全程籌劃參謀之經營管理籌劃報告承蒙信任，我公司非常榮幸地提交XX·東方廣場經營管理籌劃報告，供貴公司參考與決策時鑒！任何商業工程開發銷售成功只是成功了一半，如何保證招商成功及實施長期的經營管理，保障開展商、投資客、經營者、經營管理者多方利益最大化才是真正意義上的成功。本案是建立在前期市場調研及營銷導入的根底上，結合市調結論、市場定位、產品定位及營銷整合等而制定的經營籌劃報告。具體內容包括工程綜合評估、工程開展定位、經營管理分析、工程經營模式分析、租金價格定位、物業管理收費標準、經營管理組織架構、經營管理收益分析。依據此報告將可指導后期的經營管理實施，并確立工程招商與銷售實施，具體操作細節和最終數據表現將根據市場動態及工程進展情況而做適當調整。經營管理的實施是一個隨市場變化而必須隨時調整的系統工作，取決于經營管理團隊對市場的把握、經營戶的掌控、專業的經營管理水平。因此本案未必能全面周詳地對所有經營管理細節都考慮在內，本公司希望隨著工作的推進而逐步深化，以到達使工程開發、招商、銷售、后期經營管理圓滿成功的目的。敬祝細閱！此呈目錄第一局部工程綜合評估市場綜合評估工程概況工程SWOT分析工程市場定位第二局部工程開展定位物業開展定位租售模式定位投資者投資模式定位經營定位經營業態組合第三局部工程經營管理分析經營管理定位物業管理定位經營管理實施前提第四局部工程經營模式分析商業物業營銷誤區租售模式分析租售模式定性招商模式定位第五局部物業管理收費標準物業管理費定價因素物業管理費定價依據物業管理費收費標準第六局部經營管理組織架構組織管理架構圖人員配備職能職責運作機制鼓勵機制監督機制約束機制信息反應及控制機制量化管理及標準化運作第七局部經營效益分析收入分析支出分析利潤分析第一局部工程綜合評估一、市場綜合評估建湖消費者特征人均GDP突破10000元，個人消費潛力增強。在吃、穿、玩方面消費支出較大。崇尚海派〔上海〕文化，消費觀念較為時尚。注重產品品質，追求品牌。向往環境優美的購物場所，渴望得到優質的效勞。投資房地產物業意識較強，投資商鋪逐漸興起。購鋪以自營為主，投資商鋪出租者有上升趨勢。口碑宣傳效應較為突出。建湖零售業特征建湖零售業處于自然的集市開展階段，缺少合理的城市規劃及經營管理引導。商業效勞仍以傳統的線型街道為依托布局，缺少大商家及相對集中的核心商圈。地段仍然是決定商業價值的絕對因素，缺少主題式商業及龍頭商業。效勞功能單一，缺少集購物、休閑、娛樂、餐飲等一站式消費場所。商業形態多為物質需求型的生活、生產用品小商鋪，缺少成規模、上檔次的購物場所。局部業態缺乏中高端產品的市場供應。大多商〔市〕場缺少統一的經營管理、正規的物業管理。城市現有業態無法滿足日趨增長的消費需求。附表：建湖與鹽城其它縣〔市〕零售業態比擬|如下表業態市場支撐風險市場狀況鹽城其它縣〔市〕建湖綜合娛樂業高端市場有效需求區域商業輻射力招商需要長期經營有有待標準品牌餐飲群眾消費空白招商有〔肯德基〕業態空白大型餐飲中、高端市場有效需求需要長期經營有〔食為天〕業態空白百貨商場高端市場有效需求招商、經營有〔國貿百貨等〕業態空白主題明確的購物步行街城市化進程的時機營銷有〔鼓樓商業街等〕業態空白大型綜合購物中心區域商業輻射力市場有效需求招商、經營有〔太陽城、興陽廣場、匯金購物公園等〕業態空白家居市場區域商業輻射力便利的交通條件招商、經營有有待標準小商品批零市場區域認可度的積累區域商業輻射力市場有效需求營銷有業態空白家用電器中、高端市場有效需求招商、經營有〔國美電器等〕有待標準兒童娛樂城群眾消費空白經營有業態空白酒店式商務公寓區域輻射，消費需求經營有〔匯金購物公園〕建湖商服物業特征建湖縣城城區的商服物業形式較為單一，主要有兩大類產品形態：中小型商鋪、中大型商場。中小型商鋪，空間相對較小，經營較獨立，建筑形式為臨街底鋪、一上幾多層商住樓，多依附于主要街道或大型社區廣場周圍，采取捆綁銷售，底商單鋪面積在20～40㎡，一上幾商住樓面積在80～250㎡，總價較高，是建湖市面上較為多見的傳統商業模式，由于其性價比擬差，難以形成商業聚集效應，目前越來越不受投資者歡送。中大型主題商場，經營規模大，產品種類齊全，經營信譽高，多位于商業繁華地段，建筑形式為二層或兩層以上獨立商業，規模在500平方米以上，多采用整體出租方式，統一經營、統一管理，多數為外地投資者投資經營。表一：中小型商鋪形態特征產品結構形態特征分析舉例底層商鋪住宅物業的底層單鋪層高約4.0m開間為3.5m—4.0m，進深8m—12m多為住宅自身的商業配套新建住宅，多采用底商的規劃設計，其底商出售或出租，其它老商業區大多是有10年左右的舊建筑物沿街面底層商鋪，僅出租。單店獨立經營向陽路、冠華路、人民路、興建路底層商鋪一上幾沿街商住套房從一層到2～5層的獨立商住套房一般一樓層高為3.5m—4.0m，二樓及其以上為2.9m高。開間為3.5m—4.0m，進深8m—12m，內設樓梯。大多為城市街道的沿街物業此形態物業的出現，是當地人學習借簽浙江人的消費觀念有關，這種“前店后居〞的物業是可以“生錢的物業〞，一那么可自己經營商業，二那么便于出租而獲取收益，還可以做為自有資產保值或增值。開展商為了獲取利益最大化，利用地段的商業價值，將2～5層按住宅標準設計的物業空間與底層最具價值的商鋪強行捆綁銷售，最終實現較高的銷售率和利潤最大化。此類物業總體面積較大，總價過高，置業門檻較高，不是群眾型投資物業。商住混和型物業不利于居民生活質量的提高，不利于商業的良性開展，更不利于城市的開展。目前建湖政府明令禁止此類物業的報批，認為此類物業不利于城市商業的規模化開展。一上二，因為其整體實用價值相對較高，總價相對較低，在建湖市場非常暢銷。單店獨立經營，多以經營餐飲、旅館、休閑、美容美發等為主。湖中路、冠華路等沿街社區底鋪表二：中大型主題商場形態特征產品結構形態特征分析舉例大賣場大平面空間的商業場所面積在300～500㎡多為平價服裝賣場依托臨街面的商業門面統一管理，獨立經營五化交服裝城、建湖商場中小型生活超市平層賣場面積在200～400㎡多為食品、煙酒等生活日用品零售此類超市多依托傳統的居住區設立，并效勞所在片區居民統一經營〔統一收銀〕新聯華超市等社區超市綜合商場多層綜合商場面積在3000—5000㎡左右內部為多層營業空間有內部的垂直交通系統經營品種齊全、檔次較高統一經營〔統一收銀〕多位于繁華街道或商業旺區農工商超市、世紀聯華、興業大廈、建湖大廈區域內同類商服物業開展現狀區域工程規模市場定位經營管理建湖玖久夢之都約8000㎡無經營主題無統一管理新世紀商城約5000㎡服飾批零市場無統一管理射陽興陽廣場約12000㎡一站式綜合性廣場有管理公司原那么上統一管理大豐匯金購物公園約40000㎡一站式綜合性廣場無經營公司，無統一管理名都廣場約60000㎡一站式綜合性廣場有物業公司，局部統一管理鹽城中茵海華廣場約120000㎡一站式綜合性廣場有經營公司，統一管理經營市場評估結論：建湖日益增長的人口及其特有的消費特征使得建湖具有較強的消費需求。