項目可行性報告 1 第一章 項目總論 一、項目基本情況 本項目位于武漢 XXXX 開發區余家灣，坐落于湯遜湖畔，毗鄰武漢外國語學校武昌美加分校和華師一附中新校區，距離光谷廣場、華中科技大學、中南財經政法大學、武漢大學分校、華中師范大學分校 10 分鐘車程，距離東湖梨園 35 分鐘車程。項目占地 402 畝，東臨 5 萬畝水面的湯遜湖，西臨 XX大道，南臨工業園路，北鄰華師一附中新校區。自然環境優美，配套齊全，交通便捷，土地資源條件十分優越，具備發展高檔品質項目的土地條件。該地塊由武漢 XXXX 物業發展有限公司立項申報并進行了前期拆遷安置工作。武漢市土 地規劃部門已經批準了該項目的建設用地。武漢市 XX 區國土資源管理局土地儲備交易中心對該地塊已進行儲備，近期即可掛牌交易。 二、合作模式與土地取得方式 本項目擬以收購武漢 XXXX 物業發展有限公司的方式進行開發。武漢 XXXX 物業發展有限公司為本項目的拆遷安置和立項單位，在本地塊的掛牌交易過程實際上并無競爭對手。武漢 XXXX 物業發展有限公司是專門為開發本項目而于 2005 年3月成立的新公司，無任何不良債務。 第二章 市場分析 一、國內經濟和房地產發展趨勢 （一）經濟趨勢 多數經濟學家認為：在國內居民的消費強勁、政 府投資和中國的“世界工廠”地位的促進下，當前經濟形勢好于預期，投資、消費和出口需求形勢都比較滿意；預期CPI 保持平穩，國際油價呈小幅上升趨勢，二 00 七年不大可能出現通貨緊縮；消費需求增長將有所加快，而固定資產投資增長將趨于放 慢，出口增長趨緩，外貿順差呈縮小 趨勢；外商直接投資繼續回 落；房地產價格 （長江中下游主要城市一覽） 穩中趨升；人民幣升值壓力有所加大，人民幣匯率將小幅攀升。 經濟學家對今年的經濟增長給出了比較樂觀的預期。調查結果顯示，四成經項目可行性報告 2 濟學家預測今年 GDP 增長率在百分之 九或以上，百分之三十九預測在百分之八點五至九之間，僅五分之一的經濟學家認為在百分之八點五以下。 （二）房地產趨勢 房地產行業在我國經歷 20 多年的市場化發展，如今已經取得了相當規模的發展，各種類型地產項目在我國得到上馬實施，受整體經濟增長影響，我國的房地產價格一直處于穩步攀升態勢。 但 2005 年以來，受國家宏觀經濟環境影響，人民幣升值、 CPI 反彈使宏觀經濟充滿了變數，直接影響了人們對房地產行業的市場預期，使房地產行業景氣指數趨于下降狀態，房地產交易量局部下滑，但部分地區房地產市場價格不降反增。這一方面與我 國人口基數較大，城市人均居住面積水平低下，人們改善居住環境欲望強烈有關；另一方面主要受我國整體經濟發展勢頭良好，人們收入水平不斷增長，區域經濟發展日益協調等宏觀經濟影響，人們對未來充滿樂觀預期，購房需求增加。 2006 年國家宏觀政策調控房地產市場，鼓勵住房消費，幷進一步開放金融市場，中國房地產市場有望繼續保持平穩增長。同時，房地產開發及營銷模式國際化的趨勢更加明顯，包括房地產融資理念、項目運作、營銷模式、營銷理念。更多的境外基金將關注幷介入國內房地產市場，幷從大都市為核心的中心城市向二、三線城市擴展。 結論 ： 國內整體經濟和房地產發展趨于持續增長趨勢，二、三線城市地產生機盡顯。 二、武漢市宏觀經濟及地產趨勢分析 長江中下游城市中，上海房價已達到 7000 元 /平方米（外環以內），南京房價超過了 5000 元 /平方米，而武漢的平均房價剛剛超過 4000 多元 /平方米，同比看來，還有相當的開發銷售潛力和上漲空間。 