1、深圳觀瀾高爾夫球場A球道抵押價值評估報告項目名稱： 深圳××高爾夫球會有限公司委托評估的深圳市寶安區觀瀾鎮高爾夫球場A球道（宗地號：A933-0001）價格評估 委托方：   深圳××高爾夫球會有限公司 估價方：   深圳市國咨房地產評估有限公司 估價人員：   盧小波  龔偉平  方菁   梁曉智 估價作業日期：   二三年七月一日至二三年七月三日 估價報告編號：   深國咨評字2003I11B

2、-1247號 報 告 目 錄 一、 致委托方函 二、 估價師聲明 三、 估價的假設和限制條件 四、 估價結果報告 五、 估價技術報告 六、 附件 致 委 托 方 函 深圳××高爾夫球會有限公司：   承蒙委托,我公司對貴公司委托的房地產進行價值評估，評估基準日為二三年七月一日,目的是為貴公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據。經過實地查看和市場調查,根據貴公司提供的有關材料,參照我國有關法規和制度, 并遵循必要的評估程序與原則，對該部分房地產價值作出評定估算。現將評估結果報告如下： 深圳××高爾夫球會有限公司委托評估的深圳市寶安區觀瀾

3、鎮高爾夫球場A球道（宗地號：A933-0001），土地面積為 793270.10M2，該標的物在評估基準日的評估市值為￥227,411,903元（評估單價：286.68元/平方米） , 大寫人民幣貳億貳仟柒佰肆拾壹萬壹仟玖佰零叁圓整。        法人代表：                       &#

4、160;              深圳市國咨房地產評估有限公司           評 估 中 心           二三年七月三日 估 價 師 聲 明 對于深圳××高爾夫球會有限公司委托評估的深圳市寶安區觀瀾鎮高爾夫球場A球道（宗地號：A933-0001）價格評估

5、報告，我們做如下鄭重聲明： 1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有利害關系和偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。 5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。 6、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。 中國注冊房地產估價師： 估價的假設和限制條件 一、本報告中估價對象的評估市值，它是基于以下假設條件： 1.買賣雙方處于公平交易狀態

6、，對估價對象成交有充分討價還價的權利。 2.買賣雙方都有一段充分了解估價對象現狀及所處市場行情的時間,并且有一段合理的洽談交易時間。 3.估價對象可以在公開市場上自由轉讓。 4.估價對象價值不受任何附帶債權關系帶來的影響。 5.不考慮特殊買家的額外出價。 6.買賣雙方之間無任何利害關系。 二、本估價報告的限制條件 1.本報告只為深圳××高爾夫球會有限公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據，不對其它用途負責。 2.本報告在宏觀房地產市場情況無較大波動時有效期為一年自2003年7月3日-2004年7月2日止，若市場有較大波動或超過一年需重新進行評估。 3.未經我公司同意，本報告

7、全部或部分內容不得發表在任何公開刊物和新聞媒體，否則將追究相應的法律責任。 三、其他需要說明的問題 1. 球道A的宗地面積及規劃設計要點以深圳市人民政府頒發的房地產證深房地字第7226235號、深圳市土地使用權出讓合同書深地合字（1994）4-014號為準； 2委托方提供的資料數據缺乏合法性、真實性和完整性或委托方和當事人對擬估估價對象有隱瞞重大問題和事實，我公司不承擔由此帶來的任何評估風險和責任。 3.本次評估沒有對估價對象進行內部結構測試和設施檢驗，無法確認估價對象結構和設施是否有缺損。 4.本評估結果含完全商品地價及轉讓時應繳納的稅、費等款項。 估價結果報告 一、委托方 深圳×

