1、關(guān)于國家工商總局最新房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定的十大解讀成務(wù)律師認(rèn)為：規(guī)定的重新頒布是根據(jù)新廣告法進(jìn)行條文調(diào)整的結(jié)果，今后工商部門查處廣告違法將會有更充分的執(zhí)法依據(jù)。今天成務(wù)律師就從實(shí)務(wù)運(yùn)用角度對規(guī)定進(jìn)行重點(diǎn)解讀。一、規(guī)定的適用范圍規(guī)定的適用主體包括開發(fā)商、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，其中的“房地產(chǎn)權(quán)利人”是指除開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)之外的，通過購買、委托經(jīng)營、信托等合法方式取得房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的主體；適用的行為包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等。規(guī)定列舉了兩種不適用本規(guī)定的行為，分別是居民私人發(fā)布的售房、租房、換房廣告和非經(jīng)營性的售房、租房、換房廣告，如果實(shí)施前述兩種行為的主體發(fā)

2、布虛假廣告的，工商機(jī)關(guān)不能依據(jù)本規(guī)定進(jìn)行處罰，但當(dāng)事人可以以欺詐、重大誤解、締約過失等理由請求法院撤銷合同或解除合同。二、重提廣告法第二十六條規(guī)定的違法行為規(guī)定第四條與廣告法第二十六條的規(guī)定保持了一致，主要涉及房地產(chǎn)面積表述方式、不得含有升值或投資回報(bào)的承諾、不得以時(shí)間表示距離、不得違反有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定、不得對未完成的市政條件作誤導(dǎo)宣傳房地產(chǎn)廣告在表述面積時(shí)，應(yīng)為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積。建筑面積就是建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積；套內(nèi)建筑面積又稱作使用面積，是指建筑物各層平面中可直接供生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。除面積應(yīng)當(dāng)真實(shí)外，含有以下內(nèi)容的房地產(chǎn)廣告也將屬于違法：（1）“每年升值X

3、X%、“每年按照購房款XX%返還收益”等含有升值或者投資回報(bào)的承諾的廣告；（2）“距離CBD只需10分鐘”、“開車一小時(shí)”等以時(shí)間表示距離的廣告；（3）違反中華人民共和國價(jià)格法以及相關(guān)法律、法規(guī)、政策等有關(guān)價(jià)格管理規(guī)定的行為；（4）對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳的廣告行為。鑒于此，相關(guān)主體發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)，如確需對房產(chǎn)升值做出宣傳的，也不能給購房者帶有具體數(shù)字或其他可能固化升值或投資回報(bào)率的承諾；如需要載明項(xiàng)目與某一特定區(qū)域的距離的，應(yīng)當(dāng)是該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離；房地產(chǎn)廣告中的定價(jià)和標(biāo)價(jià)方法不得違反價(jià)格管理的相關(guān)規(guī)定；如涉及未建成

4、的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件的，應(yīng)當(dāng)注明屬于規(guī)劃中還是建設(shè)中。三、七種不得發(fā)布房地產(chǎn)廣告的具體情形規(guī)定第五條列舉了七種不得發(fā)布房地產(chǎn)廣告的情形，分別是：（一）在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；（二）在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；（三）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（四）預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；（七）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的。以上七種行為大致可分為三類：其中（一）、（二）、（六）、（七）屬于違反國家房地產(chǎn)管理制度，暫時(shí)或永久無法辦理房產(chǎn)權(quán)利證書的

5、情形，因而不能發(fā)布房地產(chǎn)廣告；（三）、（五）屬于房地產(chǎn)權(quán)屬存在瑕疵未最終確定歸屬的情形，不得發(fā)布房地產(chǎn)廣告；（四）的規(guī)定則是為了防止開發(fā)商將預(yù)售款用于非項(xiàng)目建設(shè)的其他用途，所以只有取得預(yù)售許可證才能發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售廣告。四、明確了發(fā)布房地產(chǎn)廣告所需的證明文件規(guī)定第六條明確了發(fā)布房地產(chǎn)廣告需要提供的兩類證明文件，一是發(fā)布主體需要取得的證明其主體資格的文件，包括廣告發(fā)布主體的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，中介機(jī)構(gòu)代理銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目的還應(yīng)提供業(yè)主委托證明等；二是房地產(chǎn)項(xiàng)目需要取得的證明文件，包括項(xiàng)目土地使用權(quán)證明，工程竣工驗(yàn)收合格證明，預(yù)售、銷售許可證證明，出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告應(yīng)

