中原集團北京投資顧問部Beijing.01.2011北京金隅大成地產通州九棵樹項目產品策劃報告及財務分析報告第一部分整體規劃布局建議第二部分各物業產品策劃建議第三部分開發模式和開發周期建議第四部分財務分析報告報告內容整體規劃布局建議Part1九棵樹站辦公價值最優區域之二，交通組織便利，與城鐵站步行10分鐘內。可有效的對項目人流進行引導。私密性最優區域，南靠未來規劃的住宅小區，距主要道路距離適中，適宜高品質居住物業。項目最為主要的人流節點之一，與瑞都國際形成互動，商業、辦公價值最優。區域可塑性強，既可以依托家樂福的人流，又可以分享辦公客群的重復性消費，商業價值較大。地塊分析九棵樹站建議：規劃高品質居住物業。建議：規劃商業第一個主力店，與家樂福商業形成互動，帶動項目有效到達人流建議：規劃辦公物業，辦公物業在步行距離的可承受范圍，同時有效的帶動項目商業人流，達到雙贏的互動效果物業分布建議建議：在中間區域規劃商業街，在東側靠近辦公區域規劃商業的第二個主力店，以主力店人流帶動商業街區人流，形成互動，達到商業價值最大化九棵樹站各物業主要人流、車流動線建議商業住宅商業主要人流入口商業/辦公主要車流入口（地下）商業次要人流入口住宅主要車流出入口（地下）寫字樓辦公主要人流入口商業/辦公主要車流出口（地下）項目物業配比建議物業類型地上規模建議占比備注住宅55700平方米36%商業63300平方米43%含1萬平方米地下一層面積辦公30000平方米21%面積合計149000平方米100%項目車位建議物業類型占地面積（平米）規模建議（平米）車位數量（個）車位面積（平米）車位位置備注住宅159005570052020800地下二、三層按照1：1.3的比例計算，平均戶型面積140平米，共約400戶商業238006330076030400地下二、三層按照120輛/萬平米計算辦公300001957800地下二、三層按照基本要求65輛/萬平米辦公臨時車位可以與商業車位交叉使用面積合計149000147559000車位按照40平米/個計算項目地下空間使用建議物業類型占地面積（平米）規模建議（平米）地下空間使用備注住宅1590055700地下一層人防、管理用房等地下二、三層為車庫及設備用房住宅地下空間獨立使用商業2380063300地下一層為商業地下二、三層為車庫及設備用房1、含地下一層1萬平方米商業面積；2、建議商業和辦公部分地下部分全部連通。辦公30000地下一層為員工食堂等配套用房地下二、三層為車庫及設備用房地上面積小計139000地下面積小計75000包含1萬平米商業,5.9萬平米車位及6千平米配套用房.面積合計39700214000項目總體建筑風格建議建筑風格建議：現代簡約風格建筑立面簡單時尚，充滿城市感的現代氣息，盡顯氣派與大氣各物業產品策劃建議Part2以國際性高端品質為特征的、集合多種業態為一身的區域高端城市建筑群地標級國際化高端城市綜合體通州新城南部區域發展的核心，引領通州城市功能的完善與提升新型區域核心城市綜合體，打造區域型城市綜合體開創區域運營與價值平臺升級的新模式市場定位住宅產品策劃PartC.1世界級成熟配套，世界級城市生活精英·升級·品質·細節·配套這里具有便捷的交通，20分鐘直達市區。這里成熟的城市配套為項目塑造一個高品質的產品提供了可能。這里是高素質、高收入、繁忙的金領階層的聚集之地，尊貴是她天然的基因。這里居住著積極向上、勇于進取的城市精英，社會的中堅力量。而我們將要打造的建筑就是他們的精神，每一個細節都蘊涵著居者的氣質。住宅市場定位住宅客群定位重點關注客群——包括朝陽、東城區在內的東部區域中產階層的上層以及部分權貴階層常規來源客群——通州本地具有一定財富積累人群，對區域有濃厚感情的地緣性客戶其他客群——部分其他區域進入性客戶以及投資客二次及以上置業的，改善型中高端白領階層住宅物業戶型配比建議