8、×高爾夫球會有限公司 二、估價方 深圳市國咨房地產評估有限公司 三、估價對象 估價對象為觀瀾高爾夫球場A球道，地處深圳市龍崗區二級用地，宗地號A933-0001，土地登記證書號：房地產證深房地字第 7226235號；土地面積為：793270.10平方米，土地使用權現為深圳××高爾夫球會有限公司使用；土地所有權性質為國有土地。地塊形狀為不規則，地勢屬于丘陵，球場使用年限：40年（自1994年08月15至2034年08月14日止），已使用年限為8.9年，剩余使用年限為31.1年。該高爾夫球場A球道共18洞，場地內綠化工程、道路工程、供水工程、供電工程等配套設施工程已經

9、完成。 觀瀾高爾夫球場始建于1992年，至今已經建成A、B、C、D、E五道18洞的球場，是目前華南地區規模最大、場地最好的高爾夫球場，曾經舉辦過多次國際比賽，如：1995年4月的VOLVO中國巡回賽/可口可樂公開賽；1995年11月的第四十一屆高爾夫球世界杯決賽；1996年5月的 VOLVO中國巡回賽/可口可樂公開賽；1998年11月的尊尼獲加超級巡回賽；1998年12月VOLVO亞洲比洞賽及Hugo Boss 四人二球賽；1999年12月第五屆歐米枷職業高爾夫錦標賽等；系列國際賽事使得高爾夫球會取得了較高的知名度。 觀瀾高爾夫球場位于深圳市寶安區觀瀾鎮，東臨新興路，南接高爾夫大道，西臨梅觀高

10、速公路，北至大外環路。觀瀾高爾夫球場處于梅觀高速、機荷高速及深觀莞高速的交匯處，南面經梅觀高速直通皇港口岸達香港，西面經機荷高速可通深圳國際機場，并通過廣深、深汕、惠鹽等廣東省高速公路網連接，可以覆蓋珠江三角洲的主要區域，交通十分方便。觀瀾高爾夫球場的配套設施完善，有建筑面積達3萬平方米配套會所、鄉村俱樂部、酒店等設施，會所配套有餐廳、泳池、健身等多項設施。 四、估價目的 為委托方向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據 五、估價時點 二三年七月一日 六、估價依據 1、房地產估價規范GB/T50291-1999。 2、國家和地方的有關法律、法規。 （1）中華人民共和國土地管理法； （2）中華人民共和

11、國城市房地產管理法。 3、委托方提供的有關資料。 （1）房地產證深房地字第7226235號； （2）深圳市土地使用權出讓合同書深地合字（1994）4-014號； 4、評估人員現場勘察、攝影和記錄。 5、深圳市房地產市場信息。 七、價值定義 本次評估的市場價值是指該估價對象在 二三年七月一日，在正常市場條件下，進行合理銷售的價格。 八、估價原則 1、 合法原則。 2、 最高最佳使用原則。 3、 替代原則。 4、 估價時點原則。 九、估價方法 估價人員深入細致地分析了項目的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料，在實地勘察和調研的基礎上認為： （1）高爾夫球場是具有收益性的物業，其球場

12、的價值，在於通過球會的成立及運作，來體現其收益能力，球會管理水平和運作風格，可影響球場的收益潛能，我們可通過其收益可預測其市場價值，因此本次評估我們采用“收益法”作為本次評估的方法之一。 （2）深圳市具有二十幾年的土地開發歷史，其開發的成本的諸多構成可以預測估算，同時委托方具有較完整的高爾夫球道開發成本費用資料，為本次評估提供了許多有參考價值的第一手資料，考慮本次評估抵押貸款目的需要遵循保守性原則，因此“成本法”也作為本次評估高爾夫球道的方法之一。 十、估價結果 深圳××高爾夫球會有限公司委托評估的深圳市寶安區觀瀾鎮高爾夫球場A球道（宗地號：A933-0001），土地面積為

13、793270.10 ，該標的物在評估基準日的評估市值為￥227,411,903元（評估單價：286.68元/平方米） , 大寫人民幣貳億貳仟柒佰肆拾壹萬壹仟玖佰零叁圓整。 十一、估價人員 勘 察 人：          評 估 員： 初  審：          復  審： 十二、估價作業日期    二三年七月一日至二三年七月三日 十三、估價報告應用的有效期

