序第一篇：市場(chǎng)篇五對(duì)矛盾：業(yè)態(tài)論證及建議工程定位產(chǎn)品建議業(yè)態(tài)劃分關(guān)注要點(diǎn)第二篇：租售策略篇經(jīng)營(yíng)管理租售策略招商策略銷售建議第三篇案名建議在我們的生活空間越來(lái)越趨向“大同〞的今天，都市，已成為一杯杯雞尾酒。經(jīng)無(wú)數(shù)東西的混合調(diào)制之后，變幻出莫測(cè)的顏色和味道，又到哪里去追究它的原味與本色？只有城市經(jīng)典，擁有在歲月里典藏很久的佳釀。葡萄酒、香檳、伏特加、白酒、清酒。無(wú)論什么都擁有不容更改的原味與本色。第一篇在一個(gè)擁有豐富歷史經(jīng)典的城市在一個(gè)流失城市經(jīng)典的城市創(chuàng)造一個(gè)屬于現(xiàn)在及未來(lái)的城市經(jīng)典！五對(duì)矛盾未被認(rèn)可的區(qū)域Vs城市商業(yè)領(lǐng)跑者集中的供給Vs飽和的市場(chǎng)城市的競(jìng)爭(zhēng)Vs區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)留不住的消費(fèi)Vs長(zhǎng)時(shí)間的消費(fèi)三分鐘消費(fèi)熱度Vs持續(xù)消費(fèi)……●位于老城西北角，消費(fèi)者認(rèn)可度低●在城市未來(lái)體系中非重要角色●周邊大環(huán)境好●周邊大量居住區(qū)檔次低、年代早矛盾一：未被認(rèn)可的區(qū)域Vs城市商業(yè)領(lǐng)跑者城市總體布局結(jié)構(gòu)由原來(lái)的“一城兩區(qū)〞逐步優(yōu)化為“一城兩翼〞，即主城、東翼和西翼。形成主城核心區(qū)、丁卯新城、南徐新城、谷陽(yáng)新城和南山風(fēng)景區(qū)的五大功能區(qū)。城市商業(yè)規(guī)劃本案屬于非商業(yè)規(guī)劃聚集區(qū)出路挖掘金山歷史文化底蘊(yùn)，區(qū)域目標(biāo)吸引城市目光！結(jié)合鎮(zhèn)江文化，創(chuàng)造特色商業(yè)，形成產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力！成就商業(yè)典范，成為城市經(jīng)典！餐飲景觀建筑文化娛樂(lè)休閑榜樣典范之文化手段炒區(qū)域，找經(jīng)典！炒區(qū)域：促進(jìn)區(qū)域城市化開展，城市商業(yè)坐標(biāo)點(diǎn)！找經(jīng)典：東吳文化？南北朝文化？……歷史文化傳承！矛盾二：集中的供給Vs飽和的市場(chǎng)【在鎮(zhèn)江，高、中、低餐飲分布眾多，根本滿足市場(chǎng)需求，對(duì)絕大局部人來(lái)說(shuō)，餐飲——足夠了！