1、正安縣東方新城項目 可行性研究報告正安縣東方新城項目 可行性研究報告 目 錄第一章 項目背景第一節 概況-1第二節 開發單位概況-1第三節 編制依據-2第四節 項目提出的理由-2第二章 項目概況第一節 項目概況-4第二節 建設區域概況-4第三章 規劃設計第一節 建設規劃與目標-7第二節 規劃設計依據-9第三節 總體構思-9第四節 規劃設計原則-10第五節 方案構思-11第六節 空間布局-13第七節 道路系統規劃-14第八節 園林景觀設計-15第九節 居住建筑與組團設計-16 第四章 項目開發理念與定位第一節 房地產市場情況-17第二節 項目開發理念-17第三節 項目發展定位-17第四節 小區住

2、宅選型-18第五章 住宅市場客戶分析第一節 住宅市場客戶分析-21第六章 項目管理與實施進度計劃第一節 項目管理-22第二節 實施進度計劃-22第七章 組織機構與人員配置第一節 組織機構設置-23第八章 施工期環境影響分析第一節 施工期環境污染源-27第二節 施工期環境影響分析-27第九章 節水措施第一節 小區水環境-30第二節 綠化景觀用水節水-30第十章 勞動衛生與消防-31第十一章 拆遷及安置第一節 拆遷概況-33第一節 安置方案-33第一節 拆后績效-33第十二章 投資估算第一節 規劃指標-34第一節 投資估算-34第一節 經濟分析-35第十三章 資金來源于應用第一節 融資方案-37第

3、二節 償還能力分析-37第十四章 經濟分析結論附圖附件：1、方案圖紙2、選址位置圖3、相關文件等第一章 項目背景第一節 概況項目名稱：正安縣東方新城項目項目地點：正安縣鳳儀鎮東區項目性質：舊城改造項目建設投資：70000萬元項目實施單位: 七冶房地產開發有限責任公司正安分公司項目負責人：蘇剛項目主管單位: 正安縣住房和城鄉建設局項目建議書編制單位：貴州省建筑材料科學研究設計院第二節 開發單位概況七冶建設集團始建于1958年，先后隸屬于國家冶金部、中國有色金屬工業總公司、國家有色金屬管理局，為全國500家最大經營規模建筑施工企業之一。公司在20多個省市自治區先后承建了800多項建設工程的施工任務

4、，并擔綱了伊拉克、伊朗、沙特、哈薩克斯塔、印度、馬來西亞等十多個國家的重點工程項目建設，為公司贏得了品牌和經濟效益。七冶房開公司系七冶建設集團全資子公司，已有十多年的開發歷史。先后參與了貴陽市白云區大部分舊城改造項目，在舊城改造上擁有豐富的開發經驗。七冶房開公司將以超前意識、創新精神，本著對城市建設負責任的態度，以國際人居尺度傾力打造一個代言正安城市未來的東方新城。60萬平方米的東方新城，將是一個集商貿、文化、娛樂、康體休閑、度假等功能齊全的現代都市中心，項目建成后將極大的提升正安縣城市形象及城市品質，也是完善城市功能，改善人居環境，加快正安邁向現代城市步伐的一個里程碑項目，必將成為正安一道靚

5、麗的城市風景線。第三節 編制依據1.國家及省、地、縣頒布的相關法律、法規、政策；2.正安縣國民經濟和社會發展計劃和遠景目標綱要；3.正安縣城市總體規劃大綱；4.正安縣統計年鑒；5.房地產管理機構發布的工程建設方面的標準、規范、定額；6.貴州省建筑施工2004定額；7.正安縣及周邊項目地區市場調研和現場勘察資料；8.土地出讓合同；9.其他有關依據資料。第四節 項目提出的理由房地產業是國民經濟的重要支柱產業，人們對房屋有著長期基本需求。同時，我國正處加快城市化進程、奔小康的階段，隨著城市化進程的加快，對房屋有較大的增量需求，房地產業長期發展趨勢看好。正安縣位于遵義市東北中位地帶，位于貴州省北部，屬

