄的公共部分進行巡視。管理處負責每月維修工作的回訪，工程

40、部經理及工程師負責周檢。2.檢驗內容檢驗內容主要包括服務及時性的檢驗，維修時間應根據預定時間，目的地的遠近，維修工作工藝復雜程度而定，一般性維修一般不超過8h，對于特殊困難的維修項目要求從接到維修單到完成最多不超過72h；維修質量的檢驗，先進行外觀性檢查，然后對各種不同的設備利用目測、耳聽、儀器等檢查，檢查是否達到要求標準。第四節供電設備管理與維修 供電設備是指輸送、變換、分配電能的設備。物業管理公司管轄的供電設備的多寡與電能的供應方式有著密切關系。目前，電能供應方式有兩種：物業轄區所需電能小于315時，供電部門把電力直接送到用戶。當物業轄區內用戶所需電能較多時，則是供電部門把高壓送到小區或高

41、層樓宇，經小區或樓宇變電站再送到各用戶單位。第一種方式中，歸物業公司管轄的是從低壓電網進入物業轄區的一段線路和少量的開關電器。使用架空線路的，高層以樓內配電箱為界，多層以樓外墻為界。使用地下埋線的，以電纜進線兀接箱為界。第二種方式中，歸物業公司管轄的是從高壓公共電網進入物業小區或高層樓宇的變、配電所的高壓進線開始，至用戶用電設備入端止的全部線路及設備。一、供電設備高壓配電設備高壓隔離開關 高壓負荷開關高壓斷路器高壓熔斷器電流電壓互感器低壓配電設備低壓刀開關低壓刀熔開關低壓負荷開關低壓斷路器低壓熔斷器電力變壓器 二、供電設備的安全管理 普及安全用電常識 供電設施工程建設安全管理供電設施的安全操作

42、管理 安全操作注意事項 操作高壓設備時，必須使用安全用具。使用操作桿、棒，帶絕緣手套，穿絕緣鞋。操作低壓設備時帶絕緣手套，穿絕緣鞋，同時注意不要正向面對操作設備。嚴禁帶電工作，緊急情況帶電作業時，必須在有監護人、有足夠的工作場地和光線充足的情況下，帶絕緣手套，穿絕緣鞋進行操作。自動開關自動跳閘后，必須查明原因，排除故障后再恢復供電。必要時可以試合閘一次。變配電室倒閘操作時，必須一人操作一人監護。電流互感器二次側不得開路，電壓互感器二次側不得短路，不能用搖表測帶電設備的絕緣電阻。設立安全標志。應對各種電氣設備設立安全標志牌，配電室門前應設“非工作人員不得入內”標志牌，處在施工中的供電設備，開關上

43、應懸掛“禁止合閘，有人工作”標志牌，高壓設備工作地點和施工設備上應懸掛“止步，高壓危險”等標志牌。供電設施防雷的安全管理防雷管理主要包括兩個方面內容，一是根據國家的防雷標準安裝好防雷器具。二是管好防雷器具，保證雷雨季節防雷器具正常工作。(1)變配電所的防雷器具變配電所屬于一級防雷建筑物，按照規定變配電所應裝避雷針。避雷針由三部分組成：伸向高空的金屬物叫接閃器，埋入大地的金屬物體叫接地體，連接接閃器和接地體的是引下線。遭雷擊時，避雷針可將雷電流迅速引入地下，避免其他設備受損。為防止雷電波沿導線傳入配電所，在高壓進線和低壓出線上安裝閥式避雷器。閥式避雷器在正常電壓時呈現很高的電阻對電路工作無影響，

44、當遇雷電的高壓時呈現低阻，通過引下線和接地體將雷電流引入大地。(2)變配電所防雷器具的管理避雷器具的管理較簡單。每年4月份雷雨季節前由變配電室的值班電工，進行一次避雷針、避雷器和接地體裝置的試驗、測量和維修，保證避雷器具良好運行。三、供電設備的運行管理 供電設備運行中的巡視管理 巡視變壓器的油位、油色是否正常，運行是否過負荷，是否漏油。巡視配電柜有無聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各種導線的接頭是否有過熱或燒傷的痕跡，接線是否良好。巡視配電室防小動物設施是否良好，各種標示物、標示牌是否完好，安全用具是否齊全、是否放于規定的位置。按時開關轄區內的路燈或燈飾。(2)線路巡視項目電桿有無傾斜、損壞

