第八章國有資產評估第一節國有資產評估概述第二節國有資產評估方法第三節國有資產評估管理賀邦靖（CAS會長），在第四屆世界評估師大會（2009）上指出，資產評估是運用科學的原理和方法，對資產在某一時點的價值做出估算，從而確定其價值的經濟活動。中國資產評估行業發展的歷史不長，只有二十年的時間，但對中國企業改革、市場化經濟改革的順利推進發揮了十分重要的作用。在黨中央、國務院和財政部黨組的關心、支持下，在國家政策扶持和社會各方面的幫助下，在全行業的努力下，中國資產評估行業取得了明顯成績，為維護市場經濟主體的合法權益，防止國有資產流失，防治和預防腐敗，維護國家經濟安全等方面發揮了重要作用…業務領域涵蓋動產、不動產、企業價值、無形資產等所有資產類型。前言《國有資產評估管理辦法施行細則》第21條，國有土地使用權價值的評估和國有房產價值的評估，都應納入《國有資產評估管理辦法》的管理范圍。

《企業國有資產法》

《企業國有資產法》第四十七條國有獨資企業、國有獨資公司和國有資本控股公司合并、分立、改制，轉讓重大財產，以非貨幣財產對外投資，清算或者有法律、行政法規以及企業章程規定應當進行資產評估的其他情形的，應當按照規定對有關資產進行評估。

第四十八條國有獨資企業、國有獨資公司和國有資本控股公司應當委托依法設立的符合條件的資產評估機構進行資產評估；涉及應當報經履行出資人職責的機構決定的事項的，應當將委托資產評估機構的情況向履行出資人職責的機構報告。

第四十九條國有獨資企業、國有獨資公司、國有資本控股公司及其董事、監事、高級管理人員應當向資產評估機構如實提供有關情況和資料，不得與資產評估機構串通評估作價。

第五十條資產評估機構及其工作人員受托評估有關資產，應當遵守法律、行政法規以及評估執業準則，獨立、客觀、公正地對受托評估的資產進行評估。資產評估機構應當對其出具的評估報告負責。第一節國有資產評估概述

國有資產評估是資產評估的一部分內容。國有資產評估是國有資產進入產權市場進行交易和流動的基礎，客觀、公正地對國有資產進行評估是防止國有資產流失、提高國有資產使用效益的重要手段。所以也是國有資產管理的重要內容之一。（一）資產評估的概念資產評估，即資產價值形態的評估。是指專門的機構或專門評估人員，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的方法，以貨幣作為計算權益的統一尺度，對在一定時點上的資產進行評定估算的行為。資產評估就是對資產重新估價的過程，是一種動態性、市場化活動，具有不確定性的特點，其評定價格也是一種模擬價格。因此，資產評估需要規范進行。早在16世紀尼德蘭的安特衛普出現了世界上最早的商品交易所時就有資產評估活動。現代資產評估活動是在社會化大生產和商品經濟發展到了相當高的程度以后才出現的。一、資產評估的概念及其特點一、資產業務的分類

資產業務是市場經濟條件下有關資產市場的一系列業務的總稱。主要包括資產的產權轉讓、資產的價值和實物補償、資產納稅、資產保險、資產抵押、質押和擔保等。---產權轉讓：按照一定的法律、規定變更資產產權的經濟行為。產權（propertyrights）是一系列產權束的組合，包括所有權、使用權、收益權、經營權、處置權以及其他權利。權利主體可以依據產權獲得一系列的經濟利益。資產評估中的產權轉讓包括一系列產權的轉讓，也可以是對資產的部分或一項權利的轉讓。---資產補償：固定資產在使用過程中，因磨損或技術折舊、功能貶值而降低其價值，損耗價值需進行補償。通過折舊或以新換舊進行補償。---資產納稅：資產占有者依據國家稅法規定，按照資產價值量向國家交納稅金的資產業務。尤其是財產稅，納稅評估---資產抵押：資產占有單位以本單位的資產作為物質保證進行抵押而獲得（如金融機構的）貸款的經濟行為。---資產擔保：資產占有單位以本單位的資產為其他單位的經濟行為擔保，并承擔連帶責任的行為。此時金融機構需確定其是否具有擔保資格。生產奧利奧餅干和Winston香煙的RJR.Nabcisco公司于1989年以公司商號價值為保證，獲得260億美元的貸款額度，此時該公司的資產負債表的資產僅為58億美元。1990年，Dorden公司以公司商標為抵押，向花旗銀行貸款4.8億美元。2019年11.1，交通銀行北京分行，將知識產權質押貸款作為該行的一項金融品種，由此知識產權質押貸款，真正發展起來。金嗓子喉寶的配方轉讓的時候，沒有經過評估，以5萬元轉讓，但在2019年，金嗓子喉寶的年銷售額達到1億多元。不評估，哪行？！2019-2019年國有無形資產占總資產的比重2.28%，2019年為3.003%，無形資產被嚴重低估。資產評估的要素1、資產評估的主體，即進行資產評估的專業人員；2、資產評估的客體，即被評估的對象；3、資產評估的目的，即需要進行資產評估的原因；4、資產評估的標準，即資產評估依據的價格、技術等標準；5、資產評估的程序，即資產評估具體進行的環節、步驟；6、資產評估的方法，即評估運用的符合國家規定的各種專門的方法；7、評估的基準日，即評估時所依據的時點；8、評估的價值類型，即評估時所認定的資產的價值屬性。（二）資產評估的特點：