6、中亞熱帶濕潤季風氣候。氣候溫和，四季分明，雨量充沛，無霜期長。隨著正安縣建設事業的蓬勃發展和城市化建設的推進，正安縣建設規模不斷在擴大。為了改善正安縣居民的生活水平，滿足居住需求，由正安縣政府組織對正安縣東方新城地塊進行規劃改造，本項目的成功開發，對正安縣社會經濟發展、城市建設都將起著積極的推動作用，將產生良好的社會經濟效益。第二章 項目概況第一節 項目概況一、建設地點：正安縣東臨務川，東南靠鳳崗，南臨湄潭，西南接綏陽，西北毗桐梓，北與重慶市的南川市相連，東北與道真縣接壤。縣城所在地鳳儀鎮是全縣政治、經濟和文化中心。 新建桐都大道貫穿項目用地，該項目地塊西臨文化路，東與新建安置小區相鄰，北至教

7、育局、縣糧食局，南臨縣三中和鳳儀一小。建設規模：規劃總用地面積為151290。二、用地范圍：本工程建設用地屬商住用地，地塊東西邊最長處約432m，南北邊最短處約337m，呈不規則圖形。高差較小，地形平緩。三、用地現狀：經實地考察得知，基地屬于山區丘陵地帶，平均海拔667.00m，地塊內最高點海拔672. 30m，最低點657.2m。基地內部的平緩谷地。基地形狀不規則，但建設量比較大，而且由于丘陵地形地貌的原因，可建設用地相對較少。用地內現為山地丘陵，西側和北側都鋪設有市政管網。其水、電、電信、天燃氣等均能滿足項目建設開發。第二節 建設區域概況正安縣東方新城屬地正安縣位于遵義市東北中位地帶，是貴

8、州襟聯重慶的前沿，縣城北距重慶220公里，南距遵義140公里，貴陽295公里，是渝南、黔北經濟文化的重要交匯區域，古有“黔北門戶”之稱。全縣轄19鄉鎮，152個村（社區、居委會），62萬人，其中：少數民族人口約占總人口的8.4，國土面積2595平方公里。正安歷史悠久，文化源遠。是巴蜀文化、荊楚文化與古黔北文化相互滲透交融發育的重要區域；是東漢儒學大師、教育家、貴州文化鼻祖尹珍先生的故里。尹珍文化在這里世代傳承和發揚，積淀了正安深厚的文化底蘊，素有“小說之鄉”、“群眾文化之鄉”稱譽。 正安山川秀麗，資源豐富，氣候宜人，四季分明。境內屬典型的喀斯特地貌，旅游資源富有特色，有百里桐花、千傾茶園、萬畝

9、草場、天樓云海、頂菁日出、石筍凌霄、天池泛舟、南天一柱、古柏騰龍、風雨橋、公館橋、尹珍墓、務本堂、八圣宮等豐富的自然景觀和人文景觀。全縣耕地面積 46 萬畝，林地面積138萬畝，可開發利用非耕地107萬畝，待開發的草山草坡70萬畝。自然資源和可開發的礦產資源十分豐富，有紅豆杉、香果樹等珍稀樹木，全縣中藥材品種1500余種，占全省品種資源的50。野生動物 160多種，云豹、金錢豹、毛冠鹿、大魷等國家一、二、三類保護動物20余種。全縣大小河流393條，水域面積4萬畝，河網密度0.68 千米平方公里，水能資源儲量28萬千瓦，可開發量為22萬千瓦，已經省水電勘測設計院設計規劃的沙阡電站、毛家塘電站（總

10、裝機容量10萬千瓦）正待引資開發。全縣已探明有原煤、鋁土礦、含鉀頁巖、螢石等16種主要礦產資源。第三章 規劃設計第一節 建設規劃與目標綜合技術經濟指標一覽表項 目計量單位數 值1總建設用地面積1512902總建筑面積638143（1）住宅建筑面積533941多層309461小高層105903高層118577（2）商業面積65269（3）物管及其它用房1900（4）垃圾轉運站及公廁290（5）地下建筑面積（不計容）36453建筑占地面積648904建筑密度%39.985容積率3.916綠化率%317居住戶（套）數戶（套）49168停車位輛2500其 中室內停車位輛850室外停車位輛1650用地平