【長(zhǎng)江漁港、金南都等大體量餐飲工程年內(nèi)上市供給！【區(qū)域內(nèi)有香逸漁港、江鮮一條街、金山漁村等大體量商業(yè)存在，競(jìng)爭(zhēng)劇烈！【本案商業(yè)2.85萬(wàn)總建，體量在鎮(zhèn)江不算小。局部代表餐飲分布與分析典范之餐飲代表酒店市場(chǎng)份額受歡迎程度檔次淮揚(yáng)菜宴春樓、醉仙樓高高全粵菜香逸漁港、海上皇一般一般高杭邦菜福源大酒店一般一般較高或一般江鮮金水灣較高較好高川菜川福樓較高較好較低西式豪客來(lái)、上島咖啡較少一般一般●最受歡送菜系為本地淮揚(yáng)菜，市場(chǎng)比例高，檔次覆蓋全面●消費(fèi)者對(duì)其他菜系持認(rèn)可態(tài)度，但持續(xù)消費(fèi)時(shí)間短●普通消費(fèi)者對(duì)餐飲類商業(yè)認(rèn)為足夠，高端消費(fèi)者認(rèn)為有特色、上規(guī)模餐飲類商業(yè)少或空白●總體市場(chǎng)檔次偏低本案時(shí)機(jī)：立足本地菜系，挖掘其他符合鎮(zhèn)江消費(fèi)者歡送的菜系組合，尋找經(jīng)營(yíng)特色，做綜合性特色商業(yè)工程！鎮(zhèn)江主要菜系或種類分析鎮(zhèn)江休閑娛樂(lè)商業(yè)分析典范之休閑/娛樂(lè)業(yè)種店名消費(fèi)檔次KTV金童玉女高我的飆歌城中花城練歌房低迪廳、夜總會(huì)伍豪高大哥大夜總會(huì)中酒吧名流酒屋中盒子酒吧中桑拿、足浴麗都假日酒店高太平洋休閑廣場(chǎng)中棋牌康發(fā)棋牌中心低百家樂(lè)棋牌中心低咖啡藍(lán)山咖啡中華爾街咖啡館高茶藝一品香茶莊中三寶茶館高健身美體杰斯特健身美體中圣瑪瑜伽美體健身俱樂(lè)部中其他怡心繡吧中極地運(yùn)動(dòng)休閑中【普通消費(fèi)者主要的休閑娛樂(lè)方式為KTV、棋牌【酒吧、咖啡、茶藝等休閑方式市場(chǎng)占有率低原因分析：【酒吧經(jīng)營(yíng)差是因?yàn)榇朔N業(yè)態(tài)的主要消費(fèi)客群為收入尚可的年輕白鄰階層，鎮(zhèn)江目前白鄰階層少【咖啡、西餐等由于目標(biāo)客群總量少，故經(jīng)營(yíng)情況一般【高端、有特色茶藝有需求，市場(chǎng)缺少此類經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)機(jī)與手段時(shí)機(jī)：KTV、棋牌經(jīng)營(yíng)較好；茶藝、美體存在一定量消費(fèi)客群，而經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所普遍檔次不高，與消費(fèi)需求存在一定差距；