14、    本報告在市場情況無較大波動時有效期為一年自2003年7月3日-2004年7月2日止，若市場有較大波動或超過一年需重新進行評估。 附  件 附件一：估價對象地理位置圖 附件二：估價對象照片（原件）復印件 附件三：房地產證復印件 附件四：深圳市土地使用權出讓合同書 附件五：委托方提供的其他資料 附件六：房地產價格評估機構資格證書復印件 附件七：中國注冊房地產估價師資格證書復印件 估價技術報告 一、 個別因素分析  估價對象為觀瀾高爾夫球場A球道，地處深圳市龍崗區二級用地，宗地號A933-0001，土地登記證書號：房地產證深房地字第 7226

15、235號；土地面積為：793270.10平方米，土地使用權現為深圳××高爾夫球會有限公司使用；土地所有權性質為國有土地。地塊形狀為不規則，地勢屬于丘陵，球場使用年限：40年（自1994年08月15至2034年08月14日止），已使用年限為8.9年，剩余使用年限為31.1年。該高爾夫球場A球道共18洞，場地內綠化工程、道路工程、供水工程、供電工程等配套設施工程已經完成。 觀瀾高爾夫球場始建于1992年，至今已經建成A、B、C、D、E五道18洞的球場，是目前華南地區規模最大、場地最好的高爾夫球場，曾經舉辦過多次國際比賽，如：1995年4月的VOLVO中國巡回賽/可口可樂公開賽；

16、1995年11月的第四十一屆高爾夫球世界杯決賽；1996年5月的 VOLVO中國巡回賽/可口可樂公開賽；1998年11月的尊尼獲加超級巡回賽；1998年12月VOLVO亞洲比洞賽及Hugo Boss 四人二球賽；1999年12月第五屆歐米枷職業高爾夫錦標賽等；系列國際賽事使得高爾夫球會取得了較高的知名度。 二、區域因素分析 觀瀾高爾夫球場位于深圳市寶安區觀瀾鎮，東臨新興路，南接高爾夫大道，西臨梅觀高速公路，北至大外環路。觀瀾高爾夫球場處于梅觀高速、機荷高速及深觀莞高速的交匯處，南面經梅觀高速直通皇港口岸達香港，西面經機荷高速可通深圳國際機場，并通過廣深、深汕、惠鹽等廣東省高速公路網連接，可以覆

17、蓋珠江三角洲的主要區域，交通十分方便。觀瀾高爾夫球場的配套設施完善，有建筑面積達3萬平方米配套會所、鄉村俱樂部、酒店等設施，會所配套有餐廳、泳池、健身等多項設施。 三、背景因素分析    （一） 宏觀經濟形勢繼續看好，房地產開發投資基本與國內生產總值同步增長，居民消費需求旺盛，消費結構呈現多元化    今年1季度，我市經濟繼續保持快速增長態勢，累計完成國內生產總值523.82億元，比上年同期增長16.5。據統計，1季度我市完成固定資產投資 137.97億元，同比增長15.5，增幅高出上年同期2.6個百分點。其中，房地產開發投資83.28億元，增長16.4

18、，增幅比上年同期回落了 3.6個百分點。消費市場繁榮，居民消費需求旺盛。1季度，全市社會消費品零售總額194.34億元，同比增長15.7。消費結構加速升級，居民購房、購車、旅游和信息消費持續升溫。   （二） 深圳經濟特區房地產市場持續平穩發展，房價、房租和地價總水平保持平穩    近年來，深圳經濟特區房地產市場持續保持平穩發展，在南山區，房地產市場從整體上改變了過去的郊區特色，開始向中等偏上的層次演進；在鹽田區，隨著東部開發熱潮的來臨，鹽田區房地產的市場地位在提升。今年1季度，深圳房地產市場仍然保持良好的發展勢頭，據初步步統計,一季度批準預售面積155

