1、2011 年房地產估價開發經營與管理試題與答案一、單項選擇題（共 35 題，每題 1 分）1 房地產投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析，錯誤的是（）oA. 土地不會毀損B.地上建筑物有耐久性C變現性差D. 土地使用權年限較長2房地產開發投資形成的供給是房地產市場上的（）oA 增量供給B存量供給C潛在供給D總量供給3 關于房地產投資特性的說法，錯誤的是（）oA區位選擇異常重要B不易產生資本價值風險C.存在效益餐溢D.易受政策影晌4商品房開發市場通常是典型的（）市場。A 完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷5 某城市 2010 年商品住房施工面積為 1000 萬 irf,其中從 20

2、09 年跨入 2010 年繼續施工的面積為 300 萬 nf ,恢復 施工的面積為 200 萬 irf。該城市 2010 年商品住房新開工面積是 （）萬 m2o A. 500 B. 700 C. 800 D. 10006 從房地產市場的投資周期來看，房地產市場資本流量的顯著增加通常發生在房地產市場自然周期的（）oA第一階段B第二階段的后半段C 第三階段的后半段D第四階段7下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）oA.集體土地中的宅基地B 依法收回的國有土地 C.依法收購的土地D.依法行使優先購買權取得的土地8房地產開發項目施工階段的工程質量控制工作不包括（）A.對原材辛的檢驗B.對配套設施的

3、檢驗 C 確立質量文件檔案制度D.確立成本控制檔案制度9對房地產開發企業來說，下列房地產開發的工作內容中，屬于建設階段工作的是（）A.土地儲備B.銷售方案的細化C.建設項目的質量控制D.申領建設用地規劃許可證10 為適應房地產市場波動，某房地產開發企業通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為A.認知價值定價法B.成本加成定價法C.挑戰定價法D.領導定價法某房地產開發企業針對其開發項目進行市場需求分析，在確定其市場規模時，有效市場、滲透市場、服務市場 三者關系正確的是（）oA.有效市場滲透市場服務市場B.服務市場 有效市場滲透市場C.有效市場 服務市場 滲透市場D.服務市場 滲透市

4、場 有效市場12商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。A房地產開發企業的特點B.城市區域功能 C.購房者的需求 D.城市地理環境13對商品住房項目的市場吸納及趨勢的分析，屬于房地產市場狀況分析中的（）分析。A.需求 B.供給 C.競爭D.市場占有率14我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎上加一定的百分點（或基點）A.紐約同業拆放B.中國香港同業拆放C.倫敦同業拆放D 新加坡同業拆放15某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款 以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是（）oA.甲 乙丙 B

5、.丙乙 甲C.乙 甲丙D.乙 丙 甲16 某投資者購買一間商鋪用于出租經營，名義收益率為 12.0% 果通貨膨脹率為 5.5%,銀行貸款年利率為 6.5%,存款年利率為 3.0%,則該項目投資的實際收益率是（）A. 5.16%B. 6.16%C6.5%D. 8.74%17 某投資者將其商鋪出租經營，租期 20 年，預計第一年的凈租金收入為8 萬元，且每年遞增 6%,年租金均發生在年末。若折現率為 6%，該商鋪凈租金收入的現值為（）萬元A. 91.76 B. 142.40C.150.94D 160.00118某家庭向銀行申請了一筆個人住房抵押貨款，若年利率為6% ,期限為 15 年，首月還款額為

6、 3000 元，月還款額等比增長率為 0.2% ,則該家庭第 8 年最后一個月的還款額為（）元。A. 3627.06 B. 3634.31C.4818.34D 4842.4319.張某用 1000 萬元購買了一間商鋪用于出租經營，其要求的投資收益率為10% ,經營期為如果為 20 年，每年經營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（）萬元。A 17. 46 B 100.00 C. 117.46 D 672.7520 投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的是為了（）oA 抵御通貨膨脹的影啊B.提高資本金的投資收益C.提高全部投資的平均收益率21 如果某項目的 FNPV 等于零，說明該項目的獲利能