●從體量看，28500平方米的總建面積靠單一業(yè)態(tài)、單一主打菜系去化困難、風(fēng)險(xiǎn)大；●建筑層高為2層，結(jié)合金山區(qū)域環(huán)境，建筑風(fēng)格融入鎮(zhèn)江歷史文化元素，適合休閑、放松、感悟類業(yè)態(tài)；手段：KTV、棋牌、茶藝、美體可根據(jù)組適宜當(dāng)設(shè)置；咖啡、西餐、酒吧等合理設(shè)置，此類消費(fèi)者目前市場(chǎng)容量一般。餐飲與休閑、娛樂(lè)配合！文化挖掘！醋文化、金山文化……，利用飲食博物館與其他商業(yè)區(qū)分。名稱規(guī)模業(yè)種消費(fèi)檔次經(jīng)營(yíng)狀況金水灣總建近1萬(wàn)平方米餐飲（淮揚(yáng)菜）、客房中高擋一般香逸漁港總建0.6萬(wàn)平方米左右餐飲（粵菜）中高擋較好碧榆園占地70畝，總建2.4萬(wàn)平方米客房、餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)健身

中高檔較好綜合類、規(guī)模類商業(yè)工程分析城市的競(jìng)爭(zhēng)矛盾三：城市的競(jìng)爭(zhēng)Vs區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)本案環(huán)境好歷史沉淀厚區(qū)域認(rèn)知差金水灣配以客房位于長(zhǎng)江邊位置相對(duì)較偏環(huán)境一般客房數(shù)量少餐飲種類少香逸漁港知名度高與市中心近位于長(zhǎng)江邊無(wú)其他業(yè)種餐飲種類少碧榆園環(huán)境好容積率低多業(yè)種結(jié)合餐飲種類少優(yōu)劣勢(shì)比較時(shí)機(jī)：鎮(zhèn)江市場(chǎng)上規(guī)模商業(yè)工程少，上規(guī)模綜合商業(yè)工程更少，而上規(guī)模綜合且菜系豐富工程市場(chǎng)空白！菜系豐富、配套豐富的大型綜合工程市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)存在！●區(qū)域商業(yè)總體量較大，經(jīng)營(yíng)以水產(chǎn)品為主●商業(yè)檔次從東至西逐漸降低●區(qū)域商業(yè)以目的性消費(fèi)為主●區(qū)域市場(chǎng)缺少規(guī)模性休閑類商業(yè)，存在市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)●市場(chǎng)如此說(shuō)：鎮(zhèn)江缺少特色綜合性商業(yè)工程！●經(jīng)營(yíng)者如此說(shuō)：金水灣總經(jīng)理——客人們吃完飯有時(shí)不知道接下去干什么！●消費(fèi)者如此說(shuō)：某私營(yíng)企業(yè)老板——外地客戶來(lái)經(jīng)常不知道能帶他們?nèi)ツ睦镒⒛睦锍浴⒛睦锿妗⒛睦镒。r(shí)機(jī)：鎮(zhèn)江當(dāng)前餐前、餐中、餐后效勞脫節(jié)！優(yōu)勢(shì)●周邊環(huán)境好●緊鄰金山公園●項(xiàng)目規(guī)模大劣勢(shì)●不臨長(zhǎng)江●周邊老小區(qū)現(xiàn)狀不佳●車位數(shù)量不夠多對(duì)應(yīng)策略機(jī)會(huì)●中山北路從地塊東側(cè)貫通至長(zhǎng)江路●可借用金山公園資源，包括景觀、游客等●項(xiàng)目建筑定位民族風(fēng)格●市場(chǎng)缺少規(guī)模性休閑類商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)●總建筑面積大，高銷售率難度大規(guī)避方式區(qū)域內(nèi)SWOT分析區(qū)域炒作增加地下面積賦予產(chǎn)品文化特征錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)租賃、銷售、自營(yíng)結(jié)合合理銷售價(jià)格出路錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)——綜合性餐飲休閑商業(yè)定位！——菜系豐富！找尋新客群——突破區(qū)域客群限制！引導(dǎo)消費(fèi)——原有客群新消費(fèi)習(xí)慣！〔餐前、餐后消費(fèi)〕手段餐前、餐中、餐后一條龍！與區(qū)域其他工程不同，對(duì)金山的旅游客群本案在位置上有先天的導(dǎo)入優(yōu)勢(shì)。齋宴、休憩、欣賞、文化……等針對(duì)功能或工程的設(shè)置在吸引游客的同時(shí)也吸引了商務(wù)、群眾的消費(fèi)。矛盾四：留不住的消費(fèi)Vs長(zhǎng)時(shí)間的消費(fèi)在景點(diǎn)游玩后，總感覺缺點(diǎn)什么，似乎有點(diǎn)遺憾……是的，為什么就沒(méi)有讓我們放松，讓我們休憩，讓我們更加了解鎮(zhèn)江的地方呢！這就是來(lái)鎮(zhèn)江玩的游客、香客，留不住的其中之一原因了！出路打造一個(gè)游后休憩放松、了解鎮(zhèn)江歷史的地方，進(jìn)而進(jìn)餐、住宿的工程。——不單單是餐前、餐中、餐后這么簡(jiǎn)單！商業(yè)典范六元素在此得以結(jié)合：游客在金山公園游后，需休憩，被本案文化建筑所吸引；在工程內(nèi)，人性化的尺度空間，各種包含文化、歷史內(nèi)涵小品雕塑，使得游客流連往返。之后的餐飲、娛樂(lè)、住宿也就是簡(jiǎn)單的事了！——如此就真正留了游客，留住了消費(fèi)！矛盾五：三分鐘消費(fèi)熱度

