關于我國廉政制度的思考

養(yǎng)老金是指政府通過補貼和實物支付租金，向生活困難的城市的低貧居民提供健康和社會住房。在我國住房制度改革發(fā)展中,廉租房制度作為最基本、最核心的保障層次,在保障社會成員的基本生存權(quán)、居住權(quán),增進社會公平、促進經(jīng)濟社會健康持續(xù)發(fā)展等方面都起到了重大作用。同時,解決低收入家庭住房困難也是履行政府職能的必然要求,是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要途徑。有效落實廉租房制度,是解決中國住房問題的一項根本措施。一我國廉政建設取得巨大成就廉租房制度是針對住房困難的城鎮(zhèn)低收入家庭實施的一種社會救助,是解決這些家庭住房困難的主要渠道,也是世界各國普遍采用的一項公共政策。我國在1998年提出建立廉租住房保障體系的構(gòu)想,國務院下發(fā)的《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》成為我國住房建設史上最重要的一個文件,隨后,為推進廉租房建設,國家出臺了一系列政策。2007年8月,《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》公布,明確表示要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的政策體系。2007年10月,“健全廉租住房制度、加快解決城市低收入家庭住房困難”首次被寫入十七大報告。2008年3月的《政府工作報告》中也指出,要抓緊建立住房保障體系,建立科學、合理的住房建設和消費模式,健全廉租住房制度,這表明我國住房保障體系進入結(jié)構(gòu)性建設階段。“廉租房”這一詞語已為廣大老百姓所熟悉,并給許多低收入家庭帶來了溫暖和希望。據(jù)建設部的統(tǒng)計,截至2007年底,全國所有城市都建立了廉租房制度,各地累計用于廉租制度房建設的資金為165億元,累計已有95萬戶低收入家庭通過廉租房制度改善了住房條件,其中領取租賃補貼的為73.6萬戶,實物配租的為18.2萬戶,其他方式為3.2萬戶。北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、海南、山西、安徽、湖南等省(區(qū)、市)申請廉租房租賃補貼的低保住房困難家庭,基本實現(xiàn)“應保盡保”。2008年,我國廉租房建設共投入354億元,是2007年投入資金的3.7倍,開工建設、購買廉租住房63萬套,發(fā)放租賃補貼249萬戶,共使312萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭解決了住房難題。從2009年開始的未來三年,我國將籌集9000億元資金用于住房保障,計劃通過廉租房解決747萬戶低收入家庭的住房困難,其中287萬戶通過實物配租解決,460萬戶通過租賃補貼解決,這方面的總投入約為2150億元。自廉租房制度建立以來,經(jīng)過不斷的摸索,我國廉租房建設取得了極大的成就。但總體來說,廉租房建設還處于初級階段,具有很大的發(fā)展空間,隨著我國住房改革的深入,廉租房建設依然面臨許多突出矛盾,嚴重制約了廉租房制度的進一步建設。二分析當前中國房產(chǎn)企業(yè)建設的制約因素(一)廉政建設積極性較難調(diào)動我國廉租房制度已經(jīng)走過了近10年的歷程,但地方政府不夠重視,廉租房建設進展緩慢。雖然全國各市、縣基本建立了以廉租房為主要內(nèi)容的住房保障制度,但大部分城市廉租房制度不完善,廉租房建設未納入長期規(guī)劃,廉租房政策難以保持其穩(wěn)定性與持續(xù)性。