戶型產品形式銷售面積（平米）套數比二居經濟型90～10020%三居緊湊型120～14060%舒適型130～15015%四居奢華型180～200㎡5%合計100%我們針對本項目“二次及以上置業的，改善型中高端白領階層”目標客群的市場需求進行SPSS交叉分析，可以看到三居室的需求比例最高，達到58%，結合本項目較為高端的市場定位，因此我們建議本項目戶型配比如下：數據來源：住宅市場需求問卷之SPSS交叉分析戶型形式：在條件允許的情況下，建議可采用部分錯層、躍層等手法，增加空間的情趣性，提升戶型的整體品質和舒適度。住宅物業戶型特色建議

住宅物業戶型特色建議

戶型形式：在條件允許的情況下，建議規劃一棟一梯兩戶的三面采光戶型，面積可略大。住宅物業戶型圖示范

戶型示范戶型示范20產品核心訴求偏自住型成熟配套金隅品牌人性、宜居特性城市、舒適特性安全、高智能性產品核心訴求精致戶型+完善設施+精裝修特殊功能偏好：對衣帽間、儲藏室、露臺、地下室的需求較高科技化偏好：較看重指紋識別系統目標客戶需求特征22主臥室優化：三居室以上至少有一個全套房主臥雙主臥設計：三居室以上兩個主臥和客廳在南向情景空間設計：四居室需要有衍生空間明廚明衛：邊單元戶型實現明廚明衛1精致戶型——升級功能空間戶型的私密化處理

過渡區半開放區開放區私密區結合項目規劃特點以及目標客戶群的需求特征，建議本項目重點在于室內功能空間的私密性處理。精致戶型——戶型私密化處理

儲藏室大尺度外飄窗設計精裝意境陽臺個性功能空間設計

精致戶型——個性功能空間設計根據客群反饋玄關建議——趣味玄關空間，加強玄關功能具有強大收納空間的多功能趣味玄關系統、留足鞋、雨傘的擺放空間，引導業主盡可能的利用玄關空間滿足生活品質精致戶型——玄關設計將客廳與陽臺的尺度延伸形成“休閑大陽臺”，并增加給水點，使其更具備享受的便利性臥室燈具設計雙控照明開關，插座置于床頭柜上方，增加便利性廚房可視終端系統，同時具備可視對講、電話等功能廳房建議——神奇廳房系統，細節品質體現精致戶型——廳房建議尺度保證料理臺、儲物柜的大空間擺放，一切從容不迫廚房可視終端系統，同時具備可視對講、電話等功能廚房建議——愉快廚房空間，不再手忙腳亂精致戶型——廚房建議281、采用傳統的技術成熟的中央空調系統在離心制冷機、樓宇自控、空調箱、濕膜加濕器、水泵以及冷卻塔等重要部件均采用世界一流的設備，變頻多聯式中央空調是市場較領先的技術。2、設置過渡季節換熱系統利用室外冷源節能通過空調冷卻水系統汲取室外天然冷源，在過渡季節提供空調用冷凍水最大限度地利用室外有利氣象條件形成天然冷源，減少制冷設備的運行時間，深度節能。3、新風系統要求具備對室外空氣的除塵、殺菌、調溫、調濕功能，確保每個房間都有均勻濕潤、健康的空氣，窗式消聲通風器是較成熟的技術。2完善設施——空氣調節系統29直飲水：去除水中細菌、雜質、有機污染物，可直接飲用。

軟化水：去除水中過多的鈣鎂離子，降低水的硬度。降低潔具、臺盆、水龍頭的結垢，避免管道堵塞。完善設施——生活直飲水入戶/軟化水入戶30同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內連接到主排水立管上系統可以使衛生設備用水量低于國家強制性用水量的40％以上，綜合費用降低33％左右。同層排水隔層排水完善設施——衛生間同層排水系統2、外墻系統通過干掛外墻材料、空氣層、加厚外保溫層組成。

