產權式酒店及酒店式公寓

相關知識培訓基本知識培訓相關知識培訓產權式酒店產權式酒店概念產權式酒店的性質產權式酒店的類型及特點產權式酒店的起源及發展產權式酒店的運行機制產權式酒店中國產權式酒店發展現狀產權式酒店在運營及交易上面臨的問題產權式酒店與各類投資方式的對比相關知識培訓產權式酒店的概念就是由個人投資者買斷酒店客房的產權，即開發商以房地產的銷售模式將酒店每間客房的獨立產權出售給投資者。每一套客房都各擁有獨立的產權，投資者如購買商品房一樣投資置業將客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲取該物業的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。其實質就是迎合普通老百姓的不動產投資理財需求。產權酒店商業模式和國外的權益性房地產投資基金、房地產有限合伙企業較類似，都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經營型住宿業房地產的投資行為，目的是獲得房地產增值和經營收益。相關知識培訓產權式酒店的性質產權式酒店與別墅、普通商品住宅及商務寫字樓等又有著明顯區別，購買產權式酒店，在享受超值服務、彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。相關知識培訓產權式酒店的類型及特點純產權酒店養老型酒店產權式酒店的類型時權酒店時值度假型酒店相關知識培訓實權酒店是將酒店的一部分設施的一個特定時段的使用權出讓，使用者不享有該資產的升值和分紅的權利。實權酒店是最早把旅游產品使用權商品化的一個嘗試

產權式酒店的類型及特點是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的管理回報。純產權酒店是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養老的物業。在退休前委托管理公司經營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。

養老型酒店時權酒店指消費者購買一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們購買產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間、地點、檔次的度假靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施消費者不擁有使用權及產權。

時值度假型酒店相關知識培訓產權式酒店的類型及特點

產權式酒店的特點3、兼具居住度假與投資兩種功能產權式酒店既可以用來居住度假，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段的用途有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產權式酒店提供的回報方式也有所不同，如有些產權式酒店提供固定投資回報率，另加部分酒店經營利潤;有些則提供免費居住天數;有些則要求只提供的酒店經營利潤，不提供其他回報。2、酒店式管理產權式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物，以及各種鐘點服務，這方面而言，產權式酒店與酒店并無二致。1、業主擁有酒店獨立產權投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產權，擁有所有權，但沒有經營權，并且產權往往僅有40年。相關知識培訓產權式酒店的起源及發展起源

上世紀70年代，在阿爾卑斯山腳下，有一位名叫亞歷山大?耐的瑞士人面對四季如潮的游客突發奇想；如果將阿爾卑斯山下酒店的客房使用權分時段出賣給一部分有錢人，滿足他們每年定期的消費需求，一定是個雙贏的生財之道。于是便有了“時權酒店（TIME－SHAREHOTEL）”。 后來，在時權酒店的基礎上又發展出了產權式酒店。與時權酒店不同的是，產權式酒店買斷的是產權而不僅僅是時段，即將酒店每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。在交完銀行按揭貸款后，購房人最終取得房屋產權。相關知識培訓中國產權式酒店發展現狀

中國城市出現“產權式酒店”