零售業目前仍處于自然的集市開展階段，缺少合理的城市規劃及經營管理引導，城市現有商業業態無法滿足日趨增長的消費需求。商服物業形式單調，無法形成商業聚集效應，硬件的落后加上軟件配套的滯后嚴重限制了建湖商業的成長和成熟。消費者品味日趨提高，投資者及經營者日漸成熟，綜合型商業、統一經營、統一管理等商業形態及經營模式在零售行業扮演著越來越重要的角色。二、工程概況〔一〕工程簡介XX東方廣場地處建湖最繁華的人民路與向陽路地段，西臨農工商超市，東靠風景優美的西塘河，北依未來的城市景觀河道——建港溝，總建筑面積達60000多平方米，是集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游觀光、商務效勞等為一體的一站式消費場所。工程所在商圈商業氣氛濃厚，交通四通八達，工程與周邊商業建筑共同形成了完善齊全的商業中心區，發揮著城市中心區域的商業聚集效應和輻射效應。東方廣場的出現，將引領建湖商業最新潮流，促進城市的經濟飛速開展，加速城市與國際接軌，是當之無愧的建湖城市客廳和第一商業據點。〔二〕工程特征由于工程所處特殊的地理區域、一流的商業地段及建湖特定的社會開展階段，加上工程規模以及開發商較為理性的開發戰略，使得本工程具有不同于其它商業工程的如下特征：工程規模建湖首席，60000多平方米綜合商業對建湖的商業格局影響舉足輕重。一站式消費基地，工程業態較為齊全，招商范圍廣、難度大。未來業主較多〔約650多套鋪位〕，人事復雜，后期經營及物業管理存在挑戰性。工程的開發經營扮演著城市形象的改良及商業格局重組的角色，開發意義深遠。工程規劃起點高，商業硬件及公共設施配套投入較大，后期運營要求高。〔三〕工程開發思路結合以上工程特征，為了確保工程的開發成功，順利邁進蘇北第一步，在開發之初，開展商就應樹立以下開發經營理念：發揮工程規模優勢，聯合建湖周邊商業共同打造建湖核心商圈，形成商業聚集效應。傾力打造建湖“一站式消費基地〞，規劃布局科學合理，業態齊全，重視招商。“經營為先，定位為重〞，統一業態、統一管理。工程的開發經營應結合城市經營開展，高起點、大手筆，充分利用城市資源。成立工程專業經營管理公司，后期經營管理科學合理，節約運營本錢。三、工程SWOT分析〔一〕優勢〔S〕工程地處建湖傳統繁華商業區核心地段，商業認知度及認可度較高。工程規模較大，規劃設計起點較高。工程業態齊全，有打造一站式購物中心的根本條件。工程交通便利，四通八達，商業廣場內部交通組織流暢。工程北臨建港溝，東臨西塘河，擁有良好的自然環境資源。開展商實力雄厚，品牌強勢組合。市場未來實施“統一管理，標準經營，統一宣傳〞，打造永不落幕的購物天堂。工程屬于建湖重點招商引資工程，政府較為重視，支持力強。〔二〕劣勢〔W〕商業體量較大，招商、銷售有壓力。開發商首次介入建湖開發市場，消費者對開發商認知度不高。〔三〕時機〔O〕當地經濟快速增長，人民生活水平進一步提高對購物、休閑、娛樂、文化欣賞綜合商業需求強烈建湖人均收入逐步提高，消費者投資意識漸強市場目前缺少大型綜合購物中心目前市場缺少性價比擬高的投資型經濟型商鋪〔四〕威脅〔T〕人口少，消費力支撐不夠。市場空間容量有限。當地媒體渠道不暢。市場現有商戶較多，局部商業經營狀況不佳。同期同區域內有局部商服物業推出，競爭壓力較大。市場較小，口碑傳播較快，要求工程不能出現災難性錯誤。產品形態及經營管理模式為建湖市場創新，客戶接受程度需要一定時間。四、工程市場定位〔一〕工程屬性定位集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游觀光、商務效勞為一體的體驗式立體櫥窗商業街區。〔二〕工程產品定位1、物業形態定位一個集步行街、綜合百貨、專業市場、大型餐飲、酒店式公寓、休閑廣場等為一體的立體式櫥窗商業街區。2、產品功能定位購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游觀光、商務效勞為一體的“體驗式立體商業街區〞。3、產品經營定位〔1〕經營定位：綜合性服裝飾品、百貨、餐飲、娛樂、休閑商業廣場。〔2〕消費定位：中檔為主，局部高檔。〔3〕投資定位：購鋪純投資和購鋪自營投資〔物業投資、經營投資〕。〔三〕工程業態定位精品專賣店、百貨零售、專業市場及配套商業。購物與綜合型娛樂休閑工程等根本業態組合。〔四〕工程形象定位建湖核心商圈 蘇北財富標王〔五〕工程客戶定位客戶區域定位以建湖目前的經濟開展現狀和形勢，還沒有大城市的輻射能力，其消費市場表現出來的為區域性特點，結合前期市場調查、客戶深度訪談及我司操作類似商業工程的經驗判斷，本工程客戶群體特點也將是以建湖為主的區域性客戶群體。建湖本地投資客和周邊縣〔市〕鎮投資客與異地局部投資客建湖縣城城區投資客…………約60%—65%建湖縣下屬鄉鎮投資客………約20%—25%建湖周邊縣〔市〕投資客……約5%在外經商務工的建湖人………約5%南京、浙江等地專業投資客…約5%在建湖經商的外地人…………約5%投資意向定位經過前期市場深度訪談、調查問卷等手法了解到建湖目前關注本工程并具有投資意向的客戶大至分為購鋪出租投資和購鋪自營投資兩種，比例約4:6。購鋪出租投資〔物業投資客〕………………約35%購鋪自營投資〔經營投資客〕………………約60%購鋪其它意向…………………約5%第二局部工程開展定位一、物業開展定位以產品創新制勝：產品制勝，一鳴驚人以營銷重塑市場：營銷護航，標準市場以招商促進銷售：銷售為主，招商互動以管理促進經營：商場化管理，市場化經營以經營保障銷售：經營為先，銷售為重二、租/售模式定位物業形態位置租/售模式租/售時機備注步行街臨人民路街鋪銷售前期銷售業態原那么上不做嚴格限制臨向陽路街鋪銷售前期銷售臨建港溝街鋪銷售前期銷售統一業態統一管理臨內廣場街鋪銷售前期銷售綜合體綜合百貨出租前期接觸，后期招商商家自行經營\統一業態、統一管理數碼城出租前期接觸，后期招商家電城出租前期接觸，后期招商家居廣場出租前期接觸，后期招商大型餐飲出租/出售前期接觸，后期招商大型休閑娛樂出租/出售前期接觸，后期招商局部店鋪步行街統一經營管理區先銷售后招商前期銷售，后期招商統一業態統一管理三、投資者投資模式定位投資客投資模式投資說明備注物業投資客購鋪自行出租客戶購鋪后自行出租，租金及其它合作條件由業主與租戶自行協商，業主向租戶獲取固定租金回報并向經營管理公司繳一定的物業管理費用。業主自行尋找租戶，租戶經營業態須符合整體規劃購鋪委托出租客戶購鋪后長期委托經營管理公司統一招商經營，或者在前階段時間內〔2-3年內〕委托經營管理公司統一招商經營而獲取固定租金回報，待市場成熟后轉為自行出租，獲取固定租金回報。鋪面由管理公司代租代管經營投資客購鋪自行經營客戶購鋪后自行經營，獲取經營利潤。