1、房地產(chǎn)業(yè)成本預(yù)算面試簡答題、簡答題1.成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制主要包括哪些方面？答： 成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制， 包括 拿地成本、前期費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、營銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)成本，以及 人力成本、管理成本、經(jīng)營 的財務(wù)成本等。2.房地產(chǎn)已進(jìn)入微利時代，如何 加強(qiáng)成本控制，提升競爭力？ 答：一是建立全員責(zé)任成本控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系，變成本事后統(tǒng)計為事前控制三是建立成本預(yù)警機(jī)制。四是建立 費(fèi)用指標(biāo)承包機(jī)制。 五是建立成本優(yōu)化獎勵機(jī)制。 成本預(yù)警設(shè)置為幾個級別？ 3.5烙：成本預(yù)警設(shè)置為兩個級別，一級警報：當(dāng)月動態(tài)成本超過目標(biāo)成本當(dāng)月動 態(tài)成本超過目標(biāo)成本二級警報：以

2、內(nèi)，下屬公司組織分析實行限期整改；時，總 公司組織分析，對項目實施會診，分析原因，提出改進(jìn)措施，下屬公司 5%總經(jīng) 理做詳細(xì)的成本專題匯報，直至解除警報。4.如何進(jìn)一步完善設(shè)計管理機(jī)制，切實提高設(shè)計質(zhì)量和效率？ 答：一是進(jìn)一步完善設(shè)計管理體制。二是進(jìn)一步強(qiáng)化設(shè)計條線雙重管理職能。 三是進(jìn)一步規(guī)范方案評審行為。四是進(jìn)一步強(qiáng)化方案質(zhì)量控制 五是圖紙質(zhì)量處罰機(jī)制。六是建立產(chǎn)品缺陷反饋機(jī)制。如何強(qiáng)化方案質(zhì)量控制？ 5.答：第一，建立方案交底制度。第二，強(qiáng)化施工圖會審制度。如何建立產(chǎn)品缺陷反饋機(jī)制？ 6.努力專職檢查各公司在建在設(shè)計管理中心設(shè)置專職設(shè)計質(zhì)量檢查員，答：第一，物業(yè)管理中心、第二，每季度完成

3、一次設(shè)計缺陷檢查報告；項目的設(shè)計缺陷，項 每半年向出具一份營銷管理中心、客服管理中心應(yīng)根據(jù)交付和客戶反饋情況，目產(chǎn)品缺陷反饋一覽表。全員全面強(qiáng)化成本控制，建立房地產(chǎn)集團(tuán)的成本領(lǐng)先競 爭優(yōu)勢的具體工7.）進(jìn)一步調(diào)整和完善成本限額指標(biāo)；答：（1作要求？）重視和加強(qiáng)成本優(yōu)化工作；（2 ）建立全員成本控制機(jī)制；（3 4）深入推進(jìn)成 本人員的轉(zhuǎn)型；（5）嚴(yán)格落實好合約規(guī)劃制度；（）加大招標(biāo)價格信息庫建 設(shè)，結(jié)合建設(shè)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等兄弟單位歷史數(shù)據(jù)，（6全面建成一個內(nèi)容系統(tǒng)、更新 及時、信息公開的數(shù)據(jù)庫，作為指導(dǎo)內(nèi)部招標(biāo)、決 策的重要依據(jù)。 如何重視和 加強(qiáng)成本優(yōu)化工作？ 8.二是加強(qiáng)對施工方案的推進(jìn)限額設(shè)計。

4、答：一是加強(qiáng)設(shè)計 階段的成本優(yōu)化，三是加強(qiáng)對新型材料的研究，成本部要介入審核施工單位上報 的施工方案。優(yōu)化，”三點四是要重點加大對在不影響效果的情況下，積極采用 造價低的新型材料。一線”的成本控制，嚴(yán)格控制樣板房、臨時售樓處、示范區(qū) 使用奢侈材料，在確 保效果、品質(zhì)的情況下，盡可能考慮使用一些替代材料。具體指什么？ 9. “三點一線”答：“三點一線”的具體內(nèi)容為：售樓處（會所）、 樣板房、工地現(xiàn)場、看 房通道，以及覆蓋售樓處、樣板房、工地現(xiàn)場的示范區(qū)。如何強(qiáng)化檢查監(jiān)督，完善移動辦公制度？10.答：一是開展檢查監(jiān)督。 二是實現(xiàn)移動辦公檢查表單化。三是建立年度審計監(jiān)察機(jī)制。11.如何進(jìn)一步提升移動

