EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.定價的原則與方法第一部分前期策劃階段（營銷策略報告中）的定價一、定價思路項目前期價格定位應從以下三個方面考慮：市場需求——目標客戶對項目所在片區的可接受價格限度；項目成本——含地價、財務成本、建筑工程、稅費、利潤、及管理費用等；市場價格——本項目客戶可能選擇的其它競爭項目的價格水平和品質對比。以上3個方面分別決定了本項目定價的上限、下限和定價區間。如圖所示：更高的價位更高的價位市場需求承受能力客戶心里價位關口競爭對手價格水平項目成本更低的價位在此價格以上

沒有可能的需求項目價格的上限項目定價的出發點和依據項目價格的下線在此價格以下

沒有可能的利潤二、價格定位參照表伏競爭片區主要弄產品市場價格每480鞏0后－片550穴0遮元配/球㎡氏項目成本淹350鋼0慢元就/糊㎡燈本片區主流市階場均價格酷400圈0攪元桃/蚊㎡總目標客戶對總芬價敏感界線籌三杯房柱10幟0營㎡左右總卸價蒙45-5抄0錘萬固本項目入市均猛價掘4500-4叢70龜0季元趴/炎㎡示例：第二部分銷售執行中的定價目前定價的方法，住宅普遍采用市場比較法制定樓盤的價格，市場比較法是通過與較近時期已經發生了交易的類似房地產項目個案價格作比較對照，修正求取最可能實現的合理價格的一種估價方法。因此最貼近市場，最具有競爭參考價值。商業的定價可用市場比較法結合收益還原法確定，原則相似只是在比較因素上有所不同。這里所指的類似房地產，是指用途，建筑結構，所處地區等相同或相似的房地產。1價格形成總體思路一個完整的價格方案制定共分為四大步驟。第二步：確定核心均價1.設定可比樓盤可比因素、權重，根據評分標準打分。3.圍繞核心均價，確定均價范圍，確定實收均價2.形成初步核心均價。4.價格分解，分棟分期價格確定重點與發展商確定實收價格、付款方式與優惠折扣重點與發展商溝通實收均價范圍與價格分解1.構建價格表EXCEL框架，房號面積表、送面積表（查丈面積）、項目現場調查表。2.價格調差第二步：確定核心均價1.設定可比樓盤可比因素、權重，根據評分標準打分。3.圍繞核心均價，確定均價范圍，確定實收均價2.形成初步核心均價。4.價格分解，分棟分期價格確定重點與發展商確定實收價格、付款方式與優惠折扣重點與發展商溝通實收均價范圍與價格分解1.構建價格表EXCEL框架，房號面積表、送面積表（查丈面積）、項目現場調查表。2.價格調差水平差、垂直差、送面積調差、特別調差確定3.合成實收價目表4.價格分析討論第三步：價目表制作第一步：相關準備1.重新估計項目成本3.分析競爭對手確定可比較樓盤收集資料4.對本項目資料收集5.認購客戶產品需求資料收集2.確定定價方法6.相關三級市場價格資料收集形成對外表價確定銷售目標第四步：對外價目表制作1.確定付款方式與優惠促銷額度2.計算平均折扣率3.在實收價目表和平均折扣率確定后，反推對外表價。4.對外表價比較湊2鉛畏相關準備工作繭一般采用市場旱比較法定價在段價格制定時需學準備三方面資養料：市場調研薯、本項目資料肌、目標客戶調誼查武(道需求情旋況著)移。腹2.勻1允市場調研驗宏觀市場價格充走勢可比樓盤選擇的原則地域片區競爭品質競爭定位競爭（戶型和客戶的定位一致）概念競爭（主要賣點的推廣）可比樓盤選擇的原則地域片區競爭品質競爭定位競爭（戶型和客戶的定位一致）概念競爭（主要賣點的推廣）客戶源競爭本項目的可比樓盤選擇狼可比樓盤相關夏資料收集分析違部分需要三級凳市場的資料傲盤喪可比樓盤的選樸擇寶選取在售的最霉有可比性的樓幼盤更6-覽8筐個盤為宜，重卸點市場最少不論少元于各6匹個，最多不超蝦過諷1答0倆個。（如需要綱可選取已售樓兩盤的三級市場叫的可比樓盤進矩行價格調查）茂。鏡表格形式如下雀：煉(深以下所有表格田為示此例犁,父具體模板詳見勺相關價格數據摔表舍庫坦)施表毫1太釣唱可比樓盤項目唉比較因素調查笑表狡樓盤名稱秀獄可比樓思盤鉛1端（示例）娛位置職發展商承衫建商館建筑設計醋園林設計梁規模怒園林小配套設施忠景觀及噪音勇區域及小區治綱安廉容積率車位慢層高實用模率戀間距及通風采飄光蝕交通監物業管理公司江物業管理姓費炮電梯及智能化淺設施

壯表惱2英凳可比樓盤銷售把情況調查表拔項目名稱掙項船目櫻1桐項嘩目永2良項漫目勞3烤項旦目添4秀項練目機5繭項肉目評6捎項割目丘7衣項建目蜂8究分期情況慕攝吐設淘候農捏辰建筑層數計座賴挖經國朗門畫入市整體均價援輪恨點默刪裹悲錘解籌優惠帶構梁右張役儲匪毫開盤優惠兄混退執像卡觸憑俯現整體均價練野衛癢爭柔恒煙湖最高價密掙遣鄙位瞎著清李最低價怎戴林曬胸碗艦蓮岔一房高低均價輝燭威厚壺晃海俘叫二房高低均價賴悠華宅濟海紹擊托三房高低均價搖找咱較念曲裙券狗四房高低均價汪渣卡回議桌沒深三五房高低均價佳快霧狀均綠雹照云復式高低均價丙局挪排血艷淘揭釣按揭折扣確收近責倦壯戒垂調促銷優惠億犁氧素粱雄浩玉欺銷售期針耽蹲偷領狹考煮包銷售率慧罷誰怨法畫桿皇既平均層差章訂誼萍甘摸用蓄任最小層差寶食育悅友立裂選軍最大層差使甘盼逮尋緣東佛琴最大朝向差于順紗岔杯鄭堅歌塵表狹3駱它三級市場可比千項目調查表艦項目名稱碰房型到面積啄（㎡）佛總價蠶（撿元弟/輛㎡）盒單價駛（蓬元嶼/暮㎡）占原總價值（御元想/澡㎡）鋪原單價填（帖元令/丘㎡）曲價格漲幅視（灌%朵）奴月租金捷（饅元掀/乎㎡）勞備注指賊河鋼核佩糖宇貫揉店寺趴劈伙熔團汽趣啦火剃律順給瓜堂碌磚眨什鞠背胳穗是逝憑楊盯然溪家配柏五梳尤亂沖增劑霞籃壯模立璃鼻秒陷奶脖躺廊沸海絮避菊岸裁勾睜鑼先鑒榴長染凈陷租沙姜畜蠢適榮左季袍揮添捕銀各票搖乏侄緩兇耕箏壯奇棄甩天離2.2昌增本項目情況立本項目的查丈常面積數沾據待—則—怖用于制作房號幕面積表、附送足面積表。（套踢內面積表的形豪式同房號面積但表取）止軍實地調查項目軋各單位的水平恥、垂直調差情櫻況，資料收集倆統計分析并形勁成水平調查表脹、垂直（景觀凡）調查表、特默別調差、送面顯積調差表等系循列表格。備表督4污介房號面積表令座號皇1三棟撓房號掛A代B潑C傷D變戶型摧4/2/2頂4/2/2梯3/2/2垃3/2/2縱樓層匠建筑面積合建筑面積糖建筑面積旨建筑面積以30/31鐮28/29份26/27屋24/25爹23氏22嘗21軟20即19袋18劑17練16不15關14喊13訂12煩11捕10擾9痕8伸7搭6座5擾4藥3灰2同表日5攝刑贈送面積統計盯表虎A銳類雙層高露怎臺令+橫落地凸昌窗初+蔽花噸槽蹤/盞花案園鄰+滔地下成室愁僻B款類夢1/悲2丘入戶花燕園茶+側正常陽襖臺克+蛾凸場窗鄙僅C魄類生活陽臺保座號捎1近棟覽房號股A遷B丑C愿D饞戶型半4/2/2迅4/2/2續3/2/2斑3/2/2創樓層熊A默類適B挪類匯C崗類檔A投類獲B使類景C薄類曾A鎮類這B音類愁C帶類倒A羞類類B破類補C執類換30/31猜29旦28燃27拴26繞25使24異23咬22淹21拖20怪19侵18恩17否16瞇15厭14模13痰12鞭11侮10礎9陽8蒼7盲6祖5浩4紙3對2連云美榨朱表懲6甚莫水平調差實地蟲調查表邪制作日期筑序號進評定項目預評骨蜜分粉緞標蔥讓準獅貢描武欺述戀權重喊1厭棟澆2霜棟框摸座縫源座目A予單位伙B槍單位頓C鄙單位控D輪單位描A犁單位惹B痰單位椒C甲單位凍D盒單位激評悠得牢評趁得鏈評袖得色評寬得塞評傅得掘評明得膏評翻得危評悄得堅1辟朝向狀況院5溪顧正南、東南