Vs持續(xù)消費(fèi)鎮(zhèn)江消費(fèi)者如此說(shuō)：有新的吃的、新的玩的地方好啊！可就是我吃了幾次、玩了幾次就膩了，又回到原來(lái)了！如何讓消費(fèi)者經(jīng)常性的光臨我們的工程呢？如何讓消費(fèi)者成為本案的忠實(shí)客戶呢？思考：百年老店經(jīng)營(yíng)方式！出路業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)方式！兩種方式吸引忠實(shí)顧客：1、百吃不膩，就如百年老店！2、多種不同菜系，循環(huán)消費(fèi)，感受新鮮！兩者的結(jié)合是最好的出路！手段●菜系的劃分單就漢族的飲食特點(diǎn)而言，目前有四大菜系、八大菜系、十大菜系之說(shuō)，而且劃分系類仍有繼續(xù)增加的趨勢(shì)。不過(guò)，從總體上來(lái)說(shuō)，我國(guó)菜系大致劃分為四川、廣東、江蘇、山東四大菜系。●從鎮(zhèn)江市場(chǎng)分析，江蘇菜是主流，四川菜、廣東菜已占據(jù)一定市場(chǎng)份額。而山東菜是市場(chǎng)根本空白菜系。1、引進(jìn)百年老店，各種菜系的百年老店的引進(jìn)〔以主力店方式引進(jìn)〕，最純粹的口感，最持久的消費(fèi)。2、四大菜系及其他特色餐飲設(shè)置于四大組團(tuán)及步行街，餐飲配合各種休閑、娛樂(lè)業(yè)種，形成合理業(yè)態(tài)組合，各業(yè)種間互動(dòng)經(jīng)營(yíng)，組合消費(fèi)。工程定位●市場(chǎng)定位：鎮(zhèn)江市的特色休閑商業(yè)工程！●功能定位：集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等于一體的商業(yè)功能。

●經(jīng)營(yíng)定位：即主題特色定位，文化休閑餐飲的商業(yè)典范！●檔次定位：中檔消費(fèi)水平，高檔消費(fèi)環(huán)境！●形象定位：鎮(zhèn)江城市經(jīng)典，鎮(zhèn)江商業(yè)坐標(biāo)！客群定位客群關(guān)注不同商業(yè)客群與住宅客群產(chǎn)品分析●本案產(chǎn)品由一條步行街、四棟宅院及七棟單體建筑組成，地上面積共25612平方米●建筑限高12米，2層建筑，便于層高設(shè)置●地塊西北角入口與金山公園路口隔街相對(duì)，便于人口導(dǎo)入●地塊東南角設(shè)置博物館產(chǎn)品與業(yè)態(tài)●根本形成餐飲包圍休閑娛樂(lè)的格局。建議業(yè)態(tài)、業(yè)種組合●餐飲約1.05萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)面積，占總商業(yè)營(yíng)業(yè)面積的42%左右。由宅院的主力店、美食街的特色餐廳、齋宴廳及體驗(yàn)區(qū)四局部組成。●客房面積約3000平方米，占12%經(jīng)營(yíng)面積，可以滿足120人左右住宿需求。客棧是本工程的一大亮點(diǎn)，與鎮(zhèn)江歷史上文人佚事典故緊密結(jié)合●休閑、娛樂(lè)共占38%左右的營(yíng)業(yè)面積，即9700平方米左右。由步行街〔內(nèi)街〕、宅院娛樂(lè)休閑區(qū)、單體店等組成●博物館面積共2056平方米，占總營(yíng)業(yè)面積8%。業(yè)種分布表業(yè)態(tài)業(yè)種形態(tài)面積（平方米）數(shù)量餐飲江蘇菜主力店20001四川菜主力店500-10002廣東菜主力店500-10002齋宴主力店6001特色店普通店需后期計(jì)算10-15國(guó)外店普通店需后期計(jì)算3-6住宿文化客棧主力店30001休閑桑拿洗浴主力店1500-20001茶藝主力店7001茶餐廳普通店5002-3棋牌普通店4001-2體驗(yàn)區(qū)普通店9001-2酒吧普通店需后期計(jì)算2-4咖啡廳普通店需后期計(jì)算2-3娛樂(lè)迪廳普通店5001夜總會(huì)主力店20001量販KTV普通店8001購(gòu)物旅游紀(jì)念品普通店需后期計(jì)算2-5超市普通店3001雜貨店普通店需后期計(jì)算1-2商務(wù)普通店6001博物館主力店30001其他照相館等普通店需后期計(jì)算2-5業(yè)態(tài)時(shí)間區(qū)以時(shí)間概念統(tǒng)籌業(yè)態(tài)是一種突破，將使工程規(guī)劃與業(yè)態(tài)更融合。產(chǎn)品建議

