1、中華全國律師協會律師辦理物業管理法律(fl)業務操作指引目錄(ml)總則(zngz)第一節目的、概念、指導范圍第二節現有立法及相關規定第一章律師辦理建設單位委托前期物業管理提供法律服務的業務第一節前期物業服務公司的選聘第二節前期物業管理服務期間的業務第二章律師辦理為物業服務企業提供法律服務的業務第一節律師為物業服務企業提供前期物業管理法律服務第二節律師為物業服務企業提供約期物業管理法律服務第三章律師辦理為業主、業主大會及業主委員會提供法律服務的業務第一節律師為業主大會的成立和業主委員會的選舉產生提供法律服務第二節律師辦理為業主、業主大會及業主委員會運作提供法律服務的業務第四章物業專項維修資金(

2、基金)第一節物業專項維修資金的交納與續籌第二節物業專項維修資金的使用第五章物業管理糾紛第一節物業管理糾紛范圍、分類及特點第二節物業管理糾紛的處理附則總則(zngz)第一節目的、概念、指導(zhdo)范圍第1條制定(zhdng)目的本指引由中華全國律師協會制定，旨在為律師辦理物業管理法律業務操作提供指導，并非強制性或規范性規定，僅供參考。第2條概念界定物業服務：又稱物業管理，一般是指根據業主、業主委員會或者其他組織的委托，物業服務企業對物業進行維護、修繕、管理，對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境、衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。物業管理包括業主自治管理和業主聘請其他管理人的管理

3、，比如聘請保安公司提供安全保障服務，聘請保潔公司提供公共區域清潔服務等。物業管理糾紛：指在物業服務活動中發生的各相關主體之間的權利義務爭執。建設單位：又稱業主單位、項目業主或開發商，指建設工程項目的投資主體或投資者，原始取得物業的所有權。物業服務企業：是依法設立的從事物業管理服務的企業法人。其根據物業服務合同接受業主（業主大會）或者建設單位委托，對特定物業進行專業化管理并對業主提供服務。國家對物業服務企業實行資質管理。其他管理人：指除物業服務企業外的其他依法從事物業管理服務的組織或個人。如保潔公司、保安公司、物業管理師。業主：依法登記取得或者根據中華人民共和國物權法（以下簡稱物權法）規定取得建

4、筑物專有部分所有權的人，認定為物權法第六章所稱的業主?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，認定為物權法第六章所稱的業主。使用人：是指物業的承租人或其他非業主使用人。業主大會：是由物業管理區域內全體業主組成的，維護物業區域內全體業主的公共利益，行使業主對物業管理的自治權的業主自治機構。業主委員會：是經業主大會選舉產生并報相關行政主管部門備案，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織，是業主大會的執行機構。前期物業管理：是指物業出售后至業主委員會成立并選聘物業服務企業或其他管理人之前這一期間的物業管理。前期物業服務合同：是指

5、物業區域內的業主委員會成立之前，物業的建設單位委托物業服務企業或其他管理人管理物業，并與物業服務人簽訂的物業服務合同。物業服務合同：是指業主委托物業服務人管理建筑物及其附屬設施所訂立的關于雙方在物業管理服務活動中的權利義務的協議。廣義上的物業服務合同包括前期物業服務合同。臨時管理規約：是在銷售物業之前，由建設單位制訂的，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，以及違反規約應當承擔的責任等事項的約定。管理規約：是指業主共同訂立或者承諾的，對全體業主具有約束力的有關使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則，是全體業主應當遵守的物業管理服務的規章制度。業主大會議事規則

6、：是小區業主大會與業主委員會活動的基本要求，是業主大會活動的程序規范，其規定了業主大會和業主委員會的議事方式、表決程序、職責及任期等。專項維修資金：又稱專項維修基金，指由法律、法規規定的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的資金。物業管理師：按照人事部、建設部物業管理師制度暫行規定，物業管理師，是指經全國統一考試，取得中華人民共和國物業管理師資格證書（以下簡稱資格證書）， 并依法注冊取得中華人民共和國物業管理師注冊證（以下簡稱注冊證），從事物業管理工作的專業管理人員。物業管理師英文譯為：Certified Property Manager。第3條指導(zhdo)范圍本

7、操作指引可指導律師從事物業管理法律業務，主要包括：為建設單位、物業服務企業、其他管理人、業主、業主委員會和物業使用人等提供法律服務，擬定前期物業管理標書、前期物業服務合同(h tong)、物業服務合同、管理規約，通過協商、仲裁或訴訟方式處理物業管理糾紛。第二節現有(xin yu)立法及相關規定第4條 物業管理是新興的行業，在這個行業中出現的法律問題立法尚不完善，專門的立法除了物業管理條例以外，多為建設部及相關部委的規章和規范性法律文件。物權法也對涉及物業管理方面做了綱領性、原則性的規定。另外，全國各地也有較多的地方法規和規范性法律文件，律師辦理物業管理法律業務必須結合當地的地方法規和規范性法律