11、衡指標一覽表地 塊 性 質用 地 面 積比 例1住宅用地2061212.7%2公建用地1980112.2%其 中商業用地8993.3410.4%配套設施用地1788.941.8%3道路及停車場用地7303845.0%其 中道路用地4885630.3%停車場用地2548215.7%4公共綠化用地4885430.1%5合計151290100%綜合公共服務配套設施指標一覽表服 務 設 施 名 稱圖 例指 標所 在 位 置1商業用房65269沿街面2社區用房516.05其中社區組織用房150.45地塊中部社區醫療464.12地塊中部文化活動中心245.20地塊中部3市政公用600.80其中公廁140.

12、50沿街消防控制中心220.10沿街垃圾收集點140.20沿街4物業用房353.40地塊中部第二節 規劃設計依據1. 甲方提供的相關指標及地形圖；2.城市居住區規劃設計規范；3.房屋建筑制圖標準；4.遵義市城市技術管理規定；5. 國家及地方相關設計規范及條例。第三節 總體構思“東方新城”地處在正安縣城中心。該小區的首要設計目標是：打造居在鬧市遠離喧囂，盡享靜謐人生的生態環境；步行廣場與休閑、購物、娛樂相結合，成為正安縣一個嶄新的住宅小區。在規劃及建筑設計中強調以下原則：一、貫徹“以人為本、尊重自然、可持續發展”的思想，以建造生態型居住空間環境為規劃目標，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性

13、和經濟性。創造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環境優美的時尚居住小區。二、 現代化：把握住宅小區發展趨勢，順應住宅小區發展與變化。尊重住宅小區的內涵，由傳統的滿足基本居住需求為目的，逐步轉變為以人為本、優質、舒適、綠色、環保、節能、可持續發展為中心的住宅小區。三、 信息化：以所處時代特征為指導：總體布局采用有利于環境交叉、資源共享的細胞模式系統化布局。改善各組團封閉獨立的傳統布局，以整體集中，個體獨立的方式既滿足環境交叉、資源共享的要求，又滿足各局部功能相對獨立的要求。四、 生態化：以生態環保意識為指導，人與自然共存。充分利用現有地形、地貌，營造有文化氛圍、有動感的小區環境，并在單體布局中，

14、盡可能滿足節能通風和環保的要求。充分利用基地現有自然條件，因地制宜，人工建筑與自然環境相融合，突出建筑群布置的層次感，同時加強小區環境景觀的配套設計，體現小區的花園化、生態化。五、地域化：綜合正安縣當地的地域文化特點，在小區建設上體現山地建筑所獨具的風貌，在延續正安縣當地傳統建筑文脈的同時，以新材料和新技術來表達小區建設的時代性。六、園林化：以規劃、景觀、建筑三位一體的整體化小區設計為目標，在外部空間的設計中，從整個小區生態環境到單體建筑內部，營造多層次的園林空間。以高起點的環境藝術及景觀設計營造個性化的小區環境氛圍，加強小區環境的整體性。七、可持續發展：住宅小區的可持續發展除了生態環境方面的

15、考慮，還體現在不用盡現有資源，為將來發展留有余地。采用動態發展原理進行規劃，制定利于擴展、具有彈性的小區總體規劃，不僅考慮分期建設的可行性，做到近遠期結合，保證在建設的過程中有完整的小區空間，而且注重節約用地，給遠期發展留有余地，實現小區建設的可持續發展。第四節 規劃設計原則一、追求社會和諧，尋求三個效益的優化考慮到居民生活的便捷性，社區配套設施齊全、空間布局開放、體現公平與公正。以增強社會效益為目的，以改善環境效益和經濟效益為保證，努力實現三個效益的優化統一。二、融合簡約理念，實現規劃務實化實現規劃務實化，在保證住宅舒適度的前提下，堅持開發與集約并舉。在規劃、設計、建造、適用、維護的過程中減