7、力（）A.達到了基準收益率的要求B 超過了基準收益率的要求C未達到財務內部收益率的要求D.達到了財務內部收益率的要求22某項目凈現值和累計凈現值見下表，則該項目的動態投資回收期是（）年年末012345凈現值/萬元-2000446.35432.32532.59640.67455.57累計凈現值/萬元-2000-1553.65-1121.33-588.7451.93507.5A. 3.09B. 3.48C3.83D. 3.9223 某投資項目每年可獲得 50000 元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3,貸款利率為12%、貨款期限為 20 年，按月等額還本付息。則該項目投資人

8、所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A 28.73 B. 29.IIC 344.74 D. 349. 3124下列房地產投資項目不確定因素中，屬于置業投資階段的主要不確定性因素的是（）A.建筑安裝工程費B 土地費用C 空置率 D 容積率25 在房地產投資項目的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于（）A臨界點分析B 期望值分析C敏感性分析D 概率分析26 運用實物期權方法進行房地產投資決策時，對開發規模較大，首期較難產生理想收益的房地產項目，可通過 （）確定是甭進行投資。A.等待投資型期權估價B放棄型期權估價C成長型期權估價D.柔性期權估價27對房地產開發項目，不出現在項目投資現金流量表中的是（）

9、A銷售收入B 開發建設投資C營業稅金及附加D.借貸本金償還28下列征收補償中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產停業損失補償費D. 土地補償費29 下列財務報表中，在編制時要求資金流平衡的是（）A.總投資估算表B.經營成本估算表C投資計劃與資金籌措表D.銷售收入與經營稅金及附加估算表30 某房地產開發企業董事會要求融資不得稀釋股東控制權，則可供選擇的融資方式是（ 券、 B 發行普通股股票C 發行優先股股票D.發行公司債券 31 在某房地產開發項目建設過程中，如果不能如期取得政府的相關許可，則該房地產開發項目將面臨（）A政策風險B市場風險C財務風險D

10、 信用風險32 以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的 70%A 評估價值B 實際價值C.投資價值D.出讓金收入33為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是D降低借貸資金的資金成本）o A 發行可轉換債A 本次貸款的月還款額/月均收入 B（本次貸款的月還款額+其他債務月償還額）/月均收入C.（本次貸款的月還款額十月物業管理費）/月均收入D.（本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月償還額）/月均收入34市場條件下，物業租金水平的高低主要取決于（）A 物業出租經營成本B業主希望的投資回報率 C 通貨膨

11、脹率D同類物業的市場供求關系35某寫字樓月潛在毛租金收入為100 萬元，月平均運營費用為60 萬元，月平均空置率為5 % ,月平均租金損失率為 2%,月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%,則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。A 33.00B. 33.10C 36.00 D. 36.10二、多項選擇題（共 15 題，每題 2 分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑相應的編號。全部選對的，得2 分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5 分）1 下列房地產投資形式中，屬于按經濟活動類型劃分的有（）oA.居住物業開發投資B 商業物業投資房C.土地開發投資 D

12、 房地產開發投資E.房地產經營投資2.下列房地產市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）A.吸納量B.新竣工量 C.預售面積 D.可供租售量E.房地產價格3下列社會經濟活動表現中，體現房地產市場功能的有（）oA 商品住房限購政策導致住房租金上漲B.居民對高層住宅需求增加使得更多房地產開發企業愿意建高層住宅C 保障性住房供給增加抑制商品住房價格D.房價大幅下降導致美國次貸危機爆發E. 通貨膨脹導致房地產重置成本增加4 關于房地產開發企業選擇房地產經紀機構代理銷售其商品房的說法，正確的有（）A.大型綜合性房地產開發項目必須選擇聯合代理方式B.雙重代理的房地產經紀機構可以向買賣雙方收取傭金C 總代理

13、可以委托分代理 D.房地產開發企業不能直接委托分代理E.房地產開發企業最好在項目前期就確定好代理方式5 在各種市場方法調查中，網絡聯系方法的特點有（）oA 成本低B.反饋快C.能深入了解被訪者情況D.回收率高E.能深度訪談6.下列現金流量圖中，能表示的房地產開發投資模式有（）oA 開發一銷售模式B開發一持有出租-出售模式C.購買一持有出租一出售模式D.購買一更新改造一出售模式E.購買一更新改造一出租模式7對于 開發-銷售”模式下的房地產投資項目，分析其動態盈利能力時的引算期包括（）o A.開發期 B論證決策期C經營準備期D.經營期 E 銷售期8甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發經營期為2 年