伯3遮份正東、西南

練2貿疾東北

文0膨檢正西、西北、同正北到15右蛇費存完厭蘭府福驗作認縫蹦謎假勝2更采光狀況榴5廊旅三向采光

析4朝葉雙向采光

膀2尿區單向采光

座0爭洋有黑房巧10寸位杰判扭挺毛垂議賭慣悲層賞真圓項3淚通透狀況健5泡介南北通透

梨3欣敗其它向通透

固0窯壇不通透火10獄遇樹案糠租秀最載略灑庫臨零姑例簡4兩功能分區

煌戶型布局

多合侮達理三辰性丘5碼紐戶型布局舒適攤，功能分區合霜理番,傲來

般4簡效戶型布局合躍理仰,閥功能分區一般貝3確洲戶型布局一般掘，輔助功能分帽區欠佳扭2濾板戶型布局欠怒佳罰,泡主要功能分區銳局部不合理

善0萬漫戶型布局、功牲能分區大部分悶不合遮理路,湊嚴重影響使用邁15就殿傾璃撒點第查峽夕發友喊春紐晌圈5劃面積位5們罪面積大小十分磁合理舒椒適贊,蕉且沒有面積浪動費情況

憐3疤線面積大小比較松合沾理駛,喊走道有小部分錯面積浪雀費攻罪夏鳴行比0邀脾面積大小不合雖理蛛,昨且有多處面積延浪費情況例10印簽謙陽癢概屋增勒榜尤吸見綱吉斗適6輛噪音情況隊5款謹在室內開窗情罪況商下目,圣耳聽噪音非常好小，幾乎沒有

謹3月濕能清楚聽到噪掉音，但不是非潔常大

樹0緞撇噪音很大紙15荒根抵捷禿刻犬乎才緣凳劫魂具淘辮老7正景觀視野討5繳捧內外視野開毒揚駛,甚景觀非常優美

浴4馬企內外景觀優美點（但視野不夠諒開揚）

灌3雕貪內外視野開揚揚午(震但無景零觀經)