6、當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明等。五、廣告中有關(guān)項(xiàng)目的視覺宣傳應(yīng)名實(shí)相副根據(jù)規(guī)定第十一條的要求，如涉及項(xiàng)目位置示意圖的，應(yīng)清晰準(zhǔn)確地表示項(xiàng)目的占地面積、立體效果以及項(xiàng)目與周邊建筑設(shè)施的比例關(guān)系。實(shí)踐中，開發(fā)商經(jīng)常在項(xiàng)目位置示意圖中故意縮短項(xiàng)目與周邊重要建筑設(shè)施的距離，這是不允許的。規(guī)定第十三條要求“房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。”常見的情況是，宣傳材料上含有“精裝酒店式公寓”、“霍曼四房門、科寶博洛尼整體櫥柜、美標(biāo)潔具、馬可波羅地磚、圣像地板、阿里斯頓熱水器、森德散熱器，國際一流品牌整體精裝，安置高貴身心，保證主人拎包入住”等詳細(xì)裝修的內(nèi)容，而實(shí)際情況相差甚遠(yuǎn)，此種行為屬于廣告違法

7、。規(guī)定第十四條禁止利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。有的開發(fā)商在廣告上使用“天安門、盧浮宮、獨(dú)立公園”等其他項(xiàng)目的形象作為本項(xiàng)目的效果進(jìn)行展示，這種行為屬于廣告違法。根據(jù)規(guī)定第十五條，如房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。因施工過程中的設(shè)計(jì)變更或其他原因，建筑設(shè)計(jì)效果圖或者建筑模型照片與最終建成的房產(chǎn)可能會存在差別，所以如廣告宣傳材料使用設(shè)計(jì)效果圖或模型照片的，應(yīng)注明。六、廣告中的價(jià)格表示應(yīng)真實(shí)、確定、有效規(guī)定第十條要求，房地產(chǎn)廣告中對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。違反本條規(guī)定的常見情形有“XXXX元/平方米起”、“每平米低

8、至XXXX元”、“價(jià)格你來定”等。正確的做法為，價(jià)格應(yīng)為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限，多個(gè)樓盤分期開盤銷售的，應(yīng)該標(biāo)明屬于第幾期的價(jià)格。七、房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容只有獲得國家許可的金融機(jī)構(gòu)才有權(quán)面向社會公眾進(jìn)行融資，房地產(chǎn)企業(yè)不得融資或變相融資，實(shí)踐中常見的融資或變相融資行為主要有不具有房產(chǎn)銷售內(nèi)容或者未取得銷（預(yù)）售許可證而進(jìn)行銷售并收取房款的行為，因而不得就該類行為發(fā)布房地產(chǎn)廣告。八、禁止有關(guān)辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等的虛假允諾為了吸引客戶，房地產(chǎn)商經(jīng)常會打出諸如“買房子送戶口”或者“買房即可擁有名校教育資源”等對購房行為有實(shí)質(zhì)性影響的內(nèi)容，但實(shí)際結(jié)果要么是上述指標(biāo)有限，要么購房后根本無法兌現(xiàn)。今后，房地產(chǎn)商房不得在廣告中作出能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。九、物業(yè)服務(wù)宣傳應(yīng)與實(shí)際相符規(guī)定第十九條要求，房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。實(shí)踐中不少開發(fā)商打出“酒店式物業(yè)、24小時(shí)貼身服務(wù)”、“酒店式物業(yè)、24小時(shí)管家服務(wù)”、“XX物業(yè)全程顧問服務(wù)，世界級服務(wù)模式完美呈現(xiàn)”等內(nèi)容的廣告，如上述物業(yè)管理內(nèi)容尚未實(shí)現(xiàn)的，