是由中介機構獨立、客觀、公正、不受任何方約束的情況完成評估工作。

因而，具有現實性、市場性、預測性、公正性、咨詢性。（三）資產評估的適用范圍往往在下列情況下需要進行資產評估：資產產權轉移；使用權出讓；組建合資、合作等企業；企業改制；資產重組、兼并；企業出售和清算；企業承包、租賃經營及企業業績評價；抵押貸款、經濟擔保；國家法律規定或經濟管理要求必須進行資產評估的事項；有關經濟主體認為有必要進行資產評估的其他情形。咨詢性1、承包、租賃經營的資產評估，目的是為了評價企業或經營者的經營業績；2、聯營、股份經營、中外合資合作經營的資產評估，目的是為了資產現值來確定參與投資各方合理的權益；3、資產拍賣、轉讓、破產清算的資產評估，目的是確定資產拍賣的底價；4、抵押貸款、經濟擔保的資產評估，目的是測定企業的資產現值，取得信用；5、納稅的資產評估，目的是為了確定應納稅額。二、資產評估的對象第一節資產評估概述(一)資產的含義1、資產是一種權利2、資產是一種獲利能力3、資產必須為某一主體所擁有和支配資產是為某一主體所擁有和支配、具有獲利能力的權利。

（二）資產的分類

1、按資產存在形態分類：有形資產無形資產

2、按是否具有綜合獲利能力分類：單項資產整體資產

3、按資產能否獨立存在分類：可確指的資產不可確指的資產（商譽）案例

浙江羅蒙集團商標價值26億元，經評估，以商標權質押成功貸款7.8億元位于浙江寧波奉化江口鎮的羅蒙集團始創于1984年，是國家工商總局核準的全國性、無區域、跨行業、現代化的著名大型服裝企業集團，羅蒙西服年銷量居全國第一。西服國內市場綜合占有率排名第二。出口量國內名列第一。2019年9月經國家權威評估機構北京北方亞事資產評估有限責任公司評估，其商標價值高達26億元，成功在中國農業銀行抵押貸款7.8億元，開創了國內無形資產抵押貸款之最。三、資產評估的價值類型資產評估價值由于其評估特定目的不同，價值含義也不一樣，表現為不同的價值類型。價值類型指的是資產評估價值質的規定性，表明價值的內涵和外延。評估價值是評估結果的量，受到評估目的影響。資產評估價值作為資產評估結果，是價值類型、市場環境和技術參數共同影響的，而后兩者對評估價值的影響是由于方法運用形成的。

價值類型與資產評估價值不是兩個相同的概念。任何一個評估結果都是質和量的統一。資產評估價值與馬克思的商品價值截然的不同，商品價值是凝結在商品中的勞動時間。（衡量、決定、表現）例如在“一只羊=兩把斧子”的交換式中。資產評估價值是動態的評估價格，隨著評估目的、市場條件等因素的變化而會有所不同（它的衡量（效用）、決定、表現（報告））。但是它又不是市場上形成的實在的價格（價值量、供求關系；效用），其決定因素不同，它只能是市場價格的一種模擬。

第一節資產評估概述不同的評估目的，決定了不同的價值類型。根據《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2019]189號），資產評估價值類型包括：1、公開市場價值