業主自行經營，業主經營業態須符合工程整體業態規劃購鋪投資與自己經營同步客戶在自己理想選定投資區域內購鋪，靠收取租金投資，同時可在其它規定業態范圍內租鋪經營。無論是投資物業還是經營物業都必須符合工程整體業態規劃四、經營定位建湖商業中心區中高檔特色商業街區先驅——引領建湖中檔消費潮流建湖商業中心區商業旗艦——最早建成的大型綜合性商業廣場建湖商業中心區標志性綠色環保商業典范——獨一無二的生態綠色環保商業規劃設計經典建湖商業中心區首創人性化購物、休閑、娛樂領袖——倡導一站式消費經營理念建湖商業中心區最具投資價值的——升值黃金鋪王建湖商業中心區經營回報最穩定的——品牌商鋪五、經營業態組合〔一〕業種與業態組合〔包含的經營內容〕1、業種定性綜合百貨〔不含綜合體〕小商品〔批發\零售〕數碼城家電城家居廣場餐飲休閑娛樂配套醫藥、診所公益投入〔兒童游樂場〕、健身中心、配套餐飲2、業態組合綜合百貨——男士系列：男正裝〔品牌專賣〕、牛仔、男休閑裝、男褲類、男士精品〔領帶、襯衫、帕襪、內衣〕、男士鞋莊女士系列：職業裝、時裝、女休閑裝、休閑洗水、牛仔、少淑裝、襯衫、帕襪、針織服裝、內衣、女士鞋莊、孕婦裝、婚紗攝影女士護膚：化裝品中老年系列：中老年裝、鞋莊兒童系列：童裝、童鞋、兒童玩具、嬰幼品、童車〔床〕皮具箱包：皮具、箱包精品：鐘表、眼鏡、珠寶首飾B、小商品：副食、飲料、玩具、文體用品、針織、紡織、禮品、工藝品、電子鐘表、鮮花〔塑花〕、茶葉茶具C、數碼城：電腦、電腦周邊產品、電腦軟件、通訊、通訊周邊產品D、家電城：黑色家電、白色家電、日用家電、交電、小電器E、家居廣場：民用家具、辦公家私、窗簾、布藝、家居飾品、婚慶用品、床上用品、運動器械、康體器械、旅游用品、潔具、五金、門鎖F、餐飲——特色餐飲：各地方特色——杭幫菜、川菜、湘菜、粵菜、徽菜等大型餐飲：品牌大型酒店〔酒家〕G、休閑娛樂休閑類：桑拿洗浴、洗腳、美容美發、西餐、茶苑、網吧娛樂類：KTV、戀歌坊、酒廊、酒吧H、醫藥、診所I、公益配套——兒童游樂場、音像制品、書籍、健身中心〔二〕業態劃分業種分區〔見分區附圖〕綜合百貨小商品〔批發零售〕數碼城家電城家居廣場餐飲休閑娛樂公益配套〔兒童游樂場〕業種定量綜合百貨46%小商品〔批發零售〕5%數碼城9%家電城9%家居廣場9%餐飲15%休閑娛樂5%配套〔兒童游樂場〕2%第三局部經營管理分析商業物業由于開發者、所有者、經營者、管理者四權別離，在管理上與住宅或其他建筑類別有著本質的區別。商業物業的管理不僅包含物業的管理，還包含經營管理，共兩大管理范疇。物業管理和經營管理各有職能，互有分工。物業管理在使物業保值的同時，為商場經營者與消費者創造舒適的營商環境和消費環境。經營管理為經營者提供良好的經營環境，為經營戶創造更高的經營效益，使物業升值。一、經營管理定位〔一〕經營管理模式定位“獨立經營，統一管理〞商業物業的經營管理實質就是：以商場的商戶的利益為前提，制定出相應的經營規那么，讓全體商戶共同遵守與執行，以限制和標準商戶的經營行為，最終到達吸引更多的顧客來消費的目的。如果每個商戶只顧自己的利益，輕視商場的整體利益，肯定會出現不良的經營行為，最終既損害了消費者的利益，更損害了全體經營者的利益，對商業物業造成的惡果將難以估算。〔二〕本工程經營管理內容1、統一營業管理統一營業管理主要包括：統一的開業時間、統一的營業時間、統一的營業服裝、統一的營業行為、統一的商品價簽、統一的銷售單、統一的POP、統一的購物袋。統一的營業管理應采取一定的強制性，其實質為商場形象的統一。因為一個商場的物業由眾多的業主共同擁有，由眾多的商家共同經營，必須統一營業管理才能給于顧客更放心的購物環境的表現，吸引更多顧客前往消費。2、統一經營業態統一經營業態就是標準某一特定區域的經營商品的種類，使其在今后經營過程中不產生經營業態上的矛盾，試想，如果在一條全是經營服裝的區域再開幾家餐飲將會是什么樣的結局？經營業態的統一與標準是商業物業持久旺場的有力保障，不管什么形式的商業物業都必須在銷售前就規劃好商場的經營方向與業態，商鋪的經營者必須按照這一業態去開展經營，否那么，經營秩序就會變得很亂，而且由于經營種類的矛盾對經營者的經營本身就是一種損害。3、統一宣傳〔廣告〕推廣為維護商場的形象，提高商場的競爭力，商場在開業后必須經常性地開展廣告宣傳推廣，第一通過向外推廣可以吸引更多的消費者光臨，第二通過廣告宣傳推廣可以營造和活潑商業氣氛，第三通過宣傳推廣可以在消費者心目中建立商場的品牌效應，確保商業物業長期的經營。4、統一招商通過統一的招商可儲藏招商資源，不僅可為購置商鋪的投資客解決后期的經營收益問題，增加工程銷售時機。還可解決經營戶的經營業態調整需求。同時可根據需要填補未實現經營的空鋪，保證商場的繁榮興旺的景象。５、統一投訴受理“顧客就是上帝〞妥善處理顧客的投訴，第一時間為顧客解決投訴將能在社會上為商場贏得良好的商業形象，是商場延續經營的有力保障。統一處理投訴的目的是為了營造管理公司與經營業主、經營業主與顧客之間的良好關系。６、協調商戶關系與維持商業秩序管理方與商戶之間存在著管理與被管理的關系，各商戶在同一條船上既想同心協力讓船兒跑得快，之間又存在著商業競爭的矛盾，這些關系處理不當，管理公司將難以維持商場的經營秩序。管理機構要通過定期拜訪、商戶座談等形式與商戶保持經常性的溝通，讓商戶理解統一管理的目的，并積極的遵照執行，共同管理共同繁榮。７、建立和維護商場品牌為了使工程處于市場竟爭的優勢地位，必須建立品牌經營的目標，品牌經營成功的最大受益者將是商場的經營戶和工程的開發商。二、物業管理定位物業管理是商場開業后營運能否順暢的重要保證，是商業物業的管理體系中重要的一環。建立一個完善的物業管理體系，對商場的經營管理、商業氣氛、購物氣氛和聚集人氣都具有極其重要的作用。商業物業的物業管理應本著多層次，人性化的效勞原那么為經營者和消費者提供全方位的效勞。〔一〕本工程物業管理介入期的選擇商業物業的物業管理宜采取早期介入的方式。物業管理的早期介入，是指從事前期物業管理的有關人員，從物業管理和運作的角度為本工程提出管理規劃、產品設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售、房屋租賃等多方面的建設性意見，并制定出物業管理方案，以便為以后物業管理工作打下良好的根底。早期介入是房地產企業為優化建設工程，并做好物業管理的根底工作，是提高產業全過程經營效益，而共同協作的有效行為。物業管理早期介入對本工程的主要作用有：1、有利于后期工作的順利進行在物業管理前期工作中，就應籌劃管理該物業的方案，草擬和制定各項管理制度，安排好機構的設置，人員聘用，上崗培訓等工作，以便物業移交后就能有序工作。同時，經過一段時間的工作，可同各有關部門建立良好的關系，理順效勞渠道，便于以后管理工作的順利進行。