16、少對能源、土地、水和材料等資源的消耗。實現資源節約和循環利用，創造簡約而不簡單的現實效果。三、尊重自然環境，整合設計合理化將居住區置于自然環境文脈中進行設計。將山、水、建筑、環境、工程設施、小區形態作為一個整體進行有效合理的整合。第五節 方案構思一、確定適宜的規模，節約居民生活成本本次規劃總用地面積151290。同時，規劃將重點轉移到住、行和吸引力的形成上，考慮到為體現小區品質，加強了小區內部空間的設計，同時對便利的交通條件和完善的配套設施予以重點考慮，按城市居住區規劃設計規范標準配置各類配套設施。小區配套一次到位，穩定居民心態，增強居民幸福感，創建和諧的生活環境。二、強調集約的土地利用，減少

17、建設費用土地作為城市的第一資源，正面臨越來越緊的局面，該項目結合現狀用地條件及整體空間布局，主要以多層、高層為主，采用軸線圍合布局形式，結合獨特的現代簡約歐式風格。小區設有風情商業街、恒溫游泳池、休閑會所、健身房、咖啡吧、商業配套設施等。保證了合理的開發強度，提供了休閑娛樂的場所，增加了居民的交流空間，提高了居民環境質量。住宅以南北向為主，保障了良好的日照、采光、通風的基本衛生需求，提高土地利用率，緊湊而不失韻律的多種住宅建筑組合，創造出一種富有特色、令人愉快的生活氛圍。三、構建開放的空間結構，加強居民之間的交流在本規劃中，特別突出強調必須設置供交往的公共活動開放空間，集中的公共綠地開放空間，

18、為鄰里交往提供親切宜人的場所，提高人們的歸屬感。按照最迫切的物質文化生活的需要配建服務設施。商業街、健身房等公共活動設施的布置，增強了公共空間的吸引力，通過促進人們之間的相互交往，構成了富有生氣的社區生活。四、提供可達的綠地系統，開拓居民綠化視野按城市居住區規劃設計規范規范要求，規劃適當拉大住宅間的距離，利用宅間用地，形成帶形綠化，使其由中心綠地呈放射狀，形成綠化空間相互串聯的結構，增加了景觀視覺空間的延伸，使得居民出戶就可有開闊的綠化場所和視野。五、創造實用的戶型，提高居住的舒適度迎賓大道建筑空間布局充分考慮當地建筑文化特色。建筑設計按套型設計，每套住宅設臥室、起居室、廚房和衛生間等基本空間

19、，強調標準化，以適用不同家庭結構的人群。不同家庭結構及長遠發展要需求，對戶型進行可調節的優化設計。房型的設計達到了“廳、臥、廚、衛四明”。考慮到無空調家庭的生活需求，設計充分考慮房間的通風、采光，每個房屋均能自然采光和通風。六、突出科技創新，實現規劃總體調控1.結構體系：商場采用框架結構，填充墻采用輕型砌塊；多層住宅結構形式采用混合結構，墻體采用頁巖空心磚。2.節能：執行GB50189-2005公共建筑節能設計標準和DBJ52-49-2008貴州省居住建筑節能設計標準。3.節水：實施中水循環，采用雨水收集系統作為景觀、綠化用水的主要補充水源。4.智能化：小區內設有安防系統、信息系統。第六節 空

20、間布局用地現狀基本緩坡，但周邊城市道路最大高有10米左右。故將步行街標高定為周邊平均標高處，幾個入口通過臺階與城市道路相通，保證小區的平坦。小區由桐都大道貫穿用地，并在文化路、6號路、2號路、3號路和23號路的分割下，形成了不同的具有自己特色的組團。住宅布置以圍合式滲透,使其每棟建筑有自己庭院花園，戶型主要“100-120”為主的多高層單元式布置，滿足于多大數人的夠買能力。由于地形高差，在北側在二層的位置直接進入步行街內部，二在步行街南側在一層的位置進入步行街內部，豐富空間層次。在所有臨街店面考慮通過緩坡消除踏步，使殘疾人方便到達每一處。而通過中心廣場的緩坡到達電梯可將殘疾人輸送到樓上各層。充