公開市場價值是指資產在公開市場上應該實現的價值。所謂公開市場，是指資產的買賣雙方均可在正常的、公開的資產交易場所買賣，買賣雙方都有足夠的時間去了解實際情況，買賣雙方都具有獨立判斷能力和理智選擇能力，不具有壟斷性和強制性。

根據國際評估準則，價值類型中的市場價值是指：“評估基準日，自愿的買賣雙方在知情、謹慎、非強迫的情況下通過公平交易資產所獲得的預期價值。”

市場價值通常適用于正常的產權變動類資產業務。市場價值是眾多價值類型中需要條件最苛刻的價值。（一）資產評估的價值類型的內容公開市場價值是在滿足下列條件下進行交易最可能的價格：①交易雙方是自愿地進行交易的——賣者不是被迫地將房地產賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產；②交易雙方是出于利己動機進行交易的——交易雙方進行交易的目的是追求各自最大的利益；③交易雙方是精明、謹慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；④交易雙方有較充裕的時間進行交易——賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進行了合理時間的展示；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價——例如，房地產開發商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進行整體開發。市場價值還有一些隱含條件，包括：①最高最佳使用；②繼續使用（對于企業而言即為持續經營）；③市場參與者的集體觀念和行為。凡不符合上述市場價值形成條件中任意一條的價值，均為非市場價值。因此，非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種類型的價值的一個概括性稱呼。本質上，非市場價值主要有以下幾種：快速變現價值：不符合“交易雙方有較充裕的時間進行交易”的價值謹慎價值：在存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的價值投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數額，亦稱特定投資者價值。是從某個特定投資者的角度來衡量的價值在用價值是指將評估對象作為企業組成部分或者要素資產按其正在使用方式和程度及其對所屬企業的貢獻的價值估計數額。是在現狀使用（不一定符合最高最佳使用條件）下的價值清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值估計數額。是不符合繼續使用條件下的價值殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產等的拆零變現價值估計數額。在用價值、賬面價值等等關于特定評估業務的價值類型同樣根據《資產評估價值類型指導意見》，某些特定評估業務評估結論的價值類型可能會受到相關法律、法規或者契約的約束，這些評估業務的評估結論應當按照相關法律、法規或者契約等的規定選擇評估結論的價值類型；相關法律、法規或者契約沒有規定的，可以根據實際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型，并予以定義。

特定評估業務包括：-以抵（質）押為目的的評估業務-以稅收為目的的評估業務-以保險為目的的評估業務-以財務報告為目的的評估業務等"抵押"和"質押"的區別抵押的抵押物主要是不動產，如土地使用權、房產等；也可以是特別動產，如車、船等。質押的質押物是動產，如電視、機器設備等；也可以是權利，如存單、匯票、依法可轉讓的股份、股票、依法可轉讓的專利權中的財產權等。抵押的過程中，抵押物還是在抵押人的手中；而在質押的過程中，質押物必須存放在質押權人手中。抵押合同的生效，不動產抵押自登記之日起生效；特別動產的，自合同簽訂之日起生效。質押合同的生效自動產或權利憑證交付之日起生效。抵押權的實現主要通過向法院申請拍賣，而質押則多直接變賣。第一節資產評估概述價值類型的另一種分類方法除了上述的公開市場價值外，還有---投資價值投資價值是指以資產的收益能力為依據確定評估價值。資產的投入和產出往往存在較大的差異，有的資產投入量較高，但產出較小。投資價值是以產出效率為依據衡量其價值的。---重置價值重置價值是指在現在市場條件下，按功能重置資產并使資產處于在用狀態所耗費的成本作為資產評估價值。如果說，投資價值是從產出角度評估資產價值，重置價值則是從投入角度評估資產價值。就一個企業而言，如果企業的收益率與行業平均收益率相同的話，其投資價值和重置價值趨向一致。如果企業收益率超過行業平均收益率，其投資價值就會高于重置價值。如果企業收益率低于行業平均收益率投資價值就低于重置價值。第一節資產評估概述---清算價格所謂清算價格是指企業由于破產或其他原因，要求在一定期限內將企業或資產變現，于是在企業清算之日預期出賣資產可收回的快速變現價格。清算價格通常適用于企業破產、抵押、清理等資產業務。清算價格屬于非正常價格，一般低于現行市價。清算價格一般取決于下列幾個因素：資產的通用性。專用設備的清算價格一般會較大幅度地低于市場價格。清算時間的限制。一般地，清算時間越長，在市場上討價還價的余地越大，清算價格會越高。第一節資產評估概述（二）價值類型的重要作用