8、文件才能更好地解決問題、處理糾紛。第5條 物業管理法律業務所涉及的全國性法律、法規、規章主要有：中華人民共和國物權法于2007年3月16日第十屆全國人大第五次會議通過，2007年10月1日起施行。中華人民共和國民法通則于1986年4月12日第六屆全國人大第四次會議通過，1987年1月1日起施行。中華人民共和國消費者權益保護法于1993年10月31日第八屆全國人大常委會第四次會議通過，1994年1月1日起施行。中華人民共和國合同法于1999年3月15日第九屆全國人大第二次會議通過，自1999年10月1日起施行。中華人民共和國價格法于1997年12月26日第七屆全國人大常委會第二十九次會議通過，自

9、1990年1月1日起施行。物業管理條例于2003年5月28日國務院第九次常務會議通過，自2003年9月1日起施行。前期物業管理招標投標管理暫行辦法（建住房2003130號），自2004年1月1日起施行。物業服務收費管理辦法（國家發展改革委員會、建設部發改價格20031864號），自2004年1月1日起施行。業主大會規程（建設部建住房2003131號），自2003年9月1日起施行。住宅室內裝飾裝修管理辦法（2002年3月5日建設部令第110號），自2002年5月1日起施行。物業服務公司財務管理規定（財政部財基字19987號發布），1998年1月1日起施行。物業服務公司資質管理辦法（建設部令125

10、號），自2004年5月1日起施行。最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（法釋20098號），于2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，自2009年10月1日實施。最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（法釋20097號）于2009年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，自2009年10月1日實施。第6條 從目前立法的趨勢看，有關物業管理的立法變化較快、較多。從事物業管理業務的律師應多關注這方面的立法進展，以便更好地做好相關業務。第一章律師(lsh)辦理建設單位委托前期物業管理提供法律服務的業務第一

11、節前期物業(w y)服務公司的選聘第7條 物業銷售（預售(y shu)或現售）前，律師為建設單位選聘前期物業服務企業提供法律服務。第8條 向建設單位建議通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。屬住宅及同一物業管理區域非住宅的物業，應通過招投標選聘；其他類型的物業，建議盡量采用招標方式選聘。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經報物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。第9條 通過招投標選聘物業服務企業的，律師應提醒建設單位須在以下時限內完成招投標工作：(1) 新建現售商品房項目應在現售前30日完成；(2) 預售商品房項目應當在取得

12、預售許可證之前完成；(3) 非出售的新建物業項目應在交付使用前90日完成。第10條 參與草擬或審查上述選聘前期物業服務企業的相關法律文件包括但不限于招標書、前期物業服務合同、臨時管理規約。10.1招標書應包括的內容：(1) 招標人及招標項目簡介；(2) 物業管理服務的內容及要求；(3) 對投標人及投標書的要求；(4) 評標標準及評標方法；(5) 招標活動方案；(6) 物業服務合同的簽訂說明；(7) 其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。10.2前期物業服務合同的主要內容（可參考建設部前期物業管理服務合同示范文本）：(1) 物業的基本情況；(2) 服務內容與質量；(3) 服務費用；(4) 物業

13、的經營與管理；(5) 物業的承接與驗收；(6) 物業的使用與維護；(7) 專項維修資金；(8) 違約責任；(9) 其他約定事項。10.3業主臨時規約的主要內容：（1） 物業基本情況；（2） 物業使用和維修；（3） 物業服務費用的交納；（4） 其他相關事項；（5） 違約責任和違約糾紛的解決。第11條 按照各地對前期物業管理招投標的相關規定，幫助建設單位規范前期物業管理招投標程序。11.1前期物業管理招標的備案。按照各地辦理前期物業管理招投標的規定，一般要求房地產開發企業在發布招投公告前或者發出投票邀請書前，提交規定的文件、資料，向物業項目所在地的房地產行政主管部門進行備案。11.2發出招標公告與

14、預審。建設部前期物業管理招標投標管理暫行辦法第8條規定：“前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布免費招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項?！?1.3招標文件的編制與發出。招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制，并向所有經過預審合格的投標人發放。11.4現場的踏勘與資料提供。招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。11.5開標與評標，確

15、定中標人。11.6與中標物業公司簽訂前期物業管理服務合同，并向政府行政主管部門備案。第12條幫助建設單位制定或審核臨時管理規約（可參考建設部業主臨時公約示范文本），對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。制定的臨時管理規約不得侵害買受人的合法權益，與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同中涉及業主共同利益的約定，應與臨時管理規約一致。第13條 根據物權法的規定，建設單位不僅可以聘請物業服務企業進行物業管理，也可以聘請其他管理人進行管理。在建設單位選擇聘請其他管理人進行管理的時候，律師應協助建設單位草擬相關物業服務合同，如制定審核保

16、安服務合同、保潔服務合同、設備維修服務合同等。第二節前期(qinq)物業管理服務期間的業務第14條 前期物業服務合同簽訂后，律師應當向建設單位提示，讓選聘的物業服務企業提前介入房地產項目的建設過程，讓其從物業管理的專業角度對規劃設計、施工、裝修提出相關整改和完善意見，既要使開發建設的物業更合理、更人性化，又要使物業服務企業今后(jnhu)能順利地管理該物業，減少與業主的矛盾和沖突，并使物業更好的保值增值，有利于開發商品牌實力的塑造與延續。應提示建設單位(dnwi)：如選擇聘請專業的公司，對共用設備進行維護；應讓專業公司提前介入，以便及早地了解小區的管線圖及設備情況。第15條 商品房買賣合同簽訂