21、分考慮無障礙設計。第七節 道路系統規劃一、規劃原則1.便捷性原則：機動車道沿外環行駛，就近停靠各出入口，而人行道路則與廣場、庭院綠化、步道相結合。2.舒適性原則：道路與環境相結合，景觀的結合和尺度的放大，形成寬廣的景觀人行步道。3.安全性原則：小區內部道路按照人車分離方式，充分注意使用安全。二、道路系統道路系統分為主要道路、次要道路、宅前道路及步行街道路四級。1.主要道路為雙車道，長1301米，寬9米,12米及15米；2.次要道路為單車道，長698米，寬4米，通至住宅的組團級道路寬2至3米；3.宅前小路系統蜿蜒曲折，長1457米,寬l至2米不等；4.主要步行街道路，長785米，寬15米，兼有廣

22、場功能。整個居住區的主要道路和次要道路允許機動車通行；支路結合景觀及消防疏散要求，合理規劃，允許消防車和區內小型車輛通行；完善的步行道系統為入住者提供安全、方便的休閑、游覽空間；5.停車系統，小區共設2500個車位。第八節 園林景觀設計小區設計以“休閑”和“自然”為主題元素。小區主入口結合廣場造型，具有入口標志性和提示性；結合小區內部良好的環境和地形，以大氣開敞作為序列的開始，伴隨流水之聲和婆娑樹影，將人們一步步，引入小區內部，給予人們更多與景觀對話的空間，同時也在更深層次引發與小區主題共鳴。在快捷、直線的交通道路兩側設置蜿蜒的休閑步行路，并在相應的節點設置怡人的休閑景觀和健身場所，方便小區居

23、民在閑睱之余充分享受在“家”的感覺。體會自然之美，人文之美，并將之擴大到整個小區。規劃通過南北向商業景觀軸的營造，應結合各個小區的組團景觀形成：商業景觀-自然景觀-住區景觀三種不同形態的景觀格局。居住景觀軸是指由自己的組團為中心的主入口廣場景觀，向北通過自己建筑架空連廊，延伸至另側社區公共景觀中心，并再聯系另側的開敞觀景平臺的軸線，本軸線的作用主要作為整個項目的人工景觀形象展示，充分將公共人流快捷直觀的引入到內部空間。設計將商業建筑置于用地東、南、西三面環繞，以此支撐并拉動主要人流。街面以不規則的露天街道組織零售商鋪，酒吧，餐飲、茶樓、美容保健、游戲、網吧、婚紗攝影等業務。在步行街底層、垂直交

24、通體進出口位置均設置開放的休息、停留空間，將休閑享受性購物的理貫穿到每一細部。構成了很有節奏的動態景觀。中部主要入口兩側為綠化重點，布置了天橋、大片綠地、花壇、雕塑、小品和水體等。在景觀走廊兩側廣植四季花卉、樹叢草坪。橫向景觀走廊中段設置休閑廣場，種植四季花卉、樹叢草坪，布置一些小游園。設置石桌、石椅、花架、建筑小品等。為住戶提供多處環境優美的活動與休息場地。線的綠化主要是沿道路兩旁種植行道樹和綠籬，行道樹選用冠大、濃蔭、常綠、防塵、生長快、適宜當地生長的樹木。第九節 居住建筑與組團設計一、住宅群體空間組織東方新城在建筑外立面上借鑒現代建筑元素，追求家的感覺，將中式風格與現代建筑融為一體，凝聚