步行街建議步行街在建筑風(fēng)格與工程整體應(yīng)既分又合，步行街在民族特色上應(yīng)溶入現(xiàn)代元素●外街店鋪的外向性、開放性可以更強(qiáng)烈點(diǎn)，在建筑風(fēng)格上，應(yīng)是每店都有其獨(dú)特的風(fēng)格。●外街店鋪的面寬適當(dāng)比內(nèi)街寬，12-18米比較適合，柱距靈活調(diào)整，不單一。●內(nèi)街風(fēng)格較外街可更具統(tǒng)一性●內(nèi)街店鋪較外街面積小、面寬窄，利于銷售。單體設(shè)計(jì)時(shí)，在保證歷史建筑元素、建筑主色調(diào)前提下，入口的設(shè)計(jì)、大面積玻璃、鮮艷顏色到處運(yùn)用能較好的將現(xiàn)代元素溶入其中。工程入口入口應(yīng)引導(dǎo)性強(qiáng)，標(biāo)識(shí)明顯，且與工程整體風(fēng)格協(xié)調(diào)。景觀輕輕的把建筑放到綠色中！小品情景式小品、主題小品、記事小品等，包含各種歷史元素，觀之令人回味！休憩休憩設(shè)備的設(shè)置，容易營(yíng)造休閑的氣氛，也更易于導(dǎo)入游客等消費(fèi)者。商業(yè)地產(chǎn)工程的配套設(shè)施功能需求多元化展示、表演、活動(dòng)、休閑、餐飲、娛樂(lè)等廣義的功能越來(lái)越重要；體驗(yàn)性空間、休閑性空間成為商業(yè)工程吸引客源的亮點(diǎn)。戶型面積●租賃市場(chǎng)最常見面積為15-60平方米，單層為主。●從銷售面積看，江濱區(qū)塊主力銷售面積在30-140平方米之間。〔米山人家按一層隔2層面積計(jì)算〕；南徐區(qū)塊主力銷售面積在100-300平方米之間。故，面積建議為：?jiǎn)螌?0-140平方米，總面積40-280平方米。●市場(chǎng)銷售個(gè)案層高在3.9米至8.4米之間，單層至多可隔三層使用考慮本案未來(lái)經(jīng)營(yíng)需求，建議本案層高為5米左右。業(yè)種物業(yè)設(shè)計(jì)及注意要點(diǎn)中餐類涉及煙道、排污系統(tǒng)，大口徑燃?xì)狻⑺畨骸㈦娏Α⒌任飿I(yè)要求。層高5米以上，7米以上柱網(wǎng)火鍋類涉及煙道、排污系統(tǒng)，大口徑燃?xì)狻⑺畨骸㈦娏Α⒌任飿I(yè)要求。層高5米以上，7米以上柱網(wǎng)酒吧類層高5米以上，7米以上柱網(wǎng)咖啡廳類層高5米以上，7米以上柱網(wǎng)茶樓類層高5米以上，7米以上柱網(wǎng)，涉及煙道、排污系統(tǒng)水壓、電力、等物業(yè)要求西式快餐一般設(shè)計(jì)均可洗浴類地下不設(shè)置管線，7米以上柱網(wǎng)。浴池要求特殊并不設(shè)置柱子，層高局部10米。設(shè)置在2層的注意結(jié)構(gòu)承重及防漏美容、SPA女子瘦身會(huì)所一般設(shè)計(jì)均可休閑保健層高5米以上，7米以柱網(wǎng)國(guó)內(nèi)相關(guān)業(yè)種主流設(shè)計(jì)通那么餐飲類設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮的其他關(guān)注點(diǎn)：1、熱加工間爭(zhēng)取雙面開側(cè)窗2、設(shè)天窗排氣3、拔氣道的合理設(shè)置4、將烤烙間與蒸飯間單獨(dú)分隔5、地面排水考慮——1%左右坡道、易于清潔的明溝6、洗手間位置及數(shù)量的合理設(shè)置餐飲類設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮的其他關(guān)注點(diǎn)：1、熱加工間爭(zhēng)取雙面開側(cè)窗2、設(shè)天窗排氣3、拔氣道的合理設(shè)置4、將烤烙間與蒸飯間單獨(dú)分隔5、地面排水考慮——1%左右坡道、易于清潔的明溝6、洗手間位置及數(shù)量的合理設(shè)置產(chǎn)品其他建議入口人流引導(dǎo)性不夠，開放性差地塊東北角變化不夠，應(yīng)起到工程明顯標(biāo)識(shí)作用建筑分布太平均，中央景觀面積太少，且無(wú)集中聚客點(diǎn)地下面積應(yīng)充分利用，建筑擴(kuò)大開挖面積〔不計(jì)算容積率〕第二篇在我們解決了“做什么？〞

