1、入伙常見問題物業知識：1、 物業管理服務費由哪些項目構成？答：物業管理服務費包括： 1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等； 2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 3、物業管理區域清潔衛生費用；4、物業管理區域綠化養護費用；5、物業管理區域秩序維護費用； 6、物業公司辦公費用；7、物業管理企業固定資產折舊； 8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 9、經業主同意的其它費用。2、 物業管理的服務內容?答：物業管理的服務內容包括：1）房屋公用部位的維護和管理；2）房屋共用設施設備的運行維修養護和管理；3）房屋公用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運

2、及污水管道的疏通；4）公共綠化維護和管理；5）公共秩序維護、安全防范等事項的協調管理；6）車輛停泊服務；7）裝飾裝修管理服務；8）物業檔案資料管理；3、 業主臨時管理規約有什么用？為什么要簽訂？答：臨時管理規約是由開發商在銷售物業前依據有關法律、法規，以及根據建設部的臨時管理規約(示范文本)，結合開發項目實際擬定的。業主臨時管理規約主要內容是對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。包括：1、物業的自然情況與權屬情況；2、業主使用物業應當遵守的規則；3、維修養護物業應當遵守的規則；4、涉及業主共同利益的事項；5、違約責任等。

3、開發商應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明，物業買受人在與開發商簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時管理規約予以書面承諾。該臨時規約對建設單位、業主和物業使用人均有約束力。物業管理往往涉及到多個業主，業主之間既有個體利益也有共同利益。物業管理條例規定業主管理規約對全體業主具有約束力。通常情況下，業主管理規約由業主大會籌備組草擬，經首次業主大會會議審議通過，規約的修改權也屬于業主大會。然而很多情況下，物業建成后，業主的入住是一個逐漸的過程，業主大會并不能立即成立。但基于物業的正常使用和已經入住業主共同利益的考慮，卻有制定業主共同遵守準則的需要，因此，出現業主臨時管理規約。

4、簽訂業主規約是為了維護全體產權人和使用人的合法權益為了保證物業工作和各類配套設備設施的正常運行它明確了產權人、使用人的權利與義務保障業主人身及財產安全使物業轄區管理有章可循有據可依。4、 業主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業嗎？需辦理哪些手續，交哪些費用？答：業主辦理房屋裝飾裝修時需到物業辦理裝修申請手續，需提交裝修設計圖紙，如業主是請裝修公司裝修，需出具裝修公司的資質證書、營業執照等原件及復印件（復印件需加蓋公章）。辦理裝修需交納裝修管理費（200元/戶）、人員出入證費用（10元/人）、垃圾清運費（2房為300元/戶；3房為400元/戶）和由裝修公司交納和裝修單位擔保金（1000元/戶）。5、

5、 物業管理費該按哪個面積收？答：按房屋產證面積收費，在辦理房屋產證前按購房合同交納。6、 房子暫不住，物管費如何收？（相關：我不住為什么還要交管理費）答：只要房屋已交付，無論業主是否入住，都要交納物業管理費。因為物業公司已經開始提供服務。物業公司并不是為一個或幾個業主服務，而是為整個小區提供服務，物業管理公司與業主的合同關系是一對整體業主的合同關系。物業管理費是用于整個小區維護保養、維持小區正常持續運行所必須的費用，并非物業公司的經營性收入。如果一個或幾個業主不交物業管理費，必然導致物業管理費入不敷出，物業公司因缺乏資金對小區的維護管理將難以為繼，導致全體業主的共同利益受損。7、 物業公司何時

6、開始收取物業管理費？答：按約定日期辦理收樓手續的，從辦理收樓手續之日起開始計算；未按收樓手續約定日期拖延收樓手續的，以開發商發給業主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業管理費。8、 供暖費該怎么收？答：按年收取，房屋的產證面積*5元/平方。9、 為什么收房要先交半年物業費？答：1、在前期物業管理中物業公司投入的成本較大，在交房前需提前招聘工作人員和配備相關的辦公用品，為保證公司的正常動作故預收半年的物業費。2、部分業主在收房后暫不裝修入住，按南昌物業法規1年內不裝修入住收50%的物業費，所繳納的半年物業費正好可以沖抵一年物業費，免去業主來回交納物業費的時間和精力。10、 為什么陽