14、。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態盈利能力比選指標有（）。A.利潤總額B.投資利潤率C 資產負債率D.財務凈現值E.償債備付率9下列分析方法中，屬于風險估計與評價的常用方法有（）oA.故障樹分析法B.期望值法 C.盈虧平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模擬法10 在風險分析中的風險估計階段，需要開發的工作包括（）oA風險估算B分析風險概率分布情況C.辨識風險發生的原因D檢驗各風險變量是否相關 E.提出應對風險的建議11 在房地產投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中資源調查的主要 內容有（）。A.項目用地B.房地產市場供需C.房價現狀及走勢D 交通運輸條

15、件 E.外圍基礎設施12下列房地產開發項目成本費用中，屬于土地費用的有（）oA. 土地出讓價款B.土地購置稅費C.基礎設施建設費D 水文地質勘測費2E. 土地開發工程費13下列關于房地產權益融資的說法，正確的有（）A.資金融入方需要還本付息 B在私人市場和公開市場上，均可以進行權益融資C權益融資的資金供給方與房地產開發企業共同承擔投資風險D存款性金融機構一般不參與房地產權然融資E 權益融資主要來源于個人投資者14銀行對房地產開發貸款實行風險管理采取的措施有（）oA.分期發放貸款，對其現金情況進行監控B.對房地產開發企業的銷售款進行監控，防止銷售款挪作他用C 要求申請貸款的房地產開發企業的資本金

16、不低于項目總投資的30 % D.不向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款 E 密切關注開發情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用15寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）oA 物業所處位置B 輻射區域的范圍C 建筑設備系統D 建造年代 E 租戶類型三、判斷題（共 15 每題 1 分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號、用“皿示正確，用“X示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1 分，本題總分最多扣至零分）I 商品房開發投資和保障性住房建設投資都屬于房地產投資，無論何種類型的房地產投資，其目的都是為了營利。（）2在我國，縣級以上地方人民政府壟斷了其轄區范圍內國有土地使用權出讓市場。（）3土地

17、儲備機構對土地開發過程中涉及的基礎設施建設和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標方式選擇工 程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發成本的2% （）4 在房地產市場分析中，區域房地產市場分析應側重于對具體房地產開發項目的競爭性分析和營銷建議。（）5 用期末慣例法進行現金流量分析時，假設在計息期內的所有收支均發生在該計息期的期末。（）6 房地產開發項目用于出租或自營時，開發期和經營期發生的期間費用均計入開發建設投資。（）7 財務杠桿的正向作用是當全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借貸越多，資本金的收益率越大。（）8金融機構在為房地產置業投資發放抵押貸款前，規定權益投資比率的目的是

18、為了控制信貸風險。（）9在進行房地產投資項目盈虧平衡分析時，最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。（）10 在房地產開發項目策劃方案中，對擬開發項目應進行開發內容和規模的分析與選擇。（）II房屋開發費中的公共配套設施建沒費，包括為居民服務配套建設的各種營利性和非營利性配套設施的建設費用。（）12借貸還本付息清算表屬于基本財務報表，該表中列出了可直接用于計算清償能力指標的基礎數據。（）13按照財政部和中國人民銀行的規定，土地儲備貸款應為擔保貸款，故政府的各類財政資金可以用于土地儲備貸款的擔保。（）14房地產開發企業能否獲得其他金融機構提供的抵押貸款承諾，越來越成為金融機構向房地產

19、開發企業發放商角房地產開發貸款的重要條件之一。（）15幢寫字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫字樓的有效毛收入。（）四、 計算題（共 2 題，20 分。要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后2 位。請在答題紙上作答）（一）某投資者購買了一間建筑面積為100 擴的店鋪用于出租經營，購買價格為180 萬元，一次性付款。購買后對該店鋪進行裝修，裝修期為 1 年，裝修費用為 60 萬元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標收益率為12% ,動態投資回收期不長于 16 年，則假定該類店鋪的經營費用占毛和金收入的30% ,裝修費用發生在