早期介入還有利于全面了解所管物業的土建結構、管線走向、設備安裝等情況。2、有利于優化設計、減少返工、減少后遺癥物業管理早期介入，在本工程設計和施工階段，從業主和使用人的角度，憑專業的經驗，對所管物業進行審視，對不當之處，提出解決方案，從而減少物業接管后的返工，防止產生在后期工作中難以解決的問題。3、有利于物業的平安啟用、正常運行物業管理在早期介入，有利于保安工作的順利銜接，使得保安系統的設備、人員在物業未正式投入使用之前就運行起來，從而使得物業能平安啟用、正常運行，并增強投資者與經營者的信心。4、是對經營管理的前期準備〔二〕本工程管理宗旨本工程物業管理將憑“以后期經營為依托，以提供管理效勞為中心〞的理念，在有關的管理架構、管理制度的設置、職能管理要求和操作規程、財務管理和本錢控制、促銷活動組織和經營效勞等內容上，參照標準的商業管理風格，并結合本工程物業狀況和經營需求推行以商業零售為中心的商場管理效勞模式——實現：商場化管理，市場化經營。進行“根本職能標準化，經營效勞個性化〞專業、標準的物業管理。實現一體化、社會化、專業化和標準化物業管理。并建立高效、精干的管理架構，運用科學管理方式和先進的管理手段，形成指揮靈活、管理嚴格、運作標準、效勞優質的商業管理模式。〔三〕確定本工程管理目標定位為了給后期經營營造一個美好的購物環境，通過專業、標準物業管理效勞，提升商業經營價值，使之成為區域獨具特色的標準商業賣場，樹立XX企業商業物業管理品牌。本工程管理設想：1、建設專業技術管理隊伍。2、利用工程規劃建設以購物環境取勝的特點，營造獨特的經商環境文化。3、在物業管理根本職能方面〔包括：商鋪管理、租戶管理、營銷管理和財務管理、SP活動管理等〕結合工程物業實際情況，全面導入ISO9002質量管理體系，實行“職能管理標準化〞，并進行物業量化管理。4、推行以經營商戶為中心的商業管理效勞模式，主動了解投資者與經營者的效勞需求〔包括潛在的、特別的〕，在物業管理范疇內實施“以人為本〞個性化的管理效勞，并維持良好的溝通，共同營造良好的購物樂園。〔四〕本工程物業管理內容１、建筑物與裝修的維護物業建筑結構物業建筑外觀商場公共局部區域裝修商戶裝修審批與管理標準各商戶門面裝修商場內部導示２、物業配套設備的維護電梯維護保養后備發電機維護保養電路電氣維護保養供水設備的保養空調、冷氣系統的維護保養三廢排放及處理系統地維護保養３、物業消防與平安的保養消防設施維護保養消防器材配置消防設施標志商場進出口與通路管理商場內部保安巡查自動報警系統維護與保養危及平安的標示與防范４、環境清潔衛生管理公共區域管理公共區域的物品擺設與管理商場的日常清潔物業的外墻清潔垃圾處理環衛設施維護促銷宣傳品安置標準５、車輛與交通的管理車輛交通疏導指揮停車場管理貨流運輸管理車輛平安６、處理商場緊急事件建筑物或裝修事故停電或電路故障電梯故障設備設施故障火警惡劣天氣人員受傷或急病買賣糾紛客人之間的嚴重沖突罪惡事件應急與處理三、經營管理實施前提在工程的開發設計初期將“統一經營管理〞理念導入其中進行工程的規劃設計。在工程的銷售前期引導投資意向客戶理解并接受“統一經營管理〞。確定適宜的工程營銷模式。加大招商力度，解決投資客的經營管理后顧之憂，提供多種投資模式。在工程銷售的同時與投資客戶簽訂“統一經營管理〞的相關協議。組建商戶管理委員會共同促進“統一經營管理〞。確定“管理就是效勞〞的經營管理宗旨。專業的經營管理隊伍。第四局部工程營銷模式分析一、商業物業營銷誤區每一個商業地產工程的開展商開發物業的目的，都是希望能夠獲取土地開發的利潤最大化，但是不少的開展商在追求利潤最大化的同時，往往會不知不覺地陷入營銷推廣的誤區，使工程開發進程受到阻滯，甚至使工程的營銷陷入絕地。在此列出商業物業的開發與營銷誤區以便指導本工程的成功開發。誤區一：商鋪銷售了，商場成功了有些開展商在開發商業物業的時候，總是打著銷售獲利的如意算盤，當商鋪銷售不好就會想盡方法促進銷售，往往也會在商場經營方面作出承諾，但一旦商鋪銷售出去了，開展商把投資收回了，開展商認為功德圓滿了，什么經營規劃、商場管理就成了八桿子打不著的事兒了。這本身就是對開展商職責的一種誤解，事實上，商鋪銷售出去了，并不意味著商場成功了，那只能代表銷售成功了。因為一個成功的商場，不僅要銷售旺，更應該是租賃旺和經營旺。商場的成功與開發商、投資者、經營商家、消費者及管理者之間有著千絲萬縷的關系，如果商場的銷售不與商場的經營掛鉤的話，伴隨而來的將是大大小小后遺癥。試想一下，開展商一味地追求物業的銷售業績，而不把精力投入到商場的運營中，投資者的利益就受到很大的傷害，沒有開展商和管理商的統籌經營，散兵游勇的小業主們如何能興旺起一個商場物業，何況他們大局部是投資者，而非經營商家。面對漠視經營的開展商，業主投資的錢就像一句俗話說的：“錢都掉到咸水海去了〞——再也浮不上來了，這種情況可能會帶來幾種惡果：一是，對于剩余商鋪的銷售造成很大的壓力，你的準客戶看到你們商場門庭冷落的局面，誰還會把錢交給你呢？二是，不少采取按揭貸款方式付款的小業主，眼看商場開業前景甚憂，對于后續供款的交納可能會采取拖欠的方法，從而會產生銀行、開展商和業主三方面的資金糾紛；三是，沒有一個好的市場效益，無論工程的聲譽和形象都會大打折扣，從而會連鎖影響開展商的信譽，這樣的結果恐怕也是開展商所不愿意看到的。所以說，商鋪銷售了并不等于工程開發就成功了，銷售成功而商場經營陷入癱瘓的例子并不少見，要重視商場的經營規劃和經營定位已經是不爭的事實。作為開展商，商鋪銷售與商場經營管理并重才是取勝之道，也是商業物業開發及持續開展的最終出路。誤區二：只要做好物業管理，就可以不要商業管理由于我國商業物業開展起步較晚，專業的商業管理開展更加滯后，以前商業物業的經營管理是從住宅物業管理的根底上做起來的，因此很多工程只有物業管理而沒有商業管理。由于對商業管理重要性認識缺乏，一些開展商認為，商場的管理主要是物業管理，只要配備了高質素的物業管理人員，做好商場物業管理，商場營運順暢就能得到保障，其實這是錯誤的看法。造成誤解的主要原因，是因為物業管理和商業管理都是為同一對象群體〔包括業主、承租者、消費者〕提供效勞，事實上，物業管理和商業管理完全是兩個不同的概念，是兩種不同類型、不同權責、不同作用、不同性質、不同專業的管理范疇。物業管理所負責的工作是針對商業物業的“硬件〞進行管理，以維護工程設施、做好環境和平安等方面工作為主的，保證商場內各種設施、設備正常有序運轉就行了，講得通俗一點，就是管家的“份內事〞；而商業物業是具有經營性、盈利性的場所，商業管理針對的是商場的“軟件〞進行管理，重點工作是根據功能定位引進商家，根據市場的變化調整商場整體的經營策略，協調各方面的經營關系、競爭關系、供求關系，以及制定商場的宣傳推廣策略，這種職責是物業管理的“份外事〞，是物業管理所難以勝任的。