我們需要思索——

經(jīng)營(yíng)管理！

招商！

銷售！

經(jīng)營(yíng)管理

多種復(fù)合型業(yè)態(tài)獨(dú)立、松散，無(wú)完整形象管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)集中單兵作戰(zhàn)，無(wú)法形成規(guī)模性、整體性應(yīng)對(duì)策略：把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)即對(duì)工程進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)：業(yè)態(tài)的相互重疊、業(yè)種的無(wú)序搭配、客戶資源的極大浪費(fèi)、各經(jīng)營(yíng)者的惡性競(jìng)爭(zhēng)、效勞質(zhì)量無(wú)標(biāo)準(zhǔn)性，整個(gè)工程尤如一盤散沙！經(jīng)營(yíng)管理

什么是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理？

統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及管理，其核心就是將產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)及管理權(quán)合理地分開，相對(duì)獨(dú)立。確保工程主題內(nèi)涵的統(tǒng)一；確保整體的物業(yè)價(jià)值有所保證；使引進(jìn)的經(jīng)營(yíng)工程風(fēng)格及形象符合工程的整體形象，形成相互促進(jìn)的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)；可起到對(duì)原有單個(gè)商業(yè)有限資源的集中放大，使商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)得以提升。經(jīng)營(yíng)管理誰(shuí)來(lái)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理？聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司或自建管理團(tuán)隊(duì)具體效勞的內(nèi)容是什么？經(jīng)營(yíng)管理工程開發(fā)期協(xié)助招商機(jī)構(gòu)制定業(yè)種的組合協(xié)助招商機(jī)構(gòu)對(duì)商家的審核管理制定商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公約對(duì)自營(yíng)者經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的引導(dǎo)協(xié)助工程部對(duì)商鋪硬件設(shè)施配置建議對(duì)商家進(jìn)場(chǎng)裝修的管理。。。。。。經(jīng)營(yíng)管理工程開業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一營(yíng)銷對(duì)工程整體經(jīng)營(yíng)形象推廣、各類活動(dòng)組織統(tǒng)一效勞監(jiān)督協(xié)調(diào)各經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系，并監(jiān)督各經(jīng)營(yíng)者的日常制度統(tǒng)一物業(yè)管理對(duì)工程進(jìn)行正常的物業(yè)管理工作統(tǒng)一招商根據(jù)工程經(jīng)營(yíng)情況，隨時(shí)調(diào)整，統(tǒng)籌招商。。。。。。經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)管理公司什么時(shí)期介入工程？

工程開發(fā)前期2005年11月前根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司在商業(yè)開發(fā)中所處的重要位置，及招商與銷售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，更應(yīng)該是在開發(fā)前期介入本案工程，這將更有利于本案開發(fā)向良性開展現(xiàn)在商業(yè)工程的開發(fā)模式，不再是一成不變的銷售或租賃，更多會(huì)采用租售并舉的開發(fā)模式，如何協(xié)調(diào)好租與售兩者之間的關(guān)系，是本案開發(fā)價(jià)值最大化的前提。

銷售

招商價(jià)值關(guān)于租售關(guān)于租售配置〔租售什么〕關(guān)于租售的對(duì)象〔租售給誰(shuí)〕關(guān)于租售的策略〔怎么租售〕關(guān)于租售的幾點(diǎn)思考沿街內(nèi)街商鋪之開發(fā)模式——