2000年10月，海南三亞海景大酒店在北京推出了客房產權。此后兩年推出的“產權式酒店”，有上海海南皇冠假日酒店，北京延慶的金色假日酒店，廣州的遠洋商務大廈，深圳的丹楓白露酒店，浙江臨安的錢王大酒店，天津的龍城客棧，湖南韶山華龍山莊等。合肥、秦皇島、大連等地也熱銷此類房產項目。相關知識培訓隨著經濟的迅速發展，產權式酒店的概念逐漸被認可旅游度假、商務活動人士成為主力消費群要有足夠的陽光、休閑健身設施，國外的產權式酒店多建在有陽光、海灘的地方交換各地隸屬于該服務網絡的任何一家酒店的等值使用權分時度假交換體系配套設施客戶群產權式酒店的發展條件中國產權式酒店的發展透析消費觀念產權式酒店的發展與興起中國產權式酒店的發展透析1995年開始，產權式酒店在國內著名旅游度假區不斷開花。北京、上海、深圳、海南等地已相繼誕生了300多家產權式酒店。旅游與房地產相結合的新興物業開發模式從2001年起風靡全國隨著國內經濟和旅游業的迅速發展，產權式酒店這種深受國外中產階級青睞的投資品種登陸中國。從海南島到北京，從重慶到上海，產權式酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢。深圳大梅沙“雅蘭酒店”、三九集團“丹楓?白露”；北京的“金色假日”、“快樂無窮大龍慶（假日）鄉村俱樂部”；海南的“博鰲南色海岸”、“南海傳說”、“三亞海景溫泉大酒店”、“黃金海岸花園”；上海的“鳳凰大廈”；秦皇島的“維多利亞海灣”、“碧海藍天”；大連的“海昌欣城”；杭州的“黃龍?月亮灣大酒店”中國產權式酒店的發展透析產權式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60％是中產家庭投資，40％左右是企業集團購買。有一定經濟實力的家庭和個人分時度假公司一些公司或事業機構 他們的角色介于投資者和消費者之間，他們投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；購買動機為業務、或度假需要

購買動機是用于員工福利或會議，以往一些單位在風景區設有招待所、療養院等福利設施，而這些設施的日常管理逐漸成為單位的負擔，購買產權式酒店就可以卸掉這些包袱；客戶構成分析產權式酒店的運行體制

AddYourText產權式酒店的運行體系構成產權人體系投資保障體系合約體系經營體系利潤分配體系產權式酒店的運行機制1．產權人體系主要由已經出售的客房的小業主和未售出的客房、不能出售的帶有營業性質的公共配套的大業主共同構成了產權酒店的產權人體系。2．合約體系主要業主和開發商簽訂的商品房買賣合約、業主和銀行簽訂的借款合約、業主和酒店管理公司簽訂的委托經營管理合約、持卡人合約、產權人和獨立審計師事務所簽訂的委托財務審計合約等構成了產權酒店合約體系。