外墻和屋面采用聚氨酯保溫材料進一步降低能耗3、LOW－E三層雙中空玻璃傳熱系數比普通玻璃低6倍，比普通中空玻璃低3倍，節能性能大大優于前兩者。

1、樓板隔音技術在承重樓板上鋪設彈性墊層，再在上面做樓面層的辦法，減輕荷載對樓板的撞擊力

完善設施——靜音處理系統規避住宅部分來自城鐵及商業的噪音干擾，提高居住品質完善設施——家居智能化系統住戶報警控制總機家電自動化書房寬帶上網廚房天然氣泄漏報警可視或非可視對講紅外探測器家庭電子商務平臺緊急按鈕家居安防指紋識別系統根據需求調研顯示，三分之二以上的被訪者喜歡帶裝修的交房標準3精裝修——目標客戶需求特征精裝修標準特征1、國際知名品牌集合2、巧妙與現有空間融合，重點體現整體性及設計的人性化3、色彩及整體風格可清晰傳遞其高品質；4、可感知的精細做工5、恰當家私配飾為項目增值34精裝修——裝修標準4000元/平米的高品質裝修標準品牌建議：4000元/平方米室內精裝修標準品牌建議(不含建材設備)室內裝修標準品牌門戶門采用德國霍曼“三防”子母門，其余內門裝設高級木門，并配HOPEECO或BESTKO門鎖窗德國SCHUCO（旭格）鋁合金斷熱型材，高級進口SCHUCO（旭格）五金件，鋼化中空玻璃窗。廳室地面石材及實木地板、墻面為意大利ARTE（雅帝）壁紙天花為多樂士或立邦乳膠漆，局部優質石膏板吊頂。廚房地面鋪砌AZULEV或同檔次高級防滑地磚，墻面貼SALONI或同檔次高級磁磚，吊頂采用防水石膏板，德國POGGENPOHL組合櫥柜（含有不銹鋼洗滌盆及冷、熱、直飲水龍頭，垃圾處理器），蒙特利臺面，配原裝進口SMEG嵌入式三頭灶具、抽油煙機、嵌入式冰箱、嵌入式洗碗機，SMEG微波爐、嵌入式烤箱。衛生間玻璃淋浴房配HANSGROHE淋浴塔或KOHLER（科勒、漢斯格雅）花灑，KOHLER（科勒）按摩浴缸配MOEN（摩恩）花灑、龍頭；KOHLER（科勒）雙面盆、雙件衛生潔具等。次衛生間：地面鋪砌高級優質石材或高級優質防滑地磚，墻面采用高級優質石材或高級優質磁磚，吊頂采用優質防水石膏板，配KOHLER（科勒）高級潔具。精裝修——品牌建議品牌建議：4000元/平方米室內精裝修標準品牌建議(不含建材設備)入戶門曼特、德國霍曼、LG、三星窗進口品牌（德國），玻璃建議采用鋼化中空加LOW-E墻面壁紙德國愛雨福特品牌、ENIVOWALL壁紙、愛爾福特漆美國威爾斯帕涂料、ICI乳膠漆、立邦漆地板實木富爾馬.富林、北美楓情、南美楓情復合圣象、柏高、世友地磚防滑磚馬可波羅、冠軍、諾爾貝通體磚馬可波羅、冠軍、諾爾貝波化磚馬可波羅、冠軍、諾爾貝墻磚馬可波羅、TOTO海潔特、馬賽克整體櫥柜德國Format、韓國漢森灶臺西門子、美的、LIBSI精裝修——品牌建議品牌建議：4000元/平方米室內精裝修標準品牌建議(不含建材設備)抽油煙機意大利ZANUSSI、德國西門子電磁爐意大利ZANUSSI、德國西門子洗菜盆意大利ZANUSSI、韓國漢森、漢威淋浴房斯帝雅、諾凡爾、美加華浴缸美國科勒、英國雅美、澳大利亞科馬坐便器美國科勒、英國雅美、澳大利亞科馬（可選自動坐便）洗面盆美國科勒、德國高義、澳大利亞科馬龍頭美國科勒、德國高義、澳大利亞科馬花灑美國科勒、德國高義、澳大利亞科馬開關面板西門子、松下、西蒙中央空調三菱、約克、麥克維爾可視對講法國羅格朗、韓國SAMSUNG、日本愛鋒精裝修——品牌建議歐式古典風格地中海風格現代簡約風格現代前衛風格新古典風格新中式風格精裝修——根據調研結論提供多主題風格滿足個性需求辦公產品策劃PartC.2辦公物業市場定位景觀生態型高品質辦公空間主要特點：生態辦公：空中花園、陽光辦公、內天井與觀光電梯、綠色建材與節水節能等設計辦公客群定位目標客群來源產業園區的發展帶來的商務需求，以及南部區域的商務休閑區，主要企業為影視、演藝、音樂等文化產業相關企業，將本項目作為他們對外聯系的窗口；市區商務發展的外溢，尤其是CBD東擴帶來的企業商務需求隨著通州新城的建設發展，越來越多的企業進入通州，包括開發企業、金融企業、保險企業等。通州新城其他辦公企業。周邊產業園區及東部區域的相關企業寫字樓客戶普遍關注什么？企業適應性——這個寫字樓產品是否適合企業需求？（例如面積是否適合企業需求？產品是否適合企業使用？等等）企業形象（面子）——這個寫字樓是否比公司原來的或其他的寫字樓更適合公司的形象要求（外里面要求？檔次要求？等等）企業經營成本——這個寫字樓是否有助于節省企業運營的成本？（軟硬件設施？人性化節能設施？等等）根據設計規范，結合客戶需求，設計產品細節1企業適應性——標準層設計3、其他附加價值;2、開間的設計;1、標準層設計規劃原則：1、盡可能占用空間高度優勢，釋放地面面積；2、保證辦公物業的合理使用空間；項目建議：1、標準層面積：為1200平方米（符合市場需求）2、地上總層數為：共23層3、層高建議：