5、辦公的針對性和時效性？3+10、確定移動辦公“”模式”，提升移動辦公有效性。1答：、建立移動辦公工作“五維度” 匯報機(jī)制，加強(qiáng)移動辦公規(guī)范性。2努力移動辦公工作“五維度”包括哪些？ 12.）對問題及上輪整改情況進(jìn)行檢1答：移動辦公工作“五維度”主要包括：）對 43）對相關(guān)部門提出的指導(dǎo)意見；查；2）針對問題提出管理措施和要求；）針 對體制、機(jī)制和制度提出的意見和建議。 相關(guān)部門的服務(wù)與支持；5成本管理中 心在拿地階段的測算要點是哪些？ 13. 1、人防車庫成本應(yīng)全部攤?cè)氤杀局?，?益中不考慮可租的費(fèi)用；答：2、初步規(guī)劃圖中有疑問的地方及時和設(shè)計部溝通 了解；3、有安置房、代建房的要考慮這部分虧

6、損費(fèi)用的成本應(yīng)攤到可售成本中'、各種費(fèi)用一定要按最新產(chǎn)品類型、最新經(jīng)驗數(shù)據(jù)填寫、建安部分特別要4注 意鋼材、碎的市場波動情況。不可預(yù)見費(fèi)用。35%5估算中考慮預(yù)留成本控 制原則的原則是什么？ 14.、節(jié)約原則答：1、全面控制原則2、動態(tài)控制原 則3 15.三點一線建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和思路？答：一是設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化 二是施工標(biāo)準(zhǔn)化三是材料標(biāo)準(zhǔn)化成本管理思路？ 16.答：準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事前定價、動 態(tài)反饋、及時結(jié)算。年.成本控制的具體要求是什么？ 17.2012答：一是重視和加強(qiáng)成本優(yōu)化工作； 二是建立全員成本控制機(jī)制； 三是要充分發(fā)揮成本人員 的作用；四是加大招標(biāo)價格信息庫建設(shè)； 五是要深入推進(jìn)

7、成本人員的轉(zhuǎn)型。成本管理整個流程節(jié)點是怎樣的？18.努力施工初步、-目標(biāo)責(zé)任成本制定階段-答：拿地階段-方案設(shè)計階段 后 評估階段。-竣工結(jié)算階段-圖設(shè)計階段-工程實施階段 成本管理中心 在方案設(shè)計階段主要流程、管控和測算要點是哪些？ 19.答：方案設(shè)計階段是成本控制的極為重要的階段， 通過對設(shè)計方案的比較，本階 段能夠?qū)崿F(xiàn)的成本控制的效果占整個項目全階段成本控制效果的比率約為控制成本需要進(jìn)行的成本投入最低。這一階段的成本控制的阻力最小，75%- 80%成 本管理部在方案設(shè)計階段重點關(guān)注的是什么？ 20.結(jié)構(gòu)布置，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，答：產(chǎn)品定位，主要設(shè)計選型，建筑平面，建 筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停

8、車方式及比率，小區(qū)供配電方式。21.目標(biāo)成本管理原則是 什么？應(yīng)與產(chǎn)品更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)，不僅限于成本目標(biāo)值本身、答：1.目標(biāo)掛鉤。而不 目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)；“算了 再做” 2.是“做了再算”目標(biāo)成本應(yīng)隨著項目的實施（產(chǎn)品提升等）分階段進(jìn) 行檢查、修改。3. 22.怎樣做好項目成本全員控制原則？答：由成本管理部牽頭， 聯(lián)合財務(wù)管理部，對全年綜合成本指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，并與各部門簽訂成本控制責(zé)任 分解到每一個部門，形成各部門的成本控制指標(biāo)，因此成本控制涉及項目組織中所有部門和成員的工狀，明確成本控制獎罰措施。應(yīng)充分調(diào)動每個部門和每一個 成員控制成并與每一個成員的切身利

9、益有關(guān)，作，本、關(guān)心成本的積級性，真正樹立全員控制成本的觀念。什么是成本的動態(tài)控制原則？ 23.答：所謂動態(tài)控 制就是將工、料、機(jī)等投入到施工過程中，收集成本發(fā)生的實際值，將其與目標(biāo) 值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續(xù)進(jìn)行，否則要找出具體的原因采取相應(yīng)措施。三點一線建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和思路是什么 24. 一是設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化；由研發(fā) 部負(fù)責(zé)研究啟動區(qū)規(guī)劃、戶型、會所建筑、精裝修由總公司工程管理中心組織開 二是施工標(biāo)準(zhǔn)化，和景觀五個方面的標(biāo)準(zhǔn)化圖紙；發(fā)會所、售樓處和精裝修戰(zhàn)略 施工單位，并相對固化；三是材料標(biāo)準(zhǔn)化，由設(shè)計 努力、注意水景占整個景觀的比例，水景太 2管理中心牽頭，聯(lián)合物資管理中心，研 以內(nèi)