20、年末，其他現金流量發生在年初。請計算滿足投資者收益目標。要求的店鋪最低單位面積年和金，并畫出該項目投資經營的現 金流量圖。(二)某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3 年和 5 年兩種可能，概率分別為0.4 和 0.6,若租賃期為 3 年，總租金為 30 萬元，一次性付清；若租賃期為5 年，總租金為 45 萬元，也是一次性付清，經市場調研，經營該店面的年凈收益有 15 萬元、12 萬元和 10 萬元三種可能，概率分別為 0.5、0.3 和 0.2，該投資者要求的投資收益率 為 10% ,設租金發生在年初，年凈收益發生在年末。請計算該項目投資的加權凈現值之和以及投資凈現值不小 于零的累計概率。201

21、1 年試題參考答案一、單項選擇題1.C2.A3.B4. B5.A 6.B7. A8.D9C 10 B 11. C12.C13.A14.C15.B16. B17. C18.A19.B 20.B21.A22.D24.B 25.C26.A27.C28 D29.D3O.D31. A32 .A33.D34.D35.C_ 、多項選擇題1. CDE 2.ACE3.ABC4. I3CE5. AB6.BC7. AE8.AB 9. DE 10.AB11. ADE12.AB13. BCD14.ABDE15.ACE一.、判斷題1.X2.也=/4.X5.V6.X7.X8.=/9.v710.A/11.X12.x 13.X

22、U. V 15.X四、 綜合分析題IACD1.ACD 2.ABD3.C4 .ABC 5.C 6AD7.ABC8A9 BCDo 10.ACD11.B 12B13 .C 14.Bo 15 .Ao現金流量圖為：(太容易了，不好畫，略)現金流量圖共 3 分其中：第 0 年、1 年末現金流量 180、60 給 1 分，第 1 年末凈租金收入正確給1 分，第 15 年末正確給 1 分方法一：解：設單位面積最低毛租金為X 萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%) = 0.7X ,年凈租金收入為 0.7X X100=70X根據投資者的投資計劃可列出下式：-180-60/ (1 + 12%) +70X/12

23、% X1-1/ (1+12) 15=0X=0.48991 (萬元 /m2) =4899.1 元加那要實現這一投資自標、該商鋪的單位面積最低年租金為4899.10 元/ m2o方法二：解：設單位面積最低毛租金為X 萬元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%) = 0.7X ,年凈租金收入為 0.7X X100=70X將購買價和裝修費折現P=-180+ (-60) / (1+i) =-180-60/(1+12%)=-233. 57 萬元 在動態投資回收期內，凈租金收益的折現和的絕對值應等于pA=Pi/1-1/(1 +i)n =233.5712%/采/ /(1 + 12%)15=34.2970X=3

24、4.29X=4899.1 元/in2(二)解：(1 )計算該項投資的加權凈現值之和方法一：3第一路徑：聯合概率：P(X1) = 0.4 a 5=0. 20凈現值：NPW =-30+15/10%0.3+10 02=13.1當租賃期為 3 年時，凈現值為：-30+13仍 0%+口-1/ ( 1 + 10%) 3=2.58 萬元當租賃期為 5 年時，凈現值為：-30+13仍 0%+口-1/ ( 1 + 10%) 5=4.66 萬元加權凈現值為 2.58 XJ.4+4.66 為.6=3.83 萬元(2)計算該投資項目凈現值不小于零的累計概率方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或 1-0.32=

25、0.68方法二：按凈現值從小到大排列，見下表，并計算累計概率(略)凈現值不小于零的累計概率：1-0.32+(0.50-0.32)0.16/(0.49+0.16)或 1-0.50- (0.50-0.32) 0.4C9/(0.49+0.16)=0.6357=63.57%解析一、單項選擇題4由子房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產開發企業集中開發建設商品住房是市場供應的主要組成部分，如果同期在某一區域市場的新建住房開發項目較少，就容易形成區域性壟斷，導致壟斷多于競爭。5 某房屋新開工面積是指報告期內新開工建設的房屋面積、不包括上期跨入報告

26、期繼續施工的房屋面積和上期停、緩建而在報告期恢復施工的房屋面積。1000- (300+200) =500 萬 irf6在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發，資本流量顯著增加7土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優先購買權取得的土地、已辦理農用地轉用和土 地征收批準手續的土地以及其他依法取得的土地。8 質量控制主要包括四個方面，對原材料的檢驗、對配套設施的檢驗、確立控制質量的具體措施和確立質量文件 檔案制度。10成本加成定價法的表達式為：成本+成本x 利潤率。13需求分析包括：需求預測、分析規劃和建設中的主要房地產開發項目、吸納率分析(具體包

