老舊小區(qū)物業(yè)管理方案1?一、項目概述（一）小區(qū)基本情況[老舊小區(qū)名稱]位于[具體地理位置]，建成于[建造年份]，共有[X]棟居民樓，總戶數(shù)為[X]戶，總建筑面積約[X]平方米。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施包括停車位[X]個、綠化面積[X]平方米等。

（二）現(xiàn)狀分析1.建筑外觀老化，墻面出現(xiàn)裂縫、脫落等現(xiàn)象，部分屋頂存在漏水問題。2.基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，給排水管道、供電線路等存在不同程度的老化和損壞，影響正常使用。3.小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生狀況較差，垃圾清理不及時，公共區(qū)域雜物堆積。4.安全防范設(shè)施薄弱，缺乏門禁系統(tǒng)和監(jiān)控設(shè)備，存在一定的安全隱患。5.停車秩序混亂，車輛隨意停放，占用消防通道和公共區(qū)域。6.物業(yè)管理缺失，原有的物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差，導(dǎo)致居民對物業(yè)服務(wù)滿意度較低。

二、管理目標(biāo)（一）短期目標(biāo)（16個月）1.改善小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況，確保垃圾日產(chǎn)日清，公共區(qū)域整潔衛(wèi)生。2.加強安全防范措施，安裝門禁系統(tǒng)和監(jiān)控設(shè)備，提高小區(qū)安全性。3.初步規(guī)范停車秩序，劃定停車位，引導(dǎo)車輛有序停放。4.對小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施進行排查，制定維修計劃，逐步解決老化和損壞問題。5.建立基本的物業(yè)管理服務(wù)體系，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和流程，提高居民對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知度。

（二）中期目標(biāo)（612個月）1.完成小區(qū)部分建筑外觀的修繕工作，如墻面修補、屋頂防水處理等，提升小區(qū)整體形象。2.對老化的基礎(chǔ)設(shè)施進行更新改造，確保給排水管道、供電線路等正常運行。3.完善小區(qū)綠化養(yǎng)護工作，增加綠化面積，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。4.加強與居民的溝通交流，定期收集居民意見和建議，不斷改進物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，居民對物業(yè)服務(wù)的滿意度達到[X]%以上。

（三）長期目標(biāo)（13年）1.實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化、專業(yè)化、智能化，打造宜居的老舊小區(qū)環(huán)境。2.建立穩(wěn)定的物業(yè)管理資金來源渠道，保障物業(yè)服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。3.增強居民的歸屬感和認(rèn)同感，形成共建共享的良好氛圍，居民對物業(yè)服務(wù)的滿意度達到[X]%以上。

三、管理服務(wù)內(nèi)容（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.每日定時清掃小區(qū)公共區(qū)域，包括道路、樓道、電梯間、樓梯扶手等，確保無雜物、無灰塵。2.定期清理小區(qū)內(nèi)的垃圾桶，做到垃圾日產(chǎn)日清，垃圾收集點周邊保持清潔衛(wèi)生。3.每月對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進行一次全面消毒，預(yù)防疾病傳播。4.及時清理小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象，維護小區(qū)環(huán)境整潔。

（二）安全管理1.安裝門禁系統(tǒng)，對小區(qū)出入口進行24小時值守，嚴(yán)格盤查外來人員和車輛，確保小區(qū)安全。2.完善小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，確保監(jiān)控設(shè)備正常運行，覆蓋小區(qū)主要道路和公共區(qū)域，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.加強巡邏檢查，制定巡邏制度，保安人員定時對小區(qū)進行巡邏，重點關(guān)注小區(qū)內(nèi)的安全情況，發(fā)現(xiàn)問題及時報告并處理。4.配合相關(guān)部門做好消防安全工作，定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，確保消防通道暢通，組織居民進行消防安全知識培訓(xùn)和演練。

（三）設(shè)施設(shè)備管理1.建立設(shè)施設(shè)備檔案，對小區(qū)內(nèi)的給排水管道、供電線路、電梯、消防設(shè)施等進行詳細登記，記錄設(shè)備的型號、購置時間、維修保養(yǎng)情況等。2.定期對設(shè)施設(shè)備進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行中存在的問題，制定維修計劃，安排專業(yè)人員進行維修保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。3.對于老化嚴(yán)重、維修成本過高的設(shè)施設(shè)備，制定更新改造計劃，逐步進行更換，提升小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施水平。