朗2普吸只有內外其一及景觀

歡0素摔雙向視野有阻關擋情況驗10叔維枝悼隨愧晉吊液聽撿名填烈摩件此8毅西曬狀況陶5奉剛無西曬

幣3區養僅有次臥西曬樸（罵窗盜/怖墻）

半0奧凍主臥、客廳、培陽臺任一西曬摸（串窗絨/悉墻）洗10紅這沒賠道財詢新瓣會允哪狂社梨何說9侮私密性及

參對視情況受5返曬寬松舒適（間視距、樓高敢）玻,接無對視情況

滴3愛窮基本合適（間冷距、樓高輛）壓,誘僅輔助功能區腳有對視

倚0被粥感覺緊逼（間孟距、樓高浮）敲,丑主功能區有對卡視腔5歉虜別遠溫稀插竿盤箏桌昨刪爹概墨自位置拳表軍7棋輕棟樓妻械座樓層調查座表典單位太A禽B輝C及D溪參考層差程樓層能實際情況禮實際情況偶實際情況右實際情況殊30/31查復式四房戶型棉無大儲物間榴復式四房戶型董有大儲物間癥復式四房戶型辨無大儲物間牽復式四房戶型桶有大儲物間則2100跌2損3孔～扇29釘東：香蜜湖景星南：海艷景予/捎植物公點園稿見捆躺圈北：塘朗山睜景增/棵北環大道販視野極悲佳靜似蜓廚蔑表東：香蜜湖鉤景芽載葡填躍額北：塘朗山械景秋/復北環員大道視野極佳勵西：山滴景蛋蹲洞北：塘朗山侵景吩吊/疲北環新大道視野極佳陡西：山谷景竭/尊園博在園綱撇南：海景澡北：塘朗山康景皆噴/司北環大誘道駐椅豈俗虜亂視野極佳爽2筋3棋層跳差本層頑/250濕2沉4悔層開始雙層復飛式單位層傷差既300膨暴患粗1粉3竊～答22抗東：可以看到災香蜜湖公園校的綠色景觀，塔但看不貞到湖傍南：越過小高那層除園林絡近景外，可以輕看園林扶部分遠景。挺北：噪音影響童開始增大岔怕朵視野開始開揚毅東：可以看到郵香蜜湖煉公園的綠色景脾觀擔但看不到湖聲北：噪音影響西開始玩增大視野開始損開揚呢西：山景匪北：塘朗山痕景晌/科噪音影響開始種增嘩大許帆視野開始開揚看西：山緒景政/夠園博園懶南：園林景觀躁北：塘朗山景哥；噪音影響開鮮始吸增大，視野開杜始開揚仇1脅3峰層跳差燥層討/300帆漸之2鞭～碗12農東疊：甘5鉛層越過商場后坡視野槽開始開闊，小塊高層有伯影界響箱嘴拉甜拾南：有小高層良遮擋可看到蛋部分園林近狹景餐頂北：僑香譜路新/藏噪音影響有羽所減亂弱屈趕卡溪康2/茶3頭層陽臺為實墻跟、詞部分有過鼓梁例動臘院添希6忙層以上采光通何風良弱好暗糖隆鋸東：小區入口燦庭罩院留祖策腰石北：路邊綠化犯帶，萬噪音影響開始槍減鷹弱累憤2/情3慰層陽臺為實墻博、芹部分有過帝梁抗垃西：山嘗景略/鹿路邊綠化要北：路邊綠化燙帶，噪音影響晌開始減弱濤2/扒3暮層陽臺為實墻花、站部分有過梁摸西：山全景報園/燙路邊綠擋化洽陸愈潑南：園林近焦景螞瓶濁北：路邊綠化稼帶，噪音影響旋開始減繭弱牛杜裂炸哀徑坑2雨層送屋頂花園閉，面積見附送羊面積浪表然志比扒6昆層以上采光通小風良好儀2前層無屋頂花園求單位層日差頭0壤有屋頂花園單套位以花園面積代大小加佩價果封3豪層層畢差坑50聚浮芳挖2.3減味目標客戶需求柴調查分析防目標客戶的需擇求調查及資料槽統計分析表滋面積需求統計卡表葡戶型需求統計騙表贊建筑形式需求畢統計表籍總價需求統計江表繩具體表格形式懂如下：以下示咸例各表格形式兆類同。長表及8疲盆需求統計表推建筑類型友TOHO奸四層半福多層膜小高層煮頂層復式虜點式高層饑板式高層幫總計拒需求人數士40雨23孫43歪34顯30研22奔35飲227咱推出戶數評53住36畢40擠80標36受158核286趙689暴供求比例基75%純64%稅108%田43%韻83%抓14%皇12%膨33%傳面積沖150-18伙0矮180-20伴0浸200-25降0攀250-30彼0胸30齊0么以上敢總計農面積比例振55%趟20%害10%癥10%色5%穿100%漸意向總價（萬橋元）礦120-15音0盲150-20其0亞200-50怖0需500-90卷0辯900-10某00便211-10箱00決意向單價（元妖）孝8000-8冬300憤8300-1治0000正10000-峽20000委20000-研30000防3000篩0沾以上粘10560-便13065菌3姨刪核心均價的初住步合成黃3.1蒸涼可比樓盤比較配打分頂根據市場收集延的資料，以本贊項目的具體情幫況選定每一市犧場比較樓盤的疾項目定價調整府因素，對影響各價格的各因素臨進行篩選確定現，對可比樓盤格各項權重值進險行修正。振在示例中給出堡的是一般住宅壁項目的權重比內例軌,脅在實際應用中猴不同類型房地蠢產的價格影響茄因素不同；不幣同階段、同一帳類型房地產的碗各個價格影響茂因素的權重不附同，最好與現腔場銷售人員尤厘其是同一區域澤的銷售人員進彎行溝通分晃析柜,去確定最適合本釘項目的權重比柄例。墳打分最好是有廈經驗的專業人早士驅，羽5-滴8劍人左右一起打月分，再綜合，浴絕不能一個人凈決定，討論的肆基礎市場資料縫要準確，齊全鼠，表格如下。否權重計算公式今：權重燦值慣=哀=掠（每一指標項唐目打分之略和猾/侵好所有指標項目碎打分之和嬌）察*100%滑部怖變墨專家評化分每弦碑指標項目旗一炭二門三煉四磨五龍六泰七如八調權重值伸取整催位置服5絮5城5把5或5引5度5忘5豈35.4%熔35%獎本體素質如5歌5服4渾5便4軍3滴3土4閃29.2%痰30%恰物業管理近2判2膜2臘2踩2丘2股2鋤2弄14.2%蟲14%慢開發承建特1齒1刃1擦1互1常1溪1路1再7.1%適7%漠銷售進度話2燦2冊2畢2赴2恭2偵2你2襪14.2%休14%攀合計瑞框偉診亮閃駕數態100.0%獵100%挖注：在模板上偏我們給出全部斥需考慮的因素觸，在實際操作數中可根據項目梅的類型調整所汗選因素撲。胃本項目與可比繁項目針對每一罰項可比指標一鞭起進行優劣的蹄比較排序，得白出分值。注意：裕1.楊員項目的排序可炸能會出現并列城的情況，這是園正常的，但相垂應其后面的排罪名就減少了。包2.狗戲項目的各因素掉權重值要根據茫項目的具體情則況調整，此處竭只給出一般住泳宅項目的示例裁。怖公式：打膽分宿=項(稀排序鈴號加-A)*B運—醬—砌級差秋值俘B=1梢/財項目數紛—免—揀基準繩值杠A惰=衛本項目排序共具體對比情況牛通過《可比樓冰盤比較表》與蛾《可比樓盤打蜂分表》體現。歇打分值輔從圍-氣1涼至粒1篇之間，表示本弟項目與可比項怪目的優劣名次報，打分如比本大項目優為＋，踐差為－。表格屠如下：伶可比樓盤比較委表模板雞午樓盤名稱優項貿目跡1豆權重蘭打分領得畜分碑=垂權分重綢×劫打分牌備注烤定價因素毯筍位置植（咽35撒%終）泉環境玻升值潛力童3.7%盜0.000州0.000跑揮噪音影響豆3.7%兆-0.875團專-0.032月暫半治安狀況鍬2.4%走-0.250正統-0.006廳膏杜區域印象黑1.2%宋-0.250抄紫-0.003浴沙植景觀資源叨6.1%摔0.125棕0.008腥雖交通萍車行管制渾3.3%叮0.000掠0.000屈風公交路線阻2.5%首-0.125蔥防-0.003溜焦候關口熄3.3%甜0.125盒0.004添扮地鐵出口釀0.8%釀0.250緣0.002貪戚片區配套抖教育配套濃3.1%叮0.375京0.012貿袍生活配套嶼3.1%楊0.750貪0.023伏扁文化配套犯1.7%盞0.125裙0.002斧眼本體素質朱（體30衡%紫）引項目規損模搞日啞已譽奔0.8%檢0.125碗0.001醒臟規劃設計純實用率割0.8%吸-0.250蓄漲-0.002雨賞奴創新性欣0.2%祥0.000箏0.000害軋層高慨1.0%錦-0.250團妹-0.002詠嫩家設計合理桶1.6%堵0.125噴0.002馳玉通風采光乏1.4%恰0.250慢0.003鈴鎖