直到2006年底,全國仍有141個縣級市沒有建立廉租房制度,絕大多數(shù)城市沒有將土地出讓凈收益實際用于廉租房建設;到2007年底,全國僅有95萬戶最低收入家庭被納入廉租房體系;2008年,全國共解決312萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難,但只是實現(xiàn)了對城市低保家庭的應保盡保,而遠不能滿足其它低收入家庭的住房保障需求。而在現(xiàn)行主要以GDP為核心考評政績和缺乏問責的機制下,地方政府建設廉租房的積極性很難調(diào)動起來。一方面,加大廉租房建設要投入大量的資金和土地,對地方經(jīng)濟總產(chǎn)值的增長作用卻不明顯;另一方面,由于廉租房供給與房價成反比關系,廉租房供給的增加會造成房地產(chǎn)價格的下降,進而影響到土地出讓金收益和GDP增長速度,造成多建廉租房反而不利于政績的狀況。(二)廉政建設資金最難滿足住房和城鄉(xiāng)建設部提出未來3年9000億元的龐大住房保障計劃,以基本解決全國1000萬戶低收入家庭的住房困難,卻并未明晰資金來源,其中平均每年700億元的廉租房建設資金與現(xiàn)行資金投入相比,資金缺口非常大。按照現(xiàn)有政策,廉租房建設資金的主要來源包括中央財政補助、地方財政預算安排、地方土地凈收益的10%、住房公積金增值收益以及社會捐贈資金。但面對如此巨大的資金需求,依靠目前的融資方式顯然難以滿足。首先,《廉租住房保障資金管理辦法》雖然要求地方財政預算安排保障資金,卻在量與結(jié)構(gòu)上并沒有明確安排,彈性較大;其次,由于住房公積金制度基礎薄弱,從其增值收益中提取廉租房建設資金的數(shù)量很有限;第三,在現(xiàn)行房地產(chǎn)價格不斷下降的狀況下,土地市場受到波及,地方政府土地收益大幅下降,按照現(xiàn)在土地市場的情況,土地出讓凈收益的10%對未來大規(guī)模的廉租房建設資金而言只是杯水車薪。此外,受我國社會發(fā)展水平和生活習慣的影響,社會捐贈廉租房資金的途徑也難以發(fā)揮較大作用。(三)家庭和農(nóng)民群體對低保的忽視我國現(xiàn)行廉租房保障對象過于狹窄,即使各地廉租房適用標準不斷提高,仍遠不能滿足低收入家庭住房需求。根據(jù)目前的規(guī)定和各地的做法,廉租房對象大多固定在城市戶口的雙困難戶家庭,忽視了實際中存在的大量不符合廉租房保障標準、卻又無力購買經(jīng)濟適用房的“夾心階層”居民。另外,在現(xiàn)實國情中,低收入弱勢群體不僅局限于城鎮(zhèn)低收入居民,隨著社會轉(zhuǎn)型和城市化步伐的加快,大批農(nóng)民工涌入城市,他們的居住狀況更加惡劣。城市打工者和城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民也是一個不可忽略的低收入群體,他們一般也被排除在保障范圍之外。廉租房是國家為弱勢群體提供的社會保障,具有社會救助的性質(zhì),農(nóng)民工,城市打工者和被征地后的農(nóng)民等作為我國公民,承擔納稅等其它基本義務,同樣應有權(quán)獲得廉租房的保障資格。(四)東南角相對偏低,廉政權(quán)難以滿足的需要在現(xiàn)實中,地方政府新建廉租房的動力不足,更多的選擇以貨幣配租替代實物配租,新建的廉租房不僅離城區(qū)遠,住房面積一般也較大,超過了低收入家庭的承受能力,造成廉租房房源十分緊張。而且隨著城市的不斷發(fā)展,靠近城中心地帶的舊房大量拆遷,加之房屋租賃中介服務落后,廉租房供求矛盾更加突出,相當數(shù)量的家庭拿到了廉租房的補貼資金,卻難以找到適合自己住房消費能力的房子。在這種房源不足的情況下,各地采取主要以貨幣配租的方式,這等于是把廉租房戶全部推到市場上去租房,不僅推動了住房租金的上漲,也使得廉租房的保障作用大大減弱。(五)質(zhì)量不高,法律制度不完善,是開展高校廉政懲罰工作的客觀依據(jù)和法律上的重點。在必須對于我國沒有建立起個人信用制度和個人收入申報機制,低收入家庭的成員往往又從事臨時性工作,收入來源多元化,難以監(jiān)督和掌握。