（四）綠化管理1.制定綠化養(yǎng)護計劃，定期對小區(qū)內(nèi)的綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作，確保綠化植物生長良好。2.根據(jù)小區(qū)實際情況，合理規(guī)劃綠化區(qū)域，增加綠化面積，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。3.加強對小區(qū)居民的宣傳教育，引導(dǎo)居民愛護綠化植物，共同維護小區(qū)綠化環(huán)境。

（五）停車管理1.劃定停車位，包括地面停車位和地下停車位，明確停車位的使用規(guī)則，引導(dǎo)車輛有序停放。2.對進入小區(qū)的車輛進行登記，發(fā)放停車證，實行憑證停車制度，規(guī)范停車秩序。3.加強對停車區(qū)域的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理車輛亂停亂放、占用消防通道等問題。

（六）社區(qū)文化建設(shè)1.定期組織開展社區(qū)文化活動，如文藝演出、親子活動、體育比賽等，豐富居民的業(yè)余生活，增強居民之間的交流與互動。2.設(shè)立社區(qū)宣傳欄，及時發(fā)布小區(qū)物業(yè)管理信息、居民關(guān)心的熱點問題、社區(qū)活動通知等，增進居民對小區(qū)管理的了解和參與。3.收集居民的意見和建議，建立居民溝通機制，及時解決居民反映的問題，提高居民對小區(qū)管理的滿意度。

四、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)1.公共區(qū)域每日清掃，無雜物、無灰塵，保持整潔衛(wèi)生。2.垃圾日產(chǎn)日清，垃圾收集點周邊無垃圾堆積，無異味。3.公共區(qū)域每月消毒一次，消毒記錄完整。4.亂張貼、亂涂畫及時清理，保持墻面、樓道等公共區(qū)域整潔。

（二）安全管理標(biāo)準(zhǔn)1.門禁系統(tǒng)24小時值守，外來人員和車輛登記規(guī)范，盤查嚴(yán)格。2.監(jiān)控設(shè)備正常運行，圖像清晰，保存期限不少于[X]天。3.保安人員巡邏定時、定點，巡邏記錄完整，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。4.消防設(shè)施設(shè)備完好有效，消防通道暢通，每年組織不少于[X]次消防安全知識培訓(xùn)和演練。

（三）設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)1.設(shè)施設(shè)備檔案完整，記錄準(zhǔn)確。2.定期巡查設(shè)施設(shè)備，及時發(fā)現(xiàn)問題，維修及時，維修記錄詳細。3.設(shè)施設(shè)備運行正常，故障率控制在[X]%以內(nèi)。

（四）綠化管理標(biāo)準(zhǔn)1.綠化植物生長良好，無明顯病蟲害，修剪整齊美觀。2.綠化區(qū)域無雜物，無侵占現(xiàn)象。3.按照綠化養(yǎng)護計劃進行澆水、施肥、病蟲害防治等工作，記錄完整。

（五）停車管理標(biāo)準(zhǔn)1.停車位劃定清晰，停車秩序良好，無車輛亂停亂放現(xiàn)象。2.停車證發(fā)放規(guī)范，憑證停車制度執(zhí)行嚴(yán)格。3.停車區(qū)域無占用消防通道等違規(guī)行為，及時處理車輛停放問題。

（六）社區(qū)文化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1.定期組織開展社區(qū)文化活動，活動內(nèi)容豐富多樣，居民參與度高。2.社區(qū)宣傳欄內(nèi)容更新及時，信息準(zhǔn)確，能夠滿足居民需求。3.居民溝通機制健全，居民意見和建議得到及時處理和反饋，居民滿意度達到[X]%以上。

五、人員配置與崗位職責(zé)（一）人員配置根據(jù)小區(qū)規(guī)模和管理服務(wù)需求，配備以下人員：1.項目經(jīng)理1名：負責(zé)全面管理小區(qū)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，制定工作計劃和目標(biāo)，監(jiān)督各項工作執(zhí)行情況。2.客服人員[X]名：負責(zé)與居民溝通交流，處理居民投訴和建議，辦理物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)，如收費、開具證明等。3.保安人員[X]名：負責(zé)小區(qū)安全保衛(wèi)工作，包括門禁值守、巡邏檢查、車輛管理等。4.保潔人員[X]名：負責(zé)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清掃和保潔工作，包括公共區(qū)域清掃、垃圾清理、綠化區(qū)域保潔等。5.維修人員[X]名：負責(zé)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，及時處理設(shè)施設(shè)備故障。