梯戶比惱0.6%度0.250污0.001蔑暫樓間距夠0.4%戴0.125李0.000革殃是否是流行戶拖型什1.2%坡0.125麗0.001戲箏小區智能化稻3.1%也0.125妹0.004冰擦建筑材料含5.5%算0.125紐0.007辣胸小區配套爪3.9%浴0.125叼0.005補母小區園林鼓4.7%敘0.250捆0.012芝譯車位比哄1.9%任0.125氏0.002視源車庫生態化芒1.0%雕0.375倦0.004尋漲建筑外觀賢2.2%綁0.125大0.003串禽物業管理組（怨14帝%禾）腸品牌套8.3%歇0.125激0.010傷教收費取5.7%嗎0.125舌0.007買福開發承建訊（謎7洋%秧）遺承建商（建筑雨質量）額3.5%乞0.250庫0.009蒜宋開發商實力附3.5%刑0.125畝0.004言柴銷售進度弄（慌14遞%貼）事銷售速度龍14.2%驚0.125鵲0.018啦曉小計次微100%庸振0.096凝悼表渡10池湖項目因素評分蒙標準表黨基準寺值惡A衫=腔本項目排序摩級差網值律B=1娃/憂比較項目嫁數饑(薦8)糖0.125紡打描分防=簡(睜排序謎號溝-A)*B增比較因素鉆本項目大項研目猶1淋項陰目吼2島項葉目倡3皆項嗓目唯4乓項恢目傻5既項內目繼6僅項遭目饅7棕項蜻目惰8蜂升值潛力衫2強2趴3寸4洋1遙6被7跪8稀9納噪音影響悅8轎1階2灘3自4展5哄6克7括9生治安狀況怨3鄭1赤1誤1弄4仰6協1爸2巨5艷區域印象奏4宣2拋6側7棒8漠1劣2占3著5艇景觀資源擾2原3卡4蘆5儉6只9愉1兼8越7足車行管制鹽1鐵1思2票2圖3也4脆5疑6喊7侄公交路線隱2灶1粥2郵3暗7絲5憑6猾8考4返關口逆1廟2選3躬4跪5顆5垃6辮6公7鞏地鐵出口垃1峽3借4棉2警5闊8雙7聞6川9琴教育配套肚1扯4序5圖6書1貌1婆2普2味3舍生活配套唯1義7叛8俘1您4多5對2攤3禽6指文化配套菠2涼3鋸4陪5月6卵7調1予8釘4今項目規模戶4搏5傅6固7耀8玩1孕2耳3驕8聰實用率各5便3皺4課5怕6紛7稻1臺8未2奧創新性鏟1馳1輔2艷2術3胳4英5鐵6抹6裂層高作3接1換1紗2垃2鵲2陰3舟3律4泄設計合理辦1臂2識3暗4腸5陽6千7壩8作4率通風采光武1孩3耀4幫2林5魂8肉7別6溝8知梯戶比壁1胞3剩4援2基5卸8裳7勢6賣2盈樓間距奴3掌4秧5寬6婚1盤1撇2蠻2良5臭是否是流行戶歇型矛6頃7恭8星1累4黃5劃2默3冒1野小區智能化撞2罪3列4弦5除6產7叛1污8椅4凍建筑材料掏4暖5瞇6途7施8慢1槍2繡3積6譜小區配套幸2鎮3憐4液5礙6任7桿1診8糖7蛛小區園林棒1到3雹4肆2后5慕8畏7束6壽8憲車位比膚3唐4獄5監6漫1呆1畜2瞞2霉7插車庫生態化虜4厘7羅6測1爬4贏5耍2備3絨5忽建筑外觀橫2芳3壽4繳5倆6柜7下1塌8樹3鈴物業品牌砌4閃5削6本7盈8探1揮2集3智2健物業管理費度2況3奔4扶5按6擔7螺1析8盼7甚承建商（建筑亦質量）只1桑3傲4套2乒5駝8煉7市6哭8步開發商實力輩3秋4奮5忍6吹1蹦1究2衡2菠4室銷售速度燒6橋7滴8暗1弱4籌5躁2洲3慶5好3.2罩征核心均價的初斷步合成武可比樓盤的權歌重確定軟項目名稱調權重扯以下鍋對程×易×雄個現售比較樓扛盤權重分配進愁行說明：（簡嗽單說明權重分坊配的理由）吵權重分配從以威下四類歸類后方根據經驗確定饒。原則上樓盤繭相似的方面越護多，其對應的述權重值越大。金項目影響程度棄權重值伐同質同區彼20%陜同質異區蟻10%-15浸%育異質同區愿10%-15財%符異質異區巡5%陜參照可比樓盤父比較得分、可叼比樓盤的市場染實收均價與可嫂比樓盤的權重身設定進行加權倉平均，得到本蜻樓盤初步的核圾心均價值為挎×××柳×衰元尋/宴平方米邁。具體見《核英心均價打分表習》（加權平均琴值）表格如下：陣表謹11蠢棚初步核心均價脫合成表（權重金值）坡序號梢比較項目名稱角實收均裳價嫩P蓋俘喂（病元朝/咐平方米）鍬得翻分毒T(%)欣比較均價（腐元臭/垮平方米）挨答P板*然（魄1汗＋擾T瀉）捆＝財I像樓盤所占權同重怠W喪樓盤權重斥價簡==I*W肆1哨項紗目流1羞9100固8.25據9850.8錯移20芒1970.1壘5堡2瞞項賞目僚2毯8200拔20.75筒9901.5捆衡15鞭1485.2使3鑼3己項臥目森3霧8500老11.50量9477.5妄切20奔1895.5股0浴4身項眠目厲4短8000撈22.25乏9780.0童成5禿489.00射帶5邁項梳目息5孟8500惜28.38責10911.糞9丙5潛545.59臺蒸6傭項前目揉6脂10000怎7.13敘10712.隆5需30粘3213.7送5哄7具項售目刪7襖8000獅30.38蹈10430.丈0鮮5刮521.50楊艙8拖項袋目英8猜8000票34.13摩10730.紹0悠5芬536.50表控拒然旋誤寨松紅本詳居回圈市場參考實收館均價匙餓∑快WT押縱105湯10657.叫22特別注意：疾當一個項目的殖產品類型較為魯單一時，價格委形成應先確定撲整體均價再將姿整體均價按每央棟的位置、景獲觀、產品類型岸、分期推出、幼策略原因進行詢分解。泄當一個項目中列有多種類型產黑品時（別墅、知多層、小高層竊、高層等），綢項目在市場上珍相似可比樓盤袍較少時，可針域對每種產品分降別確定對應可汽比樓盤，進行太可比因素、權浮重的確定、修葛正與打分，分霧別確定每一種蒸產品的核心均笑價，最后再按秒照每種產品在沒整體項目中所棋占的面積比例娛合成項目的整金體均價。闖3.3催碼核心均價討論漿、實收均價確失定快在初步核心均右價形成后，需等確定實收均價旗范圍。含可以從以下幾折個方面考慮如娘何確定實收均材價的范圍：市援場供求情況、緒目標客戶需求畢意向、區域內巷相近樓盤的歷孔史價格（三級循市場情況）及隔價格走勢、定季價策略。霞注：以上方面相并不需要同時闊考慮，可根據附項目情況及策央略需要有目的話的選取相應組溪合。在模板中熄我們會給出每港一部分的考慮備思路與相關內援容。根鏡泉市場供求情況撓主要是產品的悟價值體凱現瞇—認—籮近期市場產品終的稀缺性表現賄。如產品的戶趣型特點與創新同設計因素。示例：死××裳×機產品、近期市匠場相似產品較援少，價格可適土當調社高攻××健%賄；任××慚×蜓產品設計極具后創新且市場實傲用率高，此部警分價格可適當賴調央高押××獻%蔽，所占比例厘為堤××象%哀，相應整體價間格調飄高貿××吳%規；認××忌×裂產品據調查其觀后續推出量很庫大，此部分價苦格建議相對調狐低庸××油%泰。沃根據各項產品荷在項目中所占混的面積比例，粱其整體均價范熄圍其在泳×××嶼×流—駐—群××××肝元愧/晉㎡蒜之間拆。湯忌腎目標客戶需求津意向胖統計目前目標璃客戶的需求意損向并以圖表形緒式分析結果：所時間以方案制杯定前最近階段賊為準。慢以下以一個項環目有多種產品丈形式為例示例健：先分再合的考價格思路付截止轎至足×著×大月目標客戶意破向需求統計見河《客戶需求調殃查表》：建筑形式需求面積需求戶型需求喪D浙．獄購房總價的承爸受統計痕面積帆150-18適0語180-20盡0綿200-25驅0丙250-30辦0屈30銳0暴以上曠總計索面積比例勝55%爛20%短10%德10%打5%遞100%蚊意向總價（萬效元）韻120-15被0盞150-20倦0純200-50漠0蘇500-90頌0油900-10料00什211-10蘇00假意向單價（元瞞）突8000-8難300狼8300-1工0000蘇10000-撿20000慚20000-絡30000障3000溝0賺以上摔10560-溉13065總結：瑞根據分析結果獸簡述項目各產僅品的需求關系稀，掌握熱銷產翼品與滯銷產品逃的詳細情況，脂確定需求的價港格范圍。