17、時，應建議開發商在“房屋買賣合同”中包含前期物業服務合同的內容，包括約定物業管理服務項目、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，并且涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。第16條 商品房買賣合同簽訂時，應提示開發商將臨時管理規約作為合同的附件，要求買受人對遵守臨時管理規約予以書面承諾。第17條 提示建設單位在物業管理區域內按照規定配置必要的物業管理用房。各地對物業管理用房的配置有面積要求的，應遵照執行。第18條 提示建設單位，前期物業服務合同生效之日至出售的房屋交付使用之日的物業管理費由建設單位承擔。一般物業管理費是按月計算的，交付當月的物業管理費，一般由建設單位承擔。第19條 當

18、建筑區劃內的入住率等條件達到規定的召開首次業主大會會議的條件時，提示建設單位應按規定辦理相關手續，為成立業主大會、選舉產生業委會提供資料。第20條 律師為開發商制訂前期物業管理有關合同文件應注意的問題在業主大會成立前，由開發商負責前期物業管理。此間應當制作的法律文書主要有商品房買賣合同（前期物業服務條款）業主臨時規約前期物業服務合同及物業管理規章制度。開發商應在售房前擬制和簽署一系列物業管理的法律文書，此時應注意以下問題：20.1在商品房買賣合同中增加前期物業服務的主要內容，做到購房人購買房屋的同時即購買了前期物業服務。物業管理條例規定，商品房買賣合同中應當包括前期物業服務合同的主要內容，購房

19、人通過與開發商訂立商品房買賣合同對該物業的前期物業管理（包括選聘的物業公司、物業服務事項與服務質量、物業維護與管理、物業收費等）有基本了解，并以合同的方式對由開發商提供的前期物業服務予以確認。20.2在房屋銷售前擬定好業主臨時規約并在售房時向購房人公示，以便于購房人在訂立商品房買賣合同時對遵守業主臨時規約作出書面承諾。如果說業主規約是全體業主對物業行使管理權的“憲法”，那么業主臨時規約在前期物業管理中則起“臨時憲法”的作用。由于在前期物業管理中業主大會尚未成立，根據物業管理條例的規定，開發商應當負責擬定并向購房人說明和公示業主臨時規約，并可要求購房人對遵守業主臨時規約作出書面承諾。承諾作出后，

20、即具有法律約束力。20.3與選聘的物業公司訂立前期物業服務合同。根據物業管理條例規定，開發商應當于房屋銷售前選聘好物業公司并與其訂立前期物業服務合同。通常前期物業服務合同文本由擬聘請的物業公司提出，但由于前期物業服務主要由開發商負責，前期物業服務的主要內容應當與商品房買賣合同中物業服務的相關條款保持一致，物業管理的服務與質量水平，既要能夠滿足開發商的要求，也要同時保障業主的權益不受侵害，因而需要由開發商參與擬定或審定。20.4負責擬定或審定前期物業管理規章制度。通常物業管理規章制度由擬聘請的物業公司提出，且作為前期物業服務合同的附件，是合同的重要組成部分。因此其不僅屬于法律文書，且按規定開發商

21、應當將物業管理規章制度連同前期物業服務合同一并提交政府房地產行政主管部門備案。同時由于大量的物業管理事務通過對物業管理規章制度的落實得以實施，因而物業管理規章制度的內容廣泛地涉及業主的利益，此外，物業管理規章制度是前期物業服務合同得以實際履行的重要保障，因而同樣需要由開發商參與擬定或審定。20.5擬訂前期物業管理法律文書應當注意的問題：20.5.1關聯性。前期物業管理關系中各方當事人的權利與義務在各法律文書中表現為相互交織、滲透，部分內容互相疊加或涵蓋；文書相互獨立又互相依存、互為條件，關聯性強。因此在擬制法律文書時：一是要做到主要法律文書齊全，形成一個完整的合約體系；二是文書相互之間應當依次

22、銜接，避免因遺漏或錯位影響其他文書的法律效力；三是內容上相互疊加或重復的部分內容，應力求表述準確、完整并注重其同一性，避免出現遺漏、矛盾、含糊不清或產生歧義。20.5.2規范性。廣義地說，規范性包括程序規范和實體規范兩個方面。程序規范要求開發商擬制和簽署法律文書的過程符合規定要求，該公示的公示，該說明的說明，該備案的備案。實體上規范是指法律文書的內容應當合法、合規或符合行業慣例；對于法無明文規定的情形，當事人可自愿約定，但不得損害他人利益。20.5.3前瞻性。前期物業管理中涉及的熱點、焦點問題較多，如會所、外立面墻使用權、建筑物冠名權、車庫、停車場、商鋪及其他配套設施設備的歸屬權等。對于尚在探