45、、基礎下沉現象，有則采取措施。沿線有無堆積易燃物、危險建筑物，有應進行處理。拉線和扳樁是否完好，綁線是否緊固，若有缺陷設法處理。導線接頭是否良好，絕緣子有無破損，若有則更換。避雷裝置的接地是否良好，若有缺陷設法處理。對于電纜線路，應檢查電纜頭、瓷套管有無破損和放電痕跡，油浸紙電纜還應檢查是否漏油。檢查暗敷電纜沿線的蓋板是否完好，路線標樁是否完整，電纜溝內是否有積水，接地是否良好。異常情況的處置 脫離電源 低壓觸電時，應首先拉開電源開關，離開關太遠時用絕緣的桿棒把電線挑開。若離配電室較遠，可采用拋擲金屬物使高壓短路，迫使高壓短路器的自動保護裝置跳閘自動切斷電源。現場搶救 觸電者尚未失去知覺時，應

46、使其保持安靜，并立即請醫生進行救護，密切觀察癥狀變化。觸電者失去知覺，但有呼吸心跳。應使其安靜的仰臥，將衣服放松使其呼吸順暢。若出現呼吸困難并有抽筋現象，應進行人工呼吸和及時送醫院診治。觸電者呼吸和心跳都停止時，注意不能視為死亡，應立即對其進行人工呼吸，直到觸電者呼吸正常或者醫生趕到為止。異常情況的處置2.變配電室發生火災時的處置當變配電室發生火災時，當班人員應立即切斷電源，使用干粉滅火器和二氧化碳滅火器滅火。并立即打火警電話119報警，注意講清地點、失火對象，爭取在最短的時間內得到有效的撲救。3.變配電室被水浸時的處理變配電室遭水浸時，應根據進水的多少進行處理。一般應先拉開電源開關，同時盡力

47、阻止進水。當漏水堵住后，立即排水并進行電器設備除濕處理。當確認濕氣已除，絕緣電阻達到規定值時，可開機試運行。判斷無異常情況后才能投入正常運行。四、變配電室的管理五、供電設備的檔案管理 六、供電設備設施的維修管理搞好供電設備的維護，使設備設施在最佳運行狀態下工作；當供電設備設施出現故障時，及時修復盡快恢復供電，減少停電給生活和工作帶來的不便。 較大的維修項目如變壓器的內部故障和試驗、高壓斷路器的調整和試驗等，一般采用外委維修的方式。供電設備管理員，根據維修保養計劃，委托供電公司對轄區內的變壓器和高壓斷路器進行檢修和試驗。此項工作的程序是：供電設備管理員填寫外委維修申請表，經物業管理公司同意后與供

48、電公司簽署維修協議。維修時由配電室值班電工負責監督，并將結果記錄在變壓器維修記錄和配電設施維修記錄內。大修后的試驗結果由供電公司填寫試驗報告，交供電設備管理員并進行財務結算。若在供電設備運行中，由于雷擊或其他原因出現嚴重的故障時，首先由值班電工填寫事故報告經過主管部門審批后再按上述程序處理。較小的維修項目如路燈照明線路、樓宇內的配電箱及電力計量箱等公共設施故障時，用戶直接找配電室的值班電工修理解決即可。若照明燈、電度表是戶內個人的物品，用戶找配電室的值班電工修理并辦理交費手續。值班電工修理后填寫維修登記表，并由用戶簽字。值班電工應及時向財務部門結賬、報賬。第五節 供暖設備管理供暖系統所涉及的設

49、備設施很多，其中主要包括：(1)鍋爐房鍋爐房是供暖系統的熱源部分，它主要由以下幾部分組成：鍋爐本體：包括燃燒設備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預熱器、省煤器)、爐體圍護結構等。熱力系統：包括水處理設備、分水定壓系統、循環系統。煙風系統：包括鼓風機、引風機、煙道、風道、除油器等。運煤除灰系統：包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設備等。(2)室外供熱熱網室外供熱管網的敷設方式主要有架空敷設和埋地敷設，埋地敷設比較常見，埋地敷設又分為通風地溝、半通風地溝、不通風地溝、直接埋地幾種敷設方式，其中涉及的主要設備設施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。(3)室內供暖系統室內供暖系統主要是指室內的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設備及室內地溝等。供暖用戶管理 訂立供暖條款“甲方(管理方)負責小區的集中供暖服務和管理工作，乙方(業主)接受甲方供暖服務和管理工作，愿意以國家制定的標準或雙方商定的標準按期交納取暖費”。 制定供暖管理辦法 教育用戶最經濟地取暖保