1-2層，層高4.5-5米，銀行、咖啡廳等；3-21層，層高4米，辦公空間；22-23層，層高5.49米，特色辦公空間；總高度96.48米。根據通州東部創意產業基地的興起，特色空間可用來滿足創意產業相關企業的辦公需求。3、其他附加價值;2、開間的設計;1、標準層設計規劃原則：1、盡可能降低總價需求，合理控制總價；2、滿足目標企業的辦公需求；項目建議：1、主力開間面積：100-300平方米（主要滿足周邊產業園區的中型企業需求，因此主力開間面積不宜過大。）2、說明：盡量減少單個開間的單位面積，若有目標客群需求較大面積，可以采取不同的組合方式，使其更加靈活，加快銷售速度。企業適應性——開間的設計3、其他附加價值;2、開間的設計;1、標準層設計空中花園、陽光辦公、內天井與觀光電梯、綠色建材與節水節能等設計。大廈每三層建一個高12米、面積200多平米的綠色空中主題花園，飾以點式通透玻璃幕墻，陽光透射、光線充足。空中花園與內天井的配合，使大廈樓道、電梯間等公共空間充分分享自然光線。景觀辦公室也為大廈所獨有。綠色多氧的空中花園企業適應性——附加價值本項目辦公產品核心價值點該設計已經在北京銀谷大廈實現，效果良好大堂——局部挑高兩層，面積300-400平方米10m高空間，自然采光生態大堂功能：客戶休息、前臺保安、便利店、商務中心。從整體出發，注意不同材料質感形成的綜合視覺效果，同時，盡量減少材料品種。2企業形象需求——大堂周邊產業園區企業由于市場整體辦公硬件水平比較落后，同時具有對外展示的需求，迫切希望轉變企業形象。電梯——可選擇合資國際品牌電梯，國際品牌標志、國內品牌價格，建議規劃四部客梯，一部貨梯建議要點設計風格簡約，大氣。采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協調的地面裝修，形成特有商務特質。品牌：選用三菱電梯、OTIS、迅達、通力等內裝：電梯內可裝設小液晶屏；內裝材質盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質，增加轎廂尺度空間，風格簡單，易于后期管理和清潔；電梯內設置空調及音樂系統。指標設置：電梯設計等候時間小于45”；電梯速度2.0-2.5m/s（甲B級寫字樓的最低標準）。企業形象需求——電梯公共通道——寬度大于等于1.5米，整體色調設計明亮寬敞，增加商務品質感參考市場甲級寫字樓設計標準，寬度大于1.5米；材質與色調的呼應，增強整體感及商務品質感；增加綠植擺放，營造綠色生態空間企業形象需求——公共通道考慮因素洗手間符合甲級寫字樓裝修標準；設計風格與寫字樓其它公共空間相融合；建議要點位置預留于核心筒內；設施完備，與各辦公間門口要有分隔距離；配備廁紙、干手機，潔具可選取經濟型品牌。大塊面的現代材質處理，體現樓宇的現代風格。企業形象需求——洗手間打造符合甲級寫字樓裝修標準公共洗手間空調——根據客戶需求分而治之，建議選擇按電費計量的變頻VRV空調，中央空調的分戶體現，同時也符合本項目產權銷售的特征。考慮因素