銷售關(guān)于租售配置單體商鋪之開發(fā)模式——

租售并舉局部商鋪與內(nèi)街商鋪面積一樣局部經(jīng)營(yíng)客群為連鎖企業(yè)，購(gòu)置可能性小面積較大，去化難度大對(duì)于產(chǎn)權(quán)銷售，面積又過(guò)于分散關(guān)于租售配置庭院商鋪之開發(fā)模式——產(chǎn)權(quán)銷售、招商、返租銷售江蘇菜廣東菜四川菜客棧招商返租銷售產(chǎn)權(quán)銷售保證開發(fā)商對(duì)主力店的擁有自主產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)面積大，銷售難度大持有較好的物業(yè)，作長(zhǎng)線收益力爭(zhēng)價(jià)值最大化，迅速回籠資金單店經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較小，易于管理保證項(xiàng)目主題完整性操作有一定難度新型投資物業(yè)，易吸引投資者眼光面積相對(duì)適中，總價(jià)較低關(guān)于租售配置上述工程招商與銷售的配比，非一成不變，我們將根據(jù)工程實(shí)際操作中的招商與銷售情況，隨時(shí)進(jìn)行整合，以便能使工程開發(fā)價(jià)值最大化關(guān)于租售配置依據(jù)業(yè)態(tài)定位，根據(jù)鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)及工程區(qū)域定位對(duì)商家的吸引，我們來(lái)確定有可能進(jìn)入本案工程的招商對(duì)象!關(guān)于租售對(duì)象江蘇菜以江蘇菜為主力店，主要是考慮到鎮(zhèn)江消費(fèi)者對(duì)其忠誠(chéng)度相當(dāng)高，以此為主力店必定會(huì)為工程帶來(lái)穩(wěn)定的消費(fèi)群體。符合工程主題定位，屬群眾消費(fèi)。

招商對(duì)象：1家江蘇菜的百年老店

例如:鎮(zhèn)江的宴春、揚(yáng)州的菜根香。。。。。。“以百年老店傳承城市經(jīng)典〞關(guān)于租售對(duì)象關(guān)于租售對(duì)象廣東菜以廣東菜為次主力店，結(jié)合廣東的飲食文化，主要招有代表性的海鮮和茶餐廳為主。與江蘇菜形成業(yè)種與檔次的互補(bǔ)。符合工程主題定位，屬高檔消費(fèi)。“以泊來(lái)特色飽滿城市經(jīng)典〞

招商對(duì)象：2-3家廣東菜知名連鎖店例如：黎昌海鮮、避風(fēng)塘。。。。。。

四川菜“以辣味特色感官城市經(jīng)典〞招商對(duì)象：3-4家四川菜連鎖店例如：巴國(guó)布衣、潭魚頭、皇城老媽關(guān)于租售對(duì)象關(guān)于租售對(duì)象關(guān)于租售對(duì)象關(guān)于租售對(duì)象當(dāng)我們解決了前兩個(gè)問(wèn)題后，我們現(xiàn)在著手來(lái)解決租售策略。主要把握有以下兩點(diǎn)：入市原那么租售進(jìn)度控制模擬關(guān)于租售的策略招商入市原那么根據(jù)工程工程節(jié)點(diǎn)安排工程定位正式確定后意向主力店確定后入市原那么銷售入市原那么根據(jù)工程工程節(jié)點(diǎn)安排根據(jù)招商節(jié)點(diǎn)安排根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司建立安排入市原那么

開工

樁基

正負(fù)零

封頂

竣工

開業(yè)