未來幾年項目的市場前景直接和未來幾年武漢房地產發展趨勢緊密相聯，而這又項目可行性報告 3 將與全國房地產發展的總體形勢和武漢市的經濟發展水平抱有緊密的聯系，下面首先從宏觀經濟形勢、房地產政策、房地產供給與需求變化、房地產價格構成要素 、房價收入比等因素對武漢市未來幾年房地產發展形勢做出如下分析： 2005 年武漢市生產總值已達 2238 億元，人均生產總值達 3245 美元，首次突破 3000 美元；而根據“十一五”規劃，到 2010 年，武漢人均生產總值將達到 5000美元，全市生產總值年均增長 12%。 “十五”時期，武漢市城市居民收入水平增長較快，收入逐年增加。據城市居民家庭抽樣調查資料（以下同）， 2005 年城市居民人均可支配收入首次突破萬元，達到 10849.72 元，比“九五”末的 6761 元高出 4088.72 元，增長了 60.5%，人均可支配收入創歷史新 高，武漢市躍入可支配收入萬元城市行列。從 2004 年開始，城市居民人均可支配收入年凈增值突破千元， 2004 年和 2005 年分別凈增 1044元和 1285.67 元。武漢市城市居民人均可支配收入年均增幅達到 9.9%，剔出價格因素，比“九五”時期增幅實際提高了 1.5 個百分點，實現了“十五”計劃目標。2001 年 2005 年城市居民人均可支配收入增幅分別為 8.0%、 7.0%、 9.0%、 12.2%和 13.4%，呈逐年加快之勢。 2005 年增幅創近 10 年來最好水平，比上年增幅高出1.2 個百分點。這說明，武漢市城市居民的收入增長 與經濟發展速度基本保持同步，經濟持續快速增長增加了居民的收入，居民收入的持續增加又促進了經濟的持續發展。 2005 年全市房地產開發投資為 297.99 億元，占全社會固定資產投資的28.2，同比增長 27.7，增幅比上年同期回落了約 9.9，投資逐漸趨于理性。其中，房地產住宅投資為 216.85 億元，同比增長 29.2，占房地產開發總投資的 72.8。截至 2005 年底，新增房地產各項貸款為 93.91 億元，與去年相比減少 50.5 億元，占新增金融業貸款的 21.8。全市房屋施工面積為 2749.63 萬平米，同比增長 12.7，與去年同期相比增幅減少了 12 個百分點。全市房屋新開工面積為 1195.4 萬平方米，同比增長 13.3，占總施工面積的 43.5，與去年同期相比增幅減少了 26.2 個百分點。全市房屋竣工面積為 816.72 萬平方米，同比增長 16.3。 2005 年，武漢人均 GDP 突破 3000 美元。從“宏觀經濟的發展階段將從根本上決定房地產發展”的觀點出發，武漢房地產行業自 2006 年的發展將是漸入佳境，未來美好前景欣然可期。 項目可行性報告 4 同時，上海、北京、廣州等一線城市不可能再像以前那樣占盡先機、“包攬”外資，眾多跨國企業正逐步將工業投 資由中國的一線城市向武漢等二線城市轉移。而在房產新政的打壓和人民幣升值的預期下，海外熱錢有了大舉投資中國地產市場的良機。當去年七部委聯合出臺的抑制房價政策將京滬推上風口浪尖的時候，擁有更大發展空間的二線城市就成了一個亟需開采的金礦，武漢正是中西部被高度看好的幾個重點城市之一。 2005 年，世茂集團、瑞安集團及和記黃埔為代表的香港大財團在武漢勁攪樓市風云，接連改寫“地王”記錄。與此同時，境外財團或有境外財團背景的企業也在武漢土地市場頻頻亮相。 2007 年伊始武漢市中心城區的樓面地價更是攀升至每平方米 3000 元以上 。無可否認，中部崛起背景下，武漢城市價值和發展前景重新被認可。 交通方面：未來 15 年內，國家將在湖北投資一千多億元，興建 17個大中型鐵路項目。屆時，乘火車從武漢可直達全國 27 個省市自治區，到長沙、鄭州、合肥、南京等市只需 2-3 個小時，到廣州、上海等地只需 4-6個小時。航空方面，武漢天河機場擴建工程的新航站樓主體結構工程已進入全面施工階段。