23、討和研究的、法律或政策并未作出明確規定的問題，應當有預見性地盡可能作出約定，避免在日后的物業管理過程中發生較多的爭議。20.5.4可操作性。目前物業管理難度較大，合約的履行尤其是物業管理規章制度的落實主要取決于管理措施是否到位。在管理措施方面如何既約束、督促物業使用人履行義務、遵守制度，又不至于以違法或侵權的手段“強制管理”，如以停水、停電方式脅迫收取物業費、未經法定程序強制拆除搭建物等，既是難點也是重點；另外根據物業管理糾紛的不同類型，依法、合理、明確地設置各類物業爭議的解決程序，綜合運用行政主管部門查處、提交仲裁或訴訟的手段保障物業管理的各項措施落到實處也是值得注重的一方面。第二章律師辦理

24、為物業服務(fw)企業提供法律服務的業務第一節律師為物業(w y)服務企業提供前期物業管理法律服務第21條 幫助物業服務企業制定投標方案，并參與草擬或審查包括但不限于(xiny)投標文件、前期物業服務合同、物業管理制度等相關法律文件。第22條 應提示物業服務企業，有投標意向時注意企業資質等級可以承接的物業管理業務項目范圍。根據建設部物業企業資質管理辦法的規定，各資質等級的企業可承接的項目范圍如下：(1) 一級資質的企業可以承接各種物業管理項目；(2) 二級資質的企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務；(3) 三級資質的企業可以承接20萬平方米以下住宅項

25、目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。第23條 投標文件是參與投標的物業服務企業對招標文件的內容、實質性要求和條件作出響應的文件。投標文件應包括以下內容：(1) 投標函；(2) 投標報價；(3) 物業管理方案；(4) 招標文件要求提供的其他材料。第24條 幫助審查招標書中由建設單位制定的前期物業服務合同，對有損于物業服務企業的條款，建議修改或刪除。第25條 中標后簽訂前期物業服務合同之前，提示物業服務企業要求建設單位將以下文件作為合同的附件提交：(1) 物業構成明細；(2) 物業共用部位明細；(3) 物業共用設施設備明細；(4) 其他。第26條 物業服務企業進行前期物業管理招投標應注意

26、以下問題：26.1投標書的格式和內容應滿足招標文件的要求。評標過程中經常發現一些投標文件不能按照招標文件規定的格式編寫，沒有目錄，沒有頁碼，該蓋章的不蓋章，應提供的資料不提供，所供非所要，計算依據前后不一致，提供的財務數據不符合財務原則，錯別字多，裝訂粗糙等問題，導致評委對資料的齊全性、準確性在打分時打折扣。建議在投標書裝訂之前一定對照投標文件的要求認真進行校對，裝訂盡量精美，投標書的質量是企業的形象，很難想象一個投標書錯誤百出的物業服務企業能夠把物業服務做好。26.2提供的物業服務內容應完全響應招標文件要求。應注意投標書中對招標物業項目提供的物業服務內容是否完全響應了招標文件的服務內容要求，

27、注意是否漏項。實踐中，出現過招標文件明確要求有社區文化活動服務內容，恰恰在投標文件中不做應答，沒有職責分工，也不做該項服務費用測算的情況。在公開招投標中，如果提供的服務內容有漏項，將被視為不響應投標文件，或是該項服務企業不具備服務能力，甚至被廢除投標資格處理。26.3物業服務方案中應具有對服務內容的必要分析。評標過程中一些投標書的物業服務方案普遍缺少對服務對象及其需求的分析，缺少服務重點和難點分析，對特殊需求和特殊技術要求不能識別，導致物業服務方案沒有針對性，甚至千篇一律。物業服務企業應在物業項目可行性分析的基礎上，做好這些必要的分析，綜合出最終的服務需求和目標，因為這些分析是決定物業服務方案

28、是否合適的前提。物業服務方案的針對性和適宜性在評標中占有很大的比重。26.4注意物業服務目標的定量和定性問題。根據招標文件的服務內容要求和最終確定的服務定位和服務需求，必然會制定服務目標。服務目標的制定一般分為定量的和定性的，一般情況下，能定量的盡量進行定量。服務目標的定量制定應與服務定位檔次相符合，可以參照有些地方有關物業服務等級劃分及價格的文件，深圳市、上海市等都有這些文件。按照物權法的要求，物業服務企業只有依約服務的權利，因此，指標的制定不能超越法律法規規定的范圍，不能超越物業服務的范疇，不能超越正常的服務能力。定性指標的制定應注意頻次和時間間隔的概念，應說明服務工作后所取得的效果。定性

29、和定量的指標應是可測量的。26.5應注意物業服務方案的內在邏輯性。評標過程中發現有的物業服務方案缺乏內在的邏輯性。物業服務方案的內在邏輯性應是：根據服務的需求，制定相應的服務指標，配置合理的人力資源和設備資源，以一定的服務管理模式運作，職責分工明確，不漏項不重疊，明確服務流程和檢查標準，以相應的內部和公共制度以及必要的措施來保障物業服務指標的完成，在風險分析的基礎上，制定規避風險的措施和應急預案，保障人身和財產的安全。第27條 簽訂前期物業服務合同時，提示物業服務企業要求建設單位限期提供：竣工總平面圖；單體建筑、結構、設備竣工圖；配套設施、地下管網工程竣工圖；設備設施的安裝、使用和維護保養等技