19、.6萬平方米,其中住宅132.6萬平方米，辦公6.6萬平方米,商業14.1萬平方米。 二級市場共銷售房屋面積172.3萬平方米，比去年同期增長6.2% ，其中住宅156.45萬平方米，辦公4.71萬平方米,商業及其它面積11.19萬平方米。本季度房地產市場總體上交投仍較活躍，但質素高、社區大的樓盤推出受“五一”房地產春交會吸引，新推出量有所減少，再者，由于受春節房地產銷售淡季的影響，房價總水平平穩中略有下降。深圳房價指數結果顯示：房價總體平穩，商業用房房價略有下降。羅湖區住宅二級市場房價略有上升，住宅三級市場、辦公樓的房價略有下降，商業用房的房價降幅明顯。福田區住宅二級市場房價略有下降，住宅三

20、級市場、商業用房的房價略有上升，辦公樓房價保持平穩。南山區住宅二級市場房價略有下降，商業用房房價降幅明顯，辦公樓房價略有上升，住宅三級市場房價保持平穩。鹽田區住宅二級市場、辦公樓房價升幅明顯，住宅三級市場的房價略有上升，商業用房的房價保持平穩。    由于受整體經濟環境的影響，以及各類物業供過于求、地鐵修建、口岸24小時通關和傳染性非典型性肺炎等因素，使得2003年1季度深圳經濟特區房租總體上穩中略降。深圳房租指數結果顯示：與上期相比，特區綜合房租以及住宅、辦公樓和工業廠房的房租略有下降，商業用房房租保持平穩。羅湖區住宅、辦公樓的房租降幅明顯，工業廠房房租略有下降，商業用房

21、房租略有上升。福田區住宅、商業用房、工業廠房的房租降幅明顯，辦公樓房租保持平穩。南山區辦公樓房租降幅明顯，住宅、工業廠房的房租略有下降，商業用房的房租升幅明顯。鹽田區各物業類別的房租均保持平穩。    我市今年對建設用地的總量將進行嚴格控制：1、土地供應量比去年有所下降；2、今年政府新出讓的房地產經營用地將不超過去年的總量；3、特區內將基本不出讓商品房住宅用地。深圳地價指數結果顯示：地價總體持續平穩，工業用地地價略有上升。羅湖區辦公用地、商業用地地價略有下降，住宅用地地價保持平穩，工業用地地價與上期持平。福田區住宅用地、辦公用地地價略有下降，商業用地、工業用地地價保持平穩。

22、南山區住宅用地、商業用地地價略有下降，辦公用地地價與上期持平，工業用地地價保持平穩。鹽田區商業用地、工業用地地價略有下降，住宅用地地價保持平穩，辦公用地地價與上期持平。 四、最高最佳使用分析 根據該項目規劃，估價對象規劃用途是高爾夫球道用地，根據合法性原則及最高最佳使用原則，確定委估估價對象的最高最佳用途為其規劃用途。 五、估價方法選用分析 估價人員深入細致地分析了項目的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料，在實地勘察和調研的基礎上認為： （1）高爾夫球場是具有收益性的物業，其球場的價值，在於通過球會的成立及運作，來體現其收益能力，球會管理水平和運作風格，可影響球場的收益潛能，我

23、們可通過其收益可預測其市場價值，因此本次評估我們采用“收益法”作為本次評估的方法之一。 （2）深圳市具有二十幾年的土地開發歷史，其開發的成本的諸多構成可以預測估算，同時委托方具有較完整的高爾夫球道開發成本費用資料，為本次評估提供了許多有參考價值的第一手資料，考慮本次評估抵押貸款目的需要遵循保守性原則，因此“成本法”也作為本次評估高爾夫球道的方法之一。 六、估價測算過程 （一）采用“收益法”進行評估： 高爾夫球場作為一個整體時方能發揮其價值，很難確定哪部分收益來自哪一部分，我們在評估時，把該高爾夫球場A、B、C、D、E五個球道當作一個整體進行評估，通過計算整體的收益、成本、費用等來核算整個球場的