1、價值類型是影響和決定資產評估價值的重要因素。

資產評估價值是某項資產在特定條件下的價值表現，其價值涵義不同，結果也不一樣。《國際評估準則》中指出：“專業評估師應避免使用未經限定的‘價值’概念。而應對所涉及的特定價值類型進行詳細描述。”“在運用和理解評估時明確披露價值類型和定義尤為重要，價值類型和定義需要與特定的資產評估業務相適應，價值定義的改變會使各種資產所具有的價值產生實質性的影響。”因此，每一個資產評估價值都是有條件的特定價值，而非資產本身的客觀價值和內在價值。第一節資產評估概述通常情況下，資產發生的經濟行為不同，其使用價值實現的市場環境的條件也不一樣。價值類型選擇不同，直接影響評估價值數額。

一臺機器設備，用于投資行為的評估和用于銷售變現行為的評估，其價值涵義不同，評估值也不一樣。

用于銷售變現行為，該資產的使用價值取決于市場的交換條件和需求者對其使用價值的判斷；用于投資行為的評估，則只是考慮該機器設備在新投資企業中的是否有用及其有用程度。

顯然，這時的需求者及其市場條件就會產生差異。而且，不同價值類型下的評估價值與實際資產交易值的差異度是不同的。評估目的

決定價值類型評估方法和參數制約第一節資產評估概述2、價值類型制約資產評估方法的選擇。

價值類型實際上是評估價值的一個具體標準，為了獲得某種標準的評估價值，需要通過評估方法獲得。國際上通行的評估方法主要有三種：市場法、成本法和收益法。現實工作中，我國更多的采用的是成本法，市場法和收益法的應用相對較少。評估方法本身只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定后直接制約著方法應用中各種指標、參數的判斷和選擇。第一節資產評估概述

3、明確評估價值類型，可以更清楚的表達評估結果，可以避免委托方誤用評估結果。

任何評估結果都是有條件的，不同的評估目的、市場條件決定其價值涵義是不同的，評估價值也不相同。評估師在評估報告中提出評估價值，并明確其價值類型，可以使委托方更清楚地使用評估價值，避免濫用評估價值。這樣也可以規避評估師的責任。第一節資產評估概述（三）價值類型的影響因素決定和影響價值類型的因素是多方面的，但主要因素包括：（1）評估的特定目的（經濟行為）；（2）市場條件；（3）資產功能及其狀態。

上述三項因素是一個有機整體，核心問題是評估的特定目的，因為特定目的確定以后，直接影響市場條件，進而也影響資產功能和狀態。

資產評估目的狹義：僅指產權變動資產流動時的評估廣義：多種目的非法令評估土地開發經營資產交易單項資產交易產權變動房地產交易合資經營、合作經營、企業經營企業合并、分設、兼并發行股票企業出售企業租賃土地成片出租房地產買賣房地產出租融資租賃考核經營業績融通資金抵押貸款發行債券資產保全企業資產保全會計處理財產保險資產清算和債務重組咨詢服務資產開發財務報告訴訟國家征用不動產法令評估稅收（補償評估）四、資產評估的原則

資產評估的原則是調節資產評估委托者、評估業務承擔者以及資產業務有關權益各方在資產評估中的相互關系，規范評估行為和業務的準則。包括兩個層次的內容，即資產評估的工作原則和資產評估的經濟原則。

（一）資產評估的工作原則

-獨立性原則

-客觀性原則

-科學性原則

-專業性原則（二）資產評估的經濟技術原則1、貢獻原則某一資產或資產的某一構成部分的價值，取決于它對其他相關的資產或資產整體價值的貢獻，或者根據當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。在評估一項由多個資產構成的整體資產的價值時，必須綜合考慮該項資產在整體資產構成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產的價值。2、替代原則指當同時存在幾種效能相同的資產時，最低價格的資產需求最大。這是因為，有經驗的買方對某一資產不會支付高于能在市場上找到相同效用替代物的費用。評估時，某一資產的可選擇性和有無替代性是需要考慮的一個重要因素。3、預期原則預期原則是指在資產評估過程中，資產的價值可以不按照過去的生產成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。資產評估價值的高低取決于實現資產的未來效用或獲利能力。一項資產取得時的成本很高，但對購買者來說，其效用不高，評估值就不會很大。預期原則要求在進行資產評估時，必須合理預期其未來的獲利能力以及擁有獲利能力的有效期限。五、資產評估報告