30、術資料，以及物業質量保修文件和物業使用說明文件等物業管理所必需的其他資料。第28條 簽訂前期物業服務合同之前，提示物業服務企業要求建設單位配合對物業的共用部位、共用設施設備進行查驗，確認存在問題，要求建設單位對存在問題提出解決辦法。第29條 前期物業服務合同簽訂后，提示物業服務企業要求建設單位對上述查驗結果、存在問題等簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。第30條 幫助物業服務企業草擬或審查擬與購房者收房時簽訂的前期物業服務合同，前期物業服務合同的主要內容可參見本指引10.2。第31條 提示物業服務企業，根據有關規定，業主選聘新的物業服務人后，其與建設單位簽訂的前期物

31、業服務合同終止。第32條 提示物業服務企業，前期物業服務合同終止后，應將本指引第22條所述資料及物業管理用房等移交業主委員會，并在業主委員會的主持下，做好與新的物業服務人的交接工作。第二節律師為物業服務企業提供約期(yuq)物業管理法律服務第33條 律師應當為物業服務人獲得選聘進行程序(chngx)的合法性審查，獲選聘的物業服務人應經過專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意才能與業主委員會簽訂物業服務合同。第34條 物業服務合同的主要內容(nirng)（可參考建設部示范文本）34.1物業服務合同的主要條款：(1) 雙方當事人的姓名或名稱、住所。(2) 服務項目。即管理的房

32、地產名稱、坐落位置、面積、四至界限。(3) 服務內容。即具體管理事項，例如：房屋的使用、維修、養護，消防、電梯、機電設備、路燈等公用設施的使用、維修、養護和管理。(4) 服務費用。即物業服務人向業主或使用人收取的管理費。物業管理的收費情況比較復雜，不同的管理事項，收費標準也不同，有的收費項目是規章明確規定的，如季節性的供暖收費；有的收費項目是同業主委員會協商決定的，如停車場的停車費。(5) 雙方的權利與義務。(6) 違約責任。(7) 其他事項。雙方可以約定其他未盡事項，如風險責任、調解與仲裁、合同的更改、補充、終止等。34.2業主委員會或業主大會的權利與義務(1) 代表和維護業主的合法權益；經

33、常聽取業主的意見和建議，并及時將上述意見和建議反饋給物業服務人。(2) 代表業主大會與物業服務人簽訂并執行物業服務合同。(3) 監督業主遵守管理規約及物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度；采取措施督促業主按時交納物業管理公共服務費用。(4) 審定物業服務人擬定的物業管理方案。(5) 檢查監督物業服務人管理工作的實施及制度的執行情況。(6) 審定物業服務人提出的物業服務年度計劃、財務預算及決算報告。(7) 審批物業專項維修資金的使用預算，并監督物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的竣工驗收；審查物業服務人提供的物業共用部位、共用設施設備大中修、更新、

34、改造的書面報告。(8) 應在本合同約定的期限內，向物業服務人移交有關資料。(9) 協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題。(10) 負責本物業專項維修資金的籌集，督促業主繳納物業專項維修資金。(11) 業主委員會有權指定專業審計機構，對本合同約定的物業管理公共服務費收支狀況進行審計。(12) 經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，有權代表業主大會提前終止本合同。34.3物業服務公司的權利和義務(1) 根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業服務方案。自主開展物業經營管理服務活動。(2) 對業主違反法規、規章的行為，提請有關部門處理。(3) 按本合同的約定，對業主違反

35、臨時管理規約或物業規章制度及相關管理規定的行為進行制止和處理。(4) 可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將本區域內的全部物業管理一并委托給第三方。(5) 負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經業主委員會、物業服務人雙方議定后由物業服務人組織實施。(6) 向業主告知物業使用的有關規定，當業主裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，與業主訂立書面約定，并負責監督。(7) 按養護計劃和操作規程，對房屋共用部位、共用設施設備狀況進行檢查，發現安全隱患或險情及時排除。(8) 負責每半年向全體業主公布

36、一次物業服務費用收支賬目和物業專項維修資金使用情況；并將物業服務收費項目和收費標準以及向業主提供專項服務的收費項目和收費標準在本物業管理區域內以書面方式公示。(9) 不得擅自在物業管理區域內從事物業服務以外的經營活動；不得在物業管理活動中侵犯業主的合法權益；應合法、正確使用業主名冊，不得泄露業主隱私。(10) 建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況。(11) 物業服務人必須在本合同終止時，向業主委員會移交管理用房及物業管理的全部檔案資料。第35條在新的物業服務公司取代原物業服務公司的情況下，如何順利交接往往是物業服務合同是否成功操作的關鍵，前期物業服務人往往會以各