入場(chǎng)前期招商正式招商后期招商前期銷售正式銷售后期銷售租售進(jìn)度控制模擬

招商總思路對(duì)工程不同業(yè)態(tài)我們將都會(huì)有主力店、次主力店引進(jìn)，我們希望其在鎮(zhèn)江尚未開店，能做到“鎮(zhèn)江第一店〞、“百年老店〞的商業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐本工程。招商造就“鎮(zhèn)江第一店〞、“百年老店〞的意義：確立市場(chǎng)地位的成為商業(yè)新坐標(biāo)、城市經(jīng)典“鎮(zhèn)江第一店〞不單是指確立工程在鎮(zhèn)江的第一品牌地位，同時(shí)也是知名品牌落戶鎮(zhèn)江的第一間分店，進(jìn)一步奠定工程市場(chǎng)地位。“百年老店〞又能確立工程的文化內(nèi)涵，充分詮釋文化休閑餐飲的典范。主力店效應(yīng)盡善發(fā)揮“有主力店的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)時(shí)機(jī)〞，確定“鎮(zhèn)江第一店〞、“百年老店〞為主力店，就會(huì)發(fā)揮無(wú)窮的主力店效應(yīng)，就像磁石一樣吸引其他商家進(jìn)駐。招商造就“鎮(zhèn)江第一店〞、〞百年老店〞的可能性知名連鎖企業(yè)近年來(lái)加快開店速度近幾年隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)也像商業(yè)零售企業(yè)一樣加快擴(kuò)張的速度，開展向集團(tuán)化、連鎖化開展，加快了對(duì)經(jīng)濟(jì)比較興旺的二三線城市的開展鎮(zhèn)江潛力讓人看好一個(gè)城市的商業(yè)開展離不開城市經(jīng)濟(jì)的飛速開展，近幾年鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)的高速開展，讓許多知名品牌早已有意向進(jìn)入，因此引進(jìn)知名連鎖品牌并不再是遙不可及的事了。工程高起點(diǎn)的定位是不小的吸引鎮(zhèn)江第一個(gè)以文化為底蘊(yùn)的工程，必定會(huì)吸引不少連鎖企業(yè)的眼球，本工程完全可以是他們打入鎮(zhèn)江市場(chǎng)的第一站招商前期招商階段2005年8月-12月

階段目標(biāo)：完成符合工程主題定位的主力店及次主力店的準(zhǔn)客戶招商階段目的：通過(guò)主力客戶的意向招商確定，可確保工程的根本主題定位，并有助于一般散戶與配套店的客戶積累階段必備條件：工程招商VI系列的完成商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的建立招商

招商總思路項(xiàng)目市場(chǎng)定位及營(yíng)銷要求項(xiàng)目招商品牌導(dǎo)入提升項(xiàng)目投資價(jià)值吸引其他商家介入主題性商家完成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位形成穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)商流吸引投資者完成銷售為后期經(jīng)營(yíng)獲利提供保障建立、完善項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作體系招商階段推廣策略：此階段推廣的目的：主要通過(guò)工程形象的炒作告知，在正式實(shí)施招商階段把工程地塊價(jià)值、工程定位做到鎮(zhèn)江市場(chǎng)耳熟能詳?shù)哪康耐茝V訴求點(diǎn)：以工程的形象告知為主以區(qū)域領(lǐng)頭羊板塊炒作以“再塑鎮(zhèn)江歷史文化〞極具親和力的態(tài)勢(shì)入市，迅速建立工程的美譽(yù)度，博得市民的認(rèn)可“5＋2〞生活理念的灌輸

此階段SP活動(dòng)：“鎮(zhèn)江歷史文化周巡展〞“鎮(zhèn)江廚藝大賽〞工程推介會(huì)與“金山寺〞互動(dòng)活動(dòng)………..招商正式招商階段2006年1月-4月

階段目標(biāo)：完成工程70-80％的招商面積，根本可到達(dá)開業(yè)要求

階段目的：通過(guò)招商，完成工程的經(jīng)營(yíng)需求

通過(guò)招商，與工程銷售緊密互動(dòng)，相互促進(jìn)

階段必備條件：工程主體結(jié)構(gòu)封頂招商營(yíng)銷中心正式啟用準(zhǔn)主力店客戶可以簽約工程推廣深入人心招商招商后期招商及開業(yè)籌備階段2006年5月-6月

階段目標(biāo)：完成工程剩余商鋪的招商與銷售，并準(zhǔn)備開業(yè)籌備廣活動(dòng)階段目的：盡可能到達(dá)滿場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的目的完成工程的品牌塑造階段必備條件：商業(yè)公司的全方位介入經(jīng)營(yíng)主力商家開始進(jìn)場(chǎng)裝修商業(yè)公司對(duì)開業(yè)后期系列活動(dòng)表制定招商階段推廣策略

此階段推廣目的：通過(guò)工程各類活動(dòng)的舉辦，到達(dá)剩余商鋪的去化，并為開業(yè)做好準(zhǔn)備

推廣訴求點(diǎn)：理性訴求為主重點(diǎn)描述開業(yè)后期運(yùn)營(yíng)情況………..此階段SP活動(dòng)：以開業(yè)前系列活動(dòng)為主商