資產評估報告是接受委托的資產評估機構在完成評估項目后，向委托方出具的關于項目評估過程及其結果等基本情況的具有公證性的工作報告。

是評估機構履行評估合同的成果，也是評估機構為資產評估項目承擔法律責任的證明文件。

評估報告包括正文和附件兩部分。

根據國務院國資委2019年發布的《企業國有資產評估管理暫行辦法》規定，企業有下列行為之一的，應當對相關資產進行評估：

（1）整體或部分改建為有限責任公司或者股份有限公司；（2）以非貨幣資產對外投資；（3）合并、分立、破產、解散；（4）非上市公司國有股東股權比例變動；（5）產權轉讓；（6）資產轉讓、置換；（7）整體資產或者部分資產租賃給非國有單位；（8）非貨幣資產償還債務；

（9）資產涉訟；

（10）收購非國有單位的資產；（11）接受非國有單位以非貨幣資產出資

（12）接受非國有單位以非貨幣資產抵債

第二節國有資產評估方法

一、市場法（又稱市場比較法）（一）基本原理

理論基礎——均衡價值論:

由于資產評估是一個模擬市場過程的結果，因此均衡價值論表現為承認市場交易結果的相對合理性，并通過替代原則來評估被估資產。

評估思路運用的前提條件-充分發育活躍的資產市場。-參照物及其與被估資產可比較的指標、參數等資料均能搜集到。（二）基本程序及有關指標1、尋找參照物參照物的成交價必須真實。參照物的基本數量要求(一般三個以上)。參照物與被估資產相類似（大可替代，即功能相同或相似)。參照物的成交價是正常交易的結果或者可以修正為正常交易。盡可能選擇近期成交的交易案例。2、調整差異

完全相同的參照物是很少見的，通常是獲得相似參照物，因此需要按時間因素、區域因素、功能因素、成新率因素、交易情況等相關因素作相應的差異調整，從而便于獲得更為準確的評估資產價值。3、確定評估值

將若干個經過調整的調整值進行加權平均或算術平均，確定評估值。

1.時間因素2.區域因素參照物所在區域比被估資產好：；反之系數>1一般以被評資產為100，調整差異方法3.功能因素功能系數法

4.成新率因素

5.交易情況調整（三）具體操作方法常用直接比較法（一）單一因素比較法參照物與被估資產之間僅在某一方面存在差異，例如：新舊程度、交易時間、功能等。（二）類比調整法參照物與被估資產大體相似，但在多方面存在差異。交易案例A的調整后價值＝參照物A的成交價×時間因素調整系數×區域因素調整系數×功能因素調整系數×交易情況補正系數[例]某商業用房，面積為500平方米，現因企業聯營需要進行評估，評估基準日為2019年10月31日。評估人員在房地產交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業用房交易案例，具體情況如下表所示：單位：參照物ABC交易單價25,00029,80029,590成交日期2019.62019.92019.10區域條件比被評估資產好比被評估資產好比被評估資產好交易情況正常高于市價4%正常