37、種理由不退出物業服務區域。律師應協助業主委員會、新的物業服務公司與原物業服務公司進行溝通，并可以請求政府有關部門指導、監督。第36條 因業主拖欠物業服務費而向物業服務人提供催收法律服務。一般情況下，律師應告知物業服務人先通過書面形式(如發律師函)的方式向業主催收，對個別業主可以進行訴訟，但訴訟不宜廣泛采用，否則會將物業服務人推向業主的對立面。應提醒物業服務人注意留存相關催收的證據。第37條 律師應當為物業服務人如何糾正建設單位、業主的其他違法行為提供法律幫助。對開發商許諾沒有到位的，物業服務人應協助業主與開發商交涉；對于業主的違法行為，物業服務人應予勸阻，并向業主委員會和政府主管部門進行報告。

38、第38條 物業服務公司簽訂和履行合同應注意的其他問題38.1關于物業服務公司不履行合同、不完全履行合同的處理38.1.1最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第3條規定：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分?！边@一司法解釋主要是為了解決目前物業管理中存在的物業服務公司服務不到位、不規范問題。38.1.2作為律師應提醒物業

39、公司兩點：(1) 對物業管理公司管理不到位的，業主有權提起訴訟。(2) 物業管理公司內部的管理制度，包括服務細則、服務承諾等，構成物業管理服務合同的組成部分，所以物業管理應根據自己公司的實際情況來確定自己的管理制度，不能兌現的不宜形成書面的管理制度。但實際上，要求物業服務公司承擔任何形式的違約責任，都有一定的難度，因為物業管理不同于一般合同的履行，像買賣合同，標的明確具體，任何一方違約都是比較明顯的，但物業管理合同所指向的物業管理服務，是復雜而瑣碎的，讓業主委員會證實物業服務公司服務不到位，有一定的操作難度。38.2合同到期后不移交資料和不承認事實管理的問題38.2.1最高人民法院關于審理物業

40、服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第10條規定：“物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。”38.2.2對于業主委員會來說，如果有資料顯示開發商并未向業主提供物業管理條例第29條列明的資料，可以將物業公司作為被告，訴訟請求其移交資料。律師應當提供物業服務公司：在業主委員會終止與物業服務公司的合同后，物業服務企業拒絕退出、移交，并

41、以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。物業管理服務實踐中，存在兩種事實管理的情況：一是物業管理服務合同終止后，業主委員會未更換物業服務公司，物業管理公司也繼續提供服務，這種情況下的事實管理物業管理公司可以要求業主支付物業管理費。二是物業管理服務合同終止后，業主委員會重新聘請了物業服務公司，但原物業管理公司拒不退出，并以事實管理為由，要求業主支付物業管理費。對于第二種情況司法解釋明確規定管理，物業公司訴請支付物業管理費，法院可以不予支持。這一條規定可以很大程度上減少老“管家”落聘后拒不退出情況的出現。38.3物業管理服務合同無效的規定

42、38.3.1按照最高人民法院關于審理物業糾紛案件具體應用法律若干問題解釋第2條規定：“符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：(一) 物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務一并委托他人而簽訂的委托合同；(二) 物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。”38.3.2律師應提示物業服務公司：物業管理服務合同中經常出現的免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款有：(1) 明確公益性收入歸物業管理公司所有的條款，按照物權法的規定，小區的停車、

43、廣告費等公益性收入為全體業主所有，但有的開發商或物業管理公司往往利用自己的優勢地位，或業主委員會法律知識的欠缺，將這塊收入約定直接歸物業管理公司或開發商所有，實際上這是無效約定。(2) 物業服務企業在履行合同過程中的免責條款，主要有物業管理公司在任何情況下對小區車輛的丟失、業主人向損害賠償不承擔法定的補充責任。(3) 加大業主委員會的責任。有的物業公司在合同中約定業主委員會解釋本合同的，應向物業公司支付30萬的違約金，業主支付物業管理費不足的，由公益性收入直接補貼物業公司等。(4) 排除業主委員會權利的條款，主要包括物業服務公司對大額維修基金的使用有決定權，物業公司可以決定涉及全體業主利益的重

44、大事項等。所以，物業管理公司簽訂物業管理服務合同時應注意這些條款。38.4關于業主拒交物業管理費及抗辯理由的解析38.4.1最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第6條規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?8.4.2物業服務公司為小區提供物業管理服務，根據權利與義務對等原則，業主應支付物業管理服務費用。但在物業管理操作中，有時業主會以各種借口不交納物業管理

45、費用。業主不交納物業管理費的理由有：(1) 業主對拆遷安置不滿而拒不交納物業管理費的，由于原拆遷單位與物業服務公司不是同一單位，這種情況應由業主找原拆遷單位解決。(2) 業主搬入新房，認為房屋有質量問題，如漏水、墻皮脫落、裂縫及其他屬于房地產開發商負責的問題，應由業主向法院訴請開發商承擔責任。(3) 他人在業主的房外堆放雜物，造成妨礙，業主應向法院訴請妨礙人排除妨礙，物業公司只負有提示告知并維護小區環境整潔的義務，如物業服務公司在妨礙過程中無過錯或已經盡了自己應盡的義務，是不承擔責任的。(4) 業主家中被盜、被搶以及其他刑事犯罪案件，在物業服務公司無過錯或已盡了自己應盡的義務情況下是不承擔責任