擴建工程中，第二航站樓是主體工程，預計總投資 27.27 億元。到 2020 年，天河機場具有旅客吞吐量 1300 萬人次、高峰小時吞吐能力 4649 人次、年飛機起降 12.2 萬架次的能力 。擴建工程將于 2007 年底竣工幷投入使用。武漢的公路也在加速“快跑”，建成和在建的武漢內環、中環、外環和 7條高速出口公路，與在武漢交匯的京珠、滬蓉高速相連相通，將使武漢無可爭議地成為全國公路交通的神經中樞。幷將籌建 BRT 快速公交系統。預計到 2010 年規劃建設 4 條快速公交線路，到 2020 年再規劃 3條快速公交線路。武漢的交通正在加速起飛，正在找回“九省通衢”的輝煌歷史，如果把中國的經濟版圖比作一張圍棋棋盤，武漢正位于這張棋盤的天元之位。中國中部崛起的經濟發展戰略，更為武漢經濟發展注入新的活力，城市快速發展進程， 也為武漢市房地產業持續快速穩定發展注入活力。 此外，在住宅樓市回歸中心城區的大趨勢下，武昌沙湖徐東、積玉橋、中南附近以及漢口中心城區等依然將是當仁不讓的焦點。而漢口盤龍城、金銀湖及武昌光谷湯遜湖區域等郊區樓市，則有望在今年掀開新一輪開發的小高潮，進而開始與中心城區樓市形成互動。 2007 年武漢樓市的最精彩的地方，將不再是商業地產的一枝獨秀，而是其與寫字樓市場、中心城區住宅、郊區大盤等共同組成的全項目可行性報告 5 面繁榮的肇始。由此，武漢樓市也有望真正站在一個新的起點上，開好“十一五”這盤大局。 結論： 近兩年大量港資涌入武漢， 作為長江中下游的重要二線城市，武漢房地產將迎來高速發展期。 三、區域供給市場分析 項目位于武漢三大居住板塊之一的光谷板塊的 XX 開發區，西臨 XX 大道，是號稱武漢最漂亮的景觀大道關山一路的延伸線，東臨 5萬畝水面的湯遜湖。項目所在的光谷因“舒適、人文、國際化”而被稱為武漢最適合居住的地方。首先，舒適是光谷核心居住價值之一，當為最易感知的層面，東湖的博大，湯遜湖的清澈，一路走去郁郁蔥蔥，景色宜人；更有武大之厚重，華工之青春，迎面而來的皆是昂揚的氣息；生活在光谷，山水之間有我家，與環境為善，與鄰里為善，更是 與自己為善。光谷核心居住價值之二為人文，作為我國第二大智力密集區，武漢光谷高校林立，優秀的科研院所云集，武大、華科、華師等各大歷史名校不約而同地在此建立自己的新校區，一個公園般的充滿了人文氣息的大學城已然在此形成。最后，國際化在光谷居住價值中有著特殊的意義。高校成果產業化如火如荼，更有一大批具有海外學習、工作背景的知識精英前來講學、創業，武大軟件園、華工產業園、華中軟件園、武漢醫藥產業園等正帶動著光谷以前所未有的激情蓬勃發展。由此，光谷聚集了一大批中產階級精英人士，這就客觀要求光谷地產提供具有國際氣質的生活 方式，由此，低密度、高綠化率、創新性等成為光谷地產的鮮明特點，而武漢萬科、當代地產開發的類似于“新城市主義”等主題小區（以多層、小高層住宅類型為主），也在整個武漢樓市極具代表性，并且供不應求。這本項目 項目可行性報告 6 反映出光谷地區的房地產市場極具發展潛力。 四、區域代表項目分析 （一）區域項目概況 位 置 清風別墅 陽光海岸 梅南山居 宜家湯臣 XX 區 XX 大道湯遜湖畔 湯遜湖 XX 開發區 XX 大道特 1 號 XX 開發區陽光大道 主力別墅面積 176 的聯排 350 的獨體 ,300 的聯排 190-300 的獨體 160 197 的聯排 ,300-370 的獨體 價格 （元 /M2） 3800（獨體） 6000（獨體） 6000（獨體） 6000（獨體） 配 套 會所，貝多芬廣場，商 ,露天泳池 ,供暖系統 會所、幼兒園渡假村、運動場所 會所，沙灘浴場，網球場 湖濱會所，酒吧及美容院，親水平臺 環 境 傍湯遜湖 傍湯遜湖 依山環水 ,緊鄰大學 