空調的運行模式和計量方式直接影響著企業運營成本，其設置往往是客戶進入購買決定階段最為關注的問題之一，2005年最新空調技術——變頻VRV空調以其合理的計費和顯著的變頻節能功效贏得市場青睞建議要點：

公共空間均安設新風系統和中央空調寫字樓部分按電量計費，計費點盡可能按產權單位劃分，公共空間通過物業管理費分時段收取；提供24小時全天候服務，無時差辦公，滿足不同類型公司需求；在條件允許的情況下盡量選用進口設備。3經營成本——空調與瑞都國際分戶安裝空調對比，本項目優勢體現網絡地板——選擇價廉物美的網絡地板，高性價比創新建材，降低雙方營運成本預留10公分高度，用鋼架搭成的網絡架空地臺考慮因素：網絡地板利于降低企業二次裝修成本，為客戶贏得最大的利益；作為衡量甲級寫字樓的重要指標，對于后期營銷推廣有一定的促進作用；網絡地板有工廠定制的專業地板，成本較高，也有現場施工制作的網絡地板，成本低但效果明顯，性價比高。本案網格地臺建議：建議在實現網絡地板作用前提下，盡量的節省建筑成本。建議預留10公分的地臺設計，既實現了網絡地板的作用，又可以降低建筑成本。（如右圖示）建議本項目根據走線，在地面搭鋼架，做成中空水泥網絡地臺。本項目在預留足夠的網絡走線空間前提下盡量節省凈高空間。經營成本——網絡地板智能化配置——本項目建議規劃5A標準的寫字樓，提升項目在區域內的競爭力5A智能化設施OA（辦公智能化）：以物業管理，公用信息服務，智能卡管理，商場管理為主的應用軟件系統。BA（樓宇自動化）：可對全樓的供排水設備、制冷設備、供電系統和電梯、自動扶梯進行監視及控制。以狀態監視為主，控制啟停為輔CA（通訊傳輸智能化）：綜合布線支持電話系統和計算機網絡系統，是一個開放性網絡平臺；設移動信號增強系統。FA（消防智能化）：設有智能類比功能的火災自動報警及自動滅火和消防聯動控制；火災緊急廣播系統與公共廣播合用一套廣播系統。SA（安保智能化）：閉路監視系統、防盜報警系統、停車場管理系統5A智能化寫字樓是寫字樓未來發展的趨勢，代表了寫字樓建設、運營所處的技術階段；目前北京新增寫字樓項目多為5A智能寫字樓區域寫字樓新增供應少，且設備設施陳舊，不能達到一定智能要求，本案建設5A智能寫字樓將具有極大競爭優勢。經營成本——智能化配置商業產品策劃PartC.3Lifestyle商業公園——是商業、也是公園帶來全新的商業體驗商業市場定位形象定位通州第一個全體驗式特色商業集群，為區域高端精英家庭提供全方位的體驗式商業環境，是商業，更是精神上的家園享受，帶來全新的商業體驗！休閑第一：將傳統的消費模式向精神層面所追求的休閑的“生活方式”的傾斜和功能側重。環境設計：注重環境和建筑設計，突出布局清晰合理、風格獨具特色和環境舒適閑雅，與消費者階層生活品味、消費習慣相匹配。對本項目未來規劃休閑娛樂場所較集中的預期是：KTV、健身中心、洗浴、美容美體、影院及兒童類商業。最希望本項目經營的內容是：休閑娛樂、餐飲以及購物場所。但對中高端購物場所的預期相對有限。商業客群需求調研結論業態配比購物休閑娛樂餐飲本案建議45%28485㎡30%18990㎡25%15825㎡主力店31000㎡占比49%百貨15000㎡電影院6000㎡兒童體驗中心8000㎡會所2000㎡商業街區32300㎡占比51%品牌專賣店13485㎡健身中心490㎡餐飲15825㎡美容美發1000㎡KTV1500㎡業態配比建議各樓層業態分布建議地下一層兒童體驗中心美食廣場地上一、二層百貨品牌專賣店會所辦公各樓層業態分布建議地上三、四層百貨餐飲、休閑娛樂影院住宅辦公各樓層業態分布建議影院這種目的性較強的業態可帶動人流，從而提高商業街區的價值結構建議：采用框架結構，以保證商鋪使用率和靈活性；柱距建議：不小于8×8米；層高建議：1層層高不低于4.8米，2層層高不低于4.2米，3-4層層高不低于3.8米（影院及百貨部分除外）；銷售部分單店進深不超過16米，開間與進深比盡量控制在1：2以內；商業街部分為銷售的主體，建議單位面積控制在50-500平方米之間，主力面積控制在200平米左右。根據需求調研顯示，50-500平方米的商鋪面積需求最大。商業產品建筑規劃滿足常規設計要求：商業產品規劃商業建筑形式建議外高內低，高低錯落的視覺感受商業建筑形式建議街區式商業商業交通組織建議橫向交通：連廊設計，相互連通商業交通組織建議縱向交通：滾梯、步行梯、直梯針對地上三四層商業，在一層設立門頭，方便到達商業建筑形式建議中心廣場商業建筑形式建議小品點綴屋頂功能