應該說，物業管理和商業管理都是商業物業正常營運所不可或缺的，物業管理是商業管理的根底，商業管理是物業管理的延伸，兩者相輔相承，相互聯系但又相對獨立，簡單地將商業管理歸納到物業管理中統籌運作是盲目的做法，不利于商場經營持續興旺。誤區三：完全理解“返租〞是最有效的促銷手段受局部通過“返租還本〞銷售方式取得不俗銷售業績的工程影響，有相當局部開展商在有關部門嚴禁采用“返租〞措施銷售后，仍十分迷戀“返租〞的魅力，不懼政策高舉“反返租〞旗幟。“返租〞是指投資者在商場建成收鋪后，將商鋪交由開展商經營假設干年，期間商鋪的經營權歸于開展商，開展商為業主支付租金，租金按商鋪成交價的一定比率支付。無可否認，返租也確實對商業物業營銷起到一定的促進作用，一，對投資者來說，有穩定的返還租金收入能降低投資風險，如果順利，返租幾年后的實際購鋪款總額只是成交價的6—7成，對投資者購鋪有很大的吸引力；二，將商鋪返租給開展商，由開展商負責統一經營、統一管理，理論上有助將“生鋪〞做成“熟鋪〞，在返租期滿之時開展商可將一個正式旺鋪交回業主經營。而開展商在定價過程中，已將應返還的租金計入商鋪的售價中，羊毛出在羊身上，比方，一個售價60萬元的商鋪，如果采用返租還本方式銷售，商鋪返租5年給開展商，每年向投資者返還成交總額8%作租金，于是開展商將商鋪價格定在100萬元，對于開展商來說，返租策略既可幫助開展商預先多收了40%成交款項的無息貸款，在以后的幾年間才分期返還給投資者，還可以免費取得商鋪幾年的經營權。基于上述因素，返租銷售方式曾受到開展商和投資者的歡送，反租手段作為開展商為買家提供的一種保障，確實能激起局部投資者的購置欲望。但隨著市場上許多返租銷售的工程開業后陷入經營困境，甚至變成爛尾工程，導致返還租金一拖再拖，開展商的“返租承諾〞不能兌現，越來越多投資者對于返租銷售方式已經開始出現了保存或動搖的態度，對開展商的信心也日漸消失。由于返租銷售工程經營上的失利，反而加大了投資者購置返租銷售商鋪的風險，導致已購置返租商鋪的買家心寒，準備購鋪的投資者心驚，更甚的是對一個城市整個商業物業市場開展造成嚴重的負面影響，也難怪在最近一個商業物業營銷論壇上，多個商業物業開展商和籌劃公司都異口同聲痛陳返租銷售的弊端。返租銷售風光不再，已不是萬能的促銷法寶，用得不好只會適得其反，投資者固然難以收回投資，開展商也不可能獨善其身，將會受到更大的負累。因此，商鋪的營銷應以市場定位為主，作為一個成熟的開展商，絕不應該把商鋪銷售的希望寄托在返租或類似返租的促銷噱頭上，只有勤練內功打好根底，真正把工程的規劃、經營、管理做到位了，銷售自然就不成問題。誤區四：先租后賣，租得好就會賣得好“先租后賣，租得好就會賣得好〞的論調，并不只是個別開展商或營銷籌劃人員的觀點，這個觀點在市場上具有普遍性。因此，開展商在商鋪銷售過程中，商鋪招商與商鋪銷售幾乎同步進行，甚至招商進度比銷售進度還要快，通過招商鎖定租金，鎖定租期，然后再出售商鋪，因為可以明確告訴工程的目標客戶，商鋪的租賃價格是多少，投資者需要8年或10年就可以收回全部投資，然后便可以坐享其成，投資者又何樂而不為呢？這種方法在理論上并不存在什么問題，似乎是一個相當完美的方案，商家、投資者、開發商各得其所。所以開展商喜歡采用先租后售的方式來銷售商鋪，推出所謂的“帶租約出售商鋪〞，作為工程的市場競爭手段。其實，“先租后賣，租得好就會賣得好〞的論調具有片面性，我們都受到市場的許多外表現象所迷惑，有些承租力強、租金價格較高的工程，對于投資者來說，收鋪之日正是收租之時，投資回收前景相對樂觀，帶租約的商鋪較之無租約的商鋪相比，銷售效果較好。但在深圳，不少的開展商將帶租約的商鋪推向市場進行銷售，銷售情況卻不甚理想，分析其原因，我們可以看到，買家投資商鋪的目的主要在于升值，先租后售卻存在這樣的弊端：一方面，已經出租的商鋪局限了商場的經營范圍，商場被定型，可控制的變化空間不大，如果市道好，商場的經營好，租金有保證，客戶的信心尚可，但一旦商場經營不好的話，商鋪的市場前景一片暗淡，對于客戶吸引力無疑是零了，銷售就無從談起了；另一方面，已出租的商鋪也對租金價格水平定性，局限了商鋪的投資回報空間，目標買家豈能接受一個較為確定的租金價格，如果該租金價格與投資者的心理價格相差較大的話，買家對于商鋪的價值將不予認同。鑒于這兩方面的影響，銷售已出租的商鋪并不是沒有難度，商業物業的目標客戶和潛在客戶本來規模就很小了，在這一小范圍內找到適宜者，難度就更大。另有一些開展商一開始就打著銷售商鋪賺錢的如意算盤，當商鋪銷售不理想時，實力不濟的開展商只能看著工程爛尾，稍有實力的開展商就會自己先招商、先經營商場，等市場狀況有所好轉時再伺機推售，這樣的“帶租約商鋪〞你是否還會信心十足呢？帶租約的商鋪在以下情形下，較受投資者歡送：1、承租者是知名品牌商家，有經營前景，租金收入有保證；2、商鋪的租金水平適中，與市場租金價格相符；3、商鋪租賃期五年以上，租期太短缺乏投資保障。誤區五：帶租約銷售，當大租戶租用多個業主鋪位后，容易產生鋪位劃分麻煩帶租約銷售是指開展商將已與商家簽定租約的商鋪與租約一起賣給投資者。這樣做的目的無非是希望借助即買即收租的銷售手段促進商業物業銷售。這種想法的誤區在于在銷售過程中常常會出現這樣一種現象：當一個大租戶租用一個大面積場地后，商鋪鋪位劃分就會變得十分麻煩，比方說，開展商事先與租戶簽定了200平方米經營面積的租約，在商鋪銷售時，這200平方米的商鋪，是把作為一個商鋪出售，還是要劃分為假設干個小商鋪銷售呢？如果作為一個整體商鋪銷售那么總售價不低，市場承當能力有限；如果劃分假設干個小商鋪，那么小業主眾多，租賃合同甲方的轉移就會涉及到假設干位業主，這樣銷售程序會變得十分麻煩。將帶租約銷售作為促銷手段，會產生兩個極端：一方面，如果售價太高會嚇跑了購鋪的客戶；另一方面，如果出租方涉及太多的業主，就會嚇跑了商家。這實在是兩邊不討好的事情，對于開展商而言上述情況是不可防止發生的，商業的營運者應該重新考慮帶租約出售所面臨的各種困難，審視一下這樣做是否有促銷的價值；對于買家，也必須因此而承當更多的風險：首先，簽約商家所給的租金可能無法到達買家預期的水平；其次，一旦租約期滿，某個業主不再續約那么商家將不能繼續經營，其他業主還得重新尋找租戶，同樣不能保證買家能夠獲得持續穩定的收入。誤區六：主力商戶進駐是商業地產的必殺技以大商家、品牌主力店進駐工程作為商業賣點，已經成為目前商業地產銷售、招商的重要傳播主題，不少開展商在招商之前，都緊鑼密鼓尋找適宜的大型商戶作為號召，以求在銷售和招商前期打響工程知名度，促進銷售和招商工作的開展。當然不得不成認，這是吸引商家進駐經營及投資者購置商鋪的一大賣點。不過，假假設以為僅僅以主力商戶的進駐作為主要的宣傳策略，就能促進商鋪銷售，那就是對主力商戶的促進力估計過大。