三面臨湯遜湖，幷設內湖，基本上做到戶戶觀湖 物業管理 江蘇長江物業 武漢天廈物業 武漢新大陸物業發展有限公司 武漢麗島物業管理有限公司 建筑單位 湖北長城建設 山河建筑公司 武漢建工 集團 中建三局 樓盤規模 10 萬方 13 萬方 21.5 方 19 萬方 停車位數量 350 個 多層 10： 6；別墅 1： 1 1:01 1:01 開發企業 武漢房地產長江綜合開發總公司 武漢福達置業發展有限公司 武漢新大陸物業發展有限公司 武漢弘福置業有限公司 別墅外觀 銷售情況 已售完 65% 50% 50% 項目可行性報告 7 位 置 華工鏡湖園 水藍郡 銀河灣 美加湖濱新城 藏龍島科技園 XX 民營科技園 XX 區藏龍島科技園 洪山 光谷湯遜湖畔 主力別墅面積 以 200-350獨體臨湖別墅為主 222 -352獨體與聯排 200-350 獨體 (臨湖 )與疊拼 140 210 的疊加 價格 （元 /M2） 6000（獨體） 5000（獨體） 6000 4000 配 套 會所， 幼兒園等設施 . 會所，人造沙灘，商業街，高爾夫推桿場 雙會所，圖書館，健身房，親子樂園等 商業街、武漢外國語學校美加分校（小學、初中、高中完整教學）、診所 環 境 緊鄰湯遜湖，自然景色優美。該項目主要針對華工教師銷售，類似定向開發 南湖南面 享有湯遜湖的綿延 水系 獨有 58000 平方米私有湖灣 ,注重組 團與庭院綠化，利用坡地、水系、園林小品精致造景 物業管理 武漢招商局物業管理有限公司 香港怡高物業顧問有限公司 武漢銀河灣物業管理有限公司 美國 GVA(顯高 )物業顧問公司 建筑單位 湖北省第五建安公司 湖北長城建設實業有限公司 新洲八建 武漢天鵬建筑裝飾工程有限公司 樓盤規模 17 萬方 14 萬方 37 萬方 7.38 萬方 停車位數量 300 個 1:02 1:01 238 個 開發企業 武漢華工大學科技園有限公司 湖北長城建設實業有限公司 武漢鑫萬國房地產發展有限公司 斯米克集團美加置業（武漢）有限公司 別墅外觀 銷售情況 100% 100% 50% 80% （二）重點個案分析 采樣兩個區域重點，一個是目前區域最優秀的別墅項目 宜家 *湯臣、一個是離本項目最近的綜合項目 美加 *湖濱新城，說明市場競爭形勢。 宜家 *湯臣： 宜家湯臣開發于 2002 年，位于武漢東湖技術開發區腹地的 XX 開發區黃金地段 陽光大道旁，三面臨湯遜湖，幷有一個達 2 萬平方米的天然內湖。 建筑以英式風格為藍本，共 19 萬平方米，一期 3.6 萬平方米，以獨體、雙拼、項目可行性報告 8 TOWNHOUSE 別墅為主， 2003 年 12月正式開始銷 售，截止目前銷售率為 90%， 2005年以前獨體別墅成交均價為 4000 元 /平方米。二期加入了多層住宅，目前獨體別墅售價達 7000 元 /平方米。宜家湯臣首 推“泛會所”概念，總面積 9000 多平方 米，會所設置銀行、郵局、超市、幼兒園、茶道、中西餐廳、圖書館、健身房、老年及兒童活動中心。同時宜家湯臣還特別推出“英式管家”服務。 美加 *湖濱新城： 位于本項目旁的美加湖濱新城臨湯遜湖，占地 1800 畝，容積率 1.02，規劃總建筑面積為 80 萬平方米。規劃配套主要有學校（與武漢外校聯辦武漢外校美加分校）、會所、超市 、銀行、郵局、醫療等機構。 建筑以北美風格為藍本，一期 7.6 萬平方米，于 2004 年 8月開工，以多層為主，聯排為輔，無獨體別墅，現一期已建設銷售完畢；二期工程正在建設，二期以小高層為主，小高層賣價 3200 元 /平方米，四層疊加別墅式住宅賣價為 4000 元 /平方米。 今年來，湯遜湖地區高檔樓市供應量銳減，幷形成以老盤存量消化的供應市場，根本無法滿足區域買方市場對高檔樓盤的需求。 