1豐富商業經營趣味性；

2豐富屋頂，形成屋頂景觀，為臨近高層住宅帶來較好的視覺感觀。屋頂綠化屋頂設計建議1可上人屋頂設計；2屋頂不作為商業經營使用；3屋頂進行綠化和裝飾，形成屋頂小景觀；4合理設計空調各主機位置，避免混亂局面。商業建筑形式建議開發模式和開發周期建議Part3項目開發模式建議物業類型規模（平米）業態銷售部分持有部分備注面積占比面積占比住宅5570055700100%————占住宅比例辦公3000030000100%————占辦公比例商業63300百貨————1500049%影院————6000兒童體驗中心————8000會所————2000商業街區3230051%————占商業比例合計14900011800080%3100020%占總體比例物業類型進度2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅工程進度

入住銷售進度70%100%寫字樓工程進度

入住銷售進度

50%

100%商業工程進度內外裝修商戶裝修開業銷售進度50%

100%出租進度（自持部分）80%

100%項目開發周期和銷售計劃建議財務分析Part4財務分析主要內容

1、基本技術指標及運營模式

2、各物業價格預測

3、財務假設建議

4、資金來源與運用

5、成本估算

6、收入估算7、利潤估算8、現金流量表技術指標項目地上建筑面積（㎡）地下建筑面積（㎡）小計總用地面積（㎡）39700總建筑面積13900075000214000住宅面積55700－55700寫字樓面積30000－30000商業面積533001000063300地下車位及配套－65000（1475個）65000（1475個）運營模式項目運營模式住宅銷售寫字樓銷售商業銷售51%、持有49%地下車位住宅地下車位銷售50%，其余持有（包括住宅、商業及寫字樓部分）銷售260個，持有1215個各物業銷售、租賃價格預測價格預測分為住宅、寫字樓、商業價格預測以及商業租賃價格預測。根據以下判斷方法進行預測。價格預測基本方法德爾菲法特點：（1）吸收專家參與預測，充分利用專家的經驗和學識；（2）采用匿名或背靠背的方式，能使每一位專家獨立自由地作出自己的判斷；（3）預測過程幾輪反饋，使專家的意見逐漸趨同。德爾菲法的這些特點使它成為一種最為有效的判斷預測法。市場比較法定義：指在評估某項目房地產價格時，將待估對象與近期發生交易的類似房地產項目加以對比，然后根據已經發生交易的類似房地產項目的價格進行各種修正后，得到對象房地產項目價格的一種評估方法。市場比較法公式加權值＝∑[A（權重×系數）+B（權重×系數）+…+N（權重×系數）]理論價格計算公式：X（本項目理論價格）=∑[Y（本項目加權值）/A1（樣本項目加權值）*A2（樣本項目參照份額）+Y（本項目加權值）/B1（樣本項目加權值）*B2（樣本項目參照份額）+…+Y（本項目加權值）/N1（樣本項目加權值）*N2（樣本項目參照份額）]住宅價格預測比較因素權重本案分值北京ONE華業東方玫瑰遠洋東方金隅花石匠位置交通18.00%5.005.004.004.504.00產品設計21.00%4.005.003.504.004.00建筑外觀19.00%5.005.004.004.505.00社區配套15.00%2.504.503.003.002.50園林綠化10.00%5.004.004.004.005.00區域環境8.00%3.005.004.003.503.00物業管理5.00%5.004.004.004.005.00開發商品牌4.00%5.004.004.005.005.00綜合得分100.00%4.084.743.754.044.08對比樓盤價格