3．經營體系以酒店管理公司為主體，開發商墊付酒店開業的啟動資金。4．投資保障體系主要由開發商為各小業主獲得銀行按揭提供的抵押加階段性擔保、開發商對酒店正常經營提供的經營性擔保、酒店管理公司的品牌經營保證、獨立第三方審計師事務所對酒店經營進行的財務審計共同組成了產權酒店的投資保障體系。5．利潤分配體系是根據酒店的實際運營效益，經過嚴密合理的計算進行各業主的利潤分配，分配的主要原則應遵循業權分配原則。產權式酒店的運行機制產權式酒店的運行機制3．由酒店公司委托酒店管理公司進行酒店的經營管理，產生的經營收益上繳酒店公司。2．所有業主為酒店公司的股東，未售出的房產（包括經營性配套）的產權由大業主即開發商所有。1．由開發商發起成立酒店公司4．由酒店公司委托審計師事務所對酒店管理公司進行財務審計。5．酒店公司根據酒店經營收益進行利潤分配，回報股東。產權式在運營上酒店面臨的問題Problem1Problem2Problem3◎產權酒店把業主和酒店的開發者及經營者在利益和風險上拴在了一起.◎投資時間如果太長，投資者面臨的風險會非常大。面臨著巨大的法律風險其一，由于違法，可能導致合同無效。其二，酒店配套設施的所有權和共用權約定不明確，難以保障投資者權益。其三，在委托管理機制方面存在嚴重問題。產權式酒店物業是有別與一般住宅物業的特殊商品房。其特殊之一就是業主只購買了一個經營實體的某一房間占有權，產權固然為業主享有，但使用權必須受到一定限制。因為他沒有同時、也不能夠購買酒店的經營權。只有酒店法人公司才具有這個酒店實體的經營權。產權式酒店在交易過程中存在的風險在酒店經營過程中相關政策出臺、大的市場變動會帶來一定的風險。這種風險主要來自開發商，如果開發商惡意欺詐或經營公司在酒店營業中經營不善，一旦產生經營風險，投資者投資回報就沒有了保障。2、回報率風險4、租賃經營過程中存在的風險1、市場風險3、權屬風險在酒店經營過程中相關政策出臺、大的市場變動會帶來一定的風險。對于簽訂的租賃合同后，在出租過程中存在的損壞及經營收入問題的解決產權式酒店風險應對及投資建議造成以上種種風險的主要原因在于，信息的不對稱以及投資者對轉讓、出租、擔保等專業投資知識的欠缺。明確房屋權屬產權證的辦理問題，雖然國家沒有明文規定必須辦理，建議投資者在前期對項目的合法性以及開發商的資歷，一定要有一個冷靜的分析和獨立的判斷過程。對于欲長期持有物業的投資者來講，應結合自己的投資計劃，如果覺得辦理產權證能降低投資風險，那就必須得辦理。擔保機制是否健全在投資前期一定要了解是由誰提供的擔保？擔保公司的資金實力如何？另外，還應特別關注擔保形式是什么？還應注意擔保的內容是什么？是否有完善的退出機制所投資的物業有沒有完善的退出機制，對于投資者而言也非常重要。這牽涉到約定的投資期滿之后，如果不想繼續投資的話，能否“全身而退”的問題。產權式酒店能夠受到熱捧的原因產權式酒店與傳統房產投資相比，擁有多項連帶回報。地段好，出租回報率高投資輕松、風險小、回報豐厚具有服務水平優、裝修配備齊全、回報高增值快等特點，由專業公司代理，不需費心費力；用處多，待客經營兩不誤等諸多優點。旅游城市的自然條件和地理位置非常適合發展產權式公寓和酒店。產權式公寓和酒店有可能成為旅游房地產的主打產品，進而帶動旅游經濟和房地產業的發展。地段好，出租市場廣，其回報率會在5%到10%左右。總體來看，產權式酒店與高價樓盤相比，投資回報率還是相對比較高一些，因為它的市場需求還是比較大的。是目前市場較為理想的一種投資性產品。由于投資輕松、風險小、回報豐厚，產權式酒店被比喻為“不動產投資中的最后一只原始股”。但高回報率亦伴隨有經營風險，提醒投資者，開發商的資質、誠信以及酒店經營管理水平是保障投資者獲得投資收益的關鍵因素。投資方式投資回報風險分析產權式酒店6—15%+免費度假天數+物業產權1、旅游業倒退：可能性很小2、酒店公司經營不善：聘請美譽度好的公司，另外有產權物業保值投資股票較好情況為：17%股市漲跌難測，散戶經常被套國債2.4—4.1%通貨膨漲，風險很低儲蓄0.99—2.88%通貨膨脹，國家金融政策，風險很低購買保險遭遇不幸，才獲賠償寧可希望健康平安。也不要賠償產權式酒店與傳統投資方式的比較產權式酒店與高端住宅、商鋪產品相比比較項目投資住宅投資商鋪投資產權式酒店投資回報方式出租升值后轉讓套現出租升值后轉讓套現自用委托經營獲取年度分紅，升值后轉讓套現，免費入住，其他多種回饋產權通常70通常40通常50資金要求一次性投資大，對投資者資金要求高單位成本高，根據鋪面面積投資額不同首付款較低，對投資者資金能力要求低升值保障國內宏觀經濟尚好，經濟處于增長期；部分城市地價已經出現泡沫；從2007年底房地產進入新一輪調控國內宏觀經濟尚好，經濟處于增長期；所在商圈保持長久的競爭力，商鋪推出量的供給平衡等等國際或國內的宏觀經濟看好，當地旅游接待人數增加，酒店經營管理的創新等市場狀況目前國內宏觀經濟處于調整階段；近期部分城市商鋪房市場價格持續下跌，跌幅達15%以上；加上目前國家宏觀政策的影響，房地產市場可能有暫時的“疼痛”目前國內宏觀經濟處于調整階段；全國商品零售價格指數持續上升，商業經營處于低潮；市場商鋪供應量絕對過剩，價格下跌市場競爭持續加劇。目前國內宏觀經濟處于調整階段；旅游市場是第三產業中增長最快的市場；產權式酒店多位于旅游勝地，多種旅游資源豐富獨特；多數由專業酒店管理公司經營管理。投資項目投資股票、投資產權式酒店投資額多少不限幾萬元---幾十萬元套現能力隨時套現穩定收入套現風險性變化莫測，可能迅速增加收入，也可能瞬間大幅度減少收入（目前股市很危險）經營保障體系將風險降低；旅游經營持續增長是投資回報穩步增長；精力要求隨時關注，耗費較大精力專業酒店管理經營回報方式股票上升增值委托經營獲取年度分紅，升值后轉讓套現，免費入住權，其他多種回報投資產權式酒店與投資股票證券比較新型產權式酒店投資期限不再長達數十年增加擔保機制投資回報不再使用物業和投資者分成的方式比如第一城的投資回報固定在每年8.3%，其中包括6%的現金回報與2.3%的回報等值的酒店享用權。比如第一城最短投資期限為3年，最長為8年這些項目還建立了退出機制，如第一城項目中規定，3年之后，對于那些不愿意繼續委托出租，而希望收回投資的業主，可將物業轉售給第三方或經營公司，讓投資者全身而退。在投資者最為關心的投資安全性問題上，設立了擔保機制。酒店式公寓酒店式公寓概念酒店式公寓特點酒店式公寓的投資前景與公寓式酒店的本質區別酒店式公寓酒店式公寓起源酒店式公寓的概念