五、區域買方市場分析 而作為片區兩大強勢客戶群體的教師與高科技人員，不但具有很強的支付能力，消費意識也相當超前，購買高檔住宅的意愿也比較強烈。在我們所作的 500 份潛在客戶調查中，就得到了相關的一些數據支持（節選）： 目前住房面積 /目前所住戶型 項目可行性報告 9 調查顯示： 近九成被調查者現階段住房情況為：兩室或三室， 90 150 。 其中家庭住房面積達 60-90 平方米的占到 42，家庭住房面積達 90-120 平方米的占到 33。 目前住房面積 150 以上者為 4%，而 60以下的則占到 9%。 分析： 本區域家庭住房質量基本良好 。 對于本區域的二次置業者而言，需要的是更優秀、投資潛力更強的產品。 交通工具 /三年內購汽車計劃： 調查顯示： 選擇人力交通工具的被調查者占 41%。 17%的被調查者擁有私家車，同時 ,亦有 13%的被調查車步行上班。超過七成的被調查者有意在三年內購置私家車。而肯定答復三年內不會購置私家車的人群僅有 6%。 項目可行性報告 10 分析： 便利性對居住環境有較大影響，工作、居住即使不就近，至少也要交通便利。 較高的私家車擁有率，顯示該地區人群較高的消費水平。私家車的高意向 購置率，表明該區域多數人群具有一定的高檔物業購買力，且對后期經濟收入保持樂觀態度，同時也顯示未來住宅車位的需求量將持續增大。 選擇何種投資方式 調查顯示： 20%的被調查者愿意選擇房地產產品作為投資手段，僅次于教育投資。首次置業者需求者僅為四成，更多的人有多次、多棲置業的需求。 分析： 房地產投資的升值保值性被越來越多的人所看好，在觀念超前的區域客群中尤其顯現。客戶對優越物業有多次、多棲置業的旺盛需求。 調查顯示該區域人員具有如下特點 :文化層次較高、工作穩定且工作地點離居住地點近、經濟收入中等偏上、對生活奢侈品有一定消化能力。 該區域人員收入高于武漢市平均水平且對后期經濟收入看好，區域經濟發展整體較為樂觀。該區域住房水平高于武漢市平均水平，但隨著該區域人員收入水平提高 ,對居住水平也具有相應要求。部分人員已顯示出對目前居住環境的不滿，對高檔房地產產品有消費要求。 總體而言該區域相較武漢市其他地區消費水平高，但由于該區域大部分項目以前因房價較低，以至于產品品質較低降低了消費者的置業熱情。如產品具有較項目可行性報告 11 高的性價優勢則該產品會受到該區域市場的追捧。 結論： 光谷，尤其是湯遜湖片區優 越的自然人文環境促進其房地產市場良性發展，投資此區域房地產正當時。區域客戶群高檔置業需求旺盛，市場前景良好。 第三章 項目發展分析 一、項目定位 介于項目優越的先天地塊條件，幷通過對買賣雙方市場的綜合分析，我們確立建設大規模高檔休閑住宅區的定位。原因如下： 1、自然景觀：自然環境優美，地勢起伏適合于高檔住區，給設計師以充分想象空間； 5 萬畝的湯遜湖，水質良好，生態絕佳；區域內草木蔥蔥，大氣質量良好，達到一級空氣質量標準。優越的先天地塊條件，使項目完全具備創造頂級景觀住宅的資源優勢。 2、高級教育資源豐富：毗 鄰武漢市最好的兩所中學武漢外國語學校武昌分校和華師一附中，距離華中科技大學、中南財經政法大學、武漢大學分校、華中師范大學分校等高校區皆在 10分鐘車程以內，高知人文氛圍濃郁有利于高檔住宅項目的發展。 3、路網完善：號稱武漢最漂亮的景觀大道關山一路的延伸線 XX 大道緊臨項目西側，從項目到光谷魯巷廣場 10 分鐘車程，距離東湖梨園 35 分鐘車程，到市內交通非常便捷。此外， 107 國道、京珠高速、滬蓉高速、武黃及武嘉等省級公路，都坐落在項目不遠處，路寬多達 60 米。對于以私家車為主要交通工具的客群而言，區域路網能完全滿 足他們的需求。 