10、最合適。多，物業(yè)管理化錢大，水景費(fèi)用占物業(yè)管理費(fèi)6延抗震設(shè)防區(qū)，剪力墻結(jié)構(gòu)及框架核芯筒結(jié)構(gòu)的高度與寬度比 76度及、3影響建筑的風(fēng)荷載和 抗5.,框架剪力墻結(jié)構(gòu)的高度與寬度比不宜大于不宜大于6震等級提高，成本會大幅增加 如果地基有溶洞的不宜建高層，根據(jù)地質(zhì)報告，打鉆孔樁成本成倍 增長。4、32.目標(biāo)成本的作用是什么？在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成 本目標(biāo)成本作用是企業(yè)預(yù)先確定的、目標(biāo)，是成本的控制線。有提前鎖定投資、 合理確定銷售價格、加強(qiáng)成本的計劃性、預(yù)測投資效益等作用33目標(biāo)成本的管理原則是什么？應(yīng)與產(chǎn)品目標(biāo)掛不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)， 鉤。而不是 目標(biāo)不是上

11、限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù) ；“算了再做”目標(biāo)成本應(yīng)隨著項目的實施（產(chǎn)品提升等）分階段進(jìn)行檢查、修“做 了再算” 改 成本部在編制成本目標(biāo)責(zé)任狀時要注意哪些？ 34. 1、填寫科目費(fèi) 用時按成本分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)偺顚憽?2、配套工程按受益原則進(jìn)行分?jǐn)偂?、參 照中南成本標(biāo)準(zhǔn)或以在建業(yè)態(tài)工程進(jìn)行測算填寫。、以合同為主線進(jìn)行測算填寫，以便簽訂合同時參考、動態(tài)分析預(yù)警。4、編寫說明中一定要注明編寫時鋼筋、碎、鋁合金門窗等價格是按多少編 5制的。以便察閱，分析。6、估算中 不考慮預(yù)留不可預(yù)見費(fèi)用35.施工圖階段成本控制措施的要點是什么？產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化 設(shè)計任務(wù)書模板化 設(shè)計合同模板 主要專業(yè)

12、施工圖設(shè)計指引模板 化努力主要專業(yè)施工圖設(shè)計審圖要點模板化 專業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)模板化制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)作法 成本動態(tài)預(yù)警機(jī)制是什么？ 36.獨(dú)立項目公司必須組織相關(guān)城市公司、凡是動態(tài) 成本超出目標(biāo)成本3%勺，1形成分析報告報并提出糾偏措施，職能部門進(jìn)行成本 分析研究，找出超標(biāo)原因，總公司成本管理中心審核和常務(wù)副總審批。發(fā)現(xiàn)一次處罰該公司獨(dú)立項目公司未能按要求組織糾偏分析的，城市公司、元。元，成本管理部500總經(jīng)理1000總公司成本核算中心必須組織項目公司 5%勺，2凡 是動態(tài)成本超出目標(biāo)成本形成分析報找出超標(biāo)原因，并提出糾偏措施，相關(guān)職能部門進(jìn)行成本分析研究，告報常務(wù)副總審核、董事長審批。發(fā)現(xiàn)一次處罰成本

13、 總監(jiān)3總公司成本核算中心未能按要求組織糾偏分析的，元。1000全面推行指標(biāo)承包制，進(jìn)一步控制成本，提升效益？ 37.怎樣、建立目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本控制機(jī)制，從源頭控制產(chǎn)品定位、1設(shè)計、 技術(shù)、工程等運(yùn)營成本。、推行費(fèi)用包干，有效降低管理成本。2順應(yīng)地產(chǎn)微 利時代，加強(qiáng)成本控制，提升競爭力？怎么樣 38. 一是建立全員責(zé)任成本控制 體系。二是建立合約規(guī)劃體系，變成本事后統(tǒng)計為事前控制。三是建立成本預(yù)警機(jī)制。四是建立費(fèi)用指標(biāo)承包機(jī)制 五是建立成本優(yōu)化獎勵機(jī)制。怎樣加強(qiáng)“三點一線”的成本控制，實行成本限額制度？ 39. 一是控面積二是控造價建立 房地產(chǎn)集團(tuán)的成本領(lǐng)先競爭優(yōu)勢的具體工全員全面