胃綜合考慮以上繁因素，我們建繭議本項目不同發產品的核心均鈔價調整如下：叢多層在前期客鎖戶意向中選取批的較多，供求婚比例完為退108換%朱已超出推出量便，建議在現在覽評分的實收均兔價的基礎上調印高價格吐至止1300紋0底元詠/佛平方米。復式舒單位的價格；虎點式的供求比茫例較低，建議砍在現在評分的伴實收均價的基耽礎上適當調低紛價格，庭至炕850撒0膀元片/掏平方米；政板式復縣式逃5蝦房的戶型需求術較大，相應調營高價格建議極至避1500釀0煉元罷/影平方米宮點幼式滴E留座頂層復式東鍵南向的單位建枯議調高價格于至嗓1500囑0抽元醬/春平方米，相際應易C納D條座東南向復式仔單位價格調高草至復1300束0惰元勺/優平方米左右債板式平面戶型庸的價格姿為叛880純0貍元乏/既平方米軋小高層的價格掩為變860逼0鑰元踐/齊平方米，斥四層半的價格張上調監為幣1300交0使元筑/史平方米秤別墅的價格艦為天1700本0箏元系/請平方米木。伯綜合以上所有世調差和實際情使況，最后在確籮定不同建筑形收式的核心均價泰后根據其所占活的面積比例，沫形成本產品根疼據客戶需求的圾整體核心均價獸范圍撿為密×××盞×尖—賴—興×××沒×點元仆/待㎡。賊瞎男區域內相似樓慧盤的歷史價格軋與嬸三級市場表現漁三級市場的租藏金與二手樓的污價格與市場接嬌受樓盤的均價顧存在一定的關諸系，能夠較為啦客觀地反映項聽目的市場接受拳度。浙在一個區域內嚇土地資源日益傾稀缺，尤其是圈對高端住宅在權稀缺資源占有健度以及容積率藥、密度等方面亦有嚴格要求，攤因而研究區域背市場歷史價格降與上漲走勢，銷對類似項目定剝價有較好參考拋價值，可以更傻客觀、準確地飼實現項目的最穩大價值。毅參考以區域內淘三級市場租金些確定項目的市怒場均價鈴由于從營銷角直度分析，租金標是地產價格的育晴雨表，租賃網市場的變化比毛買賣市場變化鏈得快，它更直唐接反映供求關雄系。當然租金詳的變化與售價荒的變化并非總振是同步的，物吃業的供應量將誓直接影響租金公價格，租金和攏地產價格不能修離得太遠，當何租金遠低于售李價時，地產買片賣市場就不可叛避免地下跌。騾公式瘋：禾P=(R-c恢)[(1+r獎)藏n俘-1]/r(世1+r)失n育P蔥—連—游地產出售的市露場價格鉤R危—箱—浴是地產年租賃腎價格她C土—氧—累地產租賃中的盈相關費用，可往忽略不計。讓r篩—丙—臥是投資回報率毒n固—治—塑是地產可使用喬年限或收益年促限朝B懶．參考片區外迎三級市場租金康確定項目的市顛場均價公式：該比較項目片區童平均月租慢金屢*墊月澤份飯*輕比較面色積棍順/要比較項目均徑價烏=暴=潛本項目片區平芬均租論金貧*茫月步份凡*決比較面倚積載/約飾本項目市場接黎受的均價探示例：以區域弊內三級市場的金租金市場情況僻做參考績經過市場調查燃，南山后海區掏域（該片區租紐賃市場已較成鍋熟，房價已上牲升至平穩）的醫住宅的平均租獄金尺在雞2柳5膀元膜/忍平方盤米詠/湖月，市場接受苦的均價鄉為肢600仁0律元自/話平方米，項目累所在片區的市講場租金如下：宮項目名稱墾科苑花珍園曠5昌8廟區一期厭匯景花園饞深南花園利園西住宅哲科苑花園南區驅租賃價格（裕元駐/胡㎡泥/膨月）鬧18-22訪20-26級25-27槳20-22廈25-27蔑取該項目所在高片區住宅的集隔中租金斑為出23-2詳6跪元像/濟平方何米見/敘月。假定市場耍的投資回報均可等，面積值畝取礎10尚0球平方米住宅比彩較：妄比較片區平均詳月租金蜘（懇2觸5喉）兵*憂月姻份蓋*100祥/略比較項目均價青（混600并0庸）府=貧=導項目片區平均掀租金齡（辟23-2奴6稈）勺*100榨/軌平方米項目市萌場接受的價格蝦通過計算，根藏據租價得出項冤目所在片區的鵝市場接受價格倦區間應宋在揪5520-6繼24稿0象元揚/們平方米之間。喘從本片區的租樓賃價與市場售浩價比較，其租綱價已超越了市植場售價，意味媽著住宅售價具使有上升空間。讓C匆．參考區域內爐三級市場的相穴似樓盤的現有壓價格與價格走睜勢適用范圍：承適用于項目片戰區內或周邊相壘似樓盤現已大落都完成銷售，盒目前區域內基菠本沒有可比樓拼盤在售，因此畫，對有關樓盤藝的三級市場表構現進行研究，織有助于把握近般期區域的市場甲潛力。公式：瞧本項目的市場風均敏價托=銳=殲與區域內三級適市場相似樓盤趴比較價丘格問*伶（堆1升+逃三級市場的平鞏均上漲或下幅痰率膝%悠）惑區域內三級市恢場相似樓盤的擇比較價棚格悶—幕—蟲確定方法按市緊場比較法（具塌體打分同前，貍見表二與表三假）得出。疏三級市場的平蹤均上漲渾率漠—隙—怪現有的價格水販平曉-乞-稅歷史銷售時期慌價嚇格蒼/裕歷史銷售時期扭價格的比率，隸可能上漲也可燭能下浮。示例：扛如本項目與可捏比樓盤熙園、惰水榭花都比較惰后的核心均價暑為陷1002邀5垃元測/逼平方米。兆近期錄得的部葛分項目三級市女場成交見附木表燙1丈中《價格調查脹表》表明，各脂項目的三級市贊場價格均比推剩售時市場價有扯一幅度較為可晶觀的上揚，其魔上升幅度維持封在慎較特1盛年前上口升赤8昌％腫－仇1障5弟％之間，這一宰點也可以從熙凡園后期小高層濤價格的實現中崗得到印證（熙祥園后期板式小活高層均價上揚畏至早1100圈0銜元竄/少平方米以上）街。盒按此趨勢，現單時本項目區域西內線性可比價運格空間詳為珠10025倦×罵（油8狼%本～升15睛%欺）導=1082瞇0督—販1152佳0肚元浴/蛾平方米。綁3.4袍敲確定項目實收榨均價具粉碎實收均價范圍手討論歇按照前述分析樸，谷（根據需要組脊合）多通過市場競爭舞比較法，確定扭本項目初步核吳心均價防為粗杯×××準×撞元匙/脈平方米楊通過市場供求建情況，產品稀晝缺性分析確定慨本項目的均價湖范鍋圍懸喪×××旋×丟元趁/粉平方智米圓—仔—念×××障×坊元奇/蓋平方米集通過客戶需求址情況，確定本魄項目的均價范彈圍蹦×××信×伐元瘦/省平方叫米膀—娛—敬×××濾×隱元熊/裁平方米索通過區域內相喊似樓盤的歷史炊價格走勢（三蘿級市場租金表賠現），或價值菠兌現推導出項鳴目均價范圍靜×××炸×敲元鐵/摩平方味米讓—咬—欄×××比×住元低/稿平方米。淡據此，可以得浴出本項目實收鐵均價合理區間甜應當為述××××-×疤××仿×崖元芝/抵㎡逐葡桐入市均價確定置入市核心均價尸考慮因素核心價值體現驢價格能否體現觀項目的最突出伍、最稀缺的核沈心價值優勢；澇價格策略與促欄銷策略再定價不但要考尚慮合理的價格改，同時還需考票慮整體的價格鴉策略與優惠措捐施。包括解籌絕時的價格與優勇惠，開盤的價魔格與優惠，開正盤后銷售價格策與期間的促銷冠優惠等。重解籌開盤的市頌場形象熔本項目前期認朱購時間較長，扎現已將積累近投千多個意向客虛戶，如何盡量俘避免前期意向揪客戶的流失，扣在解籌時啟動怨項目的整體銷鳥售，形成銷售除熱點，樹立銷濕售信心。沫合理的銷售風響險、掌握價格廉主動權勞如果入市價過挑低，一方面不蹤利于項目形象至確立，另一方畢面，無法實現惹項目的價格，僻無法實現發展向商利益的最大畜化；如果入市青價過高，無法落為項目的銷售熄中價值的提升構預留足夠的空們間，而且面臨鉤一定的銷售風瓶險；菊綜上所述，晴同時考慮到本位項目目前工程筒展示及包裝等文方面的情況，書前期積累客戶們的情況，提出談對入市倍定價所采取的強價格，及相關化的優惠促銷，殊啟動銷售。在裙入市后即時根剛據銷售的具體黃情況再進行相軍應銷控與價格蘿調整。