4、客戶需求：區域客戶高檔置業需求強烈，需要有高檔住宅刺激他們的購買欲望、釋放他們的置業需求。 項目可行性報告 12 二、項目發展 建設 AAA 級節能生態 /智能化住宅 節能技術應用（如外墻保溫技術、節能門窗技術、冷暖控制技術、太陽能利用等）、新建筑材料 和技術，打造節能環保綠色生態小區。 （一）節能 1、采用新材料、新技術提升房屋節能能力。 2、選用節能變配電設備。選用節能照明燈具，光控或聲控開關。 3、加強節能的宣傳、檢查和計量管理。 4、將節能工作納入物業管理，加強專業管理和居民管理相結合。 （二）環境保護 本項目的一個主要特點和賣點既是生態型住區，達到既有鄉野生態環境，又有園林藝術的效果。本項目的主要污染源為生活污水。需加強廚房生活油污、衛生間下水等的處理。另外要通過設施建設和管理引導住戶形成垃圾分類袋裝處理的習慣，樹立與住宅區環境相適應的環保意識。 （三）智能化配套 房屋保溫系統。 水處理系統。 緊急呼救系統。 煙感自動報警、噴淋、消防自動化控制系統。 信息通信系統 ，采用百兆光纖入戶。要求考慮話音通信、視頻、寬帶數據通信服務。有線電視設計考慮采用雙向， 1000MHz 帶寬和廣電的城市數字電視系統對接。 安全 防范系統， 在小區出入口、主要道、房屋門窗等重點部位設置相應的探測器或攝像機，幷聯網至小區管理中心，通過相關信息和傳輸圖像進行監控，幷將監視的圖像和信息進行記錄和存儲。設置周界探照燈，在夜間與報警聯動。 訪客對講系統， 建議選用帶門禁功能的可視對講系統。 設備監控系統， 采用集散控制技術，對住宅小區的公共建筑設備實施監控，保障設備的有效運行、提高物業管理水平，適應節約化物業管理和專業化維修的要求。包括： 項目可行性報告 13 1）排水監視系統，監測蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位，幷對超高、超低液位進行報警。監視生活水泵、消防泵 、排水泵、污水處理設備的運行狀態。 2）照明系統的監控。對公共區域的照明設備進行監控。 3）對園林綠化澆灌實行自動控制。對人工河、噴泉、循環水等景觀設備進行監控。對其它特殊建筑設備進行監控。 家居智能化系統，包括 1) 家庭安全防范報警系統 住戶室內具有燃氣泄漏報警，戶門及陽臺外窗防范報警，按鈕式家庭緊急求助報警等功能。 建議可選配置： 1) 家庭安全防范報警系統 住戶室內具有燃氣泄漏報警，戶門及陽臺外窗防范報警，按鈕式家庭緊急求助報警等功能。 建議可選配置： 家庭燃氣進氣管設置自動開關，在發 出泄漏報警信號的同時自動切斷進氣，開啟排風機。 設置電話自動撥出裝置，在家庭報警和求助信息反映到管理中心的同時，能夠自動撥通事先設定的電話，通知有關部門與住戶本人。 2）家庭訪客對講系統住戶室內設置可視訪客對講用戶機。 3）家庭信息通訊系統 采用家庭信息接入箱，實現家庭綜合布線，幷提供各類信息服務。 應在臥室、客廳等房間設置有線電視插座。 應在臥室、書房、客廳等房間設置寬帶信息端口。 應在臥室、書房、客廳等房間設置電話端口。 模塊及終端面板和線纜均采用中外合資產品從而提高樓盤的檔次。 4）家電自動化系統 采用 Lonworks（建設部家居控制推薦總線）現場控制總線組成小區控制專網。每戶家庭設置若干個專業控制模塊，如家庭安防，三表遠傳，家電控制、語音模塊等。 項目可行性報告 14 小區綜合物業信息服務系統，包括 1） 物業計算機管理系統 通過配置實用的計算機物業管理軟件，實現小區物業管理計算機化。軟件結構以網絡為基礎，實現信息共享，幷應方便物業公司和住戶信息溝通。物業管理系統與安全防范、消防、建筑設備監控系統實現信息聯通，以便統一管理，及時對報警信號作出響應和處理。主要表現為： 建立社區網站，住戶能 網上查詢小區物業管理信息。 