（二）崗位職責(zé)1.項目經(jīng)理崗位職責(zé)負責(zé)制定小區(qū)物業(yè)管理工作計劃、目標(biāo)和規(guī)章制度，并組織實施。組織協(xié)調(diào)各部門工作，確保物業(yè)管理服務(wù)工作的順利開展。定期對小區(qū)物業(yè)管理工作進行檢查和評估，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取措施解決。負責(zé)與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會等相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，維護小區(qū)和諧穩(wěn)定。管理小區(qū)物業(yè)管理費用的收支，確保費用合理使用，定期向業(yè)主公布收支情況。2.客服人員崗位職責(zé)熱情接待來訪居民，解答居民咨詢，處理居民投訴和建議，及時反饋處理結(jié)果。辦理物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)，如收取物業(yè)管理費、開具出入證、開具證明等，確保業(yè)務(wù)辦理準(zhǔn)確、及時。定期回訪居民，了解居民對物業(yè)服務(wù)的滿意度，收集居民意見和建議，及時反饋給相關(guān)部門。負責(zé)小區(qū)內(nèi)各類信息的收集、整理和歸檔，如居民檔案、投訴記錄、維修記錄等。3.保安人員崗位職責(zé)負責(zé)小區(qū)出入口的門禁值守工作，嚴(yán)格盤查外來人員和車輛，做好登記工作。按照巡邏制度定時對小區(qū)進行巡邏，重點關(guān)注小區(qū)內(nèi)的安全情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告并處理。負責(zé)小區(qū)內(nèi)車輛的停放管理，引導(dǎo)車輛有序停放，處理車輛亂停亂放等問題。協(xié)助相關(guān)部門做好消防安全工作，定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，確保消防通道暢通。完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他安全保衛(wèi)工作任務(wù)。4.保潔人員崗位職責(zé)負責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃和保潔工作，包括道路、樓道、電梯間、樓梯扶手等，確保公共區(qū)域整潔衛(wèi)生。定期清理小區(qū)內(nèi)的垃圾桶，做到垃圾日產(chǎn)日清，垃圾收集點周邊保持清潔衛(wèi)生。及時清理小區(qū)內(nèi)的亂張貼、亂涂畫等現(xiàn)象，維護小區(qū)環(huán)境整潔。負責(zé)小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域的保潔工作，保持綠化區(qū)域無雜物。完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他環(huán)境衛(wèi)生保潔工作任務(wù)。5.維修人員崗位職責(zé)負責(zé)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的日常巡查和維護保養(yǎng)工作，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備運行中存在的問題，并進行處理。制定設(shè)施設(shè)備維修計劃，安排維修人員對設(shè)施設(shè)備進行維修和更換，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。對設(shè)施設(shè)備的維修情況進行詳細記錄，建立設(shè)施設(shè)備維修檔案。負責(zé)小區(qū)內(nèi)水電維修等應(yīng)急處理工作，及時解決居民遇到的水電問題。完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他設(shè)施設(shè)備維修工作任務(wù)。

六、費用預(yù)算與收費標(biāo)準(zhǔn)（一）費用預(yù)算1.人員費用：包括項目經(jīng)理、客服人員、保安人員、保潔人員、維修人員的工資、福利、社保等費用，預(yù)計每月[X]元。2.設(shè)施設(shè)備維護費用：包括設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)、更換等費用，預(yù)計每月[X]元。3.環(huán)境衛(wèi)生費用：包括清潔用品、垃圾清運等費用，預(yù)計每月[X]元。4.綠化養(yǎng)護費用：包括綠化植物的澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等費用，預(yù)計每月[X]元。5.辦公費用：包括辦公用品、水電費、通訊費等費用，預(yù)計每月[X]元。6.其他費用：包括社區(qū)文化活動費用、不可預(yù)見費用等，預(yù)計每月[X]元。

以上費用總計每月[X]元，每年[X]元。

（二）收費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)實際情況和居民承受能力，制定以下收費標(biāo)準(zhǔn)：1.住宅：按照建筑面積[X]元/平方米·月收取物業(yè)管理費。2.商業(yè)：按照建筑面積[X]元/平方米·月收取物業(yè)管理費。