盡量減孔少前期意向客商戶流失，形成今解籌與開盤時音的熱銷局面，熟減少銷售風險烘。態整體入市均價屋×××端×靜元跡/籠㎡淘3.5忠膠均價分解勿一旦決定了平讓均單價，若為賣大規模樓盤，拐預計分期銷售哨，就可以就各得期的相對位置漂、條件等結合棚各期的銷售戰煩略確定平均單滔價，若個案規跌劃為數棟建筑樣，可按各棟的調差異因素及程珍度，如棟距、使樓層數、景觀顛等結合本期的逃銷售策略，決晶定各棟的平均聯單價。地注善：煉1.鋤條要首先明確各攜期或各棟的面遵積及占總面積貍的比例。以便謹計算中取得平帥衡。診2煙.喪如是按產品類足型分開確定核儲心均價再形成犯整體均價的情敞況，也需在此隊將各建筑類型隔的均價分解到此各棟。喊3敬.縫每棟或每期的蟲分解均價，做幟為制作價格表己的基礎價或參鴉照價，以便于店價目表生成后潤價格調整。玻在確定了整體授實收均價后，享需要將價格分程解到每一期或械棟。具體按各澡期的位置或各昆棟的差異因素塞及程度，如棟寒距、樓層數、鐮景觀等結合本配期的銷售策略火，具體按各期涌的位置或各棟威的差異因素及富程度，如棟距纏、樓層數、景頑觀等結合本期戚的銷售策略，涉決定每一棟的羨平均單價。詳早見附表《分棟裕（分期）均價辛分解表惡》否弄透表格形式如下努：窄均價變茄量薄A書1.79煎級差舒值香B=1/最(仰棟（期數快）渡-另1廟）該0.5虛打令分閣=撓（售A踐吉—坊差級木）懂*B羽建筑形式耳棟號掘建筑面積過總面積比例廟比較因素他權重劃（岸%稀）纏差級燦打分巴得分轉（現%盯）轟比較價格口實收總價飛總價比例否實收單價刻高層鏟1策20000腿22.22%經位置譯10熄1找0.26暴2.63秤拐界挪殲稼蒸岔景觀放20懸1糧0.26虎5.26駐尚豬辮夸臉唯暗間距書10草2甜-0.07屆-0.70燦梳燥昏束針湖樹噪音黨30泊1總0.26擱7.89組慌工昆鋼雄聰張戶型鞏30催1糊0.26固7.89央塞靈捎劫喪解傷合計得分鉆100為仿客22.96薄10944蟲218874日074.07嘗盟27.33%奏10944謀實際分解均價木饞蹤怠分解目標值靈欲果脹條層178000潑000.00俊盲獵8900腦2妙30000英33.33%影位置傭10楊2但-0.07哀-0.70垂似迫陪柿念已謎景觀賭20駕2著-0.07百-1.41嫩活朽妻三隙睬震間距倘10悔2異-0.07謎-0.70堪筋事行匙軍租她噪音重30狹1柳0.26悲7.89產航役薯委瘡輔避戶型敵30徹2確-0.07冊-2.11冰瞧影學羅勁滿患合計得分劈100射璃羞2.96斤9164秤274911勾111.11瑞集34.32%鑰9164效實際分解均價織軋槍行分解目標值僑惡濱桂包當267000扯000.00墨俗廳8900縣3燥40000袋44.44%麗位置收10慨2湯-0.07租-0.70悼釋綁第健鼻親輕景觀丘20似2鞏-0.07爹-1.41國開竄懲荷滑研欲間距跌10寇1敢0.26蝦2.63瀉傾喝獻枝佩候遞噪音荒30循2招-0.07獎-2.11鈴害稿贈勸戀輸月戶型王30盟2劇-0.07抖-2.11帆漠燙凱迫厘筋籍合計得分巧100葉忍寸-3.70芒8570犁342814厭814.81家神42.80%啞8570名實際分解均價洲梳垃壞分解目標值顆暗鋼朗自查356000躍000.00矮渾撞8900耽小計圈90000偶100.00毒%禿角燥萬抬22.22薦蹤836600虜000.00逆單104.44嫂%鬼9296遷單變量求解俊合計目標說聾90000迷100.00匠%饞探竟矩腰實收均價蛛8900固801000圣000.00濤搜104.44徒%認8900經表箱12A役擺價格分解示例酷表仁12B注滅價格合成示例檢均價變蕉量退A1瓣1.75州均價變媽量快A2洪1.55低級差唐值酷B=1/振(教棟（期）跨數知-1)請B1=撇0約．脫5愧B2=等1們打批分昆=安（乳A越繳—驚差級舅）勾*B福建筑形式真棟號溪建筑面積靈總面積比例榮比較因素妻權重拒（任%鍋）蝕差級峰打分全得分工（櫻%延）捆比較價格聽實收總價恢總價比例穗實收單價脅小高層丟1犁10000辣22.22%曠位置貸10幻1趣0.25么2.51美儲瓣爭朱棚辜辮景觀也20棗1智0.25勤5.01盞翻耕勢麥醬熄情間距牌10訪2存-0.08浩-0.83乖然漂講煩浪帽狐噪音禁30因1著0.25炸7.52瘡艱小行殼次怒靜戶型猛30臣1釋0.25價7.52回犧牛罷亞陽陣茂合計得分教100礦銹抬14.21嫂9023或902263辱15.79帖11.27%恨9023襯實際分解均價壤話陳中分解目標值鎖葡鼠插送疼790000座00.00卻蠅7900還2才15000聯33.33%仁位置毛10傾2階-0.06身-0.62讀醋昂屢色息驗坦景觀餓20窩1設0.19稈3.76驢而炕藍對鏈伸悠間距易10屑1繪0.19菠1.88柿詳栽攔左屋局淘噪音刺30丟2英-0.06皆-1.86播安臟竹遠草醬遇戶型掙30蒜1造0.19漢5.64晃釀舞楊昂品嫌翻合計得分忽100袖肢敢8.80斗8595只128924足436.09腎恨16.11%挪8595犬實際分解均價伏帽熔誓分解目標值籮多寧勉疊郵118500款000.00朝恩程7900砍3領20000舌44.44%般位置扒10朋3禁-0.31吵-3.12或卡辛鏈照包攤級景觀毯20私2嚷-0.06羨-1.24荒忌讀小蠢孔財薄間距霸10批1愛0.19視1.88棍趣破愛他柿眨予噪音舟30摧3厚-0.31蒸-9.36腦吉遲丈海匙薄勝戶型聽30揉2典-0.06價-1.86勸吸拿千而腹串耳合計得分革100榆井勉-13.70鮮蘆6817棕136349非248.12遼漆17.03%宰6817憲實際分解均價富鑄貨嗓分解目標值婚吵揀診時個158000兆000.00動索線7900素撕濕面小計魄言容松波供355500務000.00堤便屈7900礎單變量求解臭小計目標船45000出100.00奉%集頂兵摟惜9.30聽7900醉355500捆000.00舅籌苦夢高層夕1賣20000且40.00%諸位置殺10亮1拖0.27個2.73肢錫俊飼鐵敬朋窯景觀意20晚1倦0.27劑5.45塘源揪必純朵兄抄間距仆10瞇1唯0.27蕩2.73申龍失尤房緒屆漢噪音炒30陳2腳-0.23漂-6.82街酬向燕榆有繼呀戶型伴30辣1慨0.27召8.18捉薪昆躁織它懂掉合計得分傘100風驢活4.09菌9264而185281析818.18昂悶23.15%亭9264顫實際分解均價除危渴懷分解目標值拾小發腎碧宅178000砍000.00五吃兩8900贈2相30000擠60.00%淺位置限10陵2訴-0.23析-2.27爪趁揭險逢應須踐景觀語20躺2梁-0.23慢-4.55汽譜蓋排誓驟拔密間距辦10漲1距0.27獻2.73血譯第滾腥貓鵲屬噪音戚30攻1樸0.27撲8.18親解憑滋登民響鬼戶型挺30遠2橫-0.23止-6.82償款秋幫味冠系肥合計得分辦100靜股林-2.73耗8657筋259718縫181.82罷寧32.44%譽8657旱實際分解均價節筑弱價分解目標值馬債響辟蕉衫267000紀000.00各踏斬8900推闖揚兩小計錄缸舌蜜剪很445000積000.00巾什猶8900里單變量求解紅小計目標誰50000舉100.00底%懂罩坑今啊1.36冒8900疼445000盟000.00循坡55.59%扯搬合計均價矩織95000鑼100.00蹈%肅森耽授憐實收均價嘆8000襪800500丙000.00過既將8426挽合成整體均價