25、出柔美的現代都市生活情境。 1.完美的建筑細節：在建筑細部設計上，將對建筑各個局部都進行精雕細刻，推敲每一處的比例、款式、尺寸、材料及接口，每一處設計都實用美觀。2.戶型設計：集現代戶型之經典，室室通風采光。二、景觀與朝向住宅的布置盡量的考慮南北朝向的基礎上，兼顧適當順應地勢調整朝向“景觀利用最大化”，布局注重景觀的開敞與發散，并遵循“大面朝景，多面朝景，盡量見景”的規劃原則。第四章 項目開發理念與定位第一節 房地產市場情況房地產市場情況：08年是中國房地產十分慘淡的一年，很多房地產企業舉步維艱，瀕于破產邊緣。房地產行業一掃十年繁榮景象，步入危機前夜，消費者持幣觀望現象嚴重，銷售量巨減，致使供

26、給遠大于需求，空置房加大。09年盡管房地產有所回升，但隨即政府又出宏觀調控政策。鑒于中國房地產已高速發展了十年，其調整周期可能非短暫一、二年，相對于其它行業來說，調整時間可能會更長。現在從事房地產開發，十分艱難及尷尬，一方面正處房地產調整周期；另一方面隨著鋼材、水泥價格上漲，節能環保要求，開發成本確在上升，房開企業在夾縫中生存。第二節 項目開發理念項目將以專業精神與態度、構筑一個集品質、商貿、自然、景觀、便捷、智能、服務、健康、運動、文化、和諧為一體的理想生活家園，為廣大的購房者提供一個安逸、舒適、繁華、閑適的高尚都市住區環境。項目設計上將力圖體現現代簡約歐式風情建筑的簡美優雅。生活理念就是過

27、一種放松、自然、悠閑、健康的生活。建成后本項目將是一座熱情洋溢、到處彌漫著現代簡約歐式風情的理想都市住區。第三節 項目發展定位一、目標客戶群定位主要滿足向往理想都市生活的二次購房者，以及初次安家置業的年輕白領階層。二、產品定位本項目產品定位為多層花園洋房、小高層電梯花園洋房。其高品質表現在：1.建筑品質：采集百家之長，將高貴的式建筑格調、典雅的意大利建筑線條、柔美的地中海色彩，以及歐洲傳統裝飾元素融為一體。2.景觀品質：立體綠化，將建筑置于花園之中，使瑰麗的建筑、如畫的景觀互為映襯、凝聚出典雅柔美的都市生活情境。3.小高層電梯花園洋房位于迎賓大道兩旁，讓人踏上正安的土地就感到高樓大廈鱗次櫛比、

28、目睹全新的充滿時代都市氣息的正安縣城。三、項目分析1.地段優勢明顯；項目位于正安東部，地段優勢明顯；2.政府大力支持、各級領導具有務實的工作作風，銳意進取的精神，開明的政策以及強烈的服務意識；3.企業實力雄厚；七冶房開無論從開發理念、資金實力、人才儲備，還是已開發的業績和經驗，都能將本項目打造成一個高品的都市生活社區。第四節 小區住宅選型一、建筑單體戶型以“100120”為主的多高層單元式布置。這種布置方式即能讓每套住宅獲得良好的采光通風條件，又能減少公攤面積，同時這種緊湊布置可減少面寬，節約用地。各戶型的陽臺設計均考慮能封閉，以增大使用面積。臥室考慮設置“陽光窗”，可擴大室內空間。各戶型均設

29、有兩個陽臺，并考慮了冰箱及洗衣機的位置，使之充分體現“面積不大功能齊”的設計指導思想。二、技術設備條件1.室外：A.外墻：高級瓷磚裝飾；B.屋面：現澆坡屋面、屋頂花園。2.室內：A.內墻：一層瓷粉；B.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛；C.窗：戶外窗用塑鋼窗；D.門：分戶門為高級防盜、防火門；E.衛生間：預留給排水管道：地、墻面水泥砂漿拉毛；F.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3.配套設備：A.電視：有線電視插口；B.電氣配置：開關、照明、插座、獨立電表各一個；C.給水：每戶獨立水表；D.排水：有組織排水、預設空調機位及專用冷凝水排水管。4.智能化系統：樓宇對講系統5.小區建筑小品入