該商業用房與三個參照物新舊程度相近，結構也相似，故無需對功能因素和成新率因素進行調整。該商業用房所在區域的綜合評分為100，三個參照物所在區域條件均比被評估商業用房所在區域好，綜合評分分別均為107。當時房產價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調整系數為：（1+4%）4=117%；參照物B的時間因素調整系數：1+4%=104%；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調整。三個參照物成交價格的調整過程如下。被評估資產單價＝（27,336.45＋27,850.47＋27,654.21）÷3＝27,614被評估資產總價＝27,614×500＝13,807,000元參照物ABC交易單價5,0005,9605,918時間因素修正117/100104/100100/100區域因素修正100/107100/107100/107交易情況修正100/100100/104100/100修正后的價格27,336.4527,850.4727,654.21[案例]評估對象：上海市青浦區滬青平公路上的某別墅，別墅區總體建筑為澳洲風格，類型一般為地上2層，地下1層，建筑面積約1200平方米，其中地下室約400平米，占地約4畝，混合結構。外墻采用法國全進口真石漆，10cm厚花岡巖群墻、地坪；窗戶采用氟碳烤漆，雙層鋼化中空玻璃。地下室凈高3.6m，可設地下室內游泳池、健身房、派對會場、浪漫酒吧、西餐廳、等。評估基準日：2019.5。名稱地址成交時間現狀售價實例一滬青平公路某弄某號2019.12現房22670實例二滬青平公路某弄某號2019.12現房20795實例三虹梅路虹橋高爾夫別墅某號2019.12現房20182（1）選擇評估方法。該種類型的別墅有較多的交易實例，故采用市場比較法進行評估。（2）搜集有關的評估資料。搜集交易實例資料。選擇3個交易實例作為參照物。（3）選擇比較因素、量化差異---交易情況：三個實例均為正常市場成交實例，沒有特殊情況，故不作修正。---交易日期，三個實例均為2019.12成交，因上海市不再出讓別墅類型土地使用權，評估基準日別墅類物業尤其是類似委估對象的低密度高爾夫別墅價格繼續上漲，均作101/100修正。---區域因素：主要對與市中心距離、交通便捷程度、區域環境（噪音、景觀）、配套生活設施、商業繁華程度、城市規劃等因素進行修正，分別修正100/99，100/99，100/96。---個別因素：主要對房型設計、外立面裝飾造型、設備配置及功能、朝向采光、景觀、小區環境（綠化覆蓋率）、入住時間（房齡）、樓型和結構等因素進行修正，分別修正100/91，100/90，100/83比較因素修正表案例1案例2案例3平均售價226702079520182交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正101/100101/100101/100區域因素修正100/99100/99100/96具體：與市中心距離交通便捷程度區域環境（噪音、景觀）

配套生活設施商業繁華程度城市規劃00-100000-10001-1-411-2個別因素修正100/91100/90100/83具體：房型設計外立面裝飾造型設備配置及功能朝向采光景觀小區環境（綠化覆蓋率）入住時間（房齡）樓型和結構其他（包括面積大小、權利狀況、小區容積率、物業管理等因素）-3-10-1-300-10-4-10-1-300-10-3-1-1-1-4-3-2-2-1比準價格（元/平米）254152357225582比準價格24711.513實例1實例2實例3（4）綜合分析，確定評估結果根據以上修正，并考慮到實例一、二和待估對象在同一住宅區，故求取比準價格時，三個比準價格權重分別取0.4、0.4、0.2。得到待估對象的比準基價=25415*0.4+23572*0.4+25582*0.2=24711.51(元/)二、成本法（Thecostmethod）應注意問題1.歷史資料的真實性2.形成資產價值的成本耗費是必要的（一）成本法的基本原理成本法的理論基礎——生產費用價值論 資產的價值取決于購建時的成本耗費成本法的評估思路評估值=重置成本-各項損耗實體性功能性經濟性（二）成本法的基本計算公式及其各項指標的計算基本公式：

被評估資產評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值

被評估資產評估值＝重置成本×綜合成新率

1、重置成本及其計量△

相同點：均采用現行價格和費用計算。△不同點：采用的材料、標準、設計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。△有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：-更新重置成本比復原重置成本便宜（超額投資成本）；-用更新重置成本形成的資產性能可改進（超額運營成本）。（1）重置核算法

按資產的成本構成，以現行市價為標準重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調試費等。評估實踐中需據具體情況而定。間接成本主要指企業管理費、培訓費等。

采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態的被估資產的現行市價。該方法可用于估算復原重置成本，也可用于估算更新重置成本。[案例]重置購建設備一臺，現行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據統計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元，該機器設備重置成本為：直接成本=50000＋1000十800=51800(元)其中：買價：50000元運雜費：1000元安裝成本：800元其中：原材料：300元人工：500元間接成本(安裝成本)：400元重置成本合計：52200=51800+400元。（2）功能系數法

如果無法獲得處于全新狀態的被估資產的現行市價，就只能尋找與被估資產相類似的處于全新狀態的資產的現行市價作為參照，通過調整功能差異，獲得被估資產的重置成本。稱功能系數法，即根據功能與成本的函數關系，確定重置成本。①功能價值法若功能與成本呈線性關系，計算公式：②規模經濟效益指數法若功能與成本呈指數關系，計算公式：該方法計算的一般是更新重置成本。兩項資產的重置成本和生產能力相比較，其關系可用下列公式表示：被評估資產的重置成本＝參照物資產重置成本×（被評估資產產量÷參照物資產產量）x