對住房保障家庭的收入、成員、住房等狀況進行準確、動態(tài)的監(jiān)測和復核,不僅要耗費大量人力和資金,而且信息資料的準確度不高,使得廉租房難以真正保障低收入住房困難群體,也導致廉租房的申請和退出缺乏客觀依據(jù)。同時,我國廉租房建設缺乏法律制度的保障,對違反廉租房保障規(guī)定的責任處理也只是取消保障資格,退還或補交租金,沒有給不誠實廉租戶施加實質(zhì)性懲罰。而基于現(xiàn)實情況,生活和收入狀況得到改善的廉租房住戶一般不會主動退出廉租房保障范圍,有些人甚至故意拖延,這既違反了公平的原則,又加重了財政負擔。三加快中國反腐倡廉制度建設(一)整合有關部門之間的關系,推動住房保障范圍逐步擴大廉租房建設的關鍵是要落實到地方,落實到具體實施管理的基層部門,中央政府可確立總體原則和目標,具體做法應允許各地區(qū)因地制宜。1.省級政府應對轄區(qū)內(nèi)住房保障和房價穩(wěn)定工作負總責,市、縣人民政府應將廉租房建設和租金補貼任務納入解決低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃及年度計劃中,明確廉租住房保障工作目標、措施。應協(xié)調(diào)好民政、土地、金融、財政、稅收等相關部門之間的關系,明確各部門在廉租房建設中的職能位置,共同搞好廉租房建設。2.各地應根據(jù)中央政府的要求,將廉租住房保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。同時,城市打工者、農(nóng)民工等弱勢群體也須逐漸納入住房保障的范圍,東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)可以先行實行。如南京市正醞釀將大學畢業(yè)生納入全市的住房保障范圍內(nèi),在主城區(qū)專門建設一批“人才公寓”提供給符合條件的大學畢業(yè)生。3.應將解決當?shù)孛裆鷨栴},尤其是解決低收入群體的住房問題納入對地方政府的考核體系,并量化考核指標。在發(fā)展廉租房的目標上引入政府問責制,以確保地方政府落實建設廉租房的責任。(二)建立打擊腐敗和資本支持體系充足和穩(wěn)定的資金來源是廉租房建設的根本保證,這既要求確保已有資金來源渠道,還需進行政策手段創(chuàng)新,調(diào)動社會力量參與。1.轉(zhuǎn)移支付的比重中央和地方財政應將廉租房建設和維護管理資金作為專項資金設立,并建立相應的預算撥款和使用制度,確保其在國民收入中占有一定比例。中央財政的資金應重點用于對困難地區(qū)保障性住房的轉(zhuǎn)移支付,對中西部土地出讓凈收益和公積金增值收益少、財政能力弱的貧困地區(qū),轉(zhuǎn)移支付比重應逐步增加。地方財政要增加廉租房收購、建設和租金補貼資金的預算安排,土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%,各地還應根據(jù)實際進一步提高。2.國家財政需要為廉政提供資金政府承諾用預算資金或稅收優(yōu)惠來保障廉租房租金與資本市場回報率之間的缺口,這樣可在不增大銀行風險和財政負擔的情況下,籌措大量用于廉租房收購和建設的社會資金,用有限的資金啟動較大規(guī)模的廉租房體系建設。3.對不同行業(yè)、不同個人勞動者個目前世界上有許多國家征收不同形式的社會保障稅,住宅保障稅是其中的一種。根據(jù)各國的經(jīng)驗,我國的住宅保障稅可以面向企業(yè)、機構(gòu)、城鎮(zhèn)勞動者個人開征,對不同行業(yè)規(guī)定不同的稅率,對城鎮(zhèn)個人勞動者應按照其工資收入水平實行累進稅率制,并設置一定的起征點和最高限額。同時,可以考慮向購買別墅、高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅。4.