7、臺、衛生間、廚房沒有供暖，但能源費還是按全部面積交納？答：能源費5元/·年是根據整個供暖機組開啟后運行成本及日常的維修費用除以供暖的總體建筑面積測算得出。如需按照實際供暖的面積來收費，那么測算出的費用肯定會高于5元/·年，而且每戶總的費用也會是一樣的。11、 房子暫時不裝修不入住，可不可以不交能源費？答：不可以，因為本小區為集中供暖，依據購房合同，供暖期為每年的12月24日至次年2月20日，無論是否入住，物業公司都會履行合同開始供暖。而繳納能源費也是業主的義務。12、 業主提出先驗房再交錢簽約？答：先驗房再交錢簽約是可以的，但是我們之所以先交錢再驗房是考慮節省關鍵詞時間，簡

8、化關鍵詞流程。您交完錢辦完手續再去驗房，沒有問題就可以直接拿鑰匙走人，如果驗了房再來辦理其它手續你還需來來回兩趟。而且就算您交完了錢辦理完手續后，在房驗房期間發現的問題我們也是記錄后督促施工方及時維修。我們做出的承諾是小問題三天，大問題七天解決。13、 露天停車與地下停車的收費答：露天停車80元/月，但車位有限，先到先停。地下停車位如已購買需交50元/月車位管理費，如果租用地下車位則需150元的租車位費和50元車位管理費，一共200元/月。14、 已經購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車費？ 答：嚴格來講是交納場地管理服務費，物業公司要對車庫或車位進行清潔和維護。15、 小區有多少個出入口？答

9、：小區有東、西兩個出入口。16、 小區二期地下車庫能否通往一期？答：小區地下車庫一期、二期互通。17、 小區安全保障有哪些措施？答首先在硬件方面設立防范措施包括圍墻設紅外線防越系統小區大門安裝門禁系統樓層門安裝門禁及對講系統小區主出入口通道、停車場、室外部分區域等均安裝閉路電視監控系統連接物業保安監控中心地下車庫安裝停車場職能管理系統。 其次在非技術防范層面設專職保安人員24小時值班、巡邏在重點部位重點監控物業公司會有完善的應急措施并有針對性地采取安全防范措施人防、技術防范有效結合。18、 小區生活垃圾放置哪里，多常時間清運？答：二期生活垃圾桶放置 ，每天清運兩次，每一次是在早上九點前，第二次

10、在每天下午四點后。19、 業主家被盜，物業公司是否一定要賠償？答物業管理條例第47條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛工作。物業公司收取的保安費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視，并非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規定的要求，物業公司就沒有法律責任。20、 業主逾期收樓要承擔哪方面的責任？答：在商品房符合買賣合同的交付使用條件后，如因業主個人原因而不能按期收房的，則業主需承擔以下責任：1、房屋不因業主不辦理交付使用手續而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視為已向業主交付，房屋的風險也將轉由業主承擔。 2、因房屋所發

11、生的物業費及物業費之外所發生的需由業主共同分攤的費用等相關費用并不因業主不收樓而免除。21、 為什么要交專項維修資金，它的使用、續籌的程序怎樣的？ 答：根據國家物業管理條例及當地有關物業維修資金之相關規定，業主需要交納物業維修資金。新建居住小區商品住宅銷售時購房者應當按購房款1%的比例向售房單位繳納維修資金。資金用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用由物業管理企業提出年度財務預算，經業主委員會審定后實施。維修資金不足時經業主委員會決定，按業主擁有的住宅建筑面積比例向業主續籌。 商品住宅專項維修資金由房管局代為管理。22、 若是房屋出租，物業管理費是由誰來繳納

12、？ 答：出租房屋時，物業服務費用的交費義務為業主。如果業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用，從其約定，業主負連帶交納責任。23、 高層住戶水壓不夠怎么辦 答：可以直接向所管轄區內自來水主管部門投訴也可以向所在小區物業反映由物業人員代為聯系相關部門進行情況說明及報修。24、 業主問“我裝修時，搬運裝修材料，是否可以使用電梯”？答：可以使用電梯，但為了保護好全體業戶的利益，對于大件物品，超高、超寬，須從樓梯搬運。搬運河砂、水泥時必須做好電梯內地面的防護，不得散裝或使用手推車進出電梯。所搬運的裝修材料需做到包裝完整并保證電梯內的衛生，遵守正確的電梯使用規范。25、 租戶和業主享受的權利相