注：公式中的x是—個經驗數據，又被稱為規模經濟效益指數。在美國，這個經驗數據一般在0.4—1之間，如加工工業一般為0.7，房地產行業一般為0.9。我國到目前為止尚未有統一的經驗數據，評估過程中要謹慎使用。公式中參照物一般可選擇同類資產中的標準資產。規模經濟效益指數法

通過不同資產的生產能力與其成本之間的關系分析可以發現，許多資產的成本與其生產能力之間不存在線性關系，當資產A的生產能力比資產B的生產能力大一倍時，其成本卻不一定大一倍，也就是說，資產生產能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規模經濟效益作用的結果。（3）物價指數法如果與被估資產相類似的參照物的現行市價也無法獲得，就只能采用物價指數法。①定基物價指數②環比物價指數注意問題物價指數法計算的是復原重置成本。（4）統計分析法（點面推算法）當被估資產單價較低，數量較多時，為降低評估成本，可采用此方法。△計算步驟：①將被估資產按一定標準分類。②抽樣選擇代表性資產，并選擇適當方法計算其重置成本。③計算調整系數K。④據K值計算被估資產重置成本。某類資產重置成本＝某類資產原始成本×K

2、有形損耗及其計量

計量方法:（1）觀察法被估資產的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）（2）使用年限法實際已使用年限＝名義已使用年限×資產利用率對于經過更新改造的資產，需計算加權平均已使用年限。

有形損耗率

（3）修復費用法

如果資產的實體性損耗是可以修復的，那么修復的費用就反映了資產的實體性貶值。通過估算修復費用估算貶值。3、功能性損耗及其計量(1)功能性損耗的兩種形態

-超額投資成本

-超額運營成本（物耗、能耗、工耗等）(2)超額運營成本的計算步聚：

-計算被評估資產的年超額運營成本

-計算年凈超額運營成本年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）

-據被評估資產的剩余壽命和折現率將年凈超額運營成本折現，計算其功能性貶值額:被估資產功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）[案例]

某機器設備，技術先進的設備比原有的陳舊設備生產效率高，節約工資費用，有關資料及計算結果如下表：項目技術先進設備技術陳舊設備月產量1000010000單件工資0.8元1.2元月工資成本8000元12000元月差異額12000-8000=4000年工資成本超支額4000*12=48000減：所得稅（25%）12000扣除所得稅后年凈超額工資36000資產剩余年限5年假定折舊率為10%，5年年金折現系數3.7908功能性貶值額136468.84、經濟性損耗及其計量（1）經濟性損耗的含義因資產的外部環境變化所導致的資產貶值而非資產本身的問題。（2）表現形式

-資產利用率下降

-資產年收益額減少（3）計算方式①因資產利用率下降導致的經濟性損耗的計量

經濟性貶值額＝重置成本×經濟性貶值率式中，x為功能價值指數，實踐中多采用經驗數據，數值一般在0.6～0.7之間，尤其是機器設備。②因收益額減少而導致的經濟性損耗的計量 經濟性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）[案例]

某被估生產線設計生產能力為年產20000臺產品，因市場需求結構變化，在未來可使用年限內，每年產量估計要減少6000臺，功能價值指數取0．6。根據上述條件，該生產線的經濟性貶值在大約在以下水平上：經濟性貶值率＝[1—(14000÷20000)0.6]×100％＝[1－0.81]×100％＝19％假定每年減少6000臺產量，每臺產品100元，該生產線尚可繼續使用3年，企業所在行業的投資回報率為10％，所得稅率為25％。該資產的經濟性貶值額大約為：經濟性貶值額＝(6000×100)×(1－25％)×2.48(P/A,10%,3)＝450000×2.4869＝1119105(元)5、綜合成新率及其計量（1）含義:資產的現行價值/資產的重置成本（2）計量方法①觀察法②使用年限法③修復費用法