一個租售兩旺的商業物業，除了有大型商家的號召力作支持外，還需要有其他一大批小商戶作支持，正所謂“紅花雖好，仍需綠葉扶持〞，“一支獨放不是春〞，僅僅依靠主力商戶來帶動消費，缺乏以令整個商場旺場，沒有旗艦店，并不代表商場就不能做旺，這在國內都有很多工程可以給我們啟示。如果不小心陷入這個誤區，輕者會影響中小商戶招商工作，重者會令工程定位迷失方向，對整個工程的營銷造成不利影響，同時要預計到大型商戶的租金價格將是一個較低水平，對開展商獲的利水平或投資者的回報期限有直接影響。主力商戶僅僅代表的是商場一局部的經營面積，而其他局部的面積作為商場的完整的局部，所起的輔助作用是不可無視的。以深圳中港城為例，主力商戶是香港百佳超市，目標消費者的是高消費的客戶群，而其他經營區域名牌專賣店眾多，與百佳超市的客戶群相吻合，經營上形成優勢互補，如果中港城僅僅以百佳超市作為重點，而其他經營面積那么放任經營任何商品的話，相信會對整個工程甚至對百佳超市都會產生影響。香港時代廣場也是成功的商業物業工程，但里面并無龍頭大店，而是每家店鋪都各具經營特色，共同撐起一個形象鮮明的購物中心，消費者到此，不會專門沖著某家店而來，只是隨意逛逛，卻可能在各家店都有所收獲。二、租售模式分析〔一〕整售整售對很多開發商來講都是可遇而不可求的，商業行業整體利潤較低，注重資產的良好流動性，一般不會采取直接購置的方式取得經營權。但對于總面積較小，總值相對較低而增值潛力較大的物業，仍可嘗試接觸局部資金實力雄厚的投資性公司，購置方式可以整體〔局部〕股權轉讓等形式進行以合理避稅。但一般來講，對整售不可抱有太大希望，以免貽誤商機。有利于開發商退出工程困擾，但犧牲利益代價較高。〔二〕不售、整租這種方式不牽涉產權轉讓，將數層甚至工程整體租賃給商業經營商。對于資金實力比擬雄厚，看好物業的升值的開發商往往這樣執行。其優點在于：整租給一家具備成功經驗的商業經營公司，便于經營定位和統一經營管理，商業經營易于成功，物業租金逐年遞增，形成穩定的利潤源泉，而且可將物業抵押融資，等待增值。但經營方進行商業選址時選擇面廣，談判實力強，壓價狠，開發商租金菲薄，初期資金壓力較大。有利于開發商進行市場資本運作，適用于本工程的綜合體局部。〔三〕不售、零租這種方式同樣為資金實力比擬雄厚的開發商所青睞，但要求開發商具備出色的招商能力和商業物業管理能力或者有優秀的專業公司作為長期合作伙伴。廣州天河城就是一個成功案例，數十萬平方米寸土未售，其開發商每年坐收租金數億，很多經營戶求租無門。并且天河城的商業經營成功帶動了自身物業，周邊土地、物業的迅速增殖，形成了良好的社會效益和經濟效益。有利于開發商進行資產與市場資本運作，適用于本工程的綜合體局部。〔四〕零售、零租是一般中小型開發商以及低層商業樓盤和商業步行街的作法，有利于資金的迅速回收，商鋪產權分散到客戶，滯銷商鋪那么作為出租物業。但不利于擴大企業資產規模和統一經營定位。因為產權分散，難以統一經營管理，如果樓層較高，那么極易出現一樓經營火爆，二樓以上冷冷清清的局面。如樓層不高那么風險較低，特別適合于商業步行街。成都的羅馬假日廣場便成功操作了這種模式，該工程為商業步行街+大型超市，依靠著名大型超市旗艦店吸聚人氣，商業步行街僅為2-3層，全局部割成20-30平方米的單元商鋪，總價較低，吸引了眾多中小投資者，工程周期僅一年左右，贏得了豐厚回報。有利于開展商快速突圍，迅速回收資金。〔五〕零售、整租這是一種高收益高風險的運作模式，適用于大型封閉式商場。操作方法往往是：將每一層劃分為10—50平方米的小產權進行銷售回收大量資金，確保工程盈利。然后通過返租的方法從購房者手中取得商業鋪面的經營權，其返租利率一般定在6%——10%〔高于銀行貸款利率才有吸引力〕。其優點：a.短期內回收大量資金;b.實現統一規劃經營，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間；c.通過將經營權以返租的形式從產權所有者手中收回，交給真正經營實力的大商家進行經營。其風險在于：a.合同期不可能很長〔如長達15年以上，大多數購房者取回商鋪的經營權時已進入老年〕。一般10年為限，10年后業主進場自行經營或自行出租，會破壞商場統一經營格局，引發一系列問題。b.大型封閉式商場的根本無臨街鋪面，各個商鋪能否增值與位置關系不大，主要依賴于商場整體經營的成功。因此三樓以上銷售難度大，客戶風險高，一旦商場經營失敗，會導致業主租金顆粒無收。c.6%—10%的返租率往往高于百貨業行業平均利潤率，入不敷出。如何躲避以上風險，可以從以下幾個方面入手：a.保存局部主力商鋪，臨街商鋪控制在手中，防止商場“臉面〞受制于人；b.返租方絕不可為開發商，最好為與開發商毫無關系的第三方，防止日后的法律糾紛；c.銷售、租賃、合作自營多種方式進行，籌備各類人才商業經營和營運資金；d.找有知名度的經營商作為領頭羊〔如萬達購物廣場引進沃爾瑪,成都商業大世界引進家樂福，廣州天河城引進日本吉之島，成都羅馬假日廣場引進好又多旗艦店〕，增強購產權者信心，并有利于商場經營的成功；e.返租利率不可定死，在合同中應約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。商場經營一般有3-5年的培養期，根本無盈利，因此返租利率應低開高走；f.不能指望商業租金收益可以沖抵返租收益，應迅速將回收資金投入新工程，形成資金的良性循環，培養返租資金的源泉。總之，回籠資金〔即產權分散銷售〕與商業經營〔即統一規劃經營〕兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業物業的經營對開發商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續性：試想，一個銷售不暢，入住率低的住宅小區是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心，經營不善冷冷清清，返租承諾無法兌現〔投資者云集討債〕的大型購物廣場：即使當年開發商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負面社會影響也會使開發商的品牌形象大打折扣。值此公司大舉進攻商業地產領域的大好時機，相信公司必能“膽大心細過三峽〞，躲避風險的同時獲得其豐厚的投資收益。有利于開展商快速突圍，迅速回收資金。高風險，高回報。三、租售模式定位根據本工程及所在市場特點，結合貴司目前開展戰略，我司建議該工程采取以下租售模式與策略：零售、零租與整租相結合四、招商模式定性招商思路：經營為先，招商為重招商范圍：大商家與小商家、個體經營引進并舉商鋪經營：整租、大面積零租、散鋪零租根據業態與公司需要靈活組合相關定性分析如下：〔一〕整租1、客戶圈定整體出租對開發商的挑戰性比擬大，開發商必須要對商場所選擇業種進行具體分析。因為選擇大面積的客戶市場資源有限，且不能與步行街的經營業態有太大的沖突。