20500180001630016000對比樓盤權重100.00%

19.64%70.83%9.54%49.99%本項目權重價格

850.103404.26385.271962.64合成價格20292.88

住宅銷售價格預測：本案當前售價20000元/平方米，按價格年增長率10％計算，至2012年入市銷售時均價約22000元/平方米（毛坯價）。加上4000元/平米精裝修，入市價格約26000元/平方米。寫字樓價格預測寫字樓銷售價格預測：本案當前售價25500元/平方米，按價格年增長率5％計算，至2013年入市銷售時均價約28000元/平方米。比較因素權重本案分值瑞都國際上游商務中心祥和新天地位置交通25.00%5.005.002.002.00商務氛圍16.00%4.004.001.001.00周邊配套15.00%5.005.002.002.00內部格局15.00%5.003.502.002.00建筑外觀12.00%5.003.502.002.00硬件水平12.00%5.002.002.002.00內部配套5.00%5.003.002.002.00綜合得分100.00%4.843.981.841.84對比樓盤價格

2500090006800對比樓盤權重100.00%

50.00%23.21%26.79%本項目權重價格

3144.651135.48989.91合成價格25507.00商業價格預測商業銷售價格預測：本案當前售價為首層38000元/平方米，二層28000元/平米，三層21000元/平米，四層20000元/平米，均價26500元/平米。按價格年增長率5％計算，至2013年入市銷售時均價約29000元/平方米。比較因素權重本案分值瑞都國際當代名筑藍調沙龍有效人流20.00%5.004.003.003.00項目可視性20.00%4.003.503.003.00區域發展規劃18.00%5.005.003.503.00位置交通15.00%5.004.504.003.00物業形象10.00%5.004.003.003.00商業氛圍10.00%5.004.503.003.00硬件設施7.00%5.004.003.003.00綜合得分100.00%4.804.213.243.00對比樓盤價格

300002500028000對比樓盤權重100.00%

42.86%27.14%30.00%本項目權重價格

3057.582094.362800.00合成價格38169.32（首層）商業租賃價格預測根據市場經驗，綜合各業態承租水平，當前平均租金按照3元/天·平米計算，同時考慮到租金成長性，根據市場經驗，按照每5年租金遞增10%計算。業態面積平均租金（元/天·平米）百貨150003影院60003兒童體驗中心80003會所20003合計310003財務假設建議本財務模型以穩健經營方式為構想。項目計算期住宅70年，寫字樓50年，商業40年。其中建設期為2.5年，從2011年下半年起至2013年，經營租賃期發生在從2014年到2050年。基準收益率按8%計算。住宅、寫字樓100％出售，商業51%出售、49%出租，住宅車位銷售50%，寫字樓及商業車位100%出租。項目土地成本按取地價格10600元/平方米樓面地價進行估算，其他開發成本費用根據中原地產所掌握資料所得。物業類型2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅

入住寫字樓

入住商業

內外裝修商戶裝修開業營業稅金及附加：按租金/自營收入的5%繳納營業稅，按照營業稅的7%和3%分別繳納城市建設維護費和教育費附加，綜合稅率按照5.5%計算。所得稅：依據國家相關規定，按照25％的稅率計征。租售進度安排：財務假設建議物業類型進度2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年住宅