46、的。(5) 就放棄共有權利作為抗辯理由的，主要是業主以自己未入住、未享用過小區公建配套為由而不交納物業管理費。律師應明確告知物業服務企業，業主的這些抗辯一般是不成立的。38.5物業服務公司的補充責任38.5.1業主財產在物業管理區域內遭受他人的非法損害業主在小區或其管理的其他物業管理區域內財產遭受非法損害主要有以下兩種情況：(1) 財產被盜竊或搶劫，包括車輛、室內外的大、小物件、晾曬的衣物等。目前的情況看，小區車輛被盜是最為敏感的問題，物業在這一方面要加強防范。(2) 財產被損壞，包括停放的車輛受第三人損壞，公共設施遭第三人破壞，業主的財產被毀壞等。有的小區由于建造的比較早，道路窄小，常發生車

47、輛漆面受到刮劃甚至車輛碰撞的情況；有的物業管理的是露天商場，來往人員很多，常會發生公共設施被損害的情形。以上兩種情況，只要直接的責任人無法找到或無力賠償，物業公司未按照物業服務合同提供服務，管理上有明顯的疏漏，比如說保安脫崗，一般應承擔相應的補充責任。38.5.2業主或物業使用人在物業管理區域內受人身傷害物業管理區域內發生人身傷害的案件也常見于報端，起因多是由于雞毛蒜皮的小事而斗嘴打架或業主之間積怨發生質變而大動干戈。當然也不能排除有一些極端的情況，比如說搶劫殺人、聚眾斗毆的惡性刑事犯罪的發生。以上情況都可能會造成業主或租戶的人身傷害甚至致死，當然這種傷害有可能發生在業主之間、業主與非業主之間

48、甚至業主與非進行服務工作時的物業服務人員之間。如果物業防范不力，未適當履行物業合同約定的安全保障義務，行為人又逃逸的，物業要承擔相應的民事賠償責任。38.6物業服務公司專業分包風險的規避在物業管理當中，服務分包管理是一種常見的管理模式，物業服務公司往往會將部分服務管理項目分包給專業公司進行相對獨立的運作，例如：配電室設備維護、消防檢測以及專業的外墻清洗等。物業管理行業重組中的專業技術重組的產生，起初是在技術、資金、人才含量高的專業上發生的，如物業管理企業通常將機電、智能化、消殺等工作交給專業公司打理，而現在的專業化重組幾乎涵蓋了物業管理的全部專業，如清潔和綠化等。由于這些專業技術維護的行業準入

49、的資格獲取比較困難，承接技術維護的分包公司多為設備系統建設方承擔，在行業資質以及專業技術方面存在著技術壟斷。物業服務公司在技術監管方面比較吃力，往往會出現雙方角色不明確的局面，物業服務公司不能很好的發揮其總體協調、監督管理的權利。作為物業服務公司，要減少專業分包的風險：一是通過詳細的合同條款與專業的分包公司明確雙方的權利與義務，要求專業公司按照法定的操作規程提供專業的服務，為了保護物業公司和業主的權益，要求專業公司提供的服務無瑕疵，如果服務不到位、不專業，物業公司有權按照合同約定要求專業公司承擔責任，直至解除雙方的分包合同；二是通過統一著裝、統一要求等方式淡化專業分包公司在小區的影響，防止物業

50、服務公司本身被邊緣化；三是加強物業服務公司的專業技能培訓。目前，物業管理的技能培訓主要集中于物業管理實務以及相關技術工種的實際操作培訓，而涉及其他行業如消防檢測、配電管理、電梯保養等專業的技術管理培訓往往不被物業管理人員重視，認為這些工作可由分包單位進行管理，忽略了自身管理權利的實施，使得物業公司本身根本不具備對專業公司進行管理和監督的能力。第三章律師辦理為業主、業主大會及業主委員會提供(tgng)法律服務的業務第一節律師為業主大會的成立和業主委員會的選舉產生(chnshng)提供法律服務第39條 當建筑區劃內入住率等達到規定的召開首次業主(yzh)大會會議的條件時，應提示業主督促建設單位按照

51、規定辦理相關手續，提示業主按照相關規定成立首次業主大會會議籌備組。第40條 首次業主大會會議籌備組組成后，律師為籌備組提供法律服務。40.1籌備工作的主要內容為：（1) 確定召開首次業主大會會議的形式；（2) 確認業主身份；（3) 確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；（4) 確定業主委員會委員候選人人數和產生辦法，組織業主自薦或推薦產生業主委員會候選人；（5) 擬訂業主大會議事規則（草案）、管理規約（草案）、業主委員會章程（草案）等文件。（6) 其他召開業主大會會議應準備的事項。40.2幫助草擬或審查業主大會議事規則、管理規約、業主委員會章程等需要在大會上通過的文件。第41條 業主大會