13、同嗎答：根據租戶與業主簽訂的協約來定，業主負連帶權利。雙方對物業管理服務是享有同等權利.但對物業的處分權是不同的。業主享有該物業的處分權、收益權等，而租戶則只有臨時的居住權。26、 寵物飼養的若干問題 答：本物業不得飼養兇猛、高大及不利于衛生的動物，如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等。如業主飼養犬，需持有相關部門發放的許可證，執行登記和年檢，并需每年到相關部門辦理手續。對有需要的業主可提供周邊地區的寵物醫院資料。業主在遛狗時，應以繩束之，及時清潔寵物在公共區域內排放的糞便。銷售問題：27、 房屋面積與合同不符，怎樣糾正？答：按照合同約定，有以下處理方式：合同約定房屋套內建筑面積與產權登記套內建筑面

14、積誤差比值在3%以內（含3%）的，據實結算，多退少補。合同約定房屋套內建筑面積與產權登記套內建筑面積誤差比絕對值超過3%的，乙方有權退房。乙方退房的，甲方應在乙方提出退房要求之日起30日內，將乙方已付房款及利息（按照銀行同期貸款利率計算）退還給乙方。乙方不退房的，產權登記套內建筑面積大于合同約定套內建筑面積時，誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由乙方補足，誤差比絕對值超過3%部分的房價款由甲方承擔，產權歸乙方；產權登記套內建筑面積小于合同約定套內建筑面積時，誤差絕對值在3%內（含3%）部分的房價款及利息（按照銀行同期貸款利率計算）由甲方返還乙方，誤差比絕對值超過3%部分的房價款由甲方

15、雙倍返還乙方。28、 售樓時的承諾沒有兌現我可以不交物業管理費嗎？答：不可以。因為物業管理公司與開發商是具獨立法人資格的公司，物業管理費是用于小區物業服務的，是物業公司用于保證和維護小區物業服務正常運行。物業公司可以幫助業主、物業使用人按投訴程序向開發商/有關部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業管理費仍需支付29、 交房后房產證何時辦妥？按揭客戶何時拿到房產證？答：業主在合同約定房屋交付日期內辦理完房屋交付手續后，由地產公司在180個工作日內 ，為業主辦理房屋產權手續。按揭客戶的房屋權屬證辦理與其它付款方式客戶是一樣的，只是因為按揭付款必須以本套房屋作為貸款的抵押物，所以權屬證暫放置在按揭銀行中

16、，客戶可持有復印件，待客戶按時或提前結清按揭款后，就可以領取到房屋權屬證。30、 購房時房屋與樣板間設計不一樣？31、 98的戶型客廳能否自行安裝窗戶？答：不可以。32、 老帶新客戶積分能否兌換物業費？工程專業：33、 房屋出現細微裂縫，買家能否退房？答：你反映的問題房地產市場上經常出現。根據有關法律，對于質量問題， 應當區別情況進行解決。 1.主體結構問題。對于主體結構問題，應根據建設部商品房銷售管理辦法第三十五條的規定處理，即“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權要求退房；給買受人造成損

17、失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。” 2.非主體結構的質量問題。對于此類問題，視雙方有無約定，處理不同。 (1)如雙方當事人在購房合同中有特別約定，依約定執行。 (2)如雙方當事人無特別約定，購房人應與開發商協商予以解決，一般不能退房。如在法定保修期限和范圍內，可以要求開發商承擔保修責任。如超過法定保修范圍和期限的，實行有償維修。其中屬于房屋共用部位和共用設施設備部分的維修，費用從公共維修基金中支出，其他部位，由業主自行承擔費用。如開發商在法定保修期內未進行維修的，則還應讓開發商負責維修。并應依法賠償因不及時維修而帶來的損失。 根據您所反映的情況，應該屬于非主體結構問題。如你們之間有特

18、別約定，按約定處理。如無另外約定，則你不能要求退房，如你所購房為非主體結構問題以外的瑕疵較多，開發商應積極予以解決，如開發商在法定保修范圍和期限內，未予以解決，你依法有權要求開發商承擔保修責任并賠償因此造成的損失。 根據建設市場的實際情況，商品房交付使用后，主體結構發生質量問題的并不多見，大量發生的是非主體結構問題，因此關于保修條款的制定就非常重要，建議購房者在簽訂購房合同時，應當針對所購房屋的實際情況與開發商約定詳細具體的保修條款。建設部商品房銷售管理辦法和商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定對開發商的保修責任做了最低限度的規定，當事人可以在此基礎上與開發商做另外約定。保修條款一