24、價值，然后按照一定的方法，把評估總價值按球道打球人流及球道用地面積綜合分攤，得出球道A的價值。 1、收入計算 球場的收益主要來自會員卡銷售收入、會費收入、會員打球銷售收入。 （1）會員卡銷售收入 根據委托方提供球道設計標準，預計平均每條球道可吸收會員1500人，目前建成的五條球道，共可以吸收7500名會員，目前已有會員數量 3307個，在目前條件下，還可以吸收會員人數為：7500-3307=4193（人），會員卡現銷售價格550000元/個計算，考慮未來會員卡數量增加和使用年限減少，銷售價格會逐年下降。會員卡銷售收入計算如下表: 收益年限 年銷售數量（個） 銷售單價(元/個) 年銷售總金額（元

25、） 2003年7月1日至年底 193 550000 106,150,000 第2004年 300 530000 159,000,000 第2005年 300 530000 159,000,000 第2006年 300 530000 159,000,000 第2007年 300 530000 159,000,000 第2008年 300 530000 159,000,000 第2009年 300 480000 144,000,000 第2010年 300 480000 144,000,000 第2011年 300 480000 144,000,000 第2012年 300 480000 144,

26、000,000 第2013年 300 480000 144,000,000 第2014-2018年 200 420000 84,000,000 （2）會費收入 按照目前會員月費的標準，每個會員的月費160美元，折合人民幣160美元×8.2772元/美元= 1324元，會員數量按照會員卡的銷售進度逐年增加，則會費收入現值計算如下： 收益年期 會員卡銷售數量(個) 會員卡會費（元/月） 年會費收入（元） 2003年7月1日至年底 3500 1324 55,608,000 第2004年 3800 1324 60,374,400 第2005年 4100 1324 65,140,800 第20

27、06年 4400 1324 69,907,200 第2007年 4700 1324 74,673,600 第2008年 5000 1324 79,440,000 第2009年 5300 1324 84,206,400 第2010年 5600 1324 88,972,800 第2011年 5900 1324 93,739,200 第2012年 6200 1324 98,505,600 第2013年 6500 1324 103,272,000 第2014年 6700 1324 106,449,600 第2015年 6900 1324 109,627,200 第2016年 7100 1324 112

28、,804,800 第2017年 7300 1324 115,982,400 第2018年 7500 1324 119,160,000 第2019-2034年 7500 1324 119160000 （3）果嶺費及球童、球車銷售收入 根據委托方提供資料，近年會員及非會員人流平均統計如下： 球道名稱 節假日（人/月） 平 日（人/月） 會員 非會員 會員 非會員 A 2015 122 1742 479 B 2087 107 2200 362 C 2322 394 2744 1043 D 1744 100 1688 790 E 1877 314 1669 858 合計 10045 1037

29、 10043 3532 根據委托方提供資料，打球果嶺費、球童、球車價目表如下： 項目 價格（人民幣元） 會員 嘉賓 訪客 平日果嶺費 0 550 1100 周末及假日果嶺費 0 990 1650 球童費 110 110 110 球車費 220 220 220 根據委托方介紹：A.訪客基本上占的比例很少，因此在計算打球果嶺費、球童、球車費用時僅僅考慮會員和非會員的打球費用水平。B.平均兩人一個球車和一個球童計算； 則打球果嶺費、球童、球車年收入計算如下表： 球道名稱 節假日（人/月） 平 日（人/月） 會員 非會員 會員 非會員 A-E合計 10045 1037 10043 3532

30、果嶺費、球童、球車費 165 1155 165 715 月均收入 1,657,425 1,197,735 1,657,095 2,525,380 年均收入 19,889,100 14,372,820 19,885,140 30,304,560 合計 84,451,620 考慮未來高爾夫球場的消費逐漸普及中產階級人士以及眾多類似高爾夫球場的建設，打球果嶺費、球童、球車費用未來會逐年下降，同時隨著會員卡的逐年銷售，打球的人數也會逐年增加，綜合考慮，假設未來年份果嶺費及球童、球車銷售收入不變。 2、成本計算 委托方提供的觀瀾高爾夫球場A-E五個球道的2002年經過深圳大信會計事務所審計的經營成本明細