收費方式可采用現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付、支付寶支付等多種方式，方便居民繳費。

七、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機制1.建立業(yè)主監(jiān)督機制，鼓勵業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，設(shè)立投訴電話、郵箱等，及時受理業(yè)主的投訴和建議。2.定期召開業(yè)主座談會，聽取業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見和建議，及時改進服務(wù)質(zhì)量。3.成立業(yè)主監(jiān)督委員會，由業(yè)主代表組成，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行定期檢查和評估，提出監(jiān)督意見和建議。

（二）考核制度1.制定詳細的員工考核制度，明確考核標(biāo)準(zhǔn)和考核內(nèi)容，對員工的工作表現(xiàn)進行定期考核。2.考核內(nèi)容包括工作業(yè)績、工作態(tài)度、專業(yè)技能等方面，考核結(jié)果與員工的薪酬、晉升等掛鉤。3.每月對各部門的工作進行考核評估，對表現(xiàn)優(yōu)秀的部門和個人進行表彰和獎勵，對存在問題的部門和個人進行督促整改。

（三）持續(xù)改進根據(jù)監(jiān)督考核結(jié)果，及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，針對存在的問題制定改進措施，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。定期對物業(yè)管理方案進行評估和調(diào)整，確保方案的科學(xué)性和有效性，適應(yīng)小區(qū)管理的實際需求。

八、應(yīng)急處理預(yù)案（一）火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案1.成立應(yīng)急指揮小組，明確各成員職責(zé)，負責(zé)火災(zāi)應(yīng)急處理的指揮協(xié)調(diào)工作。2.制定火災(zāi)報警、滅火、疏散等應(yīng)急流程，定期組織員工進行培訓(xùn)和演練，確保員工熟悉應(yīng)急處理流程。3.配備充足的消防設(shè)施設(shè)備，定期進行檢查和維護，確保設(shè)施設(shè)備完好有效。4.發(fā)生火災(zāi)時，立即撥打火警電話119，并組織人員疏散，引導(dǎo)居民用濕毛巾捂住口鼻，彎腰低姿逃離現(xiàn)場，確保居民生命安全。5.組織義務(wù)消防隊進行滅火撲救，控制火勢蔓延，配合消防部門進行滅火工作。6.火災(zāi)撲滅后，及時清理現(xiàn)場，協(xié)助相關(guān)部門進行事故調(diào)查，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，完善應(yīng)急預(yù)案。

（二）水浸應(yīng)急預(yù)案1.建立水浸預(yù)警機制，密切關(guān)注天氣變化和小區(qū)內(nèi)排水情況，及時發(fā)現(xiàn)水浸隱患。2.制定水浸應(yīng)急處理流程，明確各部門職責(zé)，確保在水浸發(fā)生時能夠迅速響應(yīng)。3.配備排水設(shè)備和工具，定期進行檢查和維護，確保設(shè)備正常運行。4.當(dāng)發(fā)生水浸時，立即組織人員對積水區(qū)域進行排水，設(shè)置警示標(biāo)識，防止居民滑倒。5.對受水浸影響的區(qū)域進行清理和消毒，防止滋生細菌和病毒。6.及時排查水浸原因，對受損的設(shè)施設(shè)備進行維修和更換，恢復(fù)小區(qū)正常生活秩序。

（三）電梯困人應(yīng)急預(yù)案1.制定電梯困人應(yīng)急處理流程，明確被困人員解救、安撫等工作流程。2.電梯內(nèi)安裝緊急報警裝置，確保被困人員能夠及時與外界取得聯(lián)系。3.電梯維護人員24小時值班，接到電梯困人報警后，立即趕赴現(xiàn)場進行解救。4.在解救被困人員過程中，保持與被困人員的溝通，安撫被困人員情緒，確保被困人員安全。5.解救被困人員后，對電梯進行全面檢查，排除故障隱患，確保電梯正常運行。6.對被困人員進行回訪，了解被困人員身體狀況和心理狀態(tài)，做好相關(guān)記錄。

（四）其他突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案針對小區(qū)可能發(fā)生的其他突發(fā)事件，如盜竊、搶劫、突發(fā)疾病等，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處理流程和各部門職責(zé)，確保在突發(fā)事件