為什么不能直接按照會計學中的折舊年限估算成新率

第一，折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。第二，折舊年限的確定，以資產的維修是為了保證資產正常運轉為前提的。第三，折舊年限的確定基礎與評估中成新率的確定基礎——損耗本身具有差異性。第四，資產評估過程中，一些評估機構和評估人員根據實地勘察鑒定的結果，確定的使用年限與折舊年限完全相同。這時當然可以采用折舊年限。但這僅僅是偶然性結果，并不具有必然性，而且，這是經過分析、比較、判斷后的結果，恰恰說明成新率的確定應根據實地勘察確定，而不是按折舊年限直接確定。（三）運用成本法評估資產的程序運用成本法評估資產一般按下列程序進行：

1．確定被評估資產，并估算重置成本；

2．確定被評估資產的使用年限；

3．估算被評估資產的損耗或貶值；

4．計算確定被評估資產的價值。（四）成本法的優缺點采用成本法評估資產的優點有：

1．比較充分地考慮了資產的損耗，評估結果更趨于公平

2.有利于單項資產和特定用途資產的評估；

3．在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物條件可廣泛地應用。

4．有利于企業資產保值。成本法評估資產的缺點是：工作量大；以歷史資料為依據，需要分析各種假設；經濟性貶值不易全面估算。三、收益法（一）基本原理理論基礎——效用價值論

資產的價值取決于效用，即資產為其擁有者帶來的收益。收益法的評估思路——預期收益折現收益法運用的前提條件-資產的收益可以預測并用貨幣計量

-資產所有者所承擔的風險也能用貨幣計量該方法最適宜：-資產的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；

-成本費用無法或難以計算的資產。

（二）收益法的計算公式收益法的基本要素：預期收益、折現率（資本化率）、收益的持續時間。1.未來收益有限期①每期收益不等額②每期收益等額2.未來收益無限期

根據未來收益是否穩定分為兩種方法:(1)穩定化收益法（年金化法）①穩定化收益A的估算方法：

②歷史收益加權平均法計算評估基準日以前若干年收益的加權平均數注意:方法②更具客觀性，但缺乏預測性。收益法要求收益額是預期收益、客觀收益。(2)分段法

若預期未來收益不穩定，但收益又是持續的，則需采用分段法。前期（設n=5）后期0123456789分段法圖解選擇前期期限的基本原則:

-延至企業生產經營進入穩態；

-盡可能長，但也不宜過長。(3)純收益按等比例級數變化（遞增或遞減）

(4)純收益按等差級數變化（遞增或遞減）3、未來收益有限期下的特殊計算公式（1）分段法（2）純收益按等比級數變化（3）純收益按等差級數變化（遞增或遞減）（三）收益法中各項指標的確定1.預期收益額(1)預期收益的類型

稅后利潤與凈現金流的差異在于確定原則不同凈現金流＝稅后凈利潤+折舊－追加投資從資產評估角度出發，凈現金流更適宜作為預期收益。

稅后利潤

凈現金流

利潤總額稅后凈收益，被普遍采用(2)預期收益的測算

以歷史數據為基礎，考慮資產在未來可能發生的有利的和不利的因素來確定預期收益。①時間序列法適宜預期收益趨勢明顯的情況2019201920192019201920192009201920192019··········收益時間圖

使用時間序列法預測某企業的凈收益

表

評估前每年收益年份凈收益（萬元）2019100020191150201912102019130020191340

按時間序列計算的回歸方程：預測年收益＝（年份數×83）－164717

表

預測年收益年份凈收益（萬元）2019144920091532201916152019169820191781②因素分析法-確定影響資產收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；-預測這些因素未來可能的變動情況；-估算基于因素變動的未來收益水平。2.折現率與資本化率

(1)二者無本質區別;內涵上略有區別:

折現率＝無風險報酬率+風險報酬率

資本化率＝折現率－未來年收入的增長率(2)若資產年收入增長率為零，則二者相等。(3)確定折現率的基本方法①加和法折現率＝無風險報酬率+風險報酬率無風險報酬率的確定：國債收益率

其中，風險報酬率的確定：-風險累加法-系數法

CAPM：(資本資產定價模型)市場平均風險報酬率②資本成本加權法

如果評估內涵不是凈資產，而是投資總額，即長期負債和所有者權益之和，那么折現率就應包含長期負債的利息率和所有者權益要求的投資收益率兩部分:

折現率＝長期負債占投資總額的比重×

長期負債利息率×（1－所得稅稅率）

+所有者權益占投資總額的比重×所有者權益報酬率

上式中：所有者權益報酬率＝無風險收益率+風險報酬率③市場比較法通過參照物的市價和收益來倒求折現率。

(四）收益法