52、與業主大會會議41.1業主大會是由建筑區劃內全體業主參加，依法成立的自治組織，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。41.2業主大會會議分為定期會議和臨時會議。召開的條件由法律法規或業主議事規則規定。召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。41.3業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有建筑區劃內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。41.4業主大會決議分為普通決議和特別決議。業主大會作出普通決議，應當經建筑區劃內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數

53、的業主通過。業主大會作出特別決議，應當經建筑區劃內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主通過。41.5業主人數及面積的具體計算如下：業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總人數，按照前項的統計總和計算。物權法第76條第2款和第80條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統計

54、總和計算。41.6下列事項由業主大會以普通決議通過：(1) 制定和修改業主大會議事規則；(2) 制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；(3) 選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；(4) 選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；(5) 有關共有和共同管理權利的其他重大事項。41.7下列事項由業主大會以特別決議通過：(1) 籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；(2) 改建、重建建筑物及其附屬設施。第42條業主委員會42.1業主委員會由業主大會從全體業主中選舉產生，是業主大會的執行機構，對業主大會負責，受全體業主監督。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行

55、政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。42.2業主委員會的職責：(1) 召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；(2) 代表業主與選聘的物業服務人簽訂物業服務合同；(3) 及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；(4) 監督管理規約的實施；(5) 業主大會賦予的其他職責。第43條為 “破解”小區業主大會召開難問題，律師可以提出以下建議：43.1應在法律規定業主大會的相關制度內，選擇可操作性的方式、方法召開業主大會，比如說就業主大會的召開形式而言，盡量采用書面征求意見的方式召開業主大會，在大型社區，盡量采用業主代表或業主小組代表人的方式收集業主的意見。業

56、主大會同時采用以下形式進行表決：(1) 設投票箱。在物業管理區域內設投票箱，由業主自行將個人意見投入投票箱內，經業主委員會（換屆工作小組）統計匯總，公布表決結果。(2) 專人送達、回收意見。由業主委員會（換屆工作小組）組織有關人員逐戶派發、回收業主意見，經業主委員會（換屆工作小組）統計匯總，公布表決結果。(3) 通過業主提供的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發送電子郵件。(4) 傳真。(5) 公告。(6) 其他形式。43.2在業主大會議事規則中盡量規定一些實用性的有關業主大會召開的制度，業主大會議事規則是小區業主大會、業主委員會活動的“根本大法”，規定了業主大會的基本制度，將業主大會召開的一些制

57、度寫進議事規則，作為首次業主大會以后再召開業主大會的準則，可以有效減少業主大會召開過程中一些障礙性因素，比如說將在規定時間內“不表態視為同意”寫進規則，就可以大大減少業主大會的召開時間，將電子郵件、傳真等方式送達業主征求意見表寫進規則，也可以及時回收業主的意見等。43.3通過第三方介入召開業主大會。業主大會一般是由業主委員會召集召開的，在目前情況下，業主委員會難以做到職業化，業主委員會成員都有固定的工作，不太可能有較多的時間和精力投入到小區的公共事務中去，所以通過第三方介入的方式召開業主大會可以大大節省業主委員會成員的時間成本，保障業主大會的順利召開。通過第三方介入的方式主要有：業主委員會通過

58、其專職秘書來組織業主大會召開的文件的準備、征詢表的發放與回收等；通過中介機構，包括律師事務所來全程負責業主大會的召開，在上海、深圳等一些大城市，已經出現專門為業主委員會服務的中介公司和專業律師。第44條律師協助起草或審查業主大會議事規則44.1業主大會議事規則的性質是建筑區劃內業主大會活動的程序規則。44.2業主大會議事規則的主要內容：(1) 業主大會的議事方式；(2) 業主大會的表決程序；(3) 業主委員會的組成及任期；(4) 印章的使用與管理；(5) 業主委員會活動經費的籌集和使用。44.3業主大會議事規則通過、生效的原則：應經建筑區劃內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的

59、業主同意才能生效。44.4業主大會議事規則制定中應注意的事項：(1) 充分考慮建筑區劃內業主構成的實際情況，使制定的議事規則具有可操作性。(2) 內容不得違反法律、法規的規定，不得侵犯業主的合法權益。第45條律師協助起草或審查管理規約45.1管理規約的性質。其性質是對全體業主具有約束力的、業主參與物業管理的權利義務及活動的行為守則。45.2管理規約的主要內容：(1) 物業的基本情況；(2) 業主使用物業的方式及具體要求；(3) 業主參與本建筑區劃物業管理的權利及應承擔的義務；(4) 物業管理活動中各種費用的交納及分攤方式；(5) 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配方式；(6) 管理規約的修

60、改程序、通過、生效的原則；(7) 違反規約的責任；(8) 業主認為需要約定的其他事項。45.3管理規約通過、生效的原則：應經建筑區劃內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意才能生效。45.4制定管理規約應注意的事項：(1) 制定的內容不得違反法律、法規的規定，不得超越業主自治權的范圍，不得侵害業主的合法權益。(2) 條款內容應盡量具體明確，具有可操作性。第二節律師辦理(bnl)為業主、業主大會及業主委員會運作提供法律服務的業務(yw)第46條告知業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。第47條 業主決定選聘物業服務企業或者其他管理人管