籌集金融資金的量據(jù)民政部預計,我國福利彩票在“十一五”期間,將完成2500億元以上的總銷售量,籌集社會公益金不少于875億元。住房保障是社會保障體系的重要組成部分,從福利彩票資金中適當提取一定比例,專項用于廉租房建設,符合發(fā)行福利彩票的初衷。(三)園內(nèi)法律配租發(fā)展階段世界上多數(shù)國家在解決廉租住房等社會保障性住房的時候,在初始階段大都選用實物配租,等到實物配租發(fā)展到一定階段后才實行貨幣配租。在我國現(xiàn)行廉租住房資源不足的情況下,貨幣配租不能先于實物配租而存在,各地應該加大實物配租的比例,積極拓展廉租房房源。1.制定科學合理的建設規(guī)劃,規(guī)范建設標準我國現(xiàn)階段應嚴格要求地方政府建設一定數(shù)量的廉租住房,特別是小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方,要加大建設力度。考慮到我國現(xiàn)實國情,現(xiàn)階段我國住房保障的標準不宜過高,要堅持“廣覆蓋、低水平”的原則。廉租住房建設必須按照城市總體規(guī)劃的要求,合理布局、分區(qū)建設;要體現(xiàn)“兩高”、“兩低”的特點,即建設質(zhì)量和環(huán)境要高標準,而戶型面積和室內(nèi)裝修低標準。2.轉(zhuǎn)化為廉政,節(jié)約住房資金我國目前空置房的數(shù)量很大,政府可通過經(jīng)濟手段將空置房轉(zhuǎn)化為廉租房,既達到盤活空置住房資金的目的,又省去新建廉租住房所帶來的各種成本。在收購工作完成后,可將其按廉租房標準重新設計,改造成適合低收入家庭居住的住房。3.經(jīng)濟適用房租賃對經(jīng)濟狀況稍好或在短時期內(nèi)可能有較大改善的家庭,經(jīng)濟適用房可提供一定比例租賃住房,最后實現(xiàn)由租轉(zhuǎn)售,以滿足中低收入居民內(nèi)部不同群體的住房需求。4.住房投資鼓勵企業(yè)建設低標準的住房具體可通過政府提供稅收優(yōu)惠和獎勵政策,鼓勵房屋業(yè)主拿出多余的住房用于租賃;鼓勵社會開發(fā)商投資建設低標準的住房;支持房屋租賃中介行業(yè)的發(fā)展,促進房屋租賃業(yè)的規(guī)范、發(fā)達。(四)完善合同管理制度1.建立保障機制可參照香港的模式,在住房和城鄉(xiāng)建設部的領導下,組建一個獨立的保障性住房建設與運營專門機構(gòu),強化政府專項管理的職能,明確廉租房建設中的土地供應和資金運作,保障相關政策的真正落實。2.把好“入口關”一方面,建立動態(tài)核查制度,科學界定廉租住房保障對象和標準,對申請者的家庭收入,居住狀況等資格進行嚴格審核,把好“入口關”;另一方面,從退出機制設計的角度,各地可因地制宜制定有利于廉租房保障對象退出的優(yōu)惠政策,如優(yōu)先購買經(jīng)濟適用房、提供低息購房貸款、購房稅費減免等,激勵經(jīng)濟條件改善的保障對象主動退出。3.房管理部門的內(nèi)部監(jiān)督機制在廉租房建設、分配和管理中建立嚴密的監(jiān)控制度,加強政府廉租房管理部門內(nèi)部的監(jiān)察、審計及社會公眾、新聞輿論等各個方面的監(jiān)督。各城市房地產(chǎn)行政主管部門要對廉租房的建設情況和社會評價進行及時的監(jiān)測、分析和反饋,提高廉租房建設的透明度及整體效益。(五)加快建立支持農(nóng)村基礎設施1.健全住房保障對象的權(quán)利保障制度只有立法上的保證才能推動廉租房政策的切實落實,必須在立法環(huán)節(jié)上明確公民的居住權(quán)利、政府的責任和具體的實施方式,在專門性的住房保障法律中詳細地規(guī)定住房保障對象、保障標準、保障資金的來源、專門管理機構(gòu)的建立和權(quán)限的劃分,明確中央和地方、各種專門機構(gòu)之間的權(quán)責劃分