銷售進度0%70%100%

寫字樓銷售進度

50%

100%商業銷售進度0%0%0%50%100%出租進度0%0%80%100%相關稅金按照國家標準計算資金來源與運用1資金來源201120122013

自有資金（萬元）156,27900

銷售收入（萬元）0101,374136,477

銀行貸款（萬元）30,00041,22902資金運用201120122013

土地成本（萬元）156,27900

建設成本（萬元）30,00040,00082,266

償還貸款（萬元）071,2290成本估算成本估算包括土地成本、前期工程費、建安費用、基礎設施建設費、管理費用、銷售費用、不可預見費、財務費用。項目土地成本按取地價格10600元/平方米樓面地價進行估算，其他開發成本費用根據中原地產所掌握資料及以往經驗估算。序號項目成本（萬元）一綜合地價款156,279二前期工程費3,335三建筑安裝工程費92,145四基礎設施建設費2,571五管理費用2,841六銷售費用10,028七不可預見費3,228八財務費用38,118九總投資308,545序號工程或費用名稱單位數量單價造價（萬元）占總成本比例備注一綜合地價款

156,27950.65%

土地出讓金元/平方米13.9010600151,728

10600元/平方米，其中住宅車位按104元/平米、商業及辦公按167元/平米補交土地出讓金，地下10000平米商業單價為地上出讓金的1/3計算土地契稅土地出讓金的3%151,727.593.00%4,552

市場估計成交價的3%二前期工程費

3,3351.08%

節能評估及項目申請報告元/平方米13.902.738

環境影響評估元/平方米13.901.014

交通影響評估元/平方米13.901.014

市場調研及策劃費根據市場價格估算

100

根據市場價格估算監理費

13.90139.21,935

按照《建設工程監理與相關服務收費管理規定》，暫按安裝工程費的2.1%估算勘察費元/平方米13.9010.0139

設計費元/平方米13.9050.0695

審圖費元/平方米13.904.056

標底編制元/平方米13.902.028

招投標代理費用元/平方米13.902.535

招投標管理費元/平方米13.904.055

測繪費用(釘樁、正負零、竣工等）元/平方米13.905.070

測繪費用（房屋面積實測）元/平方米13.901.419

竣工驗收費用元/平方米13.9010.0139

三建筑安裝工程費

92,14529.86%

商業地上元/平方米5.333,50018,655

單位成本＝3500元/平米商業地下元/平方米1.002,8002,800

單位成本＝2800元/平米住宅元/平方米5.577,00038,990

單位成本＝3000元/平米，精裝修標準4000元/平米寫字樓元/平方米3.004,50013,500

單位成本＝4500元/平米，公共部分精裝修標準1500元/平米

地下車庫及配套元/平方米6.502,80018,200

單位成本＝2800元/平米成本估算明細一成本估算明細二序號工程或費用名稱單位數量單價造價（萬元）占總成本比例備注四基礎設施建設費

2,5710.83%

住宅元/平方米5.57160891

單位成本＝160元/平米

寫字樓元/平方米3.00180540

單位成本＝180元/平米

商業元/平方米6.331801,139

單位成本＝180元/平米五管理費用三、四項合計的3.0%94,715.603.00%2,8410.92%建安費用和基礎設施建設費合計的3％六銷售費用銷售收入的3%334,273.683.00%10,0283.25%銷售收入的3%七不可預見費三、四、五、六項和的3%107,585.283.00%3,2281.05%建安費、基礎設施費、管理費、銷售費合計的3％八財務費用土地資金成本156,279.425.85%38,11812.35%

土地成本按期初投入計算，建設成本根據建設資金安排計算利息九總投資

308,545100.00%

收入預測收入預測分為銷售收入和運營收入兩部分。1，銷售收入出售物業2011年2012年2013年2014年總計住宅0.00101,374.0047,122.200.00148,496.20寫字樓0.000.0042,170.6344,279.1686,449.78商業0.000.0047,184.2449,543.4696,727.70車位0.000.000.002,600.002,600.00總計0.00101,374.00136,477.0796,422.61334,273.68

注：地下車位參考周邊住宅項目售價按照10萬元/個計算2，運營收入物業租金（元/天/平米）收入（萬元)占總收入比例商業3元/天/平米139,163.3088%車庫地下300元/月/車位18,121.9612%總計－157,285.26持有物業前15年年均收入達到3857萬元，扣除運營成本，