30、口：區內設保安；指示牌：居住區設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用；庭院燈：保證居住區夜間行人和公共秩序安全、既有安全保護功能、又可美化環境；座椅板凳：設在花園中央及路邊，既綠化又方便使用；宣傳欄：設在人流集中必經之地。大小高度適宜；垃圾桶：在公共區域等人流較多的地方、居住樓旁設置；花園廣場：種花植樹，社交游憩公共場所；噴泉：中心噴泉，恒溫游泳池。第五章 住宅市場客戶分析第一節 住宅市場客戶分析隨著正安縣經濟的不斷發展，居民收入不斷增加，置業群體將逐步擴大。居民購房不僅僅是“住房”，而是在購買一種新居住方式、一種新的生活文化理念。對潛在客戶的分析如下：一、職

31、業穩定：改革開放以來，城市職工幾經拼搏，職業已相對比較穩定，收入也相對穩定，隨著經濟收入的不斷增加，對住宅的追求也提高到新的位置。二、白領階層：年齡大多大約在25歲以上的白領階層。三、對家居住條件的要求較高：隨著生活水平的提升，居民除對住宅的舒適性、安全性條件有較高要求，對住宅品位的文化底蘊，即戶型設計環境建設的要求也比較高。以上分析表明，該項目產品比較容易出手，變現性較好，項目投資安全性較好，投資風險不會太大。第六章 項目管理與實施進度計劃第一節 項目管理項目批準實施時，在建設項目領導小組的統一領導下，以現有機構為基礎，抽調精兵強將和工程技術人員組成項目實施工作小組。作好項目前期準備工作，籌

32、措資金，搞好該項目的可研、設計、地勘、監理，組織項目招標工作，管理好項目建設，使項目盡早完成投入使用。第二節 實施進度計劃1第一階段進行可行性研究及審批、落實建設資金。2第二階段進行地質勘察、初步設計、施工圖設計、監理及工程招標投標、項目開工建設。3第三階段完成附屬工程和地下構筑建筑物工程，完成主體工程。詳見以下項目實施進度表。建設工期：60個月，即2010年9月2015年9月。第七章 組織機構與人員配置第一節 組織機構設置公司設董事會領導下的總經理負責制組織機構圖工程部售后服務部市場部物業經營管理部保安部財務部行政人事部運營副總行政副總項目總經理 一、行政人事部：負責公司文檔和內部員工管理。

33、負責人力的招聘、調配和使用。二、財務部：負責資金的籌集和管理；保證工程進度和各項資金使用計劃。三、保安部：負責巡察保安、物資保護、停車場管理工作。四、工程部：1.工程前期準備2.技術準備：A.審核施工圖紙；B.編制房地產開發項目組織設計；C.編制或審核施工圖預算；D.編制或審核主要材料、半成品、設計計劃；E.對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓；3物資準備：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作；4現場準備，現場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。5其它準備：A、利用招標形式優選施工隊伍；B、辦理開發報告；C、辦理質監委托；D、組織設計交底；E、摸清施工現場地下有無

34、國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。6.現場工程管理A.前期階段：(1）舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。(2)“三通一平”。(3)其他的工作（臨建、占路、占地的辦理）。B.施工建設階段：（1）施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協調工作，現場技術管理；（2）質量控制與管理，資料簽證的管理；（3）做好工程收尾的組織安排，竣工驗收；（4）做好工程資料的匯集、參加開發項目資料的歸檔工作；（5）做好工程決算及項目移交。五、市場部：負責前期市場調研分析、投資決策分析；商品房的銷售和管理；作好銷售計劃的編制及銷售策劃工作。六、售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留