要將商場定位整體出租或零租，就要對市場進行細分，具體分析圈定的客戶。根據“XX建湖工程〞我司對市場定位和經營定位，建議本案綜合體以整租形式遵造以下原那么進行：引進原那么：具有一定品牌名名度成熟的管理經驗較強綜合競爭能力合作方式：由商家對商鋪進行整租經營，開展商只收取租金和管理費等相關費用。合作時間：10-25年引進商家對象：中型超市與百貨結合的商家、家電連鎖商家引進目的：成為工程的主力經營店，推動工程的銷售與招商2、整體出租優勢與劣勢分析優勢分析1〕、投入本錢約等于零，工作量小2〕、風險性低3〕、無需投入人力物力資源進行經營管理4〕、待物業升值和商業成熟后能收回經營，遠期回報值高5〕、在適宜時機可以將商鋪投入市場進行銷售，可獲得較好的銷售回報6〕、可有效降低商鋪空置率，容易盤活商場劣勢分析1〕、失去經營自主權，可能出現因商家中途退出的不利因素2〕、如租賃市場反映熱烈，會造成短期回報值相對減少3、經營配套設施設置硬件設施中央空調商家自行配置商場布局商家自行處理電梯扶手電梯，垂直運貨電梯，開展商配置導示系統商家自行配置休閑設施商家自行配置軟件效勞經營管理商家自行經營管理廣告宣傳商家自行推廣宣傳售后及咨詢效勞商家自行管理4、租賃相關事項1〕、出租面積和使用率明晰2〕、降低與商家的合作門檻，低租金引進，求取其品牌效應為商鋪銷售奠定根底，制造賣點.3〕、租金：按工程市場租金定價的50～60%引進4〕、租賃押金：收取同等于月租金2個月的租賃經營押金、預收首月租金〔或具體商談〕5〕、租金遞增比例：從第三年起，每年平均遞增2～4%6〕、開展商一般負責提供硬件設施7〕、工商管理費、國稅、地稅，由商家自行處理8〕、水、電費用：由商家自行交納或開展商代收9〕、客戶自行辦理工商執照，繳納國稅、地稅等經營費用10〕、外觀裝修由開展商負責精裝修11〕、內部毛坯房交付，廣場等由開展商處理經營配套設施的配置、裝修的標準及租賃的相關事項可與承租商家協商確定。〔二〕大面積零租大面積分租的方式就是將商鋪按一定功能組合分區，標準經營業態實施招租。投入相應的廣告進行招商，對租戶實行限制式經營，由商場進行統一管理，區域租期三至五年，以保證其經營穩定性。1、大面積分租優劣與劣勢分析優勢分析1〕、投入本錢較低，工作量小2〕、回報值相對穩定，風險性低3〕、在區域市場成熟及物業升值后，可收回自主經營，提高回報比率4〕、能控制業態功能及有效組合5〕、客源面廣，選擇性強6〕、整體管理較簡單，節約人力物力資源的投入劣勢分析1〕、商鋪經營自主性低2〕、如租賃市場反映熱烈，實際回報值會相應減少2、客戶圈定招商原那么：較強綜合競爭能力企業或個人專業連鎖機構合作方式：由商家對商鋪進行分層或局部整租經營，開展商只收取租金和管理費等相關費用。合作時間：2-5年引進商家對象：折扣店、小型百貨、專業市場等3、經營配套設施設置硬件設施中央空調開展商配置商場布局有開展商統一規劃，商家自行處理電梯扶手電梯，垂直運貨電梯，開展商配置導示系統開展商配置休閑設施開展商配置軟件效勞經營管理商家自行經營管理廣告宣傳商家自行推廣宣傳售后及咨詢效勞商家自行管理4、租賃相關事項1〕、出租面積和使用率明晰2〕、租金：按工程商鋪市場租金定價的80～90%引進3〕、租賃押金：收取同等于月租金2個月的租賃經營押金、預收首月租金〔或具體商談〕4〕、物業管理費：10元/㎡月5〕、租金遞增比例：從第二年起，每年平均遞增4-10%6〕、工商管理費、國稅、地稅，由商家自行處理7〕、水、電費用：由商家自行交納或開展商代收8〕、客戶自行辦理工商執照，繳納國稅、地稅等經營費用9〕、外觀裝修由開展商負責精裝修10〕、開展商配置全部根底配套設施設備11〕、內部簡裝修交付經營配套設施的配置、裝修的標準及租賃的相關事項可與承租商家協商確定。〔三〕散鋪零租1、散鋪零租優勢和劣勢分析優勢分析1〕、通過廣告投放，能短期時間提高商鋪的市場知名度2〕、較容易控制招商本錢3〕、定價可根據工程招商情況進行調整4〕、市場租賃可測回報價值較高劣勢分析1〕、前期準備工作多，須將商鋪進行簡單裝修2〕、招商工作量大，本錢較高3〕、招租效果難以預測，回報保證值低，風險大4〕、物業管理繁復，投入人力物力資源大2、客戶圈定引進原那么和客戶對象：較強競爭力的產品企業或個人專業連鎖店或專柜合作方式：由開展商統一對商鋪進行規劃，確定經營業種；開展商收取租金和管理費等相關費用，進行統一管理合作時間：1-5年3、經營配套設施設置硬件設施中央空調開展商配置商場布局開展商統一規劃電梯扶手電梯，開展商根據物業配置導示系統開展商統一配置休閑設施開展商統一配置軟件效勞經營管理開展商統一管理，客戶在統一管理條件下自主經營廣告宣傳開展商統一推廣宣傳售后及咨詢效勞開展商和客戶分別承當義務和責任4、租賃相關事項1〕出租面積和使用率明晰2〕租金：按工程商鋪市場租金定價進行招商3〕租賃押金：收取同等于月租金2個月的租賃經營押金、預收首月租金4〕物業管理費：10元/㎡/月5〕租金遞增比例：從第二年起，每年平均遞增5～10%6〕工商管理費、國稅、地稅，由客戶自行繳納7〕水、電費用：由客戶承當交納8〕開展商代辦或客戶自行辦理工商執照9〕外部裝修由開展商負責精裝修10〕開展商配置全部根底配套設施設備11〕內部簡裝修交付第五局部物業管理收費標準一、物業管理費定價因數物業管理的收費標準應結合政府有關規定及工程本身的品質綜合考慮，過高的定價有可能不被商戶接受，而定價太低將直接影響后期的管理本錢，給管理者造成負擔壓力而影響到管理內容及管理水平。管理費的收取主要考慮以下因素：工程自身的綜合素質及市場定位工程后期經營管理模式及介入程度區域市場的定價標準客戶群的定位及客戶的心理接受程度工程自身的客觀條件及品質特征工程的包裝及宣傳推廣深度工程的設備設施配置情況物業管理效勞內容物業管理效勞標準物業管理效勞本錢二、物業管理費定價依據1、區域市場的定價標準建湖商服物業目前仍以依托城市主干道呈分散性分布，并自行開展的小商戶經營的中小型門面為主，這一類型的商業物業因其特殊性，不存在統一的物業管理，屬于分散經營，各自為戰的原始商業物業。而主題商業街、主題商城、專業市場及大型購物中心等商服物業形態仍屬空白，因此物業管理費用的市場參考依據主要結合周邊市場及政府相關部門的規定及報批結果確定。2、本工程客戶接受程度根據前期市場調查與首屆意向客戶座談會調查問卷顯示，投資客戶可接受的物業管理費大約為：5—10元/㎡3、包含的內容公共局部水電費公共設備設施維修維護費物業的清潔、保安、消防的管理固定的廣告宣傳推廣費全部物業管理內容的管理本錢三、收費標準本工程的物業管理收費擬定為：10元/㎡/月〔包含3元/㎡/月的固定廣告宣傳推廣費用〕第六局部經營管理組織架構一、組織管理架構圖金基建湖分公司金基建湖分公司政府物業主管部門投資客與經營商戶管理委員會政府物業主管部門投資客與經營商戶管理委員會商業管理公司商業管理公司總經理總經理副總經理或總助副總經理或總助財務部物業管理部人事行政部經營管理部財務部物業管理部人事行政部經營管理部會計出納清潔保安車輛消防管理設備設施維修維護人事檔案資料管理行政后勤管理公共關系協調營業管理招商籌劃推廣會計出納清潔保安車輛消防管理設備設施維修維護人事檔案資料管理行政后勤管理公共關系協調營業管理招商籌劃推廣客戶效勞二、人員配備根據工程的經營管理模式、組織架構確定管理公司的管理人員總計：43人。