圖示例5棟實收均價5棟實收均價××××元/㎡××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××元/㎡××××元/㎡××××元/㎡××××元/㎡××××××××××××××××××××××××××××××××6棟實收均價××××元/㎡2棟實收均價××××元/㎡1棟實收均價××××元/㎡3棟實收均價××××元/㎡4棟實收均價××××元/㎡液4容運制作價格表置4.1鵝盆建立價目表為有了以上整體厲入市價格與價托格分解后各棟年的均價，就有首了制作價格的稱參考標準，價亭格制定的方向債就不會出現較哨大的偏差。綢在聞EXCE達L研中建立價目單臨價與總價的表辮格結構付注：盡量與房錄號面積表的結臘構統一。便于狗后面計算。錦4.2場甜內部調差帝在確定了項目括的整體入市均姑價與分棟、分貿期入市均價以襖后，我們所考亭慮的是在本項鹽目內部各單位跑之間做怎樣的號分布來實現最牌后的實現均價作，在實際情況燦中，我們要考誕慮不同棟與不度同期、水平方指向與垂直方向租的不同差異，從來確定分布的躍原則。所有考框慮因素在經過衡第一輪平面打朗分后還需多人園對項目進行實靠地爬樓打分調為差，形成項目命調查統計表，嶼詳見附表本項懼目調查表。勢寒奧水平調差峰同一樓層的房極號由于水平方紙向的不同和戶撥型的差異，在貍朝向、采光、條景觀、遮擋、份通風等方面都恢有不同的狀況餐，這使同一樓津層單位單價有翁很大的差異。獅根據項目的市讓場定位，按照御本項目的客戶屯群對于住宅的舉要求和項目自霉身的特點，我明們把朝向、采鑄光、通風、面背積、戶型、景敢觀、噪音、視驢野、私密性等您因素作為項目討內部調差時的窯考慮因素，各樂項因素的權重襯如下：侍朝向寨采光厚通風和面積踏戶型典景觀視野賠西曬述噪音爆私密性火15%前10%炎10%捎10%摔15%可10%畜10%通15%社5%死4.2.2.強1斜獎水平調差因素頌權重確定的原輸則傲朝向因素，主遭要是根據深圳淺的氣候特點、彩考慮不同單位賤具體朝向的差巨異化，把不同粥單位的朝向定彩為丸敞“炮東南、南、西寫南、東北、北跌、西北、正東述、正蓄西橫”快等幾大不同的體層級；當采光因素，主華要是在的不同局單位朝向的把疏握上對其采光藏面寬的要求；鼠通風因素，主蛇要是在實地考鈔察的基礎上對晶不同單位空氣孟對流度的要求耍；爛戶型因素，主握要是根據戶型炒設計合理性及訓客戶的需求，漿分別對項目各沒種戶型進行比窗較；川面積因素，主碰要是考慮針對粗項目的客戶群憂需求，同類戶澇型時面積大小乓、舒適度；這景觀因素，主哈要是考慮了對嫌外部景觀、項傭目自身園林景和觀的比較；罰視野因素，主曲要考慮項目周樂邊建筑物的遮慌擋情況，樓層霸不同視野相對蓋來說也不同，輛因此視野因素嶄除了在水平調面差中考慮外，罩在樓層調差中情也要考慮；醋噪音因素，主旅要考慮了項目盲受外界噪音干紙擾的影響程度竊；貫鏟私密因素，針脂對高端住宅的旋客戶群體這是儀個重要的考慮悉因素。園4.2.2.送2余男確定最大水平導價差素按照銷售經驗議水平價差（同數一層最好單位哥和最差單位的再差值）一般在隸銷售均價羨的蓋18將%熊－結30辭%掌，同時考慮可究比樓盤的水平糖價差。梁4.2.2.攻3陶貪確定每分調差繡值津我們對不同單衫位在各影響因釣素方面打分，背求出每分調差始值。公式：幻每分調差值＝胸最大朝向異差列/番（最大得分坑值起-捆-犬最小得分值）秒。然后用（各籮單位的得分伴值阿—扁—鄉最小得分值重）色×拾每分調差折值授=內=消單位調差的具淘體數值后取整傲。僑水平差值的確僚定在參考并比狠較市場上競爭牌樓盤相應水平蔥差的基礎上結風合本樓盤同一撿樓層朝向的實等際情況綜合確岡定。示例：覺在噴A領樓盤的案例中匠根據市場比較已樓盤的朝向值孤區間，確督定血A補樓妄盤酷1膀棟的最大朝向倒差胖為球200劑0京，競則鄙1干棟翅A臺單位為朝向差倡最大的單位，閘差值相差慮為吐2漠6攤，每分調差值偷為悉2000/2滲6寺＝偵76.9井2丘。各單位朝向鄭差澤＝探(紀各單位得分值吐－最小得分值匙的差概值陽)混*壟每分調差值萄窄仆垂直調差買對一般住宅而指言不同建筑形炕式的樓盤如：獲低層、多層、船小高層、高層尸，樓層垂直價窮差各不相同，耕但基本的原則刪相同。除非樓堂盤的最底幾層島為商業用途而申使樓盤的價格地隨樓層增高而撐減少外，樓層葡越高，樓價越森高，反之則低稱。高層部分的稿頂樓，相對其隊他樓層，均有幸更高的價值特童殊性。肌根據這一原則娃，在實際操作萍中就垂直樓層執區分價值等級撇，一般帶電梯借住宅寄（膛1候層為商業預，拍2懲樓無送花園單讀位、頂樓是復抄式單位），可勉按基層分材為啟2盞樓以上到頂樓接各個部分。大就驗2把樓以上而言不慚論是多層、小他高層、高層，羅其最高單價樓脖層幾乎都在頂須樓，最低單價遲樓層則免為表2涂樓，中間各層至可按樓層之間嘴價格高低的順須序依據實際情煌況劃分等級。低一旦決定了各鉤樓層之間的價赤格順序后，接疼下來即需選定稿垂直價格的基厲準層，即垂直嶄價差裙為蕩0肉的樓層。其他會樓層即可根據腹基準層做正負址價差。有關基認準層的確定一顛般須視住宅樓豈層的數量而定憤，且以取價格糧順序居中的樓償層最為常見。構如扔1箏8產層可選或擇誦9熱或猾1通0磚樓樸，顯7穗層可嬌選參4蠶樓為基準層。慨一般樓盤垂直雨價差：高層的教層差一般膏在士50-200顛,傭中間基準層義在信100-20逃0密，兩端洞在欄50-10乳0豪之間；對于有但特別的景觀的強高火層導,鬧層數越高價差連越大。越小高集層的層差在一愈般退在勁100-20救0膨之間。多層一循般丟在窗200-30掉0宿元秀/蜘㎡。復式頂樓可與下一層的價迎差可扔在切500-10傾0眼0辦元銷/自㎡或更大。垂患直調差的確定彈在參考并比較雪市場上競爭樓渡盤相應層差的羊基礎上結合項禍目不同樓層的液實際情況綜合濕確定。原示例：鐮以缸3喂0珍層高層為例，好則分析如下：甚一般的樓盤首年先從銷售角度培來劃分樓層差神，邪以拍3莊0嚷層的樓盤為例調，基準層塌在珠1店5膝層，升以凝1誘5感層為均價實現貨層，下層三分梅之一左右上即結1邁0臥樓以下單位作沖為初始啟動單霸位，起始價格鴿設置可比較低砌，樓層垂直價基差也相對幅度碼減小，在銷售毯過程中的優惠興以這部分單位艷為主，如特價勉單位等，這樣寬可以迅速啟動素銷售過程，并轉且使啟動單位舒控制在低樓層形。層差飼為夾10巡0端。拾中間三分之一好左右佩的荒10-2消0紐層的單位作為喉發展商基本利鏟潤的保障，垂族直價差距離可回以相應拉大，蠢以保證均價水跳準。層差定渠為封20厘0哨。忌而在上層三分善之一左誦右燥2留0秀層以上的單位冠在樓盤內競爭蝴力強，具有競菜爭優勢，作為忙發展商利潤的選回報點。但垂胡直價差應小幅校調整，避免頂塵層單位出現特狡別高的價格，壟這樣不至于和此競爭樓盤形成杯太大差距，引蠢起高層房號滯邊留。層差梳為迷10稈0卵。具體調差見碼附表《垂直調也差表》室由于具體的單腳位水平、垂直旺價差主要是由肺不同樓層的各湯單位總體素質涌和周邊因素的衫情況決定的，騎因此我們要對耐項目工地進行釋了多人多次的頃現場勘察，現亞場可頓以離3涂層一個觀測點庸對各樓層不同泡房號的綜合情項況（景觀、間斬距、朝向、采嫁光、通風、戶蠅型、面積、噪棉聲等）做詳細潑記錄、比較打觀分，對價目表托進行修正。并蛾對可引起樓層膨垂直差跳檔的射情況做了總結攻，另外對現場媽的情況拍攝了崗一些實景，作顧為調整的根據崗。梁音拴特別因素調差塊與送面積調差派4.2.4.鴿1穩而特別因素調差博各棟位置調整炎：均價以等比目例調整的原則吼，以符合原先砌預定的各棟分徹解均價。我結構功能：雙塊拼單位、非標傍準層（二層、導三層）的特殊勻考慮拐垂直差價調整纖：復式單位、枯二層單位送花族園單位、錯層練陽臺花園等噸（對于錯層送地露臺的情況只略在一種情況下宇計算，不以重糧復計算）菊水平差價調整痛：針對個別單砌位在原有的基爽礎上進行戶型助、面積、朝向培、通風、采光編、噪音、私密商性、間距等的萌相應調整。季心理差價調整歪：如垂4鐮/允8清/印9讀/取18/14它/鮮28剩層等心理樓層島的調整。虜4.2.4.港2冬價贈送面積調差疤入戶花園、花覽槽、生活陽臺廢、落地凸窗、抹大露臺等的贈飯送面積，按分擔類不同比例調亭差。抽A蓬類全慌送砌=桑雙層高露勒臺回+威落地（凸窗往）由+顏花掙槽橫+場花刮園速+節小傷于店2.炊2臉米部挽分扯朝B蠟類滔C轟類營送滴1/2謊B解類瀉=臥入戶花遣園佩險C吐類閉=騰生活陽攜臺惕+撿正常陽臺藍各分類價值排夾序岔碑A浴﹥擾B園﹥斥C禿A果類價值相當于推為項目均價小的得40%-50翁%掃。堡B括類價值相當于微項目均價肚的室20-25涂%則。軍C盈類價值相當于寧項目均價右的驚10-15%葬4.2.4.雨3柏閣價格調差技巧艙：趁當市場情況較尺好，價差幅度宮大，反之則小糟當產品單價越樂高，價差幅度幟越大，反之則滅小柔1裂樓的定價，如決是住宅其價格栗大約途為耍2撒樓以上平均單沙價課的枝1.1-1.蝕3帥倍。倍數大小綱視環境，配套退、綠化程度或邪庭院大小確定復。言若松1少樓是商業其價胳格鍋與長2逼樓以上的平均促單價恒的脖2.5-茅5遷倍。倍數大小情受附近商鋪的姓開店率、附近泛的行業結構、爪商業規模等因臭素影響。嚷地下室部分若攏為車位，其車蔬位的價格在深主圳地區一輸般撫35-4研5騎㎡的住宅車震位洪7冠0理年產權，可說達聲10-1晉5矩萬元，若地下偏室規劃為住宅勝其價格吊為洋1衫樓住宅旋的共30%-50浴%尊。若地下室為煮商業其價格約釀為一樓商場土的脅40-60喬%屬。（特殊與地燭鐵相通的商業院除外）粒關注水平與垂鵝直方向最低層懸與最高層（除獵開頂層復式的灘標準層）的總躍差距，最低價室與最高價的差翁距。如從一般紅的經驗來看，玩當每幢層穴差歇>400勺0泰元，銷售一般晌從中低層開始外啟動，當每幢殿層蝴差跌<150慘0員元，銷售一般緊從高層開動。股在制定價目表承時，選擇競爭品對手的薄弱處董，制定有競爭坑力的價格。關秒注同層最低價躲與最高價的差決距，尤其是某字一方向有特別澡景觀的單位水釘平價差的差距哈龍為重要。絡水平與垂直差貿一定不是均勻便的，可以購是唐0狼，也可以點是環100鵲0耽元，甚至更高售，完全取決于慘銷售的需要。跪水平差根據同餃一層各打分因飄素分析每個戶伯型確定。垂直雕差一定要考慮跟大幅跳動的可跪能點。如景觀所突變的樓層，哄吉駐數做8攝、異9摘、性2崇2貿、味2劣8刑等；心理數，奸如插9才、禾1恩0覺層之間拔，行19-2冶0歉層之間。傘檔次越高的樓蹈盤，客戶對水娘平與垂直差的堅敏感性越低。翼根據不同的水啟平與垂直差，尊模擬不同的銷對售情況，進行緩方案選定。宋高層頂層、多粱層低層帶花園厚特殊單位就特勁殊考慮。適當仔的同層單位會擺表現為每個單洗位都會成交。拜恰當的水平與死垂直差表現為賣銷售迅速突破絞，隨后全面開赴花。角經過多次調整森確定各項的調吳差，具體見附階表《水平調差修表》、《垂直珠調差表》、《刻送面積調差表某》、《特別調韻差表》。第表奮13準戶水平調差表處序號高評定項目陳評脖渣分雖向標符竄準絕咬描顛浪述侵權重悔1敵棟郵座躁A哄單位峽B誦單位哲C聽單位浸D憑單位健評座得姜評窩得厲評竊得雖評系得浪1遍朝向狀況趕5缺強正南、東南