35、問題處理工作。負責組建業主委員會并與之相配合，共同創建前期“整潔、文明、安全、方便”的優秀物業區域，并選擇優秀物業管理公司進駐，實施管理。七、物業營管理部：負責商場招商、經營管理等。此組織機構的組建符合公司法和國家有關規定的要求，執行機構具備指揮能力和組織協調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足項目建設和生產運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產運營、償還債務等責任。八、員工培訓開發企業管理層以為職員提供可持續發展的機會和空間為已任。培訓為公司完成經營目標、提高績效、實現事業發展提供人力資源的保證。培訓是職員勝任職責、提升自

36、我、開發潛力、拓展職業的途徑。培訓的形式主要包括：脫產培訓、在職培訓、自我啟發。培訓種類主要有以下四種：A、公司內部課程：主要內容有：公司理念推廣、自我開發、管理研修、專業技能訓練等。B、公司外部課程：作為表現突出的骨干人員，為開拓思維，觸發靈感，進一步提高管理水平和業務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業培訓機構參加短期課程，包括各種外部教育機構、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。使職員有時間、精力來總結提煉職員豐富的實際操作經驗，以利于在集團范圍內交流，實現集團資源共享，同時進一步系統了解公司運作特點。C、公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質外，也鼓勵職員到大專院校或專業培訓

37、機構進修。D、外出考察：為拓展視野、豐富學習經驗，公司將組織管理人員、專業人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。第八章 施工期環境影響分析第一節 施工期環境污染源一、施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機械設備和物料運輸的交通噪聲。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引起的噪聲（各階段的車輛類型及聲級見表）。本項目運輸車輛安排時將盡量避開居民樓。二、施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現場道路揚塵。三、施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括

38、施工人員的生活污水和施工過程中土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養護排水，以及各種車輛沖洗水。四、施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。第二節 施工期環境影響分析一、施工噪聲影響根據噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類有噪聲施工機械。這些機械的單體聲級一般均在75dB以上。這些設備在場地內的位置，使用率有一較大的變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲。根據本項目施工量，按經驗計算各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB(A)施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-

39、8555結構階段70-857068-8055裝修階段80-9585禁止施工55二、施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面少量揚塵污染環境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環境污染，應做到：現場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，

40、減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環保要求：施工中不產生超標準的空氣污染，環保措施與工程進度做到同時設計、同時施工、同時交付使用；建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。第九章 節水措施第一節 小區水環境對小區用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料，提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案，最大限度地有效利用水資源，減少小區污水的排放量，實現小區用水的良性循環，以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛生要求的飲用水、消防

41、用水和其它生活用水，及時將小區內的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內充分小區用水，完善小區屋頂和地表徑流規劃，避免雨水淹漬、沖刷給環境帶來的破壞，充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經適當處理后回用做小區雜用水。第二節 綠化景觀用水節水保障小區綠化、景觀用水，改善小區用水分配，提高景觀用水水質和效率。景觀用水應設置循環系統，并結合供水系統進行優化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節水及利用自然滲透補充地下水。第十章 勞動衛生與消防擬建項目勞動安全衛生與消防的研

42、究是在已確定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防范措施。一、勞動安全衛生1、危害因素和危害程度分析據分析，在建設過程中可能對勞動者身體健康和生產安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程序為：有毒害物品的危害。在建設過程中使用帶有危害性的原、材料的產品不多，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液估體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質類，以及工業粉塵類等。2、安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：A、在選擇工藝技術方案時，應盡

43、可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。B、對危險部位和危險作業提出并切實落實安全防護措施方案。C、對危險場所，按勞動安全規范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。提出防止跌落涌水、塌方冒頂等技術和安全措施方案。二、消防設施消防設施研究，主要是分析項目在建設使用過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據消防安全規范確定消防等級，并結合當地公安消防設施狀況，提出消防監控報警系統和消防設施配置方案。1、火災危害性分析分析建設使用過程中存在的使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，使用過程易燃、易爆產生的部位及火災危險性，原材料運輸過程中的火災危險性等。2、項目場址周圍消防設施狀況調查場址周邊公安消防機構的規模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。3、消防措施和設施根據項目在建設使用過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監控報警系統和消防設施配置方案。第十一章 拆遷及安置第一節 拆遷概況本小區共計拆遷住戶9