酒店式公寓是指物業的建筑結構形式類似于酒店，而負責管理的物業公司提供酒店模式的服務，如客房打掃、洗衣等，同時居室內配有全套家具及廚房設備，概括地說，就是將星級酒店的高標準服務融于日常生活之中。酒店式公寓的起源

酒店式公寓概念最早起源于歐洲，是當時旅游區租給游客供其臨時休憩的物業，此種物業的客人雖然只是做短暫的停留，但是又提供給他們統一的上門管理，所以既有酒店的性質，又相當于個人的“臨時住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形，不久以后，此種物業在歐洲越來越多，服務也越來越周到，深受廣大消費者的好評，隨著發展又漂洋過海，如今已遍布全球。我國的酒店式公寓最早出現在深圳，當時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發展。酒店式公寓的特點完善的服務和管理家庭式的居住布局目標市場主要針對居住市場中的較長期外籍居民◎包括家政服務、安全服務、交通服務。◎居家格局，居住舒適度高。◎主要客人有長期在華的商務人士，外企的經營管理者，放長假來華旅游者。酒店式公寓的特點

酒店式公寓的特點◎戶型從幾十平方米到幾百平方米不等

可滿足使用者的個性化需求，在裝修上統一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。裝修格調多種。◎酒店式的服務、公寓式的管理

亞洲興起的一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅，酒店，會所等多功能為一體。酒店式公寓的特點ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText◎項目本身的設計個性化突出

不同于一般住宅管理形式，因為客戶群是知名跨國企業高級員工、經理、總裁等，物業管理由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業公司進行管理，消除房東對物業管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。◎自住的最大特點是方便自由、價格較低

隨時可以得到酒店式服務，如洗衣、換被單等。公共設施類似于酒店，彰顯居住者的身份。

酒店式公寓的特點酒店式公寓投資前景

目前，國內最大、中城市已經形成了高級商務人士階層，這一階層擁有非常客觀的商務消費能力。是房地產業的一種新模式，它擁有更多的更全的服務功能，對投資置業的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其他物業無法比擬的。公寓式酒店與酒店式公寓的區別酒店式公寓與公寓式酒店的本質區別在于：酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產權，可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家產權的酒店。而公寓式酒店卻沒有產權。產權式酒店與酒店式公寓的比較優勢劣勢1、產權式酒店租客范圍大，產權式酒店的客戶以觀光游覽的旅客為主，既可以做短期的租客出租，也可以中長期的商務包房租賃；酒店式公寓只能做中、長期的出租。2、產權式酒店度假休閑，投資兩相宜；3、產權式酒店的配套設施和服務水準都優于酒店式公寓；4、對于喜歡“尊貴、豪華、享受”的客戶，產權式酒店比酒店式公寓更有吸引力；5、產權式酒店一般由專業的管理公司進行統一經營管理，而酒店式公寓一般依靠管理處進行出租，經營能力的高下之分一目了然；6、一般情況下投資產權式酒店的收益要大于酒店式公寓；7、