埋3分遙正東、西南

應2侮盯東北

跪0鞠笨正西、西北、善正北切15子5氏75橋5效75踐5材75編0允0序2現采光狀況慧5椒宴三向采光

燭4帶賢雙向采光

漂2他跳單向采光

責0籮想有黑房位10慮4敢40氏4約40詠4首40賠5稅50么3正通透狀況超5鐮屈南北通透

思3窩靠其它向通透

專0魯秒不通透紹10諒5門50現2羊20沫0喊0司3均30享4愁功能分區

穗戶型布局

逼合右吩理墻稿性桐5較獅戶型布局舒適弓，功能分區合冤理卻,融怨

磨4甘烏戶型布局合脾理蓄,騙功能分區一須般蝦派卸不惜時3乓文戶型布局一般房，輔助功能分橋區欠房佳艷喂碎挎夠2賢詠戶型布局欠棟佳血,自主要功能分區踩局部不合理

李0待底戶型布局、功館能分區大部分蝶不合融理勵,慣嚴重影響使用厭15距5屆75庸3旱45更5統75論5炎75拾5矮面積溉5挪敘面積大小十分擦合理舒話適練,姻且沒有面積浪森費情況

血3普盯面積大小比較賀合上理焰,遲走道有小部分晉面積浪常費景失意糾穩花興0山榨面積大小不合揀理蹲,蛾且有多處面積燦浪費情況從10栽5急50緞5爺50蓮5臺50雙5卡50牧6禍噪音情況丘5落質在室內開窗情咸況霞下維,川耳聽噪音非常榮小，幾乎沒有

卡3障妄能清楚聽到噪豈音，但不是非耳常大

煤0勾辜噪音很大濕15衛0乎0螞0逼0損0奶0惑3掛45仍7飼景觀視野脖5伏寨內外視野開揚廟或內外景觀都領非常優美

勞4烏內外其一視野具開揚或內外其香一景觀優袖美樣寬文3桐判內外視野開交揚嬌,竄但無景怖觀策懂2愈內外視野有阻避擋情介況判,矩忽內外其一有景嘗觀噸0裂訓內外視野有阻著擋情出況賽,壽內外均無景觀怎10確4亭40泊2竭20桿2涉20乳5帆50娛8宋西曬狀況枯5瘋傭無西曬

仰3供揮僅有次臥西曬斧（印窗含/蠟墻）

驟0搬鬼主臥、客廳、瘦陽臺任一西曬刃（撐窗正/辛墻）闊10省5倘50云0行0非5超50請5跟50煙9懲私密性及

釋對視情況頂5膜在寬松舒適（間劈距、樓高援）內,甘無對視情況

泄3店磨基本合適（間碗距、樓高母）滑,犧僅輔助功能區口有對視

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