19、般包括如下內容： 1.保修范圍。當事人可以在商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定確定的范圍外，約定其他的保修部位。2.保修期限。當事人可以在商品房銷售管理辦法第三十三條確定的期限基礎上，約定更長的保修期限。3.用戶報修的單位及答復和處理的時限。4.違約責任。如開發商不按規定承擔保修責任，應承擔違約責任。5.無法維修的處理。如可以這樣規定：開發商經兩次修理仍不能解決的，開發商應當給予一定的經濟補償或買方有權要求更換或退房現實生活中，經常會出現這樣的問題，房屋墻體有裂紋。住房是從使用工能來考慮，而質監部門往往關注的是安全因素。例如按照建筑學的觀點，鋼筋混凝土的拉力很小，容易產生裂縫，但

20、由于里面有鋼筋，只要裂縫不大到鋼筋暴露生銹，安全就能得到保證。另外，由于冷脹冷縮的原理，墻面出現粉塵裂紋是正常現象。34、 因房子質量問題業主能否拒交物業費答：不可以，開發遺留問題是業主和建設單位之間的問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆，業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發遺留問題，業主應當與建設單位或通過物業公司代為協商處理35、 如業主在驗房時對房屋內各項指標存在異議業主可否不收房答：按照銷售合同約定本單元已具備各項交接條件，業主已可以接收所購單元，如存在不足，雙方應簽署收樓的書面備忘錄并約定修復時間，由開發商整改小組

21、負責解決，且房屋竣工后有質量保證期，相關問題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。36、 內開窗可不可以改外開窗？裝修可不可以拆掉保溫層？拆掉陽臺門？答：禁止二期業主內開窗改外開、拆除保溫層、拆除陽臺門等行為。因為：1），改動窗戶及拆除保溫層、拆除陽臺門等行為屬于破壞房屋外立面的違章裝修行為，政府對該行為例為以明令禁止行為。2），業主擅自破壞上述保溫結構不但影響自身的供暖溫度，還影響整體供暖效果及給整個供暖機組運行增大能耗且達不到效果。 37、 層高不夠標準答：我們的層高為標準的3米，但是層高包括樓板在內。國標規范GB 50096-1999(2003版)條款3.6.2中要求：臥室、起居室（

22、廳）的室內凈高不應低于2.40m，局部凈高不應低于2.10m，且其面積不應大于室內使用面積的1/3。條款3.6.4中要求：廚房、衛生間的室內凈高不應低于2.20m。38、 房屋面積與合同不符答：由于房屋的測量專業化要求強，并且有一些相關的具體規定，比如“計租面積內有墻垛、磚柱等，如每處面積超過0.2平方米，應減除所占面積，以及長度誤差在5厘米以內為丈量面積的允許誤差”等等。因此，由于用戶本人缺乏相關專業知識，自行測量的結果未必合乎規范。如果你認為誤差很大，建議先到公房的出租部門進行核實，若結果仍不滿意，可到雙方認可具有資質的房屋計量單位要求測量，以到得準確、合理的數據。39、 如何看待空鼓裂紋

23、？答：國標規范GB-50209-2002條款中5.3.4中有如下要求：面層與下一層應結合牢固、無空鼓裂紋。注：地面空鼓面積不應大于400cm，且每自然間（標準間）不多于2處可不計。客觀的說，空鼓裂紋屬于建筑通病之一，目前尚未獲得根治，產生的原因涉及到材料、施工工藝、溫度、保養程度等各方面的因素。就南昌本地來看，原材料及氣候是主導因素。我們正在努力改善這種情況，業主應正視這個問題，不影響后續裝修使用為標準客觀判斷。40、 物業公司與業主的維修責任應如何劃分？答：業主作為物業的所有權人，應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣、戶表以內的管線和