公司各部人員的配置務求做到科學合理，而且人員的管理是動態的管理，要視工作的需求進行調整與控制，人員的配置要以效益、效率、效勞、質量為依歸。具體人員配備如下：1、公司總經理1名2、經營管理部：經理1名營業部主管6名招商主管由營業部主管兼任籌劃人員2名客戶效勞1名3、物業管理部：經理1名工程主管1名工程人員6名保安人員10名清潔人員10名4、財務部：出納1名會計1名5、人事行政部：人事檔案資料管理1名行政事務管理兼公共關系協調1名三、職能職責1、總經理職能職責1〕負責公司總體業務，執行和代表公司進行業務活動。2〕代表公司簽訂各種合同，掌握公司經營管理權利。3〕負責處理有關公司開展的全局性、長遠性及各職能相互之間對外關系等方面問題。4〕制定公司長遠開展方案、年度綜合方案和公司經營方針、經營目標。5〕決定公司人事任免、獎懲和人員調配，并組織協調公司的統一管理，保證公司的生產經營任務全面完成。6〕負責公司的經濟關系和財務結算。7〕負責各級職能機構的調整、公司人事管理，以及制定和修改公司各項規章制度。2、經營管理部職能職責1〕收集有關的行業信息，準確調整公司的經營管理方向，根據市場情況調整相應的各項工作。2〕定期組織業主委員會(商戶管理委員會)聯誼與溝通交流,保證商場的統一經營管理的執行.3)根據需要制定鄉的相應的管理制度及條例,并組織實施.4)負責商場的營業管理、招商、廣告宣傳推廣的執行。5〕負責商場的經營戶效勞及顧客效勞、投訴處理。3、物業管理部職能職責1〕負責商場的保衛、清潔、交通組織、消防系統的管理，2〕負責商場公共設備設施的維修維護，確保其正常使用。3〕負責為商戶提供必要的物業效勞。4〕全面協助經營管理部的工作，全力保障商場的統一經營管理執行。4、財務部職責〔由總經理組織制定〕5、人事行政部職能職責1〕負責員工的培訓與人事、勞資及招聘工作，協助公司各部的銜接和溝通。2〕建立健全業主、租戶的檔案，加強與業主的溝通和聯系。3〕協助組織召開業主大會，處理業主，商戶的投訴及處理。4〕組織建立商場良好的社會形象。5〕組織業主及商戶與管理公司的聯誼活動，全面保證商場的正常營運。四、運作機制1、全面質量管理商業物業管理也需要建立一套質量管理體系、手段和方法，并根據ISO9002國際標準的質量保證有關要求，全面推行質量管理，綜合運作現代科學管理技術成果，從調發動工積極性出發，實現全員性的質量管理。把質量目標落實到各部門、各環節直到個人，并通過質量管理小組監督檢查，使工作質量不斷提高，提供住戶滿意的系列管理活動。2、方案目標管理本工程需要按照商場管理的標準制定各項管理指標，并作出在規定時間內成為商場管理優秀典范的具體創立方案。以此為目標，對工程管理公司〔處〕各職能管理人員明確責任，授予權利，在實施過程中抓好權限入放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標實施的各項進展情況，存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現目標動態控制，以進行目標成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結合。3、協調管理運用協調管理的方法，解決在管理效勞過程中經常發生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業主〔經營戶〕之間的矛盾或沖突。行政促動力，以行政職務權利為依托，以行政命令為根本形式，以獎懲為后盾的強制性促動力。競爭促動力，運用競爭手段促使相關方面關系的協調，如通過競爭，以先進帶動后進，共同完成任務。輿論促動力，因勢利導利用輿論到達協調的目的。管理者的凝聚力，具體情況為領導者或一名管理人員對于下屬的吸引力、影響力，這將是本區今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。4、督導管理管理公司〔處〕在管理現場采用商業企業廣泛使用的督導管理方式，對各職能部門實施指揮和指導管理。經濟管理，通過制定員工崗位和工作成績掛鉤的工資制度，調發動工積極性。法規管理，制定一整套完整的規章制度和工作程序，以此標準員工言行，提高工作質量和工作效率。宣傳教育管理，通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神、職業道德；加強員工培訓，不斷提高員工自身素質和工作水平。物業公司業主和上級業務機關5、管理運作機制圖物業公司業主和上級業務機關指標指令反應計算機輔助管理系統總經理計算機輔助管理系統總經理中央智能調度中心中央智能調度中心效勞地點反應效勞地點命令部門部門員工督導部門部門員工重大突發事件五、鼓勵機制鼓勵機制是鼓勵活動要素在進行過程中的相互聯系、相互作用、相互制約及鼓勵效果之間內在聯系的綜合機體。其作用旨在提高“內聚力〞。1、實施管理日常目標責任制，增強管理層的工作主動性，按照商場標準制訂各項管理指標，管理年將按此標準嚴格做好每項工作，明確獎懲。2、實施獎金、破格晉級制度，調動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度，獎金標準與工作表現和業績掛鉤，并可根據具體情況，對先進給予存貯格晉級，以形成競爭鼓勵機制，提高中工工作積極性。3、依法管理，管教結合，融情于管。管理處依法與員工簽訂勞務合同，關心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好工作情緒，給業主〔經營戶〕提供優質效勞。六、監督機制監督機制是實現物業管理各項工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現偏差，保證商場管理機構及其工作人員依法辦事。1、管理者對機構內部工作人員進行監督。2、投資客與經營商戶對管理機構及工作人員是否依法從事管理活動進行廣泛監督，形成多方面綜合的監督體系。同進通過反應監督、實行監督等各種手段及實現監督管理的閉環機制來保證商場物業管理監督機制的有效實現。七、自我約束機制管理公司〔處〕建立決策實施過程中的自我約束機制，以便各項物業管理工作得以順利進行。1、經濟利益促動引導自我約束機制，充分適用經濟措施去誘發管理對象對