小區安全防范、消防、建筑設備監控系統、家居智能化系統實現信息集成管理，幷與物業計算機管理系統互連。 小區內部實現一卡通。 在小區內部設立電子公告系統，顯示有關公共信息和物業管理信息。 2）表具自動計量系統 采用具有信號輸出功能的水、電、燃氣表等數字化表具，實現遠程抄表功能。 采用 IC 卡表具，實現自動計量和收費的功能。小區自動抄表系統與公用事業管理部門聯網，幷進行故障報警。 3）背景音響及廣播系統 在小區室內外公共場合設置有線廣播系統。當出現火 災等緊急事故時，可強制切換為緊急報警廣播。 4）車輛出入管理系統 對出入小區的機動車輛通過智能卡進行管理與計費，幷將信息實時送至小區管理中心。 全面配套 沿 XX大道用地設有大型綜合商業設施，由商業街、大型量販式超市、社區配套公共設施、室內停車場組成。沿工業園路靠近湯遜湖岸用地設有五星級的豪華酒店和會所。 項目建有雙語幼兒園、康復中心、世界名品折扣商業街、全新體驗式的大型養生主題公園、國際標準游泳館、籃球場、網球場、羽毛球場、專屬社區碼頭等。此外，尊貴三會所設計，健身會所、休閑會所及商務會所，薈萃中西餐廳、美 容SPA、咖啡吧、書吧、鋼琴吧、壁球館、各式水體健身、自助銀行、行政酒廊、項目可行性報告 15 商務洽談中心、會議室等豐富的生活便利設施。商業、娛樂、醫療保健、教育、體育一應俱全的生活，才是真生活。 完善物管 實施英式管理，提供公共性服務、代辦性服務、特約性服務。具體如下： 免費服務 : 提供包裝、拆收、轉交物品服務。 提供行李服務，接運行李等。 提供在您出行時為您看管住宅的服務。 提供入室服力，褲子、襯衫、夾克、絲綢裙子、領帶等衣物的熨燙、疊放。 提供手工縫紉服務。 提供代遞、代收服務如：報紙、郵件、快遞、包裹等的郵遞、接 收。 提供機票確認服務。 提供物品儲藏服務，行李、衣物、自行車、書等物品的存儲。 提供洗衣服務及衣物的收送。 提供正規的維修服務。 提供引領服務，訪客的引領。 有償服務： 提供預訂服務，酒店、餐廳、票務等預定。 提供旅行服務，環球旅行預定機票、酒店、接送車輛等的安排 提供手提箱、行李、禮物等物品的取送服務。 提供擦鞋服務。 提供入室早餐服務。 提供家庭宴席服務。 提供燒烤服務。 提供社交會服務，生日會、新年聚會、私人聚會等 提供各種餐具的保養服務。 提供入室保潔。 提供地毯清洗服務。 提供地板打臘服務 。 項目可行性報告 16 提供工程服務。 提供購物服務。 提供植物、鮮花租擺服務。 提供汽車清洗、打臘服務。 提供 DVD、 VCD 的租賃服務。 提供商務中心服務；列印服務、接發傳真服務等。 提供私人運動陪練服務：網球、游泳等。 結論： 項目擬順應市場，建設大規模高檔休閑住宅區，以激發區域高檔住宅消費潛力。 建設經濟技術指標 （一）規劃用地情況： 1、規劃用地總面積為： 268333.33 平方米（以實測為準） 其中：凈用地面積： 240613.33 平方米 代征道路面積： 25940 平方米 代征綠地面積： 1780 平方米 2、規劃用地性質：商業居住用地；土地分類：商業居住用地。 （ 2）土地使用強度 1、建筑面積： 481226 ，容積率： 2.0； 2、建筑密度： 30% 3、建筑高度： 40米，層數： 11 層； 4、綠地率： 35% （三）規劃建設內容： 1、地下室面積： 80000 為設備用房和 2000 個停車位 2、商業設施： 20000 3、社區公建配套設施： 5000 其中：雙語幼兒園 3000 物業管理用房 2000 4、五星級的酒店及會所： 25000 項目可行性報告 17 其中：酒店客房 20000 會所及酒店附屬設施 5000 5、商品住宅： 431226 第四章 投資估算 一