14、強(qiáng)化成本控制，40.作要求）進(jìn)一步調(diào)整和完善成本限額指標(biāo)（1努力）重視和加強(qiáng)成本優(yōu)化工作（2）建立全員成本控制機(jī)制，研究、制定全員、全 階段成本控制體系，并3 （以專項責(zé)任狀的形式，將成本控制指標(biāo)分解、落實 到每一個責(zé)任部門）深入推進(jìn)成本人員的轉(zhuǎn)型，充分發(fā)揮成本人員的作用。成本 人員要深4 （入?yún)⑴c產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配置、規(guī)劃設(shè)計、技術(shù)方案把關(guān)、施工圖會 審、招投標(biāo)控 制等各個環(huán)節(jié)，從目前的成本核算型技術(shù)人員轉(zhuǎn)為成本控制型的 管理人員。）嚴(yán)格落實好合約規(guī)劃制度，確保在一季度末完成所有在建項目的 5 （合約規(guī)劃體系的建立，并具備適時運(yùn)用條件）加大招標(biāo)價格信息庫建設(shè)，結(jié) 合建設(shè)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等兄弟單位歷史數(shù)

15、據(jù)，（6全面建成一個內(nèi)容系統(tǒng)、更新及時、 信息公開的數(shù)據(jù)庫，作為指導(dǎo)內(nèi)部招標(biāo)、決 策的重要依據(jù)。41.怎樣強(qiáng)化設(shè)計 限額？給予設(shè)計單位進(jìn)行獎勵，若超過方案成本如有節(jié)約，按節(jié)約成本的10-15% 進(jìn)行罰款。20%艮額指標(biāo)的5%勺，則根據(jù)實情對設(shè)計單位處以超額成本的總公司在成本管理準(zhǔn)則中規(guī)定了哪些情況下須接受處罰？42.各類資料審核不及時或簡單審核延誤項目生產(chǎn)的1編制的成本標(biāo)準(zhǔn)在實際應(yīng)用時不具備可操作性 2 設(shè)計各階段不認(rèn)真測算成本導(dǎo)致成本超標(biāo)的 3原成本缺陷庫內(nèi)的問題在新項目 上重復(fù)出現(xiàn)45無故不參加設(shè)計方案評審、施工圖評審的 6參與各類評審時未 根據(jù)自身專業(yè)提出相應(yīng)建議的 向各城市公司或獨(dú)立項

16、目公司下達(dá)的成本指標(biāo)錯 誤的7各類審核把關(guān)，引起內(nèi)耗的8檔案管理的目的是什么？ 43.提高檔案管理 工作效為規(guī)范和加強(qiáng)公司檔案管理，實現(xiàn)檔案的標(biāo)準(zhǔn)化管理，率。年，為了適應(yīng)市場變化，公司要全面加強(qiáng)各方面的成本控制工作。44.2012 一是重視和加強(qiáng)成本優(yōu)化工作。具體要求是什么？二是建立全員成本控制機(jī)制努力三是要充分發(fā)揮成本人員作用。四是加大招標(biāo)價格信息庫建設(shè)五是要深入推進(jìn)成本人員的轉(zhuǎn)型 成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制包括哪些？45包括拿地成本、前期費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、營銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)成本，以及人力成本、管理成本、經(jīng)營的財務(wù)成本等。怎樣全面推行指標(biāo)承包制，進(jìn)一步控制成本，提升效益？ 4

17、6.建立目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本控制機(jī)制，從源 頭控制產(chǎn)品定位、設(shè)1計、技術(shù)、工程等運(yùn)營成本。推行費(fèi)用包干，有效降低管理成本。2 47.成本優(yōu)化獎勵機(jī)制是什么？給予第一，強(qiáng)化限額設(shè)計機(jī)制，方 案成本如有節(jié)約，按節(jié)約成本的10-15%勺，則根據(jù)實情對設(shè)計單位處以超額設(shè) 計單位進(jìn)行獎勵，若超過限額指標(biāo)的 5%合設(shè)計管理中心項目設(shè)計部進(jìn)行獎同時 按節(jié)約成本的3-5%成本的20%S行罰款。10%寸設(shè)計管理中心及項目部設(shè)計部處以超額成本的若超過合同指標(biāo)的5%勵；進(jìn)行罰款。第二，針對負(fù)有成本優(yōu)化 責(zé)任的設(shè)計、成本人員，凡是超額完成成本給予獎勵；第三，凡是其他員工提出 成本優(yōu)化建3%-5%t化指標(biāo)的，超出部分的給予獎勵；若該建議在全公司推行的， 按照節(jié)約金3%-5%Z的，按照節(jié)約金額的給予獎勵。第四，通過與政府單位、相 關(guān)部門溝通、協(xié)調(diào)，在當(dāng)?shù)乩U5%-8項的3%-5%進(jìn)行獎勵。費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上獲得相應(yīng)優(yōu) 惠的，根據(jù)優(yōu)惠金額的全員全面強(qiáng)化成本控制， 建立房地產(chǎn)集