24、自用陽臺，由業主負責維修。房屋的共用部位和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋主體共用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修。住宅區內的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通迅單位負責，維修養護費由有關業務單位支付。但是，物業管理公司與有關業務單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。物業所有人可以自行維修養護其自用部分和自用設備，也可以委托物業管理公司或其他專業維修人員代修。由于業主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業主應當賠償損

25、失。人為造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。 41、 水、電是不是一戶一表，如何交費？答：電為一戶一表，業主可憑電表繳費號至供電公司、銀行或網絡等途經交納電費。電費安市政價格收取。本小區水表為智能水表，分冷水表和熱水表，先繳費后用水，每戶業主在辦理入伙時會發放一張水卡，業主憑卡到物業交納水費后充入水表用水。小區冷水費安市政公布價格收取，五樓及五樓以上為二次供水，在市政價格基礎上加收0.5元/噸加壓費。熱水15元/噸。42、 應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？答：裝修期間產生的裝修垃圾由業主堆放到物業的裝修垃圾堆放點，由物業公司統一清運，業主需在辦理裝修時交納裝修垃圾清

26、運費。（2房300元/戶；3房400元/戶）43、 冬天供暖和夏天輔助降溫時間答：供暖時間為每年的12月24日23點至次年2月20日7點。 輔助降溫時間為每年的 44、 驗房時發現的問題多常時間處理？答：驗房時發生的問題一般小問題三天，大問題七天，維修完后客服會通知業主來驗房。45、 二十四小時熱水何時開啟？答：46、 可不可以不用二十四小時熱水，自行安裝熱水器？答：可以不用二十四小時熱水，但是經專業人士計算過成本，業主自行購買熱水器的成本和日常使用的成本加起來實際上比15元/號的熱水更貴，而且使用起來也不方便。47、 什么是住宅的共用部位、共用設施設備 答：除業主自用部位以外的區域，如：住宅

27、的共用墻體、共用設施設備(如上下水管線等)、主體結構、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設備房、消防監控等設施設備小區道路、場地、綠化、路燈、健身場所等。48、 小修、中修、大修都包括哪些內容 答：1. 大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件或設備，但不需要全部拆除的工程。 2. 中修工程是指需牽動或拆換少量主體結構或設備，但保證原房或設備的結構和規模的工程。 3. 小修工程是指及時修復房屋或設備在使用過程中，其構部件小的損失，以保證房屋或設備原有等級的日常養護工程。 49、 可視對講機、配電箱、寬帶電話接口、電視插口、煤氣管道可否移位？答：不可私自移動。如需改動需到小區客戶服務中心申請，由原

28、安裝單位進行改動，否則不再列入保修范圍之內。煤氣管道改動則需到煤氣公司申請，批準后由煤氣公司安排專人施工。 50、 廚房處是否做防水 答：廚房防水施工符合國家規范要求。有地漏廚房的做了防水，沒有地漏的廚房，未做防水。如業主認為該處須加防水處理，我們建議業主在裝修過程中由裝修人員對該處進行防水處理。我們也可協助您找專業防水單位進行防水施工，但產生的費用必須由您來支付。 51、 裝修時，業主能否擅自更改房屋結構，物業管理公司是否有權對外觀部分陽臺、窗戶等進行統一規劃？ 答根據住宅室內裝飾裝修管理辦法相關規定嚴禁擅自更改房屋結構。為了整個小區的外觀形象和城市管理的需要物管有權對外觀部分進行統一規劃。

29、52、 衛生間為什么在裝修后還要做防水？ 答：首先，承建商在交房前已經做過防水，且經過閉水試驗，防水效果良好。但在裝修期間，衛生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會剔鑿地面，影響防水層，故建議業主在裝修后要求裝修商重做防水。 53、 能否安裝太陽能熱水器（空氣能）？答：不可以安裝太陽能熱水器，54、 能否封陽臺，安裝防盜網？55、 二期是否有非機動車停車位及充電服務？56、 二期的管理費為什么要比一期的管理費高？是否分開管理？57、 輔助降溫能達到多少度？什么效果？58、 為什么地面不找平？59、 天棚頂鵬為什么不找平60、 窗戶為什么是內開內倒61、 98戶型內為什么有的砌了隔墻，有的沒有砌筑。62、 中間戶型客廳有一個陽角及公共走道63、 17層頂露臺面積為什么不一樣64、 17層頂為什么有排氣孔65、 裝修時那些可以墻體可以拆除66、 為什么水不接