31、表如下： （1）營業成本費用：6815萬元； （2）管理費用：6597萬元； （3）財務費用：1420萬元； （4）稅金：1340萬元； 合計：16172萬元。 考慮高爾夫球場后續維護成本費用會逐步增加，因此假設2003-2019年，每年遞增1%，2019年后各年就保持穩定。   3、收益還原利率確定 考慮觀瀾高爾夫球場是一項投資大、風險大、投資時間長的投資項目，以及參照同類觀瀾高爾夫球場的收益平均水平，取收益還原利率9.5%。 4、收益價格確定 根據前面計算的收入及成本，將各年的凈收益按照9.5%的還原利率折現到評估基準日，得出各年的凈收益現值之和，即為觀瀾高爾夫球場A-

32、E五個球道的價值，計算過程見下表： 收益年期會員卡銷售收入年會費收入打球年銷售收入球場年成本費用年經營凈收益貼現年期貼現系數現值2003年7月1日至年底 106,150,000 55,608,000 84,451,620 161,720,000 84,489,620 0.250.9776 82,594,252 131,244,519 第2005年159,000,000 65,140,800 84,451,620 164,970,572 143,621,848 1.750.8531 122,530,950 第2006年159,000,000 69,907,200 84,451,620 166,6

33、20,278 146,738,542 2.750.7791 114,328,728 第2007年159,000,000 74,673,600 84,451,620 168,286,480 149,838,740 3.750.7115 106,615,700 第2008年159,000,000 79,440,000 84,451,620 169,969,345 152,922,275 4.750.6498 99,369,632 第2009年144,000,000 84,206,400 84,451,620 171,669,039 140,988,981 5.750.5934 83,666,960

34、 78,060,955 第2011年144,000,000 93,739,200 84,451,620 175,119,586 147,071,234 7.750.4949 72,789,429 第2012年144,000,000 98,505,600 84,451,620 176,870,782 150,086,438 8.750.4520 67,837,199 第2013年144,000,000 103,272,000 84,451,620 178,639,490 153,084,130 9.750.4128 63,189,149 第2014年 84,000,000 106,449,600

35、 84,451,620 180,425,885 94,475,335 10.75 0.3770 35,613,664 第2015年84,000,000 109,627,200 84,451,620 182,230,144 95,848,676 11.750.3443 32,996,678 30,560,046 第2017年84,000,000 115,982,400 84,451,620 185,892,970 98,541,050 13.750.2871 28,292,612 第2018年84,000,000 119,160,000 84,451,620 187,751,899 99,859

36、,721 14.750.2452 24,482,076 第2019-2034年0 119,160,000 84,451,620 187,751,899 15,859,721 1.9192 30,437,848 合計1,204,610,399 在計算觀瀾高爾夫球場A球道的分攤價值時，考慮到觀瀾高爾夫球場A-E五個球道用地面積和平均打球人流量對各個球道的分攤價值影響較大，因此，我們考慮這兩個因素分攤計算觀瀾高爾夫球場A球道價值，再分別各取50%的權重，得出觀瀾高爾夫球場A球道的分攤價值，計算過程如下： 球道A用地面積占總用地面積的比例 =A球道面積/ABCDE五球道面積之和 =793270.10/

37、4,027,016.88 =19.6987% 球道A打球人流量占總打球人流量的比例 =A球道打球人流量/ABCDE五球道打球人流量之和 =4358/24657 =17.6745% 取權重后該高爾夫球場A球道總價值： =1,204,610,399×19.6987%×50% +1,204,610,399×17.6745%×50% =225,100,727（元） （二）采用成本法進行評估： 計算過程如下: 1、土地取得費用 土地使用權者已經繳納用地價款47596206.00港幣，折合人民幣 50,518,613.05元（港幣兌人民幣匯率=1.0614），還需補交地價為40元/平方米，即40×793270.10=31,730,804(元) 則合計: 8