27、括市場吸納和空置的現狀與趨勢)、市場購買者的產品功能需求。15實際利率=(1+r/m )m-1 ，設名義利率為 12%,則按年計息，日 2%,按季計息，i=(1 + 12%/4)4-1=12.55% ;按月計息，匸(1+12%/12)12-1 日 2%,年利率均相同，實際利率，按月計息最大，則按年計息最小。16.實際利率=(1 + 名義利率)/(1 + 通貨膨脹率)=(1+12%)/(1+5.5%)-1=6.16 %17 因為每年遞增率和折現率相等即當，s=i 時，采用等比序列現值系數P= nA1 /(l+i)=20 (1-6%)= 150.94 萬元18 該家庭第 8 年最后一個月的還款額

28、A8X12=A1(1+i)i-1=3000 (1+區 2%)96-仁 3627.06 元19投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬，即該投資者的年投資回報為PXi,1000,10%=100萬元21 如果某項目的 FNPV 大于或等于 0,說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務 上是可以接受的。如果 FNPV 小于 0,則項目不可接受。22 動態投資回收期=(累計凈現金流量現值開始出現正值期數/) +上期累計凈現金流量現值的絕對官當期凈現涂流量現值=(4-1) +588.74/640.67=3.92 年23償債備付率二可用于還本付息資金/留當期應還本付息資金

29、，則每年應還本付息資金=5/1.3=3.846 萬元，按月還本付息額=3.846/12=3205元， 用等額序列支付現值系數公式， 可得， 最大貸款額為 V=A/i1 -1/(1 +i)n=3205/(12% 12) 1-1/( 1+ 12 %)12 10 =291076 萬元。24對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發期 與租售期、建筑容積率及有關設計參數、資本化率、貸款利率等；對于房地產置業投資項目，影響其投資經濟效 果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數和貸款利 率等。25最高土地取得

30、價格是指開發項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平， 所能承受的最高土地取得價格。28相對于股權融資和其他類型債券融資，公司債券融資不改變原股東對公司的控制權。32 商業銀行規定以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不得超過所收購土地評估價值的 70% ,貸款期限最長不得超過2 年。33 考核借款人還款能力，規定將每筆住房貨款的月房產支出與收入比控制在50%以下，月所有債務支出與收入比控制在 55%以下，其公式為：房產支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業管理費)/月均收入；所有債務與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業管理費十其他債務月償付額)/月均收入。一定注

31、意考試中題干的要求。35月凈經營收入二有效毛收入-運營費用二潛在毛租金收入-空置和收租損失、其他收入-運營費用= 100-1005%+2%)+100 X3 %-60=36 萬元，注意：2011 年教材將 經營費用”修訂為 運營費用”學習使人進步，相信 能就一定能成功二、多項選擇題1 根據房地產業經濟活動類型的不同，可以將房地產投資劃分為從事上地開發活動的土地開發投資、從事各類房屋開發活動的房地產開發投資和從事各類房地產出租經營活動的房地產經營投資。A、B 選項屬于按物業類型來劃分的，按物業類型來劃分除A、B 選項外，還包括工業物業投資、酒店和休閑娛樂設施投資和特殊物業投資，共 5 項。2市場交

32、易指標包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預售面積、房地產價格、房地產租金、房地 產價格指數共 9 項；供給指標包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房 屋新開個面、平均建設周期和竣工房屋價值共10 項，本題中的 B、D 選項屬于供給指標。4. A 選項錯在大型房地產機構一般有自己的營銷團隊和渠道，所以一般采用自行租售；D 選項錯在房地產開發企業或業主還可以直接委托分代理。5. C、E 選項屬于面訪的聯系方法的特點；D 選項屬于電話訪問的聯系方法的特點。7.對于房地產開發投資中項目類型為出售的，其動態盈利能力時的計算期為項目開發期與銷售期之和；對于房地產開發投資中項目類型為出租或自營的，其動態盈利能力時的計算期為開發期與經營期之和；當房地產開發為置4業投資的，其動態盈利能力時的計算期為經營準備期和經營期之和。8 對于開發經營期較短的出售型房地產項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態指標進行方案比選9風險估計與評價常用的方法包括調查和專家打分法